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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Albertville, 1ère Chambre, 3 juillet 2026, n° 21/00090

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte d’huissier signifié le 28/12/2020 par lequel la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIÈRE, locataire bénéficiant d’un bail commercial ayant pris effet jusqu’au 29/3/2018, portant sur les lots 82, 118 et 196 dans un ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis à[Localité 2] à usage d’appartement en duplex meublé avec cave et stationnement, à destination d’exploitation de résidence de tourisme classée consistant en la location meublée pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations para-hôtelières à sa clientèle, moyennent, en sus d’un loyer en nature par mise à disposition d’un bien similaire six semaines par an, un loyer annuel en numéraire de 8 871,06 € TTC, a assigné M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I], bailleurs leur ayant signifié le 1/12/2018 un congé sans offre de renouvellement pour le 31/12/2018, aux fins de voir condamner ces derniers à lui payer une indemnité d’éviction de 124 052 €, sauf subsidiairement à ordonner avant dire droit une expertise, et une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens distraits au profit de Me Géraldine OGER ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 30/9/2021 ayant ordonné une expertise aux fins d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues (mais ayant par erreur de plume déterminé l’indemnité d’occupation comme celle due par les époux [I], bailleurs devant au contraire en bénéficier) ; 

Vu le rapport de l’expert M. [V] [T] déposé le 14/12/2022 ayant estimé l’indemnité d’éviction due par le bailleur à la somme de 87 540 € outre indemnité de remploi de 8 754 € et indemnité pour frais de déménagement de 560 € HT, et ayant estimé une indemnité d’occupation comme due par le bailleur sans aviser le juge en charge du contrôle de l’expertise de la difficulté liée à cette incohérence et sans que les bailleurs concernés aient formé de demande en rectification d’erreur matérielle ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 13/6/2024 ayant ordonné un “complément” d’expertise sur l’indemnité d’occupation due par le locataire et rejeté la demande de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE tendant à demander à l’expert de s’expliquer sur les raisons pour lesquelles il s’est référé aux prix catalogues pour l’estimation de l’indemnité due par elle (en fait la demande portait sur l’indemnité d’occupation seule estimée par l’expert selon ces tarifs et due par le preneur), faute de dire à cet effet au terme de son rapport complet sur cette indemnité ;

Vu le rapport complémentaire de l’expert déposé le 27/2/2025 ;

Vu le courrier du 12/5/2025 du Juge de la Mise en Etat adressé aux parties ayant décidé par mention au dossier de renvoyer devant le juge du fond l’examen de la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée par le demandeur par conclusions d’incident du 15/4/2025 ; 

Vu les dernières conclusions après expertise (n°2) de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE reçues le 3/12/2025 par lesquelles elle a demandé de voir :

- prononcer la nullité du dernier rapport d’expertise en application des articles 114 et 160 du code de procédure civile en ce qu’il n’a pas convoqué les parties ni recueilli les explications du conseil du preneur sur les méthodes d’évaluation à pratiquer alors que l’expert a retenu une indemnité d’occupation fondée sur les prix catalogues contraire aux principes les plus élémentaires en la matière et dénuée de sens, privant le preneur de la possibilité de rétablir la situation juridique et économique avant le projet de rapport et n’ayant pas permis de dissiper les incompréhensions de l’expert sur le cadre légal de son intervention et le sens des pièces communiquées ;

- condamner M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] à lui payer une indemnité d’éviction de 96 854 € en ce que, en application de l’article L 145-14 alinéa 2 du code de commerce, c’est au preneur de prouver l’absence de perte du fonds et non l’inverse comme il l’oppose de façon infondée alors qu’il n’existe pas de possibilité d’obtenir un autre logement similaire dans l’unité touristique exploitée pas plus que dans d’autres pareillement louées, tandis que l’expertise de ce chef a retenu de façon adaptée et initialement acceptée par les preneurs une indemnité principale de 87 540 € augmentée de frais de remploi de 10 % et d’une indemnité pour frais de déménagement de 560 € ;

- rejeter comme prescrite la demande au titre de l’indemnité d’occupation en ce que l’article L 145-60 du code de commerce prévoit une prescription biennale applicable à l’indemnité d’occupation statutaire, que celle-ci court dès la date d’effet du congé, soit le 31/12/2018, reconnaissant le droit au principe d’une indemnité d’éviction en contre-partie de laquelle l’indemnité d’occupation est prévue, que M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] auraient donc dû agir en fixation de l’indemnité d’occupation avant le 31/12/2020 alors qu’ils n’ont formé de demande que par conclusions du 16/5/2023 après la première expertise, qui, rendue sans demande en ce sens et sans viser une indemnité due aux preneurs, n’a pu avoir aucun effet interruptif, sans que le fait que les bailleurs aient concu au fond puisse valoir renonciation non équivoque au moyen tiré de la prescription et alors que la prescription n’est reportable au jour de la fixation du principe d’une indemnité d’éviction que lorsque celui-ci n’a pas été reconnu alors qu’il l’est dans le congé et n’a fait l’objet d’aucune contestation ultérieure ;

- subsidiairement, fixer cette indemnité d’occupation à 10 000 € par an en ce que l’expert a retenu à tort, sans comprendre les dire et pièces émis en ce sens après son projet de rapport, que le preneur était un occupant sans droit ni titre et qu’il s’agissait d’indemniser le propriétaire de la perte de revenu net qu’il aurait pu tirer d’une location directe en se basant sur les prix catalogues du preneur, aboutissant à une indemnité de l’ordre de 47 500 € par an hors de toute proportion avec les loyers pratiqués et supérieure même au chiffre d’affaires réalisé par le preneur sur l’appartement, alors qu’il lui appartenait de fixer l’indemnité d’après la valeur locative d’un bien ouvrant légalement droit au preneur au maintien dans les lieux conformément à l’article 145-28 du code de commerce, soit par référence à un loyer de renouvellement par comparaison avec le prix d’autres baux commerciaux similaires ou par application de la méthode hôtelière affectant au chiffre d’affaires réel du preneur un taux d’effort compris entre 35 et 45 %, l’expert faisant même état de taux compris entre 25 et 35 % ;

- juger qu’il conviendra de déduire de l’indemnité d’occupation fixée les loyers en numéraire et nature payés aux bailleurs ;

- écarter l’exécution provisoire en ce qu’elle est incompatible avec le droit du preneur à se maintenir dans les lieux jusqu’au versement d’une indemnité, laquelle doit donc être définitivement fixée ;

- condamner M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] à lui payer 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Géraldine Ogier ;

Vu dernières conclusions (n°6) de M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] reçues le 10/2/2026 par lesquelles ils ont demandé de voir :

- rejeter la demande en annulation du rapport d’expertise requérant la preuve d’une violation d’une obligation légale et faisant grief, en l’absence en l’espèce de nécessité de procéder à une nouvelle convocation des parties à l’issue d’une opération n’exigeant pas le concours de celles-ci pour compléter un premier rapport durant lequel les seules investigations nécessaires ont été contradictoirement menées, ayant consisté à actualiser, par l’examen de nouvelles pièces non antérieurement fournies par le bailleur, les bases d’évaluation de l’indemnité d’occupation déjà retenues par le premier rapport ayant seulement inversé le redevable de l’indemnité d’occupation, et en présence de contestations contradictoirement émises par dires auxquelles l’expert a répondu dans son rapport définitif ;

- fixer l’indemnité d’éviction qu’ils doivent régler à la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à la somme de 52 524 € en exposant en substance (ndr : au-delà d’arguties inopérantes au fond développées le long des pages 10 à 13 de leurs conclusions, tirées des évolutions des revendications indemnitaires du preneur, de ses productions tardives ou parcellaires et de considérations sur l’excessive rentabilité du bien rapportée au loyer effectif) qu’il n’est pas établi l’impossibilité du preneur de se réinstaller alors qu’il bénéficie d’un parc locatif le permettant sur la station et que le coefficient de 200 % appliqué par l’expert est inadapté à la catégorie de la résidence 4 étoiles et doit être réduit à 1,2 conformément à un jugement du même tribunal du 11/8/2023 (non produit) ayant statué dans une instance distincte mais relative à la même résidence ;

- rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription de leur action en fixation d’une indemnité d’occupation en ce que la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE a demandé par conclusions notifiées le 26/4/2023 renouvelées le 3/10/2023 de fixer l’indemnité d’occupation au dernier loyer contractuel en discutant le montant dû de sorte qu’elle a nécessairement renoncé à se prévaloire de la prescription dont elle prétend qu’elle était antérieurement acquise, et en ce que la prescription de l’action en fixation ou en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28 du code de commerce ne court que du jour où le droit réciproque du preneur à l’indemnité d’éviction est définitivement consacré dans son principe, dont la reconnaissance ne résulte pas du seul fait d’un congé avec offre de la payer, alors qu’aucune décision n’est intervenue pour consacrer ce droit ; 

- fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1/1/2019 jusqu’au 30/9/2025 à la somme de 214 325 € conformément au rapport d’expertise établi sur la base des seules pièces versées par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE et conforme à la rentabilité tirée d’une exploitation similaire confiée à d’autres opérateurs par rapport à celle tirée du bail en cause ;

- condamner la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à leur payer de ce chef la somme de 152 227,58 € résultant de la déduction d’un total déjà versé en numéraire de 62 097,42 €, sauf à parfaire de la quote-part afférente à la saison d’hiver 2025-26 dont le total sera de 42 304 € à dire d’expert ;

- rejeter les demandes plus amples ou contraires ; 

- ordonner l’exécution provisoire, en ce qu’elle est de droit et qu’il n’y pas lieu de l’écarter au vu des manoeuvres dilatoires opposées ; 

- condamner la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à leur payer 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du 4/12/2025 ayant fixé au 15/4/2025 la clôture de la mise en état et renvoyé les parties à l’audience du 24/4/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue ce jour ;

Motifs

MOTIVATION :

I/ sur la nullité du second rapport d’expertise

En application de l’article 160 du code de procédure civile, les parties doivent être convoquées aux opérations d’expertise, à peine de nullité de celles-ci en application de l’article 114 du même code.

En l’espèce, la seconde ordonnance d’expertise, portant sur l’estimation de l’indemnité d’occupation due au bailleur, a expressément donné pour mission à l’expert de convoquer les parties et recueillir leurs observations.

Ce “complément” avait en outre pour objectif de régulariser la mission imparfaitement fixée par la première expertise et sujette à discussion des parties en ce qu’elle n’avait pas été demandée par l’une et que l’autre en contestait l’effet à son égard comme étant présentée à charge de l’autre, ce qui exigeait qu’elle soit entièrement reprise. 

La présentation ab initio des observations des parties dans le cadre d’une réunion effective sur convocation des parties telle que prescrite par la loi comme par la décision, notamment sur le plan juridique, était d’autant plus nécessaire qu’il avait été rejeté la demande tendant à ce que l’expert s’explique sur ses précédentes conclusions et que cette dernière ne reposait d’évidence sur aucun des critères légaux applicables en se contentant d’appliquer les prix catalogues pratiqués par le preneur pondérés d’un taux d’occupation moyen et de la TVA revenant à allouer au bailleur l’intégralité des recettes, avant même ristournes usuellement pratiquées au profit des tour operators, pouvant être perçues par le preneur, erreur grossière reprise sur le principe par le pré-rapport quoiqu’intégrant en déduction une estimation des frais ou moins-values propres au bailleur s’il devait assumer lui-même la gestion des locations, hypothèse n’ayant pas à s’appliquer en matière d’évaluation de la valeur locative d’un bien donné à bail commercial.

Il y a donc lieu d’annuler l’expertise diligentée en violation de l’obligation légale de convocation préalble des parties comme de la mission fixée correspondante et ayant restreint substantiellement le respect du contradictoire.
 
II/ sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action relative à l’indemnité d’occupation

En application de l’article L 145-28 du code de commerce, “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation”.


Dès lors, l’indemnité d’occupation telle qu’instituée par les dispositons spéciales issues du statut des baux commerciaux hors du cadre de droit commun d’une occupation sans droit ni titre est la contrepartie légale de l’exercice du droit au maintien dans les lieux ouvert par l’article L 145-14 du de code commerce avec maintien des dispositons du bail expiré hors celles relatives au loyer auquel l’indemnité se substitue, dépend nécessairement de l’établissement préalable du principe du droit à l’indemnité d’éviction prévu par l’article L 145-14 du code de commerce fondant le droit au maintien dans les lieux, et sa prescription spécialement prévue par l’article 145-60 du code de commerce ne commence à courir qu’à compter de cette consécration du principe de l’indemnité d’éviction.

Ainsi, une fois introduite l’action en indemnité d’éviction elle-même soumise au délai de prescription biennal spécifique opposable même en cas de congé avec offre d’indemnité, ce n’est que par l’effet d’une reconnaissance du droit à une indemnité d’éviction par la partie pouvant le contester ou par jugement que peut courir le délai de prescription de l’action en indemnité d’occupation en dépendant.

Cette reconnaissance ne peut résulter par anticipation du congé préalable avec offre d’indemnité puisque le congé impose au contraire au preneur d’agir dans les deux ans de sa prise d’effet et que toute contestation ultérieure peut elle-même être opposée dans le même délai. 

Il n’est invoqué aucune autre reconnaissance du droit à indemnité d’éviction avant les premières conclusions de M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] du 16/5/2023 par lesquelles ils ont demandé sa fixation à un certain montant à leur charge tout en formant alors pour la première fois une demande en indemnité d’occupation.

Il n’a donc été acquis aucune prescription de l’action en indemnité d’occupation alors formée. 

Pour mémoire, la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ayant elle-même conclu en 2023 en demandant la fixation à sa charge d’une indemnité d’occupation à un certain montant, elle a admis le principe de son obligation et nécessairement renoncé en connaissance de cause à la prescription qu’elle invoque tardivement comme ayant été acquise à cette date. 

III/ sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur refusant le renouvellement du bail “doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement” et comprenant “notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

- sur l’indemnité principale

Comme justement invoqué par le preneur, le non renouvellement du bail en cause portant sur des lots intégrés à un ensemble immobilier homogène à usage monovalent de résidence touristique composant le fonds exploité par le preneur entraîne nécessairement la perte partielle proportionnelle de celui-ci et aucune possibilité de le transférer dans une zone similaire sans perte importante de sa clientèle n’est démontrée par le bailleur ayant la charge de cette preuve, a fortiori par la seule invocation de l’existence d’un “parc immobilier” détenu par le preneur, supposant seulement qu’il est déjà exploité et non que puisse s’y adjoindre l’acquisition d’un nouveau bien complétant celui perdu.

Conformément aux usages professionnels retenus en jurisprudence, par l’expert et par les parties sur ce principe, l’indemnité de remplacement de la valeur du fonds perdu est calculée selon la moyenne obtenue entre les valeurs issues des deux méthodes usuelles selon le chifffre d’affaire et selon l’EBE, corrigées le cas échéant selon les éléments attractifs ou défavorables lié à la situation particulière du bien loué.

* sur le calcul selon la méthode par le chiffre d’affaire

En l’espèce, l’expert a retenu sans contestation de ces chefs un chiffre d’affaires annuel de 46 720 € suivant le bilan 2017-18 ou de 41 230 € selon les relevés effectifs sur trois exercices propres au lot établis par le preneur, et aucune contestation n’est émise quant à devoir en retenir la moyenne, qui s’établit ainsi à 43 975 €, et non à celle retenue par l’expert consistant à tort à intégrer la valeur de l’EBE, qui n’a rien à voir, qui plus est majorée de son coefficent propre issu de l’autre méthode. 

L’expert a ensuite retenu l’applicabilité d’un taux issu des usages doctrinaux propres à la méthode tirée du chiffre d’affaires de 200 % correspondant au taux médian de ceux de l’édition Francis Lefebvre et à la fourchette haute des hôtels 3 étoiles de l’ouvrage De Polignac édition 2019, ce qui apparaît adapté à la consistance du lot en cause de 8 couchages dans une résidence 4 étoiles en station de sport d’hiver de niveau international offrant des prestations de piscine, salle de sport, sauna et hammam, et sans qu’il soit produit contradictoirement tout autre élément de comparaison.

La valeur marchande tirée de cette méthode doit donc être retenue à hauteur de 87 950 €. 

* sur le calcul selon la méthode par l’EBE

L’expert a calculé sans contestation de ce chef un EBE propre au lot de 5 420 € par an.

Le correctif à appliquer à cet EBE selon les usages doctrinaux étant compris entre 3 et 9, selon l’expert non contesté sur ce point, doit être retenu le coefficient de la fourchette haute de 8 retenu par l’expert sans davantage de contestation et apparaissant a minima adapté au bien en cause tel que sus-décrit.

Il en découle une valeur marchande selon cette méthode de 43 360 €.

* calcul selon la moyenne des méthodes

Ainsi, quoiqu’aucune des parties, par malice ou négligence, n’ait relevé que l’expert n’en tirait pas la conséquence logique mais un amalgame incohérant confondant les deux méthodes, il y a lieu de retenir une indemnité de remplacement du fonds correspondant à la moyenne des montants distinctivement issus de chacune des deux méthodes, soit de 69 318 € (87 950 +43 360 / 2), et non comme l’expert l’a effectué à tort en cumulant le chiffre d’affaires seul avec l’EBE majoré de son coefficient propre puis en appliquant, au total moyen résultant sans cohérence de ces éléments disparates, le coeffficient exclusivement applicable au chiffre d’affaires. 

- sur les indemnités accessoires 

Contrairement à ce qu’a retenu l’expert au terme d’un raisonnement contradictoire dans sa première branche et incomptéhensible dans sa seconde, reconnaissant qu’aucun frais de remploi ne sera exposé faute de pouvoir remplacer ou transférer le fonds perdu, ce qui exclut toute indemnité de remploi, mais avançant que le bailleur devra bien prévoir de nouveaux baux pour “anticiper l’érosion progressive des logements” et “renouveler son porte-feuille”, ce qui est sans objet discernable et en tout cas sans lien avec la perte du bail en cause à indemniser, il n’est exigible aucune indemnité de remploi, dont l’objet est de couvrir les frais de réinstallation ou de transfert, puisqu’il est par hypothèse retenu par l’expert et revendiqué par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE que cette dernière ne pourra acquérir un fonds correspondant ou le transférer dans un bien similaire au sein de l’ensemble immobilier exploité, de sorte qu’elle n’exposera aucun frais de ce chef.

De même, il ne peut être exposé aucun frais de déménagement pour un local loué meublé, que le preneur n’aura par hypothèse pas à déménager et pour lequel l’indemnité de remplacement inclut en principe le remplacement à l’identique.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes de ce chef, seules à être formées au titre des indemnités accessoires.

IV/ sur l’indemnité d’occupation
 
Si le rapport d’expertise destiné à estimer contradictoirement cette indemnité est annulé, il n’en reste pas moins que la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE reconnaît qu’elle peut être fixée selon l’usage professionnel tiré de l’application d’un coefficent au chiffre d’affaires réalisé.

Or, celui-ci s’établit, comme exposé du chef de l’indemnité d’éviction, à 43 975 € et il est revendiqué expressément par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE un coefficent de 35 à 45 % ou de 25 à 35 %, de sorte qu’il sera retenu le taux moyen en résultant de 35 % et que l’indemnité d’occupation annuelle doit être fixée en conséquence à 15 391 € à compter du 1/1/2019, ce qui est pour mémoire cohérent avec le résultat tiré de l’évaluation faire par l’expert en page 15 de son second rapport en adéquation avec le dire de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE réclamant l’application de cette méthode, à la seule différence qu’il n’est pas tenu compte des périodes antérieures à la date d’effet du congé, relevant du loyer du bail tacitement reconduit, ni des effets de la crise sanitaire non opposables au bailleur et réciproquement non pris en compte dans le chiffre d’affaire et l’EBE retenus pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

Il sera déduit de ce montant les sommes versées au bailleur pour les périodes correspondantes de maintien dans les lieux ainsi que la valeur des loyers en nature effectivement versés, soit sur justificatif des séjours effectivement utilisés et à due concurrence, calculés selon les prix catalogue successifs diminués de 25 % conforment au paragraphe “évaluation du loyer en nature” figurant à l’article 5-1 du bail, le tout valant provision sur l’indemnité d’occupation.

V/ sur l’exécution provisoire 
 
L’exécution provisoire de droit que seule la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE conteste n’apparaît nullement incompatible avec l’affaire puisque l’indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable et que le preneur peut aussi réclamer provisoirement le paiement, le cas échéant compensatoire, de l’indemnité d’éviction corrélative par ailleurs retenue à son bénéfice, tout en faisant appel le cas échéant et se maintenir dans les lieux en l’absence de fixation définitive et de décision imposant de quitter les lieux sur versement provisonnel, le tout conformément à l’article L 145-28 du code de commerce, ce qui sera rappelé en tant que de besoin au dispositif. 
 
VI/ sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’état d’une instance où chaque partie succombe dans une proportion similaire dans ses demandes respectives, les dépens seront partagés par moitié et les frais irrépétibles laissés à charge de chaque partie les ayant exposés, en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

ANNULE le rapport d’expertise déposé le 27/2/2025 ;

REJETTE la fin de non recevoir opposée par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE à la demande d’indemnité d’occupation formée par M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] ; 

CONDAMNE M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] à payer à la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE une somme de 69 318 € à titre d’indemnité d’éviction principale ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE dont celles formées au titre des indemnités accessoires de remploi et déménagement ;

CONDAMNE la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE à payer à M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] une indemnité d’occupation annuelle de 15 391 € à compter du 1/1/2019 jusqu’au restitution des locaux objet du bail non renouvelé, sous déduction des provisions versées par elle au profit de M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] correspondant aux périodes de maintien dans les lieux depuis cette date, en numéraire ou en nature au titre de droits de séjours effectivement utilisés sur justificatif, calculés selon les prix catalogue successifs diminués de 25 % conformément au paragraphe “évaluation du loyer en nature” figurant à l’article 5-1 du bail ; 

REJETTE les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE la demande de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE tendant à l’écarter ;

RAPPELLE que la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction définitivement fixée par l’acquisition de force jugée du présent jugement ;


CONDAMNE solidairement chaque partie à la moitié des dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Géraldine OGER. 

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026, la minute étant signé par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière.

La Greffière Le Président
Texte intégral
COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 03/07/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 
N° RG 21/00090 

N° Portalis DB2O-W-B7F-CMVT
DEMANDEUR :

S.A.S. C.G.H. (compagnie de gestion hotelière)
domiciliée : chez [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Géraldine OGER, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Laurence CADENAT, du cabinet CORNET-VINCENT-SEGUREL (CVS), avocate plaidante au barreau de NANTES

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Madame [G] [Y] épouse [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Tous représentés par Me Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Franck-Olivier LACHAUD, de la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD, avocat plaidant au barreau de SAINT-ETIENNE substitué par Me JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière


DÉBATS :
Audience publique du : 24 Avril 2026
Délibéré annoncé au : 03 Juillet 2026


Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me OGER, et Me CHOMETTE
à :








EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’acte d’huissier signifié le 28/12/2020 par lequel la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIÈRE, locataire bénéficiant d’un bail commercial ayant pris effet jusqu’au 29/3/2018, portant sur les lots 82, 118 et 196 dans un ensemble immobilier “[Adresse 3]” sis à[Localité 2] à usage d’appartement en duplex meublé avec cave et stationnement, à destination d’exploitation de résidence de tourisme classée consistant en la location meublée pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations para-hôtelières à sa clientèle, moyennent, en sus d’un loyer en nature par mise à disposition d’un bien similaire six semaines par an, un loyer annuel en numéraire de 8 871,06 € TTC, a assigné M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I], bailleurs leur ayant signifié le 1/12/2018 un congé sans offre de renouvellement pour le 31/12/2018, aux fins de voir condamner ces derniers à lui payer une indemnité d’éviction de 124 052 €, sauf subsidiairement à ordonner avant dire droit une expertise, et une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens distraits au profit de Me Géraldine OGER ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 30/9/2021 ayant ordonné une expertise aux fins d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues (mais ayant par erreur de plume déterminé l’indemnité d’occupation comme celle due par les époux [I], bailleurs devant au contraire en bénéficier) ; 

Vu le rapport de l’expert M. [V] [T] déposé le 14/12/2022 ayant estimé l’indemnité d’éviction due par le bailleur à la somme de 87 540 € outre indemnité de remploi de 8 754 € et indemnité pour frais de déménagement de 560 € HT, et ayant estimé une indemnité d’occupation comme due par le bailleur sans aviser le juge en charge du contrôle de l’expertise de la difficulté liée à cette incohérence et sans que les bailleurs concernés aient formé de demande en rectification d’erreur matérielle ;

Vu l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 13/6/2024 ayant ordonné un “complément” d’expertise sur l’indemnité d’occupation due par le locataire et rejeté la demande de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE tendant à demander à l’expert de s’expliquer sur les raisons pour lesquelles il s’est référé aux prix catalogues pour l’estimation de l’indemnité due par elle (en fait la demande portait sur l’indemnité d’occupation seule estimée par l’expert selon ces tarifs et due par le preneur), faute de dire à cet effet au terme de son rapport complet sur cette indemnité ;

Vu le rapport complémentaire de l’expert déposé le 27/2/2025 ;

Vu le courrier du 12/5/2025 du Juge de la Mise en Etat adressé aux parties ayant décidé par mention au dossier de renvoyer devant le juge du fond l’examen de la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée par le demandeur par conclusions d’incident du 15/4/2025 ; 

Vu les dernières conclusions après expertise (n°2) de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE reçues le 3/12/2025 par lesquelles elle a demandé de voir :

- prononcer la nullité du dernier rapport d’expertise en application des articles 114 et 160 du code de procédure civile en ce qu’il n’a pas convoqué les parties ni recueilli les explications du conseil du preneur sur les méthodes d’évaluation à pratiquer alors que l’expert a retenu une indemnité d’occupation fondée sur les prix catalogues contraire aux principes les plus élémentaires en la matière et dénuée de sens, privant le preneur de la possibilité de rétablir la situation juridique et économique avant le projet de rapport et n’ayant pas permis de dissiper les incompréhensions de l’expert sur le cadre légal de son intervention et le sens des pièces communiquées ;

- condamner M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] à lui payer une indemnité d’éviction de 96 854 € en ce que, en application de l’article L 145-14 alinéa 2 du code de commerce, c’est au preneur de prouver l’absence de perte du fonds et non l’inverse comme il l’oppose de façon infondée alors qu’il n’existe pas de possibilité d’obtenir un autre logement similaire dans l’unité touristique exploitée pas plus que dans d’autres pareillement louées, tandis que l’expertise de ce chef a retenu de façon adaptée et initialement acceptée par les preneurs une indemnité principale de 87 540 € augmentée de frais de remploi de 10 % et d’une indemnité pour frais de déménagement de 560 € ;

- rejeter comme prescrite la demande au titre de l’indemnité d’occupation en ce que l’article L 145-60 du code de commerce prévoit une prescription biennale applicable à l’indemnité d’occupation statutaire, que celle-ci court dès la date d’effet du congé, soit le 31/12/2018, reconnaissant le droit au principe d’une indemnité d’éviction en contre-partie de laquelle l’indemnité d’occupation est prévue, que M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] auraient donc dû agir en fixation de l’indemnité d’occupation avant le 31/12/2020 alors qu’ils n’ont formé de demande que par conclusions du 16/5/2023 après la première expertise, qui, rendue sans demande en ce sens et sans viser une indemnité due aux preneurs, n’a pu avoir aucun effet interruptif, sans que le fait que les bailleurs aient concu au fond puisse valoir renonciation non équivoque au moyen tiré de la prescription et alors que la prescription n’est reportable au jour de la fixation du principe d’une indemnité d’éviction que lorsque celui-ci n’a pas été reconnu alors qu’il l’est dans le congé et n’a fait l’objet d’aucune contestation ultérieure ;

- subsidiairement, fixer cette indemnité d’occupation à 10 000 € par an en ce que l’expert a retenu à tort, sans comprendre les dire et pièces émis en ce sens après son projet de rapport, que le preneur était un occupant sans droit ni titre et qu’il s’agissait d’indemniser le propriétaire de la perte de revenu net qu’il aurait pu tirer d’une location directe en se basant sur les prix catalogues du preneur, aboutissant à une indemnité de l’ordre de 47 500 € par an hors de toute proportion avec les loyers pratiqués et supérieure même au chiffre d’affaires réalisé par le preneur sur l’appartement, alors qu’il lui appartenait de fixer l’indemnité d’après la valeur locative d’un bien ouvrant légalement droit au preneur au maintien dans les lieux conformément à l’article 145-28 du code de commerce, soit par référence à un loyer de renouvellement par comparaison avec le prix d’autres baux commerciaux similaires ou par application de la méthode hôtelière affectant au chiffre d’affaires réel du preneur un taux d’effort compris entre 35 et 45 %, l’expert faisant même état de taux compris entre 25 et 35 % ;

- juger qu’il conviendra de déduire de l’indemnité d’occupation fixée les loyers en numéraire et nature payés aux bailleurs ;

- écarter l’exécution provisoire en ce qu’elle est incompatible avec le droit du preneur à se maintenir dans les lieux jusqu’au versement d’une indemnité, laquelle doit donc être définitivement fixée ;

- condamner M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] à lui payer 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Géraldine Ogier ;

Vu dernières conclusions (n°6) de M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] reçues le 10/2/2026 par lesquelles ils ont demandé de voir :

- rejeter la demande en annulation du rapport d’expertise requérant la preuve d’une violation d’une obligation légale et faisant grief, en l’absence en l’espèce de nécessité de procéder à une nouvelle convocation des parties à l’issue d’une opération n’exigeant pas le concours de celles-ci pour compléter un premier rapport durant lequel les seules investigations nécessaires ont été contradictoirement menées, ayant consisté à actualiser, par l’examen de nouvelles pièces non antérieurement fournies par le bailleur, les bases d’évaluation de l’indemnité d’occupation déjà retenues par le premier rapport ayant seulement inversé le redevable de l’indemnité d’occupation, et en présence de contestations contradictoirement émises par dires auxquelles l’expert a répondu dans son rapport définitif ;

- fixer l’indemnité d’éviction qu’ils doivent régler à la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à la somme de 52 524 € en exposant en substance (ndr : au-delà d’arguties inopérantes au fond développées le long des pages 10 à 13 de leurs conclusions, tirées des évolutions des revendications indemnitaires du preneur, de ses productions tardives ou parcellaires et de considérations sur l’excessive rentabilité du bien rapportée au loyer effectif) qu’il n’est pas établi l’impossibilité du preneur de se réinstaller alors qu’il bénéficie d’un parc locatif le permettant sur la station et que le coefficient de 200 % appliqué par l’expert est inadapté à la catégorie de la résidence 4 étoiles et doit être réduit à 1,2 conformément à un jugement du même tribunal du 11/8/2023 (non produit) ayant statué dans une instance distincte mais relative à la même résidence ;

- rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription de leur action en fixation d’une indemnité d’occupation en ce que la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE a demandé par conclusions notifiées le 26/4/2023 renouvelées le 3/10/2023 de fixer l’indemnité d’occupation au dernier loyer contractuel en discutant le montant dû de sorte qu’elle a nécessairement renoncé à se prévaloire de la prescription dont elle prétend qu’elle était antérieurement acquise, et en ce que la prescription de l’action en fixation ou en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28 du code de commerce ne court que du jour où le droit réciproque du preneur à l’indemnité d’éviction est définitivement consacré dans son principe, dont la reconnaissance ne résulte pas du seul fait d’un congé avec offre de la payer, alors qu’aucune décision n’est intervenue pour consacrer ce droit ; 

- fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1/1/2019 jusqu’au 30/9/2025 à la somme de 214 325 € conformément au rapport d’expertise établi sur la base des seules pièces versées par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE et conforme à la rentabilité tirée d’une exploitation similaire confiée à d’autres opérateurs par rapport à celle tirée du bail en cause ;

- condamner la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à leur payer de ce chef la somme de 152 227,58 € résultant de la déduction d’un total déjà versé en numéraire de 62 097,42 €, sauf à parfaire de la quote-part afférente à la saison d’hiver 2025-26 dont le total sera de 42 304 € à dire d’expert ;

- rejeter les demandes plus amples ou contraires ; 

- ordonner l’exécution provisoire, en ce qu’elle est de droit et qu’il n’y pas lieu de l’écarter au vu des manoeuvres dilatoires opposées ; 

- condamner la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE à leur payer 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens ;

Vu l’ordonnance du 4/12/2025 ayant fixé au 15/4/2025 la clôture de la mise en état et renvoyé les parties à l’audience du 24/4/2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue ce jour ;

MOTIVATION :

I/ sur la nullité du second rapport d’expertise

En application de l’article 160 du code de procédure civile, les parties doivent être convoquées aux opérations d’expertise, à peine de nullité de celles-ci en application de l’article 114 du même code.

En l’espèce, la seconde ordonnance d’expertise, portant sur l’estimation de l’indemnité d’occupation due au bailleur, a expressément donné pour mission à l’expert de convoquer les parties et recueillir leurs observations.

Ce “complément” avait en outre pour objectif de régulariser la mission imparfaitement fixée par la première expertise et sujette à discussion des parties en ce qu’elle n’avait pas été demandée par l’une et que l’autre en contestait l’effet à son égard comme étant présentée à charge de l’autre, ce qui exigeait qu’elle soit entièrement reprise. 

La présentation ab initio des observations des parties dans le cadre d’une réunion effective sur convocation des parties telle que prescrite par la loi comme par la décision, notamment sur le plan juridique, était d’autant plus nécessaire qu’il avait été rejeté la demande tendant à ce que l’expert s’explique sur ses précédentes conclusions et que cette dernière ne reposait d’évidence sur aucun des critères légaux applicables en se contentant d’appliquer les prix catalogues pratiqués par le preneur pondérés d’un taux d’occupation moyen et de la TVA revenant à allouer au bailleur l’intégralité des recettes, avant même ristournes usuellement pratiquées au profit des tour operators, pouvant être perçues par le preneur, erreur grossière reprise sur le principe par le pré-rapport quoiqu’intégrant en déduction une estimation des frais ou moins-values propres au bailleur s’il devait assumer lui-même la gestion des locations, hypothèse n’ayant pas à s’appliquer en matière d’évaluation de la valeur locative d’un bien donné à bail commercial.

Il y a donc lieu d’annuler l’expertise diligentée en violation de l’obligation légale de convocation préalble des parties comme de la mission fixée correspondante et ayant restreint substantiellement le respect du contradictoire.
 
II/ sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action relative à l’indemnité d’occupation

En application de l’article L 145-28 du code de commerce, “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation”.


Dès lors, l’indemnité d’occupation telle qu’instituée par les dispositons spéciales issues du statut des baux commerciaux hors du cadre de droit commun d’une occupation sans droit ni titre est la contrepartie légale de l’exercice du droit au maintien dans les lieux ouvert par l’article L 145-14 du de code commerce avec maintien des dispositons du bail expiré hors celles relatives au loyer auquel l’indemnité se substitue, dépend nécessairement de l’établissement préalable du principe du droit à l’indemnité d’éviction prévu par l’article L 145-14 du code de commerce fondant le droit au maintien dans les lieux, et sa prescription spécialement prévue par l’article 145-60 du code de commerce ne commence à courir qu’à compter de cette consécration du principe de l’indemnité d’éviction.

Ainsi, une fois introduite l’action en indemnité d’éviction elle-même soumise au délai de prescription biennal spécifique opposable même en cas de congé avec offre d’indemnité, ce n’est que par l’effet d’une reconnaissance du droit à une indemnité d’éviction par la partie pouvant le contester ou par jugement que peut courir le délai de prescription de l’action en indemnité d’occupation en dépendant.

Cette reconnaissance ne peut résulter par anticipation du congé préalable avec offre d’indemnité puisque le congé impose au contraire au preneur d’agir dans les deux ans de sa prise d’effet et que toute contestation ultérieure peut elle-même être opposée dans le même délai. 

Il n’est invoqué aucune autre reconnaissance du droit à indemnité d’éviction avant les premières conclusions de M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] du 16/5/2023 par lesquelles ils ont demandé sa fixation à un certain montant à leur charge tout en formant alors pour la première fois une demande en indemnité d’occupation.

Il n’a donc été acquis aucune prescription de l’action en indemnité d’occupation alors formée. 

Pour mémoire, la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE ayant elle-même conclu en 2023 en demandant la fixation à sa charge d’une indemnité d’occupation à un certain montant, elle a admis le principe de son obligation et nécessairement renoncé en connaissance de cause à la prescription qu’elle invoque tardivement comme ayant été acquise à cette date. 

III/ sur l’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur refusant le renouvellement du bail “doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement” et comprenant “notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”.

- sur l’indemnité principale

Comme justement invoqué par le preneur, le non renouvellement du bail en cause portant sur des lots intégrés à un ensemble immobilier homogène à usage monovalent de résidence touristique composant le fonds exploité par le preneur entraîne nécessairement la perte partielle proportionnelle de celui-ci et aucune possibilité de le transférer dans une zone similaire sans perte importante de sa clientèle n’est démontrée par le bailleur ayant la charge de cette preuve, a fortiori par la seule invocation de l’existence d’un “parc immobilier” détenu par le preneur, supposant seulement qu’il est déjà exploité et non que puisse s’y adjoindre l’acquisition d’un nouveau bien complétant celui perdu.

Conformément aux usages professionnels retenus en jurisprudence, par l’expert et par les parties sur ce principe, l’indemnité de remplacement de la valeur du fonds perdu est calculée selon la moyenne obtenue entre les valeurs issues des deux méthodes usuelles selon le chifffre d’affaire et selon l’EBE, corrigées le cas échéant selon les éléments attractifs ou défavorables lié à la situation particulière du bien loué.

* sur le calcul selon la méthode par le chiffre d’affaire

En l’espèce, l’expert a retenu sans contestation de ces chefs un chiffre d’affaires annuel de 46 720 € suivant le bilan 2017-18 ou de 41 230 € selon les relevés effectifs sur trois exercices propres au lot établis par le preneur, et aucune contestation n’est émise quant à devoir en retenir la moyenne, qui s’établit ainsi à 43 975 €, et non à celle retenue par l’expert consistant à tort à intégrer la valeur de l’EBE, qui n’a rien à voir, qui plus est majorée de son coefficent propre issu de l’autre méthode. 

L’expert a ensuite retenu l’applicabilité d’un taux issu des usages doctrinaux propres à la méthode tirée du chiffre d’affaires de 200 % correspondant au taux médian de ceux de l’édition Francis Lefebvre et à la fourchette haute des hôtels 3 étoiles de l’ouvrage De Polignac édition 2019, ce qui apparaît adapté à la consistance du lot en cause de 8 couchages dans une résidence 4 étoiles en station de sport d’hiver de niveau international offrant des prestations de piscine, salle de sport, sauna et hammam, et sans qu’il soit produit contradictoirement tout autre élément de comparaison.

La valeur marchande tirée de cette méthode doit donc être retenue à hauteur de 87 950 €. 

* sur le calcul selon la méthode par l’EBE

L’expert a calculé sans contestation de ce chef un EBE propre au lot de 5 420 € par an.

Le correctif à appliquer à cet EBE selon les usages doctrinaux étant compris entre 3 et 9, selon l’expert non contesté sur ce point, doit être retenu le coefficient de la fourchette haute de 8 retenu par l’expert sans davantage de contestation et apparaissant a minima adapté au bien en cause tel que sus-décrit.

Il en découle une valeur marchande selon cette méthode de 43 360 €.

* calcul selon la moyenne des méthodes

Ainsi, quoiqu’aucune des parties, par malice ou négligence, n’ait relevé que l’expert n’en tirait pas la conséquence logique mais un amalgame incohérant confondant les deux méthodes, il y a lieu de retenir une indemnité de remplacement du fonds correspondant à la moyenne des montants distinctivement issus de chacune des deux méthodes, soit de 69 318 € (87 950 +43 360 / 2), et non comme l’expert l’a effectué à tort en cumulant le chiffre d’affaires seul avec l’EBE majoré de son coefficient propre puis en appliquant, au total moyen résultant sans cohérence de ces éléments disparates, le coeffficient exclusivement applicable au chiffre d’affaires. 

- sur les indemnités accessoires 

Contrairement à ce qu’a retenu l’expert au terme d’un raisonnement contradictoire dans sa première branche et incomptéhensible dans sa seconde, reconnaissant qu’aucun frais de remploi ne sera exposé faute de pouvoir remplacer ou transférer le fonds perdu, ce qui exclut toute indemnité de remploi, mais avançant que le bailleur devra bien prévoir de nouveaux baux pour “anticiper l’érosion progressive des logements” et “renouveler son porte-feuille”, ce qui est sans objet discernable et en tout cas sans lien avec la perte du bail en cause à indemniser, il n’est exigible aucune indemnité de remploi, dont l’objet est de couvrir les frais de réinstallation ou de transfert, puisqu’il est par hypothèse retenu par l’expert et revendiqué par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE que cette dernière ne pourra acquérir un fonds correspondant ou le transférer dans un bien similaire au sein de l’ensemble immobilier exploité, de sorte qu’elle n’exposera aucun frais de ce chef.

De même, il ne peut être exposé aucun frais de déménagement pour un local loué meublé, que le preneur n’aura par hypothèse pas à déménager et pour lequel l’indemnité de remplacement inclut en principe le remplacement à l’identique.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes de ce chef, seules à être formées au titre des indemnités accessoires.

IV/ sur l’indemnité d’occupation
 
Si le rapport d’expertise destiné à estimer contradictoirement cette indemnité est annulé, il n’en reste pas moins que la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE reconnaît qu’elle peut être fixée selon l’usage professionnel tiré de l’application d’un coefficent au chiffre d’affaires réalisé.

Or, celui-ci s’établit, comme exposé du chef de l’indemnité d’éviction, à 43 975 € et il est revendiqué expressément par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE un coefficent de 35 à 45 % ou de 25 à 35 %, de sorte qu’il sera retenu le taux moyen en résultant de 35 % et que l’indemnité d’occupation annuelle doit être fixée en conséquence à 15 391 € à compter du 1/1/2019, ce qui est pour mémoire cohérent avec le résultat tiré de l’évaluation faire par l’expert en page 15 de son second rapport en adéquation avec le dire de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE réclamant l’application de cette méthode, à la seule différence qu’il n’est pas tenu compte des périodes antérieures à la date d’effet du congé, relevant du loyer du bail tacitement reconduit, ni des effets de la crise sanitaire non opposables au bailleur et réciproquement non pris en compte dans le chiffre d’affaire et l’EBE retenus pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

Il sera déduit de ce montant les sommes versées au bailleur pour les périodes correspondantes de maintien dans les lieux ainsi que la valeur des loyers en nature effectivement versés, soit sur justificatif des séjours effectivement utilisés et à due concurrence, calculés selon les prix catalogue successifs diminués de 25 % conforment au paragraphe “évaluation du loyer en nature” figurant à l’article 5-1 du bail, le tout valant provision sur l’indemnité d’occupation.

V/ sur l’exécution provisoire 
 
L’exécution provisoire de droit que seule la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE conteste n’apparaît nullement incompatible avec l’affaire puisque l’indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable et que le preneur peut aussi réclamer provisoirement le paiement, le cas échéant compensatoire, de l’indemnité d’éviction corrélative par ailleurs retenue à son bénéfice, tout en faisant appel le cas échéant et se maintenir dans les lieux en l’absence de fixation définitive et de décision imposant de quitter les lieux sur versement provisonnel, le tout conformément à l’article L 145-28 du code de commerce, ce qui sera rappelé en tant que de besoin au dispositif. 
 
VI/ sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’état d’une instance où chaque partie succombe dans une proportion similaire dans ses demandes respectives, les dépens seront partagés par moitié et les frais irrépétibles laissés à charge de chaque partie les ayant exposés, en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

ANNULE le rapport d’expertise déposé le 27/2/2025 ;

REJETTE la fin de non recevoir opposée par la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE à la demande d’indemnité d’occupation formée par M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] ; 

CONDAMNE M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] à payer à la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE une somme de 69 318 € à titre d’indemnité d’éviction principale ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE dont celles formées au titre des indemnités accessoires de remploi et déménagement ;

CONDAMNE la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HÔTELIERE à payer à M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] une indemnité d’occupation annuelle de 15 391 € à compter du 1/1/2019 jusqu’au restitution des locaux objet du bail non renouvelé, sous déduction des provisions versées par elle au profit de M. [K] [I] et Mme [C] [Y] épouse [I] correspondant aux périodes de maintien dans les lieux depuis cette date, en numéraire ou en nature au titre de droits de séjours effectivement utilisés sur justificatif, calculés selon les prix catalogue successifs diminués de 25 % conformément au paragraphe “évaluation du loyer en nature” figurant à l’article 5-1 du bail ; 

REJETTE les demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE la demande de la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE tendant à l’écarter ;

RAPPELLE que la S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction définitivement fixée par l’acquisition de force jugée du présent jugement ;


CONDAMNE solidairement chaque partie à la moitié des dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Géraldine OGER. 

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2026, la minute étant signé par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière.

La Greffière Le Président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce 145-60, code de commerce L145-28, code de commerce 145-28, code de commerce L145-14, code de procedure civile 160, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T21:04:44.999Z.