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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Loyers Commerciaux, 3 juin 2026, n° 26/00002

Renvoi à une autre audienceDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 27 avril 2012, avec effet au 3 mai 2012, la SCI LES HIRONDELLES a donné en location à la SARL NATURAC, un local à usage commercial sis [Adresse 4] à Nice. 

Par acte de Commissaire de justice signifié le 13 septembre 2024, le bailleur a notifié au locataire, une offre de renouvellement à compter du 31 mars 2025, moyennant un loyer annuel de 17.400 euros, outre les charges, impôts et taxes prévus au bail initial.

Par LRAR notifiée au bailleur le 29 novembre 2024, la société preneuse a accepté le principe du renouvellement tout en contestant l’augmentation de loyer proposé et en proposant à titre amiable un loyer déplafonné à la somme de 12.000 euros contre délivrance immédiate et aux frais du bailleur d’un nouveau bail ou d’un avenant de prolongation du bail initial. 

Par mémoire prélable notifié par LRAR le 3 octobre 2025, la SCI LES HIRONDELLES demande au Juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 17.400 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 18 décembre 2025, la SCI LES HIRONDELLES a assigné la SARL NATURAC devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 

- Juger renouvelé au 1er avril 2025 pour une durée de neuf années le bail du 27 avril 2012 aux mêmes clauses et conditions ;
- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé HT et HC à la somme de 17.400 euros;
- Juger qu’en application de l’article 1155 du Code civil, le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter du 1er avril 2025, et que les intérêts échus plus d’un an seront capitalisés conformément à l’article 1154 du Code civil;
- Condamner la SARL NATURAC à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance;

Subsidiairement, 
- Désigner tel expert qu’il plaira à Mr le Juge avec la mission de :
se rendre sur les lieux, sis [Adresse 4] à [Localité 4], 
les décrire et calculer la valeur locative des locaux au 1er avril 2025, 
En toute hypothèse, calculer le loyer sur renouvellement à partir du coefficient légal en vigueur,
- Réserver les dépens.

Dans ses dernières écritures visées à l’audiende du 1er avril 2026, la SARL NATURAC demande au Juge des loyers commerciaux de :
- Juger renouvelé au 1er avril 2025, et pour une durée de neuf années, le bail du 27 avril 2012, aux mêmes clauses et conditions que le bail intial; 
- Juger que le prix actuel du loyer, qui a été revalorisé au-delà des indices et mis à niveau sur la valeur du marché au début du nouveau bail en 2012, puis a bénéficié de l’indexation de la variation de l’indice du coût de la construction pendant 13 ans, apparaît en adéquation avec la valeur locative des locaux;
- Juger n’y avoir lieu à augmentation du loyer au delà de l’application de l’indice ILC qui se substitue à l’indice ICC à compter du 1er avril 2025;
- Débouter la société bailleresse de sa demande présentée sans même un début de preuve en fixation d’un loyer supérieur déplafonné et rejeter la demande d’expertise sollicitée à titre subsidiaire;
- Condamner le bailleur à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens; 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire un expert devait être désigné, 
- Indiquer expressement dans la mission de l’expert, qu’il devra intégrer et répondre dans son rapport à tous les arguments de fait et de droit soulevés dans le présent mémoire;
- Mettre les frais d’expertise à la charge dy bailleur. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2024, le bailleur a offert le renouvellement du bil pour la date du 31 mars 2025.

Il ressort toutefois des dernières écritures des parties que celles-ci s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er avril 2025.

En l’état de cet accord, il convient de dire que le nouveau bail prendra effet à cet date. 


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l’effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives du 3 mai 2012 au 2 mai 2021 et s’est poursuivi par tacite prolongation jusqu’au 1er avril 2025, date pour laquelle la SCI HIRONDELLE a donné congé à la SARL NATURAC.

Dès lors, la durée du bail expiré excède douze année et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixée à la valeur locative.

La SARL NATURAC conteste ce déplafonnement au motif que le loyer actuel par le jeu des indéxations successives sur l’indice du coût de la contruction, serait déjà en adéquation avec la valeur locative de marché.

Il doit toutefois être rappelé que le mécanisme du plafonnement institué par l’article L. 145-34 du Code de commerce est écarté de plain droit des lors que, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail à expiré 12 ans.

Il s’agit d’une règle d’application automatique qui ne dépend ni de l’évolution des indices conventionnels en cours de bail, ni de la conformité du loyer acquittée avec la valeur de marché au jour du renouvellement. Dès lors, les moyens soulevés par la société preneuse tirés de l’historique des indéxations successives est inopérant à faire échec au déplafonnement sollicité.

Par ailleurs, en l’état des éléments exposés par les parties quant à l’évaluation du loyer renouvelé, il apparait necessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés par la SCI HIRONDELLE qui est l’origine de la présente instance. 

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la SARL NATURAC pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SCI HIRONDELLE et la SARL NATURAC , portant sur les locaux sis [Adresse 5] à Nice, à compter du 1er avril 2025, 

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demaurant réservés, 

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y proccéder : [C] [Q] exerçant [Adresse 6]

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 31 mars 2025 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 novembre 2026 ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI HIRONDELLE à la régie du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 3 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;


Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Dit qu’après le dépôt du rapport d’expertise, le dossier sera rappelée à l’audience du mercredi 2 décembre 2026 à 9h30 et que la présente mention vaudra avis par le greffe aux avocats tel que prévu par l’article R145.31 du code de commerce,

Réserve les dépens,

En foi de quoi le juge a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)



JUGEMENT : S.C.I. LES HIRONDELLES c/ S.A.R.L. NATURAC HERBORISTERIE - TROPIQUE - INSTITUT DE BEAUTE 

MINUTE N° 26/
Du 03 Juin 2026 

LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 26/00002 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q6LN 






 
Par jugement en date du trois Juin deux mil vingt six


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.



DÉBATS

A l'audience publique du 01 Avril 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juin 2026,


PRONONCE


Par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2026, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.


NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 
Grosse délivrée à

Me Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS
Me Arnaud PAULUS


expédition délivrée à

le

mentions diverses

Renvoi audience 02/12/2026



DEMANDERESSE: 

S.C.I. LES HIRONDELLES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant



DEFENDERESSE:

S.A.R.L. NATURAC HERBORISTERIE - TROPIQUE - INSTITUT [Etablissement 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Arnaud PAULUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant




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EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 27 avril 2012, avec effet au 3 mai 2012, la SCI LES HIRONDELLES a donné en location à la SARL NATURAC, un local à usage commercial sis [Adresse 4] à Nice. 

Par acte de Commissaire de justice signifié le 13 septembre 2024, le bailleur a notifié au locataire, une offre de renouvellement à compter du 31 mars 2025, moyennant un loyer annuel de 17.400 euros, outre les charges, impôts et taxes prévus au bail initial.

Par LRAR notifiée au bailleur le 29 novembre 2024, la société preneuse a accepté le principe du renouvellement tout en contestant l’augmentation de loyer proposé et en proposant à titre amiable un loyer déplafonné à la somme de 12.000 euros contre délivrance immédiate et aux frais du bailleur d’un nouveau bail ou d’un avenant de prolongation du bail initial. 

Par mémoire prélable notifié par LRAR le 3 octobre 2025, la SCI LES HIRONDELLES demande au Juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 17.400 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 18 décembre 2025, la SCI LES HIRONDELLES a assigné la SARL NATURAC devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 

- Juger renouvelé au 1er avril 2025 pour une durée de neuf années le bail du 27 avril 2012 aux mêmes clauses et conditions ;
- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé HT et HC à la somme de 17.400 euros;
- Juger qu’en application de l’article 1155 du Code civil, le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter du 1er avril 2025, et que les intérêts échus plus d’un an seront capitalisés conformément à l’article 1154 du Code civil;
- Condamner la SARL NATURAC à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance;

Subsidiairement, 
- Désigner tel expert qu’il plaira à Mr le Juge avec la mission de :
se rendre sur les lieux, sis [Adresse 4] à [Localité 4], 
les décrire et calculer la valeur locative des locaux au 1er avril 2025, 
En toute hypothèse, calculer le loyer sur renouvellement à partir du coefficient légal en vigueur,
- Réserver les dépens.

Dans ses dernières écritures visées à l’audiende du 1er avril 2026, la SARL NATURAC demande au Juge des loyers commerciaux de :
- Juger renouvelé au 1er avril 2025, et pour une durée de neuf années, le bail du 27 avril 2012, aux mêmes clauses et conditions que le bail intial; 
- Juger que le prix actuel du loyer, qui a été revalorisé au-delà des indices et mis à niveau sur la valeur du marché au début du nouveau bail en 2012, puis a bénéficié de l’indexation de la variation de l’indice du coût de la construction pendant 13 ans, apparaît en adéquation avec la valeur locative des locaux;
- Juger n’y avoir lieu à augmentation du loyer au delà de l’application de l’indice ILC qui se substitue à l’indice ICC à compter du 1er avril 2025;
- Débouter la société bailleresse de sa demande présentée sans même un début de preuve en fixation d’un loyer supérieur déplafonné et rejeter la demande d’expertise sollicitée à titre subsidiaire;
- Condamner le bailleur à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens; 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire un expert devait être désigné, 
- Indiquer expressement dans la mission de l’expert, qu’il devra intégrer et répondre dans son rapport à tous les arguments de fait et de droit soulevés dans le présent mémoire;
- Mettre les frais d’expertise à la charge dy bailleur. 

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2024, le bailleur a offert le renouvellement du bil pour la date du 31 mars 2025.

Il ressort toutefois des dernières écritures des parties que celles-ci s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er avril 2025.

En l’état de cet accord, il convient de dire que le nouveau bail prendra effet à cet date. 


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l’effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives du 3 mai 2012 au 2 mai 2021 et s’est poursuivi par tacite prolongation jusqu’au 1er avril 2025, date pour laquelle la SCI HIRONDELLE a donné congé à la SARL NATURAC.

Dès lors, la durée du bail expiré excède douze année et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixée à la valeur locative.

La SARL NATURAC conteste ce déplafonnement au motif que le loyer actuel par le jeu des indéxations successives sur l’indice du coût de la contruction, serait déjà en adéquation avec la valeur locative de marché.

Il doit toutefois être rappelé que le mécanisme du plafonnement institué par l’article L. 145-34 du Code de commerce est écarté de plain droit des lors que, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail à expiré 12 ans.

Il s’agit d’une règle d’application automatique qui ne dépend ni de l’évolution des indices conventionnels en cours de bail, ni de la conformité du loyer acquittée avec la valeur de marché au jour du renouvellement. Dès lors, les moyens soulevés par la société preneuse tirés de l’historique des indéxations successives est inopérant à faire échec au déplafonnement sollicité.

Par ailleurs, en l’état des éléments exposés par les parties quant à l’évaluation du loyer renouvelé, il apparait necessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés par la SCI HIRONDELLE qui est l’origine de la présente instance. 

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la SARL NATURAC pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.




PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SCI HIRONDELLE et la SARL NATURAC , portant sur les locaux sis [Adresse 5] à Nice, à compter du 1er avril 2025, 

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demaurant réservés, 

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y proccéder : [C] [Q] exerçant [Adresse 6]

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 31 mars 2025 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 novembre 2026 ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI HIRONDELLE à la régie du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 3 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;


Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Dit qu’après le dépôt du rapport d’expertise, le dossier sera rappelée à l’audience du mercredi 2 décembre 2026 à 9h30 et que la présente mention vaudra avis par le greffe aux avocats tel que prévu par l’article R145.31 du code de commerce,

Réserve les dépens,

En foi de quoi le juge a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Mise à jour de la source le 2026-06-03T19:35:26.718Z.