Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 17 juin 2026, n° 24/04300

N° RG 24/04300 - N° Portalis DBV2-V-B7I-J2VJ







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 17 JUIN 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/01035

Tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024





APPELANT :



Monsieur [L] [O]

né le 26 décembre 1975 à [Localité 1]

Chez Mme [Q] [X] [Adresse 1]

[Localité 2]



représenté et assisté Me Corinne MORIVAL de la SCP SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de Dieppe plaidant par Me THILLARD







INTIMES :



Monsieur [R] [U]

né le 28 août 1961 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



comparant, représenté et assisté de Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen





Madame [Y] [A]

née le 4 juin 1965 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



comparant, représentée et assistée de Me Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D'AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocat au barreau de Rouen





Madame [P] [A] veuve [H]

née le 24 novembre 1967 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée et assistée de Me Eugénie BENOIST de la SCP DIRASSE ET BENOIST, avocat au barreau de Dieppe



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 11 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 17 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par compromis de vente du 13 juin 2011 puis acte notarié du 2 décembre 2011, 

M. [L] [O] a vendu à M. [R] [U] et M. [Y] [A] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant la somme de 27'000 euros. Cette maison est contiguë à celle appartenant à Mme [P] [A] veuve [H] située [Adresse 5].



Au cours de travaux de rénovation, M. [U] et Mme [A] ont découvert l'existence de défauts affectant la maison': une dégradation du mur mitoyen côté cuisine et une instabilité de la charpente, une séparation sommaire avec la propriété voisine sommaire. 



Par acte d'huissier du 18 novembre 2014, M. [U] et Mme [A] ont assigné en référé-expertise Mme [H] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dieppe. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 29 janvier 2015. Le rapport de l'expert judiciaire a été déposé le 31 octobre 2019. 



Par acte d'huissier du 27 juillet 2015, M. [U] et Mme [A] ont assigné en référé-expertise M. [L] [O] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dieppe. Il a également été fait droit à leur demande par ordonnance du 17 septembre 2015. Le même expert judiciaire a déposé son rapport le 30 octobre 2019.



Par actes d'huissier du 21 octobre 2021, M. [U] et Mme [A] ont assigné au fond M. [O] et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Dieppe.



Par jugement contradictoire du 27 novembre 2024, le tribunal a': 

- reconnu l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble ayant fait l'objet d'une acquisition,

- condamné M. [L] [O] à payer à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 11'300 euros au titre des travaux de reprise,

- condamné M. [L] [O] à verser à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de l'expertise et les dépens de la procédure devant le juge des référés, 

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- rappelé que la décision était assortie de droit de l'exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 18 décembre 2024, M. [O] a formé appel du jugement.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2025, M. [L] [O] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1231 et suivants du code civil et 653 et 655 du code de procédure civile, de':

- débouter M. [U], Mme [A] et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre, 

à titre principal,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dieppe en date du 27 novembre 2024 en ce qu'il :

. reconnaît l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble ayant fait l'objet d'une acquisition,

. condamne M. [L] [O] à payer à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 11'300 euros au titre des travaux de reprise,

. condamne M. [L] [O] à verser à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamne M. [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de l'expertise et les dépens de la procédure devant le juge des référés, 

. déboute les parties de leurs autres demandes,

et statuant à nouveau, 

- débouter M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de l'ensemble de leurs demandes, 

- les en déclarer mal fondés,

- déclarer Mme [P] [E] seule responsable des désordres et des préjudices allégués par M. [R] [U] et Mme [Y] [A] et la condamner, en conséquence, à les en indemniser,

subsidiairement,

- limiter le préjudice de M. [R] [U] et de Mme [Y] [A] à la seule somme de 8 060 euros TTC,







plus subsidiairement, 

- juger que l'indemnisation du préjudice de M. [R] [U] et de Mme [Y] [A] sera supportée par moitié entre M. [L] [O] et Mme [P] [E],

en tout état de cause,

- condamner Mme [P] [E] à garantir M. [L] [O] de toutes condamnations prononcées à son encontre, 

- donner acte à M. [L] [O] de ce qu'il bénéficie d'un plan de surendettement,

- accorder à tout le moins, à M. [L] [O] un délai de 24 mois pour s'acquitter de toute somme qui serait mise à sa charge,

- condamner Mme [P] [E], M. [R] [U] et Mme [Y] [A] in solidum, à verser à M. [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux dépens d'appel et de première instance en ce compris les frais d'expertise et de référé et à tout le moins, Mme [P] [E] à garantir M. [L] [O] de toutes condamnations de ce chef.



A titre principal, sur l'action en garantie des vices cachés dirigée à son encontre, il sollicite par voie d'infirmation le débouté des demandes de M. [U] et Mme [A]. Il soutient qu'antérieurement à la vente litigieuse le mur mitoyen sur lequel était adossé un mur en placoplâtre et une cuisine encastrée était conforme à sa destination et à son usage. Il précise que la cuisine mise en place lors de son entrée dans les lieux en 1998 n'a jamais présenté de désordre, ni avant l'effondrement du conduit de cheminée de Mme [H], également adossé contre le mur mitoyen, ni après. Il impute la dégradation du mur litigieux à ses acquéreurs en leur reprochant de l'avoir en partie démoli après avoir déposé la cuisine encastrée et le mur en placoplâtre. 



S'agissant de l'absence de mur mitoyen à l'étage et l'inexistence d'une partie du plancher, il fait valoir que cette situation a toujours été connue, les deux maisons mitoyennes partageant un grenier unique. Il explique qu'il a aménagé dans les combles une chambre en posant une cloison légère en deçà des pièces de charpente, en amont du conduit de cheminée de Mme [H]. Il précise qu'après l'effondrement du conduit de cheminée de sa voisine, il n'a pas été en mesure de vérifier les travaux de reprise et leur conformité dès lors que cet effondrement ne le concernait pas, aucune atteinte à la solidité de l'ouvrage ni aucun désordre n'ayant été décelés après. Il impute l'apparition des désordres dénoncés aux travaux destructifs réalisés par ses acquéreurs qui ont supprimé la cloison légère mise en place dans le grenier et déposé une partie du plancher mettant à jour un vide correspondant à un ancien conduit de cheminée. 



En tout état de cause, il se prévaut des termes de la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente. Il rappelle que lors de son entrée dans les lieux en 1998 il n'a procédé qu'à la pose, contre une cloison en aggloméré fixée au mur mitoyen, de plaques en placoplâtres au rez-de-chaussée pour encastrer la cuisine et à l'étage pour créer une chambre.



Sur l'action en responsabilité contractuelle dirigée à son encontre, il considère une telle action comme irrecevable au regard du principe de non-cumul des responsabilités. Il dénie tout manquement à son obligation d'information ou réticence dolosive dès lors qu'avant la vente il a pu vivre dans l'immeuble litigieux dans de bonnes conditions, sans qu'aucun désordre ne l'affecte.











A titre subsidiaire, il sollicite que les travaux de reprise des désordres soient limités à la somme de 8'060 euros TTC. Il conteste l'édification d'un double mur entre les deux propriétés dès lors qu'il n'a que pour objectif d'améliorer les lieux, un tel mur n'étant pas présent au moment de la vente. Il estime que ses acquéreurs ne peuvent à la fois solliciter une dépose de la cheminée de Mme [H], celle-ci n'étant pas justifiée par l'expert et ne lui appartenant pas, et se prévaloir d'une augmentation des prix des matériaux alors qu'ils ont attendu deux années après le dépôt du rapport d'expertise pour introduire une action au fond, sans envisager une résolution amiable du litige.



Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté ses acquéreurs de leurs demandes formulées au titre des loyers qu'ils ont dû supporter et au titre de leur préjudice de jouissance. Il explique que M. [U] et Mme [A] n'ont pas été suffisamment diligents pour résoudre dans les meilleurs délais ce litige. Il rappelle qu'il estime que les désordres allégués sont entièrement imputables aux travaux destructifs mis en 'uvre par ses acquéreurs. Il sollicite également la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté ses acquéreurs de leur demande'au titre d'un préjudice moral, aucun élément ne venant justifier de la réalité d'un tel préjudice.



Au visa des articles 653 et 655 du code civil, il recherche la responsabilité de Mme [H]. D'une part, il fait valoir que l'effondrement du conduit de cheminée de Mme [H] est intervenu sans dommage apparent ou connu sur sa propriété. D'autre part, il indique que l'expert judiciaire a retenu que la dégradation du mur mitoyen et du plancher du grenier, en limite séparative, sont strictement la conséquence de cet éboulement. Subsidiairement, en cas de condamnation, il sollicite la garantie de Mme [H]. Plus subsidiairement, il demande à ce que la réparation des désordres soit mise à la charge pour moitié des deux propriétaires initiaux du mur litigieux.



Compte tenu de sa situation financière, ayant donné lieu à un plan de surendettement, il sollicite que lui soit accordé a minima un délai de 24 mois pour s'acquitter de toutes sommes susceptibles d'être mises à sa charge.



Par dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2026, M. [R] [U] et Mme [Y] [A] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1104, 1112-1 et 1231-1 du code civil, 1137 et 1240 du code civil, 653, 655 et 1240 du code civil, de':

- débouter M. [L] [O] et Mme [P] [A] épouse [H] de l'intégralité de leurs demandes, dirigées à l'encontre de M. [R] [U] et Mme [Y] [A], 



sur la responsabilité de M. [L] [O],

- à titre principal, confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a reconnu l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble ayant fait l'objet d'une acquisition, 

- à titre subsidiaire, si, par extraordinaire, la cour d'appel de Rouen infirmait le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024, juger que 

M. [L] [O] a manqué à son obligation contractuelle d'information, 

- en conséquence, juger que M. [L] [O] engage sa responsabilité contractuelle à ce titre, 

- à titre infiniment subsidiaire, si, par extraordinaire, la cour d'appel de Rouen infirmait le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024, juger que M. [L] [O] a fait preuve d'une réticence dolosive au préjudice de 

M. [R] [U] et Mme [Y] [A],

- en conséquence, juger que M. [L] [O] engage sa responsabilité à ce titre, 

 





sur la responsabilité de Mme [P] [A] veuve [H], 

- à titre principal, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a débouté M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leur demande tendant à voir reconnaître la responsabilité de Mme [P] [A] veuve [H] en sa qualité de copropriétaire du mur mitoyen, 

- statuant à nouveau, juger que Mme [P] [A] veuve [H] est auteur d'un trouble anormal de voisinage au préjudice de M. [R] [U] et Mme [Y] [A], 

- en conséquence, juger que Mme [P] [A] veuve [H] engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, 

- à titre subsidiaire, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a débouté M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leur demande tendant à voir reconnaître la responsabilité de Mme [P] [A] veuve [H] en sa qualité de copropriétaire du mur mitoyen, 

- statuant à nouveau, juger que Mme [P] [A] veuve [H] a manqué à ses obligations de copropriétaire de mur mitoyen à l'origine de la dégradation dudit mur, 

- en conséquence, juger que Mme [P] [A] veuve [H] engage sa responsabilité délictuelle en sa qualité de copropriétaire du mur mitoyen, 



sur les travaux de reprise du mur,

- à titre principal, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a condamné M. [L] [O] à payer à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 11 300 euros au titre des travaux de reprise, 

- statuant à nouveau, condamner, in solidum, M. [L] [O] et Mme [P] [A] veuve [H] au paiement d'une somme de 21 392,58 euros au titre des travaux de reprise, 

- à titre subsidiaire, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a condamné M. [L] [O] à payer à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 11 300 euros au titre des travaux de reprise, 

- statuant à nouveau, ordonner un complément d'expertise judiciaire confié à Mme [I] [V] dont la mission sera de prendre connaissance des devis établis sur demande de M. [R] [U] et Mme [Y] [A] et de donner un avis sur le chiffrage, 

- à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a condamné M. [L] [O] à payer à 

M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 11 300 euros au titre des travaux de reprise,

- en tout état de cause, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe en date du 27 novembre 2024 en ce qu'il a débouté les M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leur demande tendant à ce que Mme [P] [A] veuve [H] laisse l'accès à son logement pour la réalisation des travaux et autorise la dépose préalable de sa cheminée, et à défaut, l'y condamner sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la première mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception sollicitant l'accès à sa propriété, 

- statuant à nouveau, juger que Mme [P] [A] veuve [H] devra laisser l'accès à son logement pour la réalisation des travaux et autoriser la dépose préalable de sa cheminée, et à défaut, la condamner sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la première mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception sollicitant l'accès à sa propriété,













sur les loyers payés,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a débouté M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre des loyers payés, 

- statuant à nouveau, condamner, in solidum, M. [L] [O] et Mme [P] [A] veuve [H] au paiement d'une somme de 32 304,93 euros, arrêtée en janvier 2025, à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice découlant des loyers payés, outre les loyers à venir à compter du 1er février 2025, et ce jusqu'à complet paiement des travaux de reprise,



sur le préjudice de jouissance,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a débouté M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, 

- statuant à nouveau, condamner, in solidum, M. [L] [O] et Mme [P] [A] veuve [H] au paiement d'une somme de 200 euros par mois à compter du mois d'août 2013, date de découverte du vice, et ce jusqu'à complet paiement des travaux de reprise par les codéfendeurs,



sur le préjudice moral,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a débouté M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, 

- statuant à nouveau, condamner, in solidum, M. [L] [O] et Mme [P] [A] veuve [H] au paiement d'une somme de 2'000 euros au titre du préjudice moral de Mme [Y] [A] et 2 000 euros au titre du préjudice moral de M. [R] [U], 



sur la demande de délais de paiement de M. [L] [O],

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a débouté M. [L] [O] de sa demande de délais de paiement, 



sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dieppe du 27 novembre 2024 en ce qu'il a condamné M. [L] [O] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [R] [U] et Mme [Y] [A], ainsi qu'aux entiers dépens de référé, de première instance et, en ce compris, les frais d'expertise judiciaire,

- en cause d'appel, condamner, in solidum, M. [L] [O] et Mme [P] [A] veuve [H] au paiement d'une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel.



Sur la responsabilité de M. [O], à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, ils soutiennent qu'en édifiant au rez-de-chaussée et à l'étage de la maison des murs en placoplâtre afin d'encastrer la cuisine et créer une chambre, 

M. [O] a pu constater, sans l'évoquer au moment de la vente, l'état de dégradation du mur mitoyen du rez-de-chaussée, lequel est impropre à sa destination en raison notamment de son effondrement partiel.



Ils excluent l'application de la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente en estimant que M. [O] avait connaissance des vices de l'immeuble qu'il leur a vendu. 















A titre subsidiaire, sur l'obligation d'information, ils reprochent à leur vendeur de ne pas les avoir informés de l'état de dégradation du mur mitoyen, alors que l'effondrement du conduit de cheminée qui l'a endommagé est intervenu au moment où M. [O] a pris possession du bien. A titre infiniment subsidiaire, ils reprochent à M. [O] une réticence dolosive en considérant qu'il ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ses acquéreurs de l'état de dégradation du mur mitoyen qui nécessite d'importants travaux de remise en état.



Ils retiennent la responsabilité de Mme [H] au titre d'un trouble anormal de voisinage. Ils soulignent que la dégradation du mur mitoyen qu'ils subissent trouve son origine dans l'effondrement du conduit de cheminée commun aux deux habitations mitoyennes et constitue un trouble anormal de voisinage. A titre subsidiaire, ils retiennent la responsabilité de Mme [H] en sa qualité de copropriétaire du mur mitoyen litigieux. Ils estiment que n'ayant réalisé aucuns travaux sur le mur mitoyen, aucune faute ne peut leur être reproché de sorte que seule Mme [H] devrait supporter les coûts de remise en état. 



S'agissant des travaux de reprise, ils justifient la prise en charge des frais de dépose de la cheminée de Mme [H] par le fait d'une part, qu'elle est installée contre le mur placoplâtre du côté de sa propriété et que son conduit est trop proche de la charpente de la toiture et d'autre part, qu'en présence de cette cheminée, la largeur de la fondation nécessaire à la reconstruction du mur mitoyen ne pourra pas être réalisée. Ils concluent, par voie d'infirmation du jugement, sur la condamnation in solidum de M. [O] et Mme [H] à leur payer la somme de 21'392,58 euros TTC au titre de travaux, suivant devis de l'entreprise Ctb du 17 janvier 2025. A titre subsidiaire, ils sollicitent un complément d'expertise afin que Mme [V] se prononce sur les devis qu'ils produisent devant la cour. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il leur a alloué la somme de 11'300 euros TTC au titre des travaux de remise en état. Ils estiment que la réalisation des travaux rend nécessaire l'accès à la propriété de Mme [H] et sollicitent en conséquence sa condamnation sous astreinte pour ce faire.



S'agissant des loyers déboursés, estimant qu'à la suite de la découverte des désordres leur maison n'était plus habitable, ils sollicitent la somme de 32'304,93 euros de dommages et intérêts arrêtés en janvier 2025, outre les loyers à venir à compter du 1er février 2025, jusqu'à complet paiement des travaux de reprise. 



S'agissant du préjudice de jouissance, ils réclament la somme de 200 euros par mois à compter du mois d'août 2013, date de découverte des vices, jusqu'à complet paiement des travaux de reprise, en relevant que compte tenu de l'ampleur des désordres découverts, les travaux de rénovation qu'ils souhaitaient menés ont été retardés.



S'agissant du préjudice moral, ils sollicitent la somme de 2'000 euros en faisant état de tensions avec Mme [H] et d'un retentissement psychologique.



Ils s'opposent à la demande de délais de paiement sollicitée par M. [O]. Ils estiment que leur vendeur ne justifie ni de sa situation professionnelle actuelle ni de ses revenus actuels permettant de justifier qu'il est bien en incapacité de s'acquitter des sommes susceptibles d'être mises à sa charge.

















Par dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2026, Mme [P] [A] veuve [H] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1231-1 et suivants du code civil, de':

à titre principal,

- confirmer le jugement rendu le 27 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Dieppe en ce qu'il :

. reconnaît l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble ayant fait l'objet d'une acquisition,

. condamne M. [L] [O] à payer à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 11 300 euros au titre des travaux de reprise,

. condamne M. [L] [O] à payer à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamne M. [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l'expertise et les dépens de la procédure devant le juge des référés,

. déboute les parties de leurs autres demandes,

à titre subsidiaire, 

- débouter Mme [Y] [A] et M. [R] [U] de leur demande de condamnation de Mme [P] [H] au paiement de la somme de 7 359, 55 euros au titre de la moitié des travaux de reprise des désordres du mur,

- débouter Mme [Y] [A] et M. [R] [U] de leur demande de condamnation de Mme [P] [H] sous astreinte,

- débouter Mme [Y] [A] et M. [R] [U] de leur demande de condamnation au titre du trouble de jouissance,

- débouter Mme [Y] [A] et M. [R] [U] de leur demande de condamnation de Mme [P] [H] à titre de dommages et intérêts pour les frais de relogement,

- débouter Mme [Y] [A] et M. [R] [U] de leur demande de condamnation de Mme [P] [H] à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

- débouter M. [O] de sa demande visant à voir déclarer Mme [P] [H] seule responsable des désordres allégués,

- condamner M. [O] à garantir Mme [P] [A] veuve [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son égard dès lors que M. [O] a vendu la maison en cet état à M. [U] et Mme [A],

en tout état de cause,

- débouter Mme [Y] [A] et M. [R] [U] de leur demande au titre de l'article 700 et les dépens.



A titre principal, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu que seule la responsabilité de M. [O], en sa qualité de vendeur, pouvait être engagée au titre de la garantie des vices cachés. Elle estime que le fondement de la garantie des vices cachés n'est pas mobilisable à son encontre, celle-ci étant tiers à l'acte de cession intervenu.



Elle dénie sa responsabilité recherchée au titre d'un trouble anormal de voisinage. Elle fait valoir que seul son conduit de cheminée en sortie de toiture s'est effondré sans endommager le mur mitoyen ou les parties privatives de la maison de M. [O]. Elle ajoute qu'à la suite de l'effondrement d'une partie de son conduit de cheminée, elle a fait réaliser des travaux de reprise uniquement sur sa toiture et sa charpente. Elle impute la détérioration du mur litigieux par le seul fait de M. [U] qui a entrepris des travaux destructifs sur celui-ci. 













Elle dénie également sa responsabilité recherchée en sa qualité de copropriétaire du mur mitoyen. Elle rappelle qu'elle considère qu'aucune part de responsabilité ne peut lui être reprochée dans l'apparition des désordres allégués par M. [U] et Mme [A], l'effondrement d'une partie de son conduit de cheminée n'étant pas à l'origine des dégradations du mur mitoyen. Elle précise qu'après la dépose de la cuisine par M. [U], le mur litigieux était encore dans un état correct, justifiant que seule l'intervention de l'acquéreur a engendré des dégradations du mur. 



A titre subsidiaire, elle sollicite le débouté de l'ensemble des demandes indemnitaires formulées à son encontre par M. [U] et Mme [A]. Elle explique que le trouble de jouissance subi n'est pas démontré'; que les certificats médicaux produits sont sans rapport avec le litige'; et que les frais de relogement ne sont ni motivés ni documentés. Elle reproche à ses voisins une certaine inertie dans l'introduction de la procédure au fond.



Enfin, si sa responsabilité devait être retenue, elle sollicite la garantie de M. [O].



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 21 janvier 2026.





MOTIFS



Sur l'action fondée sur la garantie des vices cachés



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 suivant précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Les acquéreurs doivent caractériser':

- un vice caché lors de la vente inhérent au bien et dès lors antérieur,

- un vice d'une particulière gravité affectant l'usage du bien,

- un vice connu du vendeur ou du vendeur professionnel présumé le connaître lorsqu'il s'agit d'écarter la clause élusive de responsabilité.



En l'espèce, par acte authentique du 2 décembre 2011, Mme [A] et 

M. [U] ont acquis le bien appartenant à M. [O] au prix de 27'000 euros. L'immeuble implanté sur un terrain de 214 m² (2 ares et 14 ca) est décrit comme suit': 

«'Une maison d'habitation comprenant':

- au rez-de-chaussée': chambre, coin cuisine, salle d'eau avec w.c';

Grenier au-dessus.

Petits bâtiments de jardin.

Jardin.'».



Les acquéreurs ne fournissent aucune indication sur le sort du bien de cette date à leur première initiative procédurale par assignation du 18 novembre 2014 à l'encontre de leur voisine, Mme [A] veuve [H], s'ur de la demanderesse à l'expertise, puis par assignation du 27 juillet 2015 à l'encontre de leur vendeur, M. [O]. 



La correspondance de Mme [H] adressée le 16 octobre 2014 à l'avocat des acquéreurs évoque ce point': «'Mr [U] a attendu au moins 2 ans avant son premier courrier (en effet, j'ai passé deux hivers à être mal chauffée après le moment où il a découvert le mur qu'il a commencé à démolir'; ''» 



Les opérations d'expertise ne donneront lieu à une première visite des lieux que le 21 novembre 2017.

 

Il est acquis aux débats que les acquéreurs ont pris l'initiative de détruire':

- quasiment intégralement la cuisine': les éléments mobiliers, le mur sur lequel était fixé ces éléments et les lambris qui constituaient le plafond de la pièce désormais étayée,

- quasiment intégralement les parois, notamment constituées de placoplâtre fermant le «'grenier'» tel que visé dans l'acte. 



Dès lors, compte tenu de l'importance des destructions, l'expert n'a pas pu observer les existants lors de la vente de l'immeuble.



Dans ce contexte, agissant sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre principal, M. [U] et Mme [A] invoquent avoir découvert des vices qu'ils qualifient de connus de la part de leur vendeur soit :

- des désordres affectant le rez-de-chaussée soit la dégradation sévère du mur mitoyen sur lequel s'appuyait la cuisine,

- des désordres affectant les combles soit l'absence de mur mitoyen et l'absence d'une partie du plancher correspondant à l'implantation d'un ancien conduit de cheminée.



- Sur le mur mitoyen du rez-de-chaussée



En page 6 de son rapport du 31 octobre 2019, après visite des lieux le 21 novembre 2017, Mme [V], expert judiciaire, a relevé': «'- Mme [A] et Mr [U] ont procédé suivant leurs dires à la dépose de la cuisine qui se situait contre la copropriété voisine de Mme [H], contre le mur mitoyen au niveau du rez-de-chaussée.

- Cette cuisine se constituait de meubles bas et de meubles hauts en bois, la partie de mur restant visible était couverte de faïences, le plafond habillé de lambris.

- Lors des travaux de dépose de la cuisine, Mme [A] et Mr [U] ont constaté la présence de panneaux d'aggloméré posés sur le mur mitoyen, sur lesquels étaient fixés les meubles de cuisine. (')'».



Les photographies prises antérieurement à la vente versées aux débats permettent de visualiser les lieux. 



L'expert judiciaire a également exposé que : 

«'Le mur mitoyen côté propriété de Mme [A] et Mr [U] est brut, l'ensemble des habillages ayant été déposés par les propriétaires.

Le mur mitoyen côté propriété de Mme [H] est recouvert d'un habillage en placoplâtre, et une cheminée est existante au rez-de-chaussée, dans l'angle gauche de la pièce contre la mitoyenneté.

Le mur séparant la propriété de Mme [A] et Mr [U] avec celle de Mme [H] est constitué au rez-de-chaussée de manière hétéroclite, avec de la gauche vers la droite': 

- des tasseaux bois posés sur une ancienne porte bois qui permettait l'accès entre les deux logements,

- des moellons de chaux, des briques, des pièces de bois laissant apparaître la propriété voisine,

- certaines pièces de bois, notamment en pied de murs, sont pourries.

- il manque des matériaux entre la poutre bois de la ferme située sur le mur mitoyen et le mur du rez-de-chaussée.'»









M. [O] a uniquement admis avoir posé des plaques de placoplâtre sur le mur mitoyen préexistant qu'il indique être couvert de panneaux d'agglomérés et ne pas avoir effectué plus amples travaux sur ce mur séparatif lors de l'installation de la cuisine au cours des années 1998-2000. Dans l'attestation versée par Mme [H], Mme [D], ancienne compagne de M. [O], vise une installation de la cuisine en 1998.



En page 6 de son rapport du 30 octobre 2019, l'expert judiciaire a relevé'«'Mr [O] indique que son père a acheté la maison en 1998. Il indique également que lors de son arrivée dans les lieux en 1999-2000, il a procédé à la pose de placoplâtre dans la cuisine, pour y monter les éléments de cuisine. Il indique également que les panneaux d'aggloméré étaient déjà présents sur le mur.'» 



Ses déclarations concordent au moins sur un point avec celles des acquéreurs': la présence de panneaux d'agglomérés. 



Ces panneaux qui couvraient et donc cachaient le mur mitoyen ont été retirés par les acquéreurs pour mettre le mur à nu. 



En toute hypothèse, quels que soient les vices dont le mur est atteint dans les conditions précisées par l'expert judiciaire, le dossier permet de retenir que l'état du mur était caché même pour son propriétaire avant la vente, étant rappelé que lors de la réalisation de ces travaux de cuisine, M. [O] n'était que le locataire de ses parents selon contrat de location du 1er septembre 1998 qu'il a signé avec sa compagne Mme [D]. Ce dernier n'a acquis la propriété du bien qu'au décès de son père selon l'acte de vente survenu le 27 décembre 2004 et à la renonciation de tout droit sur l'immeuble par sa mère. 



De l'entrée dans les lieux jusqu'à la vente de la maison, aucune action destructive permettant de révéler l'état du mur mitoyen ne peut être imputée au vendeur qui ignorait à défaut de preuve contraire les défaillances éventuelles, la fragilité du mur mitoyen.



Pour contrarier les conséquences de ce fait et bénéficier de l'exclusion des effets de la clause élusive de responsabilité, les acquéreurs se prévalent de la qualité de professionnel de la construction du vendeur, de constructeur et dès lors d'une présomption de connaissance des vices de l'immeuble.

 

En effet, l'acte notarié du 2 décembre 2011 comporte une clause élusive de garantie en page 9 sur les conditions générales : 

« A/A la charge du VENDEUR 

Le VENDEUR': '

- Ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie envers l'ACQUEREUR s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier.

B/A la charge de l'ACQUEREUR

L'ACQUEREUR, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs':

- Prendra le BIEN vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du VENDEUR pour raison':

Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après.

Soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le BIEN, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède.









Soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu concernant les termites dans la mesure où les prescriptions de la loi numéro 99-471 du 8 Juin 1999 sont respectées.

Soit même de la surface du BIEN vendu ou de celle du terrain sur lequel il est édifié, la différence en plus ou en moins s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'ACQUEREUR, sans aucun recours contre le VENDEUR à ce sujet.'»



En premier lieu, lors de la vente de l'immeuble, M. [O] était, selon l'acte authentique, agent de maintenance. Il ne peut être qualifié de professionnel de la construction parce qu'en 2013, il aurait tenté de s'installer en tant qu'auto-entrepreneur': cette donnée ne peut aboutir au regard d'une part, de l'appréciation de la qualité du vendeur qui doit intervenir au moment de la vente, d'autre part, de l'absence de qualification de M. [O] en construction et particulièrement en gros 'uvre. 

 

En second lieu, il n'est pas démontré que M. [O] ait opéré d'autres travaux au rez-de-chaussée que la pose de la cuisine qui au regard du sujet ne constitue pas des actes de construction mais l'installation de biens d'équipement. Le revêtement du mur par des plaques de placoplâtre qu'il a réalisé ne suffit pas à le qualifier de constructeur, s'agissant d'un embellissement du support et non de l'édification d'un mur. La pose de lambris sur le plafond révèle davantage une démarche d'exploitation de l'existant. 



En conséquence, à défaut de connaissance établie du vice dont il s'agit par le vendeur, de mise en 'uvre d'une présomption de responsabilité permettant d'écarter la clause élusive susvisée, l'action en garantie des vices cachés sera écartée, 

M. [U] et Mme [A] déboutés de leurs prétentions de ce chef. 



- Sur le cloisonnement de l'étage



Le conseil de M. [O] explique dans ses dires des 5 avril 2016 et du 4 septembre 2019 que': «'La cloison au grenier a été montée en retrait car existent des poutres en partie centrale qu'a voulu éviter Monsieur [O].'»'; «'Il précise qu'à l'étage, celui-ci, a également posé une cloison en Placoplâtre et posé de la laine de roche sous les sous-pentes de toiture alors que n'existait, à cet étage, aucun mur séparatif d'avec la voisine. Monsieur [O] a posé cette cloison en deçà des poutres laissées du côté de la propriété voisine.'».



Les travaux réalisés par M. [O] dans les combles de sa maison sont décrits en page 8 du rapport de l'expert judiciaire : «'Monsieur [O] a confirmé qu'il a procédé à la pose de placoplâtre à l'étage, en deçà des poutres laissées du côté de la propriété voisine.'».



En page 6 de son rapport du 31 octobre 2019, l'expert judiciaire a décrit les combles surplombant la cuisine de M. [U] et de Mme [A]': 

«'à l'étage':

- du côté de Mme [A] et Mr [U], le mur en placo est encore en partie apparent, effectivement distant de 50 cm environ du mur mitoyen,

- la présence de torchis de part et d'autre du rampant mitoyen indique qu'un conduit de cheminée a été démonté au centre de la construction et que rien a été remonté à sa place,

- je constate que la panne faîtière de Mme [H] dépasse dans la propriété de Mme [A] et Mr [U] et repose sur l'entrait retroussé de la ferme.'»











En page 7, il précise': 

«'Il est clair qu'un corps de cheminée en briques a été démonté, et qu'il existait certainement des deux côtés du mur mitoyen.'

Il est fort possible que les deux habitations étaient liées à l'origine et qu'ensuite la maison a été divisée en deux habitations.

A l'étage, il n'y a plus de séparation entre les deux habitations, seules des plaques de polystyrène ont été posées sur le pignon depuis la propriété voisine, nous voyons depuis l'étage le grenier de Mme [H] et le comble de Mme [A] et Mr [U].

Une partie du plancher de l'étage est inexistant, du côté [A]/[U], il s'agit de l'emplacement de la cheminée. »



L'expert indique que «'Les désordres sont imputables à la destruction du corps en briques de la cheminée. La date de la destruction du corps de cheminée est à confirmer par Mme [H]''».

 

Or, par lettre du 16 octobre 2014, Mme [H] avant tout procès écrivait': «'Mr [U] sait pertinemment que lors de l'éboulement du conduit haut de ma cheminée, ce conduit s'est éboulé à l'intérieur de chez moi sans aucun rapport avec le mur mitoyen - à cette époque les couvreurs travaillaient sur la toiture'; et mon père en a été le témoin dès le lendemain.'»



Elle précise par courrier du 10 mai 2022':'«'Monsieur [U] le savait et le reconnaît dans ses propos du 29 mai 2015 mais en essayant de faire croire que c'est l'ensemble des deux cheminées qui se serait éboulé'».



Mme [H] produit une facture du 2 février 1999 de la société Derny Couverture d'un montant de 79'469,34 francs portant sur des travaux de toiture notamment de couverture sur l'emplacement du conduit de cheminée supprimée avec reprise de charpente. 



Aucune pièce ne démontre une intervention de M. [O] dans la destruction de la partie intérieure de la cheminée située en limite des deux propriétés. Son action a uniquement consisté en un cloisonnement permettant de limiter, en tenant compte de l'existant et donc en retrait du prolongement du mur séparatif du rez-de-chaussée afin d'éviter tout accès dans son grenier.



Il convient de souligner que dans l'acte de vente, si la pièce a été aménagée dans les premiers temps en chambre pour les enfants de M. [O], la pièce est restée qualifiée de grenier dans l'acte de vente et donc n'était pas retenue au titre des pièces habitables de la maison. 



Ainsi, comme pour le rez-de-chaussée, M. [O] a aménagé l'existant dans des conditions qui n'ont pas porté atteinte à la structure de l'immeuble. 



Si les travaux effectués par M. [O] paraissent sommaires, l'expert judiciaire n'a émis que des hypothèses sur l'état des lieux mais n'a mis en évidence aucun élément constituant véritablement un vice dans la mesure où la qualité de l'habitation, particulièrement ancienne, ne portait pas la promesse de murs séparatifs y compris dans les combles qualifiés de grenier lors de la vente.



L'absence partielle de plancher dans les combles à la place d'une ancienne cheminée est un fait mais qui ne peut être reliée à l'éboulement, la destruction d'une cheminée durant la période d'occupation des lieux par M. [O]. Ce dernier a tenu compte de cet élément pour créer une chambre en retrait de 50 cm sans que cette création ne porte atteinte à la structure. 





L'affaissement du plafond dont ont voulu se prémunir M. [U] et Mme [A] en étayant la pièce et qui fait l'objet d'un constat par auxiliaire de justice établi le 27 mai 2020 n'a pas pour origine l'absence de revêtement dans le grenier ni même la pose de placoplâtre mais les destructions qu'ils ont opérées tant au rez-de-chaussée par le retrait du plafond en lambris et la mise à nu voire la destruction d'une partie du mur séparatif de la cuisine que les destructions effectuées à l'étage.



En conséquence, l'existence d'un vice affectant le grenier susceptible de répondre aux critères d'impropriété ou d'usage tels que visées par l'article 1641 susvisé n'est pas démontrée. L'acte de vente ne comportait pas d'éléments permettant d'envisager une meilleure construction à l'étage'que celle que les destructions pratiquées par les acquéreurs ont révélées. 



La connaissance par le vendeur d'un vice susceptible d'affecter l'immeuble dans ces termes est encore moins caractérisée, sa qualité de constructeur devant être écartée pour les mêmes raisons que celles qui ont déjà été exposées. 



En conséquence, l'action en garantie des vices cachées est infondée, M. [U] et Mme [A] étant déboutés de leurs prétentions par infirmation du jugement entrepris. 





Sur les autres fondements allégués à l'encontre du vendeur 



Les acquéreurs invoquent à titre subsidiaire un manquement à l'obligation d'information et à titre infiniment subsidiaire la réticence dolosive dont serait responsable le vendeur. 



- Sur le manquement à l'obligation d'information précontractuelle



M. [O] se prévaut de l'irrecevabilité des demandes formulées à son encontre au titre de sa responsabilité contractuelle compte tenu du principe de non-cumul des responsabilités.

 

Toutefois, l'action en garantie des vices cachés ayant échoué, rien ne s'oppose à l'examen au fond d'une action en responsabilité qui serait fondée sur des éléments distincts tels que le soutiennent les acquéreurs. 



L'ancien article 1134 du code civil, applicable au litige, prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



L'ancien article 1147 du même code, applicable au litige, précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.





















En l'espèce, M. [U] et Mme [A] recherchent la responsabilité de 

M. [O] en lui reprochant de ne pas les avoir avertis de l'état dégradé du mur mitoyen du rez-de-chaussée et visent l'observation formulée par l'expert judiciaire en page 8 de son rapport': 

«'Monsieur [O] a confirmé qu'il a procédé à la pose de placoplâtre à l'étage, «'en deçà des poutres laissées du côté de la propriété voisine. Il avait donc connaissance que le mur séparatif avec la voisine était dégradé à l'étage, voir même selon ses dires inexistant. L'absence de plancher à l'étage contre le mur mitoyen lui permettait de voir l'état du mur au moment de la réalisation du placoplâtre à l'étage. Il ne pouvait méconnaître le mauvais état du mur mitoyen'».



Cependant, les travaux que M. [O] a mis en 'uvre ont été exécutés plus de dix ans avant la vente de l'immeuble d'une valeur modeste alors qu'aucun élément du dossier ne permet de penser que l'intéressé alors locataire du bien avait des compétences particulières en construction. L'état initial de l'étage, un grenier, ne permettait pas en réalité à un profane ne serait-ce que d'imaginer l'état du mur du niveau inférieur tel qu'il se révélerait en raison de destructions des parois en 2017. A la lecture du dossier, en tant que locataire puis propriétaire, M. [O] n'a pas été témoin de désordres de son immeuble, de dégradations. 



Dès lors, un manquement à son obligation d'information n'est pas démontré. Les prétentions de M. [U] et Mme [A] ne peuvent prospérer sur ce fondement.



- Sur le fondement du dol



L'ancien article 1116 du code civil, applicable au litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



En l'espèce, M. [U] et Mme [A] recherchent encore la responsabilité de M. [O] en lui reprochant de ne pas les avoir avertis de l'état dégradé du mur mitoyen du rez-de-chaussée.



Or, il résulte de ce qui précède qu'aucun élément produit par les parties ne permet d'attribuer à M. [O] une quelconque connaissance du vice affectant le mur mitoyen du rez-de-chaussée et donc à plus forte raison des man'uvres ou dissimulation.



En conséquence, les prétentions de M. [U] et Mme [A] ne peuvent pas prospérer sur ce fondement.



En définitive, par infirmation du jugement entrepris, M. [U] et Mme [A] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [O]. 

 

Sur la responsabilité du propriétaire voisin 



M. [U] et Mme [A] invoquent deux fondements': le trouble anormal de voisinage et la qualité de copropriétaire du mur mitoyen de Mme [H]



- Au titre d'un trouble anormal de voisinage



Nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Il appartient à celui qui s'en prévaut d'établir le trouble qu'il allègue.







En l'espèce, M. [U] et Mme [A] recherchent la responsabilité de 

Mme [H] en soutenant pour l'essentiel que les dégradations impactant le mur mitoyen sont dues à l'effondrement de l'ensemble de son conduit de cheminée et se réfère aux conclusions de l'expert judiciaire.



Mme [H] conteste l'analyse effectuée par ces derniers et justifie de travaux de couverture après chute de la partie extérieure de la cheminée litigieuse. 



Dans ces deux rapports l'expert judiciaire a imputé les désordres constatés à la destruction «'(ou à l'effondrement)'» du corps de la cheminée. Toutefois, elle ne décrit pas techniquement le lien entre cette destruction et l'état du mur de la cuisine litigieux. Si l'expert procède ci-dessus par affirmation, il n'a pas été en mesure de préciser la date et les circonstances de la suppression de la cheminée et a émis des réserves ne serait-ce qu'en précisant que les faits devaient être confirmés par Mme [H].



Or, dans la correspondance du 16 octobre 2014 de Mme [H] avant procès et l'attestation de Mme [D] du 23 juillet 2025, les déclarations de la partie et du tiers convergent sur l'absence de dégâts occasionnés sur la propriété de M. [O] lors de la chute d'une partie de la cheminée avant les travaux de couverture facturés le 2 février 1999. Les faits datent de plus de 15 ans avant l'assignation délivrée au fond.



En toute hypothèse, depuis l'acquisition de l'immeuble en 2011, M. [U] et Mme [A] ne justifient d'aucun fait commis par Mme [H] susceptible d'être qualifié comme un trouble anormal leur étant préjudiciable



En conséquence, l'action en responsabilité sur le fondement discuté initiée par 

M. [U] et Mme [A] à l'encontre de Mme [H] ne peut prospérer.



- Au titre de sa qualité de copropriétaire du mur mitoyen



L'article 653 du code civil dispose que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.



L'article 655 du même code prévoit que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.



M. [U] et Mme [A] estiment que les désordres dénoncés trouvent leur origine dans l'effondrement du conduit de cheminée de Mme [H].



Cependant, aucun élément ne permet de déterminer autrement l'ampleur des dégâts résultant de l'effondrement de la souche de la cheminée de Mme [H] que selon les pièces versées aux débats et analysées ci-dessus. Le lien de causalité entre les faits de l'année 1999 et l'état du mur mitoyen n'est pas caractérisé faute pour l'expert d'avoir développé techniquement les éléments de nature à soutenir cette affirmation.



Il n'est pas démontré que le mur séparatif ne remplissait pas les conditions suffisantes de protection des propriétés de part et d'autre. 



Au contraire, par lettre du 28 septembre 2014, Mme [H] a rappelé que'«'il y a maintenant deux années que, sans aucun avis préalable de votre part et sans information aucune, vous avez procédé à la démolition de ce mur'

Si nous ne sommes pas intervenus jusqu'à présent, c'est uniquement par souci de bon voisinage' parce que nous pensions que vous faisiez les travaux de réparation utiles et nécessaires')'».



Par lettre du 16 octobre 2014, elle précise «'j'ai passé deux hivers à être mal chauffée après le moment où il a découvert le mur qu'il a commencé à démolir'; à cette époque m'a laissé entendre que son assurance devrait fonctionner''».



La cause exclusive de la situation vécue par les acquéreurs est la destruction, inconsidérée pour des profanes, des existants à laquelle ils ont procédé. Ils ne justifient d'aucune consultation de professionnels avant d'entreprendre cette destruction ni de sollicitation contemporaine de devis de reprise des lieux auprès d'hommes de l'art. 



Durant l'expertise, ils n'ont pas davantage apporté d'éléments sur ce point, l'expert judiciaire a pris soin de rappeler que «'Pour le chiffrage définitif, il y aura lieu de désigner un maître d''uvre ou un bureau d'étude structure ' L'estimation préalable de l'expert doit servir à fixer une provision susceptible d'être révisée à l'issue de la réalisation des travaux.'». Il a retenu un coût sommaire de 8'000 euros TTC.



Seuls deux devis postérieurs sont produits': celui de la société CTB du 17 juillet 2020 revu le 17 janvier 2025 qui propose des travaux sur les deux propriétés pour un prix de 21'392,58 euros et d'un artisan maçon du 13 mars 2025 pour un montant de 16'995 euros TTC. Ils portent sur la reprise du mur mitoyen mais aussi de l'étage.



Ainsi non seulement, les acquéreurs ont procédé à des destructions sans concertation avec la voisine s'agissant pourtant d'un mur mitoyen mais en outre, ils ne disposent d'aucune analyse technique permettant, en raison de la compétence du maître d''uvre ou du bureau d'études, de bénéficier d'un rapport un peu développé et sérieux sur les conditions de reprise du mur mitoyen. L'expert judiciaire et les auteurs des devis ne se sont pas rendus au domicile de Mme [H] pour apprécier les conditions dans lesquelles des travaux pouvaient être entrepris concernant exclusivement ce mur mitoyen.



En conséquence, la situation ayant pour cause exclusive l'intervention des acquéreurs qui en outre, ne produisent aucune évaluation sérieuse des travaux pertinents opposables à la propriétaire voisine, l'action engagée contre Mme [H] sera rejetée.



En définitive, M. [U] et Mme [A] seront déboutés de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [H].



Sur le préjudice moral 



M. [U] et Mme [A] réclament contre M. [O] et Mme [H] paiement de la somme de 2'000 euros fondé sur la dégradation des relations familiales avec Mme [H], des violences qu'ils lui imputent, un état psychologique du couple en raison de l'état des lieux d'une maison dans laquelle ils ne peuvent pas poursuivre les travaux de rénovation, l'absence de proposition transactionnelle soumise par les parties adverses. 



M. [U] et Mme [A] succombent dans leurs prétentions tant à l'égard de M. [O] qu'à l'égard de Mme [H], s'agissant du coût des travaux de reprise des lieux et des préjudices immatériels de sorte qu'ils ne peuvent prétendre à aucune indemnisation qui serait liée à la procédure. 



Quant aux faits de violence allégués et à l'état psychologique du couple en marge de la procédure, aucune pièce ne permet d'établir un lien entre des faits démontrés et leurs conséquences, de les imputer à M. [O] et Mme [H].





M. [U] et Mme [A] seront déboutés de ce chef, le jugement étant confirmé de ce chef. 





Sur les frais de procédure



Compte tenu du sens de la présente décision, les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées.



M. [U] et Mme [A] succombent et supporteront in solidum les entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise et de référé.



Ils seront condamnés in solidum à payer à M. [O] la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a': 

- reconnu l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble ayant fait l'objet d'une acquisition,

- condamné M. [L] [O] à payer à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 11'300 euros au titre des travaux de reprise,

- condamné M. [L] [O] à verser à M. [R] [U] et Mme [Y] [A] la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de l'expertise et les dépens de la procédure devant le juge des référés, 



Le confirme en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes, 



Statuant à nouveau,



Déboute M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leurs demandes dirigées à l'encontre de M. [L] [O],



Déboute M. [R] [U] et Mme [Y] [A] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [P] [A] veuve [H],



Condamne in solidum M. [R] [U] et Mme [Y] [A] à payer à 

M. [L] [O] la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [R] [U] et Mme [Y] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise et de référé.





Le cadre greffier, La présidente de chambre,