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Décision de justice

Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 30 juin 2026, n° 25/01576

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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Par arrêt en date du 10 mars 2026 auquel il convient de se référer pour le rappel du litige, des prétentions et des moyens des parties, la cour a :


Enjoint à Mme [W] [C] et M. [Z] [S] de communiquer à M. [R] [D], M. [Z] [D] et Mme [L] [D] épouse [D] l'intégralité de leurs pièces numérotées 1 à 64,

Renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 13 mai 2026,

Sursis à statuer sur les prétentions des parties,

Réservé les dépens.




Aux termes des dernières conclusions de M. [R] [D], Mme [N] [D], [Z] [D] notifiées par RPVA le 23 avril 2026, il est demandé à la cour de :




vu l'article 1766 du code civil, 

vu l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, 

vu les articles L. 41 1-31 et suivants du même code,

vu les articles L. 411-69 à L 411-74 du même code,

vu les pièces, 

vu la jurisprudence applicable à l'espèce, 

confirmer le jugement rendu par TPBR de [Localité 4] du 21 février 2025,




Sur les exceptions de procédure et mesures d'instruction :




juger qu'en l'absence de production de toutes les pièces de l'appelant aux intimés dans les conditions normales du respect du contradictoire, en application de l'article 16 du code de procédure civile, les pièces de l'appelant seront rejetées,

juger que la demande de sursis à statuer en l'attente d'une constitution de garantie est irrecevable,

juger que la demande de vérification d'écriture est irrecevable ce d'autant que la pièce contestée est une pièce produite par l'appelante dans le cadre d'une procédure ancienne dont elle s'est précédemment prévalue,




Sur la résiliation du bail rural :




juger que le bail rural du 1er septembre 1981 sera résilié sur le fondement des dispositions de l'article 1766 du code civil du fait de l'absence d'exploitation des terres affermées depuis de nombreuses années et ordonner la résiliation du bail rural du 1er septembre 1981,

juger que Mme [C] ne peut pas prétendre au renouvellement du bail à ferme au 31 août 2017 puisqu'à la retraite au jour du renouvellement laquelle n'a pas notifié sa nouvelle situation à son bailleur et qu'elle est en fraude de sa situation vis-à-vis de ses obligations de fermier,

juger que les demandes sur la « cession » et/ou la « reprise » du bail par un descendant sont irrecevables,

juger que la demande de requalification du bail rural en bail emphytéotique ou encore à construction est irrecevable,


Sur les démolitions et les constructions réalisées par l'appelant et les indemnités dues :




juger que la demande d'indemnité d'éviction est irrecevable ne s'agissant ni d'une résiliation anticipée du bail par le bailleur ni d'une expropriation,

juger qu'il n'existe aucune demande écrite du fermier sur lesdites démolitions des serres et la construction de la maison d'habitation et par conséquent il n'existe aucune autorisation du bailleur sur les constructions illicites,

juger qu'aucune indemnité L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime n'est justifiée en l'absence des demandes de démolition et reconstructions adressées au bailleur par le fermier et des autorisations écrites pour la construction d'une maison d'habitation en zone agricole non constructible et de destruction d'une partie des serres en l'état de l'expertise judiciaire du 15 avril 2026,

juger que la dégradation des serres et des terres agricoles engendre des indemnités dues aux bailleurs en raison des manquements imputables au fermier et notamment de remise en état, qui devront être évaluées dans le cadre de l'expertise judiciaire en cours et condamner Mme [C] au paiement d'une indemnité au bailleur en réparation du fonds agricole au titre des dégradations en application de l'article L. 411-74 du code rural et à ce titre, laquelle a été établi à la somme de 102.600 euros selon expertise judicaire,

juger qu'en l'état du rapport d'expertise du 15 avril 2026, Mme [C] sera condamnée au titre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par les consorts [D] à la somme de 102.600 euros,

confirmer l'expulsion de Mme [C] et de tous occupants sans droit ni titre à compter de la notification du jugement par le greffe du 21 janvier 2025,

condamner Mme [C] à une indemnité d'occupation précaire entre le 22 novembre 2023 et le 7 juillet 2025 de 1.000 euros,

condamner Mme [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 euros ainsi qu'aux entiers dépens et confirmer la condamnation de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance précédemment ordonnée.




Pour un rappel exhaustif des moyens développés par les consorts [D], il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures.



Mme [W] [C] et M. [Z] [S] n'ont pas déposé de nouvelles écritures.



A l'audience du 13 mai 2026, l'affaire a été retenue.

Motifs

MOTIFS



A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant notamment à dire ou juger, en ce qu'elles ne constituent que le rappel de moyens, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

SUR LA DEMANDE DE SURSIS 

Les appelants critiquent le jugement déféré en ce qu'il n'a pas fait droit à leur demande de sursis à statuer.

En cause d'appel, ils demandent qu'il soit sursis à statuer et en outre, qu'il soit sursis à la mesure d'expulsion ordonnée par le jugement du 21 février 2025, dans l'attente d'une constitution de garantie au titre de l'indemnité d'éviction, faisant valoir qu'ils peuvent prétendre à une telle indemnité, en l'état des améliorations apportées au fonds et de la construction d'une maison édifiée avec l'autorisation du bailleur et en vertu d'un permis de construire. Ils ajoutent, au visa de l'article L. 411-76 du code rural et de la pêche maritime, que si le bailleur n'a pas versé ou consigné l'indemnité de sortie, provisionnelle ou définitive, à la date d'expiration du bail, il ne peut exiger le départ du locataire.

En réplique, les consorts [D] conclut à l'irrecevabilité de cette demande qui est de la seule compétence du conseiller de la mise en état et soutiennent qu'une telle demande est infondée dès lors qu'elle revient à préjuger de la décision au fond, étant précisé que cette indemnité d'éviction prévue à l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime n'est pas due au cas d'espèce. 

Dans le cas présent, il importe de relever que suivant un procès-verbal en date du 7 juillet 2025, il a été procédé à la reprise des lieux par la SAS ABC Droit, commissaire de justice, en exécution du jugement, avec remise des clés par Mme [C].

Il s'ensuit que la demande de sursis à l'exécution de la mesure d'expulsion qui ne peut s'analyser en une mesure de sursis à statuer est sans objet, ne relevant pas en outre de la compétence de la cour, s'agissant d'une mesure d'exécution qui relève de la compétence du juge de l'exécution.

Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. [S] et Mme [C], au visa de l'article 378 du code de procédure civile, ayant justement indiqué que cela reviendrait à préjuger de sa décision quant à la résiliation du bail et l'octroi d'éventuelles indemnités.

SUR LA VERIFICATION D'ECRITURES

Les appelants critiquent le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande en vérification d'écritures formée au visa des articles 288 et 290 du code de procédure civile. 

Ils font valoir que la pièce n°5 « courrier manuscrit de [B] [N] du 10 octobre 1986 » révèle que le texte tapuscrit et sa typographie ne sont pas ceux employés dans les documents établis à la même époque entre les parties, que les mentions manuscrites apportées sur le document diffèrent grossièrement de l'écriture de M. [B] [N] et que la signature dont s'agit semble avoir fait l'objet de plus d'efforts, ce qui justifie qu'elle soit examinée attentivement.

En réplique, les consorts [D] soutiennent en substance, ainsi que l'a noté le premier juge, qu'il ressort du document contesté que la signature présente d'importantes similitudes avec celle figurant sur le contrat de bail ainsi que sur l'autorisation de démarche nécessaire à l'exploitation, tous documents dont il n'est pas contesté qu'ils ont bien été signés par M. [B] [N]. Ils ajoutent, comme l'a justement retenu le tribunal, que ce dernier étant décédé, il ne sera plus possible qu'il fournisse un nouvel échantillon de sa signature.

Il ressort des explications fournies par les appelants que ceux-ci ne dénient pas une écriture qui leur serait attribuée ou qui serait attribuée à leur auteur, ainsi que l'énoncent les dispositions de l'article 287 du code de procédure civile, mais remettent en cause le document attribué à M. [B] [N], auteur des consorts [D], en date du 10 octobre 1986 aux termes duquel celui-ci expose que M. [S] a démoli 300 m² de serres et a construit une villa (200 m²) sans aucune autorisation tant personnelle qu'administrative le mettant devant le fait accompli.

Il s'ensuit qu'ils ne sont pas fondés à invoquer les dispositions des articles 288 et 290 du code de procédure civile.

En tout état de cause, il sera relevé, ainsi que le souligne le tribunal et le révèlent le bail rural du 1er septembre 1981 et le document manuscrit du 10 juin 1981, que les signatures figurant sur ces documents et l'écrit contesté sont rigoureusement similaires et ne laissent pas apparaître de différences pouvant laisser suspecter que le document du 10 octobre 1986 pourrait être un faux pour ne pas avoir été signé par M. [B] [N].

Aussi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en vérification d'écritures.

SUR LA REQUALIFICATION DU BAIL RURAL EN BAIL EMPHYTEOTIQUE OU A CONSTRUCTION

Le tribunal rejette la demande de requalification du bail rural en bail emphytéotique en considérant que le contrat n'est pas sujet à interprétation ni à requalification.

Critiquant le jugement, les appelants font valoir qu'ils ne sont pas prescrits en leur demande de requalification du contrat initial, l'action en requalification de chaque convention née par tacite reconduction se prescrivant à compter de sa prise d'effet.

Sur le fond, ils rappellent le régime de l'emphytéose prévu aux articles L. 451-1 à L. 451-13 du code rural et de la pêche maritime. Ils exposent notamment que le bail emphytéotique ne peut être consenti que par le propriétaire du bien et s'il a la capacité d'aliéner, ce qui était le cas de M. [B] [N], et que l'emphytéote peut librement construire un bâtiment neuf sur un terrain nu, comme ils l'ont fait. Ils ajoutent que s'agissant de la maison qui a été construite, la durée du bail emphytéotique doit être celle correspondant à l'usage de la maison par ceux qui l'ont construite et y ont grandi, soit Mme [W] [C] et M. [Z] [S]. Ils ajoutent que la maison a été construite dans les règles de l'art et demeure en parfait état d'entretien.

Par ailleurs, ils soutiennent, au visa des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que la passation d'un bail à construction permet de conférer au preneur des droits réels immobiliers et qu'aucune action aux fins d'expulsion ne saurait prospérer puisqu'un tel bail est assorti d'une durée particulièrement longue.

En réplique, les consorts [D] concluent à l'irrecevabilité de la requalification du bail en bail emphytéotique ou à construction dans la mesure où l'existence d'un bail rural n'a jamais été remise en cause, Mme [W] [C] ayant toujours reconnu avoir été autrefois agricultrice et avoir exercé avec son mari une activité agricole. Ils ajoutent que le juge ne peut remettre en cause le fondement juridique ou la qualification que les parties ont décidé de fixer entre elles, sachant que les termes du bail sont très clairs et ne suscitent pas de difficulté d'interprétation.

Les intimés ne soulèvent pas l'irrecevabilité de la demande en requalification du bail rural en bail emphytéotique pour cause de prescription de sorte qu'aucune discussion n'existe sur ce point.

L'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime énonce : « Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »

En l'occurrence, il sera observé que la qualification de bail rural du bail du 1er septembre 1981 n'a jamais fait l'objet d'une discussion, antérieurement à la présente instance, que ce soit lors de sa conclusion ou de sa reconduction tacite, ainsi que cela ressort notamment du jugement du 17 juillet 1986 aux termes duquel M. [J] a été déclaré occupant sans droit ni titre de la parcelle cadastrée G [Cadastre 1] donnée à bail à M. [R] [S].

Par ailleurs, les termes du bail rural du 1er septembre 1981 ne souffrent d'aucune discussion ou interprétation. Et en ce que celui-ci stipule expressément que « toute cession ou sous location à un tiers est interdite », et limite une telle cession ou sous-location au profit des enfants majeurs du preneur en prévoyant l'autorisation préalable du bailleur ou du tribunal paritaire en cas de contestation, il ne peut être requalifié en bail emphytéotique, la libre cessibilité constituant un caractère essentiel d'un tel contrat, même en cas de reconduction du contrat initial qui au cas d'espèce est intervenue aux mêmes conditions.

En conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté toute requalification du bail rural en bail emphytéotique.

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] [C] de sa demande en requalification du bail rural en bail à construction dès lors qu'outre le fait que les termes du bail rural du 1er septembre 1981 ne souffrent d'aucune discussion ou interprétation, il n'est pas démontré que les conditions d'application des articles L. 251.1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont au cas d'espèce remplies, les appelants ne développant à ce titre aucune argumentation, rappelant pour l'essentiel la nature juridique de ce contrat.

SUR LA RESILIATION DU BAIL RURAL

Aux termes de leurs écritures, les appelants contestent le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural portant sur la parcelle AT [Cadastre 2] sise [Adresse 5] à [Localité 5].

Ils soutiennent, au visa de l'article 1719 du code civil, que les bailleurs ont manqué à leur obligation d'entretien du bien donné en location et plus particulièrement des serres, relevant encore qu'en application de l'article L. 415-3 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire. Ils ajoutent que le défaut d'entretien des serres par le bailleur a entraîné une perturbation dans la jouissance paisible de la parcelle agricole, ce qui constitue une violation de l'obligation légale énoncée à l'article 1719 3° du code civil, et que ce défaut d'entretien a eu également pour conséquence de compromettre la qualité des plantations et de nuire à l'exploitation agricole du preneur, en contravention avec l'article 1719 4° du code civil. En conséquence, ils considèrent qu'il ne saurait leur être reproché une absence d'exploitation imputable au bailleur qui a rendu l'exploitation des serres impossible, ce qui rend le motif de résiliation invoqué par les intimés non fondé. Ils exposent encore qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice pour les preneurs. Ils précisent que les bailleurs ou plus exactement les créanciers des bailleurs perçoivent sans discontinuer les loyers, que la jouissance des preneurs ne porte que sur la moitié des parcelles initialement données à bail, que les bailleurs n'ont jamais répondu aux demandes de remise en état et réparations leur incombant et n'ont aucun projet sérieux d'exploitation, leur seule intention étant de récupérer la maison construite, ces éléments étant encore de nature à remettre en cause l'expulsion prononcée.

Par ailleurs, ils estiment, au visa de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, qu'ils peuvent prétendre à une indemnité d'éviction, rappelant sur ce point que la construction de la maison l'a été avec l'accord du bailleur, et qu'ils ont entrepris de nombreux travaux dans les serres, ceci justifiant que l'indemnité d'éviction soit portée à la somme de 228.337,50 euros. Ils ajoutent que les consorts [D] ne peuvent réclamer un départ, compte tenu de l'indemnité d'éviction qu'ils ne pourraient payer au regard de la situation financière délicate de l'un des indivisaires. Enfin, ils indiquent, sur le fondement de l'article 555 du code civil, que les consorts [D] ne sauraient récupérer les constructions des preneurs sans en faire une juste indemnisation.

En réplique, les consorts [D] concluent à la confirmation du jugement au visa de l'article 1766 du code civil, en raison de l'absence d'exploitation des terres du fait de l'inexécution par le preneur de ses obligations. Ils soulignent sur ce point que Mme [W] [C], âgée de 81 ans en 2024, est à la retraite depuis de nombreuses années, n'est plus en mesure d'exercer son métier et par voie de conséquence d'exploiter les terres affermées, de sorte que l'abandon de toute exploitation, par ailleurs démontrée au vu du rapport d'expertise judiciaire, justifie à lui seul la résiliation du bail rural. Ils précisent que l'absence de toute notification au bailleur de sa prise de retraite est également constitutive d'une faute, et indiquent que le fait qu'une partie des terres soit en très mauvais état de culture, mal entretenues ou en friches, comme le révèle le rapport d'expertise, en ce qu'il peut compromettre la bonne exploitation du fonds, est de nature à justifier la résiliation du bail. Par ailleurs, ils contestent le grief tenant à un défaut d'entretien en soulignant que les attitudes belliqueuses de Mme [W] [C] ont rendu pour le moins impossible toute possibilité de rentrer sur la parcelle, étant précisé qu'aucune demande d'entretien n'a jamais été faite, et que l'intéressée a en réalité dénaturé la destination du bien affermé en y construisant une maison sans autorisation et en détruisant une partie des serres pour la réaliser. Par ailleurs, ils soutiennent qu'aucune indemnité d'éviction n'est due puisqu'il n'existe aucune perte de jouissance anticipée du fonds qui n'est plus exploité depuis longtemps, et exposent, concernant la maison, qu'aucune autorisation du bailleur n'a été donnée et que les dispositions de l'article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime n'ont pas été respectées. Ils ajoutent que les appelants ne remplissent pas les conditions pour prétendre à une indemnité au preneur sortant sur le fondement de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Il n'est pas discuté par les parties que le bail rural conclu le 1er septembre 1981 a été reconduit, nonobstant la retraite de Mme [W] [C].

L'article 1766 du code civil dispose : « Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages-intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764. »

Cette obligation de garnir le fonds résulte également de l'article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime qui rappelle les dispositions de l'article 1766 précité.

Dans le cas présent, Mme [W] [C] n'exploite plus le fonds depuis de très nombreuses années, étant à la retraite, ce qui n'est pas contesté. Ce défaut d'exploitation est encore établi au vu du rapport d'expertise judiciaire du 15 avril 2026 qui permet en outre de retenir un état total d'abandon. Ainsi, il sera noté, précision étant faite que les constatations matérielles réalisées ne sont pas discutées, que l'expert relève notamment l'omniprésence de détritus sur le sol non bâti formant des monticules pour un volume de 540 m3 constitué à la fois de terres arables et de déchets mélangés, avec une suspicion de présence d'amiante en l'état de l'enfouissement de restes de tables de culture horticole en fibrociment détruites volontairement fin 1981, début 1982, entraînant un risque de pollution d'ordre chimique dans l'air, dans la terre et dans l'eau, la présence d'encombrants et d'une épave, la quasi disparition de la serre Bottin présente en 1981 remplacée par une habitation, le défaut d'entretien des haies arbustives et des arbres, l'ensemble de ces éléments constituant autant d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds selon l'article L. 411-31 2° du code rural et de la pêche maritime.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur supporte une obligation de délivrance de la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Par ailleurs, l'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime met à la charge exclusive du propriétaire les grosses réparations tandis que le preneur ne supporte que la charge des réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, selon l'article L. 415-4.

Le propriétaire ne peut toutefois être considéré comme tenu des réparations lorsque le preneur ne l'a pas averti qu'elles étaient nécessaires.

En l'occurrence, il est constant que les relations entre le bailleur et le preneur sont très conflictuelles, comme en témoignent notamment le procès-verbal de constat du 16 décembre 1985 décrivant les dégradations imputées par le preneur à M. [B] [N], la procédure initiée par les époux [S] en 1983 à l'encontre du M. [B] [N] et M. [J] relativement au bail rural ayant abouti à un jugement le 17 juillet 1986 ainsi que les plaintes déposées par M. [R] [D] le 21 septembre 2020 et par Mme [W] [C] le 26 janvier 2021. Par ailleurs, les appelants ne justifient pas avoir sollicité ou mis en demeure leur bailleur de procéder à des travaux, et un seul état des lieux a été dressé en 1981 à la prise de possession des lieux, alors même que le bail rural a été renouvelé, de sorte que le bailleur n'a pu se rendre compte directement, en cours de bail, de la nécessité d'effectuer des travaux, le caractère très conflictuel des relations rendant de surcroît compliqué tout déplacement sur les lieux. En outre, il est manifeste, au vu des constatations de l'expert, que l'état d'abandon met en évidence des dégradations du preneur.

Il s'ensuit que Mme [W] [C] n'est pas fondée à invoquer un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien ou tenant à la jouissance du fonds par le preneur.

La résiliation du bail est donc justifiée au visa des articles 1766 du code civil et L. 411-31 I 2° du code rural et de la pêche maritime, et c'est à tort que les appelants invoquent, selon la jurisprudence de la Cour de cassation qu'ils citent, les dispositions des articles L. 411-31 II 3° et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, s'agissant de motifs autres de résiliation du bail rural.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef, observation étant faite qu'il appartiendra au tribunal, en l'état du dépôt du rapport d'expertise dont l'objet était de déterminer notamment l'origine et les conditions de la construction de la maison d'habitation, d'en déterminer la valeur et d'analyser les travaux effectués par les preneurs en perspective de l'état des serres et de la parcelle lors de l'entrée dans les lieux, de se prononcer sur les revendications indemnitaires des parties au regard notamment des dispositions de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Il sera également confirmé en ses dispositions relatives à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation due jusqu'au 7 juillet 2025, le tribunal en ayant justement apprécié le montant.

SUR LA CESSION DU BAIL

Dans son jugement, le tribunal rejette la demande de cession du bail présentée par Mme [C] au profit de son fils.

Les appelants font valoir, au visa de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, que Mme [C] n'est plus en mesure d'exploiter le fonds, en raison de son âge avancé, alors que son fils est en mesure de prendre en charge la gestion et l'exploitation du fonds. Ils ajoutent que la succession de l'exploitation au sein de la famille est non seulement bénéfique sur le plan économique, mais contribue également à la préservation ou à la pérennité de l'activité agricole et que ce maintien de l'exploitation au sein de la famille permettra de conserver le savoir-faire et les traditions agricoles transmis de génération en génération. Ils ajoutent que cela va également dans le sens des intérêts de l'indivision [D] qui perçoit les loyers.

En réplique, les intimés s'opposent à cette demande en rappelant que la retraite du preneur à un bail rural ne provoque pas la cession de ce dernier, mais qu'une reprise aurait pu être faite, avec proposition d'un repreneur soumise à agrément du bailleur dans les cinq ans à compter de la retraite, ce qui n'a pas été le cas. En outre, ils rappellent les dispositions de l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime permettant la transmission du bail rural aux proches en cas de décès du preneur et le caractère incessible du bail rural en application de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et relève que constitue une infraction au sens de cet article un abandon pur et simple de l'exploitation au profit d'un tiers qui assure cette exploitation sans l'accord du bailleur. Ils considèrent, au vu de l'ensemble de ces éléments, que tant la demande de cession que de reprise sont irrecevables.

Les dispositions de l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas applicables au cas d'espèce et ne sont du reste pas invoquées par les appelants.

L'article L. 411-35 du même code dispose : « Sous réserve des dispositions particulières au baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

('..) »

La demande de cession est recevable dès lors qu'elle n'est pas subordonnée à une demande préalable d'autorisation amiable, étant encore observé qu'aucun agrément n'a été donné par les bailleurs, lesquels ont entendu mettre définitivement un terme au bail rural objet du litige en sollicitant sa résiliation.

M. [Z] [S], fils de Mme [C], n'était pas partie devant le tribunal paritaire des baux ruraux en première instance, mais intervient désormais aux côtés de sa mère en cause d'appel.

A titre liminaire, il sera rappelé que le bail rural du 1er septembre 1981 est résilié, ce qui exclut toute cession.

En outre, il sera en tout état de cause observé, aux termes des écritures des appelants, qu'il n'est pas fait état d'un projet précis d'exploitation par M. [Z] [S], âgé de 48 ans, et qu'il n'est produit, en cause d'appel, aucun document ou diplôme attestant des compétences de ce dernier ni de sa situation professionnelle actuelle.

Aussi, le jugement déféré sera confirmé en son rejet de la demande de cession.

SUR LA DEMANDE D'INDEMNISATION DES CONSORTS [D]

Les consorts [D] sollicitent, suite au dépôt du rapport d'expertise du 15 avril 2026, le paiement de la somme de 102.600 euros à titre de dommages-intérêts.

Le tribunal ne s'étant pas prononcé de ce chef, l'affaire sera renvoyée devant le tribunal de façon à permettre de garantir un double degré de juridiction et de permettre aux parties de conclure utilement.

SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, qui succombent, seront déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En équité, une indemnité de 2.500 euros sera allouée sur le fondement de ces dispositions aux consorts [D].

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier du 21 février 2025 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Et tenant l'évolution du litige,

CONSTATE qu'en date du 7 juillet 2025, il a été procédé à la reprise des lieux par la SAS ABC Droit, commissaire de justice, 

RENVOIE l'affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier pour qu'il soit statué, ensuite du dépôt du rapport d'expertise, sur les demandes indemnitaires des parties,

DEBOUTE Mme [W] [C] et M. [Z] [S] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [C] et M. [Z] [S] à payer à M. [R] [D], M. [Z] [D] et Mme [L] [F] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [C] et M. [Z] [S] aux entiers dépens d'appel.

La greffière Le président
Texte intégral
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 30 JUIN 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/01576 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QTDP





Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 FEVRIER 2025 

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER - N° RG 51-23-13



après arrêt Cour d'Appel de MONTPELLIER en date du 10 mars 2026 ordonnant la réouverture des débats



APPELANTS :



Madame [W] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Hervé Charles BERNARD STENTO, avocat au barreau de MONTPELLIER

assistée de Me Hervé Charles BERNARD STENTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



Monsieur [Z] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Hervé Charles BERNARD STENTO, avocat au barreau de MONTPELLIER

assisté de Me Hervé Charles BERNARD STENTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant







INTIMES :



Monsieur [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER 

assistée de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Patricia HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





Monsieur [Z] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER 

assisté de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Patricia HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant



Madame [L] [D] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER 

assistée de Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Patricia HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





En application de l'article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l'audience.



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 MAI 2026,en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport et Mme Corinne STRUNK, Conseillère.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Madame Florence FERRANET, Conseillère désignée par ordonnance en date du 26 mars 2026 en remplacement du magistrat empêché





Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire.







- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.



*

* *







EXPOSE DU LITIGE

Par arrêt en date du 10 mars 2026 auquel il convient de se référer pour le rappel du litige, des prétentions et des moyens des parties, la cour a :


Enjoint à Mme [W] [C] et M. [Z] [S] de communiquer à M. [R] [D], M. [Z] [D] et Mme [L] [D] épouse [D] l'intégralité de leurs pièces numérotées 1 à 64,

Renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 13 mai 2026,

Sursis à statuer sur les prétentions des parties,

Réservé les dépens.




Aux termes des dernières conclusions de M. [R] [D], Mme [N] [D], [Z] [D] notifiées par RPVA le 23 avril 2026, il est demandé à la cour de :




vu l'article 1766 du code civil, 

vu l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, 

vu les articles L. 41 1-31 et suivants du même code,

vu les articles L. 411-69 à L 411-74 du même code,

vu les pièces, 

vu la jurisprudence applicable à l'espèce, 

confirmer le jugement rendu par TPBR de [Localité 4] du 21 février 2025,




Sur les exceptions de procédure et mesures d'instruction :




juger qu'en l'absence de production de toutes les pièces de l'appelant aux intimés dans les conditions normales du respect du contradictoire, en application de l'article 16 du code de procédure civile, les pièces de l'appelant seront rejetées,

juger que la demande de sursis à statuer en l'attente d'une constitution de garantie est irrecevable,

juger que la demande de vérification d'écriture est irrecevable ce d'autant que la pièce contestée est une pièce produite par l'appelante dans le cadre d'une procédure ancienne dont elle s'est précédemment prévalue,




Sur la résiliation du bail rural :




juger que le bail rural du 1er septembre 1981 sera résilié sur le fondement des dispositions de l'article 1766 du code civil du fait de l'absence d'exploitation des terres affermées depuis de nombreuses années et ordonner la résiliation du bail rural du 1er septembre 1981,

juger que Mme [C] ne peut pas prétendre au renouvellement du bail à ferme au 31 août 2017 puisqu'à la retraite au jour du renouvellement laquelle n'a pas notifié sa nouvelle situation à son bailleur et qu'elle est en fraude de sa situation vis-à-vis de ses obligations de fermier,

juger que les demandes sur la « cession » et/ou la « reprise » du bail par un descendant sont irrecevables,

juger que la demande de requalification du bail rural en bail emphytéotique ou encore à construction est irrecevable,


Sur les démolitions et les constructions réalisées par l'appelant et les indemnités dues :




juger que la demande d'indemnité d'éviction est irrecevable ne s'agissant ni d'une résiliation anticipée du bail par le bailleur ni d'une expropriation,

juger qu'il n'existe aucune demande écrite du fermier sur lesdites démolitions des serres et la construction de la maison d'habitation et par conséquent il n'existe aucune autorisation du bailleur sur les constructions illicites,

juger qu'aucune indemnité L. 411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime n'est justifiée en l'absence des demandes de démolition et reconstructions adressées au bailleur par le fermier et des autorisations écrites pour la construction d'une maison d'habitation en zone agricole non constructible et de destruction d'une partie des serres en l'état de l'expertise judiciaire du 15 avril 2026,

juger que la dégradation des serres et des terres agricoles engendre des indemnités dues aux bailleurs en raison des manquements imputables au fermier et notamment de remise en état, qui devront être évaluées dans le cadre de l'expertise judiciaire en cours et condamner Mme [C] au paiement d'une indemnité au bailleur en réparation du fonds agricole au titre des dégradations en application de l'article L. 411-74 du code rural et à ce titre, laquelle a été établi à la somme de 102.600 euros selon expertise judicaire,

juger qu'en l'état du rapport d'expertise du 15 avril 2026, Mme [C] sera condamnée au titre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par les consorts [D] à la somme de 102.600 euros,

confirmer l'expulsion de Mme [C] et de tous occupants sans droit ni titre à compter de la notification du jugement par le greffe du 21 janvier 2025,

condamner Mme [C] à une indemnité d'occupation précaire entre le 22 novembre 2023 et le 7 juillet 2025 de 1.000 euros,

condamner Mme [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 euros ainsi qu'aux entiers dépens et confirmer la condamnation de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance précédemment ordonnée.




Pour un rappel exhaustif des moyens développés par les consorts [D], il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures.



Mme [W] [C] et M. [Z] [S] n'ont pas déposé de nouvelles écritures.



A l'audience du 13 mai 2026, l'affaire a été retenue.



MOTIFS



A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant notamment à dire ou juger, en ce qu'elles ne constituent que le rappel de moyens, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

SUR LA DEMANDE DE SURSIS 

Les appelants critiquent le jugement déféré en ce qu'il n'a pas fait droit à leur demande de sursis à statuer.

En cause d'appel, ils demandent qu'il soit sursis à statuer et en outre, qu'il soit sursis à la mesure d'expulsion ordonnée par le jugement du 21 février 2025, dans l'attente d'une constitution de garantie au titre de l'indemnité d'éviction, faisant valoir qu'ils peuvent prétendre à une telle indemnité, en l'état des améliorations apportées au fonds et de la construction d'une maison édifiée avec l'autorisation du bailleur et en vertu d'un permis de construire. Ils ajoutent, au visa de l'article L. 411-76 du code rural et de la pêche maritime, que si le bailleur n'a pas versé ou consigné l'indemnité de sortie, provisionnelle ou définitive, à la date d'expiration du bail, il ne peut exiger le départ du locataire.

En réplique, les consorts [D] conclut à l'irrecevabilité de cette demande qui est de la seule compétence du conseiller de la mise en état et soutiennent qu'une telle demande est infondée dès lors qu'elle revient à préjuger de la décision au fond, étant précisé que cette indemnité d'éviction prévue à l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime n'est pas due au cas d'espèce. 

Dans le cas présent, il importe de relever que suivant un procès-verbal en date du 7 juillet 2025, il a été procédé à la reprise des lieux par la SAS ABC Droit, commissaire de justice, en exécution du jugement, avec remise des clés par Mme [C].

Il s'ensuit que la demande de sursis à l'exécution de la mesure d'expulsion qui ne peut s'analyser en une mesure de sursis à statuer est sans objet, ne relevant pas en outre de la compétence de la cour, s'agissant d'une mesure d'exécution qui relève de la compétence du juge de l'exécution.

Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. [S] et Mme [C], au visa de l'article 378 du code de procédure civile, ayant justement indiqué que cela reviendrait à préjuger de sa décision quant à la résiliation du bail et l'octroi d'éventuelles indemnités.

SUR LA VERIFICATION D'ECRITURES

Les appelants critiquent le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande en vérification d'écritures formée au visa des articles 288 et 290 du code de procédure civile. 

Ils font valoir que la pièce n°5 « courrier manuscrit de [B] [N] du 10 octobre 1986 » révèle que le texte tapuscrit et sa typographie ne sont pas ceux employés dans les documents établis à la même époque entre les parties, que les mentions manuscrites apportées sur le document diffèrent grossièrement de l'écriture de M. [B] [N] et que la signature dont s'agit semble avoir fait l'objet de plus d'efforts, ce qui justifie qu'elle soit examinée attentivement.

En réplique, les consorts [D] soutiennent en substance, ainsi que l'a noté le premier juge, qu'il ressort du document contesté que la signature présente d'importantes similitudes avec celle figurant sur le contrat de bail ainsi que sur l'autorisation de démarche nécessaire à l'exploitation, tous documents dont il n'est pas contesté qu'ils ont bien été signés par M. [B] [N]. Ils ajoutent, comme l'a justement retenu le tribunal, que ce dernier étant décédé, il ne sera plus possible qu'il fournisse un nouvel échantillon de sa signature.

Il ressort des explications fournies par les appelants que ceux-ci ne dénient pas une écriture qui leur serait attribuée ou qui serait attribuée à leur auteur, ainsi que l'énoncent les dispositions de l'article 287 du code de procédure civile, mais remettent en cause le document attribué à M. [B] [N], auteur des consorts [D], en date du 10 octobre 1986 aux termes duquel celui-ci expose que M. [S] a démoli 300 m² de serres et a construit une villa (200 m²) sans aucune autorisation tant personnelle qu'administrative le mettant devant le fait accompli.

Il s'ensuit qu'ils ne sont pas fondés à invoquer les dispositions des articles 288 et 290 du code de procédure civile.

En tout état de cause, il sera relevé, ainsi que le souligne le tribunal et le révèlent le bail rural du 1er septembre 1981 et le document manuscrit du 10 juin 1981, que les signatures figurant sur ces documents et l'écrit contesté sont rigoureusement similaires et ne laissent pas apparaître de différences pouvant laisser suspecter que le document du 10 octobre 1986 pourrait être un faux pour ne pas avoir été signé par M. [B] [N].

Aussi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en vérification d'écritures.

SUR LA REQUALIFICATION DU BAIL RURAL EN BAIL EMPHYTEOTIQUE OU A CONSTRUCTION

Le tribunal rejette la demande de requalification du bail rural en bail emphytéotique en considérant que le contrat n'est pas sujet à interprétation ni à requalification.

Critiquant le jugement, les appelants font valoir qu'ils ne sont pas prescrits en leur demande de requalification du contrat initial, l'action en requalification de chaque convention née par tacite reconduction se prescrivant à compter de sa prise d'effet.

Sur le fond, ils rappellent le régime de l'emphytéose prévu aux articles L. 451-1 à L. 451-13 du code rural et de la pêche maritime. Ils exposent notamment que le bail emphytéotique ne peut être consenti que par le propriétaire du bien et s'il a la capacité d'aliéner, ce qui était le cas de M. [B] [N], et que l'emphytéote peut librement construire un bâtiment neuf sur un terrain nu, comme ils l'ont fait. Ils ajoutent que s'agissant de la maison qui a été construite, la durée du bail emphytéotique doit être celle correspondant à l'usage de la maison par ceux qui l'ont construite et y ont grandi, soit Mme [W] [C] et M. [Z] [S]. Ils ajoutent que la maison a été construite dans les règles de l'art et demeure en parfait état d'entretien.

Par ailleurs, ils soutiennent, au visa des articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, que la passation d'un bail à construction permet de conférer au preneur des droits réels immobiliers et qu'aucune action aux fins d'expulsion ne saurait prospérer puisqu'un tel bail est assorti d'une durée particulièrement longue.

En réplique, les consorts [D] concluent à l'irrecevabilité de la requalification du bail en bail emphytéotique ou à construction dans la mesure où l'existence d'un bail rural n'a jamais été remise en cause, Mme [W] [C] ayant toujours reconnu avoir été autrefois agricultrice et avoir exercé avec son mari une activité agricole. Ils ajoutent que le juge ne peut remettre en cause le fondement juridique ou la qualification que les parties ont décidé de fixer entre elles, sachant que les termes du bail sont très clairs et ne suscitent pas de difficulté d'interprétation.

Les intimés ne soulèvent pas l'irrecevabilité de la demande en requalification du bail rural en bail emphytéotique pour cause de prescription de sorte qu'aucune discussion n'existe sur ce point.

L'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime énonce : « Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »

En l'occurrence, il sera observé que la qualification de bail rural du bail du 1er septembre 1981 n'a jamais fait l'objet d'une discussion, antérieurement à la présente instance, que ce soit lors de sa conclusion ou de sa reconduction tacite, ainsi que cela ressort notamment du jugement du 17 juillet 1986 aux termes duquel M. [J] a été déclaré occupant sans droit ni titre de la parcelle cadastrée G [Cadastre 1] donnée à bail à M. [R] [S].

Par ailleurs, les termes du bail rural du 1er septembre 1981 ne souffrent d'aucune discussion ou interprétation. Et en ce que celui-ci stipule expressément que « toute cession ou sous location à un tiers est interdite », et limite une telle cession ou sous-location au profit des enfants majeurs du preneur en prévoyant l'autorisation préalable du bailleur ou du tribunal paritaire en cas de contestation, il ne peut être requalifié en bail emphytéotique, la libre cessibilité constituant un caractère essentiel d'un tel contrat, même en cas de reconduction du contrat initial qui au cas d'espèce est intervenue aux mêmes conditions.

En conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté toute requalification du bail rural en bail emphytéotique.

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté Mme [W] [C] de sa demande en requalification du bail rural en bail à construction dès lors qu'outre le fait que les termes du bail rural du 1er septembre 1981 ne souffrent d'aucune discussion ou interprétation, il n'est pas démontré que les conditions d'application des articles L. 251.1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont au cas d'espèce remplies, les appelants ne développant à ce titre aucune argumentation, rappelant pour l'essentiel la nature juridique de ce contrat.

SUR LA RESILIATION DU BAIL RURAL

Aux termes de leurs écritures, les appelants contestent le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural portant sur la parcelle AT [Cadastre 2] sise [Adresse 5] à [Localité 5].

Ils soutiennent, au visa de l'article 1719 du code civil, que les bailleurs ont manqué à leur obligation d'entretien du bien donné en location et plus particulièrement des serres, relevant encore qu'en application de l'article L. 415-3 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire. Ils ajoutent que le défaut d'entretien des serres par le bailleur a entraîné une perturbation dans la jouissance paisible de la parcelle agricole, ce qui constitue une violation de l'obligation légale énoncée à l'article 1719 3° du code civil, et que ce défaut d'entretien a eu également pour conséquence de compromettre la qualité des plantations et de nuire à l'exploitation agricole du preneur, en contravention avec l'article 1719 4° du code civil. En conséquence, ils considèrent qu'il ne saurait leur être reproché une absence d'exploitation imputable au bailleur qui a rendu l'exploitation des serres impossible, ce qui rend le motif de résiliation invoqué par les intimés non fondé. Ils exposent encore qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un préjudice pour les preneurs. Ils précisent que les bailleurs ou plus exactement les créanciers des bailleurs perçoivent sans discontinuer les loyers, que la jouissance des preneurs ne porte que sur la moitié des parcelles initialement données à bail, que les bailleurs n'ont jamais répondu aux demandes de remise en état et réparations leur incombant et n'ont aucun projet sérieux d'exploitation, leur seule intention étant de récupérer la maison construite, ces éléments étant encore de nature à remettre en cause l'expulsion prononcée.

Par ailleurs, ils estiment, au visa de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, qu'ils peuvent prétendre à une indemnité d'éviction, rappelant sur ce point que la construction de la maison l'a été avec l'accord du bailleur, et qu'ils ont entrepris de nombreux travaux dans les serres, ceci justifiant que l'indemnité d'éviction soit portée à la somme de 228.337,50 euros. Ils ajoutent que les consorts [D] ne peuvent réclamer un départ, compte tenu de l'indemnité d'éviction qu'ils ne pourraient payer au regard de la situation financière délicate de l'un des indivisaires. Enfin, ils indiquent, sur le fondement de l'article 555 du code civil, que les consorts [D] ne sauraient récupérer les constructions des preneurs sans en faire une juste indemnisation.

En réplique, les consorts [D] concluent à la confirmation du jugement au visa de l'article 1766 du code civil, en raison de l'absence d'exploitation des terres du fait de l'inexécution par le preneur de ses obligations. Ils soulignent sur ce point que Mme [W] [C], âgée de 81 ans en 2024, est à la retraite depuis de nombreuses années, n'est plus en mesure d'exercer son métier et par voie de conséquence d'exploiter les terres affermées, de sorte que l'abandon de toute exploitation, par ailleurs démontrée au vu du rapport d'expertise judiciaire, justifie à lui seul la résiliation du bail rural. Ils précisent que l'absence de toute notification au bailleur de sa prise de retraite est également constitutive d'une faute, et indiquent que le fait qu'une partie des terres soit en très mauvais état de culture, mal entretenues ou en friches, comme le révèle le rapport d'expertise, en ce qu'il peut compromettre la bonne exploitation du fonds, est de nature à justifier la résiliation du bail. Par ailleurs, ils contestent le grief tenant à un défaut d'entretien en soulignant que les attitudes belliqueuses de Mme [W] [C] ont rendu pour le moins impossible toute possibilité de rentrer sur la parcelle, étant précisé qu'aucune demande d'entretien n'a jamais été faite, et que l'intéressée a en réalité dénaturé la destination du bien affermé en y construisant une maison sans autorisation et en détruisant une partie des serres pour la réaliser. Par ailleurs, ils soutiennent qu'aucune indemnité d'éviction n'est due puisqu'il n'existe aucune perte de jouissance anticipée du fonds qui n'est plus exploité depuis longtemps, et exposent, concernant la maison, qu'aucune autorisation du bailleur n'a été donnée et que les dispositions de l'article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime n'ont pas été respectées. Ils ajoutent que les appelants ne remplissent pas les conditions pour prétendre à une indemnité au preneur sortant sur le fondement de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Il n'est pas discuté par les parties que le bail rural conclu le 1er septembre 1981 a été reconduit, nonobstant la retraite de Mme [W] [C].

L'article 1766 du code civil dispose : « Si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages-intérêts, ainsi qu'il est dit en l'article 1764. »

Cette obligation de garnir le fonds résulte également de l'article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime qui rappelle les dispositions de l'article 1766 précité.

Dans le cas présent, Mme [W] [C] n'exploite plus le fonds depuis de très nombreuses années, étant à la retraite, ce qui n'est pas contesté. Ce défaut d'exploitation est encore établi au vu du rapport d'expertise judiciaire du 15 avril 2026 qui permet en outre de retenir un état total d'abandon. Ainsi, il sera noté, précision étant faite que les constatations matérielles réalisées ne sont pas discutées, que l'expert relève notamment l'omniprésence de détritus sur le sol non bâti formant des monticules pour un volume de 540 m3 constitué à la fois de terres arables et de déchets mélangés, avec une suspicion de présence d'amiante en l'état de l'enfouissement de restes de tables de culture horticole en fibrociment détruites volontairement fin 1981, début 1982, entraînant un risque de pollution d'ordre chimique dans l'air, dans la terre et dans l'eau, la présence d'encombrants et d'une épave, la quasi disparition de la serre Bottin présente en 1981 remplacée par une habitation, le défaut d'entretien des haies arbustives et des arbres, l'ensemble de ces éléments constituant autant d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds selon l'article L. 411-31 2° du code rural et de la pêche maritime.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur supporte une obligation de délivrance de la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Par ailleurs, l'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime met à la charge exclusive du propriétaire les grosses réparations tandis que le preneur ne supporte que la charge des réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, selon l'article L. 415-4.

Le propriétaire ne peut toutefois être considéré comme tenu des réparations lorsque le preneur ne l'a pas averti qu'elles étaient nécessaires.

En l'occurrence, il est constant que les relations entre le bailleur et le preneur sont très conflictuelles, comme en témoignent notamment le procès-verbal de constat du 16 décembre 1985 décrivant les dégradations imputées par le preneur à M. [B] [N], la procédure initiée par les époux [S] en 1983 à l'encontre du M. [B] [N] et M. [J] relativement au bail rural ayant abouti à un jugement le 17 juillet 1986 ainsi que les plaintes déposées par M. [R] [D] le 21 septembre 2020 et par Mme [W] [C] le 26 janvier 2021. Par ailleurs, les appelants ne justifient pas avoir sollicité ou mis en demeure leur bailleur de procéder à des travaux, et un seul état des lieux a été dressé en 1981 à la prise de possession des lieux, alors même que le bail rural a été renouvelé, de sorte que le bailleur n'a pu se rendre compte directement, en cours de bail, de la nécessité d'effectuer des travaux, le caractère très conflictuel des relations rendant de surcroît compliqué tout déplacement sur les lieux. En outre, il est manifeste, au vu des constatations de l'expert, que l'état d'abandon met en évidence des dégradations du preneur.

Il s'ensuit que Mme [W] [C] n'est pas fondée à invoquer un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien ou tenant à la jouissance du fonds par le preneur.

La résiliation du bail est donc justifiée au visa des articles 1766 du code civil et L. 411-31 I 2° du code rural et de la pêche maritime, et c'est à tort que les appelants invoquent, selon la jurisprudence de la Cour de cassation qu'ils citent, les dispositions des articles L. 411-31 II 3° et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, s'agissant de motifs autres de résiliation du bail rural.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef, observation étant faite qu'il appartiendra au tribunal, en l'état du dépôt du rapport d'expertise dont l'objet était de déterminer notamment l'origine et les conditions de la construction de la maison d'habitation, d'en déterminer la valeur et d'analyser les travaux effectués par les preneurs en perspective de l'état des serres et de la parcelle lors de l'entrée dans les lieux, de se prononcer sur les revendications indemnitaires des parties au regard notamment des dispositions de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Il sera également confirmé en ses dispositions relatives à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation due jusqu'au 7 juillet 2025, le tribunal en ayant justement apprécié le montant.

SUR LA CESSION DU BAIL

Dans son jugement, le tribunal rejette la demande de cession du bail présentée par Mme [C] au profit de son fils.

Les appelants font valoir, au visa de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, que Mme [C] n'est plus en mesure d'exploiter le fonds, en raison de son âge avancé, alors que son fils est en mesure de prendre en charge la gestion et l'exploitation du fonds. Ils ajoutent que la succession de l'exploitation au sein de la famille est non seulement bénéfique sur le plan économique, mais contribue également à la préservation ou à la pérennité de l'activité agricole et que ce maintien de l'exploitation au sein de la famille permettra de conserver le savoir-faire et les traditions agricoles transmis de génération en génération. Ils ajoutent que cela va également dans le sens des intérêts de l'indivision [D] qui perçoit les loyers.

En réplique, les intimés s'opposent à cette demande en rappelant que la retraite du preneur à un bail rural ne provoque pas la cession de ce dernier, mais qu'une reprise aurait pu être faite, avec proposition d'un repreneur soumise à agrément du bailleur dans les cinq ans à compter de la retraite, ce qui n'a pas été le cas. En outre, ils rappellent les dispositions de l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime permettant la transmission du bail rural aux proches en cas de décès du preneur et le caractère incessible du bail rural en application de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et relève que constitue une infraction au sens de cet article un abandon pur et simple de l'exploitation au profit d'un tiers qui assure cette exploitation sans l'accord du bailleur. Ils considèrent, au vu de l'ensemble de ces éléments, que tant la demande de cession que de reprise sont irrecevables.

Les dispositions de l'article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas applicables au cas d'espèce et ne sont du reste pas invoquées par les appelants.

L'article L. 411-35 du même code dispose : « Sous réserve des dispositions particulières au baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

('..) »

La demande de cession est recevable dès lors qu'elle n'est pas subordonnée à une demande préalable d'autorisation amiable, étant encore observé qu'aucun agrément n'a été donné par les bailleurs, lesquels ont entendu mettre définitivement un terme au bail rural objet du litige en sollicitant sa résiliation.

M. [Z] [S], fils de Mme [C], n'était pas partie devant le tribunal paritaire des baux ruraux en première instance, mais intervient désormais aux côtés de sa mère en cause d'appel.

A titre liminaire, il sera rappelé que le bail rural du 1er septembre 1981 est résilié, ce qui exclut toute cession.

En outre, il sera en tout état de cause observé, aux termes des écritures des appelants, qu'il n'est pas fait état d'un projet précis d'exploitation par M. [Z] [S], âgé de 48 ans, et qu'il n'est produit, en cause d'appel, aucun document ou diplôme attestant des compétences de ce dernier ni de sa situation professionnelle actuelle.

Aussi, le jugement déféré sera confirmé en son rejet de la demande de cession.

SUR LA DEMANDE D'INDEMNISATION DES CONSORTS [D]

Les consorts [D] sollicitent, suite au dépôt du rapport d'expertise du 15 avril 2026, le paiement de la somme de 102.600 euros à titre de dommages-intérêts.

Le tribunal ne s'étant pas prononcé de ce chef, l'affaire sera renvoyée devant le tribunal de façon à permettre de garantir un double degré de juridiction et de permettre aux parties de conclure utilement.

SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, qui succombent, seront déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En équité, une indemnité de 2.500 euros sera allouée sur le fondement de ces dispositions aux consorts [D].

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier du 21 février 2025 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Et tenant l'évolution du litige,

CONSTATE qu'en date du 7 juillet 2025, il a été procédé à la reprise des lieux par la SAS ABC Droit, commissaire de justice, 

RENVOIE l'affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier pour qu'il soit statué, ensuite du dépôt du rapport d'expertise, sur les demandes indemnitaires des parties,

DEBOUTE Mme [W] [C] et M. [Z] [S] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [C] et M. [Z] [S] à payer à M. [R] [D], M. [Z] [D] et Mme [L] [F] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [C] et M. [Z] [S] aux entiers dépens d'appel.

La greffière Le président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L411-73, code de procedure civile 287, code de procedure civile 937, code rural et de la peche maritime L411-74, code rural et de la peche maritime L411-31, code rural et de la peche maritime L415-3, code civil 555, code rural et de la peche maritime L451-1, code de procedure civile 290, code rural et de la peche maritime L451-13, code civil 1717, code de procedure civile 288, code rural et de la peche maritime L411-34, code rural et de la peche maritime L411-76, code rural et de la peche maritime L411-64, code civil 1766, code rural et de la peche maritime L411-69, code rural et de la peche maritime L411-27, code rural et de la peche maritime L411-37, code rural et de la peche maritime L411-35, code de la construction et de l'habitation L251-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-12T19:56:04.769Z.