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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Loyers commerciaux, 6 juillet 2026, n° 25/09519

Autre décision avant dire droitDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 1993, M. et Mme [X] ont donné à bail à M. [W] [T] des locaux commerciaux, situés [Adresse 3], pour une durée de 3, 6 ou 9 années entières et consécutives à compter du 01 octobre 1993 contre paiement d'un loyer annuel de 50.000 francs, les locaux étant à usage de tous commerces à l'exclusion de l'activité de night club, de jeux électronique et de poissonnerie. 

Suivant acte sous seing privé en date du 08 octobre 1994, M. et Mme [T] ont cédé à la SARL Les Tonneaux leur fonds de commerce de "café, bar, brasserie" , sis [Adresse 2], angle [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2], comprenant notamment le droit au bail précité portant sur les locaux du [Adresse 3].

Le loyer a été révisé pour être porté, aux termes de l'avenant n°2 en date du 03 décembre 1999, à la somme de 53.432,83 francs par an.

Par acte en date du 30 janvier 1998, M.[X] a consenti une donation-partage par laquelle il s'est réservé l'usufruit du local commercial et a attribué à son fils, M. [F] [X], la nue-propriété du bien.

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2003, M.M [X] ont donné lesdits locaux en renouvellement de bail à la SARL Les Tonneaux, pour une durée de 9 années à compter du 01 octobre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 8.646,35 euros.

Le loyer a été révisé à compter du 01 octobre 2005 pour être porté à la somme de 9.624,75 euros.

La SARL Les Tonneaux a ensuite cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société Loumi, dont la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de Nanterre le 15 juin 2011.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2011, le juge commissaire à la liquidation a autorisé la cession du fonds de commerce au profit de M. [Q] [A].

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2011, le bail a été renouvelé entre M.M [X] et la SARL Malmaison, représentée par son gérant, M. [Q] [A], pour une durée de 9 années entièress et consécutives, ayant débuté le 01 octobre 2011, pour un usage de tous commerces à l'exclusion de l'activité de night club, de jeux électronique et de poissonnerie, moyennant un loyer annuel de 11.627,07 euros hors charges et hors taxes.

La SARL Malmaison a ensuite cédé son fonds de commerce à la SAS Don Pepe et le bail s'est prolongé, à l'échéance, par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire délivré le 04 février 2025, M. [F] [X], en qualité de bailleur et d'héritier de M. [D] [X], a fait délivrer un congé au preneur avec offre de renouvellement du bail pour la date du 30 septembre 2025, pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 15.548 euros hors taxes.

Par mémoire, en date du 20 juin 2025, notifié à la SAS Don Pepe par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juin 2025, M. [F] [X] a transmis son mémoire préalable en fixation de loyer du bail renouvelé, portant le loyer à la somme annuelle de 20.700 euros hors charges et hors taxes, à compter du 01 octobre 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 juillet 2025, la SAS Don Pepe a refusé l'offre de renouvellement

M. [F] [X] a ensuite, par acte délivré le 08 octobre 2025, fait assigner, devant le juge des loyers commerciaux de la présente juridiction, la SAS Don Pepe et il sollicite, aux termes de son assignation et au visa des articles L145-33, L145-34 et L145-6 du code de commerce, de :
«Constater le principe du déplafonnement du loyer, en raison de la durée des relations contractuelles supérieures à 12 ans et de la transformation des locaux,
Juger que le loyer devra être fixé en fonction de la valeur locative du local commercial
En conséquence
Fixer à 20.700 euros HT/HC annuel le montant du loyer renouvelé des locaux loués à la SAS Don Pepe à compter du 1er octobre 2025,
Ordonner la réactualisation du dépôt de garantie
Condamner la SAS Don Pepe au paiement des rappels de loyers dus avec intérêts de retard au taux légal, à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation en vertu de l'article 1154 du code civil par année échue et à échoir
A titre subsidiaire
Désigner un expert aux fins de déterminer la surface pondérée des locaux donnés et de donner un avis sur le montant de la valeur locative.»

Aux termes de ses écritures en réponse, notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, la SAS Don Pepe demande, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, de :
"RECEVOIR la SAS DON PEPE en ses demandes ; 
Par conséquent, 
DÉBOUTER Monsieur [F] [X] de sa demande de fixer à 20 700 € HT/HC annuel le montant du loyer renouvelé des locaux loués à la SAS DON PEPE à compter du 1 er octobre 2025 ; 
Avant dire droit, 
DÉSIGNER tel expert qu’il lui plaira avec la mission habituelle en pareille matière aux fins de donner un avis sur le montant de la valeur locative à la date de valeur du renouvellement du bail ; 
RÉSERVER les frais irrépétibles et les dépens."

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 11 mai 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.
Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Aux termes de leurs écritures, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir, à compter du 01 octobre 2025. 
Il convient par conséquent de constater le renouvellement du bail à compter du 01 octobre 2025.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 
Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

M. [X] demande que lui soient adjugé le bénéfice des conclusions de son mémoire en fixation du loyer renouvelé, lequel indique que le déplafonnement est acquis en raison de la durée des relations contractuelles, supérieure à 12 ans, de telle sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative des locaux.
Au vu des annonces immobilières qu'il produit et de l'emplacement géographique du bien, il indique que la moyenne des loyers proposés s'élève à 550 euros par mètre carré, de telle sorte qu'il est bien fondé à solliciter la somme de 20.700 euros hors taxes et hors charges, sur la base d'un prix de 450 euros par mètre carré.

La société Don Pepe s'oppose à cette demande en faisant valoir que les annonces produites ne permettent pas d'identifier le loyer réellement acté après négociation ni de mesurer l'incidence des conditions contractuelles, non mentionnées dans les annonces.
Elle relève de plus que l'évaluation proposée ne tient pas compte de la disposition spécifique des lieux et de la distinction entre le local situé [Adresse 3] et celui situé [Adresse 2] alors que le local commercial en cause se situe en retrait de l'artère principale que constitue l'[Adresse 5] et qu'elle occupe ces locaux au moyen de deux baux distincts et autonomes, le lien entre les deux n'étant assuré que par un local tiers dépendant d'une convention indépendante, interdisant toute confusion opportune des valeurs locatives.
Enfin, elle indique que la taxe foncière, présentée comme étant à la charge du bailleur, est en réalité supportée par le preneur, ce qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative et qu'il est indiqué, sans preuve, que les locaux auraient été transformés, alors qu'à sa connaissance, les deux salles de restaurant existaient déjà lors du renouvellement du bail le 01 octobre 2011.
Elle sollicite donc que M. [X] soit débouté de sa demande et qu'une expertise judiciaire soit ordonnée avant-dire droit. 

Les parties ne produisent que des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de renouvellement du bail, congé, extrait K bis, avis d’échéance, état des lieux, annonces immobilières extraites du site internet “se loger”), qui ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 01 octobre 2025.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par M. [X], qui sollicite une réévaluation du loyer à la hausse et a ainsi principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société Don Pepe devra payer à titre provisionnel, durant la durée de l’instance, une somme égale au loyer contractuel annuel actuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,
 
CONSTATE le renouvellement, à compter du 01 octobre 2025 du bail commercial, portant sur le local commercial situé [Adresse 3], conclu entre M. [F] [X] et la société Don Pepe ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé s’agissant local commercial situé [Adresse 3] ; 

COMMET pour y procéder :

M. [P] [S]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02] 
Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 01 octobre 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises, 

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. [F] [X] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 août 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,
 
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, 

RENVOIE l’affaire à l’audience du 08 Février 2027 à 10h au Tribunal judiciaire de Nanterre - Bâtiment de l’extension, pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ou retrait du rôle si les parties le sollicitent; 
 
RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 06 JUILLET 2026







N° RG 25/09519 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3JHS







AFFAIRE

[F] [X]

C/

S.A.S. DON PEPE



DEMANDEUR


Monsieur [F] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13



DEFENDEUR


S.A.S. DON PEPE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Christian CALFAYAN de la SELEURL CABINET CALFAYAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1732


COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE
Greffier : Maëva HENRI

DÉBATS

A l’audience du 11 mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
 








EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 1993, M. et Mme [X] ont donné à bail à M. [W] [T] des locaux commerciaux, situés [Adresse 3], pour une durée de 3, 6 ou 9 années entières et consécutives à compter du 01 octobre 1993 contre paiement d'un loyer annuel de 50.000 francs, les locaux étant à usage de tous commerces à l'exclusion de l'activité de night club, de jeux électronique et de poissonnerie. 

Suivant acte sous seing privé en date du 08 octobre 1994, M. et Mme [T] ont cédé à la SARL Les Tonneaux leur fonds de commerce de "café, bar, brasserie" , sis [Adresse 2], angle [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2], comprenant notamment le droit au bail précité portant sur les locaux du [Adresse 3].

Le loyer a été révisé pour être porté, aux termes de l'avenant n°2 en date du 03 décembre 1999, à la somme de 53.432,83 francs par an.

Par acte en date du 30 janvier 1998, M.[X] a consenti une donation-partage par laquelle il s'est réservé l'usufruit du local commercial et a attribué à son fils, M. [F] [X], la nue-propriété du bien.

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2003, M.M [X] ont donné lesdits locaux en renouvellement de bail à la SARL Les Tonneaux, pour une durée de 9 années à compter du 01 octobre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 8.646,35 euros.

Le loyer a été révisé à compter du 01 octobre 2005 pour être porté à la somme de 9.624,75 euros.

La SARL Les Tonneaux a ensuite cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société Loumi, dont la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de Nanterre le 15 juin 2011.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2011, le juge commissaire à la liquidation a autorisé la cession du fonds de commerce au profit de M. [Q] [A].

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2011, le bail a été renouvelé entre M.M [X] et la SARL Malmaison, représentée par son gérant, M. [Q] [A], pour une durée de 9 années entièress et consécutives, ayant débuté le 01 octobre 2011, pour un usage de tous commerces à l'exclusion de l'activité de night club, de jeux électronique et de poissonnerie, moyennant un loyer annuel de 11.627,07 euros hors charges et hors taxes.

La SARL Malmaison a ensuite cédé son fonds de commerce à la SAS Don Pepe et le bail s'est prolongé, à l'échéance, par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire délivré le 04 février 2025, M. [F] [X], en qualité de bailleur et d'héritier de M. [D] [X], a fait délivrer un congé au preneur avec offre de renouvellement du bail pour la date du 30 septembre 2025, pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 15.548 euros hors taxes.

Par mémoire, en date du 20 juin 2025, notifié à la SAS Don Pepe par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juin 2025, M. [F] [X] a transmis son mémoire préalable en fixation de loyer du bail renouvelé, portant le loyer à la somme annuelle de 20.700 euros hors charges et hors taxes, à compter du 01 octobre 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 juillet 2025, la SAS Don Pepe a refusé l'offre de renouvellement

M. [F] [X] a ensuite, par acte délivré le 08 octobre 2025, fait assigner, devant le juge des loyers commerciaux de la présente juridiction, la SAS Don Pepe et il sollicite, aux termes de son assignation et au visa des articles L145-33, L145-34 et L145-6 du code de commerce, de :
«Constater le principe du déplafonnement du loyer, en raison de la durée des relations contractuelles supérieures à 12 ans et de la transformation des locaux,
Juger que le loyer devra être fixé en fonction de la valeur locative du local commercial
En conséquence
Fixer à 20.700 euros HT/HC annuel le montant du loyer renouvelé des locaux loués à la SAS Don Pepe à compter du 1er octobre 2025,
Ordonner la réactualisation du dépôt de garantie
Condamner la SAS Don Pepe au paiement des rappels de loyers dus avec intérêts de retard au taux légal, à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation en vertu de l'article 1154 du code civil par année échue et à échoir
A titre subsidiaire
Désigner un expert aux fins de déterminer la surface pondérée des locaux donnés et de donner un avis sur le montant de la valeur locative.»

Aux termes de ses écritures en réponse, notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, la SAS Don Pepe demande, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, de :
"RECEVOIR la SAS DON PEPE en ses demandes ; 
Par conséquent, 
DÉBOUTER Monsieur [F] [X] de sa demande de fixer à 20 700 € HT/HC annuel le montant du loyer renouvelé des locaux loués à la SAS DON PEPE à compter du 1 er octobre 2025 ; 
Avant dire droit, 
DÉSIGNER tel expert qu’il lui plaira avec la mission habituelle en pareille matière aux fins de donner un avis sur le montant de la valeur locative à la date de valeur du renouvellement du bail ; 
RÉSERVER les frais irrépétibles et les dépens."

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 11 mai 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.
Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Aux termes de leurs écritures, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir, à compter du 01 octobre 2025. 
Il convient par conséquent de constater le renouvellement du bail à compter du 01 octobre 2025.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 
Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

M. [X] demande que lui soient adjugé le bénéfice des conclusions de son mémoire en fixation du loyer renouvelé, lequel indique que le déplafonnement est acquis en raison de la durée des relations contractuelles, supérieure à 12 ans, de telle sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative des locaux.
Au vu des annonces immobilières qu'il produit et de l'emplacement géographique du bien, il indique que la moyenne des loyers proposés s'élève à 550 euros par mètre carré, de telle sorte qu'il est bien fondé à solliciter la somme de 20.700 euros hors taxes et hors charges, sur la base d'un prix de 450 euros par mètre carré.

La société Don Pepe s'oppose à cette demande en faisant valoir que les annonces produites ne permettent pas d'identifier le loyer réellement acté après négociation ni de mesurer l'incidence des conditions contractuelles, non mentionnées dans les annonces.
Elle relève de plus que l'évaluation proposée ne tient pas compte de la disposition spécifique des lieux et de la distinction entre le local situé [Adresse 3] et celui situé [Adresse 2] alors que le local commercial en cause se situe en retrait de l'artère principale que constitue l'[Adresse 5] et qu'elle occupe ces locaux au moyen de deux baux distincts et autonomes, le lien entre les deux n'étant assuré que par un local tiers dépendant d'une convention indépendante, interdisant toute confusion opportune des valeurs locatives.
Enfin, elle indique que la taxe foncière, présentée comme étant à la charge du bailleur, est en réalité supportée par le preneur, ce qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative et qu'il est indiqué, sans preuve, que les locaux auraient été transformés, alors qu'à sa connaissance, les deux salles de restaurant existaient déjà lors du renouvellement du bail le 01 octobre 2011.
Elle sollicite donc que M. [X] soit débouté de sa demande et qu'une expertise judiciaire soit ordonnée avant-dire droit. 

Les parties ne produisent que des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de renouvellement du bail, congé, extrait K bis, avis d’échéance, état des lieux, annonces immobilières extraites du site internet “se loger”), qui ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 01 octobre 2025.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par M. [X], qui sollicite une réévaluation du loyer à la hausse et a ainsi principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société Don Pepe devra payer à titre provisionnel, durant la durée de l’instance, une somme égale au loyer contractuel annuel actuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,
 
CONSTATE le renouvellement, à compter du 01 octobre 2025 du bail commercial, portant sur le local commercial situé [Adresse 3], conclu entre M. [F] [X] et la société Don Pepe ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé s’agissant local commercial situé [Adresse 3] ; 

COMMET pour y procéder :

M. [P] [S]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02] 
Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 01 octobre 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises, 

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. [F] [X] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 août 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,
 
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, 

RENVOIE l’affaire à l’audience du 08 Février 2027 à 10h au Tribunal judiciaire de Nanterre - Bâtiment de l’extension, pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ou retrait du rôle si les parties le sollicitent; 
 
RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Mise à jour de la source le 2026-07-06T19:43:52.651Z.