Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 7 juillet 2026, n° 24/09700

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions exécutoires

délivrées le:


■

8ème chambre 1ère section


N° RG 24/09700 
 N° Portalis 352J-W-B7I-C5OSP

N° MINUTE : 




Assignation du :
26 Juillet 2024









JUGEMENT 
rendu le 07 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. AAKEO 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Pierre DE COMBLES DE NAYVES de la SELARL NAYVES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C2499



DÉFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], 
représenté par son syndic, la S.A.S. [O] [D], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Marie-laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1429
Décision du 07 Juillet 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 24/09700 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OSP


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique devant , Caroline BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

 _________

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AAKEO est propriétaire des lots 5, 17, 20 et 21 dans l’immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Elle envisage des travaux de transformation de ses lots 20 et 21 pour en faire des logements d’habitation, travaux qui ont été soumis au vote de l’assemblée générale du 30 mai 2024, et plus précisément au vote de la résolution 18, qui a été rejetée.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, la SCI AAKO a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement afin d'obtenir en substance l’autorisation de réaliser les travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, et au visa de la loi du 10 juillet 1965, la SCI AAKEO demande au tribunal de :

« - AUTORISER la SCI AAKEO à procéder aux travaux sollicités et tels que présenté à la résolution n°18 de l’Assemble Générale du 30 mai 2024 de l’immeuble du [Adresse 5], concernant le réaménagement des lots n°20 et n°21 et consistant principalement à un rehaussement de la toiture et ce au frais exclusif de la SCI AAKEO ; 
 
- DIRE ET JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ; 
 
- DIRE ET JUGER que le Syndicat de copropriété a commis un abus de majorité lors du vote de résolution n°18 de l’Assemble Générale du 30 mai 2024 de l’immeuble du [Adresse 6] ; 
 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions; 
 
A titre subsidiaire : 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 15 000,00 à titre de dommages et intérêts pour abus de majorité ; 
 
En tout état de cause , 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 6000,00 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, 
- DIRE que la demanderesse sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les condamnations, dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965 ».


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2026 par voie électronique, et au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1383-2 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« - DÉBOUTER la SCI AAKEO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

CONDAMNER la SCI AAKEO à verser une somme de 5.000 Euros au Syndicat des Copropriétaires à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNER la SCI AAKEO à verser une somme de 6.000 Euros au Syndicat des Copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

DÉBOUTER la SCI AAKEO de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune, exposée par le Syndicat des Copropriétaires, des frais de procédure relatifs à la présente instance; 
DIRE que les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir, résultant de l’application de l’article A444-32 du Code de Commerce, seront mis à la charge intégrale de la SCI AAKEO; 

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

CONDAMNER SCI AAKEO aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Marie Laure FOUCHÉ conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».
Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 19 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 15 avril 2026. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les demandes de « juger » et de « dire et juger »
Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

2 – Sur l’autorisation judiciaire de travaux

En l’espèce, la SCI AAKEO demande l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux d’aménagement des combles situés au 4e étage dont elle est propriétaire et qui correspondent à l’ensemble de ce dernier étage. Elle explique que ce projet n’a pas d’impact majeur sur l’immeuble ; qu’il s’agit d’un rehaussement du toit qui permettra par ailleurs de procéder à la réfection et l’isolation du toit alors que la même assemblée générale du 30 mai 2024 avait relevé la dégradation des souches de cheminées de sorte que ces travaux bénéficieront à l’ensemble des copropriétaires ; que ces travaux relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; que le refus de l’assemblée générale constitue un abus de majorité ; qu’en réponse aux conclusions du syndicat des copropriétaires, il ne saurait être considéré que les travaux projetés relèvent de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 et donc de la majorité prévue par l’article 26 de la même loi dans la mesure où s’il existe bien une surélévation de l’immeuble, aucune création de nouveaux locaux privatifs n’en résultera, puisqu’elle est elle-même déjà propriétaire des combles ; qu’il ne peut lui être reproché la présentation d’un projet incomplet, ayant fourni des plans côtés, une étude de faisabilité par le cabinet DSB INGENIERIE ; qu’elle a toujours indiqué prendre à sa charge l’ensemble des frais et n’a jamais souhaité remettre en cause l’appartenance des murs surélevés ou encore des toitures ; qu’aucune jurisprudence n’impose la production d’une étude acoustique, d’un projet du nouveau règlement de copropriété avec les nouveaux tantièmes ou encore une étude architecte des bâtiments de France ; et que le refus de l’assemblée générale n’a pas été motivée et son vote ne peut pas être motivé a posteriori 

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant que les travaux concernés ne relèvent pas de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant d’une surélévation de l’immeuble ; que ce droit de surélever constitue l’accessoire d’une partie commune dont la SCI AAKEO ne peut disposer ; que les travaux visés par la SCI AAKEO relèvent de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, peu important la question de la création de surfaces de plancher, et ne peuvent donc être autorisés dans le cadre de l’application de l’article 30 de la même loi ; qu’à titre subsidiaire, il apparait que la SCI AAKEO ne fournit pas toutes les informations nécessaires s’agissant des travaux projetés, faute de projet d’un géomètre expert sur le modificatif du règlement de copropriété, alors que les combles actuels sont inhabitables et que leur surélévation conduira à une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété ; que le projet ne contient pas d’indication quant à la réalisation effective des travaux, ni de dossier technique sur la structure, ni d’informations sur les raccordements, ni d’étude acoustique notamment pour les copropriétaires du 3e étage qui seront situés sous un nouveau logement et non plus un comble inhabité, ni d’informations sur les nuisances pour la copropriété, ni de vérification auprès de l’architecte des bâtiments de France, ni d’information sur la nature des murs surélevés ; et que l’étude d’ingénierie n’a pas été communiquée aux copropriétaires avant l’assemblée générale et est datée du 2 octobre 2017, période correspondant au premier projet similaire déjà présenté en assemblée générale par la SCI AAKEO et qui avait été rejeté.
Aux termes de l’article 3 de la loi précitée, est réputé accessoire aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes. 
L’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant notamment : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d  ».
Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment :
« b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; […]
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté; ».
Conformément aux dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, l’article 25b concernant les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. »
En application de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, aucune autorisation n’est nécessaire lorsque le copropriétaire a un droit de propriété entier sur la totalité du bâtiment et en particulier sur celui qu’il se propose de rehausser. La réglementation des articles 26 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 n’est applicable que si la surélévation constitue la mise en œuvre d’un droit accessoire aux parties communes qui doit alors être cédé au copropriétaire qui veut surélever.
Il résulte du règlement de copropriété et de l’acte de vente du 20 février 2025 par lequel la SCI AAKEO a acquis notamment les lots 20 et 21 que ces lots sont chacun composés d’un grenier au 4e étage. Le règlement de copropriété ne prévoit par ailleurs aucune mention particulière s’agissant du droit de surélever, de sorte que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever l’immeuble objet du litige consiste en un droit accessoire aux parties communes. Il apparaît enfin que le règlement de copropriété prévoit expressément en son article 5 que parmi les parties communes figure la toiture.
A la lecture des documents produits par la SCI AAKEO et notamment de la fiche travaux et des plans annexés à la convocation de l’assemblée générale du 30 mai 2024 ainsi que de l’étude de la société DSB INGENIERIE, que le projet d’aménagement de combles présenté par la SCI AAKEO consiste en la transformation des lots 20 et 21, qui sont actuellement des greniers inhabitables, en des logements d’habitation. Il ressort de ces mêmes pièces et des écritures respectives des parties que les travaux visés, dont il n’est pas contesté qu’ils touchent à des parties communes et affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, impliquent également un exhaussement de la panne faîtière centrale ou de la ligne de faîtage du toit, point non contesté par les parties, ce qui correspond, selon la jurisprudence constante à ce sujet, à une surélévation du bâtiment. Le projet d’aménagement des combles de la SCI AAKEO implique donc un acte de disposition relatif au droit de surélévation de la toiture, dont il est établi qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble, cet acte de disposition n’étant pas inclus parmi les actes de disposition visés à l’article 25 d de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, la SCI AAKEO échoue à démontrer que les travaux qu’elle projette correspondent à des travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, comme elle le prétend, ces derniers relevant plutôt des dispositions de l’article 26 de la même loi. En conséquence, ces travaux ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire prévue par l’article 30 de ladite loi, cette autorisation judiciaire ne pouvant être accordée qu’aux actes prévus par l’article 25b de la date loi, ce que ne sont pas les travaux de l’espèce.

La demande formée par la SCI AAKEO aux fins d’être autorisée judiciairement à procéder à des travaux ne rentrant pas dans les prévisions des articles 30 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, sera donc rejetée.

2-Sur l’abus de majorité

La SCI AAKEO considère que le vote de la résolution 18 est un abus de majorité soulignant avoir transmis l’ensemble des documents nécessaires de sorte que le projet est abouti, précis et transparent ; que ces travaux projetés sont une opportunité pour la copropriété compte tenu de l’état actuel de la couverture et des conduits des parties communes , et qu’elle les prendra à sa charge ; qu’aucune motivation initiale n’est fournie quant au refus des copropriétaires et qu’aucune explication ne peut être fournie postérieurement ; que l’abus de majorité ainsi constitué doit être indemnisé.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant qu’aucune preuve d’un abus de majorité n’est rapportée ; et que postérieurement à l’assemblée générale, il peut fournir toutes explications quant aux motifs du vote des copropriétaires.
Toute décision votée conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 peut être annulée en cas d’abus de majorité. 
L’abus de majorité est caractérisé dès lors que la majorité des copropriétaires utilise ses droits dans l’intention de nuire ou dans un but contraire à l’intérêt commun des copropriétaires ou pour rompre l’égalité entre les copropriétaires.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui invoque un abus de majorité d’en apporter la preuve.
Il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale.
L’article 11 I 3° du décret 17 mars 1967 prévoit que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :
I. – Pour la validité de la décision :
[…]
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ».
Cette disposition réglementaire n’impose pas au syndic de joindre à la convocation l’intégralité des descriptifs et devis de travaux mais de donner aux copropriétaires les informations essentielles afin de leur permettre un vote éclairé, au sein d’un document mentionnant notamment le nom de l’entreprise proposée, le montant du devis et la nature exacte des travaux à effectuer.
En l’espèce, il est établi que préalablement au vote de la résolution 18 par les copropriétaires le 30 mai 2024, avaient été communiqués des plans côtés de l’existant et du projet, sans aucune autre pièce explicative sur la nature exacte des travaux envisagés, leur durée et leur incidence sur les parties communes et la structure de l’immeuble, s’agissant pourtant d’un projet conséquent impliquant notamment une surélévation du bâtiment.
Dès lors, il ne saurait être reproché aux copropriétaires d’avoir rejeté la résolution 18 faute d’informations suffisantes leur permettant de voter en pleine de connaissance de cause, la transmission ultérieure de documents tels que l’étude structure ne pouvant permettre de considérer que la SCI AAKEO a répondu de manière suffisante à cette exigence d’informations puisque ces éléments doivent être adressés aux copropriétaires avant leur vote. 
Si les explications fournies par le syndicat des copropriétaires s’agissant du vote des copropriétaires, ne sont pas consignées dans le procès-verbal de l’assemblée générale querellée, mais sont communiquées ultérieurement dans le cadre de la présente procédure, elles n’en demeurent pas pour le moins valables et de nature à considérer qu’aucun élément n’établit que les copropriétaires ont voté dans un but contraire à l’intérêt commun des copropriétaires.
Aussi, la SCI AAKEO échoue à caractériser l’existence d’un abus de majorité de sorte que sa demande indemnitaire à ce titre sera rejetée.

3-Sur la demande pour procédure abusive
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en faisant valoir la déloyauté des dirigeants de la SCI AAKEO qui, alors qu’ils sont respectivement avocat et architecte, tentent de contourner le pouvoir décisionnel de l’assemblée générale, ce à quoi s’oppose le demandeur.
L'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Faute pour le syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de ce que l'action du demandeur aurait dégénéré en abus du droit et l'existence d'un préjudice en lien avec la faute invoquée, la demande indmanataire du syndicat des copropriétaires sera rejetée.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI AAKEO , partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Marie Laure Fouché. S’agissant des frais éventuels engagés aux fins d’obtenir l’exécution de la présente procédure, il ne saurait à ce stade être statué sur des frais hypothétiques.

- Sur les frais non compris dans les dépens 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenue aux dépens, la SCI AAKEO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre ainsi que de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI AAKEO de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande à titre de procédure abusive ;

Condamne la SCI AAKEO au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Marie Laure Fouché;

Condamne la SCI AAKEO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 

Fabienne CLODINE-FLORENT Lucile VERMEILLE