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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 3, 6 juillet 2026, n° 22/10057

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2006, M. [F] [P] et Mme [V] [E] ont donné à bail à la société CHEVAL DE [Localité 2] en cours d’immatriculation des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5], composé d’un rez-de-chaussée et d’une cave, pour l’activité de « bar, salon de thé, licence IV » et de restauration sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour la pose d’un conduit de cheminée, ce pour une durée de 9 années à compter du 9 octobre 2006, et moyennant un loyer annuel en principal de 15.600 euros charges comprises, payable par trimestre les 1er janvier, avril, juillet et octobre, à terme à échoir.

Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] (ci-après « les consorts [P] ») sont propriétaires des lieux loués depuis le décès de M. [F] [P].

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà du 8 octobre 2015, terme de la période contractuelle.

Par acte d’huissier du 7 juillet 2022, les consorts [P] ont fait délivrer à la société CHEVAL DE [Localité 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, les consorts [P] ont délivré à la société CHEVAL DE [Localité 2] un congé sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2022, lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2022, la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] a assigné les consorts [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir annuler le commandement de payer du 7 juillet 2022.

Par acte d’huissier 14 mars 2023, les consorts [P] ont fait délivrer à la société CHEVAL DE [Localité 2] un commandement d’avoir à effectuer des travaux et visant la clause résolutoire.

Par jugement en date du 11 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment : 

« - Dit que les commandements de payer et de faire du 7 juillet 2022 et du 14 mars 2023 n'ont pu mettre en œuvre la clause résolutoire du bail du 9 octobre 2006 qu'ils visent et rejette, en conséquence, la demande de Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de ce bail et en expulsion,
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande en résiliation judiciaire du bail liant les parties,
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande visant à ce qu’il soit enjoint à la locataire de justifier des frais d’entretien et de la réalisation des travaux d’entretien du local,
- Condamné la société CHEVAL DE [Localité 2] à payer à Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] les sommes de : 
◦ 23 027,64 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2024, 
◦ 2 302,76 euros en application de la clause pénale prévue au bail, 
les bailleurs étant déboutés du surplus de leurs demandes, 
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande en paiement de la somme de 290,46 euros au titre des frais d’huissier, 
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande en acquisition du dépôt de garantie et en fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer en application de la clause pénale,
- Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 6 721,48 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- Débouté la société CHEVAL DE [Localité 2] de ses demandes au titre de son préjudice matériel (travaux de reprise et remplacement du conduit d’extraction),
-Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 500 euros HT au titre des travaux de remplacement de la plomberie,
- Rejetté l’exception d’inexécution formée par la société CHEVAL DE [Localité 2],
- Débouté la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande en paiement de la somme de 12 658,62 euros au titre des loyers facturés en périodes de fermeture administrative liées au covid-19,
- Ordonné la compensation des créances, 
- Débouté la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande de délais de paiement,
- Dit que la société CHEVAL DE [Localité 2] est redevable, à l’égard de Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P], d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux,- Fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer éventuellement indexé outre la provision contractuelle pour charge, 
- Avant-dire droit sur l’indemnité d’éviction et sur l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise, et commis en qualité d’expert : M. [J] [O] […] avec pour mission de : 
- se rendre sur place, [Adresse 1] à [Localité 6] (93) 
- visiter les lieux objet du bail susvisé, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire à cette adresse, 
- se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission, 
- apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 
- rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un transfert dudit fonds,
- rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis le 1er janvier 2023, 
- Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX,
- Écarté l’exécution provisoire. »

En cours d’expertise, les consorts [P] ont, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, exercé leur droit de repentir et offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 25.000 euros en principal, hors charges et hors taxes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 mars 2025.


Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er juillet 2025, la société CHEVAL DE [Localité 2] demande au tribunal de : 

à titre principal, 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] 
[P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à régler à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 11.503,58 €, à parfaire, outre les entiers dépens de l’instance, par application de l’article L.58145-58 du code de commerce ; 
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 19 décembre 2024 à la somme de 11.579 € HT/HC/an ; 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CHEVAL DE [Localité 2] entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024 à la somme de 10 421 € HT/HC/an ; 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à restituer à la société CHEVAL DE [Localité 2] les trop-perçus de loyer et d’indemnité d’occupation facturés ; 
- juger que les intérêts au taux légal dus sur les trop-perçus courront à compter de chaque échéance facturée, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 
 
à titre subsidiaire, 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] en tous les dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

en tout état de cause, 
- déclarer Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] irrecevables en leurs demandes éventuelles ; 
- débouter Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leurs demandes éventuelles ;

Il sera expressément renvoyé aux écritures de la demanderesse pour l’exposé de ses moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 1er juillet 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 13 avril 2026.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 février 2026, les consorts [P] ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture 

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026, les consorts [P] demandent à la présente juridiction de :
- débouter la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande au titre de l’article L.145-58 du code de commerce, 
- débouter la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande tendant à faire fixer l’indemnité d’occupation entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024 à la somme de 10.421 €/ an, 
- débouter la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande tendant à faire fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 19 décembre 2024 à la somme de 11 579 €/an en principal, 
- condamner la société CHEVAL DE [Localité 2] à leur payer la somme de 37.550,66 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, 
- condamner la société CHEVAL DE [Localité 2] à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 13 avril 2026. 

Lors de celle-ci ont été demandées à la société CHEVAL DE [Localité 2] ses observations sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture. La demanderesse a fait savoir qu’elle n’était pas opposée à une telle révocation pour admettre les conclusions de la partie adverse, à condition que la date des plaidoiries soit maintenue et qu’elle puisse pouvoir répondre en cours de délibéré sur le décompte produit.
 
À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, par mise à disposition au greffe. La société CHEVAL DE [Localité 2] a été autorisée à transmettre ses observations en réponse à la demande en paiement formée à son encontre le 27 avril 2026 au plus tard, et les consorts [P] ont été autorisés à faire parvenir leurs propres observations en réponse, sur ce point uniquement, le 6 mai 2026 au plus tard.

Les parties ont fait parvenir leur note en délibéré par la voie électronique, le 15 avril 2026 pour la demanderesse, le 4 mai 2026 pour les défendeurs.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif. 

Il sera également rappelé que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions des parties énoncées au dispositif de leurs écritures.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constituant pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

Les parties qui, à l'audience, sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture rendue quelques jours avant et demandent expressément que l'affaire soit retenue en l'état des écritures notifiées sont irrecevables à contester la révocation de l'ordonnance de clôture pour rendre recevables les conclusions de la partie adverse, et la fixation le jour même de l’audience de plaidoiries (Cass., 2e Civ., 20 octobre 2005, pourvoi n° 03-13.932).

En l’espèce, postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 1er juillet 2025, par conclusions notifiés par voie électronique le 24 février 2026, les consorts [P] ont demandé la révocation de l’ordonnance aux fins de pouvoir conclure en réplique aux demandes de la société locataire qui avait conclu quelques jours seulement avant l’audience de mise en état.

Les consorts [P] ont conclu sur le fond par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026. 

Compte-tenu de l’accord exprimé par la société CHEVAL DE [Localité 2] lors de l’audience de plaidoirie, le principe du contradictoire commande de permettre aux consorts [P] de pouvoir conclure dans la présente instance et donc d’admettre leurs conclusions notifiées le 13 avril 2026.

En conséquence, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de reporter celle-ci au jour de l'audience pour rendre recevables les conclusions des consorts [P] notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026.

Sur les pièces produites par les consorts [P] en cours de délibéré

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, les consorts [P] avaient été autorisés à faire parvenir en cours de délibéré leurs observations en réponse aux observations que la demanderesse avait elle-même été autorisée à transmettre en cours de délibéré.

Or dans leur note en délibéré transmise par la voie électronique le 4 mai 2026, les consorts [P] joignent à leurs observations 23 pièces nouvelles qu’ils versent aux débats pour la première fois, et sur lesquelles la partie adverse n’aura pas été en mesure de s’exprimer.

La production de pièces nouvelles n’ayant pas été autorisée en cours de délibéré dans la présente instance, celles-ci seront écartées des débats. Il n'en sera donc pas tenu compte pour la résolution du présent litige.

Sur la demande en paiement au titre des frais de l’instance

a. sur sa recevabilité

En application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, les consorts [P] sollicite que la demande de la société CHEVAL DE [Localité 2] au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce est pour partie irrecevable.

Cette fin de non-recevoir relevait toutefois, en application des dispositions susvisées, de la compétence exclusive du juge de la mise en état, et les défendeurs sont irrecevables à s’en prévaloir désormais devant le tribunal.

Il convient, dans ses conditions, de la déclarer irrecevable.

b. sur le fond

L’article L.145-58 du code du commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est de principe que les frais de l’instance visés par l’article L.145-58 susvisé incluent la totalité des frais taxables et non taxables que le locataire a exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé (Civ. 3, 14 avril 2016, n°14-29.963, Civ.3, 15 février 2023, n°21-21.985).

En l’espèce, la société CHEVAL DE [Localité 2] justifie avoir exposé entre le 26 septembre 2022 et le 31 décembre 2024, dans le cadre du présent litige, des honoraires d’avocat pour un total de 11.503,58 euros.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 3000 euros qui lui avait été allouée par le jugement en date du 11 mars 2024 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, lequel a précisément vocation à prendre en charge notamment les frais exposés par une partie au titre des honoraires d’avocats.

Les consorts [P] seront par conséquent condamnés in solidum à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2], par suite de l’exercice de leur droit de repentir, la somme de 11.503,58 - 3000 soit 8.503,58 euros au titre des frais de l’instance prévus à l’article L.145-58 du code civil et arrêtés au 31 décembre 2024.

Il n’est pas possible, en revanche, de décider ainsi que le sollicite la société CHEVAL DE [Localité 2] que cette somme sera à parfaire, mention par trop imprécise pour fonder une condamnation puisque non déterminée et non déterminable et susceptible d’exposer les défendeurs à des frais frustratoires et inutilement exposés sans contrôle juridictionnel. La demande de ce chef sera donc rejetée. 

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé

a. sur le principe et la date de renouvellement du bail commercial

En application de l’article L.145-12 du code du commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, les consorts [P] ont exercé leur droit de repentir par acte de commissaire de justice signifié à la société CHEVAL DE [Localité 2] le 19 décembre 2024.

Le bail liant les parties s’est donc renouvelé à compter du 19 décembre 2024.

b. sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du code civil prévoit un mécanisme de plafonnement du loyer du bail renouvelé. Son avant-dernier alinéa prévoit toutefois que le loyer doit être fixé à la valeur locative sans plafonnement lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. 


En l’espèce, la société CHEVAL DE [Localité 2] se fonde sur le rapport déposé par M. [J] [O], qui retient une valeur locative de 11.579 euros hors taxes hors charges au 1er janvier 2023, pour solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé au 19 décembre 2024 à la somme de 11.579 euros.

Les consorts [P] contestent cette évaluation et retiennent une valeur locative de 19.850,40 euros. 

Aucune des parties ne sollicite que soit ordonnée une nouvelle mesure d’expertise. Compte-tenu du délai depuis lequel la présente instance a été introduite, compte-tenu des caractéristiques du présent litige, il sera statué à partir des éléments produits dans la présente instance pour évaluer la valeur locative au 19 décembre 2024.

Dans son rapport déposé le 31 mars 2025, M. [J] [O] retient qu’au regard des éléments visés à l’article L.145-33 du code civil, eu égard aux références répertoriées dans le voisinage, une valeur locative unitaire de 200 €/m2 P au 1er janvier 2023.

Les consorts [P] proposent de retenir la moyenne des valeurs résultant des seules fixations judiciaires, sans toutefois expliciter les motifs conduisant à exclure de la comparaison les valeurs résultant des locations nouvelles ou de accords amiables lors du renouvellement.

S’agissant de l’évolution du quartier entre le 1er janvier 2023, date de l’estimation de l’expert, et le 19 décembre 2024, date de la valeur locative qu’il s’agit de fixer dans la présente instance, il est exact qu’ainsi que le relèvent les bailleurs l’expert judiciaire retient dans son rapport que le tissu urbain environnant est en pleine mutation. Mais il sera observé que s’agissant de la situation des lieux loués l’expert retient plus complètement les caractéristiques suivantes : 

« - un environnement mixte de bureau et de logements, toutefois à dominante résidentielle
- une situation proche de [Localité 7] et parallèle à la [Adresse 3] à [Localité 8], qui constitue la principale artère commerçante du secteur, la commercialité des lieux loués étant toutefois sans rapport avec celle-ci et sans grand intérêt,
- la présence de nombreux chantiers de construction.
En substance, une situation très moyenne pour le commerce exercé, dont le seul intérêt réside dans le tissu urbain environnant de surcroît en pleine mutation ».

La situation des locaux telle qu’évaluée par l’expert est donc en réalité « très moyenne » pour le commerce exercé, avec une commercialité « sans grand intérêt », tandis que les bailleurs ne produisent aucun élément dans la présente instance pour établir qu’en moins de deux années soit sur une période resserrée le tissu urbain environnant aurait été substantiellement modifié.

Quant à leur moyen suivant lequel la société locataire pourrait tirer profit de la fréquentation des locataires de courte durée qui occupent l’immeuble toute l’année, il ne se trouve étayé par aucun élément.

Compte-tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, il n’est pas démontré que l’évaluation de la valeur locative opérée par l’expert s’est trouvé substantiellement modifiée entre le 1er janvier 2023 et le 19 décembre 2024.

En conséquence, il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 11.579 euros hors taxes et hors charges au 19 décembre 2024.

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], seront dus à compter de chaque échéance, et les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation due entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024

Selon l'article L.145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. 

L'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail auquel il avait mis fin ; lorsque le repentir est exercé après l'expiration du bail, le nouveau bail prend effet à compter du jour où il notifie ce repentir et pendant la période intermédiaire, le locataire est tenu de payer une indemnité d'occupation déterminée en application de l'article L.145-28 du même code.

L'article L.145-28 du code de commerce dispose en son premier alinéa qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il est constant que cette indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d'un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu.

L'occupation étant précaire, il est d'usage d'y appliquer un abattement pour précarité d'au moins 10 %.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d'effet du refus de renouvellement du bail expiré, soit en l'espèce à partir du 1er janvier 2023, et jusqu'à la veille de la date de notification du repentir, soit en l’espèce le 18 décembre 2024. 

L'expert judiciaire a évalué l'indemnité d'occupation due de la façon suivante :
- valeur locative statutaire : 11.579 €/an
- abattement de précarité de 10 % : 11.579 - 10 % x 11.579 = 10.421 € HT/HC/an.

En conséquence, l'indemnité d'occupation due par la société CHEVAL DE [Localité 2] aux consorts [P] entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024, charges et taxes non comprises, sera fixée à la somme de 10.421 euros par an.

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel d’indemnité d’occupation, correspondant à l’écart entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le présent jugement et le montant de l’indemnité d’occupation acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], seront dus à compter de chaque échéance, et les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter produiront des intérêts en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation à restituer les trop-perçus

Aux termes de l’article 4 alinéa 1 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.


En l’espèce, la société CHEVAL DE [Localité 2] sollicite la condamnation in solidum des consorts [P] au paiement des trop-perçus de loyers et des indemnités d’occupation facturés, sans chiffrer sa prétention et sans produire aucun élément permettant à la présente juridiction de pallier sa carence.

Une condamnation de la sorte serait néanmoins inexécutable, et susceptible faute de contrôle juridictionnel d’exposer les défendeurs à des sommes indues.

La demande formée par la société CHEVAL DE [Localité 2], non chiffrée, doit par suite être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 37.550,66 euros 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, les bailleurs versent aux débats le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 37.550,66 euros arrêtée à la date du 24 février 2026.

Il convient cependant de relever, ainsi que l’observe la locataire dans sa note en délibéré, que ce décompte débute avec un solde débiteur de 39.516,42 euros, et qu’il ne se trouve accompagné d’aucun avis d’échéance, facture, ou justificatif de charges.

Au surplus, cette somme de 37.550,66 euros inclut les causes de la précédente condamnation résultant du jugement en date du 11 mars 2024.

Il ne peut qu’en être déduit que les bailleurs échouent à rapporter la preuve, qui leur incombe, du bien-fondé de la créance de 37.550,66 euros dont il réclame le paiement.

Leur demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l’article L.145-58 du code de commerce, les consorts [P] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de Paris à l'égard de ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile et à l’article L.145-58 du code de commerce, les consorts [P] seront également tenus in solidum de verser à la société CHEVAL DE [Localité 2] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 2000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

RÉVOQUE l'ordonnance de clôture et reporte celle-ci au jour de l'audience de plaidoiries pour rendre recevables les conclusions de Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026 ;

ÉCARTE des débats les pièces nouvelles produites par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] en cours de délibéré, soit postérieurement à la clôture des débats ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à l’encontre d’une partie de la demande en paiement formée par la société CHEVAL DE [Localité 2] au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 8.503,58 euros au titre des frais de l’instance prévus à l’article L.145-58 du code civil et arrêtés au 31 décembre 2024 ;

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] d’une part, et la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] d’autre part, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5], ce à compter du 19 décembre 2024 ;

FIXE à la somme annuelle de 11.579 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 19 décembre 2024 entre Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] d’une part, et la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] d’autre part, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], ce à compter de chaque échéance ;

DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil ;

FIXE à la somme annuelle de 10.421 euros, charges et taxes non comprises, l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] à Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024 ;

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel d’indemnité d’occupation, correspondant à l’écart entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le présent jugement et le montant de l’indemnité d’occupation acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], ce à compter de chaque échéance ;

DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de condamnation in solidum formée par la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] à l’encontre de Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] tendant au paiement des trop-perçus de loyers et des indemnités d’occupation facturés ; 

REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 37.550,66 euros formée par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à l’encontre de la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 06 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


Sakina HAFFOU Claire TORRES
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 JUILLET 2026


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/10057 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WYO4
N° de MINUTE : 26/01012

DEMANDEUR

S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2], agissant poursuites et diligentes de sa Président domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497

C/

DEFENDEURS

Madame [V] [E] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438

Monsieur [L] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438

Monsieur [N] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438

Madame [W] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1438


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 13 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2006, M. [F] [P] et Mme [V] [E] ont donné à bail à la société CHEVAL DE [Localité 2] en cours d’immatriculation des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5], composé d’un rez-de-chaussée et d’une cave, pour l’activité de « bar, salon de thé, licence IV » et de restauration sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour la pose d’un conduit de cheminée, ce pour une durée de 9 années à compter du 9 octobre 2006, et moyennant un loyer annuel en principal de 15.600 euros charges comprises, payable par trimestre les 1er janvier, avril, juillet et octobre, à terme à échoir.

Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] (ci-après « les consorts [P] ») sont propriétaires des lieux loués depuis le décès de M. [F] [P].

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà du 8 octobre 2015, terme de la période contractuelle.

Par acte d’huissier du 7 juillet 2022, les consorts [P] ont fait délivrer à la société CHEVAL DE [Localité 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 29 juin 2022, les consorts [P] ont délivré à la société CHEVAL DE [Localité 2] un congé sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2022, lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2022, la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] a assigné les consorts [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir annuler le commandement de payer du 7 juillet 2022.

Par acte d’huissier 14 mars 2023, les consorts [P] ont fait délivrer à la société CHEVAL DE [Localité 2] un commandement d’avoir à effectuer des travaux et visant la clause résolutoire.

Par jugement en date du 11 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment : 

« - Dit que les commandements de payer et de faire du 7 juillet 2022 et du 14 mars 2023 n'ont pu mettre en œuvre la clause résolutoire du bail du 9 octobre 2006 qu'ils visent et rejette, en conséquence, la demande de Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de ce bail et en expulsion,
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande en résiliation judiciaire du bail liant les parties,
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande visant à ce qu’il soit enjoint à la locataire de justifier des frais d’entretien et de la réalisation des travaux d’entretien du local,
- Condamné la société CHEVAL DE [Localité 2] à payer à Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] les sommes de : 
◦ 23 027,64 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2024, 
◦ 2 302,76 euros en application de la clause pénale prévue au bail, 
les bailleurs étant déboutés du surplus de leurs demandes, 
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande en paiement de la somme de 290,46 euros au titre des frais d’huissier, 
- Débouté Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leur demande en acquisition du dépôt de garantie et en fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer en application de la clause pénale,
- Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 6 721,48 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- Débouté la société CHEVAL DE [Localité 2] de ses demandes au titre de son préjudice matériel (travaux de reprise et remplacement du conduit d’extraction),
-Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 500 euros HT au titre des travaux de remplacement de la plomberie,
- Rejetté l’exception d’inexécution formée par la société CHEVAL DE [Localité 2],
- Débouté la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande en paiement de la somme de 12 658,62 euros au titre des loyers facturés en périodes de fermeture administrative liées au covid-19,
- Ordonné la compensation des créances, 
- Débouté la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande de délais de paiement,
- Dit que la société CHEVAL DE [Localité 2] est redevable, à l’égard de Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P], d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux,- Fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer éventuellement indexé outre la provision contractuelle pour charge, 
- Avant-dire droit sur l’indemnité d’éviction et sur l’indemnité d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise, et commis en qualité d’expert : M. [J] [O] […] avec pour mission de : 
- se rendre sur place, [Adresse 1] à [Localité 6] (93) 
- visiter les lieux objet du bail susvisé, les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire à cette adresse, 
- se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission, 
- apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 
- rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un transfert dudit fonds,
- rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis le 1er janvier 2023, 
- Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX,
- Écarté l’exécution provisoire. »

En cours d’expertise, les consorts [P] ont, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, exercé leur droit de repentir et offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 25.000 euros en principal, hors charges et hors taxes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 mars 2025.


Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er juillet 2025, la société CHEVAL DE [Localité 2] demande au tribunal de : 

à titre principal, 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] 
[P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à régler à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 11.503,58 €, à parfaire, outre les entiers dépens de l’instance, par application de l’article L.58145-58 du code de commerce ; 
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 19 décembre 2024 à la somme de 11.579 € HT/HC/an ; 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société CHEVAL DE [Localité 2] entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024 à la somme de 10 421 € HT/HC/an ; 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à restituer à la société CHEVAL DE [Localité 2] les trop-perçus de loyer et d’indemnité d’occupation facturés ; 
- juger que les intérêts au taux légal dus sur les trop-perçus courront à compter de chaque échéance facturée, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 
 
à titre subsidiaire, 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner in solidum Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] en tous les dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

en tout état de cause, 
- déclarer Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] irrecevables en leurs demandes éventuelles ; 
- débouter Mme [V] [P] née [E], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] de leurs demandes éventuelles ;

Il sera expressément renvoyé aux écritures de la demanderesse pour l’exposé de ses moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 1er juillet 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 13 avril 2026.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 février 2026, les consorts [P] ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture 

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026, les consorts [P] demandent à la présente juridiction de :
- débouter la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande au titre de l’article L.145-58 du code de commerce, 
- débouter la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande tendant à faire fixer l’indemnité d’occupation entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024 à la somme de 10.421 €/ an, 
- débouter la société CHEVAL DE [Localité 2] de sa demande tendant à faire fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 19 décembre 2024 à la somme de 11 579 €/an en principal, 
- condamner la société CHEVAL DE [Localité 2] à leur payer la somme de 37.550,66 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, 
- condamner la société CHEVAL DE [Localité 2] à leur payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 13 avril 2026. 

Lors de celle-ci ont été demandées à la société CHEVAL DE [Localité 2] ses observations sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture. La demanderesse a fait savoir qu’elle n’était pas opposée à une telle révocation pour admettre les conclusions de la partie adverse, à condition que la date des plaidoiries soit maintenue et qu’elle puisse pouvoir répondre en cours de délibéré sur le décompte produit.
 
À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, par mise à disposition au greffe. La société CHEVAL DE [Localité 2] a été autorisée à transmettre ses observations en réponse à la demande en paiement formée à son encontre le 27 avril 2026 au plus tard, et les consorts [P] ont été autorisés à faire parvenir leurs propres observations en réponse, sur ce point uniquement, le 6 mai 2026 au plus tard.

Les parties ont fait parvenir leur note en délibéré par la voie électronique, le 15 avril 2026 pour la demanderesse, le 4 mai 2026 pour les défendeurs. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif. 

Il sera également rappelé que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, la présente juridiction ne statue que sur les prétentions des parties énoncées au dispositif de leurs écritures.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constituant pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

Les parties qui, à l'audience, sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture rendue quelques jours avant et demandent expressément que l'affaire soit retenue en l'état des écritures notifiées sont irrecevables à contester la révocation de l'ordonnance de clôture pour rendre recevables les conclusions de la partie adverse, et la fixation le jour même de l’audience de plaidoiries (Cass., 2e Civ., 20 octobre 2005, pourvoi n° 03-13.932).

En l’espèce, postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 1er juillet 2025, par conclusions notifiés par voie électronique le 24 février 2026, les consorts [P] ont demandé la révocation de l’ordonnance aux fins de pouvoir conclure en réplique aux demandes de la société locataire qui avait conclu quelques jours seulement avant l’audience de mise en état.

Les consorts [P] ont conclu sur le fond par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026. 

Compte-tenu de l’accord exprimé par la société CHEVAL DE [Localité 2] lors de l’audience de plaidoirie, le principe du contradictoire commande de permettre aux consorts [P] de pouvoir conclure dans la présente instance et donc d’admettre leurs conclusions notifiées le 13 avril 2026.

En conséquence, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de reporter celle-ci au jour de l'audience pour rendre recevables les conclusions des consorts [P] notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026.

Sur les pièces produites par les consorts [P] en cours de délibéré

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, les consorts [P] avaient été autorisés à faire parvenir en cours de délibéré leurs observations en réponse aux observations que la demanderesse avait elle-même été autorisée à transmettre en cours de délibéré.

Or dans leur note en délibéré transmise par la voie électronique le 4 mai 2026, les consorts [P] joignent à leurs observations 23 pièces nouvelles qu’ils versent aux débats pour la première fois, et sur lesquelles la partie adverse n’aura pas été en mesure de s’exprimer.

La production de pièces nouvelles n’ayant pas été autorisée en cours de délibéré dans la présente instance, celles-ci seront écartées des débats. Il n'en sera donc pas tenu compte pour la résolution du présent litige.

Sur la demande en paiement au titre des frais de l’instance

a. sur sa recevabilité

En application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, les consorts [P] sollicite que la demande de la société CHEVAL DE [Localité 2] au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce est pour partie irrecevable.

Cette fin de non-recevoir relevait toutefois, en application des dispositions susvisées, de la compétence exclusive du juge de la mise en état, et les défendeurs sont irrecevables à s’en prévaloir désormais devant le tribunal.

Il convient, dans ses conditions, de la déclarer irrecevable.

b. sur le fond

L’article L.145-58 du code du commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il est de principe que les frais de l’instance visés par l’article L.145-58 susvisé incluent la totalité des frais taxables et non taxables que le locataire a exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé (Civ. 3, 14 avril 2016, n°14-29.963, Civ.3, 15 février 2023, n°21-21.985).

En l’espèce, la société CHEVAL DE [Localité 2] justifie avoir exposé entre le 26 septembre 2022 et le 31 décembre 2024, dans le cadre du présent litige, des honoraires d’avocat pour un total de 11.503,58 euros.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 3000 euros qui lui avait été allouée par le jugement en date du 11 mars 2024 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, lequel a précisément vocation à prendre en charge notamment les frais exposés par une partie au titre des honoraires d’avocats.

Les consorts [P] seront par conséquent condamnés in solidum à payer à la société CHEVAL DE [Localité 2], par suite de l’exercice de leur droit de repentir, la somme de 11.503,58 - 3000 soit 8.503,58 euros au titre des frais de l’instance prévus à l’article L.145-58 du code civil et arrêtés au 31 décembre 2024.

Il n’est pas possible, en revanche, de décider ainsi que le sollicite la société CHEVAL DE [Localité 2] que cette somme sera à parfaire, mention par trop imprécise pour fonder une condamnation puisque non déterminée et non déterminable et susceptible d’exposer les défendeurs à des frais frustratoires et inutilement exposés sans contrôle juridictionnel. La demande de ce chef sera donc rejetée. 

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé

a. sur le principe et la date de renouvellement du bail commercial

En application de l’article L.145-12 du code du commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, les consorts [P] ont exercé leur droit de repentir par acte de commissaire de justice signifié à la société CHEVAL DE [Localité 2] le 19 décembre 2024.

Le bail liant les parties s’est donc renouvelé à compter du 19 décembre 2024.

b. sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du code civil prévoit un mécanisme de plafonnement du loyer du bail renouvelé. Son avant-dernier alinéa prévoit toutefois que le loyer doit être fixé à la valeur locative sans plafonnement lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. 


En l’espèce, la société CHEVAL DE [Localité 2] se fonde sur le rapport déposé par M. [J] [O], qui retient une valeur locative de 11.579 euros hors taxes hors charges au 1er janvier 2023, pour solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé au 19 décembre 2024 à la somme de 11.579 euros.

Les consorts [P] contestent cette évaluation et retiennent une valeur locative de 19.850,40 euros. 

Aucune des parties ne sollicite que soit ordonnée une nouvelle mesure d’expertise. Compte-tenu du délai depuis lequel la présente instance a été introduite, compte-tenu des caractéristiques du présent litige, il sera statué à partir des éléments produits dans la présente instance pour évaluer la valeur locative au 19 décembre 2024.

Dans son rapport déposé le 31 mars 2025, M. [J] [O] retient qu’au regard des éléments visés à l’article L.145-33 du code civil, eu égard aux références répertoriées dans le voisinage, une valeur locative unitaire de 200 €/m2 P au 1er janvier 2023.

Les consorts [P] proposent de retenir la moyenne des valeurs résultant des seules fixations judiciaires, sans toutefois expliciter les motifs conduisant à exclure de la comparaison les valeurs résultant des locations nouvelles ou de accords amiables lors du renouvellement.

S’agissant de l’évolution du quartier entre le 1er janvier 2023, date de l’estimation de l’expert, et le 19 décembre 2024, date de la valeur locative qu’il s’agit de fixer dans la présente instance, il est exact qu’ainsi que le relèvent les bailleurs l’expert judiciaire retient dans son rapport que le tissu urbain environnant est en pleine mutation. Mais il sera observé que s’agissant de la situation des lieux loués l’expert retient plus complètement les caractéristiques suivantes : 

« - un environnement mixte de bureau et de logements, toutefois à dominante résidentielle
- une situation proche de [Localité 7] et parallèle à la [Adresse 3] à [Localité 8], qui constitue la principale artère commerçante du secteur, la commercialité des lieux loués étant toutefois sans rapport avec celle-ci et sans grand intérêt,
- la présence de nombreux chantiers de construction.
En substance, une situation très moyenne pour le commerce exercé, dont le seul intérêt réside dans le tissu urbain environnant de surcroît en pleine mutation ».

La situation des locaux telle qu’évaluée par l’expert est donc en réalité « très moyenne » pour le commerce exercé, avec une commercialité « sans grand intérêt », tandis que les bailleurs ne produisent aucun élément dans la présente instance pour établir qu’en moins de deux années soit sur une période resserrée le tissu urbain environnant aurait été substantiellement modifié.

Quant à leur moyen suivant lequel la société locataire pourrait tirer profit de la fréquentation des locataires de courte durée qui occupent l’immeuble toute l’année, il ne se trouve étayé par aucun élément.

Compte-tenu de l’ensemble des développements qui précèdent, il n’est pas démontré que l’évaluation de la valeur locative opérée par l’expert s’est trouvé substantiellement modifiée entre le 1er janvier 2023 et le 19 décembre 2024.

En conséquence, il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 11.579 euros hors taxes et hors charges au 19 décembre 2024.

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], seront dus à compter de chaque échéance, et les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation due entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024

Selon l'article L.145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. 

L'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail auquel il avait mis fin ; lorsque le repentir est exercé après l'expiration du bail, le nouveau bail prend effet à compter du jour où il notifie ce repentir et pendant la période intermédiaire, le locataire est tenu de payer une indemnité d'occupation déterminée en application de l'article L.145-28 du même code.

L'article L.145-28 du code de commerce dispose en son premier alinéa qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il est constant que cette indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d'un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu.

L'occupation étant précaire, il est d'usage d'y appliquer un abattement pour précarité d'au moins 10 %.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d'effet du refus de renouvellement du bail expiré, soit en l'espèce à partir du 1er janvier 2023, et jusqu'à la veille de la date de notification du repentir, soit en l’espèce le 18 décembre 2024. 

L'expert judiciaire a évalué l'indemnité d'occupation due de la façon suivante :
- valeur locative statutaire : 11.579 €/an
- abattement de précarité de 10 % : 11.579 - 10 % x 11.579 = 10.421 € HT/HC/an.

En conséquence, l'indemnité d'occupation due par la société CHEVAL DE [Localité 2] aux consorts [P] entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024, charges et taxes non comprises, sera fixée à la somme de 10.421 euros par an.

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel d’indemnité d’occupation, correspondant à l’écart entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le présent jugement et le montant de l’indemnité d’occupation acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], seront dus à compter de chaque échéance, et les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter produiront des intérêts en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation à restituer les trop-perçus

Aux termes de l’article 4 alinéa 1 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.


En l’espèce, la société CHEVAL DE [Localité 2] sollicite la condamnation in solidum des consorts [P] au paiement des trop-perçus de loyers et des indemnités d’occupation facturés, sans chiffrer sa prétention et sans produire aucun élément permettant à la présente juridiction de pallier sa carence.

Une condamnation de la sorte serait néanmoins inexécutable, et susceptible faute de contrôle juridictionnel d’exposer les défendeurs à des sommes indues.

La demande formée par la société CHEVAL DE [Localité 2], non chiffrée, doit par suite être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 37.550,66 euros 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, les bailleurs versent aux débats le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 37.550,66 euros arrêtée à la date du 24 février 2026.

Il convient cependant de relever, ainsi que l’observe la locataire dans sa note en délibéré, que ce décompte débute avec un solde débiteur de 39.516,42 euros, et qu’il ne se trouve accompagné d’aucun avis d’échéance, facture, ou justificatif de charges.

Au surplus, cette somme de 37.550,66 euros inclut les causes de la précédente condamnation résultant du jugement en date du 11 mars 2024.

Il ne peut qu’en être déduit que les bailleurs échouent à rapporter la preuve, qui leur incombe, du bien-fondé de la créance de 37.550,66 euros dont il réclame le paiement.

Leur demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l’article L.145-58 du code de commerce, les consorts [P] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de Paris à l'égard de ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile et à l’article L.145-58 du code de commerce, les consorts [P] seront également tenus in solidum de verser à la société CHEVAL DE [Localité 2] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 2000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. 






PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

RÉVOQUE l'ordonnance de clôture et reporte celle-ci au jour de l'audience de plaidoiries pour rendre recevables les conclusions de Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] notifiées par la voie électronique le 13 avril 2026 ;

ÉCARTE des débats les pièces nouvelles produites par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] en cours de délibéré, soit postérieurement à la clôture des débats ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à l’encontre d’une partie de la demande en paiement formée par la société CHEVAL DE [Localité 2] au titre des frais de l’instance sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] la somme de 8.503,58 euros au titre des frais de l’instance prévus à l’article L.145-58 du code civil et arrêtés au 31 décembre 2024 ;

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] d’une part, et la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] d’autre part, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5], ce à compter du 19 décembre 2024 ;

FIXE à la somme annuelle de 11.579 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 19 décembre 2024 entre Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] d’une part, et la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] d’autre part, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], ce à compter de chaque échéance ;

DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil ;

FIXE à la somme annuelle de 10.421 euros, charges et taxes non comprises, l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] à Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] entre le 1er janvier 2023 et le 18 décembre 2024 ;

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel d’indemnité d’occupation, correspondant à l’écart entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le présent jugement et le montant de l’indemnité d’occupation acquitté par la société CHEVAL DE [Localité 2], ce à compter de chaque échéance ;

DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil ;

REJETTE la demande de condamnation in solidum formée par la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] à l’encontre de Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] tendant au paiement des trop-perçus de loyers et des indemnités d’occupation facturés ; 

REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 37.550,66 euros formée par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à l’encontre de la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] à payer à la S.A.S. CHEVAL DE [Localité 2] une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d'indemnité formulée par Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [E] épouse [P], M. [L] [P], M. [N] [P] et Mme [W] [P] aux dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 06 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


Sakina HAFFOU Claire TORRES

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code civil L145-58, code de commerce L145-58, code civil 1343-1, code de procedure civile 445, code civil L145-33, code civil L145-34, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T18:02:37.977Z.