Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 10 cab 10 J, 7 juillet 2026, n° 23/03150

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2015, la SCI THILAU et la société DMO ont conclu un bail précaire aux termes duquel la première a donné à bail à la seconde un local sis [Adresse 3] ([Adresse 4]) à compter du 1er mars 2015 jusqu’au 31 décembre 2016, avec stipulation d’une clause de tacite reconduction suivant laquelle « le présent bail est reconductible tacitement d’année en année sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties 3 mois à l’avance en lettre recommandée avec accusé de réception ».

La SCI THILAU a établi des factures portant sur des charges d’électricité, d’assurance et sur la taxe foncière.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 mars 2022, la SCI THILAU a mis en demeure la société DMO de lui régler la somme de 29 123,58 euros TTC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 avril 2022, la SCI THILAU a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société DMO de lui payer la somme de 44 534,92 euros TTC.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 mai 2022, la SCI THILAU a fait délivrer à la société DMO un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 27 699,50 euros, de 2669,95 euros au titre de la clause pénale, de 1366 au titre des intérêts et de 245,44 euros au titre des actes en cours de signification dont le commandement de payer, soit un montant total de 31 980,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2022, la SCI THILAU a assigné la société DMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et expulser la société DMO ;
- condamner la société DMO au paiement d’une provision de 27 699,50 euros au titre des loyers et charges impayés, de 2769,95 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes restant dues telle que prévue à l’article 10 du bail, et de 13 552,53 euros ;
- condamner la société DMO au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 13 mars 2023, le juge des référés a :
- dit n’y avoir lieu à référé ;
- renvoyé la SCI THILAU à mieux se pourvoir ;
- dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI THILAU aux seuls dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la SCI THILAU a assigné la société DMO devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;
vu le contrat de bail précaire signé entre les parties le 27 février 2015 ;
vu les pièces versées aux débats ;
→ à titre principal :
- constater l’application de la clause résolutoire figurant dans le bail et la résiliation dudit bail du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 5] [Localité 2], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;
- ordonner l’expulsion de la société DMO ainsi que tout occupant de son chef par tout moyen, y compris au moyen de la force publique, du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ou par tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de :
27 699,50 euros au titre des charges échues impayées ;2769,95 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes restant dues telle que prévue à l’article 10 du bail ;13 552,53 euros au titre des pénalités de retard (1,5 % par mois de retard sur les sommes dues, frais et pénalités compris) ;→ subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, juger que, faute pour la société DMO de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les charges courantes, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SCI THILAU pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société DMO ainsi que celle de tout occupant de son chef de son local ;
→ en tout état de cause :
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société DMO aux dépens incluant le coût du commandement de payer les charges en date du 13 mai 2022 ;
- juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations pécuniaires prononcées et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code (ancien article 10 du tarif des huissiers) sera supporté par la société DMO.

Par mention au dossier dont les parties ont été informées par avis du 1er octobre 2014, le juge de la mise en état a décidé de renvoyer au fond l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par la société DMO dans ses conclusions d’incident notifiées par RPVA le 24 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, la SCI THILAU demande au tribunal de :
vu les articles L.145-1, L.145-5 et L.145-41 du code de commerce ;
vu les articles 1103, 1104, 1188, 1191, 1215, 1225, 1227, 1231-1, 1343-5, 1360, 1363, 1371, 1383, 1383-2, 2224, 2231, 2240, 2241, 2243 et 2244 du code civil ;
vu les articles 122 et suivants et 488 du code de procédure civile ;
vu l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
vu l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 24 mars 2020 ;
vu le contrat de bail précaire signé entre les parties le 27 février 2015 ;
vu les pièces versées aux débats ;
vu la jurisprudence et la doctrine citées ;
→ à titre liminaire :
- juger que la reconnaissance de dette par la société DMO en date du 21 octobre 2022 a interrompu la prescription ;
- juger que la délivrance du commandement de payer en date du 13 mai 2022 a interrompu la prescription ;
- juger que l’assignation en référé de la société DMO par la SCI THILAU a interrompu la prescription ;
- débouter la société DMO de sa fin de non-recevoir tirée de l’acquisition de la prescription quinquennale à l’égard des factures n°2017/06, 2017/13, 2018/01 et 2018/05 ;
- débouter la société DMO de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action en paiement de la SCI THILAU des factures n°2017/06, 2017/13, 2018/01 et 2018/05 ;
→ à titre principal :
- constater l’application de la clause résolutoire figurant dans le bail et la résiliation dudit bail du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;
- ordonner l’expulsion de la société DMO ainsi que tout occupant de son chef par tout moyen, y compris au moyen de la force publique, du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ou par tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de :
59 507,64 euros au titre des charges échues impayées au 31 décembre 2024 ;5950,76 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes restant dues telle que prévue à l’article 10 du bail à la date du 31 décembre 2014 ;37 682,52 euros au titre des pénalités de retard (1,5 % par mois de retard sur les sommes dues, frais et pénalités compris) à la date du 31 décembre 2024 ;→ à titre subsidiaire :
- résilier judiciairement le bail précaire de location à titre gratuit signé le 27 février 2015 entre la SCI THILAU et la société DMO portant sur un local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] du fait des fautes contractuelles de la société DMO ;
- ordonner l’expulsion de la société DMO ainsi que tout occupant de son chef par tout moyen, y compris au moyen de la force publique, du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ou par tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- juger que, faute pour la société DMO de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les charges courantes, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SCI THILAU pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société DMO ainsi que celle de tout occupant de son chef de son local ;
→ en tout état de cause :
- débouter la société DMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI THILAU ;
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société DMO aux dépens incluant le coût du commandement de payer les charges en date du 13 mai 2022 ;
- juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations pécuniaires prononcées et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code (ancien article 10 du tarif des huissiers) sera supporté par la société DMO.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, la société DMO demande au tribunal de :
vu l’ancien article 1156 du code civil ;
vu les articles 1104 et suivants du code civil ;
vu les articles 1188 et suivants du code civil ;
vu l’article 1231-5 du code civil ;
vu la jurisprudence et les pièces communiquées ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande d’expulsion de la société DMO du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande en paiement au titre des factures EDF, de taxes foncières et d’assurance ;
- à titre subsidiaire, limiter la condamnation aux charges et taxes justifiées précisément et individuellement ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande au titre de la clause pénale et des intérêts de retard ;
- à titre subsidiaire, modérer la clause pénale ;
- en tout état de cause, accorder des délais de paiement de 24 mois ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais relatifs au commandement de payer ;
- condamner la SCI THILAU à payer à la société DMO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de constat d’huissier.

Par ordonnance du 16 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 10 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur le fait que la date des dernières conclusions de la défenderesse soit postérieure à celle de l’ordonnance de clôture, il est à indiquer que, lors de la mise en état du 16 juin 2025, la demanderesse ayant sollicité la clôture et la fixation pour plaidoiries et la défenderesse ayant bénéficié d’un renvoi à cette date du 16 juin pour conclure sans néanmoins notifier des conclusions ou transmettre un message RPVA indiquant ce qu’elle souhaitait pour la suite de la procédure, le juge de la mise en état a donc demandé à cette dernière, par soit-transmis du même jour, si elle voulait conclure à nouveau en précisant qu’une réponse était attendue pour le 24 juin 2025 au plus tard et qu’en l’absence de réponse à cette date, la procédure serait clôturée.

Le 23 juin 2025 à 10h06, la société DMO a notifié de nouvelles conclusions avec des ajouts minimes par rapport aux précédentes en pages 29, 30, 31 et 32. Puis, dans un message RPVA de 10h14, elle a sollicité la clôture et la fixation à plaider.

Le même jour à 10h59, la demanderesse a envoyé un message RPVA dans lequel elle indiquait qu’elle faisait suite aux dernières conclusions de la société DMO, qu’elle n’entendait pas reconclure et que le dossier pouvait être clôturé et fixé à plaider. 

Une ordonnance de clôture a donc été rendue avec toutefois une erreur sur la date puisqu’elle est datée du 16 juin et non pas du 23 juin.

Ces éléments expliquent ainsi le fait que la date des dernières conclusions de la défenderesse soit postérieure à celle de l’ordonnance de clôture et qu’il n’y ait pas de difficultés sur la recevabilité des dernières conclusions de la société DMO.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société DMO

L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’article 2240 du même code dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

A cet égard, aux termes de l’article 1383-2, l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait.

Toutefois, en application de cet article 1383-2, si l’aveu dont il est excipé a été fait au cours d’une instance précédente, même si elle opposait les mêmes parties, il n’a pas le caractère d’un aveu judiciaire et n’en produit pas les effets.

Suivant l'article 2241, alinéa 1er, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, l'article 2242 du même code prévoyant que l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.

Il est toutefois à souligner qu'il résulte des dispositions de l'article 2241 précitées que, pour interrompre le délai de prescription, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription, étant signalé que c’est bien la demande formulée dans l’assignation ou les conclusions qui est interruptive de prescription, et non l’assignation ou les conclusions elles-mêmes, celles-ci n’étant pas en soi interruptive de prescription.

L’article 2243 dispose que l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

En application de cet article, la décision disant n’y avoir lieu à référé, qui vient trancher définitivement le sort du référé, rend donc non avenue l’interruption.

Selon l’article 2244, le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

En vertu de cet article, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui n’est pas un acte d’exécution forcée et qui n’engage pas une mesure d’exécution forcée, n’est pas interruptif de prescription.

En l’espèce, la société DMO soutient que la demande en paiement de la SCI THILAU est prescrite pour quatre factures :
- la facture n°2017/06 du 30 mars 2017 relative aux charges d’électricité d’un montant de 771,25 euros TTC ;
- la facture n°2017/13 du 22 septembre 2017 relative à la taxe foncière de 2017 d’un montant de 5476,79 euros TTC ;
- la facture n°2018/01 du 12 février 2018 relative aux charges d’électricité d’un montant de 189,35 euros TTC ;
- la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 relative à l’assurance d’un montant de 1133,64 euros TTC.

De son côté, la SCI THILAU avance que le délai de prescription a été interrompu par trois actes interruptifs.

Elle indique ainsi qu’il y a eu la reconnaissance de son droit par la société DMO par un aveu judiciaire dans ses conclusions devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon du 21 octobre 2022.

La SCI THILAU expose que le délai a aussi été interrompu par le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 en ce qu’il est un préalable nécessaire et non équivoque à l’engagement de procédures d’exécution forcée et porte une interpellation suffisante sur le débiteur et qu’il constitue partant un acte d’exécution forcée au sens de l’article 2240 du code civil.

La demanderesse signale enfin que l’assignation devant le juge des référés du 13 juillet 2022 a interrompu la prescription et que l’interruption n’est pas non avenue dès lors que l’ordonnance du 13 mars 2023, dans laquelle il est dit n’y avoir lieu à référé, ne rejette pas définitivement la demande puisqu’une ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal.

Sur ce,

Concernant le point de départ du délai de prescription de la demande en paiement pour chacune des quatre factures, il s’agit de la date d’établissement de chaque facture.

Ainsi, avec l’application de la règle suivant laquelle le jour pendant lequel se produit l’événement d’où court un délai de prescription ne compte pas dans ce délai, la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 31 mars 2017 pour la facture n°2017/06, du 23 septembre 2017 pour la facture n°2017/13, du 13 février 2018 pour la facture n°2018/01 et du 23 mars 2018 pour la facture n°2018/05.

Dès lors, il convient d’emblée de relever que la demande en paiement pour la facture n°2017/06 est indéniablement prescrite, le délai quinquennal ayant expiré le 30 mars 2022 et les actes interruptifs invoqués par la SCI THILAU étant tous postérieurs au 30 mars 2022, à savoir le 13 mai 2022 pour le commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 juillet 2022 pour l’assignation en référé et le 21 octobre 2022 pour l’aveu judiciaire dans les conclusions de référé.

Par suite, la demande en paiement pour la facture n°2017/06 du 30 mars 2017 relative aux charges d’électricité d’un montant de 771,25 euros TTC formée par la SCI THILAU peut déjà être déclarée irrecevable.

Pour la demande en paiement relative aux trois autres factures, au sujet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 qui serait interruptif de prescription, il est à souligner qu’un tel commandement, qui ne constitue pas un acte d’exécution forcée, ni n’engage une mesure d’exécution forcée, ne saurait interrompre la prescription.

À propos de la demande en paiement provisionnelle formée par la SCI THILAU à l’encontre de la société DMO dans l’assignation du 13 juillet 2022, cette demande étant celle qui interrompt la prescription et non l’assignation elle-même, étant donné que l’ordonnance du 13 mars 2023, non frappée d’un recours, a dit n’y avoir lieu à référé, l’interruption est non avenue.

Et il est inopérant de faire valoir l’absence d’autorité de la chose jugée au principal de l’ordonnance de référé car, ce qui caractérise le rejet définitif requis par l’article 2243 du code civil, c’est le fait que l’ordonnance tranche définitivement le sort du référé en disant n’y avoir lieu à celui-ci et donc en le rejetant.
Partant, et avant même de se pencher sur le troisième et dernier acte interruptif allégué, il peut être indiqué que la demande en paiement pour la facture n° 2017/13 du 22 septembre 2017 est prescrite, le délai de prescription quinquennal ayant expiré le 22 septembre 2022 faute d’actes interruptifs de celui-ci et le troisième acte interruptif invoqué, à savoir l’aveu judiciaire dans les conclusions de référé du 21 octobre 2022, étant postérieur au 22 septembre 2022.

La demande en paiement pour la facture n°2017/13 du 22 septembre 2017 relative à la taxe foncière de 2017 sera par voie de conséquence déclarée irrecevable.

Sur le dernier acte interruptif de prescription dont se prévaut la SCI THILAU, à savoir la reconnaissance du droit par la société DMO par aveu judiciaire de cette dernière dans ses conclusions de référé du 21 octobre 2022, il est écrit dans lesdites conclusions que « sur le principe, la société DMO entend préciser qu’elle ne s’oppose pas au paiement de charges locatives puisqu’elles sont prévues au bail ».

Cependant, la SCI THILAU ne cite pas la phrase entière, qui est : « sur le principe, la société DMO entend préciser qu’elle ne s’oppose pas au paiement de charges locatives puisqu’elles sont prévues au bail, même s’il y avait un accord de non-réclamation entre les Parties et qui a été respecté pendant plus de 7 ans ». Et, de manière plus générale, dans tout le reste des conclusions, la société DMO conteste, en avançant divers moyens, les différentes factures de charges objet de la demande en paiement provisionnelle de la SCI THILAU et devoir une quelconque somme au titre de ces factures. Et la société DMO demande à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé ou, à tout le moins, à ce que les demandes de la SCI THILAU, dont celle de paiement à titre provisionnel, soient rejetées.

Ainsi, il n’y a aucun aveu judiciaire constitutif de la reconnaissance par la société DMO du droit de la SCI THILAU au versement des charges et taxes.

Quand bien même il y aurait eu un tel aveu, il n’aurait valu que pour l’instance de référé, mais il n’aurait pas eu le caractère d’un aveu judiciaire et n’en aurait pas produit les effets dans le cadre de la présente instance au fond.

Dès lors, il n’y a pas interruption de la prescription à la date du 21 octobre 2022 par une reconnaissance par la société DMO du droit de la SCI THILAU au règlement des charges et taxes.

En conséquence, la demande en paiement pour la facture n°2018/01 du 12 février 2018 et la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 est prescrite, le délai de prescription de cinq ans n’ayant été interrompu par aucun acte interruptif et ayant donc expiré le 12 février 2023 pour la facture n°2018/01 et le 22 mars 2023 pour la facture n°2018/05.

Par suite, la demande en paiement pour la facture n°2018/01 du 12 février 2018 et la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 sera déclarée irrecevable.

Sur la résiliation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

L’article 1188 énonce que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes et que, lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En vertu de cet article, il revient au juge de rechercher l’intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. Les éléments du contexte de conclusion du contrat et pré-contractuels peuvent également être pris en compte.

Aux termes de l’article 1224, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1225, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Cette résolution est subordonnée à une mise en demeure demeurée infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Selon l’article 1227, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, il est mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 « Solde dû au 05.04.2022 selon décompte des sommes dues signifié avec le présent acte auquel est annexé les factures justificatives ».

Cependant, l’acte d’huissier ne comporte aucune indication du nombre de pages signifiées au titre des pièces jointes (décompte des sommes dues et factures justificatives) au commandement, ni une liste précise de ces factures justificatives.

Il n’est donc pas rapporté la preuve qu’un décompte détaillé des sommes dues avec notamment mention précise des différentes charges réclamées et de leur date d’échéance, qui ne saurait donc être le décompte particulièrement synthétique inscrit dans l’acte d’huissier lui-même, et les factures justificatives ont été signifiées en même temps que le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le moyen tiré de l’inscription en faux n’est pas opérant dès lors qu’il est seulement question de l’analyse de la force probante d’un acte qui demeure à l’appréciation du tribunal, y compris lorsqu’il s’agit d’un acte d’huissier de justice.

En outre, le commandement de payer est intitulé en gras et lettres majuscules « COMMANDEMENT DE PAYER LES LOYERS » et il est écrit dans le corps de l’acte qu’il est fait commandement de payer « les loyers et charges » alors que, pour ce qui concerne les loyers, il est stipulé dans le bail que « la location est à titre gratuit » (les charges font l’objet de stipulations spécifiques, ce qui sera vu dans les développements plus loin).

Dès lors, il est à retenir que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la société DMO était frappé d’une imprécision certaine l’ayant empêchée de prendre la pleine et exacte mesure de l’infraction au bail reprochée.

Par suite, le commandement ne peut être considéré comme valide et la bailleresse ne peut s’en prévaloir pour voir appliquer la clause résolutoire et constater la résiliation du bail par acquisition de cette clause.

La SCI THILAU sera donc déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail précaire par acquisition de la clause résolutoire.

Demeure la demande de résiliation judiciaire formée par la SCI THILAU.

A cet égard, il est notamment stipulé à l’article 10 « LOYER-CHARGES ET TAXES-TVA » du bail précaire que « le locataire remboursera les charges et les taxes sur justificatifs », qu’« en sus des charges, le preneur remboursera au bailleur, proportionnellement à la superficie des locaux loués, toutes les taxes locatives (ordures, assainissement, balayage, etc.) ainsi que l’impôt foncier du bailleur ».

Ainsi, il est prévu contractuellement par des clauses claires, précises et univoques acceptées librement et consciemment par chacune des parties qu’incombent au preneur en particulier les charges d’électricité, d’assurance et la taxe foncière.

Or, la société DMO soutient qu’il y a eu en réalité un accord avec la SCI THILAU pour ne pas non plus payer les charges quelles qu’elles soient, que le bail précaire a en effet été conclu dans un contexte de relations amicales entre les gérants des sociétés contractantes, qu’il a été convenu, dans ce contexte, d’une absence de refacturation des charges et taxes en raison de la faible surface libre donnée à bail, de l’absence d’espace privatif et du prêt gratuit de matériel par la société DMO au gérant de la SCI THILAU ou à ses sociétés, et que la commune intention des parties n’est donc pas celle inscrite dans l’acte mais celle de ne faire supporter à la société DMO aucune charge au vu de ce contexte, l’obligation contractuelle portant sur les charges et taxes prévue à l’article 10 du bail précaire n’étant en vérité qu’une clause stéréotypée. La société DMO signale que les comportements ultérieurs des parties témoignent de cette commune intention des parties car, pendant près de sept ans, aucune charge ou taxe ne lui a été réclamée ou adressée par la bailleresse et cette dernière a partant accepté sans protestation, ni réserve, l’absence de refacturation des charges d’électricité, d’assurance et de taxes foncières pendant toute cette période. La société DMO ajoute que les factures émises par la SCI THILAU sont antidatées. Enfin, elle s’appuie à titre d’exemple sur un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 3] du 15 décembre 2022.

Cependant, il convient d’abord d’indiquer l’anti-datage des factures invoqué ne constitue qu’une simple allégation non étayée.

Ensuite, la société DMO, pour tenter d’établir l’existence d’une commune intention des parties en totale contradiction avec des clauses du contrat claires, précises et non équivoques acceptées librement et en connaissance de cause, le caractère stéréotypé ou non de celles-ci étant donc parfaitement indifférent, se prévaut de l’existence d’un accord entre la bailleresse et elle sans produire aucune pièce susceptible de démontrer son existence.

La société DMO avance aussi que le contexte de conclusion du contrat est celui d’un contrat conclu par des sociétés dont les gérants sont amis. Quand bien même ce contexte amical n’est pas contesté par la SCI THILAU (page 23 de ses conclusions), ce fait est insuffisant pour caractériser une commune intention des parties contraire en tout point aux clauses claires, précises et univoques acceptées librement et consciemment mettant à la charge de la société DMO notamment l’électricité, l’assurance et la taxe foncière.

Le fait que la SCI THILAU n’ait réclamé aucune charge ou taxe ni envoyé de factures pendant 6 ans et près de 4 mois, la première réclamation et le premier envoi de factures démontrés étant l’email du 15 juin 2021, ensuite suivi du courriel du 14 septembre 2021 pour d’autres factures et de l’email du 11 mars 2022 comprenant les factures déjà adressées dans les deux précédents courriels et les autres factures non encore transmises, n’est pas constitutif d’un comportement ultérieur à la conclusion du bail révélateur de la commune intention des parties de ne pas faire peser les charges et taxes sur la preneuse. La bailleresse est en effet en droit, sans que cela ne constitue une acceptation sans protestation ni réserve d’une absence de refacturation des charges et taxes à la preneuse, de réclamer ces charges et taxes même quelques années après, le risque étant alors pour elle celui de la prescription, risque qui s’est en l’occurrence concrétisé pour quatre factures.

Il est à préciser que la société DMO ne saurait venir contester la réalité des emails précités en prétendant qu’elle n’a pas trouvé de son côté trace de ceux-ci, ce alors qu’ils sont fournis par la demanderesse ce qui montre qu’ils existent, qu’ils ont été envoyés et qu’ils ont été reçus.

Quant à l’arrêt de la cour d’appel d’[Localité 3] du 15 décembre 2022, la situation soumise à l’appréciation de la cour différait de celle analysée par la juridiction de céans. En effet, dans cet arrêt, il était question d’un ex-concubin qui avait, par un bail d’habitation, loué à son ex-concubine et mère de leur enfant un logement pour qu’elle puisse y habiter et n’avait réclamé aucun loyer pendant huit ans avant d’en demander le versement. Étaient aussi produites des attestations d’hébergement à titre gratuit pour différentes années, ainsi que des attestations écrites par l’ex-concubin sur une période de plusieurs années établissant qu’il avait consenti à la mère de leur enfant une occupation du logement à titre gratuit.
Il s’agissait donc d’une situation entre deux particuliers, et non deux professionnels, avec des relations interpersonnelles fortes avérées dépassant manifestement et nettement un simple lien amical, et d’un bail portant sur une location aux fins d’habitation et non sur une location aux fins d’usage professionnel des lieux.

En conséquence, au regard de ce qui précède, force est de constater que la société DMO échoue à démontrer la réalité d’une commune intention des parties consistant dans la non refacturation des charges d’électricité, d’assurance et des taxes foncières en contrariété avec les clauses du bail précitées, et que cette commune intention est bien plutôt celle qui résulte desdites clauses claires, précises et univoques acceptées librement et consciemment par chacune des parties.

Par suite, la société DMO ne peut valablement se prévaloir d’une exécution déloyale et de mauvaise foi par la SCI THILAU en soutenant que cette dernière a réclamé après plusieurs années charges d’électricité, d’assurance et taxes foncières en dépit d’un accord de non refacturation de ces charges et taxes.
Elle ne peut pas non plus avancer que, même dans le cas où l’existence de l’accord sur la non refacturation n’est pas retenue, il y a exécution déloyale et de mauvaise foi eu égard à cette réclamation tardive plusieurs années après de fortes sommes sur le fondement de factures non adressées, ce dès lors que la SCI THILAU est en droit de réclamer ces charges et taxes, quand bien même la réclamation est effectuée quelques années après, le risque auquel elle s’expose étant alors celui d’une prescription.

Par ailleurs, la société DMO estime qu’il y a exécution déloyale et de mauvaise foi dans la réclamation des charges et taxes réalisée en ce que la partie des lieux qui lui est louée ne peut être utilisée par elle conformément au bail car sont présents sur cette partie divers matériels, mobiliers et véhicules qui ne lui appartiennent pas.

À ce sujet, suivant le constat de commissaire de justice du 16 décembre 2022 réalisé à la demande de la SCI THILAU, l’espace du local occupé par la société DPH RACING est d’environ 200 m², les biens mobiliers situés sur cet espace appartiennent à cette société et ceux se trouvant dans le reste du local ne lui appartiennent pas.

La société DMO ne conteste pas ces constatations du commissaire de justice (pages 17 et 18 de ses conclusions).

En revanche, comme indiqué, elle conteste détenir la propriété des biens présents sur sa partie du local et elle en conclut qu’elle ne peut l’utiliser conformément au bail.

Elle s’appuie sur un constat de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022 auquel elle a fait procéder.

Or, d’une part, il ressort seulement de manière avérée de ce constat qu’un certain nombre de biens meubles sont présents sur la partie du local loué à la société DMO, mais pas qu’ils ne lui appartiendraient pas. Une simple déclaration au commissaire de justice ne constitue pas une preuve de cette absence de propriété.

D’autre part, suivant le bail du 27 février 2015, le local a été loué avec comme destination exclusive l’usage d’entrepôt. En d’autres termes, la destination, exclusive, du bail est précisément l’entreposage de biens mobiliers.

Dès lors, en l’absence de la communication d’éléments permettant de connaître l’état du local, et en particulier ce qu’il contenait, lors de l’entrée dans les lieux le 1er mars 2015, la société DMO ne saurait soutenir qu’elle ne serait pas propriétaire des biens meubles dont la présence a été constatée par le commissaire de justice sur la partie des lieux qui lui est louée alors même justement que ces biens se trouvent sur cette partie qui lui a été donné à bail et que la destination contractuelle prévue est l’usage exclusif d’entrepôt, avec donc le constat du 13 octobre 2022 qui va in fine plutôt dans le sens d’un entreposage par la société DMO de biens mobiliers lui appartenant conformément à la destination du bail.

Par conséquent, la société DMO ne saurait prétendre qu’il y a une exécution de mauvaise foi et déloyale du bail en arguant qu’elle n’a pas été mise en mesure d’user le local conformément audit bail en raison de la présence de divers matériels, mobiliers et véhicules qui ne lui appartiendraient pas.

Sur les charges et taxes réclamées elles-mêmes, la SCI THILAU produit les factures établies au nom de la société DMO au titre de l’électricité, de l’assurance et de la taxe foncière dont elle sollicite le paiement (pièces 9 à 17, pièce 65, 71, 73, 81, 82, 93, 95 et 108 demanderesse). Elle communique également les factures EDF et d’assurance ainsi que les avis d’impôt de taxe foncière sur lesquels elle fonde ses refacturations à la société DMO (pièces 35, 41 à 64, 66 à 70, 72, 74 à 80, 94, 96 à 103 et 108 demanderesse).

Et, comme déjà mis en exergue ci-avant, il résulte des clauses du bail précitées claires, précises et non équivoques relatives aux charges et taxes que les charges d’électricité et d’assurance ainsi que la taxe foncière incombent bien à la preneuse.

Par suite, les charges et taxes réclamées sont fondées en leur principe.

Sur le quantum, la refacturation doit s’opérer à proportion de la surface occupée par la société DMO.

À cet égard, dans le bail conclu entre la société DMO et la SCI THILAU, il est inscrit que la surface louée est de 898 m².

Toutefois, comme il a été vu ci-dessus, 200 m² sont occupés par la société DPH RACING.

Cela porte donc la surface réellement occupée par la société DMO à 698 m², étant souligné que cette société ne peut avancer qu’elle ne serait pas mise à sa disposition à cause de la présence de nombreux biens mobiliers dès lors qu’il a été mis en lumière ci-dessus que la preneuse échoue à démontrer qu’elle n’est pas propriétaire de ces biens et qu’elle ne peut faire valoir qu’elle n’a pas pu user du local loué conformément à la destination prévue dans le bail, à savoir l’usage exclusif d’entrepôt.

Le prorata doit se faire par rapport à la surface totale des lieux appartenant à la SCI THILAU situés [Adresse 3] puisque c’est seulement une partie de ceux-ci qui a été louée à la société DMO. Cette surface totale est de 2586 m². Cela ressort des factures d’assurance adressées à la SCI THILAU et n’est pas contesté la défenderesse.

Le prorata qui s’applique est donc de 698 m²/2586 m², soit 26,99 %, et il est bien applicable contrairement à ce qu’affirme la société DMO, y compris pour les factures EDF.

En effet, à propos de l’électricité, d’une part, étant donné qu’il a été relevé par le commissaire de justice dans son constat du 16 décembre 2022 que le bâtiment ne comporte qu’un seul tableau électrique général et que, suivant les factures EDF adressés à la SCI THILAU communiquées, il n’y a qu’un seul contrat avec une seule référence d’acheminement pour le bien immobilier sis [Adresse 3] ainsi qu’une importante puissance souscrite de 18 kVA, il est à considérer que c’est bien l’ensemble de la surface de 2586 m² qui est couverte par le contrat et que les factures EDF à la SCI THILAU portent sur cette surface de 2586 m².

D’autre part, dès lors qu’il n’y a qu’un seul contrat avec un seul point d’acheminement pour l’ensemble de l’immeuble appartenant à la SCI THILAU, il est impossible d’isoler la consommation réelle de la société DMO et partant de déterminer ce qu’elle doit par rapport à cette consommation réelle. La seule possibilité de répartition est ainsi au prorata de la surface occupée par la preneuse.

En conséquence, le prorata de 698 m²/2586 m² s’applique bien aussi aux factures EDF.

Au vu des factures de taxe foncière et d’assurance émises par la SCI THILAU, celle-ci a appliqué ce prorata.

Néanmoins, il y a des erreurs. Et la TVA doit être exclue des refacturations car la SCI THILAU n’établit pas qu’elle est soumise à la TVA. Également, pour le cas spécifique de l’assurance, il ressort des factures de primes d’assurance émises par son assureur à son endroit qu’aucune TVA n’est facturée par celui-ci au titre des primes à payer.

Il convient donc de reprendre le montant des refacturations pour la taxe foncière et l’assurance.

Concernant les charges d’électricité, la comparaison des factures EDF et des refacturations effectuées par la SCI THILAU montrent que seule une partie des frais d’électricité est refacturée à la société DMO mais que le prorata de 26,99 % n’est en revanche pas appliqué et que la partie refacturée est trop élevée.

En outre, la TVA est aussi à exclure de la refacturation effectuée par la SCI THILAU puisque, comme il vient d’être signalé, elle ne démontre pas qu’elle est soumise à la TVA. Néanmoins, la TVA facturée par EDF à la SCI THILAU sera incluse étant donné que cette TVA-ci est réglée par la bailleresse à EDF.

Les refacturations des charges d’électricité sont ainsi aussi à reprendre.

Par suite, les montants à retenir sont les suivants :
→ Pour les refacturations au titre de la taxe foncière :
- au titre de la facture n°2018/13 du 28 septembre 2018 relative à la taxe foncière de 2018 : 4570,22 euros HT ;
- au titre de la facture n°2019/11 du 20 septembre 2019 relative à la taxe foncière de 2019 : 4522,71 euros HT ;
- au titre de la facture n°2020/219 du 13 octobre 2020 relative à la taxe foncière de 2020 : 4946,46 euros HT ;
- au titre de la facture n°2021/17 du 22 septembre 2021 relative à la taxe foncière de 2021 : 5137,82 euros HT ;
- au titre de la facture n°2022/15 du 4 novembre 2022 relative à la taxe foncière de 2022 : 5998,53 euros HT ;
- au titre de la facture n°2023-15 du 26 septembre 2023 relative à la taxe foncière de 2023 : 6132,67 euros HT ;
- au titre de la facture n°2024-13 du 24 septembre 2024 relative à la taxe foncière de 2024 : 6332,12 euros HT.
Soit un montant total au titre de la taxe foncière de 37 640,53 euros HT.

→ Pour les refacturations au titre de l’assurance :
- au titre de la facture n°2020-0201 du 4 février 2020 relative à l’assurance de 2019 : 967,59 euros HT ;
- au titre de la facture n°2021-004 du 9 février 2021 relative à l’assurance de 2020 : 939,79 euros HT ;
- au titre de la facture n°2022-002 du 1er février 2022 relative à l’assurance de 2021, et non de 2022 comme indiqué sur la facture, mention qui est à considérer comme une erreur matérielle étant donné qu’il est manifeste qu’une refacturation datant du début de l’année 2022 ne peut porter sur l’assurance de la même année dont les primes n’ont pas encore été appelées par l’assureur auprès de la bailleresse (la facture de la prime pour le 1er semestre 2022 est du 4 février 2022 et celle pour le 2nd semestre 2022 du 7 juin 2022) : 998,63 euros HT ;
- au titre de la facture n°2023-02 du 28 février 2023 relative à l’assurance de 2022 : 1057,47 euros HT.
Soit un montant total au titre de l’assurance de 3963,48 euros HT.

Il convient de ne pas tenir compte de la facture n°2022-018 du 14 novembre 2022 car elle porte aussi sur l’assurance de 2021 déjà comptabilisée ci-dessus.

→ pour les refacturations au titre des charges d’électricité :
- au titre de la facture n°2019/01 du 20 février 2019 relative aux charges d’électricité de 2018 : 69,46 euros HT ;
- au titre de la facture n°2020-0203 du 4 février 2020 relative aux charges d’électricité de 2019 : 60,81 euros HT ;
- au titre de la facture n°2021-006 du 9 février 2021 relative aux charges d’électricité de 2020 : 57,66 euros HT ;
- au titre de la facture n°2022-004 du 1er février 2022 relative aux charges d’électricité de 2021 : 101,50 euros HT ;
- au titre de la facture n°2023-04 du 28 février 2023 relative aux charges d’électricité de 2022 : 89,44 euros HT.
Soit un montant total au titre des charges d’électricité de 378,87 euros HT.

Le montant total dû par la société DMO à la SCI THILAU au titre des charges d’électricité, d’assurance et de la taxe foncière arrêté au 31 décembre 2024 est donc de 41 982,88 euros HT.

En conséquence, au regard de ces développements, il apparaît que la société DMO a manqué à son obligation contractuelle de paiement des charges et taxes et que ce manquement est suffisamment grave pour justifier de résilier judiciairement le bail précaire du 27 février 2015 passé entre la SCI THILAU et la société DMO qui s’est renouvelé par tacite reconduction.

Par suite, il sera prononcé la résiliation judiciaire de ce bail à la date du prononcé du présent jugement, soit le 7 juillet 2026.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, ainsi qu’il a été mis en lumière ci-avant, la société DMO doit à la SCI THILAU la somme de 41 982,88 euros HT au titre des charges d’électricité, d’assurance et de la taxe foncière arrêtée au 31 décembre 2024.

La première sera donc condamnée à verser à la seconde cette somme.

Sur la clause pénale, il est stipulé à l’article 10 du bail qu’« en cas de non-paiement des charges et taxes à leur échéance ou à leur demande, le montant des charges et taxes dues sera de plein droit majoré de 10 % afin de couvrir le bailleur des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la somme impayée, en ce non compris les frais taxables, tels que les honoraires d’huissier ou d’expertise ».

Il résulte de ces stipulations que la société DMO doit en plus 10 % de la somme de 41 982,88 euros HT au titre de la clause pénale.

La société DMO sollicite une modération de cette clause sans aucune explication sur les raisons qui justifieraient cette modération.

Et il n’y a pas lieu de la modérer d’office, celle-ci étant limitée à 10 % du montant dû au titre des charges et taxes impayées, ce qui n’est pas excessif.

Dès lors, la société DMO sera condamnée à verser à la SCI THILAU la somme de 4198,29 euros.

Sur les pénalités de retard, il est prévu à l’article 10 du bail qu’« en plus, le preneur réglera une pénalité de 1,5 % par mois ou fraction de mois de retard, calculée sur les sommes dues, frais et pénalités compris ».

La loi des parties qu’elles ont acceptée librement et en connaissance de cause aux termes d’un contrat légalement conclu s’impose donc à elles, étant rappelé que le juge ne dispose pas de la prérogative de modérer des pénalités de retard, à la différence d’une clause pénale.

Il est à noter que la société DMO cite les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 sans autres explications et sans en tirer aucune conséquence juridique et/ou factuelle s’agissant du présent litige. Il n’y a donc pas lieu d’examiner plus avant cette prémisse de moyen.

La pénalité de 1,5 % s’appliquant par mois ou fraction de mois de retard pour chaque facture non payée et la fin de période de calcul étant pour toutes les sommes dues le 31 décembre 2024 puisque la réclamation de la SCI THILAU au titre des pénalités de retard est arrêtée au 31 décembre 2024, le montant total dû au titre de ces pénalités de retard est de 22 639,91 euros.

Partant, la société DMO sera condamnée à verser à la SCI THILAU la somme de 22 639,91 euros au titre des pénalités de retard arrêtée au 31 décembre 2024.

Sur les délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, la société DMO sollicite des délais de paiement sans développer aucun moyen ni produire aucune pièce au soutien de cette demande, en particulier sur la situation dans laquelle elle se trouverait et qui pourrait justifier d’accorder des délais de grâce.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement formée par la société DMO sera rejetée.

Sur l’expulsion

Le bail précaire étant résilié, la société DMO est dès lors occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation et la demande d'expulsion est donc fondée.
 
Il sera ainsi ordonné l’expulsion de la société DMO et de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 6] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ce à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement. 

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, l’expulsion avec au besoin concours de la force publique et d’un serrurier étant en elle-même suffisamment effective sans qu’il soit nécessaire de prévoir en plus une astreinte.

La SCI THILAU sera donc déboutée de sa demande aux fins d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société DMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 car les dépens, en application de l’article 695 du code de procédure civile, ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires.

Ce coût rentre en réalité dans les frais irrépétibles et sera traité à ce titre.

Sur ces frais irrépétibles, la SCI THILAU produit le justificatif du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 qui s’élève à 245,44 euros TTC (pièce 20 demanderesse).
Aussi, il apparaît équitable de condamner la société DMO à verser à la SCI THILAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DMO sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, la SCI THILAU sera déboutée de sa demande relative à l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code, ce puisqu’il s’agit d’une somme hypothétique concernant des difficultés d’exécution pour lesquelles il n’y a aucune certitude qu’elles aient lieu.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, compte tenu des importantes conséquences pour la preneuse afférentes à la résiliation du bail, il convient d’office d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant dans sa formation collégiale, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande en paiement formée par la SCI THILAU à l’encontre de la société DMO s’agissant de la facture n°2017/06 du 30 mars 2017, de la facture n°2017/13 du 22 septembre 2017, de la facture n°2018/01 du 12 février 2018 et de la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 ;

DEBOUTE la SCI THILAU de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail précaire par acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire à la date du prononcé du jugement, soit le 7 juillet 2026, du bail précaire du 27 février 2015 passé entre la SCI THILAU et la société DMO, bail qui s’est renouvelé par tacite reconduction ;

CONDAMNE la société DMO à verser à la SCI THILAU :
- la somme de 41 982,88 euros HT au titre des charges d’électricité, d’assurance et de la taxe foncière arrêtée au 31 décembre 2024 ;
- la somme de 4198,29 euros au titre de la clause pénale ;
- la somme de 22 639,91 euros au titre des pénalités de retard arrêtée au 31 décembre 2024 ;

DEBOUTE la société DMO de sa demande de délais de paiement ; 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société DMO et de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 3] [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la SCI THILAU de sa demande aux fins d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE la société DMO aux dépens ;

CONDAMNE la société DMO à verser à la SCI THILAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société DMO de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI THILAU de sa demande relative à l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par Delphine SAILLOFEST, Présidente et Léa FAURITE, Greffière présente lors du prononcé.

La Greffière La Présidente

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

 N° RG 23/03150 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X2NA

Jugement du 07 Juillet 2026








Notifié à :


la SELARL RAYNAUD AVOCAT - 145


la SELARL ZADIG AVOCATS - 1688






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 Juillet 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2026 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Présidente,
Marlène DOUIBI, Juge,

Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile,

Assistées de Jessica BOSCO BUFFART, Greffière, présente lors de l’audience de plaidoiries, et de Léa FAURITE, Greffière présente lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Présidente,
Marlène DOUIBI, Juge,
François LE CLEC’H, Juge

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. THILAU, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-Michel RAYNAUD de la SELARL RAYNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.A.S.U. DMO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Claire PANTHOU de la SELARL ZADIG AVOCATS, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2015, la SCI THILAU et la société DMO ont conclu un bail précaire aux termes duquel la première a donné à bail à la seconde un local sis [Adresse 3] ([Adresse 4]) à compter du 1er mars 2015 jusqu’au 31 décembre 2016, avec stipulation d’une clause de tacite reconduction suivant laquelle « le présent bail est reconductible tacitement d’année en année sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties 3 mois à l’avance en lettre recommandée avec accusé de réception ».

La SCI THILAU a établi des factures portant sur des charges d’électricité, d’assurance et sur la taxe foncière.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 mars 2022, la SCI THILAU a mis en demeure la société DMO de lui régler la somme de 29 123,58 euros TTC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 avril 2022, la SCI THILAU a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la société DMO de lui payer la somme de 44 534,92 euros TTC.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 mai 2022, la SCI THILAU a fait délivrer à la société DMO un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 27 699,50 euros, de 2669,95 euros au titre de la clause pénale, de 1366 au titre des intérêts et de 245,44 euros au titre des actes en cours de signification dont le commandement de payer, soit un montant total de 31 980,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2022, la SCI THILAU a assigné la société DMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et expulser la société DMO ;
- condamner la société DMO au paiement d’une provision de 27 699,50 euros au titre des loyers et charges impayés, de 2769,95 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes restant dues telle que prévue à l’article 10 du bail, et de 13 552,53 euros ;
- condamner la société DMO au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 13 mars 2023, le juge des référés a :
- dit n’y avoir lieu à référé ;
- renvoyé la SCI THILAU à mieux se pourvoir ;
- dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI THILAU aux seuls dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la SCI THILAU a assigné la société DMO devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil ;
vu le contrat de bail précaire signé entre les parties le 27 février 2015 ;
vu les pièces versées aux débats ;
→ à titre principal :
- constater l’application de la clause résolutoire figurant dans le bail et la résiliation dudit bail du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 5] [Localité 2], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;
- ordonner l’expulsion de la société DMO ainsi que tout occupant de son chef par tout moyen, y compris au moyen de la force publique, du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ou par tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de :
27 699,50 euros au titre des charges échues impayées ;2769,95 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes restant dues telle que prévue à l’article 10 du bail ;13 552,53 euros au titre des pénalités de retard (1,5 % par mois de retard sur les sommes dues, frais et pénalités compris) ;→ subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, juger que, faute pour la société DMO de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les charges courantes, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SCI THILAU pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société DMO ainsi que celle de tout occupant de son chef de son local ;
→ en tout état de cause :
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société DMO aux dépens incluant le coût du commandement de payer les charges en date du 13 mai 2022 ;
- juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations pécuniaires prononcées et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code (ancien article 10 du tarif des huissiers) sera supporté par la société DMO.

Par mention au dossier dont les parties ont été informées par avis du 1er octobre 2014, le juge de la mise en état a décidé de renvoyer au fond l’examen de la fin de non-recevoir soulevée par la société DMO dans ses conclusions d’incident notifiées par RPVA le 24 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2025, la SCI THILAU demande au tribunal de :
vu les articles L.145-1, L.145-5 et L.145-41 du code de commerce ;
vu les articles 1103, 1104, 1188, 1191, 1215, 1225, 1227, 1231-1, 1343-5, 1360, 1363, 1371, 1383, 1383-2, 2224, 2231, 2240, 2241, 2243 et 2244 du code civil ;
vu les articles 122 et suivants et 488 du code de procédure civile ;
vu l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
vu l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 24 mars 2020 ;
vu le contrat de bail précaire signé entre les parties le 27 février 2015 ;
vu les pièces versées aux débats ;
vu la jurisprudence et la doctrine citées ;
→ à titre liminaire :
- juger que la reconnaissance de dette par la société DMO en date du 21 octobre 2022 a interrompu la prescription ;
- juger que la délivrance du commandement de payer en date du 13 mai 2022 a interrompu la prescription ;
- juger que l’assignation en référé de la société DMO par la SCI THILAU a interrompu la prescription ;
- débouter la société DMO de sa fin de non-recevoir tirée de l’acquisition de la prescription quinquennale à l’égard des factures n°2017/06, 2017/13, 2018/01 et 2018/05 ;
- débouter la société DMO de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action en paiement de la SCI THILAU des factures n°2017/06, 2017/13, 2018/01 et 2018/05 ;
→ à titre principal :
- constater l’application de la clause résolutoire figurant dans le bail et la résiliation dudit bail du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;
- ordonner l’expulsion de la société DMO ainsi que tout occupant de son chef par tout moyen, y compris au moyen de la force publique, du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ou par tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de :
59 507,64 euros au titre des charges échues impayées au 31 décembre 2024 ;5950,76 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes restant dues telle que prévue à l’article 10 du bail à la date du 31 décembre 2014 ;37 682,52 euros au titre des pénalités de retard (1,5 % par mois de retard sur les sommes dues, frais et pénalités compris) à la date du 31 décembre 2024 ;→ à titre subsidiaire :
- résilier judiciairement le bail précaire de location à titre gratuit signé le 27 février 2015 entre la SCI THILAU et la société DMO portant sur un local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] du fait des fautes contractuelles de la société DMO ;
- ordonner l’expulsion de la société DMO ainsi que tout occupant de son chef par tout moyen, y compris au moyen de la force publique, du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ou par tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- juger que, faute pour la société DMO de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les charges courantes, les termes échus postérieurement au commandement de payer et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la SCI THILAU pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société DMO ainsi que celle de tout occupant de son chef de son local ;
→ en tout état de cause :
- débouter la société DMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI THILAU ;
- condamner la société DMO à payer à la SCI THILAU la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société DMO aux dépens incluant le coût du commandement de payer les charges en date du 13 mai 2022 ;
- juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations pécuniaires prononcées et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code (ancien article 10 du tarif des huissiers) sera supporté par la société DMO.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, la société DMO demande au tribunal de :
vu l’ancien article 1156 du code civil ;
vu les articles 1104 et suivants du code civil ;
vu les articles 1188 et suivants du code civil ;
vu l’article 1231-5 du code civil ;
vu la jurisprudence et les pièces communiquées ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande d’expulsion de la société DMO du local à usage d’entrepôt d’une surface de 898 m² situé [Adresse 3] occupé par cette dernière ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande en paiement au titre des factures EDF, de taxes foncières et d’assurance ;
- à titre subsidiaire, limiter la condamnation aux charges et taxes justifiées précisément et individuellement ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande au titre de la clause pénale et des intérêts de retard ;
- à titre subsidiaire, modérer la clause pénale ;
- en tout état de cause, accorder des délais de paiement de 24 mois ;
- débouter la SCI THILAU de sa demande de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais relatifs au commandement de payer ;
- condamner la SCI THILAU à payer à la société DMO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de constat d’huissier.

Par ordonnance du 16 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 10 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur le fait que la date des dernières conclusions de la défenderesse soit postérieure à celle de l’ordonnance de clôture, il est à indiquer que, lors de la mise en état du 16 juin 2025, la demanderesse ayant sollicité la clôture et la fixation pour plaidoiries et la défenderesse ayant bénéficié d’un renvoi à cette date du 16 juin pour conclure sans néanmoins notifier des conclusions ou transmettre un message RPVA indiquant ce qu’elle souhaitait pour la suite de la procédure, le juge de la mise en état a donc demandé à cette dernière, par soit-transmis du même jour, si elle voulait conclure à nouveau en précisant qu’une réponse était attendue pour le 24 juin 2025 au plus tard et qu’en l’absence de réponse à cette date, la procédure serait clôturée.

Le 23 juin 2025 à 10h06, la société DMO a notifié de nouvelles conclusions avec des ajouts minimes par rapport aux précédentes en pages 29, 30, 31 et 32. Puis, dans un message RPVA de 10h14, elle a sollicité la clôture et la fixation à plaider.

Le même jour à 10h59, la demanderesse a envoyé un message RPVA dans lequel elle indiquait qu’elle faisait suite aux dernières conclusions de la société DMO, qu’elle n’entendait pas reconclure et que le dossier pouvait être clôturé et fixé à plaider. 

Une ordonnance de clôture a donc été rendue avec toutefois une erreur sur la date puisqu’elle est datée du 16 juin et non pas du 23 juin.

Ces éléments expliquent ainsi le fait que la date des dernières conclusions de la défenderesse soit postérieure à celle de l’ordonnance de clôture et qu’il n’y ait pas de difficultés sur la recevabilité des dernières conclusions de la société DMO.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société DMO

L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. La liste de fins de non-recevoir donnée par cet article est non exhaustive.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’article 2240 du même code dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

A cet égard, aux termes de l’article 1383-2, l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait.

Toutefois, en application de cet article 1383-2, si l’aveu dont il est excipé a été fait au cours d’une instance précédente, même si elle opposait les mêmes parties, il n’a pas le caractère d’un aveu judiciaire et n’en produit pas les effets.

Suivant l'article 2241, alinéa 1er, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, l'article 2242 du même code prévoyant que l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.

Il est toutefois à souligner qu'il résulte des dispositions de l'article 2241 précitées que, pour interrompre le délai de prescription, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription, étant signalé que c’est bien la demande formulée dans l’assignation ou les conclusions qui est interruptive de prescription, et non l’assignation ou les conclusions elles-mêmes, celles-ci n’étant pas en soi interruptive de prescription.

L’article 2243 dispose que l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

En application de cet article, la décision disant n’y avoir lieu à référé, qui vient trancher définitivement le sort du référé, rend donc non avenue l’interruption.

Selon l’article 2244, le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

En vertu de cet article, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui n’est pas un acte d’exécution forcée et qui n’engage pas une mesure d’exécution forcée, n’est pas interruptif de prescription.

En l’espèce, la société DMO soutient que la demande en paiement de la SCI THILAU est prescrite pour quatre factures :
- la facture n°2017/06 du 30 mars 2017 relative aux charges d’électricité d’un montant de 771,25 euros TTC ;
- la facture n°2017/13 du 22 septembre 2017 relative à la taxe foncière de 2017 d’un montant de 5476,79 euros TTC ;
- la facture n°2018/01 du 12 février 2018 relative aux charges d’électricité d’un montant de 189,35 euros TTC ;
- la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 relative à l’assurance d’un montant de 1133,64 euros TTC.

De son côté, la SCI THILAU avance que le délai de prescription a été interrompu par trois actes interruptifs.

Elle indique ainsi qu’il y a eu la reconnaissance de son droit par la société DMO par un aveu judiciaire dans ses conclusions devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon du 21 octobre 2022.

La SCI THILAU expose que le délai a aussi été interrompu par le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 en ce qu’il est un préalable nécessaire et non équivoque à l’engagement de procédures d’exécution forcée et porte une interpellation suffisante sur le débiteur et qu’il constitue partant un acte d’exécution forcée au sens de l’article 2240 du code civil.

La demanderesse signale enfin que l’assignation devant le juge des référés du 13 juillet 2022 a interrompu la prescription et que l’interruption n’est pas non avenue dès lors que l’ordonnance du 13 mars 2023, dans laquelle il est dit n’y avoir lieu à référé, ne rejette pas définitivement la demande puisqu’une ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal.

Sur ce,

Concernant le point de départ du délai de prescription de la demande en paiement pour chacune des quatre factures, il s’agit de la date d’établissement de chaque facture.

Ainsi, avec l’application de la règle suivant laquelle le jour pendant lequel se produit l’événement d’où court un délai de prescription ne compte pas dans ce délai, la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 31 mars 2017 pour la facture n°2017/06, du 23 septembre 2017 pour la facture n°2017/13, du 13 février 2018 pour la facture n°2018/01 et du 23 mars 2018 pour la facture n°2018/05.

Dès lors, il convient d’emblée de relever que la demande en paiement pour la facture n°2017/06 est indéniablement prescrite, le délai quinquennal ayant expiré le 30 mars 2022 et les actes interruptifs invoqués par la SCI THILAU étant tous postérieurs au 30 mars 2022, à savoir le 13 mai 2022 pour le commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 juillet 2022 pour l’assignation en référé et le 21 octobre 2022 pour l’aveu judiciaire dans les conclusions de référé.

Par suite, la demande en paiement pour la facture n°2017/06 du 30 mars 2017 relative aux charges d’électricité d’un montant de 771,25 euros TTC formée par la SCI THILAU peut déjà être déclarée irrecevable.

Pour la demande en paiement relative aux trois autres factures, au sujet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 qui serait interruptif de prescription, il est à souligner qu’un tel commandement, qui ne constitue pas un acte d’exécution forcée, ni n’engage une mesure d’exécution forcée, ne saurait interrompre la prescription.

À propos de la demande en paiement provisionnelle formée par la SCI THILAU à l’encontre de la société DMO dans l’assignation du 13 juillet 2022, cette demande étant celle qui interrompt la prescription et non l’assignation elle-même, étant donné que l’ordonnance du 13 mars 2023, non frappée d’un recours, a dit n’y avoir lieu à référé, l’interruption est non avenue.

Et il est inopérant de faire valoir l’absence d’autorité de la chose jugée au principal de l’ordonnance de référé car, ce qui caractérise le rejet définitif requis par l’article 2243 du code civil, c’est le fait que l’ordonnance tranche définitivement le sort du référé en disant n’y avoir lieu à celui-ci et donc en le rejetant.
Partant, et avant même de se pencher sur le troisième et dernier acte interruptif allégué, il peut être indiqué que la demande en paiement pour la facture n° 2017/13 du 22 septembre 2017 est prescrite, le délai de prescription quinquennal ayant expiré le 22 septembre 2022 faute d’actes interruptifs de celui-ci et le troisième acte interruptif invoqué, à savoir l’aveu judiciaire dans les conclusions de référé du 21 octobre 2022, étant postérieur au 22 septembre 2022.

La demande en paiement pour la facture n°2017/13 du 22 septembre 2017 relative à la taxe foncière de 2017 sera par voie de conséquence déclarée irrecevable.

Sur le dernier acte interruptif de prescription dont se prévaut la SCI THILAU, à savoir la reconnaissance du droit par la société DMO par aveu judiciaire de cette dernière dans ses conclusions de référé du 21 octobre 2022, il est écrit dans lesdites conclusions que « sur le principe, la société DMO entend préciser qu’elle ne s’oppose pas au paiement de charges locatives puisqu’elles sont prévues au bail ».

Cependant, la SCI THILAU ne cite pas la phrase entière, qui est : « sur le principe, la société DMO entend préciser qu’elle ne s’oppose pas au paiement de charges locatives puisqu’elles sont prévues au bail, même s’il y avait un accord de non-réclamation entre les Parties et qui a été respecté pendant plus de 7 ans ». Et, de manière plus générale, dans tout le reste des conclusions, la société DMO conteste, en avançant divers moyens, les différentes factures de charges objet de la demande en paiement provisionnelle de la SCI THILAU et devoir une quelconque somme au titre de ces factures. Et la société DMO demande à ce qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé ou, à tout le moins, à ce que les demandes de la SCI THILAU, dont celle de paiement à titre provisionnel, soient rejetées.

Ainsi, il n’y a aucun aveu judiciaire constitutif de la reconnaissance par la société DMO du droit de la SCI THILAU au versement des charges et taxes.

Quand bien même il y aurait eu un tel aveu, il n’aurait valu que pour l’instance de référé, mais il n’aurait pas eu le caractère d’un aveu judiciaire et n’en aurait pas produit les effets dans le cadre de la présente instance au fond.

Dès lors, il n’y a pas interruption de la prescription à la date du 21 octobre 2022 par une reconnaissance par la société DMO du droit de la SCI THILAU au règlement des charges et taxes.

En conséquence, la demande en paiement pour la facture n°2018/01 du 12 février 2018 et la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 est prescrite, le délai de prescription de cinq ans n’ayant été interrompu par aucun acte interruptif et ayant donc expiré le 12 février 2023 pour la facture n°2018/01 et le 22 mars 2023 pour la facture n°2018/05.

Par suite, la demande en paiement pour la facture n°2018/01 du 12 février 2018 et la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 sera déclarée irrecevable.

Sur la résiliation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

L’article 1188 énonce que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes et que, lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En vertu de cet article, il revient au juge de rechercher l’intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. Les éléments du contexte de conclusion du contrat et pré-contractuels peuvent également être pris en compte.

Aux termes de l’article 1224, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1225, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Cette résolution est subordonnée à une mise en demeure demeurée infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Selon l’article 1227, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, il est mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 « Solde dû au 05.04.2022 selon décompte des sommes dues signifié avec le présent acte auquel est annexé les factures justificatives ».

Cependant, l’acte d’huissier ne comporte aucune indication du nombre de pages signifiées au titre des pièces jointes (décompte des sommes dues et factures justificatives) au commandement, ni une liste précise de ces factures justificatives.

Il n’est donc pas rapporté la preuve qu’un décompte détaillé des sommes dues avec notamment mention précise des différentes charges réclamées et de leur date d’échéance, qui ne saurait donc être le décompte particulièrement synthétique inscrit dans l’acte d’huissier lui-même, et les factures justificatives ont été signifiées en même temps que le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le moyen tiré de l’inscription en faux n’est pas opérant dès lors qu’il est seulement question de l’analyse de la force probante d’un acte qui demeure à l’appréciation du tribunal, y compris lorsqu’il s’agit d’un acte d’huissier de justice.

En outre, le commandement de payer est intitulé en gras et lettres majuscules « COMMANDEMENT DE PAYER LES LOYERS » et il est écrit dans le corps de l’acte qu’il est fait commandement de payer « les loyers et charges » alors que, pour ce qui concerne les loyers, il est stipulé dans le bail que « la location est à titre gratuit » (les charges font l’objet de stipulations spécifiques, ce qui sera vu dans les développements plus loin).

Dès lors, il est à retenir que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la société DMO était frappé d’une imprécision certaine l’ayant empêchée de prendre la pleine et exacte mesure de l’infraction au bail reprochée.

Par suite, le commandement ne peut être considéré comme valide et la bailleresse ne peut s’en prévaloir pour voir appliquer la clause résolutoire et constater la résiliation du bail par acquisition de cette clause.

La SCI THILAU sera donc déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail précaire par acquisition de la clause résolutoire.

Demeure la demande de résiliation judiciaire formée par la SCI THILAU.

A cet égard, il est notamment stipulé à l’article 10 « LOYER-CHARGES ET TAXES-TVA » du bail précaire que « le locataire remboursera les charges et les taxes sur justificatifs », qu’« en sus des charges, le preneur remboursera au bailleur, proportionnellement à la superficie des locaux loués, toutes les taxes locatives (ordures, assainissement, balayage, etc.) ainsi que l’impôt foncier du bailleur ».

Ainsi, il est prévu contractuellement par des clauses claires, précises et univoques acceptées librement et consciemment par chacune des parties qu’incombent au preneur en particulier les charges d’électricité, d’assurance et la taxe foncière.

Or, la société DMO soutient qu’il y a eu en réalité un accord avec la SCI THILAU pour ne pas non plus payer les charges quelles qu’elles soient, que le bail précaire a en effet été conclu dans un contexte de relations amicales entre les gérants des sociétés contractantes, qu’il a été convenu, dans ce contexte, d’une absence de refacturation des charges et taxes en raison de la faible surface libre donnée à bail, de l’absence d’espace privatif et du prêt gratuit de matériel par la société DMO au gérant de la SCI THILAU ou à ses sociétés, et que la commune intention des parties n’est donc pas celle inscrite dans l’acte mais celle de ne faire supporter à la société DMO aucune charge au vu de ce contexte, l’obligation contractuelle portant sur les charges et taxes prévue à l’article 10 du bail précaire n’étant en vérité qu’une clause stéréotypée. La société DMO signale que les comportements ultérieurs des parties témoignent de cette commune intention des parties car, pendant près de sept ans, aucune charge ou taxe ne lui a été réclamée ou adressée par la bailleresse et cette dernière a partant accepté sans protestation, ni réserve, l’absence de refacturation des charges d’électricité, d’assurance et de taxes foncières pendant toute cette période. La société DMO ajoute que les factures émises par la SCI THILAU sont antidatées. Enfin, elle s’appuie à titre d’exemple sur un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 3] du 15 décembre 2022.

Cependant, il convient d’abord d’indiquer l’anti-datage des factures invoqué ne constitue qu’une simple allégation non étayée.

Ensuite, la société DMO, pour tenter d’établir l’existence d’une commune intention des parties en totale contradiction avec des clauses du contrat claires, précises et non équivoques acceptées librement et en connaissance de cause, le caractère stéréotypé ou non de celles-ci étant donc parfaitement indifférent, se prévaut de l’existence d’un accord entre la bailleresse et elle sans produire aucune pièce susceptible de démontrer son existence.

La société DMO avance aussi que le contexte de conclusion du contrat est celui d’un contrat conclu par des sociétés dont les gérants sont amis. Quand bien même ce contexte amical n’est pas contesté par la SCI THILAU (page 23 de ses conclusions), ce fait est insuffisant pour caractériser une commune intention des parties contraire en tout point aux clauses claires, précises et univoques acceptées librement et consciemment mettant à la charge de la société DMO notamment l’électricité, l’assurance et la taxe foncière.

Le fait que la SCI THILAU n’ait réclamé aucune charge ou taxe ni envoyé de factures pendant 6 ans et près de 4 mois, la première réclamation et le premier envoi de factures démontrés étant l’email du 15 juin 2021, ensuite suivi du courriel du 14 septembre 2021 pour d’autres factures et de l’email du 11 mars 2022 comprenant les factures déjà adressées dans les deux précédents courriels et les autres factures non encore transmises, n’est pas constitutif d’un comportement ultérieur à la conclusion du bail révélateur de la commune intention des parties de ne pas faire peser les charges et taxes sur la preneuse. La bailleresse est en effet en droit, sans que cela ne constitue une acceptation sans protestation ni réserve d’une absence de refacturation des charges et taxes à la preneuse, de réclamer ces charges et taxes même quelques années après, le risque étant alors pour elle celui de la prescription, risque qui s’est en l’occurrence concrétisé pour quatre factures.

Il est à préciser que la société DMO ne saurait venir contester la réalité des emails précités en prétendant qu’elle n’a pas trouvé de son côté trace de ceux-ci, ce alors qu’ils sont fournis par la demanderesse ce qui montre qu’ils existent, qu’ils ont été envoyés et qu’ils ont été reçus.

Quant à l’arrêt de la cour d’appel d’[Localité 3] du 15 décembre 2022, la situation soumise à l’appréciation de la cour différait de celle analysée par la juridiction de céans. En effet, dans cet arrêt, il était question d’un ex-concubin qui avait, par un bail d’habitation, loué à son ex-concubine et mère de leur enfant un logement pour qu’elle puisse y habiter et n’avait réclamé aucun loyer pendant huit ans avant d’en demander le versement. Étaient aussi produites des attestations d’hébergement à titre gratuit pour différentes années, ainsi que des attestations écrites par l’ex-concubin sur une période de plusieurs années établissant qu’il avait consenti à la mère de leur enfant une occupation du logement à titre gratuit.
Il s’agissait donc d’une situation entre deux particuliers, et non deux professionnels, avec des relations interpersonnelles fortes avérées dépassant manifestement et nettement un simple lien amical, et d’un bail portant sur une location aux fins d’habitation et non sur une location aux fins d’usage professionnel des lieux.

En conséquence, au regard de ce qui précède, force est de constater que la société DMO échoue à démontrer la réalité d’une commune intention des parties consistant dans la non refacturation des charges d’électricité, d’assurance et des taxes foncières en contrariété avec les clauses du bail précitées, et que cette commune intention est bien plutôt celle qui résulte desdites clauses claires, précises et univoques acceptées librement et consciemment par chacune des parties.

Par suite, la société DMO ne peut valablement se prévaloir d’une exécution déloyale et de mauvaise foi par la SCI THILAU en soutenant que cette dernière a réclamé après plusieurs années charges d’électricité, d’assurance et taxes foncières en dépit d’un accord de non refacturation de ces charges et taxes.
Elle ne peut pas non plus avancer que, même dans le cas où l’existence de l’accord sur la non refacturation n’est pas retenue, il y a exécution déloyale et de mauvaise foi eu égard à cette réclamation tardive plusieurs années après de fortes sommes sur le fondement de factures non adressées, ce dès lors que la SCI THILAU est en droit de réclamer ces charges et taxes, quand bien même la réclamation est effectuée quelques années après, le risque auquel elle s’expose étant alors celui d’une prescription.

Par ailleurs, la société DMO estime qu’il y a exécution déloyale et de mauvaise foi dans la réclamation des charges et taxes réalisée en ce que la partie des lieux qui lui est louée ne peut être utilisée par elle conformément au bail car sont présents sur cette partie divers matériels, mobiliers et véhicules qui ne lui appartiennent pas.

À ce sujet, suivant le constat de commissaire de justice du 16 décembre 2022 réalisé à la demande de la SCI THILAU, l’espace du local occupé par la société DPH RACING est d’environ 200 m², les biens mobiliers situés sur cet espace appartiennent à cette société et ceux se trouvant dans le reste du local ne lui appartiennent pas.

La société DMO ne conteste pas ces constatations du commissaire de justice (pages 17 et 18 de ses conclusions).

En revanche, comme indiqué, elle conteste détenir la propriété des biens présents sur sa partie du local et elle en conclut qu’elle ne peut l’utiliser conformément au bail.

Elle s’appuie sur un constat de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022 auquel elle a fait procéder.

Or, d’une part, il ressort seulement de manière avérée de ce constat qu’un certain nombre de biens meubles sont présents sur la partie du local loué à la société DMO, mais pas qu’ils ne lui appartiendraient pas. Une simple déclaration au commissaire de justice ne constitue pas une preuve de cette absence de propriété.

D’autre part, suivant le bail du 27 février 2015, le local a été loué avec comme destination exclusive l’usage d’entrepôt. En d’autres termes, la destination, exclusive, du bail est précisément l’entreposage de biens mobiliers.

Dès lors, en l’absence de la communication d’éléments permettant de connaître l’état du local, et en particulier ce qu’il contenait, lors de l’entrée dans les lieux le 1er mars 2015, la société DMO ne saurait soutenir qu’elle ne serait pas propriétaire des biens meubles dont la présence a été constatée par le commissaire de justice sur la partie des lieux qui lui est louée alors même justement que ces biens se trouvent sur cette partie qui lui a été donné à bail et que la destination contractuelle prévue est l’usage exclusif d’entrepôt, avec donc le constat du 13 octobre 2022 qui va in fine plutôt dans le sens d’un entreposage par la société DMO de biens mobiliers lui appartenant conformément à la destination du bail.

Par conséquent, la société DMO ne saurait prétendre qu’il y a une exécution de mauvaise foi et déloyale du bail en arguant qu’elle n’a pas été mise en mesure d’user le local conformément audit bail en raison de la présence de divers matériels, mobiliers et véhicules qui ne lui appartiendraient pas.

Sur les charges et taxes réclamées elles-mêmes, la SCI THILAU produit les factures établies au nom de la société DMO au titre de l’électricité, de l’assurance et de la taxe foncière dont elle sollicite le paiement (pièces 9 à 17, pièce 65, 71, 73, 81, 82, 93, 95 et 108 demanderesse). Elle communique également les factures EDF et d’assurance ainsi que les avis d’impôt de taxe foncière sur lesquels elle fonde ses refacturations à la société DMO (pièces 35, 41 à 64, 66 à 70, 72, 74 à 80, 94, 96 à 103 et 108 demanderesse).

Et, comme déjà mis en exergue ci-avant, il résulte des clauses du bail précitées claires, précises et non équivoques relatives aux charges et taxes que les charges d’électricité et d’assurance ainsi que la taxe foncière incombent bien à la preneuse.

Par suite, les charges et taxes réclamées sont fondées en leur principe.

Sur le quantum, la refacturation doit s’opérer à proportion de la surface occupée par la société DMO.

À cet égard, dans le bail conclu entre la société DMO et la SCI THILAU, il est inscrit que la surface louée est de 898 m².

Toutefois, comme il a été vu ci-dessus, 200 m² sont occupés par la société DPH RACING.

Cela porte donc la surface réellement occupée par la société DMO à 698 m², étant souligné que cette société ne peut avancer qu’elle ne serait pas mise à sa disposition à cause de la présence de nombreux biens mobiliers dès lors qu’il a été mis en lumière ci-dessus que la preneuse échoue à démontrer qu’elle n’est pas propriétaire de ces biens et qu’elle ne peut faire valoir qu’elle n’a pas pu user du local loué conformément à la destination prévue dans le bail, à savoir l’usage exclusif d’entrepôt.

Le prorata doit se faire par rapport à la surface totale des lieux appartenant à la SCI THILAU situés [Adresse 3] puisque c’est seulement une partie de ceux-ci qui a été louée à la société DMO. Cette surface totale est de 2586 m². Cela ressort des factures d’assurance adressées à la SCI THILAU et n’est pas contesté la défenderesse.

Le prorata qui s’applique est donc de 698 m²/2586 m², soit 26,99 %, et il est bien applicable contrairement à ce qu’affirme la société DMO, y compris pour les factures EDF.

En effet, à propos de l’électricité, d’une part, étant donné qu’il a été relevé par le commissaire de justice dans son constat du 16 décembre 2022 que le bâtiment ne comporte qu’un seul tableau électrique général et que, suivant les factures EDF adressés à la SCI THILAU communiquées, il n’y a qu’un seul contrat avec une seule référence d’acheminement pour le bien immobilier sis [Adresse 3] ainsi qu’une importante puissance souscrite de 18 kVA, il est à considérer que c’est bien l’ensemble de la surface de 2586 m² qui est couverte par le contrat et que les factures EDF à la SCI THILAU portent sur cette surface de 2586 m².

D’autre part, dès lors qu’il n’y a qu’un seul contrat avec un seul point d’acheminement pour l’ensemble de l’immeuble appartenant à la SCI THILAU, il est impossible d’isoler la consommation réelle de la société DMO et partant de déterminer ce qu’elle doit par rapport à cette consommation réelle. La seule possibilité de répartition est ainsi au prorata de la surface occupée par la preneuse.

En conséquence, le prorata de 698 m²/2586 m² s’applique bien aussi aux factures EDF.

Au vu des factures de taxe foncière et d’assurance émises par la SCI THILAU, celle-ci a appliqué ce prorata.

Néanmoins, il y a des erreurs. Et la TVA doit être exclue des refacturations car la SCI THILAU n’établit pas qu’elle est soumise à la TVA. Également, pour le cas spécifique de l’assurance, il ressort des factures de primes d’assurance émises par son assureur à son endroit qu’aucune TVA n’est facturée par celui-ci au titre des primes à payer.

Il convient donc de reprendre le montant des refacturations pour la taxe foncière et l’assurance.

Concernant les charges d’électricité, la comparaison des factures EDF et des refacturations effectuées par la SCI THILAU montrent que seule une partie des frais d’électricité est refacturée à la société DMO mais que le prorata de 26,99 % n’est en revanche pas appliqué et que la partie refacturée est trop élevée.

En outre, la TVA est aussi à exclure de la refacturation effectuée par la SCI THILAU puisque, comme il vient d’être signalé, elle ne démontre pas qu’elle est soumise à la TVA. Néanmoins, la TVA facturée par EDF à la SCI THILAU sera incluse étant donné que cette TVA-ci est réglée par la bailleresse à EDF.

Les refacturations des charges d’électricité sont ainsi aussi à reprendre.

Par suite, les montants à retenir sont les suivants :
→ Pour les refacturations au titre de la taxe foncière :
- au titre de la facture n°2018/13 du 28 septembre 2018 relative à la taxe foncière de 2018 : 4570,22 euros HT ;
- au titre de la facture n°2019/11 du 20 septembre 2019 relative à la taxe foncière de 2019 : 4522,71 euros HT ;
- au titre de la facture n°2020/219 du 13 octobre 2020 relative à la taxe foncière de 2020 : 4946,46 euros HT ;
- au titre de la facture n°2021/17 du 22 septembre 2021 relative à la taxe foncière de 2021 : 5137,82 euros HT ;
- au titre de la facture n°2022/15 du 4 novembre 2022 relative à la taxe foncière de 2022 : 5998,53 euros HT ;
- au titre de la facture n°2023-15 du 26 septembre 2023 relative à la taxe foncière de 2023 : 6132,67 euros HT ;
- au titre de la facture n°2024-13 du 24 septembre 2024 relative à la taxe foncière de 2024 : 6332,12 euros HT.
Soit un montant total au titre de la taxe foncière de 37 640,53 euros HT.

→ Pour les refacturations au titre de l’assurance :
- au titre de la facture n°2020-0201 du 4 février 2020 relative à l’assurance de 2019 : 967,59 euros HT ;
- au titre de la facture n°2021-004 du 9 février 2021 relative à l’assurance de 2020 : 939,79 euros HT ;
- au titre de la facture n°2022-002 du 1er février 2022 relative à l’assurance de 2021, et non de 2022 comme indiqué sur la facture, mention qui est à considérer comme une erreur matérielle étant donné qu’il est manifeste qu’une refacturation datant du début de l’année 2022 ne peut porter sur l’assurance de la même année dont les primes n’ont pas encore été appelées par l’assureur auprès de la bailleresse (la facture de la prime pour le 1er semestre 2022 est du 4 février 2022 et celle pour le 2nd semestre 2022 du 7 juin 2022) : 998,63 euros HT ;
- au titre de la facture n°2023-02 du 28 février 2023 relative à l’assurance de 2022 : 1057,47 euros HT.
Soit un montant total au titre de l’assurance de 3963,48 euros HT.

Il convient de ne pas tenir compte de la facture n°2022-018 du 14 novembre 2022 car elle porte aussi sur l’assurance de 2021 déjà comptabilisée ci-dessus.

→ pour les refacturations au titre des charges d’électricité :
- au titre de la facture n°2019/01 du 20 février 2019 relative aux charges d’électricité de 2018 : 69,46 euros HT ;
- au titre de la facture n°2020-0203 du 4 février 2020 relative aux charges d’électricité de 2019 : 60,81 euros HT ;
- au titre de la facture n°2021-006 du 9 février 2021 relative aux charges d’électricité de 2020 : 57,66 euros HT ;
- au titre de la facture n°2022-004 du 1er février 2022 relative aux charges d’électricité de 2021 : 101,50 euros HT ;
- au titre de la facture n°2023-04 du 28 février 2023 relative aux charges d’électricité de 2022 : 89,44 euros HT.
Soit un montant total au titre des charges d’électricité de 378,87 euros HT.

Le montant total dû par la société DMO à la SCI THILAU au titre des charges d’électricité, d’assurance et de la taxe foncière arrêté au 31 décembre 2024 est donc de 41 982,88 euros HT.

En conséquence, au regard de ces développements, il apparaît que la société DMO a manqué à son obligation contractuelle de paiement des charges et taxes et que ce manquement est suffisamment grave pour justifier de résilier judiciairement le bail précaire du 27 février 2015 passé entre la SCI THILAU et la société DMO qui s’est renouvelé par tacite reconduction.

Par suite, il sera prononcé la résiliation judiciaire de ce bail à la date du prononcé du présent jugement, soit le 7 juillet 2026.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, ainsi qu’il a été mis en lumière ci-avant, la société DMO doit à la SCI THILAU la somme de 41 982,88 euros HT au titre des charges d’électricité, d’assurance et de la taxe foncière arrêtée au 31 décembre 2024.

La première sera donc condamnée à verser à la seconde cette somme.

Sur la clause pénale, il est stipulé à l’article 10 du bail qu’« en cas de non-paiement des charges et taxes à leur échéance ou à leur demande, le montant des charges et taxes dues sera de plein droit majoré de 10 % afin de couvrir le bailleur des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la somme impayée, en ce non compris les frais taxables, tels que les honoraires d’huissier ou d’expertise ».

Il résulte de ces stipulations que la société DMO doit en plus 10 % de la somme de 41 982,88 euros HT au titre de la clause pénale.

La société DMO sollicite une modération de cette clause sans aucune explication sur les raisons qui justifieraient cette modération.

Et il n’y a pas lieu de la modérer d’office, celle-ci étant limitée à 10 % du montant dû au titre des charges et taxes impayées, ce qui n’est pas excessif.

Dès lors, la société DMO sera condamnée à verser à la SCI THILAU la somme de 4198,29 euros.

Sur les pénalités de retard, il est prévu à l’article 10 du bail qu’« en plus, le preneur réglera une pénalité de 1,5 % par mois ou fraction de mois de retard, calculée sur les sommes dues, frais et pénalités compris ».

La loi des parties qu’elles ont acceptée librement et en connaissance de cause aux termes d’un contrat légalement conclu s’impose donc à elles, étant rappelé que le juge ne dispose pas de la prérogative de modérer des pénalités de retard, à la différence d’une clause pénale.

Il est à noter que la société DMO cite les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 sans autres explications et sans en tirer aucune conséquence juridique et/ou factuelle s’agissant du présent litige. Il n’y a donc pas lieu d’examiner plus avant cette prémisse de moyen.

La pénalité de 1,5 % s’appliquant par mois ou fraction de mois de retard pour chaque facture non payée et la fin de période de calcul étant pour toutes les sommes dues le 31 décembre 2024 puisque la réclamation de la SCI THILAU au titre des pénalités de retard est arrêtée au 31 décembre 2024, le montant total dû au titre de ces pénalités de retard est de 22 639,91 euros.

Partant, la société DMO sera condamnée à verser à la SCI THILAU la somme de 22 639,91 euros au titre des pénalités de retard arrêtée au 31 décembre 2024.

Sur les délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, la société DMO sollicite des délais de paiement sans développer aucun moyen ni produire aucune pièce au soutien de cette demande, en particulier sur la situation dans laquelle elle se trouverait et qui pourrait justifier d’accorder des délais de grâce.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement formée par la société DMO sera rejetée.

Sur l’expulsion

Le bail précaire étant résilié, la société DMO est dès lors occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation et la demande d'expulsion est donc fondée.
 
Il sera ainsi ordonné l’expulsion de la société DMO et de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 6] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ce à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement. 

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, l’expulsion avec au besoin concours de la force publique et d’un serrurier étant en elle-même suffisamment effective sans qu’il soit nécessaire de prévoir en plus une astreinte.

La SCI THILAU sera donc déboutée de sa demande aux fins d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société DMO, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 car les dépens, en application de l’article 695 du code de procédure civile, ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires.

Ce coût rentre en réalité dans les frais irrépétibles et sera traité à ce titre.

Sur ces frais irrépétibles, la SCI THILAU produit le justificatif du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2022 qui s’élève à 245,44 euros TTC (pièce 20 demanderesse).
Aussi, il apparaît équitable de condamner la société DMO à verser à la SCI THILAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DMO sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, la SCI THILAU sera déboutée de sa demande relative à l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code, ce puisqu’il s’agit d’une somme hypothétique concernant des difficultés d’exécution pour lesquelles il n’y a aucune certitude qu’elles aient lieu.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, compte tenu des importantes conséquences pour la preneuse afférentes à la résiliation du bail, il convient d’office d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant dans sa formation collégiale, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande en paiement formée par la SCI THILAU à l’encontre de la société DMO s’agissant de la facture n°2017/06 du 30 mars 2017, de la facture n°2017/13 du 22 septembre 2017, de la facture n°2018/01 du 12 février 2018 et de la facture n°2018/05 du 22 mars 2018 ;

DEBOUTE la SCI THILAU de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail précaire par acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire à la date du prononcé du jugement, soit le 7 juillet 2026, du bail précaire du 27 février 2015 passé entre la SCI THILAU et la société DMO, bail qui s’est renouvelé par tacite reconduction ;

CONDAMNE la société DMO à verser à la SCI THILAU :
- la somme de 41 982,88 euros HT au titre des charges d’électricité, d’assurance et de la taxe foncière arrêtée au 31 décembre 2024 ;
- la somme de 4198,29 euros au titre de la clause pénale ;
- la somme de 22 639,91 euros au titre des pénalités de retard arrêtée au 31 décembre 2024 ;

DEBOUTE la société DMO de sa demande de délais de paiement ; 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société DMO et de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 3] [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la SCI THILAU de sa demande aux fins d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE la société DMO aux dépens ;

CONDAMNE la société DMO à verser à la SCI THILAU la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société DMO de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI THILAU de sa demande relative à l’émolument proportionnel dégressif prévu à l’article A.444-32 du code de commerce et au point 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du même code ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par Delphine SAILLOFEST, Présidente et Léa FAURITE, Greffière présente lors du prononcé.

La Greffière La Présidente







En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1383-2, code civil 1360, code civil 1156, code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code civil 2240, code civil 2231, code civil 1188, code de procedure civile 488, code civil 1363, code de commerce R444-3, code civil 1215, code civil 2242, code civil 2243, code civil 2244, code civil 1371, code de commerce A444-32, code civil 1191). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 6 août 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/09372

  en commun : code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code civil 1188, code civil 1215

• 31 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 25/03515

  en commun : code de commerce L145-5, code civil 2231, code civil 2242, code civil 2243

• 26 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 25/05335

  en commun : code civil 1383-2, code civil 2240, code civil 2243, code civil 2244

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Valenciennes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00041

  en commun : code civil 2240, code civil 1188, code civil 2244, code civil 1191

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Valenciennes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00045

  en commun : code civil 2240, code civil 1188, code civil 2244, code civil 1191

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 24/04588

  en commun : code civil 2231, code civil 2242, code civil 2243

• 19 décembre 2025 · Cour d'appel de Colmar · Autre · n° 24/04135

  en commun : code civil 2231, code civil 2242, code civil 2243

• 22 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 23/02508

  en commun : code civil 2231, code civil 2242, code civil 2243

Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:25:29.080Z.