Cour d'appel de Papeete, Chambre des Terres, 25 juin 2026, n° 24/00040

N° 51



KS

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Copie exécutoire délivrée à :

- Me Tefan,

Le 26.06.2026.





Copie authentique délivrée à :

- Me Tavanae,

le 26.06.2026.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre des Terres



Audience du 25 juin 2026





RG 24/00040 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 262, rg n° 23/00094 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française, du 22 novembre 2023 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 9 juillet 2024 ;



Appelants :



M. [Q] [N], né le 16 décembre 1961 à [Localité 1], de nationalité française et

Mme [A] [O] épouse [N], née le 17 juin 1984 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] ;



Représentés par Me Vahinerii TAVANAE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



Mme [W] [Y] épouse [Y], demeurant à [Adresse 2] ;



Représentée par Me John TEFAN, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 10 avril 2026 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 23 avril 2026, devant, Mme SZKLARZ, conseillère désignée par l'ordonnance n° 73/ORD/PP.CA/25 de la première présidente de la Cour d'Appel de Papeete en date du 17 novembre 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier, Mme GUENGARD, présidente de chambre M. BELLOT, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffière lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par Mme SZKLARZ, présidente et par Mme SUHAS-TEVERO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



 A R R E T, 

EXPOSÉ DU LITIGE  :



Par requête enregistrée au greffe le 23 août 2022 et à laquelle se sont substituées des conclusions récapitulatives déposées le 17 avril 2023, les époux [N] saisissaient le tribunal civil de première instance aux fins de voir ordonner la démolition des constructions de Mme [Y] empiétant sur leur parcelle de terre [Adresse 3] sise à Papenoo cadastrée section Al n°[Cadastre 1], et d'ordonner à Mme [Y] et à toute personne de son chef de libérer les lieux et de rentrer dans les limites de sa parcelle AI n°[Cadastre 2] sous astreinte.

Ils se prévalaient d'un plan de délimitation réalisé à leur initiative par un géomètre et matérialisant l'empiètement. Ils font valoir que l'autorisation d'empiètement donnée par le précédent propriétaire, outre qu'elle n'est pas démontrée, contredit l'usucapion alléguée outre que le toit litigieux a nécessairement été mis en place après la construction du mur de soutènement en 2002.



Mme [W] [H] épouse [Y] s'opposait à ces prétentions ; elle se prévalait d'un accord verbal de [J] [L], tacitement poursuivi par sa fille [K] [L] dont elle préconise l'appel en cause. Subsidiairement, elle soutenait avoir prescrit la propriété de la parcelle qu'elle occupe.



Par jugement du 9 juin 2023, le tribunal civil de première instance s'est déclaré incompétent au profit du tribunal foncier.



Par jugement n° RG 23/00094, minute 262, du 22 novembre 2023, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et des prétentions, le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 1, a dit : 

- Dit que [W] [H] épouse [Y] est propriétaire par prescription acquisitive trentenaire de la partie de la parcelle de la terre [Adresse 3] sise à [Localité 3] cadastrée section AI numéro [Cadastre 1] pour la partie occupée selon le constat d'huissier de Maître [C] [T] du 25 janvier 2022 ;

- Déboute consécutivement les époux [N] de l'ensemble de leurs prétentions ;

- Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elles exposés ;

- Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l'empiètement litigieux n'est pas sérieusement contestable : il résulte du plan de délimitation dressé le 1er septembre 2021 par [S] [P], géomètre et de l'aveu judiciaire de Mme [Y] pour 32m2 dans ses conclusions du 13 janvier 2022 , lors de l'instance en référé ; elle a d'ailleurs confirmé la réalité de l'empiètement devant l'huissier de justice qu'elle avait requis le 25 janvier 2022 ; que Mme [Y] allègue sans en justifier d'un accord de l'ancien propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 1] ; que cet accord ne saurait se déduire de la construction d'un mur de soutènement laissant libre en son arrière le morceau de parcelle sur laquelle porte l'empiètement ; que l'attestation de [F] [E] , maire de [Localité 4] se borne à «supposer un accord entre les deux propriétaires».

Le tribunal relevait ainsi que la question subsistante est donc celle d'une usucapion de la partie empiétée sans que puisse être opposé un éventuel accord de l'ancien propriétaire contesté par les requérants ; que [X] [M] assure que la maison de Mme [Y] a été construite il y a plus de 50 ans et en 1971 selon [G] [Z] ; que les témoins s'accordent sur l'absence de litige antérieur ; que le constat d'huissier relève d'ailleurs qu'il s'agit d'une vieille maison d'habitation en bois, très ancienne et recouverte de tôles comme le confirment les clichés photographiques ; que rien ne permet, contrairement à ce que soutiennent les requérants, de penser que la toiture aurait été mise en place après 2022 ; qu'au demeurant , en édifiant un mur de soutènement laissant un espace libre et à défaut d'accord formalisé entre les parties, [J] [L] a manifestement entériné la situation antérieure en la matérialisant en 2002 ; qu'au regard de ces éléments, il convient donc de dire [W] [H] épouse [Y], propriétaire par prescription acquisitive trentenaire de la partie de la parcelle de la terre [Adresse 3] sise à [Localité 3] cadastrée section AI numéro [Cadastre 1] pour la partie occupée selon le constat d'huissier de Maître [T] du 25 janvier 2022.

 

Le jugement n'a pas été signifié.



Par requête d'appel du 9 juillet 2024, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] (les époux [N]), représentés par Me [R] [B], ont interjeté appel du jugement n° RG 23/00094, minute 262, du 22 novembre 2023, rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 1.



Par conclusions récapitulatives enregistrées au greffe de la cour le 17 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles 544, 1382, 2229 et suivants, 2262 du code civil, tel qu'applicable en Polynésie française.

Vu l'article 326, 406 et 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

- Dire l'appel de Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] recevable ;

- Infirmer le jugement n°262 rendu le 22 novembre 2023 par le tribunal foncier de PAPEETE en l'intégralité de ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- Constater l'empiètement de la parcelle de terre [Adresse 3], sise à [Localité 3] et cadastrée section AI n°[Cadastre 1], appartenant à Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] par Mme [W] [H] épouse [Y] ;

- Condamner Mme [W] [H] épouse [Y] à procéder à la destruction de toutes constructions empiétant sur la parcelle de terre [Localité 5] [Adresse 4], sise à [Localité 3] et cadastrée section AI n°[Cadastre 1] et ce, sous astreinte de 50.000 FCFP par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois suivant signification de l'arrêt à intervenir ;

- Autoriser Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] à faire eux-mêmes procéder, aux frais exclusifs de Mme [W] [H] épouse [Y], à la destruction des constructions empiétant sur la parcelle de terre [Localité 5] [Adresse 4], sise à [Localité 3] et cadastrée section AI n°[Cadastre 1] ;

- Interdire à Mme [W] [H] épouse [Y], et à tous occupants de son chef, de pénétrer sur la parcelle de terre [Localité 5] [Adresse 4], sise à [Localité 3] et cadastrée section AI n°[Cadastre 1], et ce, sous astreinte de 100.000 FCFP par infraction constatée ;

- Débouter Mme [W] [H] épouse [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner Mme [W] [H] épouse [Y] à payer à Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] la somme mensuelle de 20.000 FCFP à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 27 octobre 2021 jusqu'à complète libération des lieux ;

- Condamner Mme [W] [H] épouse [Y] à payer à Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] la somme de 340.000 FCFP au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 350.000 FCFP au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions reçues par voie électronique au greffe de la cour le 15 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Mme [W] [H] épouse [Y], représentée par Me John TEFAN, demande à la cour de : 

- Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- Confirmer dans son ensemble la décision du tribunal foncier contesté ;

En tout état de cause, 

- Condamner les appelants à verser à Mme [Y] la somme de 400 000 francs au titre des frais irrépétibles d'instance.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 10 avril 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 23 avril 2026.

En l'état, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.



MOTIFS :



La recevabilité de l'appel n'est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d'en relever d'office l'irrégularité.



Il est constant que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus. Un propriétaire, un possesseur ou un détenteur empiète sur les droits immobiliers de son voisin lorsqu'il utilise sans droit le fonds appartenant à ce dernier, que ce soit en y accumulant des matériaux, en déplaçant la clôture qui marque la ligne séparative des propriétés contiguës ou en construisant sur le fonds.

Ainsi, l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un empiètement. Il s'en déduit nécessairement qu'il n'y a pas d'empiètement si celui à qui il est reproché d'empiéter dispose d'un titre. 



En l'espèce, par acte de vente authentique du 8 mars 2021, enregistré le 10 mars 2021, Mme [K] [L] a vendu à M. [Q] [N] et Mme [A] [O] épouse [N] le bien dont la désignation suit :

«Une propriété d'habitation comprenant :

1°) Une parcelle de terre dépendant de la terre [Localité 5] [Adresse 4], d'une superficie d'après titre de 945 m2,

2°) Les constructions y édifiées consistant en une maison d'habitation sur deux niveaux comprenant :

Au rez-de-chaussée : une chambre, une salle d'eau avec WC, et un garage couvert ;

- Au 1er étage : une salle à manger/séjour, une chambre, une salle d'eau avec WC et une terrasse.»

La terre [Localité 6] ainsi vendue est aujourd'hui cadastrée section AI n°[Cadastre 1] pour une superficie de 945 m2, sise à [Localité 3] (Tahiti).



Il n'est pas contesté devant la cour que Mme [K] [L] vient aux droits de M. [J] [L], qui a par ailleurs construit la maison objet de la vente.



Les photos produites devant la cour ainsi que le constat d'huissier permettent de constater que la parcelle cadastrée section Al n°[Cadastre 1], acquise par les époux [N], a une configuration très particulière en ce qu'un mur de soutènement de très grande hauteur en fait partiellement le tour.





Les époux [N] exposent devant la cour que c'est lors de la conclusion de l'acte de vente, qu'ils ont constaté à la lecture de l'extrait de plan cadastral que les constructions voisines empiétaient sur leur nouvelle propriété.

Il s'en déduit que lorsqu'ils ont visité les lieux, ils n'ont pas constaté qu'il était empiété sur la parcelle qu'ils envisageaient d'acquérir et que les limites apparentes de la parcelle semblaient donc être le mur de soutènement.



 Mme [W] [H] épouse [Y] affirme qu'alors qu'elle réside sur la parcelle AI n°[Cadastre 2] depuis les années 1970, les deux terrains contigus étaient, à l'origine, situés en légère pente mais au même niveau, n'étant séparés que par une végétation d'arbres fruitiers (corossol, cocotiers, manguiers, etc.).

Cette affirmation n'est pas démentie devant la cour et résulte incontestablement des photos produites.



Mme [W] [H] épouse [Y] précise que, dans les années 80, M. [J] [L], propriétaire à l'époque de la terre [Localité 5] 1 parcelle B alors inoccupée, a souhaité morceler sa terre en plusieurs lots pour les céder à ses enfants. Il est constant que le lot 1 de ce partage a été attribuée à [K] [L], qui a cédé ses droits aux époux [N], ce qui confirme les dires de Mme [W] [H] épouse [Y].



Mme [W] [H] épouse [Y] affirme que pour permettre à ce lot d'avoir une vue dégagée sur la mer, M. [J] [L] a souhaité faire édifier un mur d'enrochement qui permettrait ensuite de rehausser le terrain par le biais d'un remblai ; qu'ils se sont alors accordés pour que M. [J] [L] puisse édifier ce mur d'une hauteur de 2 mètres et que Mme [W] [H] épouse [Y] puisse user de la partie de la parcelle de M. [J] [L] restée à la même hauteur que sa propre parcelle.

Elle soutient que c'est pour y avoir été autorisée par cet accord qu'elle empiète sur la parcelle cadastrée Al n°[Cadastre 1].



La cour constate qu'il est établi que M. [J] [L] a pu construire le mur de soutènement sans opposition de la part des propriétaires riverains, comme il en est attesté par les attestations produites. M. [J] [L] a ainsi pu valoriser sa parcelle de terre en procédant à des travaux de remblai très important qu'ils lui ont permis de donner une vue mer à sa propriété. Les conséquences de la construction de ce mur sont telles pour la parcelle AI n°[Cadastre 2] que l'autorisation n'a nécessairement pas été donnée sans contrepartie. Ce mur a en effet pour conséquence de bloquer la vue de la parcelle AI n°[Cadastre 2] et de donner une sensation d'enfermement du fait de la différence de niveau, ainsi instaurée, entre les deux parcelles.

De plus, M. [J] [L] a sciemment édifié le mur en décalage avec sa limite de propriété, laissant un espace indispensable à la sécurité de la construction et offrant ainsi aux propriétaires de la parcelle AI n°[Cadastre 2] un droit de passage et d'usage sur la bande de terre sise au pied du mur, soit plus de deux mètres en dessous de sa propre construction.



Ainsi, l'implantation et la construction du mur de soutènement, qui modifient gravement la topographie des lieux au détriment des propriétaires de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 2], suffissent en elles-mêmes à prouver l'existence d'un accord intervenu entre M. [J] [L], auteur des époux [N], et Mme [W] [H] épouse [Y] ; accord dont il résulte que Mme [W] [H] épouse [Y] n'a pas entravé M. [J] [L] dans sa volonté d'édifier un mur de soutènement de plus de 2.5 mètres de haut, modifiant gravement la configuration des lieux ; et M. [J] [L] ayant consenti, en contrepartie, un droit de jouissance aux propriétaires de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 2] sur la partie de la parcelle cadastrée Al n°[Cadastre 1], sise entre le bas du mur de soutènement et la limite avec la parcelle AI n°[Cadastre 2].

C'est donc à tort que le premier juge a retenu que l'existence de cet accord n'était pas démontrée et a retenu l'usucapion.

Mme [W] [H] épouse [Y] n'étant pas sans droit sur la partie de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 1] sise au bas du mur, l'empiètement n'est pas caractérisé et les époux [N] ne peuvent qu'être déboutés de toutes leurs demandes.



En conséquence, la cour infirme le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 1, n° RG 23/00094, minute 262, en date du 22 novembre 2023, en ce qu'il a dit que [W] [H] épouse [Y] est propriétaire par prescription acquisitive trentenaire de la partie de la parcelle de la terre [Adresse 3] sise à Papenoo cadastrée section AI numéro [Cadastre 1] pour la partie occupée selon le constat d'huissier de Maître [C] [T] du 25 janvier 2022 et le confirme en toutes ses autres dispositions.

Statuant de nouveau, la cour dit que M. [J] [L], auteur des époux [N], a consenti un droit de jouissance aux propriétaires de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 2], sise à [Localité 3] (Tahiti) sur la partie de la parcelle cadastrée Al n°[Cadastre 1], sise entre le bas du mur de soutènement et la limite avec la parcelle AI n°[Cadastre 2], parcelle sise à [Localité 3] (Tahiti) ; et ce en contrepartie de l'autorisation d'édifier un mur de soutènement de plus de 2.5 mètres de haut modifiant la configuration des lieux.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [H] épouse [Y] les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La Cour fixe à 300 000 francs pacifiques la somme que les époux [N] doivent être condamnés à lui payer à ce titre.

Les époux [N] qui succombent pour le tout doivent être condamnés aux dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



DÉCLARE l'appel recevable ;



INFIRME le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 1, n° RG 23/00094, minute 262, en date du 22 novembre 2023, en ce qu'il a dit que [W] [H] épouse [Y] est propriétaire par prescription acquisitive trentenaire de la partie de la parcelle de la terre [Adresse 3] sise à Papenoo cadastrée section AI numéro [Cadastre 1] pour la partie occupée selon le constat d'huissier de Maître [C] [T] du 25 janvier 2022 ;



CONFIRME le jugement du tribunal civil de première instance de Papeete, tribunal foncier, section 1, n° RG 23/00094, minute 262, en date du 22 novembre 2023, en toutes ses autres dispositions ;



Statuant de nouveau,



DIT que M. [J] [L], auteur des époux [N], a consenti un droit de jouissance aux propriétaires de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 2], sise à [Localité 3] (Tahiti) sur la partie de la parcelle cadastrée Al n°[Cadastre 1], sise entre le bas du mur de soutènement et la limite avec la parcelle AI n°[Cadastre 2], parcelle sise à [Localité 3] (Tahiti) ; et ce en contrepartie de l'autorisation d'édifier un mur de soutènement de plus de 2.5 mètres de haut modifiant la configuration des lieux ;



DIT que, aux termes de cet accord, Mme [W] [H] épouse [Y] n'est pas sans droit sur la partie de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 1] sise au bas du mur ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] à payer à Mme [W] [H] épouse [Y] la somme de 300 000 francs pacifiques au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;



REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ;



CONDAMNE Mme [A] [O] épouse [N] et M. [Q] [N] aux dépens d'appel.



Prononcé à [Localité 2], le 25 juin 2026.



La Greffière, La Présidente, 







signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ