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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, REFERES CONSTRUCTION, 3 juillet 2026, n° 26/03810

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation à heure indiquée délivrée le 8 juin 2026 à la société civile immobilières SCI MEDITERRANEE, soutenue à l’audience du 10 juin 2026 et par laquelle Monsieur [N] [B] et Madame [S] [K] épouse [B] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 701, 693, 694 du code civil et de la jurisprudence citée, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
ORDONNER à la SCI MEDITERRANEE de rétablir immédiatement le libre accès carrossable et piétonnier au chemin situé sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] permettant la desserte des parcelles AC numéro [Cadastre 2] et AC numéro [Cadastre 3],
ORDONNER en conséquence la dépose ou la neutralisation immédiate du portail installé le 18 mai 2026 ainsi que l’enlèvement de tout obstacle, chaîne, dispositif de fermeture, fixation ou signalisation faisant obstacle au libre passage,
DIRE que la SCI MEDITERRANEE devra laisser un accès libre, permanent et sans entrave aux demandeurs, à leurs ayants droit, occupants, locataires, clients, fournisseurs et services de secours,
INTERDIRE à la SCI MEDITERRANEE de procéder à toute nouvelle obstruction, fermeture ou limitation de l’accès litigieux,
ASSORTIR chacune des condamnations ci-dessus d’une astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
SE RESERVER la liquidation de l’astreinte,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE à leur verser la somme de 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE aux entiers dépens,
RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2026, soutenues à l’audience du 10 juin 2026 et par lesquelles la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE sollicite, au visa des articles 693, 694, 701 du code civil, 835 et suivants du code de procédure civile et 15 de la loi du 10 juillet 1965, outre de dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
In limine litis, DECLARER IRRECEVABLES des époux [Z] dès lors que la problématique de l’accès à l’arrière de l’immeuble constitue une problématique d’intérêt collectif pour laquelle seul le syndicat des copropriétaires à intérêt pour agir en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et en tout état de cause DECLARER IRRECEVABLES et à tout le moins mal fondées les demandes des époux [Z], de la société TELE-SCOPE-TECHNIQUE et la société [Adresse 6] et en tout état de cause, les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER les époux [Z], la société TELE-SCOPE-TECHNIQUE et la société [Adresse 6] in solidum à verser à la SCI MEDITERRANÉE la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER les époux [Z], la société TELE-SCOPE-TECHNIQUE et la société [Adresse 6] in solidum aux entiers dépens ; 

Vu les conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 10 juin 2026, soutenues à l’audience du 10 juin 2026 et par lesquelles la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6] sollicitent, au visa des articles 835 alinéa 1er et subsidiairement 834 du code de procédure civile, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
JUGER RECEVABLE & FONDEE leurs interventions volontaires,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE à procéder / faire procéder à ses frais exclusifs, dans le délai de 2 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 1000 € par jour de retard, au rétablissement en son état antérieur du passage situé sur sa parcelle figurant au cadastre de la commune de LA CROIX VALMER (VAR), section AC sous le numéro [Cadastre 1], desservant les parcelles cadastrées même commune section AC sous les numéros [Cadastre 2] & [Cadastre 3], par la suppression de la chaine et du portail provisoire,
INTERDIRE / FAIRE INTERDICTION à la SCI MEDITERRANEE d’empêcher / obstruer ou simplement limiter le passage situé sur la parcelle figurant au cadastre de la commune de LA CROIX VALMER (VAR), section AC sous le numéro [Cadastre 1], desservant les parcelles cadastrées même commune section AC sous les numéros [Cadastre 2] & [Cadastre 3], sous astreinte de 1000 € par infraction constatée, même par simples témoins,
NE PAS SE RESERVER la faculté de réserver l’astreinte, à raison de l’effet dévolutif attachée à toute éventuelle déclaration d’appel de la SCI MEDITERRANEE,
INVITER le cas échéant les demandeurs et les intervenants volontaires, dans tel délai qu’il plaira à la juridiction saisie, sans que ce délai ne puisse être inférieur à 6 mois, à saisir le juge du fond compétent afin qu’il soit statué sur le fond du droit, sur les droits respectifs des parties à l’instance,
RAPPELER en tant que de besoin le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir,
CONDAMNER la SCI MEDITERANEE à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE à payer à la société TELE SCOPE TECHNIQUE la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE aux entiers dépens de l’instance ;
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

DISCUSSION

Sur les interventions volontaires et les fins de non-recevoir :
Par application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est recevable par la partie qui justifie de son droit d’agir en justice.
Par ailleurs, l’article 122 du code de procédure civile dispose : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Les sociétés TELE-SCOPE TECHNIQUE et [Adresse 6] prétendent que la seconde est propriétaire, et la seconde locataire commerciale, de biens immobiliers édifiés sur deux parcelles de terre cadastrées section AC numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 1].
La société SCI MEDITERRANEE conteste le droit d’agir des requérants et intervenantes volontaires. Elle prétend que les époux [Z] [C] ne sont pas propriétaires de la parcelle AC numéro [Cadastre 3], soumise au statut de la copropriété, et que la problématique de l’accès en litige concerne des surfaces au sol ainsi qu’une cour à l’arrière de l’immeuble qui sont des parties communes pour lesquelles seul le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir.
Les époux [Z] [C] objectent à l’audience qu’ils subissent un préjudice personnel lié à l’absence d’accès à leurs quatre bien immobiliers édifiés sur la copropriété située sur la parcelle AC [Cadastre 3] depuis que la société SCI MEDITERRANEE a fermé l’accès de sa parcelle AC [Cadastre 1] le 18 mai 2026. Ils en concluent pouvoir agir seul, en particulier avoir intérêt et qualité à agir.
En l’espèce, les deux premiers alinéas de l’article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient une répartition des compétences entre :
le syndicat, ayant qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, et pouvant notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;tout copropriétaire, pouvant néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.Or, les requérants soutiennent à bon droit que la présente action a trait à l’accès à leurs lots, et ainsi à leur jouissance, et il est constant que l’absence d’information donnée au syndic sur une telle action n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande.
Dans ces conditions, les requérants justifient de leur intérêt et de leur qualité à agir. Il en va de même pour les intervenantes volontaires, dont l’un des biens immobiliers appartenant à la société [Adresse 6] se situe dans la copropriété en litige (parcelle AC [Cadastre 3]).
Les autres moyens d’irrecevabilité concernent en réalité la caractérisation du trouble manifestement illicite invoqué par les requérants et intervenantes volontaires.
Dès lors, aucune cause d’irrecevabilité n’est constituée. Les requérants et intervenantes volontaires justifient de leur droit d’agir et seront déclarés recevables en leurs demandes. 
Sur les demandes principales :
Les requérants et intervenantes volontaires fondent leurs prétentions à titre principal sur l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le même magistrat, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Ils exposent que le passage en litige s’opère afin de desservir l’arrière de leurs bâtiments par la parcelle AC [Cadastre 1] acquise récemment par la société SCI MEDITERRANEE en vue d’une opération de promotion immobilière.
Les époux [Z] [C] prétendent à l’existence d’une servitude conventionnelle de passage par un titre de 1925, reprise dans les titres postérieurs, l’état descriptif de division ainsi que leur acte de propriété du 28 juillet 2020. Ils soutiennent que cette servitude est d’usage ancien, paisible, public et ininterrompu depuis plusieurs décennies.
Les sociétés TELE-SCOPE TECHNIQUE et [Adresse 6] précisent que l’utilisation actuelle du chemin d’accès est active depuis au moins 2002 sans aucune opposition de son propriétaire de l’époque.

La société SCI MEDITERRANEE ne conteste pas avoir fait fermer l’accès en litige sur sa parcelle AC [Cadastre 1] et elle objecte :
de l’absence d’état d’enclave des parcelles adverses ;de l’absence de tout acte constitutif de servitude opposable à la société SCI MEDITERRANEE ;de l’absence de servitude par destination du père de famille ;en conséquence de l’incompétence du juge des référés en l’absence de trouble manifestement illicite.
S’agissant en premier lieu du risque de dommage imminent visé à l’article 835 précité, il se définit en droit comme celui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. 
Il s’agit d’une notion de fait relevant de l’appréciation souveraine de la juridiction qui statue.
Il doit en revanche être apprécié à la date à laquelle le juge statue.
En l’espèce, la société TELE-SCOPE TECHNIQUE prétend à l’existence d’un risque de dommage imminent car, dans le cadre de son activité commerciale, elle reçoit depuis plusieurs années les livraisons de ses fournisseurs par le passage en litige, ayant été clôturé le 18 mai 2026 par la défenderesse.
Néanmoins, il n’existe pas d’élément permettant de caractériser un dommage imminent pour la société, en particulier sur une impossibilité de livrer à un autre endroit mais encore sur les répercussions d’une éventuelle impossibilité de livraison sur sa santé financière.

S’agissant en second lieu du trouble manifestement illicite, il se définit en droit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le trouble doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite.
En matière de droit de passage, s’il appartient à la juridiction du fond de statuer sur l’existence d’une servitude légale et sur l’assiette du passage, le trouble manifestement illicite est constitué lorsque le propriétaire d’un fonds y place des obstacles empêchant tout accès aux fonds voisins bénéficiant d’un passage consenti, sans violence ni voie de fait, de manière apparemment régulière. (Cass.Ass.Plén.28 juin 1996, numéro 94-15.935)
Aussi, l’absence d’état d’enclave invoquée par la société SCI MEDITERRANEE est un élément de fond sur lequel la présente juridiction n’a aucune compétence. D’ailleurs, les parties adverses ne soutiennent pas un état d’enclave, mais une potentielle servitude conventionnelle, dont le titre de 1925 demeure introuvable, ou à défaut une éventuelle servitude de père de famille par la configuration des lieux.
Il appartient seulement à ce stade de déterminer la réalité du passage en litige au bénéfice des requérants et intervenantes volontaires.
Sur ce point, les requérants versent pour l’essentiel aux débats :
l’acte de vente du 28 juillet 2020 par lequel ils ont acquis leurs biens immobiliers et qui comportent quatre emplacements de parking ; les actes authentiques de vente des 27 avril 1959 et 27 mai 1977 sur leur parcelle, qui stipulent chacun l’existence de la servitude suivante consentie par acte du 26 juin 1925 : « pour les droits d’accès et de circulation qui n’auraient pas été prévus par les experts, les attributaires enclavés auront un droit de passage de quatre mètres de largeur aux endroits les plus courts, les moins dommageables, conformément à la loi » ;l’acte modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété établi le 5 mai 2008 par Maître [L], notaire, qui reprend exactement la même mention au titre des rappels de servitudes ; le plan de division de la copropriété comporte également la mention d’une servitude de passage de 4 mètres à l’endroit litigieux afin d’accéder aux emplacements de parking ;le plan de bornage, non signé, établi le 9 mai 1963 par géomètre-expert, faisant figurer le passage en litige, auquel est annexé un plan plus ancien, non daté, qui le qualifie de « droit de passage commun. » En ce qui concerne les biens immobiliers détenus ou exploités par les intervenantes volontaires, l’acte de vente du 18 juillet 2002 ne mentionne pas l’existence d’une quelconque servitude. Cependant, outre le plan de bornage précité, il est versé aux débats le procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 13 février 2003. Ledit procès-verbal indique qu’à l’arrière du local exploité par la société TELE-SCOPE TECHNIQUE, se situe une partie privative avec des véhicules de ladite société et que l’accès à cette partie se fait par un chemin partant de la RD 559, longeant le local côté Nord et accédant au terrain par cette même partie Nord. Il est précisé que ce chemin est ouvert et sans aucun obstacle. 
L’acte du 26 juin 1925 n’a pas été retrouvé si bien que le titre constitutif de servitude conventionnelle n’est pas avéré à ce jour.
Il résulte des autres éléments de preuve qu’un passage a été conventionnellement reconnu, sans qu’il soit cependant possible d’assurer que son assiette se situe sur la parcelle AC [Cadastre 1] et en particulier à l’endroit où une chaîne a été posée par la société SCI MEDITERRANEE après échanges de courriers avec les parties adverses. En tout état de cause, la société SCI MEDITERRANEE objecte à juste titre que l’éventuelle servitude de passage ne lui est pas opposable car elle ne fait pas l’objet d’une publication foncière et car elle n’est pas reprise dans son acte de propriété du 31 mars 2026 sur la parcelle AC [Cadastre 1].
Il ne peut ainsi être soutenu la réalité d’un passage ancien, paisible et continu par l’effet d’une servitude conventionnelle de passage, dont l’acte de constitution n’est pas retrouvé ni opposable à la défenderesse.
Le procès-verbal de constat du 13 février 2003 ainsi que les échanges de courriers entre les parties confirment toutefois qu’un passage paisible et continu existe depuis au moins l’année 2003 afin de desservir l’arrière des propriétés des requérants et intervenantes volontaires, et ce depuis la parcelle AC [Cadastre 1]. Ces éléments viennent confirmer les plans de division et de bornage laissant voir un passage à cet endroit.
La défenderesse ne conteste pas ce passage ancien et elle objecte que les modifications de la copropriété ont conduit à ce que l’arrière de la propriété AC [Cadastre 3] soit enclavée de manière volontaire.
Ces éléments relèvent à l’évidence d’un débat au fond mais ils ne remettent pas en cause le caractère ancien, paisible et continu du passage.
Il est relevé que le 1er avril 2026, au lendemain de son acquisition, la société SCI MEDITERRANEE a émis un courrier aux époux [Z] [C] afin de les informer de sa volonté de clôturer les lieux en litige.
L’apposition d’une chaîne le 18 mai 2026, moins de deux mois après ce courrier et devant l’opposition des époux [Z] [C] soutenant l’existence d’une servitude de passage, témoigne d’une volonté de mettre fin précipitamment à une situation de fait pourtant ancienne, et est ainsi constitutive d’une voie de fait en supprimant le passage d’apparence régulière.
Sans se prononcer sur les qualifications juridiques pouvant être retenues sur le fond de l’affaire (servitude conventionnelle, servitude de père de famille), il échet de constater que le passage en litige résulte à ce stade d’une simple tolérance, pratiquée depuis de nombreuses années, et qu’il convient de remédier au trouble manifestement illicite sur un temps limité qui permette tant aux bénéficiaires du passage d’introduire une action judiciaire et d’aménager le cas échéant un autre accès qu’à la défenderesse de respecter son droit de propriété en permettant le commencement de ses travaux d’aménagement en fin d’année 2026.
Le fait que les requérants et intervenantes volontaires soient des professionnels de l’immobilier ne les empêche pas davantage de bénéficier de la tolérance de passage ainsi consentie.
Aussi, il sera fait partiellement droit aux mesures destinées à remédier au trouble, en enlevant la chaîne litigieuse et en interdisant tout nouvel obstacle dans un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance et pendant une durée de quatre mois.
Les requérants et intervenantes volontaires seront déboutés du surplus de leurs demandes principales ne constituant pas des mesures adaptées et proportionnées afin de remédier au trouble occasionné.

Sur les demandes accessoires :
Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI MEDITERRANEE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance. 
Par ailleurs, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :
REJETONS la fin de non-recevoir présentée par la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE.
DECLARONS Monsieur [N] [Z] [C] et Madame [S] [K] épouse [Z] [C] recevables à agir à la présente instance.
DECLARONS la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6] recevables en leurs interventions volontaires à la présente instance.

Vu le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 7 mai 2026 par Maître [Y] [D] ;

Dispositif

ORDONNONS à la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE, dans le délai de HUIT JOURS à compter de la signification de la présente décision, d’enlever la chaîne visible sur le passage en litige faisant obstacle au libre passage des véhicules sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1].
DISONS que, à défaut de s’exécuter dans ce délai, la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE sera condamnée à payer à Monsieur [N] [B], Madame [S] [K] épouse [B], la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6], à chacun, une astreinte de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, et ce pendant une durée de QUATRE MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance.
FAISONS interdiction à la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE, dans le délai de HUIT JOURS à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de QUATRE MOIS à compter de ladite signification, de procéder à toute nouvelle obstruction, fermeture ou limitation de l’accès sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1].
DISONS que la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE sera condamnée à payer à Monsieur [N] [B], Madame [S] [K] épouse [B], la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6], à chacun, une astreinte de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par infraction constatée par commissaire de justice.

CONDAMNONS la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE aux dépens de l’instance.
REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
____________


O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION




RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/03810 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LFEA

MINUTE n° : 26/00403

DATE : 03 Juillet 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON



DEMANDEURS

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Audrey BAGARRI, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Audrey BAGARRI, avocat au barreau de GRASSE


DEFENDERESSE

Société MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Benoît LAMBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.A.S. TELE-SCOPE-TECHNIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

S.C.I. SCI [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Gilles ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant


DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Audrey BAGARRI
Me Benoît LAMBERT
Me Gilles ORDRONNEAU

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Audrey BAGARRI
Me Benoît LAMBERT
Me Gilles ORDRONNEAU



FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation à heure indiquée délivrée le 8 juin 2026 à la société civile immobilières SCI MEDITERRANEE, soutenue à l’audience du 10 juin 2026 et par laquelle Monsieur [N] [B] et Madame [S] [K] épouse [B] ont saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 701, 693, 694 du code civil et de la jurisprudence citée, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
ORDONNER à la SCI MEDITERRANEE de rétablir immédiatement le libre accès carrossable et piétonnier au chemin situé sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] permettant la desserte des parcelles AC numéro [Cadastre 2] et AC numéro [Cadastre 3],
ORDONNER en conséquence la dépose ou la neutralisation immédiate du portail installé le 18 mai 2026 ainsi que l’enlèvement de tout obstacle, chaîne, dispositif de fermeture, fixation ou signalisation faisant obstacle au libre passage,
DIRE que la SCI MEDITERRANEE devra laisser un accès libre, permanent et sans entrave aux demandeurs, à leurs ayants droit, occupants, locataires, clients, fournisseurs et services de secours,
INTERDIRE à la SCI MEDITERRANEE de procéder à toute nouvelle obstruction, fermeture ou limitation de l’accès litigieux,
ASSORTIR chacune des condamnations ci-dessus d’une astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
SE RESERVER la liquidation de l’astreinte,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE à leur verser la somme de 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE aux entiers dépens,
RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2026, soutenues à l’audience du 10 juin 2026 et par lesquelles la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE sollicite, au visa des articles 693, 694, 701 du code civil, 835 et suivants du code de procédure civile et 15 de la loi du 10 juillet 1965, outre de dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
In limine litis, DECLARER IRRECEVABLES des époux [Z] dès lors que la problématique de l’accès à l’arrière de l’immeuble constitue une problématique d’intérêt collectif pour laquelle seul le syndicat des copropriétaires à intérêt pour agir en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et en tout état de cause DECLARER IRRECEVABLES et à tout le moins mal fondées les demandes des époux [Z], de la société TELE-SCOPE-TECHNIQUE et la société [Adresse 6] et en tout état de cause, les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER les époux [Z], la société TELE-SCOPE-TECHNIQUE et la société [Adresse 6] in solidum à verser à la SCI MEDITERRANÉE la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER les époux [Z], la société TELE-SCOPE-TECHNIQUE et la société [Adresse 6] in solidum aux entiers dépens ; 

Vu les conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 10 juin 2026, soutenues à l’audience du 10 juin 2026 et par lesquelles la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6] sollicitent, au visa des articles 835 alinéa 1er et subsidiairement 834 du code de procédure civile, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :
JUGER RECEVABLE & FONDEE leurs interventions volontaires,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE à procéder / faire procéder à ses frais exclusifs, dans le délai de 2 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous astreinte de 1000 € par jour de retard, au rétablissement en son état antérieur du passage situé sur sa parcelle figurant au cadastre de la commune de LA CROIX VALMER (VAR), section AC sous le numéro [Cadastre 1], desservant les parcelles cadastrées même commune section AC sous les numéros [Cadastre 2] & [Cadastre 3], par la suppression de la chaine et du portail provisoire,
INTERDIRE / FAIRE INTERDICTION à la SCI MEDITERRANEE d’empêcher / obstruer ou simplement limiter le passage situé sur la parcelle figurant au cadastre de la commune de LA CROIX VALMER (VAR), section AC sous le numéro [Cadastre 1], desservant les parcelles cadastrées même commune section AC sous les numéros [Cadastre 2] & [Cadastre 3], sous astreinte de 1000 € par infraction constatée, même par simples témoins,
NE PAS SE RESERVER la faculté de réserver l’astreinte, à raison de l’effet dévolutif attachée à toute éventuelle déclaration d’appel de la SCI MEDITERRANEE,
INVITER le cas échéant les demandeurs et les intervenants volontaires, dans tel délai qu’il plaira à la juridiction saisie, sans que ce délai ne puisse être inférieur à 6 mois, à saisir le juge du fond compétent afin qu’il soit statué sur le fond du droit, sur les droits respectifs des parties à l’instance,
RAPPELER en tant que de besoin le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir,
CONDAMNER la SCI MEDITERANEE à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE à payer à la société TELE SCOPE TECHNIQUE la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI MEDITERRANEE aux entiers dépens de l’instance ;
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les interventions volontaires et les fins de non-recevoir :
Par application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est recevable par la partie qui justifie de son droit d’agir en justice.
Par ailleurs, l’article 122 du code de procédure civile dispose : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Les sociétés TELE-SCOPE TECHNIQUE et [Adresse 6] prétendent que la seconde est propriétaire, et la seconde locataire commerciale, de biens immobiliers édifiés sur deux parcelles de terre cadastrées section AC numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 1].
La société SCI MEDITERRANEE conteste le droit d’agir des requérants et intervenantes volontaires. Elle prétend que les époux [Z] [C] ne sont pas propriétaires de la parcelle AC numéro [Cadastre 3], soumise au statut de la copropriété, et que la problématique de l’accès en litige concerne des surfaces au sol ainsi qu’une cour à l’arrière de l’immeuble qui sont des parties communes pour lesquelles seul le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir.
Les époux [Z] [C] objectent à l’audience qu’ils subissent un préjudice personnel lié à l’absence d’accès à leurs quatre bien immobiliers édifiés sur la copropriété située sur la parcelle AC [Cadastre 3] depuis que la société SCI MEDITERRANEE a fermé l’accès de sa parcelle AC [Cadastre 1] le 18 mai 2026. Ils en concluent pouvoir agir seul, en particulier avoir intérêt et qualité à agir.
En l’espèce, les deux premiers alinéas de l’article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient une répartition des compétences entre :
le syndicat, ayant qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, et pouvant notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;tout copropriétaire, pouvant néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.Or, les requérants soutiennent à bon droit que la présente action a trait à l’accès à leurs lots, et ainsi à leur jouissance, et il est constant que l’absence d’information donnée au syndic sur une telle action n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande.
Dans ces conditions, les requérants justifient de leur intérêt et de leur qualité à agir. Il en va de même pour les intervenantes volontaires, dont l’un des biens immobiliers appartenant à la société [Adresse 6] se situe dans la copropriété en litige (parcelle AC [Cadastre 3]).
Les autres moyens d’irrecevabilité concernent en réalité la caractérisation du trouble manifestement illicite invoqué par les requérants et intervenantes volontaires.
Dès lors, aucune cause d’irrecevabilité n’est constituée. Les requérants et intervenantes volontaires justifient de leur droit d’agir et seront déclarés recevables en leurs demandes. 
Sur les demandes principales :
Les requérants et intervenantes volontaires fondent leurs prétentions à titre principal sur l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le même magistrat, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Ils exposent que le passage en litige s’opère afin de desservir l’arrière de leurs bâtiments par la parcelle AC [Cadastre 1] acquise récemment par la société SCI MEDITERRANEE en vue d’une opération de promotion immobilière.
Les époux [Z] [C] prétendent à l’existence d’une servitude conventionnelle de passage par un titre de 1925, reprise dans les titres postérieurs, l’état descriptif de division ainsi que leur acte de propriété du 28 juillet 2020. Ils soutiennent que cette servitude est d’usage ancien, paisible, public et ininterrompu depuis plusieurs décennies.
Les sociétés TELE-SCOPE TECHNIQUE et [Adresse 6] précisent que l’utilisation actuelle du chemin d’accès est active depuis au moins 2002 sans aucune opposition de son propriétaire de l’époque.

La société SCI MEDITERRANEE ne conteste pas avoir fait fermer l’accès en litige sur sa parcelle AC [Cadastre 1] et elle objecte :
de l’absence d’état d’enclave des parcelles adverses ;de l’absence de tout acte constitutif de servitude opposable à la société SCI MEDITERRANEE ;de l’absence de servitude par destination du père de famille ;en conséquence de l’incompétence du juge des référés en l’absence de trouble manifestement illicite.
S’agissant en premier lieu du risque de dommage imminent visé à l’article 835 précité, il se définit en droit comme celui qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. 
Il s’agit d’une notion de fait relevant de l’appréciation souveraine de la juridiction qui statue.
Il doit en revanche être apprécié à la date à laquelle le juge statue.
En l’espèce, la société TELE-SCOPE TECHNIQUE prétend à l’existence d’un risque de dommage imminent car, dans le cadre de son activité commerciale, elle reçoit depuis plusieurs années les livraisons de ses fournisseurs par le passage en litige, ayant été clôturé le 18 mai 2026 par la défenderesse.
Néanmoins, il n’existe pas d’élément permettant de caractériser un dommage imminent pour la société, en particulier sur une impossibilité de livrer à un autre endroit mais encore sur les répercussions d’une éventuelle impossibilité de livraison sur sa santé financière.

S’agissant en second lieu du trouble manifestement illicite, il se définit en droit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le trouble doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite.
En matière de droit de passage, s’il appartient à la juridiction du fond de statuer sur l’existence d’une servitude légale et sur l’assiette du passage, le trouble manifestement illicite est constitué lorsque le propriétaire d’un fonds y place des obstacles empêchant tout accès aux fonds voisins bénéficiant d’un passage consenti, sans violence ni voie de fait, de manière apparemment régulière. (Cass.Ass.Plén.28 juin 1996, numéro 94-15.935)
Aussi, l’absence d’état d’enclave invoquée par la société SCI MEDITERRANEE est un élément de fond sur lequel la présente juridiction n’a aucune compétence. D’ailleurs, les parties adverses ne soutiennent pas un état d’enclave, mais une potentielle servitude conventionnelle, dont le titre de 1925 demeure introuvable, ou à défaut une éventuelle servitude de père de famille par la configuration des lieux.
Il appartient seulement à ce stade de déterminer la réalité du passage en litige au bénéfice des requérants et intervenantes volontaires.
Sur ce point, les requérants versent pour l’essentiel aux débats :
l’acte de vente du 28 juillet 2020 par lequel ils ont acquis leurs biens immobiliers et qui comportent quatre emplacements de parking ; les actes authentiques de vente des 27 avril 1959 et 27 mai 1977 sur leur parcelle, qui stipulent chacun l’existence de la servitude suivante consentie par acte du 26 juin 1925 : « pour les droits d’accès et de circulation qui n’auraient pas été prévus par les experts, les attributaires enclavés auront un droit de passage de quatre mètres de largeur aux endroits les plus courts, les moins dommageables, conformément à la loi » ;l’acte modificatif de l’état descriptif de division de la copropriété établi le 5 mai 2008 par Maître [L], notaire, qui reprend exactement la même mention au titre des rappels de servitudes ; le plan de division de la copropriété comporte également la mention d’une servitude de passage de 4 mètres à l’endroit litigieux afin d’accéder aux emplacements de parking ;le plan de bornage, non signé, établi le 9 mai 1963 par géomètre-expert, faisant figurer le passage en litige, auquel est annexé un plan plus ancien, non daté, qui le qualifie de « droit de passage commun. » En ce qui concerne les biens immobiliers détenus ou exploités par les intervenantes volontaires, l’acte de vente du 18 juillet 2002 ne mentionne pas l’existence d’une quelconque servitude. Cependant, outre le plan de bornage précité, il est versé aux débats le procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 13 février 2003. Ledit procès-verbal indique qu’à l’arrière du local exploité par la société TELE-SCOPE TECHNIQUE, se situe une partie privative avec des véhicules de ladite société et que l’accès à cette partie se fait par un chemin partant de la RD 559, longeant le local côté Nord et accédant au terrain par cette même partie Nord. Il est précisé que ce chemin est ouvert et sans aucun obstacle. 
L’acte du 26 juin 1925 n’a pas été retrouvé si bien que le titre constitutif de servitude conventionnelle n’est pas avéré à ce jour.
Il résulte des autres éléments de preuve qu’un passage a été conventionnellement reconnu, sans qu’il soit cependant possible d’assurer que son assiette se situe sur la parcelle AC [Cadastre 1] et en particulier à l’endroit où une chaîne a été posée par la société SCI MEDITERRANEE après échanges de courriers avec les parties adverses. En tout état de cause, la société SCI MEDITERRANEE objecte à juste titre que l’éventuelle servitude de passage ne lui est pas opposable car elle ne fait pas l’objet d’une publication foncière et car elle n’est pas reprise dans son acte de propriété du 31 mars 2026 sur la parcelle AC [Cadastre 1].
Il ne peut ainsi être soutenu la réalité d’un passage ancien, paisible et continu par l’effet d’une servitude conventionnelle de passage, dont l’acte de constitution n’est pas retrouvé ni opposable à la défenderesse.
Le procès-verbal de constat du 13 février 2003 ainsi que les échanges de courriers entre les parties confirment toutefois qu’un passage paisible et continu existe depuis au moins l’année 2003 afin de desservir l’arrière des propriétés des requérants et intervenantes volontaires, et ce depuis la parcelle AC [Cadastre 1]. Ces éléments viennent confirmer les plans de division et de bornage laissant voir un passage à cet endroit.
La défenderesse ne conteste pas ce passage ancien et elle objecte que les modifications de la copropriété ont conduit à ce que l’arrière de la propriété AC [Cadastre 3] soit enclavée de manière volontaire.
Ces éléments relèvent à l’évidence d’un débat au fond mais ils ne remettent pas en cause le caractère ancien, paisible et continu du passage.
Il est relevé que le 1er avril 2026, au lendemain de son acquisition, la société SCI MEDITERRANEE a émis un courrier aux époux [Z] [C] afin de les informer de sa volonté de clôturer les lieux en litige.
L’apposition d’une chaîne le 18 mai 2026, moins de deux mois après ce courrier et devant l’opposition des époux [Z] [C] soutenant l’existence d’une servitude de passage, témoigne d’une volonté de mettre fin précipitamment à une situation de fait pourtant ancienne, et est ainsi constitutive d’une voie de fait en supprimant le passage d’apparence régulière.
Sans se prononcer sur les qualifications juridiques pouvant être retenues sur le fond de l’affaire (servitude conventionnelle, servitude de père de famille), il échet de constater que le passage en litige résulte à ce stade d’une simple tolérance, pratiquée depuis de nombreuses années, et qu’il convient de remédier au trouble manifestement illicite sur un temps limité qui permette tant aux bénéficiaires du passage d’introduire une action judiciaire et d’aménager le cas échéant un autre accès qu’à la défenderesse de respecter son droit de propriété en permettant le commencement de ses travaux d’aménagement en fin d’année 2026.
Le fait que les requérants et intervenantes volontaires soient des professionnels de l’immobilier ne les empêche pas davantage de bénéficier de la tolérance de passage ainsi consentie.
Aussi, il sera fait partiellement droit aux mesures destinées à remédier au trouble, en enlevant la chaîne litigieuse et en interdisant tout nouvel obstacle dans un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance et pendant une durée de quatre mois.
Les requérants et intervenantes volontaires seront déboutés du surplus de leurs demandes principales ne constituant pas des mesures adaptées et proportionnées afin de remédier au trouble occasionné.

Sur les demandes accessoires :
Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI MEDITERRANEE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance. 
Par ailleurs, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :
REJETONS la fin de non-recevoir présentée par la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE.
DECLARONS Monsieur [N] [Z] [C] et Madame [S] [K] épouse [Z] [C] recevables à agir à la présente instance.
DECLARONS la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6] recevables en leurs interventions volontaires à la présente instance.

Vu le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 7 mai 2026 par Maître [Y] [D] ; 
ORDONNONS à la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE, dans le délai de HUIT JOURS à compter de la signification de la présente décision, d’enlever la chaîne visible sur le passage en litige faisant obstacle au libre passage des véhicules sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1].
DISONS que, à défaut de s’exécuter dans ce délai, la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE sera condamnée à payer à Monsieur [N] [B], Madame [S] [K] épouse [B], la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6], à chacun, une astreinte de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard, et ce pendant une durée de QUATRE MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance.
FAISONS interdiction à la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE, dans le délai de HUIT JOURS à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de QUATRE MOIS à compter de ladite signification, de procéder à toute nouvelle obstruction, fermeture ou limitation de l’accès sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1].
DISONS que la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE sera condamnée à payer à Monsieur [N] [B], Madame [S] [K] épouse [B], la SAS TELE SCOPE TECHNIQUE et la SCI [Adresse 6], à chacun, une astreinte de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par infraction constatée par commissaire de justice.

CONDAMNONS la société civile immobilière SCI MEDITERRANEE aux dépens de l’instance.
REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 694, code de procedure civile 329, code civil 701, code civil 693). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-03T21:41:04.834Z.