Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 31 août 2026, n° 25/03515

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 13 mai 2019, la S.C.I. FINANCIERE CK INVEST, devenue depuis la S.A.S. FINANCIERE CK INVEST, anciennement FINANCIERE BT INVEST, a donné à bail commercial à la S.A.S. ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à effet du 15 mai 2019 au 14 mai 2028.

Par jugement du tribunal de commerce de Versailles du 2 décembre 2021, la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES a été placée en redressement judiciaire, procédure convertie en liquidation judiciaire par jugement du 3 novembre 2022. 

Par ordonnance du 9 janvier 2023, le juge commissaire a autorisé la vente amiable du fonds de commerce exploité par la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES au [Adresse 3] à [Localité 4] à Monsieur [X] [I], le bail commercial étant expressément exclu de la cession aux termes de l'ordonnance.

Par ordonnance en date du 13 janvier 2023, le juge commissaire a constaté la résiliation du bail commercial conclu entre la société FINANCIERE CK INVEST et la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES. 

Par acte de cession en date du 20 mars 2023, le liquidateur de la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES a cédé le fonds de commerce à la S.A.S. [F] [M], en substitution de Monsieur [X] [I], le droit au bail des locaux étant expressément exclu du périmètre de la cession.

Par acte sous signature privée du 15 mars 2023, la société FINANCIERE CK INVEST a consenti « une location commerciale – bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – article L. 145-5 du code de commerce » à la société [F] [M], portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de treize mois à effet du 15 février 2023 au 14 mars 2024. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2024, le gestionnaire du bailleur a informé la société [F] [M] qu'elle devait quitter les lieux au terme du bail, le 14 mars 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2024, la société [F] [M] a été convoquée pour l'établissement d'un état des lieux de sortie le 14 mars 2024. 

À l'échéance du bail, la société [F] [M] n'a pas quitté les lieux. Un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [G], commissaire de justice, le 14 mars 2024. 


Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la société FINANCIERE CK INVEST a fait délivrer à la société [F] [M] une sommation d'avoir à quitter les lieux sans délai. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la société FINANCIERE CK INVEST a assigné la société [F] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d'ordonner son expulsion sans délai. 

Par ordonnance réputée contradictoire du 16 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné l'expulsion de la société [F] [M] et sa condamnation à payer à la société FINANCIERE CK INVEST à titre provisionnel la somme de 2 500 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 15 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Par arrêt du 22 mai 2025, la cour d'appel de Paris, saisie par la société [F] [M], a confirmé cette ordonnance et rejeté la demande de délai formulée par cette dernière.

Par exploit de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la société [F] [M] a assigné la société FINANCIERE CK INVEST devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de lui octroyer un délai de grâce de douze mois pour quitter les lieux. 

Par jugement en date du 17 décembre 2024, le juge de l'exécution a débouté la société [F] [M] de l'ensemble de ses demandes. 

Par ordonnance en date du 20 février 2025, la cour d'appel de Paris a prononcé la caducité de la déclaration d'appel de la société [F] [M].

La société [F] [M] a été expulsée des locaux le 13 février 2025. 

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la société [F] [M] a assigné la société FINANCIERE CK INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de requalifier le bail dérogatoire conclu le 15 mars 2023 en bail commercial, condamner la société FINANCIERE CK INVEST à lui délivrer les locaux sous astreinte de 1 000 euros par jour ainsi qu'à lui payer la somme de 58 200,62 euros au titre de dommages et intérêts. 

Par conclusions d'incident notifiées le 14 novembre 2025, la société FINANCIERE CK INVEST a saisi la juge de la mise en état d'un incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées le 29 mai 2026, la société FINANCIERE CK INVEST demande à la juge de la mise en état de : 
«- JUGER que la société [F] [M] est prescrite dans son action contre la société FINANCIERE CK INVEST (anciennement BT INVEST)
- CONDAMNER la société [F] [M] à verser à la société FINANCIERE CK INVEST la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens »

Au soutien de ses prétentions, la société FINANCIERE CK INVEST fait valoir, au visa de l'article L. 145-60 du code de commerce, que la société [F] [M] avait deux ans à compter de la conclusion du bail dérogatoire pour demander sa requalification en bail commercial ; qu'en l'espèce, elle l'a assignée après l'expiration de ce délai. Elle ajoute, au visa de l'article 2234 du code civil, que l'interruption de la prescription est non avenue lorsque l'appel est définitivement rejeté ; qu'en l'espèce, l'introduction de la demande de requalification du bail dérogatoire dans les conclusions d'appel de l'ordonnance de référé de la société [F] [M] n'a pas eu pour effet d'interrompre le délai de prescription biennale. En outre, elle soutient que la société [F] [M] ne démontre pas la fraude reprochée. 

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées le 28 mars 2026, la société [F] [M] demande à la juge de la mise en état de : 
« - Rejeter l'ensemble des demandes de la société SCI FINANCIERE CK INVEST ;


- Condamner la société SCI FINANCIERE CK INVEST à payer une somme de 2.000 euros à la société [F] [M], en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société SCI FINANCIERE CK INVEST aux entiers dépens du présent incident. »

Au soutien de ses prétentions, la société [F] [M] affirme, au visa des articles 2241 et 2242 du code civil, que lorsqu'une première action a interrompu la prescription, la seconde, engagée pendant l'interruption, est valable jusqu'à l'extinction de l'instance, même dans l'hypothèse où l'interruption de la première devient ultérieurement non avenue ; qu'en l'espèce, elle a sollicité la requalification du bail dérogatoire en bail commercial dans le cadre de l'appel de l'ordonnance de référé et que cela a eu pour effet d'interrompre la prescription, de telle sorte que son assignation ne s'y heurte pas. Elle ajoute que la fraude est de nature à suspendre le délai de prescription de l'action biennale en requalification ; qu'en l'espèce, la société FINANCIERE CK INVEST a eu une attitude frauduleuse en œuvrant, en connaissance de cause, à la conclusion d'un bail dans des conditions à son avantage. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens. 

L'incident a été plaidé à l'audience d'incident du 8 juin 2026 et mis en délibéré au 31 août suivant.

Motifs

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l'action de la société [F] [M]

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle la prescription. 

Toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, y compris l'action en requalification du bail, sont soumises à la prescription biennale prévue à l'article L. 145-60 du code de commerce. 

Par ailleurs, en application de l'article 2230 du code civil, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. L'interruption, suivant l'article 2231 du même code, efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. 

En outre, selon l'article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure. L'article 2242 du même code ajoute que l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. 

Cependant, en application de l'article 2243 du code civil, l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. 

Enfin, le délai de prescription biennale peut être suspendu en cas de fraude en application du principe selon lequel la fraude corrompt tout. Il incombe à la partie qui invoque la fraude d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la société FINANCIERE CK INVEST a consenti le bail litigieux à la société [F] [M] en date du 15 mars 2023. Cette date constitue le point de départ du délai biennal de prescription. 

En application des règles de computation des délais prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile et en l'absence d'événement suspensif ou interruptif de prescription, la société [F] [M] disposait d'un délai expirant le lundi 17 mars 2025 pour formuler une demande de requalification du contrat de bail litigieux en bail commercial. 

Or, la société [F] [M] a assigné la société FINANCIERE CK INVEST en requalification du bail par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, soit après l'expiration du délai de prescription. 

Il convient toutefois de vérifier l'existence d'un événement suspensif ou interruptif de prescription. 

En effet, dans le cadre de la procédure d'appel de l'ordonnance de référé du 16 août 2024, la société [F] [M] a formulé une demande de requalification du bail litigieux en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux prenant effet le 9 janvier 2023. 

Sur ce point, la cour d'appel de Paris a relevé que : « S'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter une clause contractuelle ambiguë ou de requalifier un contrat, en l'espèce, le caractère dérogatoire du bail au regard notamment de sa durée ne requiert aucune interprétation et résulte de ces stipulations claires et impératives. 

C'est donc sans excéder ses pouvoirs que le premier juge a constaté que le bail avait pris fin conformément aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, le bailleur ayant mis en demeure par lettre recommandée du 29 janvier 2024, la société [F] [M] de quitter les lieux à l'expiration du bail, soit le 14 mars 2024, puis notifié la fin du bail par acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la sommant de quitter les lieux.

La première décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté que le bail du 15 mars 2023 est parvenu à son terme le 14 mars 2024. »

La cour d'appel de Paris a rejeté l'intégralité des demandes de la société [F] [M]. 

Quand bien même la formulation d'une demande de requalification du contrat de bail litigieux au stade de l'appel d'une ordonnance de référé aurait interrompu la prescription, cette interruption devrait être tenue pour non avenue en raison du rejet définitif de cette demande. D'où il ressort que les conclusions d'appel de la société [F] [M] n'ont pas eu pour effet d'interrompre la prescription. 

Enfin, la société [F] [M] allègue avoir subi une fraude de la société FINANCIERE CK INVEST en ce qu'elle n'avait aucune volonté de renoncer à l'assurance de pouvoir poursuivre durablement l'exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués – une garantie du statut des baux commerciaux. En outre, elle prétend « n'avoir accepté de renoncer au bénéfice du bail commercial et de conclure le bail litigieux, dérogatoire, que parce que le propriétaire lui avait promis, qu'à la suite de la période dérogatoire (qui serait une sorte de « mise à l'épreuve » de [sa] capacité financière […] à supporter les loyers), les parties concluraient un bail commercial durable. »

Cependant, la société [F] [M] n'apporte aucune preuve à l'appui de ces allégations. 

Au contraire, les termes clairs du contrat démentent tout accord des parties quant à la poursuite du bail à son expiration. En effet, d'une part, le contrat de bail est intitulé « location commerciale – bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – article L. 145-5 du code de commerce » et d'autre part, son article 1er stipule expressément sa durée limitée ainsi que les effets de l'expiration du contrat.

Il en résulte que la société [F] [M] avait parfaitement connaissance du caractère dérogatoire du bail, dont il lui appartenait d'apprécier l'opportunité.

Enfin, la circonstance que la société FINANCIERE CK INVEST est une professionnelle de la gestion immobilière est inopérante, ne suffisant en rien à démontrer une quelconque fraude.

La société [F] [M] échoue donc à rapporter la preuve de l'ensemble de ses allégations.

Par conséquent, aucun événement n'ayant suspendu ni interrompu la prescription, la société [F] [M] sera déclarée irrecevable comme prescrite en son action en requalification du contrat de bail litigieux.

Dès lors que ses autres demandes – se faire remettre les clés et la jouissance des locaux sous astreinte ainsi qu'obtenir des dommages et intérêts au motif qu'elle a été expulsée avant l'expiration du bail commercial – sont fondées et découlent de la demande irrecevable de requalification, la société [F] [M] sera déclarée irrecevable en l'ensemble de ses demandes.

Sur les autres demandes 

La société [F] [M], demanderesse au principal, succombant à l'incident, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La société [F] [M] sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement à payer à la société FINANCIERE CK INVEST, contrainte d'exposer des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, la somme de 2 500 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, 

DÉCLARE la S.A.S. [F] [M] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, 

CONDAMNE la S.A.S. [F] [M] au paiement des dépens du présent incident, 

CONDAMNE la S.A.S. [F] [M] à payer à la S.A.S. FINANCIERE CK INVEST la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.


Faite et rendue à [Localité 1] le 31 Août 2026


Le Greffier La Juge de la mise en état
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me OLDAK (E0960)
C.C.C.
délivrée le :
à Me DAZZA (C1912)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 25/03515 

N° Portalis 352J-W-B7J-C7JRM

N° MINUTE : 1

Assignation du :
19 Mars 2025













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 31 Août 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [F] [M] (RCS de [Localité 1] 918 386 251)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jérémie DAZZA de la S.E.L.A.R.L. JD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1912



DÉFENDERESSE

S.A.S. FINANCIERE CK INVEST (RCS de [Localité 1] 831 183 272)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0960, Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant




MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 08 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 août 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 13 mai 2019, la S.C.I. FINANCIERE CK INVEST, devenue depuis la S.A.S. FINANCIERE CK INVEST, anciennement FINANCIERE BT INVEST, a donné à bail commercial à la S.A.S. ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à effet du 15 mai 2019 au 14 mai 2028.

Par jugement du tribunal de commerce de Versailles du 2 décembre 2021, la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES a été placée en redressement judiciaire, procédure convertie en liquidation judiciaire par jugement du 3 novembre 2022. 

Par ordonnance du 9 janvier 2023, le juge commissaire a autorisé la vente amiable du fonds de commerce exploité par la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES au [Adresse 3] à [Localité 4] à Monsieur [X] [I], le bail commercial étant expressément exclu de la cession aux termes de l'ordonnance.

Par ordonnance en date du 13 janvier 2023, le juge commissaire a constaté la résiliation du bail commercial conclu entre la société FINANCIERE CK INVEST et la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES. 

Par acte de cession en date du 20 mars 2023, le liquidateur de la société ACTION SPORT SAINT GERMAIN DES PRES a cédé le fonds de commerce à la S.A.S. [F] [M], en substitution de Monsieur [X] [I], le droit au bail des locaux étant expressément exclu du périmètre de la cession.

Par acte sous signature privée du 15 mars 2023, la société FINANCIERE CK INVEST a consenti « une location commerciale – bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – article L. 145-5 du code de commerce » à la société [F] [M], portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de treize mois à effet du 15 février 2023 au 14 mars 2024. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2024, le gestionnaire du bailleur a informé la société [F] [M] qu'elle devait quitter les lieux au terme du bail, le 14 mars 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2024, la société [F] [M] a été convoquée pour l'établissement d'un état des lieux de sortie le 14 mars 2024. 

À l'échéance du bail, la société [F] [M] n'a pas quitté les lieux. Un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [G], commissaire de justice, le 14 mars 2024. 


Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la société FINANCIERE CK INVEST a fait délivrer à la société [F] [M] une sommation d'avoir à quitter les lieux sans délai. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la société FINANCIERE CK INVEST a assigné la société [F] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d'ordonner son expulsion sans délai. 

Par ordonnance réputée contradictoire du 16 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné l'expulsion de la société [F] [M] et sa condamnation à payer à la société FINANCIERE CK INVEST à titre provisionnel la somme de 2 500 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 15 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. 

Par arrêt du 22 mai 2025, la cour d'appel de Paris, saisie par la société [F] [M], a confirmé cette ordonnance et rejeté la demande de délai formulée par cette dernière.

Par exploit de commissaire de justice du 25 octobre 2024, la société [F] [M] a assigné la société FINANCIERE CK INVEST devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de lui octroyer un délai de grâce de douze mois pour quitter les lieux. 

Par jugement en date du 17 décembre 2024, le juge de l'exécution a débouté la société [F] [M] de l'ensemble de ses demandes. 

Par ordonnance en date du 20 février 2025, la cour d'appel de Paris a prononcé la caducité de la déclaration d'appel de la société [F] [M].

La société [F] [M] a été expulsée des locaux le 13 février 2025. 

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la société [F] [M] a assigné la société FINANCIERE CK INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de requalifier le bail dérogatoire conclu le 15 mars 2023 en bail commercial, condamner la société FINANCIERE CK INVEST à lui délivrer les locaux sous astreinte de 1 000 euros par jour ainsi qu'à lui payer la somme de 58 200,62 euros au titre de dommages et intérêts. 

Par conclusions d'incident notifiées le 14 novembre 2025, la société FINANCIERE CK INVEST a saisi la juge de la mise en état d'un incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées le 29 mai 2026, la société FINANCIERE CK INVEST demande à la juge de la mise en état de : 
«- JUGER que la société [F] [M] est prescrite dans son action contre la société FINANCIERE CK INVEST (anciennement BT INVEST)
- CONDAMNER la société [F] [M] à verser à la société FINANCIERE CK INVEST la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens »

Au soutien de ses prétentions, la société FINANCIERE CK INVEST fait valoir, au visa de l'article L. 145-60 du code de commerce, que la société [F] [M] avait deux ans à compter de la conclusion du bail dérogatoire pour demander sa requalification en bail commercial ; qu'en l'espèce, elle l'a assignée après l'expiration de ce délai. Elle ajoute, au visa de l'article 2234 du code civil, que l'interruption de la prescription est non avenue lorsque l'appel est définitivement rejeté ; qu'en l'espèce, l'introduction de la demande de requalification du bail dérogatoire dans les conclusions d'appel de l'ordonnance de référé de la société [F] [M] n'a pas eu pour effet d'interrompre le délai de prescription biennale. En outre, elle soutient que la société [F] [M] ne démontre pas la fraude reprochée. 

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées le 28 mars 2026, la société [F] [M] demande à la juge de la mise en état de : 
« - Rejeter l'ensemble des demandes de la société SCI FINANCIERE CK INVEST ;


- Condamner la société SCI FINANCIERE CK INVEST à payer une somme de 2.000 euros à la société [F] [M], en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société SCI FINANCIERE CK INVEST aux entiers dépens du présent incident. »

Au soutien de ses prétentions, la société [F] [M] affirme, au visa des articles 2241 et 2242 du code civil, que lorsqu'une première action a interrompu la prescription, la seconde, engagée pendant l'interruption, est valable jusqu'à l'extinction de l'instance, même dans l'hypothèse où l'interruption de la première devient ultérieurement non avenue ; qu'en l'espèce, elle a sollicité la requalification du bail dérogatoire en bail commercial dans le cadre de l'appel de l'ordonnance de référé et que cela a eu pour effet d'interrompre la prescription, de telle sorte que son assignation ne s'y heurte pas. Elle ajoute que la fraude est de nature à suspendre le délai de prescription de l'action biennale en requalification ; qu'en l'espèce, la société FINANCIERE CK INVEST a eu une attitude frauduleuse en œuvrant, en connaissance de cause, à la conclusion d'un bail dans des conditions à son avantage. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens. 

L'incident a été plaidé à l'audience d'incident du 8 juin 2026 et mis en délibéré au 31 août suivant.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l'action de la société [F] [M]

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle la prescription. 

Toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, y compris l'action en requalification du bail, sont soumises à la prescription biennale prévue à l'article L. 145-60 du code de commerce. 

Par ailleurs, en application de l'article 2230 du code civil, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. L'interruption, suivant l'article 2231 du même code, efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. 

En outre, selon l'article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure. L'article 2242 du même code ajoute que l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. 

Cependant, en application de l'article 2243 du code civil, l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée. 

Enfin, le délai de prescription biennale peut être suspendu en cas de fraude en application du principe selon lequel la fraude corrompt tout. Il incombe à la partie qui invoque la fraude d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la société FINANCIERE CK INVEST a consenti le bail litigieux à la société [F] [M] en date du 15 mars 2023. Cette date constitue le point de départ du délai biennal de prescription. 

En application des règles de computation des délais prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile et en l'absence d'événement suspensif ou interruptif de prescription, la société [F] [M] disposait d'un délai expirant le lundi 17 mars 2025 pour formuler une demande de requalification du contrat de bail litigieux en bail commercial. 

Or, la société [F] [M] a assigné la société FINANCIERE CK INVEST en requalification du bail par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, soit après l'expiration du délai de prescription. 

Il convient toutefois de vérifier l'existence d'un événement suspensif ou interruptif de prescription. 

En effet, dans le cadre de la procédure d'appel de l'ordonnance de référé du 16 août 2024, la société [F] [M] a formulé une demande de requalification du bail litigieux en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux prenant effet le 9 janvier 2023. 

Sur ce point, la cour d'appel de Paris a relevé que : « S'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter une clause contractuelle ambiguë ou de requalifier un contrat, en l'espèce, le caractère dérogatoire du bail au regard notamment de sa durée ne requiert aucune interprétation et résulte de ces stipulations claires et impératives. 

C'est donc sans excéder ses pouvoirs que le premier juge a constaté que le bail avait pris fin conformément aux dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce, le bailleur ayant mis en demeure par lettre recommandée du 29 janvier 2024, la société [F] [M] de quitter les lieux à l'expiration du bail, soit le 14 mars 2024, puis notifié la fin du bail par acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, la sommant de quitter les lieux.

La première décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté que le bail du 15 mars 2023 est parvenu à son terme le 14 mars 2024. »

La cour d'appel de Paris a rejeté l'intégralité des demandes de la société [F] [M]. 

Quand bien même la formulation d'une demande de requalification du contrat de bail litigieux au stade de l'appel d'une ordonnance de référé aurait interrompu la prescription, cette interruption devrait être tenue pour non avenue en raison du rejet définitif de cette demande. D'où il ressort que les conclusions d'appel de la société [F] [M] n'ont pas eu pour effet d'interrompre la prescription. 

Enfin, la société [F] [M] allègue avoir subi une fraude de la société FINANCIERE CK INVEST en ce qu'elle n'avait aucune volonté de renoncer à l'assurance de pouvoir poursuivre durablement l'exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués – une garantie du statut des baux commerciaux. En outre, elle prétend « n'avoir accepté de renoncer au bénéfice du bail commercial et de conclure le bail litigieux, dérogatoire, que parce que le propriétaire lui avait promis, qu'à la suite de la période dérogatoire (qui serait une sorte de « mise à l'épreuve » de [sa] capacité financière […] à supporter les loyers), les parties concluraient un bail commercial durable. »

Cependant, la société [F] [M] n'apporte aucune preuve à l'appui de ces allégations. 

Au contraire, les termes clairs du contrat démentent tout accord des parties quant à la poursuite du bail à son expiration. En effet, d'une part, le contrat de bail est intitulé « location commerciale – bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – article L. 145-5 du code de commerce » et d'autre part, son article 1er stipule expressément sa durée limitée ainsi que les effets de l'expiration du contrat.

Il en résulte que la société [F] [M] avait parfaitement connaissance du caractère dérogatoire du bail, dont il lui appartenait d'apprécier l'opportunité.

Enfin, la circonstance que la société FINANCIERE CK INVEST est une professionnelle de la gestion immobilière est inopérante, ne suffisant en rien à démontrer une quelconque fraude.

La société [F] [M] échoue donc à rapporter la preuve de l'ensemble de ses allégations.

Par conséquent, aucun événement n'ayant suspendu ni interrompu la prescription, la société [F] [M] sera déclarée irrecevable comme prescrite en son action en requalification du contrat de bail litigieux.

Dès lors que ses autres demandes – se faire remettre les clés et la jouissance des locaux sous astreinte ainsi qu'obtenir des dommages et intérêts au motif qu'elle a été expulsée avant l'expiration du bail commercial – sont fondées et découlent de la demande irrecevable de requalification, la société [F] [M] sera déclarée irrecevable en l'ensemble de ses demandes.

Sur les autres demandes 

La société [F] [M], demanderesse au principal, succombant à l'incident, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

La société [F] [M] sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement à payer à la société FINANCIERE CK INVEST, contrainte d'exposer des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, la somme de 2 500 euros. 


PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, 

DÉCLARE la S.A.S. [F] [M] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, 

CONDAMNE la S.A.S. [F] [M] au paiement des dépens du présent incident, 

CONDAMNE la S.A.S. [F] [M] à payer à la S.A.S. FINANCIERE CK INVEST la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.


Faite et rendue à [Localité 1] le 31 Août 2026


Le Greffier La Juge de la mise en état
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI

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Mise à jour de la source le 2026-08-31T18:25:09.143Z.