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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Loyers commerciaux, 6 mai 2026, n° 25/06329

Autre décision avant dire droitDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2002, Madame [N] [Y] et Monsieur [F] [W] [O], aux droits desquels se trouve Monsieur [C] [L] [O], ont donné à bail commercial en renouvellement à la Société Générale, à compter du 1er juillet 2001, des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer principal annuel, hors taxes et hors charges, en principal de 22.597,06 euros.

Suivant acte sous seing privé des 14 et 27 juin 2013, ce bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer de 35.000 euros hors charges.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement à son échéance contractuelle.

Par exploit du 23 février 2023, M. [O] a fait signifier à sa locataire un congé pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement à effet du 1er octobre 2023, moyennant un loyer de 43.200 euros hors charges, non soumis à TVA.

Par courriel du 22 juin 2023 la Société Générale a accepté le principe du renouvellement et exprimé son désaccord sur le montant du loyer.

Par mémoire en date du 2 mai 2025, régulièrement notifié, la Société Générale a sollicité la fixation du loyer au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 23.190,55 euros, le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes trop versées au titre du loyer à compter de chaque échéance, avec capitalisation desdits intérêts, subsidiairement que soit ordonnée une expertise judiciaire et que, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance soit fixé à la somme annuelle de 25.000 euros.

Par exploit du 15 juillet 2025, la Société Générale a fait assigner M. [O] devant la présente juridiction, au visa des articles L. 145-33 et R 145-11 du code de commerce, reprenant ses précédentes demandes.

Aux termes de son mémoire, notifié par voie électronique le 20 janvier 2026, M. [O] demande au juge des loyers commerciaux de :

DECLARER irrecevable et mal fondée la SOCIETE GENERALE en sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2023 relatif à des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] à la somme annuelle en principal de 23.190,55 €.

Vu le caractère non contradictoire de l’expertise établie par le cabinet SAINSARD EXPERTS et les contestations émises par le bailleur sur l’avis donné par cet expert.

Vu les dispositions de l’article R 145–30 du Code de Commerce.

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire qui sera confiée à tel expert qu’il plaira à Monsieur le Juge des loyers de désigner avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 4] (92), à la date du 1er octobre 2023, au regard des loyers pratiqués dans le secteur géographique considéré.

DEBOUTER la SOCIETE GENERALE de sa demande visant à voir fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 25.000 €.

DEBOUTER la SOCIETE GENERALE de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE à payer au concluant la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réplique du 4 février 2026, la Société Générale, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-11 du code de commerce, demande au juge des loyers commerciaux de :


En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 9 février 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article indiquant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce. 

En l’espèce, le preneur demande, à titre principal, que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative dès lors que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, soit la somme de 22.327,37 euros et, que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 25.000 euros. A titre subsidiaire, il demande qu'une expertise judiciaire soit ordonnée.

Le bailleur s’oppose à ces demandes et fait valoir qu’il convient de fixer le loyer du bail renouvelé en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents de bureaux. Il conteste les conclusions du rapport du cabinet Sainsard Experts, sur lequel se fonde la Société Générale pour appuyer ses demandes, dès lors que ce rapport n’a pas été établi contradictoirement. Il ajoute que rien ne justifie que le loyer provisionnel soit réduit de près de 30% par rapport au loyer actuellement en cours. Il sollicite en conséquence la désignation d’un expert judiciaire. 

Aux termes de leurs écritures, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 1er octobre 2023. 
Il convient par conséquent de constater cet accord.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30, alinéas 3 et 4, du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 

Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail et avenants, courriers, références locatives, note de calcul), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2023.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par le preneur.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur
 
Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n' est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile « le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
 La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros. »

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
 
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Le preneur demande que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 25.000 euros par an, soit près d’un tiers inférieur au montant du dernier loyer sans toutefois justifier de cette demande si ce n’est motif pris de ce que le loyer renouvelé serait d’un montant approchant. 

Conformément aux dispositions précitées, le loyer provisionnel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, étant entendu qu’il n’est pas suffisamment justifié par la société preneuse de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur au dernier loyer contractuel de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef. 

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le renouvellement, à compter du 1er octobre 2023, du bail commercial, portant sur les locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], conclu entre Monsieur [C] [L] [O] et la Société Générale ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé dudit bien ;

COMMET pour y procéder :

Madame [H] [E]
[Adresse 5] à [Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la Société Générale à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 1er juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être suppléée par l’autre ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [J] [I]
[Adresse 6] à [Localité 6]
Tel: [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 2]


DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse ;
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
 
DIT qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
 * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
 
DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;
 
DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;
 
FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 08 MARS 2027 à 9H30 pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et que les parties se prononcent sur un éventuel retrait du rôle dans l'attente du dépôt du rapport ou, si ce dernier a été rendu, pour conclusions en ouverture de rapport ;
 
RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par Mme Carole GAYET, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 06 Mai 2026







N° RG 25/06329 - N° Portalis DB3R-W-B7J-25FM

N° Minute : 26/









AFFAIRE

S.A. SOCIETE GENERALE

C/

[S] [O]



DEMANDEUR


S.A. SOCIETE GENERALE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0102



DEFENDEUR


Monsieur [S] [O]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN427



COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Carole GAYET
Greffier lors des débats : Etienne PODGORSKI
Greffier lors du prononcé : Maëva HENRI

DÉBATS

A l’audience du 09 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
 







EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2002, Madame [N] [Y] et Monsieur [F] [W] [O], aux droits desquels se trouve Monsieur [C] [L] [O], ont donné à bail commercial en renouvellement à la Société Générale, à compter du 1er juillet 2001, des locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer principal annuel, hors taxes et hors charges, en principal de 22.597,06 euros.

Suivant acte sous seing privé des 14 et 27 juin 2013, ce bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer de 35.000 euros hors charges.

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement à son échéance contractuelle.

Par exploit du 23 février 2023, M. [O] a fait signifier à sa locataire un congé pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement à effet du 1er octobre 2023, moyennant un loyer de 43.200 euros hors charges, non soumis à TVA.

Par courriel du 22 juin 2023 la Société Générale a accepté le principe du renouvellement et exprimé son désaccord sur le montant du loyer.

Par mémoire en date du 2 mai 2025, régulièrement notifié, la Société Générale a sollicité la fixation du loyer au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 23.190,55 euros, le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes trop versées au titre du loyer à compter de chaque échéance, avec capitalisation desdits intérêts, subsidiairement que soit ordonnée une expertise judiciaire et que, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance soit fixé à la somme annuelle de 25.000 euros.

Par exploit du 15 juillet 2025, la Société Générale a fait assigner M. [O] devant la présente juridiction, au visa des articles L. 145-33 et R 145-11 du code de commerce, reprenant ses précédentes demandes.

Aux termes de son mémoire, notifié par voie électronique le 20 janvier 2026, M. [O] demande au juge des loyers commerciaux de :

DECLARER irrecevable et mal fondée la SOCIETE GENERALE en sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2023 relatif à des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] à la somme annuelle en principal de 23.190,55 €.

Vu le caractère non contradictoire de l’expertise établie par le cabinet SAINSARD EXPERTS et les contestations émises par le bailleur sur l’avis donné par cet expert.

Vu les dispositions de l’article R 145–30 du Code de Commerce.

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire qui sera confiée à tel expert qu’il plaira à Monsieur le Juge des loyers de désigner avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 4] (92), à la date du 1er octobre 2023, au regard des loyers pratiqués dans le secteur géographique considéré.

DEBOUTER la SOCIETE GENERALE de sa demande visant à voir fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 25.000 €.

DEBOUTER la SOCIETE GENERALE de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SOCIETE GENERALE à payer au concluant la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réplique du 4 février 2026, la Société Générale, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-11 du code de commerce, demande au juge des loyers commerciaux de :


En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 9 février 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article indiquant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce. 

En l’espèce, le preneur demande, à titre principal, que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative dès lors que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, soit la somme de 22.327,37 euros et, que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 25.000 euros. A titre subsidiaire, il demande qu'une expertise judiciaire soit ordonnée.

Le bailleur s’oppose à ces demandes et fait valoir qu’il convient de fixer le loyer du bail renouvelé en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents de bureaux. Il conteste les conclusions du rapport du cabinet Sainsard Experts, sur lequel se fonde la Société Générale pour appuyer ses demandes, dès lors que ce rapport n’a pas été établi contradictoirement. Il ajoute que rien ne justifie que le loyer provisionnel soit réduit de près de 30% par rapport au loyer actuellement en cours. Il sollicite en conséquence la désignation d’un expert judiciaire. 

Aux termes de leurs écritures, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 1er octobre 2023. 
Il convient par conséquent de constater cet accord.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30, alinéas 3 et 4, du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 

Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail et avenants, courriers, références locatives, note de calcul), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2023.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par le preneur.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur
 
Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n' est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile « le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
 La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros. »

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
 
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Le preneur demande que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 25.000 euros par an, soit près d’un tiers inférieur au montant du dernier loyer sans toutefois justifier de cette demande si ce n’est motif pris de ce que le loyer renouvelé serait d’un montant approchant. 

Conformément aux dispositions précitées, le loyer provisionnel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, étant entendu qu’il n’est pas suffisamment justifié par la société preneuse de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur au dernier loyer contractuel de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef. 

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le renouvellement, à compter du 1er octobre 2023, du bail commercial, portant sur les locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], conclu entre Monsieur [C] [L] [O] et la Société Générale ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé dudit bien ;

COMMET pour y procéder :

Madame [H] [E]
[Adresse 5] à [Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la Société Générale à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 1er juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être suppléée par l’autre ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [J] [I]
[Adresse 6] à [Localité 6]
Tel: [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 2]


DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse ;
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
 
DIT qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
 * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
 
DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;
 
DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;
 
FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du 08 MARS 2027 à 9H30 pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et que les parties se prononcent sur un éventuel retrait du rôle dans l'attente du dépôt du rapport ou, si ce dernier a été rendu, pour conclusions en ouverture de rapport ;
 
RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par Mme Carole GAYET, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Mise à jour de la source le 2026-05-18T21:02:10.476Z.