notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Foix, CIVIL, 3 juillet 2026, n° 25/00885

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux ruraux
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [T]
née le 11 Mai 1966 à [Localité 2] (09), de nationalité française, divorcée, exploitante agricole, demeurant [Adresse 1]
assistée par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE


ET :
Le 03/07/2026 : 

1 fe à : 

Case palais : 
- Me CANDELIER, 
- Me TRESPEUCH, 

1 ccc à : 

Case palais : 
- Me CHATRY-L.,
- Me CANDELIER, 
- Me TRESPEUCH, 

LS : 
- assesseurs, 

LRAR : 
- Mme [E] [T],
- Mme [P] [I], 
- [X] [P] [C], 
- [X] [H] [C],
- [X] [N] [L], 
- [X] [U] [L], 
- [X] [E] [L], 
- [X] [Z] [L].

DEFENDEURS

Madame [R] [I]
née le 31 Janvier 1980 à [Localité 3] (64), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocate inscrite au barreau de TOULOUSE (vestiaire 5)

Monsieur [K] [D], [J] [C]
né le 22 Décembre 1948 à [Localité 4] (09), de nationalité française, plombier, demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Maud TRESPEUCH, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE

Monsieur [F] [C]
né le 28 Juin 1962 à [Localité 5] (09), demeurant [Adresse 4]
comparant et non assisté

Monsieur [V] [L], représenté légalement par Monsieur [SL] [L] en sa qualité de tuteur, 
demeurant [Adresse 5]
non comparant et non représenté




Monsieur [SL] [L]
demeurant [Adresse 5]
non comparant et non représenté

Monsieur [BZ] [L]
demeurant [Adresse 6]
non comparant et non représenté

Monsieur [PG] [L]
dont le domicile est sis centre pénitentiaire de [Localité 6] - [Adresse 7]
non comparant et non représenté


DÉBATS

A l'audience publique du 29 Mai 2026 à 9 heures, l'affaire a été mise en délibéré au 3 Juillet 2026, lequel a été rendu ledit jour par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort. 


EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 08 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Foix a ordonné la licitation de l’ensemble des immeubles qui relèvent de la succession de [QY] [C] : commune du MAS D’AZIL (09), la maison à usage d’habitation [Adresse 8] » et des parcelles de terre, et commune de GABRE (09) une parcelle en nature de bois.

Par jugement en date du 06 mars 2024, le tribunal judiciaire de FOIX a dit que la licitation de l’ensemble des biens immobiliers relevant de la succession de [QY] [C] se fera en un seul lot.

Par jugement d'adjudication sur licitation du 28 janvier 2025, le tribunal a adjugé à [R] [I], en son nom personnel, le LOT UNIQUE des biens visés aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente, moyennant le prix principal de 25.000 euros.
*
Par acte de commissaire de Justice du 24 juillet 2025 publiés le 20 octobre 2025, [G] [T] a demandé la convocation de [R] [I], [K] [C], [F] [C], [V] [L], [SL] [L], [BZ] [L] et [PG] [L] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de ce siège pour voir reconnaître l’existence d’un bail rural verbal portant sur les parcelles de terre cadastrées C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], C [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] situées au MAS d’AZIL et la parcelle de bois B [Cadastre 5] située à GABRE, et annuler la vente par adjudication pour violation de son droit de préemption.

Après conciliation infructueuse du 21 novembre 2025, et après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 29 mai 2026.

A cette audience, [G] [T], représentée par avocat, et au visa des articles L 411-1 et suivants, et notamment L 411-3, L 411-34, L 411-35, L 412-5 du code rural et de la pêche maritime, et L 412-11 et L 412-12 al 3 du code rural et de la pêche maritime, demande de :
- JUGER qu’elle est titulaire d'un bail rural verbal sur les parcelles sises commune de [Localité 7], section C no [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
- JUGER qu'elle remplit les conditions pour bénéficier du droit de préemption en application des articles L 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et en conséquence,

- JUGER que les modalités résultant des dispositions des articles L 412-11 et L 412-12 du code rural et de la pêche maritime n'ont pas été respectées,
- PRONONCER la nullité de la vente par adjudication survenue par jugement du Tribunal Judiciaire de FOIX en date du 28 janvier 2025, en ce qu'elle concerne les parcelles sises commune de LE MAS D'AZIL, section C no [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (dossier 202500004819 réf 0904P012025G00001),
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier, à la diligence du greffe et aux frais de la partie qui succombera,
- CONDAMNER solidairement les consorts [YG] et [I] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de le vente réalisée en fraude de son droit de préemption.
JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,
CONDAMNER solidairement les consorts [YG] et [I] à payer à Madame [G] [T] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC, outre les dépens, en ce compris les frais de publication de l'assignation et du jugement à intervenir

Elle fait valoir essentiellement que :
- elle est exploitante agricole déclarée, en bovins viande/polyculture au [Adresse 9] depuis 2010 au moins,
- il s'agit de terres de pacage nécessaires à son exploitation agricole et intégrées à la déclaration PAC ; le bail verbal lui a été transmis par son père car le paiement du fermage justifie de l'accord du bailleur, et les loyers ont été régulièrement payés à [F] [C],
- peu importe la date exacte du décès de son père ou de la date précise de la cession car ce qui importe est la continuité de l'exploitation et du paiement du fermage,
-les défendeurs ne démontrent pas que le retrait de ces parcelles serait neutre pour l'exploitation ; au contraire, il compromettrait les engagements PAC/MAEC jusqu'en 2030, la continuité des milieux « prairiaux » et l'équilibre du système fourrager, ce qui caractérise leur caractère essentiel, 
- elle est preneur en place et répond aux conditions légales pour bénéficier du droit de préemption mais celui-ci n’a pas été respecté ; la vente réalisée en fraude de ses droits de fermier en place doit être annulée,
- la privation du droit de préemption lui a causé un préjudice certain.

[F] [C], qui comparait en personne, s’oppose aux demandes de [G] [T] en faisant valoir qu’il n’a jamais existé de bail mais qu’il lui a vendu de l’herbe, ce qui explique les paiements de 100 euros.

[K] [C], représentée par avocat, demande de juger qu'il n'est pas démontré l'existence d'un bail rural sur les parcelles de [Localité 8] section B n°[Cadastre 5], et de [Adresse 10], section B n°[Cadastre 4], section C n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] et de débouter [G] [T] de l'ensemble de ses demandes, en la condamnant au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir en substance que :
- la plupart des parcelles sont des parcelles de bois inaccessibles et donc inexploitées ; seules deux parcelles peuvent être exploitées, dont la parcelle section B numéro [Cadastre 4] qui en réalité est un jardin qui était exploitée par [F] [C],
- il n'y a pas de bail verbal ; il n'a jamais été informé d'un tel bail et n'a jamais vu que les terres étaient exploitées ; le prétendu loyer ne correspond absolument pas aux minima et maxima des loyers des terres nues fixé par l'arrêté du 22 Septembre 2015 relatif aux modalités de calcul applicables aux baux ruraux en Ariège ; l'affermage d'un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires,
- il appartient à [G] [T] de démontrer à quelle date son père a conclu ce bail rural afin de connaître les dates de renouvellement ; on ignore également la date à laquelle son père est décédé,
- il ne peut s'agir d'un bail rural pouvant faire bénéficier son titulaire d’un droit de préemption car les parcelles sont d'une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral, que les parcelles ne constituent pas un corps de ferme et qu’elles ne constituent pas une partie essentielle de l'exploitation.

[R] [I], représentée par avocat, demande de débouter [G] [T] de l'intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement d'une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. 
Elle fait valoir en synthèse que :
- c’est sur la base d’un cahier des charges indiquant que les biens étaient libres de toute occupation qu’elle s’est portée acquéreur et a obtenu le lot unique composé, au [Adresse 11], d’une maison à usage d'habitation cadastrée B68 et des parcelles de terre cadastrées A [Cadastre 6], A [Cadastre 7] B [Cadastre 4], C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], C [Cadastre 3], et à [Localité 8] d’un bois cadastré B [Cadastre 5],
- il n’existe aucun bail verbal et [G] [T] n’en justifie aucunement,
- le prétendu bail rural ne peut avoir été transmis et [G] [T] échoue à démontrer avoir participé effectivement et personnellement à l'exploitation des parcelles litigieuses dans les cinq années précédant le décès de son père,
- il ne peut s'agir d'un bail rural pouvant faire bénéficier son titulaire d’un droit de préemption car les parcelles sont d'une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral, que les parcelles ne constituent pas un corps de ferme et qu’elles ne constituent pas une partie essentielle de l'exploitation.

[V] [L], [SL] [L], [BZ] [L] [PG] [L], à qui la demanderesse a communiqué ses dernières conclusions, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.
Le 29 mai 2026, la demanderesse a demandé l’admission d’une note en délibéré, ce à quoi se sont opposés [K] [C] et [R] [I].

Motifs

MOTIFS

1. Sur la note en délibéré

Le jour-même de l’audience du 29 mai 2026 mais après la réunion du Tribunal paritaire, le conseil de la demanderesse a fait parvenir une note en délibéré en sollicitant l’acceptation à titre exceptionnel de la production d’un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de Justice 21 mai 2026 et prétendant constater sur la parcelle [Cadastre 3] les traces (excréments séchés et traces de sabot) du fait qu’elle y aurait fait paître ses animaux en mars et avril 2026.

Mais cette note, qui n’a pas été sollicitée par le tribunal et n’a pas été annoncée à l’audience, ne serait être admise alors-même que toutes les parties n’ont pas pu s’en expliquer à l’audience et que ledit constat a été réalisé après la dernière audience de renvoi du 20 mars 2026, et ne tend en tout état de cause qu’à établir un fait postérieur à la saisine du Tribunal.

Il y a lieu de la rejeter.



2. sur la demande en reconnaissance d'un bail rural

2.1. Sur le cadre de la demande

Après avoir prétendu à la reconnaissance d’un bail sur 5 parcelles, la demanderesse, invoquant une erreur, ne vise plus que 3 parcelles, à savoir les parcelles de terre du [Adresse 11] cadastrées C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], et C [Cadastre 3] mais plus la parcelle B [Cadastre 4] située au [Localité 9] [Adresse 12] ni la parcelle de bois B [Cadastre 5] située à [Localité 8], ce qui reste néanmoins surprenant car un exploitant qui revendique un bail rural est supposé connaître le statut des parcelles qu’il exploite.

Ensuite, la reconnaissance d’un bail rural au profit de [G] [T], tel qu’elle le prétend, suppose de résoudre une double difficulté, la première qu’il existait un bail verbal au bénéfice de son père et la seconde que ce bail lui a été transmis.

De façon générale, pour ce qui est de la preuve d'un bail rural, par principe, en vertu de l’article L411-4 du code rural, le contrat de bail rural doit être écrit et un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Dans le cas présent, il n’a été établi aucun de ces actes. Toutefois, en application de l’article L411-1 du même code, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L311-1 est régie par les dispositions relatives au bail rural et dès lors la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, s’il est établi, d'une part, que le propriétaire a mis son bien à la disposition de l'exploitant, et d'autre part, que cette mise à disposition s'est effectuée à titre onéreux.
Cependant, même si est présumé bail rural toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, il appartient à celui qui l’invoque de produire les éléments permettant d'établir la volonté du propriétaire de lui octroyer un bail rural et de rapporter la preuve d'un tel bail.
Cette preuve peut être faite par tous moyens mais les actes d’exploitation réalisés dans le cadre de la mise à disposition alléguée ne doivent pas être équivoques et la mise à disposition du bien doit être effectuée en vue d'une exploitation agricole.
Quant à la contrepartie onéreuse, elle doit avoir été acceptée à l’origine par le propriétaire comme la contrepartie acceptée par lui et le preneur doit s’être obligé à la satisfaire en échange de la mise à disposition des terres.

Quant à la transmission du bail, l’article L411-35 du Code rural dispose:
« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.».
Il s’agit de dispositions d'ordre public, en vertu desquelles le preneur peut céder son bail à un descendant, avec l’agrément du bailleur. À défaut d’accord de ce dernier, le preneur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux l’autorisation de céder le bail, et s’il est fait droit à la demande, le cessionnaire devient seul titulaire du bail pour la même durée. 




L'article L. 411-34, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime dispose quant à lui que :

« En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ».
En l’espèce, il n’est pas justifié d’une cession du bail et ce sont les dispositions de l’article L. 411-34 qui seules pourraient s’appliquer.

2.2. Sur les éléments de la reconnaissance

En premier lieu, concernant la période « antérieure », force est de constater que rien n’est établi concernant l’existence d’un bail rural au bénéfice du père de [G] [T].
Il apparait simplement que [QY] [C], le causant des consorts [YG] est décédé le 13 octobre 2004.
Quant au seul élément produit sur cette période, à savoir à l’attestation de [KN] [TE], selon laquelle « dans les années 2000 à 2003 » [QX] [T] (on est obligé de supposer qu’il s’agir du père de [G] [T] car aucun élément de preuve n’est produit à cet égard) portait à [QY] [C] un tas de fumier, elle ne démontre rien puisqu’elle ne précise pas dans quel cadre cela se serait fait, à savoir un don, une vente ou au titre de paiement d’un fermage. 
Il n’est donc pas démontré l’existence d’un bail rural au bénéfice du père de [G] [T].

En deuxième lieu, concernant la transmission, et contrairement à ce que soutient la demanderesse, il ne suffit pas d’invoquer la continuité de l'exploitation et du paiement du fermage mais il y a lieu de vérifier l’application des conditions de l’article L. 411-34, alinéa 1er, du code rural, ce qui est totalement impossible si la date du décès du bénéficiaire du bail est inconnue puisque c’est elle qui permet de calculer le respect du délai de 5 ans qui doit être obligatoirement constaté pour considérer une transmission au descendant.
Il n’est pas contestable que [G] [T] est exploitante agricole, mais quant à sa date d’installation, dont la détermination est aussi essentielle pour déterminer le délai de 5 ans, il est justifié selon attestation de l’organisme du 13 mars 2019, qu’elle est inscrite à la MSA en qualité de chef d’exploitation au MAS d’AZIL depuis 2010, ce qui permettrait de situer une date d’installation en 2009. De plus, elle justifie de l’acquisition, en 2012 de trois parcelles de terre situées au [Adresse 11].
Il est aussi produit en pièce 34 « un compte-rendu de contrôle sur place 2011 » mais celui-ci est totalement illisible. Quant à l’attestation de [CL] [LX], elle évoque une installation en 2010 à la suite de sa mère et non de son père.
Ainsi, aucun des éléments produits ne permet de constater qu’elle aurait pu être bénéficiaire par transmission d’un bail rural s’il avait existé.

En troisième lieu, même si la demanderesse n’invoque pas avoir conclu un bail avec un des consorts [YG] et notamment pas avec [F] [C] mais invoque une transmission du bail de son père, il y a lieu d’examiner la possibilité d’un éventuel bénéfice d’un bail rural en dehors de toute transmission. Cela se situerait après le décès d’[QY] [C], autrement dit une période d’indivision successorale pendant laquelle un indivisaire n’a pas le pouvoir de consentir seul un bail rural. 
[G] [T] produit deux sortes d’éléments. 
D’abord, une série de talons de chèques émis entre 2005 et 2024 et sur lesquels elle a inscrit la mention « [C] (cafera) fermage 100 euros », ou encore « [HN] [F] pré Angle 100 euros » ou « fermage [C] [PM] [HN] 100 euros» ou bien « [F] [C] 100 euros » ou «  Capera bail100 euros », le montant mentionné passant à 110 euros en 2022.
[F] [C] a reconnu avoir perçu ces sommes en expliquant que cela était en paiement de vente d’herbe. Les mentions portées sur les talons de chèque correspondent à la seule volonté de celui qui les inscrit et ne 
suffisent pas à elles seules à justifier que ces paiements ont été faits à titre de fermage.
De plus, des paiements à partir de 2005 ne sont pas cohérents avec une installation en 2009 ou 2010.

Ensuite, [G] [T] justifie également avoir déclaré les parcelles, en tout cas la 316, à la PAC et dans le plan d’engagement au titre des mesures agroenvironnementales. Mais il s’agit là encore d’une démarche unilatérale, qui ne suffit pas, même si on l’analyse conjointement avec les talons de chèque, à établir une mise à disposition des parcelles pour leur exploitation.

En dernier lieu, quant à la situation des parcelles, il apparait que les trois parcelles aujourd’hui revendiquées ne sont pas contiguës mais séparées les unes des autres, et seule la [Cadastre 3] apparait exploitable comme étant en nature de pré fauchable alors que la [Cadastre 1] et la [Cadastre 8] sont clairement des parcelles boisées. De fait, il n’est produit strictement aucun élément pour établir une exploitation effective des trois parcelles en question par [G] [T]. A cet égard, les attestations de [CL] [LX] et de [TZ] [LH] permettent de comprendre l’engagement de [G] [T] dans la gestion durable de ses terres mais n’apportent aucun élément sur l’existence d’un bail sur les parcelles en question.

Aucun autre élément, notamment dans le procès-verbal descriptif et dans le cahier des charges, ne contient le moindre indice de l’existence d’un bail rural.

Dans ces conditions, il n’est pas établi l’existence d’un bail rural au bénéfice de [G] [T].

3. Sur Le droit de préemption et la nullité de la vente 

Le droit de préemption est une prérogative du preneur en place soumis au statut du fermage et il est nécessaire pour celui qui l’invoque de pouvoir établir l'existence d'un bail en cours. 
Dans la mesure où il n’est pas établi l’existence d’un bail rural au bénéfice de [G] [T], celle-ci doit être déboutée de sa demande de nullité de la vente, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur le coût du procès et l’exécution provisoire 

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [G] [T] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Pour faire valoir ses droits, [K] [C] et [R] [I] ont été contraints de faire face à une demande en justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [G] [T] qui succombe à leur payer, à chacun, la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal paritaire des baux ruraux statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la note en délibéré produite le 29 mai 2026 ;

DIT qu'il n'est pas établi l'existence d'un bail rural au profit de [G] [T] relativement aux parcelles, section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] du MAS D'[Adresse 13] ;

DEBOUTE [G] [T] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [G] [T] aux dépens de l'instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [T] à payer à [K] [C] et [R] [I], chacun, la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026.
En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et Stéphanie PITOY, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 
N° RG : RG 25/00885 - N° Portalis DBWU-W-B7J-CTQF
AFFAIRE : [T] C/ [I], [C], [L]
NAC : 52Z


COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE FOIX 
JUGEMENT DU 3 JUILLET 2026



Statuant sous la Présidence de Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président, assisté de : 

Assesseurs bailleurs : Assesseurs preneurs : 

✔ [A] [Q] ✔ [O] [S]
✔ [W] [B] ✔ [M] [Y]

et de Madame Stéphanie PITOY, Greffière présente lors des débats et du prononcé de la décision ;


LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [T]
née le 11 Mai 1966 à [Localité 2] (09), de nationalité française, divorcée, exploitante agricole, demeurant [Adresse 1]
assistée par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE


ET :
Le 03/07/2026 : 

1 fe à : 

Case palais : 
- Me CANDELIER, 
- Me TRESPEUCH, 

1 ccc à : 

Case palais : 
- Me CHATRY-L.,
- Me CANDELIER, 
- Me TRESPEUCH, 

LS : 
- assesseurs, 

LRAR : 
- Mme [E] [T],
- Mme [P] [I], 
- [X] [P] [C], 
- [X] [H] [C],
- [X] [N] [L], 
- [X] [U] [L], 
- [X] [E] [L], 
- [X] [Z] [L].

DEFENDEURS

Madame [R] [I]
née le 31 Janvier 1980 à [Localité 3] (64), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocate inscrite au barreau de TOULOUSE (vestiaire 5)

Monsieur [K] [D], [J] [C]
né le 22 Décembre 1948 à [Localité 4] (09), de nationalité française, plombier, demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Maud TRESPEUCH, avocate inscrite au barreau d’ARIEGE

Monsieur [F] [C]
né le 28 Juin 1962 à [Localité 5] (09), demeurant [Adresse 4]
comparant et non assisté

Monsieur [V] [L], représenté légalement par Monsieur [SL] [L] en sa qualité de tuteur, 
demeurant [Adresse 5]
non comparant et non représenté




Monsieur [SL] [L]
demeurant [Adresse 5]
non comparant et non représenté

Monsieur [BZ] [L]
demeurant [Adresse 6]
non comparant et non représenté

Monsieur [PG] [L]
dont le domicile est sis centre pénitentiaire de [Localité 6] - [Adresse 7]
non comparant et non représenté


DÉBATS

A l'audience publique du 29 Mai 2026 à 9 heures, l'affaire a été mise en délibéré au 3 Juillet 2026, lequel a été rendu ledit jour par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort. 


EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 08 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Foix a ordonné la licitation de l’ensemble des immeubles qui relèvent de la succession de [QY] [C] : commune du MAS D’AZIL (09), la maison à usage d’habitation [Adresse 8] » et des parcelles de terre, et commune de GABRE (09) une parcelle en nature de bois.

Par jugement en date du 06 mars 2024, le tribunal judiciaire de FOIX a dit que la licitation de l’ensemble des biens immobiliers relevant de la succession de [QY] [C] se fera en un seul lot.

Par jugement d'adjudication sur licitation du 28 janvier 2025, le tribunal a adjugé à [R] [I], en son nom personnel, le LOT UNIQUE des biens visés aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente, moyennant le prix principal de 25.000 euros.
*
Par acte de commissaire de Justice du 24 juillet 2025 publiés le 20 octobre 2025, [G] [T] a demandé la convocation de [R] [I], [K] [C], [F] [C], [V] [L], [SL] [L], [BZ] [L] et [PG] [L] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de ce siège pour voir reconnaître l’existence d’un bail rural verbal portant sur les parcelles de terre cadastrées C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], C [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] situées au MAS d’AZIL et la parcelle de bois B [Cadastre 5] située à GABRE, et annuler la vente par adjudication pour violation de son droit de préemption.

Après conciliation infructueuse du 21 novembre 2025, et après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été plaidée à l’audience du 29 mai 2026.

A cette audience, [G] [T], représentée par avocat, et au visa des articles L 411-1 et suivants, et notamment L 411-3, L 411-34, L 411-35, L 412-5 du code rural et de la pêche maritime, et L 412-11 et L 412-12 al 3 du code rural et de la pêche maritime, demande de :
- JUGER qu’elle est titulaire d'un bail rural verbal sur les parcelles sises commune de [Localité 7], section C no [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
- JUGER qu'elle remplit les conditions pour bénéficier du droit de préemption en application des articles L 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et en conséquence,

- JUGER que les modalités résultant des dispositions des articles L 412-11 et L 412-12 du code rural et de la pêche maritime n'ont pas été respectées,
- PRONONCER la nullité de la vente par adjudication survenue par jugement du Tribunal Judiciaire de FOIX en date du 28 janvier 2025, en ce qu'elle concerne les parcelles sises commune de LE MAS D'AZIL, section C no [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (dossier 202500004819 réf 0904P012025G00001),
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier, à la diligence du greffe et aux frais de la partie qui succombera,
- CONDAMNER solidairement les consorts [YG] et [I] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de le vente réalisée en fraude de son droit de préemption.
JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit,
CONDAMNER solidairement les consorts [YG] et [I] à payer à Madame [G] [T] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC, outre les dépens, en ce compris les frais de publication de l'assignation et du jugement à intervenir

Elle fait valoir essentiellement que :
- elle est exploitante agricole déclarée, en bovins viande/polyculture au [Adresse 9] depuis 2010 au moins,
- il s'agit de terres de pacage nécessaires à son exploitation agricole et intégrées à la déclaration PAC ; le bail verbal lui a été transmis par son père car le paiement du fermage justifie de l'accord du bailleur, et les loyers ont été régulièrement payés à [F] [C],
- peu importe la date exacte du décès de son père ou de la date précise de la cession car ce qui importe est la continuité de l'exploitation et du paiement du fermage,
-les défendeurs ne démontrent pas que le retrait de ces parcelles serait neutre pour l'exploitation ; au contraire, il compromettrait les engagements PAC/MAEC jusqu'en 2030, la continuité des milieux « prairiaux » et l'équilibre du système fourrager, ce qui caractérise leur caractère essentiel, 
- elle est preneur en place et répond aux conditions légales pour bénéficier du droit de préemption mais celui-ci n’a pas été respecté ; la vente réalisée en fraude de ses droits de fermier en place doit être annulée,
- la privation du droit de préemption lui a causé un préjudice certain.

[F] [C], qui comparait en personne, s’oppose aux demandes de [G] [T] en faisant valoir qu’il n’a jamais existé de bail mais qu’il lui a vendu de l’herbe, ce qui explique les paiements de 100 euros.

[K] [C], représentée par avocat, demande de juger qu'il n'est pas démontré l'existence d'un bail rural sur les parcelles de [Localité 8] section B n°[Cadastre 5], et de [Adresse 10], section B n°[Cadastre 4], section C n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] et de débouter [G] [T] de l'ensemble de ses demandes, en la condamnant au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir en substance que :
- la plupart des parcelles sont des parcelles de bois inaccessibles et donc inexploitées ; seules deux parcelles peuvent être exploitées, dont la parcelle section B numéro [Cadastre 4] qui en réalité est un jardin qui était exploitée par [F] [C],
- il n'y a pas de bail verbal ; il n'a jamais été informé d'un tel bail et n'a jamais vu que les terres étaient exploitées ; le prétendu loyer ne correspond absolument pas aux minima et maxima des loyers des terres nues fixé par l'arrêté du 22 Septembre 2015 relatif aux modalités de calcul applicables aux baux ruraux en Ariège ; l'affermage d'un bien indivis requiert le consentement de tous les indivisaires,
- il appartient à [G] [T] de démontrer à quelle date son père a conclu ce bail rural afin de connaître les dates de renouvellement ; on ignore également la date à laquelle son père est décédé,
- il ne peut s'agir d'un bail rural pouvant faire bénéficier son titulaire d’un droit de préemption car les parcelles sont d'une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral, que les parcelles ne constituent pas un corps de ferme et qu’elles ne constituent pas une partie essentielle de l'exploitation.

[R] [I], représentée par avocat, demande de débouter [G] [T] de l'intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement d'une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. 
Elle fait valoir en synthèse que :
- c’est sur la base d’un cahier des charges indiquant que les biens étaient libres de toute occupation qu’elle s’est portée acquéreur et a obtenu le lot unique composé, au [Adresse 11], d’une maison à usage d'habitation cadastrée B68 et des parcelles de terre cadastrées A [Cadastre 6], A [Cadastre 7] B [Cadastre 4], C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], C [Cadastre 3], et à [Localité 8] d’un bois cadastré B [Cadastre 5],
- il n’existe aucun bail verbal et [G] [T] n’en justifie aucunement,
- le prétendu bail rural ne peut avoir été transmis et [G] [T] échoue à démontrer avoir participé effectivement et personnellement à l'exploitation des parcelles litigieuses dans les cinq années précédant le décès de son père,
- il ne peut s'agir d'un bail rural pouvant faire bénéficier son titulaire d’un droit de préemption car les parcelles sont d'une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral, que les parcelles ne constituent pas un corps de ferme et qu’elles ne constituent pas une partie essentielle de l'exploitation.

[V] [L], [SL] [L], [BZ] [L] [PG] [L], à qui la demanderesse a communiqué ses dernières conclusions, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.
Le 29 mai 2026, la demanderesse a demandé l’admission d’une note en délibéré, ce à quoi se sont opposés [K] [C] et [R] [I].

MOTIFS

1. Sur la note en délibéré

Le jour-même de l’audience du 29 mai 2026 mais après la réunion du Tribunal paritaire, le conseil de la demanderesse a fait parvenir une note en délibéré en sollicitant l’acceptation à titre exceptionnel de la production d’un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de Justice 21 mai 2026 et prétendant constater sur la parcelle [Cadastre 3] les traces (excréments séchés et traces de sabot) du fait qu’elle y aurait fait paître ses animaux en mars et avril 2026.

Mais cette note, qui n’a pas été sollicitée par le tribunal et n’a pas été annoncée à l’audience, ne serait être admise alors-même que toutes les parties n’ont pas pu s’en expliquer à l’audience et que ledit constat a été réalisé après la dernière audience de renvoi du 20 mars 2026, et ne tend en tout état de cause qu’à établir un fait postérieur à la saisine du Tribunal.

Il y a lieu de la rejeter.



2. sur la demande en reconnaissance d'un bail rural

2.1. Sur le cadre de la demande

Après avoir prétendu à la reconnaissance d’un bail sur 5 parcelles, la demanderesse, invoquant une erreur, ne vise plus que 3 parcelles, à savoir les parcelles de terre du [Adresse 11] cadastrées C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], et C [Cadastre 3] mais plus la parcelle B [Cadastre 4] située au [Localité 9] [Adresse 12] ni la parcelle de bois B [Cadastre 5] située à [Localité 8], ce qui reste néanmoins surprenant car un exploitant qui revendique un bail rural est supposé connaître le statut des parcelles qu’il exploite.

Ensuite, la reconnaissance d’un bail rural au profit de [G] [T], tel qu’elle le prétend, suppose de résoudre une double difficulté, la première qu’il existait un bail verbal au bénéfice de son père et la seconde que ce bail lui a été transmis.

De façon générale, pour ce qui est de la preuve d'un bail rural, par principe, en vertu de l’article L411-4 du code rural, le contrat de bail rural doit être écrit et un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Dans le cas présent, il n’a été établi aucun de ces actes. Toutefois, en application de l’article L411-1 du même code, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L311-1 est régie par les dispositions relatives au bail rural et dès lors la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, s’il est établi, d'une part, que le propriétaire a mis son bien à la disposition de l'exploitant, et d'autre part, que cette mise à disposition s'est effectuée à titre onéreux.
Cependant, même si est présumé bail rural toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, il appartient à celui qui l’invoque de produire les éléments permettant d'établir la volonté du propriétaire de lui octroyer un bail rural et de rapporter la preuve d'un tel bail.
Cette preuve peut être faite par tous moyens mais les actes d’exploitation réalisés dans le cadre de la mise à disposition alléguée ne doivent pas être équivoques et la mise à disposition du bien doit être effectuée en vue d'une exploitation agricole.
Quant à la contrepartie onéreuse, elle doit avoir été acceptée à l’origine par le propriétaire comme la contrepartie acceptée par lui et le preneur doit s’être obligé à la satisfaire en échange de la mise à disposition des terres.

Quant à la transmission du bail, l’article L411-35 du Code rural dispose:
« Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.».
Il s’agit de dispositions d'ordre public, en vertu desquelles le preneur peut céder son bail à un descendant, avec l’agrément du bailleur. À défaut d’accord de ce dernier, le preneur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux l’autorisation de céder le bail, et s’il est fait droit à la demande, le cessionnaire devient seul titulaire du bail pour la même durée. 




L'article L. 411-34, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime dispose quant à lui que :

« En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès ».
En l’espèce, il n’est pas justifié d’une cession du bail et ce sont les dispositions de l’article L. 411-34 qui seules pourraient s’appliquer.

2.2. Sur les éléments de la reconnaissance

En premier lieu, concernant la période « antérieure », force est de constater que rien n’est établi concernant l’existence d’un bail rural au bénéfice du père de [G] [T].
Il apparait simplement que [QY] [C], le causant des consorts [YG] est décédé le 13 octobre 2004.
Quant au seul élément produit sur cette période, à savoir à l’attestation de [KN] [TE], selon laquelle « dans les années 2000 à 2003 » [QX] [T] (on est obligé de supposer qu’il s’agir du père de [G] [T] car aucun élément de preuve n’est produit à cet égard) portait à [QY] [C] un tas de fumier, elle ne démontre rien puisqu’elle ne précise pas dans quel cadre cela se serait fait, à savoir un don, une vente ou au titre de paiement d’un fermage. 
Il n’est donc pas démontré l’existence d’un bail rural au bénéfice du père de [G] [T].

En deuxième lieu, concernant la transmission, et contrairement à ce que soutient la demanderesse, il ne suffit pas d’invoquer la continuité de l'exploitation et du paiement du fermage mais il y a lieu de vérifier l’application des conditions de l’article L. 411-34, alinéa 1er, du code rural, ce qui est totalement impossible si la date du décès du bénéficiaire du bail est inconnue puisque c’est elle qui permet de calculer le respect du délai de 5 ans qui doit être obligatoirement constaté pour considérer une transmission au descendant.
Il n’est pas contestable que [G] [T] est exploitante agricole, mais quant à sa date d’installation, dont la détermination est aussi essentielle pour déterminer le délai de 5 ans, il est justifié selon attestation de l’organisme du 13 mars 2019, qu’elle est inscrite à la MSA en qualité de chef d’exploitation au MAS d’AZIL depuis 2010, ce qui permettrait de situer une date d’installation en 2009. De plus, elle justifie de l’acquisition, en 2012 de trois parcelles de terre situées au [Adresse 11].
Il est aussi produit en pièce 34 « un compte-rendu de contrôle sur place 2011 » mais celui-ci est totalement illisible. Quant à l’attestation de [CL] [LX], elle évoque une installation en 2010 à la suite de sa mère et non de son père.
Ainsi, aucun des éléments produits ne permet de constater qu’elle aurait pu être bénéficiaire par transmission d’un bail rural s’il avait existé.

En troisième lieu, même si la demanderesse n’invoque pas avoir conclu un bail avec un des consorts [YG] et notamment pas avec [F] [C] mais invoque une transmission du bail de son père, il y a lieu d’examiner la possibilité d’un éventuel bénéfice d’un bail rural en dehors de toute transmission. Cela se situerait après le décès d’[QY] [C], autrement dit une période d’indivision successorale pendant laquelle un indivisaire n’a pas le pouvoir de consentir seul un bail rural. 
[G] [T] produit deux sortes d’éléments. 
D’abord, une série de talons de chèques émis entre 2005 et 2024 et sur lesquels elle a inscrit la mention « [C] (cafera) fermage 100 euros », ou encore « [HN] [F] pré Angle 100 euros » ou « fermage [C] [PM] [HN] 100 euros» ou bien « [F] [C] 100 euros » ou «  Capera bail100 euros », le montant mentionné passant à 110 euros en 2022.
[F] [C] a reconnu avoir perçu ces sommes en expliquant que cela était en paiement de vente d’herbe. Les mentions portées sur les talons de chèque correspondent à la seule volonté de celui qui les inscrit et ne 
suffisent pas à elles seules à justifier que ces paiements ont été faits à titre de fermage.
De plus, des paiements à partir de 2005 ne sont pas cohérents avec une installation en 2009 ou 2010.

Ensuite, [G] [T] justifie également avoir déclaré les parcelles, en tout cas la 316, à la PAC et dans le plan d’engagement au titre des mesures agroenvironnementales. Mais il s’agit là encore d’une démarche unilatérale, qui ne suffit pas, même si on l’analyse conjointement avec les talons de chèque, à établir une mise à disposition des parcelles pour leur exploitation.

En dernier lieu, quant à la situation des parcelles, il apparait que les trois parcelles aujourd’hui revendiquées ne sont pas contiguës mais séparées les unes des autres, et seule la [Cadastre 3] apparait exploitable comme étant en nature de pré fauchable alors que la [Cadastre 1] et la [Cadastre 8] sont clairement des parcelles boisées. De fait, il n’est produit strictement aucun élément pour établir une exploitation effective des trois parcelles en question par [G] [T]. A cet égard, les attestations de [CL] [LX] et de [TZ] [LH] permettent de comprendre l’engagement de [G] [T] dans la gestion durable de ses terres mais n’apportent aucun élément sur l’existence d’un bail sur les parcelles en question.

Aucun autre élément, notamment dans le procès-verbal descriptif et dans le cahier des charges, ne contient le moindre indice de l’existence d’un bail rural.

Dans ces conditions, il n’est pas établi l’existence d’un bail rural au bénéfice de [G] [T].

3. Sur Le droit de préemption et la nullité de la vente 

Le droit de préemption est une prérogative du preneur en place soumis au statut du fermage et il est nécessaire pour celui qui l’invoque de pouvoir établir l'existence d'un bail en cours. 
Dans la mesure où il n’est pas établi l’existence d’un bail rural au bénéfice de [G] [T], celle-ci doit être déboutée de sa demande de nullité de la vente, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur le coût du procès et l’exécution provisoire 

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [G] [T] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Pour faire valoir ses droits, [K] [C] et [R] [I] ont été contraints de faire face à une demande en justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [G] [T] qui succombe à leur payer, à chacun, la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal paritaire des baux ruraux statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la note en délibéré produite le 29 mai 2026 ;

DIT qu'il n'est pas établi l'existence d'un bail rural au profit de [G] [T] relativement aux parcelles, section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] du MAS D'[Adresse 13] ;

DEBOUTE [G] [T] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [G] [T] aux dépens de l'instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [G] [T] à payer à [K] [C] et [R] [I], chacun, la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026.
En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et Stéphanie PITOY, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L412-12, code rural et de la peche maritime L412-1, code rural et de la peche maritime L411-4, code rural et de la peche maritime L411-35, code civil 1717, code rural et de la peche maritime L411-1, code rural et de la peche maritime L412-11, code rural et de la peche maritime L411-34). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-03T23:30:03.902Z.