Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 3 juillet 2026, n° 20/09181

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 03 JUILLET 2026

( , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09181 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCA2I



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mai 2020-TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de PARIS- RG n° 19/14307





APPELANTE

 

LA SCCV KLEMATIS société civile de construction vente, prise en la personne ds son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 829 559 913



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de CRETEIL,





INTIMÉS 



S.C.I. DE LA PROMENADE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 834 906 802

Chez CESSENTIEL [Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Virginie PEJOUT CHAVANON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1324

Assistée par Me Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON, toque : 1672



S.D.C. [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet COGESCO, SARL, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 309 385 193, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3] 

Représenté par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère 

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Mélissandre PHILÉAS



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



La SCCV Klematis a acquis, le 20 juillet 2018, auprès de l'indivision [V]-[J] une parcelle cadastrée section EG [Cadastre 1], située [Adresse 5], sur laquelle étaient édifiés onze box à usage de parking, afin d'y entreprendre après démolition des garages, la construction d'un immeuble de cinq étages conformément à un permis de construire délivré le 24 octobre 2017.



Cette parcelle EG [Cadastre 1] est issue de la division de la parcelle EG [Cadastre 2] en deux parcelles, suivant procès-verbal de délimitation du 26 mars 1991, soit la EG [Cadastre 3] sur laquelle est édifiée un immeuble en copropriété au [Adresse 3] correspondant à un corps de bâtiment sur rue élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de cinq étages, et la EG [Cadastre 1].

L'acte authentique du 16 avril 1991 portant vente de la parcelle EG [Cadastre 3] par Mme [V]-[J] comporte une clause « Création de servitude », par laquelle est aménagée une servitude de passage et de canalisations devant s'exercer sur la parcelle EG n°[Cadastre 3] au profit de la parcelle EG n° [Cadastre 1], enclavée par suite de la division du fonds.



La SCI de la Promenade est propriétaire, pour les avoir acquis le 25 juin 2019, au sein de la copropriété du [Adresse 3], des lots n°1 correspondant, au rez-de-chaussée sur la cour, à un entier bâtiment à usage de cuisine pour le restaurant formant dépendance du bâtiment sur rue et le droit à la jouissance exclusive de la portion de terrain non grevée de servitude de passage tel que ledit terrain est coloré en jaune sur le plan joint, n° 2 consistant en un local commercial au rez-de-chaussée sur la rue, ouvrant par une porte sur le lot n° 1, portant le numéro deux du plan, et n° 25 correspondant à une cave au sous-sol portant le n°25, qui est affectée au stockage de denrées alimentaires dans le cadre de l'activité de restauration exercée au rez-de-chaussée du même immeuble. 



Afin de raccorder l'immeuble construit sur la parcelle EG [Cadastre 1] aux réseaux publics de collecte des eaux usées domestiques sous la voie publique, en conformité avec les dispositions de l'article 1331-1 du code de la santé publique, i.e soit par un accès direct soit par l'intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, et plus précisément de raccorder l'immeuble à l'ovoïde qui se situe au [Adresse 3], (l'ovoïde est une galerie empruntée par le personnel des services de l'assainissement de la Mairie, se trouvant devant l'immeuble du [Adresse 3], il s'agit d'un ouvrage appartenant à la Ville de [Localité 4], et dans lequel la connexion entre les canalisations privées et les canalisations publiques s'effectue, pour ensuite être déversées dans la canalisation publique de la rue), la SCCV soutient qu'elle doit faire passer les canalisations par l'immeuble du [Adresse 3], et plus précisément par les caves portant les numéros 32, 33 et 25, cette dernière cave propriété de la SCI de la Promenade occupant toute la longueur de l'immeuble.



Elle a obtenu l'accord du syndicat des copropriétaires et des propriétaires des caves 32 et 33, mais pas de la SCI de la Promenade.



Soutenant que la servitude de passage et de canalisations lui conférait le droit d'emprunter ce cheminement, la SCCV KLEMATIS a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SCI de la Promenade par assignation à jour fixe délivrée le 18 novembre 2019 devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir condamner sous astreinte la SCI de la Promenade à lui laisser l'accès ainsi qu'à toute entreprise mandatée par elle au lot n°25 a n de réaliser les travaux de raccordement aux réseaux publics de la parcelle EG [Cadastre 1], et le passage des réseaux spécifiés dans l'assignation, de juger que ces réseaux seront raccordés à l'ovoïde existant de l'immeuble du [Adresse 3] conformément aux plans de la mairie de [Localité 4] EU n°2018-132, de juger que l'assiette de cette servitude s'impose au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de condamner ce dernier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard en cas d'obstruction, de condamner la SCI de la Promenade à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI de la Promenade à lui payer la somme de 84 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.



Par jugement en date du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :



- débouté la SCCV Klematis de l'ensemble de ses demandes ;

- débouté la SCI de la Promenade de ses demandes reconventionnelles ;

- condamné la SCCV Klematis à payer à la SCI de la Promenade d'une part et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], d'autre part, la somme respectivement de 10 000 euros et 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la SCCV Klematis à payer les dépens de l'instance.



Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que si la société Klematis, qui invoque la nécessité de raccorder son immeuble à l'ovoïde de la copropriété auquel selon elle seule la cave de la SCI qui longe toute la largeur de l'immeuble donne accès en précisant que ce tracé est le plus court, elle ne justifie ni de l'insuffisance du passage pour assurer la desserte complète de son fonds ni de l'exclusivité du tracé qu'elle propose, la société Klematis ayant proposé à la mairie de [Localité 4] une demande de raccordement qui concerne la seule solution de passage par la cave privative de la SCI sans envisager ni étudier d'autre solution, se contentant ainsi de placer le propriétaire du fonds dominant devant le fait accompli en modifiant d'autorité l'assiette du passage.



La SCCV Klematis a interjeté appel par déclaration d'appel du 10 juillet 2020.



Par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 1er septembre 2022, une expertise judicaire a été ordonnée et confiée à M. [E] [G] lequel a déposé son rapport le 22 février 2024.



Il en ressort que :



- au jour de l'expertise, les canalisations d'eaux usées de l'immeuble de la société Klematis sont provisoirement raccordés sur le réseau unitaire existant de l'immeuble du [Adresse 3] dans la cave n°32 (dans laquelle l'expert n'a pas pu pénétrer) ;

- le collecteur du syndicat des copropriétaires passe par la cave n°25, propriété de la SCI, et se raccorde dans l'ovoïde de la ville de [Localité 4] toujours dans la cave 25, mais cette situation ne peut pas être pérenne puisque le règlement d'assainissement exige un réseau séparatif particulier, EU et EP jusqu'au branchement particulier, côté [Adresse 6], et précise que le branchement de deux propriétés distinctes sur le même branchement particulier est dérogatoire.

- le tracé présenté par la société Klematis, soit le tracé validé par la ville de [Localité 4] pièce n°11 est le plus logique et le plus simple depuis les 2 regards situés en limite de la propriété Klematis et le niveau du branchement particulier au NVP 30,71 représentant un linéaire de 18,50 ml depuis les regards, soit un dénivelé de 46 cm ;

- le tracé de la solution actuelle est beaucoup plus défavorable car représente un linéaire de 287 ml de canalisations avec une pente obligatoire de 2,5%, soit un dénivelé obligatoire de 70 cm. ;

- aucune autre solution technique alternative n'a été proposée ;

- par courrier du 28 octobre 2023, le conseiller de la mise en état avait invité les parties à produire à l'expert des propositions chiffrées d'autres tracés des canalisations que celui proposé par la société Klematis afin que l'expert puisse remplir entièrement sa mission ;

- par courriel du 19 février 2024, la SCI de la Promenade a communiqué un schéma établi par un architecte définissant une autre possibilité de passage par la parcelle EG [Cadastre 4], soit le [Adresse 7], mais sans plus de précision ni devis ;

- l'expert conclut que la solution la plus rationnelle proposée par Klematis nécessite une servitude passage dans la cave lot n°25 .

PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Aux termes de ses dernières conclusions du 30 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCCV Klematis demande de :



' DÉCLARER irrecevable la demande de sursis à statuer faite par la SCI de la Promenade, et subsidiairement, rejeter la demande de sursis à statuer comme étant infondée. 

' REJETER la demande d'expertise complémentaire faite par la SCI de la Promenade au visa des dispositions de l'article 1353 et suivants du code Civil 

' RÉFORMER le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il : 


déboute la SCCV Klematis de l'ensemble de ses demandes,

 condamne la SCCV Klematis à payer à la SCI DE LA PROMENADE d'une part, et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], d'autre part, la somme respectivement de 10.000 € et 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

 condamne la SCCV Klematis à payer les dépens de l'instance 


Et statuant à nouveau : 

' DÉBOUTER la SCI de la Promenade de toutes ses demandes, fins et prétentions 

' DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et prétentions 

' CONDAMNER la SCI de la Promenade, au visa des dispositions de l'article 684 du code civil, à laisser accéder la SCCV Klematis, et toute entreprise qui serait mandatée par cette dernière, au lot n°25 aux fins de réaliser les travaux de raccordement au réseau public de la parcelle EG [Cadastre 1] selon le tracé présenté par la SCCV KLEMATIS (pièce n°11 : canalisations le long des murs - passage par la cave 32 - passage par la cave 33 - passage par la cave 25 - raccordement à l'ovoïde : tracé en pointillé bleu), et entériné par M. [G], conformément au dossier EU 2018'132 de la Direction de la Propreté de l'Eau de la Mairie de [Localité 4] et le passage des réseaux suivants : 

- EU/EV de diamètre EXT et DIA 12,5 cm 

- EP de diamètre EXT et DIA 14 cm 

- Adduction d'eau de diamètre EXT et DIA 4 cm 

' ORDONNER que ces réseaux soient raccordés à l'ovoïde existant de l'immeuble sis [Adresse 3], conformément au plan de la Mairie de [Localité 4] EU N°2018 ' 132, 

' Et si par extraordinaire, la cour considérait que l'assiette de la servitude du passage piéton est la même assiette que celle de la servitude de passage des réseaux, AUTORISER la SCCV Klematis à élargir l'assiette de la servitude de passage des réseaux pour qu'ils puissent rejoindre l'ovoïde en suivant le tracé décrit au paragraphe précédent et validé par M. [G], 

' ASSORTIR cette condamnation d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard en cas d'opposition de la SCI de la Promenade à compter de la signification de l'arrêt ; 

' CONDAMNER la SCI de la Promenade au paiement de la somme de 110.500 € à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1240 du code civil

' CONDAMNER la SCI de la Promenade au paiement de la somme de 25.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,

' CONDAMNER la SCI de la Promenade au paiement des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire dont distraction sera faite au profit de Maître Ingold, avocat aux offres de droit, et dont le recouvrement sera assuré conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions du 8 avril 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI de la Promenade demande de :



ORDONNER le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport définitif de M. [X] (RG : 20/56340) ; 

À TITRE PRINCIPAL : 

CONFIRMER le jugement du 28 mai 2020 en ce qu'il a débouté la SCCV Klematis de l'ensemble de ses demandes ; 

DÉBOUTER la SCCV Klematis de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées en appel ; 

DIRE ET JUGER que la parcelle EG [Cadastre 1] bénéficie d'une servitude légale conventionnellement aménagée par l'acte du 16 avril 1991 dont l'assiette est définitivement fixée et ne saurait être modifiée ; 

DIRE ET JUGER que les articles 682 et 683 du code civil sont inapplicables, la parcelle EG [Cadastre 1] disposant d'une servitude conventionnelle de passage et de canalisations souterraines ; 

DIRE ET JUGER que les canalisations doivent être « souterraines » au sens du titre constitutif et rester dans l'assiette de la servitude conventionnelle ; 

DIRE ET JUGER que le lot privatif n°25 n'est grevé d'aucune servitude au profit de la parcelle EG [Cadastre 1] et que le passage de canalisations à travers ce lot constituerait une atteinte au droit de propriété de la SCI de la Promenade; 

ÉCARTER les conclusions juridiques de l'expert [G] relatives à la « nécessité d'une servitude de passage », en application de l'article 238, alinéa 2 du code de procédure civile ;

À TITRE SUBSIDIAIRE : 

ORDONNER avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire complémentaire, confiée à tel expert qu'il plaira à la cour de désigner, avec mission de :

' Rechercher si un tracé de canalisations respectant l'assiette conventionnelle de la servitude et/ou un raccordement propre de Klematis au réseau public est techniquement réalisable ; 

' Vérifier si la dérogation au règlement d'assainissement de [Localité 4] permettant le raccordement provisoire actuel peut être pérennisée ; 

' Étudier la faisabilité technique de l'enfouissement des canalisations sous les caves, dans le tréfonds, conformément au titre constitutif de la servitude ; 

' Décrire et chiffrer l'ensemble des préjudices de la SCI DE LA PROMENADE en cas de passage des canalisations par la cave n°25 ; 

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : 

DÉBOUTER la SCCV Klematis de ses demandes :


de dommages et intérêts de 110.500 € ;

 d'astreinte de 1 000 € par jour ;

 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 


INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SCI de la Promenade de ses demandes reconventionnelles et, statuant à nouveau : 

CONDAMNER la SCCV Klematis au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; 

CONDAMNER la SCCV Klematis au paiement de la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER la SCCV KLEMATIS aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ; 

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la cour autorisait le passage des canalisations par la cave n°25 : 

CONDAMNER la SCCV Klematis au paiement d'une indemnité provisionnelle de 250.000 € au profit de la SCI de la Promenade sur le fondement des articles 682 et 545 du code civil ; 

DÉSIGNER tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de décrire et chiffrer l'intégralité des préjudices de la SCI de la promenade (dépréciation du lot n°25, cessation de l'activité de restaurant, trouble de jouissance permanent, préjudice moral) ;



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a été déclaré irrecevable à conclure par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 février 2021.

L'ordonnance de clôture est intervenue le jour de l'audience de plaidoiries, le 9 avril 2026.



MOTIFS DE L'ARRÊT

- Sur la demande de sursis à statuer 

La SCI de la Promenade demande qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ordonnée par ordonnance de référé du 26 février 2021 portant sur la conformité de la construction édifiée par la SCCV Klematis au permis de construire et au PLU de [Localité 4], et particulièrement l'article UG 7.1 qui impose un prospect minimal de 6 mètres au droit de la limite séparative lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis de cette limite comprise ou non dans la bande E comporte une ou plusieurs baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, en ce que le tracé des canalisations serait fondamentalement modifié si le bâtiment devait être reculé de 6 mètres par rapport à la limite séparative, rendant le présent litige sans objet.



En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV au visa des dispositions des articles 909 et 74 du code de procédure civile, elle rétorque que le sursis à statuer étant une mesure d'administration judiciaire, il ne constitue pas un chef de jugement susceptible d'appel incident, qu'au surplus, la demande actuelle repose sur des éléments postérieurs au jugement du 28 mai 2020, la désignation de l'expert étant intervenue par ordonnance du 26 février 2021, et qu'enfin, le pouvoir du juge de surseoir d'office au titre d'une bonne administration de la justice est un pouvoir discrétionnaire qui échappe par nature au régime de l'article 74. 



La SCCV soutient que cette demande est irrecevable pour n'avoir pas été présentée avant toute défense au fond, et en toute hypothèse infondée, dès lors que l'immeuble de la SCCV KLEMATIS a obtenu la conformité, qu'il n'existe actuellement aucune autre procédure en cours devant le tribunal, celle visée par la SIC étant l'instance en référé qui a pris fin par la désignation de l'expert, et qu'il n'existe aucun lien entre la conformité de l'immeuble aux règles d'urbanisme et l'existence d'une servitude à son profit, comme l'a d'ailleurs jugé le tribunal sans qu'un appel incident ait été formé par la SCI de la Promenade sur ce point.



Réponse de la cour 

- Sur la recevabilité 

Il est constant que le sursis à statuer figure dans le code de procédure civile au titre des incidents d'instance au chapitre III, cependant que les exceptions de procédure sont visées au chapitre II éponyme.



De plus, il importe de souligner que le juge peut, en toute hypothèse, surseoir à statuer d'office dans le cadre d'une instance dont il est saisi, notamment au titre d'une bonne administration de la justice, de sorte qu'il s'agit d'un pouvoir discrétionnaire qui ne peut être assimilé à une exception de procédure au sens de l'article 74 du code de procédure civile.



Enfin, soumettre la demande de sursis à statuer au régime des exceptions de procédure interdirait de présenter une telle demande même dans les hypothèses où cette demande serait justifiée par l'évolution du litige en lien avec un autre litige pourtant susceptible d'influer le règlement du premier.



Par conséquent, la fin de non-recevoir opposée à la demande de sursis à statuer sera rejetée.



- Sur le fond 

La demande de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judicaire désignée par ordonnance de référé en vue de s's'assurer de la conformité de la construction édifiée par la SCCV Klematis aux règles découlant du PLU n'apparaît pas fondée, l'appréciation du bien-fondé de la demande tendant à faire passer les canalisations de cette construction par la cave appartenant à la SCI de la Promenade par application de la servitude légale conventionnellement aménagée profitant à son fonds étant une question purement juridique relevant de la compétence de la cour et sur laquelle les résultats d'une expertise technique ne peut avoir aucune influence.



La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.



- Sur la demande principale de la SCCV Klematis

Pour rejeter la demande de la SCCV Klematis, le tribunal a retenu que l'état d'enclave de la parcelle EG [Cadastre 1], propriété de cette dernière, était la cause déterminante de la stipulation conventionnelle de servitude de passage et de canalisations contenue dans l'acte de vente du 16 avril 1991 opérant division du fonds originaire, et que l'enclave découlant de la division du fonds primitif constituant le titre légal de la servitude de passage, la convention afférente au titre, n'ayant eu d'autre fin que la fixation de l'assiette et l'aménagement du passage, n'a pas eu pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et de lui conférer un caractère conventionnel. Dès lors, il a estimé que la société Klematis ne pourrait invoquer les dispositions de l'article 682 du code civil qu'à la condition de justifier qu'aucun passage suffisant ne pourrait être établi sur le fonds divisé, et que si elle démontrait les contraintes techniques liées au raccordement gravitaire des canalisations des eaux usées à l'ovoïde, elle ne justifiait ni de l'insuffisance du passage pour assurer la desserte complète de son fonds ni de l'exclusivité du tracé qu'elle propose, ayant en réalité présenté à la mairie de [Localité 4] une demande de raccordement qui concerne la seule solution de passage par la cave privative de la SCI de la Promenade sans envisager ni étudier aucune autre solution, se contentant ainsi de placer le propriétaire du fonds dominant devant le fait accompli en modifiant d'autorité partiellement l'assiette du passage.



Au soutien de l'infirmation du jugement, la SCCV Klematis qui fonde sa demande sur le seul article 684 du code civil et non 682, soutient en premier lieu que l'assiette définie dans l'acte de 1991 ne concerne que le passage piéton mais non la servitude de canalisations, aucune assiette n'ayant été expressément fixée pour celle-ci puisqu'à la date d'établissement de l'acte, il n'était construit aucun immeuble sur la parcelle EG [Cadastre 1] de sorte qu'il était impossible de connaître le chemin qu'emprunteraient les canalisations pour desservir l'éventuelle construction qui pourrait être édifiée sur le terrain enclavé. Elle ajoute que l'argument du tribunal est de plus inopportun, puisque la parcelle EG [Cadastre 1] doit dans tous les cas passer par la cave n°25 pour raccorder à l'ovoïde tel que cela a été demandé par le service d'assainissement de la Mairie de [Localité 4], ou même tout simplement pour déboucher sur la voie publique ([Adresse 6]), une simple visualisation de l'assiette de la servitude du passage piéton, avec l'emplacement de l'ovoïde, permettant de se convaincre que le tracé conventionnellement aménagé pour le passage piéton, ne permet pas de rejoindre l'ovoïde, confirmant de plus fort que l'aménagement conventionnel de la servitude de passage ne concerne pas la servitude de réseaux. 



Elle soutient en second lieu que contrairement à ce que sous-entend le tribunal, elle n'a pas choisi sont point de raccordement, mais a dû se conformer aux contraintes des services de l'assainissement de la Mairie de [Localité 4] qui lui a demandé de se raccorder au BP (76) qui existe, et qui dessert la parcelle EG [Cadastre 3].



En troisième lieu, elle reproche au tribunal d'avoir considéré que les canalisations pourraient emprunter un autre tracé, alors que cela est absolument impossible, dès lors qu'il est admis qu'il faut rejoindre d'une manière ou d'une autre l'ovoïde situé à peu près au centre de la cave n°25, pour ensuite pouvoir se raccorder au réseau public, que les réseaux ne peuvent pas cheminer sous la cave n°25, puisque les canalisations ne peuvent pas remonter, le tribunal admettant d'ailleurs qu'il est nécessaire d'avoir une pente gravitaire pour que l'eau s'écoule convenablement, excluant ainsi un passage en dessous de la cave n°25, et qu'ils ne peuvent pas plus cheminer au-dessus de la cave n°25, puisqu'encore une fois, une pente gravitaire doit être respectée. 



La SCI de la Promenade fait valoir que la SCCV Klematis ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 682 du code civil, dès lors que ce texte n'est applicable, en cas d'enclave résultant d'une division de fonds, que dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés. Elle ajoute que l'assiette de la servitude de canalisations ne peut pas être dissociée de celle du passage, l'argument de Klematis sur ce point étant contraire au titre, à la logique juridique, et surtout aux propres actes de cette dernière, celle-ci ayant expressément prévu dans la notice architecturale annexée au permis de construire le raccordement « en cheminant sous le porche par la servitude de passage », et ayant donc elle-même considéré, en 2017, que les canalisations devaient emprunter l'assiette de la servitude de passage ; que le formulaire d'autorisation qu'elle a transmis à Mme [C], sa venderesse, est un aveu extrajudiciaire, puisque si la servitude autorisait le passage par le lot 25, une telle démarche eût été entièrement superflue ; que de même, la demande subsidiaire d'élargissement de la servitude constitue un aveu judiciaire de ce que la société Klematis considère que le tracé projeté sort de l'assiette de la servitude ; qu'enfin, suivre le raisonnement de l'appelante selon lequel l'absence d'assiette définie pour les canalisations signifierait que le propriétaire du fonds dominant peut les faire passer n'importe où sur le fonds servant aboutirait à vider de sa substance le droit de propriété du fonds servant.



Réponse de la cour 



Aux termes des dispositions de l'article 684 du code civil, si l'état d'enclave d'un fonds, qui se définit comme l'absence d'issue ou l'insuffisance d'issue à la voie publique pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes, sauf dans le cas où dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 devenant alors applicable.



Il est constant que lorsque l'enclave découlant de la division du fonds primitif constitue le titre légal de la servitude de passage, la convention des parties n'ayant eu pour finalité que la fixation de l'assiette et des modalités du passage n'a pas pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et de lui conférer un caractère conventionnel.



En l'espèce, il est constant que suivant un procès-verbal de délimitation portant le numéro d'ordre 568 x auprès du service du cadastre dressé par M. [K] [W], géomètre-expert, approuvé le 26 mars 1991, la parcelle cadastrée EG n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 3] à [Localité 3], a été divisée en deux parcelles cadastrées respectivement EG n°[Cadastre 3], sur laquelle est édifiée l'immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 3] correspondant à un corps de bâtiment sur la rue élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de 5 étages, vendue par Mme [L] [S] veuve [V]-[J] à la société Tour Joutx-Aigues par acte authentique du 26 avril 1991, et EG n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] demeurée alors la propriété de Mme [V]-[J], et vendue par les consorts [V]-[J]-[A] à la SCCV Klematis par acte du 20 juillet 2018.



L'acte du 16 avril 1991 ayant opéré la division comporte une clause dénommée « Création de servitude » ainsi libellée :

«  Suite à la division de la parcelle cadastrée section EG n°[Cadastre 2] en 2 parcelles, la parcelle restante appartenir à Madame [V] ' [J] (cadastrée section EG numéro [Cadastre 1]) se trouve enclavée. 



En conséquence, la société TOUR JOUTX AIGUES et Madame [V] ' [J] conviennent de constituer sur la parcelle de la société TOUR JOUTX AIGUES (cadastrée section EG n°[Cadastre 3]), qui sera le fonds servant, une servitude de passage réelle et perpétuelle au profit de la parcelle de Madame [V] ' [J] (cadastrée EG n°[Cadastre 1]) qui sera le fonds dominant. 



Le passage s'exercera sur une bande de terrain de 3,14 m de large sur 8,54 m de long (formant le porche de l'immeuble sur rue) puis sur une bande de terrain prolongeant la première, de même largeur sur 5 m de longueur située dans la cour dudit immeuble, tel que ces bandes de terrains figurent sous teinte jaune sur le plan ci-annexé après mention après avoir été visé par les parties. 



Madame [V] ' [J] aura le droit d'utiliser cette servitude pour un passage à pied, avec véhicules, avec véhicules à moteur, de jour et de nuit. 

Cette servitude de passage ainsi établie s'exercera au gré de Madame [V] ' [J], par elle-même ou les membres de sa famille, son personnel, ses amis, visiteurs et locataires. 



Elle s'exercera dans l'avenir, dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds enclavé, pour se rendre à celui-ci et en revenir. 

Madame [V] ' [J] ainsi que tous ses ayants droits auront la possibilité de faire passer toutes canalisations souterraines (pour l'adduction de l'eau, de gaz, de l'électricité l'évacuation des eaux ménagères), et généralement toutes canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de toute construction qui pourrait être édifiée sur le terrain enclavé.



L'acquéreur pourra fermer le portail existant ou tout autre système de fermeture à condition que Madame [V] ' [J], les membres de sa famille, son personnel, ses amis, visiteurs, locataires, ses ayants droits et acquéreurs puissent exercer pleinement la servitude à son profit soit par accès au code ou tout autre moyen d'ouverture. »

Cette clause est reprise dans l'acte en date du 27 février 1992 portant état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3], ainsi que dans les titres de propriété respectifs des parties, sous forme de note sur les servitudes annexée au titre de la SCI de la Promenade (annexe 9), ce qu'elle ne contestent nullement, de sorte qu'elle leur est pleinement opposable.



Dès lors que le titre de la servitude de passage est l'état d'enclave de la parcelle EG [Cadastre 1] issue de la division du fonds originaire, les parties à l'acte de 1991 ont seulement entendu organiser les modalités d'exercice de la servitude légale de passage en cas d'enclave, en en fixant l'assiette, soit une bande de terrain de 3,14 m de large sur 8,54 m de long (formant le porche de l'immeuble sur rue) puis sur une bande de terrain prolongeant la première, de même largeur sur 5 m de longueur située dans la cour dudit immeuble, tel que ces bandes de terrains figurent sous teinte jaune sur le plan ci-annexé après mention après avoir été visé par les parties, et en en déterminant les modes de passage soit pour un passage à pied, avec véhicules, avec véhicules à moteur, de jour et de nuit, par les propriétaires successifs du fonds enclavé, pour se rendre à celui-ci et en revenir. 



Contrairement à ce que soutient la SCCV Klematis, la clause susmentionnée ne permet aucunement de considérer que la servitude de canalisations, qui apparaît comme l'accessoire de la servitude légale de passage dès lors que le passage auquel peut prétendre le propriétaire d'un terrain enclavé s'entend de tout ce qui est nécessaire à la desserte de son fonds pour une utilisation normale de celui-ci et ne se limite pas à la surface du sol, pourrait s'exercer selon une assiette distincte de celle définie pour le passage.





En effet, comme le souligne justement la SCI de la Promenade, l'acte prévoit au sein d'une unique clause intitulée « création de servitude » au singulier, et de paragraphes immédiatement consécutifs, la servitude de passage et la possibilité de faire passer des canalisations souterraines, sans fixer pour ces dernières une assiette distincte et particulière, de sorte que cette assiette ne peut être dans la commune intention des parties, et sauf à dénaturer le titre organisant les modalités de la servitude, qu'exactement la même que celle déterminée pour le passage, étant rappelé qu'il est communément admis qu'une servitude de tréfonds est l'accessoire de la servitude de passage et doit en avoir la même assiette.



Le titre fixant conventionnellement l'assiette de la servitude de passage, dont la servitude de canalisations n'est que l'accessoire, lequel est pleinement opposable aux ayants droit, tant du fonds servant que du fonds dominant, le propriétaire du fonds dominant ne peut exiger un passage, soit des personnes, soit des canalisations, sur une assiette distincte de celle déterminée conventionnellement, pas plus d'ailleurs que le propriétaire du fonds servant ne pourrait imposer une assiette différente.



Or, il est constant en l'espèce que le tracé revendiqué par la SCCV Klematis pour rejoindre l'ovoïde situé à l'avant de l'immeuble du [Adresse 3], au soutien de sa demande tendant à condamner la SCI à laisser l'accès à la cave n°25 pour y à faire cheminer les canalisations de son immeuble, n'emprunte qu'en partie cette assiette, et que son emprise ne porte pas sur la cave n°25, propriété de la SCI de la Promenade.



De plus, il ne peut être tiré aucune conséquence quant à l'assiette de la servitude de réseaux définie conventionnellement du fait qu'en annexe 8 du titre de propriété de la SCI de la Promenade, figure un plan de la cave n° 25 portant ma mention « accès aux égouts », ce plan ne servant qu'à distinguer la partie louée de la partie libre de toute occupation de la cave, objet de la vente en date du 25 juin 2019, et nullement à porter à la connaissance de la SCI l'existence d'une servitude de réseaux qui cheminerait par sa cave.



Par conséquent, il ne peut être fait droit à cette demande sur le fondement de l'article 684 du code civil.



Par ailleurs, la SCCV Klematis demande subsidiairement, dans l'hypothèse précisément retenue par la cour d'une identité entre l'assiette de la servitude de passage et celle de la servitude de canalisations, à être autorisée à élargir l'assiette de la servitude de passage des réseaux pour qu'ils puissent rejoindre l'ovoïde en suivant le tracé, objet de sa demande principale, en faisant valoir qu'il est constant que le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de son voisin un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.



Il convient toutefois d'observer que, ce faisant, et bien qu'elle n'ait assigné aucun fondement juridique à cette demande subsidiaire, elle fonde cette demande sur les dispositions des articles 682 et 683 du code civil, lesquels sont inapplicables dès lors que par l'effet de la servitude légale pour cause d'enclave due à la division du fonds, conventionnellement aménagée par l'acte du 26 avril 1991, le fonds de la SCCV n'est pas enclavée.





De surcroît, cette demande qui s'analyse en une demande de modification de l'assiette de la servitude légale conventionnellement aménagée, ne saurait prospérer, dès lors qu'il est contraire au principe de fixité de la servitude, et de surcroît au titre ayant aménagé cette servitude qui ne comporte aucune référence par les parties à la possibilité d'une modification de l'assiette de la servitude.



Par conséquent, par ces motifs substitués à ceux du jugement attaqué, ce dernier sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCCV Klematis de condamner, sous astreinte, la SCI de la Promenade, au visa des dispositions de l'article 684 du code civil, à laisser accéder la SCCV Klematis, et toute entreprise qui serait mandatée par cette dernière, au lot n°25 aux fins de réaliser les travaux de raccordement au réseau public de la parcelle EG [Cadastre 1] selon le tracé présenté par la SCCV KLEMATIS (pièce n°11 : canalisations le long des murs - passage par la cave 32 - passage par la cave 33 - passage par la cave 25 - raccordement à l'ovoïde : tracé en pointillé bleu), et entériné par M. [G], conformément au dossier EU 2018'132 de la Direction de la Propreté de l'Eau de la Mairie de [Localité 4] et le passage des réseaux suivants : - EU/EV de diamètre EXT et DIA 12,5 cm - EP de diamètre EXT et DIA 14 cm - Adduction d'eau de diamètre EXT et DIA 4 cm, et d'ordonner que ces réseaux soient raccordés à l'ovoïde existant de l'immeuble sis [Adresse 3], conformément au plan de la Mairie de [Localité 4] EU N°2018 ' [Cadastre 5].

Y ajoutant, la demande de la SCCV Klematis de l'autoriser à élargir l'assiette de la servitude de passage des réseaux pour qu'ils puissent rejoindre l'ovoïde en suivant le tracé décrit au paragraphe précédent et validé par M. [G], sera également rejetée.



- Sur les demandes de dommages et intérêts 

* De la SCCV Klematis

La SCCV soutient que l'opposition infondée et abusive à la mise en 'uvre de la servitude au profit de son fonds, pourtant mentionnée dans les actes de vente et dans le règlement de copropriété, constitue une faute de la part de la SCI de la Promenade qui engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil, dès lors qu'elle a engendré un important préjudice tel que détaillé par son maître d''uvre, évalué à 110.500 €.

La SCI de la Promenade s'oppose à cette demande, estimant son opposition justifiée et dénuée de tout caractère fautif.

Réponse de la cour 



Par application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il appartient à celui qui recherche la responsabilité civile délictuelle de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux.



En l'espèce, dès lors que, par la présente décision, il est jugé que la SCI de la Promenade est fondée à s'opposer au passage des canalisations tel que sollicité par la SCCV Klematis, comme ne respectant pas l'assiette conventionnellement définie de la servitude légale de passage dont la parcelle EG [Cadastre 1] bénéficie sur la parcelle EG [Cadastre 3], son opposition ne saurait constituer une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de dommages et intérêts.





* De la SCI de la Promenade

La SCI de la Promenade argue au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice que la société Klematis a fondé l'intégralité de sa procédure sur l'affirmation selon laquelle la Mairie de [Localité 4] lui « impose » le raccordement à l'ovoïde, laquelle est contredite par sa propre pièce, qu'elle n'a étudié aucune solution alternative de raccordement, que l'expert conclut lui-même qu'un droit nouveau est nécessaire, qu'elle a fait preuve de déloyauté procédurale à chaque stade : référé à jour fixe (rejeté), assignation au fond à jour fixe, appel maintenu depuis six ans, et conclusions tardives communiquées neuf jours avant la clôture, et enfin, du ton comminatoire de son gérant menaçant, dès avant même l'acquisition du lot par la concluante, de saisir le juge.

La SCCV Klematis conclut au rejet en faisant valoir que l'exercice du droit d'agir en justice ne constitue pas une faute, et ce d'autant plus qu'il sera fait droit à ses prétentions, et qu'il n'est pas davantage justifié du préjudice allégué par la SCI.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Il est constant que l'exercice du droit d'action, comme l'exercice d'une voie de recours, est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu'à la condition de faire la preuve d'un exercice fautif au sens des dispositions de l'article 1240 du code civil et d'un dommage imputable à cette faute.

Si toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité des plaideurs, l'abus du droit d'ester en justice ne nécessitant pas, pour être caractérisé, d'avoir été commis dans l'intention de nuire, il appartient à celui qui sollicite réparation d'un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières ayant fait dégénérer ce droit en abus.

Une telle faute peut donc être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l'erreur grossière voire la légèreté blâmable.

En particulier, l'échec dans l'exercice d'une voie de droit ne peut, à lui seul, suffire à établir que l'action engagée était abusive ou téméraire.

En l'espèce, il n'est pas démontré les circonstances particulières ayant fait dégénérer le droit d'agir en justice en abus, la SCCV ayant pu se méprendre sur l'étendue de ces droits tirés de l'acte du 26 avril 1991.

Le jugement qui a rejeté cette demande est donc confirmé.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCCV Klematis, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI de la Promenade la somme supplémentaire de 12.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer de la SCI de la Promenade ;



CONFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 mai 2020 ;



Y ajoutant,



DÉBOUTE la SCCV Klematis de sa demande de modification de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée par l'acte du 16 avril 1991 ;



CONDAMNE la SCCV Klematis aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la SCCV Klematis à payer à la SCI de la Promenade la somme de 12.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,