Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 13, 7 juillet 2026, n° 22/17232

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 13



ARRET DU 07 JUILLET 2026



(n° , 16 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17232 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQJQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mai 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 17/11841





APPELANT :

 

Monsieur [L] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Philippe DAL MEDICO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1270



S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [1] prise en la personne de sa gérante Mme [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Philippe DAL MEDICO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1270





INTIMES :



Monsieur [I] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Me Denys TROTSKY de l'AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, toque : R077



Madame [U] [P] née [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Denys TROTSKY de l'AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, toque : R077





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre et Mme Estelle MOREAU, Conseillère.









Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

Mme Estelle MOREAU, Conseillère 

Mme Nicole COCHET, Magistrate honoraire jurdictionnel





Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD



ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



***

M. [L] [P] et Mme [I] [T] se sont mariés le [Date mariage 1] 1990 et ont divorcé le 12 juin 2018. 



Ils avaient constitué plusieurs sociétés civiles immobilières familiales durant leur mariage dont la la Sci [1] (ci-après, la Sci), le 2 décembre 1996, divisée en 100 parts sociales, réparties entre : 

- M. [L] [P] détenant 35 parts (35%), 

- Mme [I] [T] détenant 35 parts (35%), 

- Mme [U] [P] détenant 10 parts (10%),

- Mme [X] [P] détenant 10 parts (10%),

- Mme [M] [P] détenant 10 parts (10%).



Mme [T] a été désignée gérante statutaire.



La Sci est notamment propriétaire d'un bien immobilier situé au [Adresse 2] comprenant un petit local commercial en bois, en appentis sur rue, un bâtiment principal élevé sur caves de trois étages et d'un quatrième mansardé, un petit bâtiment élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et premier étage, et un jardin.



Mme [U] [P], fille issue d'une première union de Mme [I] [T] et adoptée par M. [P], et son compagnon ont occupé un appartement au rez-de-chaussée de l'immeuble situé au [Adresse 2] de 2009 à fin 2015.



Aux termes de la 8e résolution du procès-verbal des délibérations du 31 août 2014 sur l'exercice 2013, l'assemblée générale des associés a ratifié la mise à disposition gratuite de Mme [U] [P] et sa famille du logement du rez-de-chaussée qu'elle occupait en contrepartie de ses prestations pour l'année 2013, et a autorisé cette mise à disposition gratuite en contrepartie de ses prestations pour les années 2014 et 2015, en considération des travaux à venir pour lesquels elle allait consacrer du temps au profit de la société.



Saisi par M. [P] le 3 juin 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 23 octobre 2014, désigné, d'une part, M. [A] [Q] en qualité d'expert pour examiner la gestion de la Sci [1] et, d'autre part, M. [B] [G] en qualité d'expert pour estimer la valeur locative des biens de ladite société. 



M. [G] a rendu son rapport d'expertise en l'état le 13 octobre 2015, faute de paiement de la consignation complémentaire, et déposé une note en réponse aux parties le 12 décembre suivant.



L'appartement du rez-de-chaussée a été loué à compter du 1er avril 2017 moyennant un loyer mensuel de 864 euros charges comprises, jusqu'au 31 janvier 2023.



Invoquant une situation de blocage de la société pour faire réaliser les travaux nécessaires à l'entretien de son immeuble et la menace d'une procédure d'arrêté de péril, Mme [T] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, lequel, par ordonnance du 20 avril 2017, a désigné Me [W] [J] en qualité d'administrateur provisoire de la Sci pour une durée de douze mois à compter de la décision.



C'est dans ces circonstances que, par acte du 31 août 2017, M. [P], exerçant l'action sociale sur le fondement de l'article 1843-5 du code civil, a assigné la Sci [1] et Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Paris.



Convoquée par Me [J], l'assemblée générale des associés de la Sci du 11 avril 2018 a décidé de révoquer Mme [T] de ses fonctions de gérante statutaire et a désigné Mme [M] [P] en qualité de gérante.



Par ordonnance du 22 juin 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [U] [P] de sa demande tendant à une nouvelle désignation de Me [J] en qualité d'administrateur provisoire de la société, au regard des diligences accomplies par la nouvelle gérante.



Par acte du 17 mars 2020, la Sci, représentée par sa gérante Mme [M] [P], a assigné Mme [U] [P] devant le tribunal.



Les procédures ont fait été jointes par ordonnance du 20 octobre 2020.



Par jugement du 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré recevable la demande d'annulation partielle de l'expertise de M. [G], formée par M. [P] et la Sci [1],

- débouté M. [P] et la Sci [1] de leur demande d'annulation partielle de l'expertise de M. [G],

- condamné Mme [I] [T] à restituer à la Sci [1] la somme de 13 720 euros au titre des espèces issues de la caisse de la société,

- débouté M. [P] et la Sci [1] de leur demande d'astreinte relative à cette condamnation,

- débouté M. [P] et la Sci [1] de leur demande de restitution du montant du compte d'attente,

- condamné Mme [I] [T] à restituer à la Sci [1] la somme de 6 646,28 euros au titre des chèques irrégulièrement encaissés relativement à la servitude de passage,

- débouté M. [P] et la Sci [1] de leur demande d'astreinte relative à cette condamnation,

- débouté la Sci [1] de sa demande de restitution des sommes prélevées au titre du compte courant formée à l'encontre de Mme [I] [T],

- condamné Mme [U] [P] à rembourser à la Sci [1] la somme de 960 euros au titre de ses frais d'avocat,

- débouté M. [P] et la Sci [1] de leur demande de nullité de la 8e résolution du procès-verbal des délibérations du 31 août 2014 sur l'exercice 2013,

- déclaré prescrites les demandes de dommages et intérêts formées par M. [P] à l'encontre de Mme [I] [T] au titre de ses fautes de gestion sur le fondement de l'article 1843-5 du code civil, pour les faits antérieurs au 31 août 2012,

- condamné Mme [I] [T] à verser à la Sci [1] la somme de 10 368 euros en réparation des fautes de gestion commises sur la période du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017, relativement au logement du rez-de-chaussée du [Adresse 2],



- débouté M. [P] et la Sci [1] de leurs autres demandes indemnitaires relatives au logement du rez-de-chaussée du [Adresse 2] et au duplex ayant constitué l'ancienne loge de la gardienne à la même adresse, pour toutes les autres périodes,

- dit que les parties se partageront entre elles la charge des dépens d'instance, 

- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de toute autre demande, 

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 6 octobre 2022, M. [P] a interjeté appel de cette décision.



Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 20 juin 2023, M. [L] [P] et la Sci [1] (ci-après, la Sci) représentée par sa gérante, Mme [M] [P], demandent à la cour de :

- donner acte que la Sci s'associe en tous points aux conclusions de M. [P],

statuant à nouveau,

infirmant partiellement le jugement sur les chefs visés dans la déclaration d'appel,

- prononcer l'annulation du rapport de M. [G] du 12 octobre 2015 limitée aux textes réservés aux réponses de l'expert à sa mission relative à l'avis à donner '(')sur la valeur locative du logement et annexes occupé par Mme [U] [P] (')' et plus particulièrement, aux textes de l'avant-dernier paragraphe de la page 6 et des deux paragraphes de la page 7 dudit rapport relatifs à la valeur médiane du loyer et au loyer mensuel hors charges de 864 euros et, par voie de conséquence, l'annulation de sa 'Réponse aux observations des parties à la suite du dépôt du rapport d'expertise' du 12 décembre 2015,

- ordonner à Mme [T] la restitution à la Sci de la somme de 40'346,95 euros qu'elle détient au titre du cumul des résultats bénéficiaires antérieurs à l'exercice 2009 et inscrite au passif du bilan annuel sur un compte d'attente à la clôture de chaque exercice jusqu'à 2016, dernier exercice social de la gérance de Mme [T],

- ordonner l'annulation de la 8e résolution du procès-verbal des délibérations du 31 août 2014 sur l'exercice 2013,

- condamner, pour la période de janvier 2009 au 31 janvier 2023, Mme [T] à payer à la Sci la somme de 137'890,25 euros à titre des dommages et intérêts équivalents aux loyers qu'elle aurait perçus si Mme [T] n'avait pas commis ses actes anormaux de gestion et contraires à l'intérêt social portant sur le logement destiné à la location situé au rez-de-chaussée de l'immeuble social,

- condamner Mme [T] à payer à la Sci la somme de 59 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses actes anormaux de gérante empêchant la rénovation nécessaire à la mise en location du logement anciennement duplex du petit bâtiment élevé d'un rez-de-chaussée et d'un étage appartenant à la société,

- pour le surplus des demandes principales de M. [P], confirmer le jugement,

- condamner Mme [T] à payer à M. [P] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais et honoraires de M. [G], expert judiciaire désigné à la demande de M. [P] par ordonnance de référé du 23 octobre 2014.



Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 20 mars 2023, Mme [I] [T] et Mme [U] [P] née [Z] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. [P] et la Sci de leur demande d'annulation partielle de l'expertise de M. [G],

- débouté M. [P] et la Sci de leur demande de restitution du montant du compte d'attente,

- débouté M. [P] et la Sci de leur demande de nullité de la 8e résolution du procès-verbal des délibérations du 31 août 2014 sur l'exercice 2013,

- déclaré prescrites les demandes de dommages et intérêts formées par M. [P] à l'encontre de Mme [T] au titre de ses fautes de gestion sur le fondement de l'article 1843-5 du code civil, pour les faits antérieurs au 31 août 2012,

- débouté M. [P] et la Sci [1] de leurs autres demandes indemnitaires relatives au logement du rez-de-chaussée du [Adresse 2] et au duplex ayant constitué l'ancienne loge de la gardienne à la même adresse, pour toutes les autres périodes,

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] à verser à la Sci la somme de 10 368 euros en réparation des fautes de gestion commises sur la période du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017, relativement au logement du rez-de-chaussée du [Adresse 2], 

statuant à nouveau,

- débouter M. [P] et la Sci de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de Mme [T],

- condamner in solidum M. [P] et la Sci à payer à Mmes [T] et [P] la somme de 5 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 mars 2026.





SUR CE,



Sur la demande d'annulation partielle du rapport d'expertise du 12 octobre 2015 et de la réponse aux observations de l'expert du 12 décembre 2015



Sur le défaut de respect du contradictoire



Le tribunal n'a retenu aucune faute de l'expert à ce titre aux motifs que :

- plusieurs temps d'échanges contradictoires ont été organisés par l'expert,

- les parties concernées par l'évaluation de la valeur locative du bien de la Sci ont été valablement convoquées à une réunion d'expertise qui a eu lieu le 22 avril 2015, à l'issue de laquelle l'expert leur a adressé un compte rendu,

- un rapport d'expertise a été déposé en l'état par l'expert le 12 octobre 2015, à défaut de consignation complémentaire des parties, au terme duquel elles ont été invitées à présenter leurs observations, et une réponse aux observations des parties a été rédigée par l'expert le 12 décembre 2015,

- s'agissant de la valeur locative de l'appartement de la société, l'expert a déterminé dans son rapport, au regard d'une fourchette de valeurs locatives du quartier, une valeur au mètre carré sur laquelle les parties ont pu faire des observations, ce à quoi M. [P] a procédé le 25 novembre 2015 en faisant état des loyers de référence de l'OLAP, et auxquelles l'expert a répondu le 12 octobre 2015, sans que le fait qu'il n'ait pas retenu ces références constitue un défaut de respect du principe du contradictoire, étant précisé que le tribunal n'est pas lié par les conclusions de l'expert,

- s'agissant des travaux réalisés dans l'appartement concerné, l'expert s'est fondé sur un courrier et des pièces contradictoirement communiquées par Mme [P], M. [P] n'a formulé aucune observation ou contestation sur la réalisation de ces travaux, ni antérieurement, ni postérieurement au dépôt du rapport alors qu'il avait été invité à le faire, et l'éventuelle erreur d'appréciation de l'expert ne constitue pas une cause de nullité du rapport.



M. [P] et la Sci font valoir que l'expert a méconnu le principe du contradictoire en ce que :

- il a déterminé la valeur locative de l'appartement sans que cette question ait été évoquée avec les parties, ni qu'elles aient été informées, notamment sur la méthode adoptée et les éléments fondant son avis,

- l'avis de l'expert leur cause un grief car la valeur retenue est nettement en deça de la moyenne des loyers de référence pour des logements comparables dans le voisinage,

- cette irrégularité ne peut être couverte par les observations complémentaires que M. [P] a formulées ou par la réponse que M. [G] y a apportée le 12 octobre 2015 car, d'une part, l'avis de l'expert ne pouvait plus être modifié postérieurement au dépôt du rapport et, d'autre part, la réponse de M. [G] est elle-même entachée d'irrégularités, en ce qu'elle procède de positions hors mission et élaborées non contradictoirement, les déclarations rapportées de Mme [P] quant à la réalisation par ses soins des travaux de consolidation de l'immeuble ayant été réalisées hors la vue des parties et sans élément en justifiant, et qu'il n'est apporté aucune réponse ou contradiction aux observations et références alléguées par M. [P],

- contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, les circonstances que les parties aient été convoquées à une réunion d'expertise le 22 avril 2015 et que le rapport ait été déposé en l'état, qui ont trait au déroulement de l'expertise, ne justifient pas que les éléments sur lesquels l'expert a fondé ses conclusions aient été communiqués contradictoirement,

- M. [P] ne peut se voir reprocher de ne pas avoir formulé des observations sur les travaux réalisés dans l'appartement alors que ce point excédait le champ de la mission de l'expert et qu'il ne l'a découvert qu'à l'occasion du dépôt du rapport.



Mmes [T] et [P] répliquent que la nullité du rapport d'expertise n'est pas encourue car aucun principe essentiel ayant causé un préjudice à M. [P] n'a été méconnu au sens de l'article 175 du code de procédure civile en ce que :

- le principe de la contradiction a été respecté car, après avoir déposé son rapport en l'état, l'expert a invité les parties à formuler leurs observations, puis a répondu à celles de M. [P], lequel n'a formulé aucune observation sur les travaux réalisés par Mme [U] [P],

- M. [P] n'a subi aucun préjudice puisque le tribunal n'est pas lié par les conclusions de l'expert, qui peuvent être contestées.



Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction'.



Selon l'article 276 du code de procédure civile, 'L'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées'.



Les irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile, qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure



Le rapport a été déposé en l'état à l'issue de plusieurs réunions d'expertise, dont une relativement à l'appartement litigieux ayant fait l'objet d'un compte-rendu le 22 avril 2015, aux termes duquel après avoir décrit l'immeuble et constaté sa vétusté, l'expert a sollicité la communication de documents par les parties, notamment le plan des appartements et factures concernant les charges locatives de la Sci. 



Ce rapport, dressé au vu des pièces adressées à l'expert, précise que si l'immeuble est vétuste, l'appartement du rez-de-chaussée de 54 m² environ occupé par Mme [P], composé d'une entrée distribuant une grande pièce non cloisonnée avec cuisine incorporée, une salle d'eau avec douche et wc, et bénéficiant d'un petit jardin privatif ne pouvant être utilisé selon Mme [P] du fait de la chute de pierres provenant de la façade, est intérieurement en très bon état. Il précise 'L'appartement a été entièrement réhabilité et rénové par Mme [P] et ce, à ses frais et sous sa responsabilité. Cette dernière nous a également indiqué qu'elle avait dû réaliser des travaux de consolidation de l'immeuble au niveau du sous-sol par suite de différents éléments porteurs de la structure qui avaient, toujours selon ses déclarations, été supprimés à la demande de M. [P]'. Compte tenu de la valeur locative oscillant entre 14,80 et 22,70 euros le m², avec une valeur médiane de 19,60 euros le m², et des caractéristiques de l'immeuble ainsi que de l'état des parties communes, l'expert propose une valeur de 16 euros le m², les charges locatives susceptibles d'incomber au locataire ne pouvant être calculées en l'état à défaut de connaissance des dépenses locatives concernant les parties communes et leur répartition.



La question de la détermination de la valeur locative de l'appartement litigieux a été abordée avec les parties puisqu'elle est l'objet même de l'expertise et que l'expert a tenu une réunion d'expertise portant spécifiquement sur ce bien, à l'issue de laquelle il a décrit ses caractéristiques. La méthode d'évaluation, qui porte sur les caractéristiques du bien et les valeurs locatives du quartier, est classique et a nécessairement été évoquée avec les parties auxquelles l'expert a demandé la production de justificatifs. Le dire déposé par M. [P] ne discute d'ailleurs pas le défaut de caractère contradictoire de la méthode d'évaluation retenue, mais la pertinence des références de l'expert, sollicitant l'application des références de l'OLAP qu'il porte à sa connaissance et la prise en compte de la jouissance du jardin privatif d'une superficie de 64 m².



L'expert a répondu à ce dire le 12 décembre 2015, de manière circonstanciée, en retenant que les références de l'OLAP produites par M. [P] s'incrivent dans la fourchette des valeurs relevées par ses soins et en maintenant la proposition d'une valeur locative de 16 euros le m² compte tenu des caractéristiques du bien, le jardin ne pouvant faire l'objet d'une jouissance normale et être pris en compte dans l'évaluation de la valeur locative tant que les travaux de réhabilitation de la façade n'auront pas été effectués. Il s'est fondé pour ce faire sur les déclarations de Mme [P] en cours de réunion et reprises dans le compte rendu d'expertise du 29 avril 2015, n'ayant fait l'objet d'aucune réserve ni contestation de la part de M. [P], et sur la correspondance de la mairie du 19 janvier 2015 relativement à l'état de la façade. 



Bien que M. [P] n'ait formé aucune observation dans son dire à ce titre consécutivement au dépôt du rapport, l'expert a rappelé que les travaux d'aménagement de l'appartement avaient été effectués par la locataire, au vu des pièces communiquées par les parties que M. [P] verse aux débats, et a évalué la valeur du bien en l'état. 



L'expert a motivé sa réponse en explicitant la raison pour laquelle il écartait certaines pièces produites par M. [P] comme non pertinentes, et la circonstance qu'il n'ait pas adopté l'évaluation proposée par ce dernier dans son dire est impropre à caractériser la violation du principe du contradictoire.



La prétendue erreur d'appréciation de l'expert quant à la détermination de la valeur locative de celui-ci est inopérante à affecter la validité du rapport d'expertise.



Sur le manquement aux dispositions de l'article 238 du code de procédure civile



Les premiers juges ont retenu que l'expert n'avait pas outrepassé sa mission aux motifs que :

- si l'expert attribue dans son rapport la réalisation des travaux à Mme [U] [P], ce qui peut être contesté au vu des pièces produites, il n'en tire aucune conclusion s'agissant de la valeur locative,

- il n'utilise ces constatations que pour retenir que l'appartement est en bon état et n'évalue pas la valeur locative à la baisse du fait de la réalisation de travaux par la locataire,

- l'expert ne se prononce donc pas sur la réalisation des travaux.



M. [P] et la Sci exposent que l'expert a outrepassé les limites de sa mission en violation des dispositions de l'article 238 du code de procédure civile, en produisant des développements sur les travaux attribués avec certitude à Mme [P] dans l'appartement du rez-de-chaussée, puis en s'appuyant sur ses déclarations afin de justifier son avis, tant dans son rapport que dans sa réponse aux observations des parties du 12 décembre 2015.

Mmes [T] et [P] rétorquent que, même à considérer les prétendus manquements établis, ils ne sont pas de nature à entraîner la nullité du rapport d'expertise faute de texte la prévoyant.



Selon l'article 138 du code de procédure civile, 'Le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis.

Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties.

Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique'.



Les premiers juges ont pertinemment relevé que l'expert s'était borné à constater le bon état de l'appartement, qu'il a attribué aux travaux d'aménagement et de réhabilitation effectués par la locataire au vu des pièces fournies, sans tirer aucune conséquence de la prise en charge de tels travaux quant à la détermination de la valeur locative du bien, à laquelle il a procédé conformément à sa mission, selon les caractéristiques de celui-ci au jour de l'expertise.



En outre, à considérer que l'expert ait outrepassé sa mission en formulant cette précision, aucune disposition ne sanctionne de nullité l'inobservation des obligations imposées par l'article 238 du code de procédure civile.



Sur le manquement au devoir de conscience, d'impartialité et d'objectivité



Le tribunal a jugé que :

- le seul fait que l'expert n'ait pas retenu les appréciations et observations de M. [P] ne caractérise pas un défaut d'objectivité ou d'impartialité, qui n'est pas démontré,

- s'il ressort des pièces produites que M. [G] a indiqué de manière erronée dans son rapport que Mme [P] avait réalisé tous les travaux et notamment le gros oeuvre, alors que celui-ci avait été pris en charge par la Sci, cette erreur d'appréciation ne démontre pas pour autant le manquement à ses devoirs de conscience, d'objectivité et d'impartialité, et peut être combattue par les parties puisque le tribunal n'est pas tenu par les termes du rapport.



M. [P] et la Sci soutiennent que :

- l'expert a manqué à son devoir de conscience en affirmant sans réserve que Mme [U] [P] avait réalisé des travaux, en particulier de gros oeuvre, dans l'appartement car :

- il n'a pas examiné ni lesdits travaux sur place ni les documents communiqués par les parties s'y rapportant, dont il ressort que les travaux de gros oeuvre ont été réalisés par la société [2], ce que Mme [P] elle-même confirme, et que la Sci a financé les travaux de restructuration et de rénovation du logement du rez-de-chausée,

- il lui incombait de préciser les pièces fondant son avis, aucune pièce n'étant annexée au rapport, et de formuler des réserves sur les travaux en cause qu'il n'a pas examinés,

- M. [G] a également manqué à ses devoirs d'objectivité et d'impartialité en ce que :

- il a systématiquement écarté par son silence toute pièce produite par M. [P] et susceptible de peser favorablement au soutien de ses demandes, ce qui a occulté le véritable auteur des travaux de réhabilitation du rez-de-chaussée,

- dans sa réponse du 12 décembre 2015, il ajoute à son rapport de nouveaux points venant affaiblir la force probante des références de loyers OLAP que lui avait communiquées M. [P], notamment le fait que la distribution du logement se limitait à un seul volume, alors que cela résulte de la volonté de Mme [P],

- il a écarté l'agrément procuré par le jardin de 64 m² valorisant le loyer du logement sur la simple affirmation de Mme [U] [P] témoignant d'une non-utilisation alors que cette allégation était contredite par les pièces qui lui ont été communiquées.



Mmes [T] et [P] répondent à nouveau qu'à considérer les prétendus manquements établis, ils ne sont pas de nature à entraîner la nullité du rapport d'expertise faute de texte la prévoyant.



Selon l'article 237 du code de procédure civile, 'Le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité'.



Si dans sa note l'expert précise que la locataire, et non pas le propriétaire, 'a assumé, sous sa responsabilité et en partie à ses frais, l'aménagement et la réhabilitation de l'appartemnent, ce qui correspond à des travaux très importants y compris de gros oeuvre', l'erreur d'appréciation par l'expert des pièces qui lui ont été fournies par les parties à l'expertise, à la supposer établie, ne suffit pas à caractériser un manquement au devoir de conscience, d'impartialité et d'objectivité.



De même, le contenu du rapport d'expertise et la réponse au dire de M. [P], qui est motivée et circonstanciée, ne témoignent d'aucun manquement de l'expert à son devoir d'impartialité et d'objectivité. Le fait qu'il n'ait pas retenu l'ensemble des pièces, qu'il aurait mal appréciées, ou de l'argumentation de l'appelant, et qu'il ait étayé sa position de plusieurs constats ayant trait aux caractéristiques du bien, est inopérant.



La demande de nullité de l'expertise a donc été pertinemment rejetée.



Sur la demande de nullité de la 8e résolution du procès-verbal du 31 août 2014



Sur la contradiction à l'objet social



Les premiers juges n'ont retenu aucune contradiction de cette résolution à l'objet social en ce que:

- aux termes de l'article 2 des statuts de la société définissant son objet social, la société pourra 'notamment' donner ses immeubles à bail, de sorte que la location des biens sociaux n'est nullement une forme d'exploitation obligée qui serait statutairement définie,

- l'assemblée générale des associés a accordé à Mme [P] la jouissance gratuite de l'appartement en contrepartie de prestations de celle-ci au bénéfice de la société, le bien concerné nécessitant de gros travaux et Mme [U] [P], architecte, ayant assuré et devant assurer le suivi de ceux-ci, ce dont il est justifié par les pièces produites par l'avocat de Mme [P] lors des opérations d'expertise, outre que l'immeuble nécessitait également des travaux importants à venir lors de la tenue de l'assemblée générale.



M. [P] et la Sci soutiennent que cette résolution est contraire à l'objet social de la société qui consiste notamment à donner les biens de la société à bail, la gratuité de l'occupation des biens de la société n'étant pas prévue par les statuts.



Mmes [T] et [P] sollicitent la confirmation du jugement de ce chef.



Lors que l'assemblée générale du 31 août 2014, les associés de la Sci ont voté la 8ème résolution ainsi libellée :

'[U] [P] et sa famille occupent le logement en RDC en contrepartie de ses prestations au profit de la Sci pour l'organisation et le suivi de la réalisation de tous les travaux à effectuer danx les autres parties de l'immeuble, communes ou privatives, en toute transparence vis à vis des associés. Le temps consacré par [U] [P] et sa compétence mise au service de la Sci ont fait et feront réaliser une économie significative par rapport au coût d'un architecte (10% sur le montant HT des travaux) qui aurait été nécessaire à cause de tous les travaux à réaliser. En conséquence, la collectivité des associés ratifie la mise à disposition gratuite à [U] [P] et sa famille du logement en RDC en contrepartie de ses prestations pour l'année 2013 et l'autorise en contrepartie de ses prestations pour les années 2014 et 2015 considérant les travaux à venir. Cette occupation implique aussi qu'[U] [P] supporte tous les frais des travaux d'entretien du logement de manière à le conserver en bon état.

Lors de l'approbation des comptes 2015, les associés statueront à nouveau sur la contrepartie à donner à la Sci pour l'occupation de ce logement'.





Aux termes de l'article 2 de ses statuts, la société a pour objet social 'l'acquisition et la gestion de tous biens et droits immobiliers, et d'une manière générale, toutes opérations civiles, financières, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement à son objet social ou à tous objets similaires ou connexes', et pour la réalisation de cet objet 'pourra notamment donner les immeubles sociaux à bail à condition que ces opérations ne soient pas susceptibles de porter atteinte à la nature civile de l'activité sociale'. 



Ces dispositions ne font pas obstacle à ce que la Sci, de caractère familial, mette gratuitement à disposition de ses associés un logement.



La résolution litigieuse, qui a été votée par l'ensemble des associés à l'exception de M. [P] et de Mme [M] [P], n'est donc pas contraire à l'objet social.



Sur l'abus de majorité



Le tribunal n'a retenu aucun abus de majorité aux motifs que :

- les demandeurs n'établissent pas, au regard de la répartition des parts et des votes réalisés, qu'une majorité aurait agi à l'encontre d'une minorité,

- la gratuité de la jouissance accordée à Mme [P] est motivée par la supervision de travaux réalisés dans les biens de la société, en sa qualité d'architecte, et a une durée limitée dans le temps.



M. [P] et la Sci sollicitent l'annulation de cette résolution en ce qu'elle procède d'un abus de majorité qui rompt l'égalité entre les associés pour en favoriser un, à savoir Mme [U] [P], la prétendue contrepartie fournie par celle-ci n'étant pas prouvée, tout comme son exercice de la profession d'architecte.



Mmes [T] et [P] répliquent que la résolution litigieuse ne relève pas d'un abus de majorité en ce que :

- elle n'est pas contraire à l'intérêt social car l'attribution gratuite du logement est accordée en contrepartie des services fournis par Mme [U] [P] à la société,

- l'abus de majorité suppose de démontrer qu'un associé majoritaire a été favorisé au détriment des associés minoritaires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce car Mme [U] [P] est associée minoritaire.



Pour constituer un abus de majorité, une délibération sociale doit remplir deux conditions cumulatives, soit être contraire à l'intérêt social de la société et constituer une rupture d'égalité entre ses associés, c'est-à-dire avoir été décidée dans l'unique dessein de favoriser les associés majoritaires au détriment de l'associé minoritaire.



D'une part, la résolution litigieuse, qui a été votée par l'intégralité des associés à l'exception de M. [P] et de Mme [M] [P], entérine puis autorise une occupation gratuite en 2013 puis durant deux années (2014 et 2015) par Mme [U] [P] en contrepartie de prestations fournies par ses soins, ayant trait au suivi de travaux effectués au bénéfice de la Sci. La circonstance que Mme [P] ne soit pas architecte, bien que diplômée en architecture ainsi qu'il ressort de la pièce 25 de Mme [T] communiquée à l'expert, dont M. [P] se prévaut, est insuffisante à écarter la réalité de cette contrepartie. Cette résolution n'est donc pas contraire à l'intérêt social.



D'autre part, cette résolution est adoptée au bénéfice d'une associée minoritaire et ne peut donc caractériser un abus de majorité au préjudice de M. [P], associé majoritaire.



La demande de nullité de la résolution litigieuse de ce chef n'est donc pas fondée.









Sur la contrariété aux dispositions de l'article 1836 alinéa 2 du code civil



Pour écarter la demande de nullité de la résolution litigieuse sur le fondement de l'article 1836 alinéa 2 du code civil, les premiers juges ont retenu que :

- cet article ne règle que les conditions auxquelles doivent satisfaire les décisions modificatives des statuts et non pas celles relatives aux décisions prises conformément à ceux-ci, 

- la résolution attribuant la jouissance gratuite d'un bien de la société n'est pas une décision modificative des statuts, mais une décision prise conformément à ceux-ci.



M. [P] et la Sci prétendent que la résolution en cause a pour effet d'aggraver les engagements d'associé de M. [P] sans son consentement, dans la mesure où il a voté contre, puisque la gratuité d'un bien destiné à la location a pour effet, même indirect, de réduire les revenus fonciers attendus de l'activité sociale, les résolutions d'assemblée générale étant également concernées par cette interdiction contrairement à ce qu'a retenu le tribunal.



Mmes [T] et [P] ne répondent pas sur ce point.



Selon l'article 1836 du code civil, 'Les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par l'accord unanime des associés.

En aucun cas, les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci'.



L'article 1836 alinéa 2 de ce code, applicable aux Sci, ne règle que les conditions auxquelles doivent satisfaire les décisions modificatives des statuts, et non celles relatives aux décisions prises conformément aux statuts en vue de la réalisation de l'objet social, et n'est donc pas applicable à la résolution litigieuse.



Il n'y a donc pas lieu d'annuler cette résolution, en confirmation du jugement.



Sur la responsabilité de la gérante



1- Sur l'engagement de la responsabilité de la gérante au titre de l'occupation du bien situé au rez-de-chaussée :



Sur la faute de gestion



Selon les premiers juges,

sur la période relative aux exercices 2009 à 2011

- si Mme [U] [P] et son compagnon ont occupé le logement sans contrat de bail et ont versé des sommes variables, soit 5 817,84 euros en 2009, 2 801,91 euros en 2010 et 4 210 euros en 2011, l'appartement a dû faire l'objet de nombreux travaux, certains relevant du gros-oeuvre, ce qui justifie l'indemnité d'occupation basse, au regard de l'état de l'appartement et de la nuisance des travaux,

- la Sci a été conçue comme une Sci familiale et il n'apparaît pas fautif qu'une indemnité d'occupation réduite ait été fixée au bénéfice d'une associée qui est la fille et la soeur des autres associés, qui n'avaient manifesté aucune opposition à cela sur la période considérée,

sur l'exercice 2012

- pour les motifs susvisés, la jouissance gratuite du bien par Mme [U] [P], qui lui a été accordée pour une durée d'un an, sans aucune opposition de la part des associés, n'est pas fautive,

sur la période relative aux exercices 2013 à 2015

- la demande d'annulation de la résolution ayant accordé la jouissance gratuite du logement à Mme [U] [P] sur cette période étant rejetée, cette jouissance gratuite ne peut être reprochée à la gérante,

sur la période du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017

- à compter du départ de Mme [U] [P], le logement est resté vacant du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017, un contrat de bail étant signé 1er avril 2017,

- si la gérante fait valoir qu'elle n'a pas pu remettre l'appartement immédiatement en location compte tenu de l'état détérioré des parties communes, celui-ci ne constituait pas un obstacle à la relocation du bien pendant 15 mois alors que d'autres appartements de l'immeuble étaient loués, et aucuns travaux n'ont été réalisés sur les parties communes avant la relocation du logement,

- si un délai est nécessaire pour trouver un locataire, le délai de 15 mois sans louer est excessif à raison de 12 mois, et relève de la faute de gestion de Mme [T],

sur la période à compter du 1er avril 2017

- le montant du loyer fixé par la gérante dans le bail signé le 1er avril 2017 correspond la valeur locative déterminée par l'expert, de sorte qu'aucune faute de la gérante n'est caractérisée de ce chef.



M. [P] et la Sci font valoir que :

sur la période relative aux exercices 2009 à 2011

- le caractère variable du loyer versé par Mme [U] [P] et son compagnon au titre des années 2009 à 2011, sans respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, constitue un acte anormal de gestion contraire à l'intérêt social de la Sci, sans que les travaux, antérieurs à l'entrée dans les lieux en 2009 de Mme [U] [P], puissent justifier une indemnité d'occupation faible,

- M. [P] ne s'est pas opposé à cette occupation car il n'avait pas connaissance des conditions financières de celle-ci dont il n'a été informé que des années plus tard,

sur l'exercice 2012

- la mise à disposition gratuite du logement constitue une initiative fautive de la gérante contraire à l'objet social et à l'intérêt social,

sur la période relative aux exercices 2013 à 2015

- la 8e résolution adoptée selon procès-verbal du 31 août 2014, qui ne porte que sur les années 2014 et 2015, devant être annulée, la gratuité consentie par la gérante constitue également un acte anormal de gestion contraire à l'intérêt social,

sur la période du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017

- la gérante a laissé vacant le logement sur cette période de 15 mois afin de réduire les revenus fonciers de la société qu'elle gérait et ainsi obtenir notamment une pension alimentaire plus favorable pour ses enfants résidant chez elle, les arguments avancés par Mme [T] afin de justifier de cette vacance étant contredits par le rapport d'expertise de M. [G] ayant conclu le 12 octobre 2015 que le logement était en très bon état, et cet appartement ayant été opportunément mis en location vingt jours avant la désignation d'un administrateur provisoire moyennant un bail interdisant l'accès au jardin, de sorte qu'il aurait dû être loué dès le 1er janvier 2016,

sur la période à compter du 1er avril 2017

- en fixant à compter du 1er avril 2017 et jusqu'au 31 janvier 2023, un loyer de 834 euros par mois très en deça du loyer de référence légal applicable conformément à la loi ALUR, la gérante a commis un acte anormal de gestion de nature à engager sa responsabilité.



Mmes [T] et [P] répondent que :

sur la période relative aux exercices 2013 à 2015

- aucune faute ne peut être reprochée à la gérante car l'occupation du logement par Mme [U] [P] et son compagnon a été autorisée par l'assemblée générale des associés du 31 août 2014 en contrepartie des prestations réalisées par Mme [U] [P],

sur la période du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017

- le très mauvais état des parties communes comme relevé dans le rapport de M. [G], mais également de la facade de l'immeuble, interdisant l'accès au jardin, empêchait la location rapide de l'appartement de sorte que la gérante n'a pas commis de faute,

sur la période à compter du 1er avril 2017

- aucune faute de gestion n'est davantage caractérisée par la mise en location de l'appartement moyennant un loyer mensuel de 864 euros conforme aux préconisations de l'expert.







Compte tenu du caractère familial de la Sci, des travaux engagés dans l'immeuble et l'appartement litigieux, qui ne sont pas tous antérieurs à l'occupation, et de l'absence de contestation des associés antérieurement à la délivrance de l'assignation en référé par M. [P] le 3 juin 2014, il n'est démontré aucune faute de gestion de Mme [I] [T] au titre de la mise à disposition de Mme [P], fille des époux [P], de l'appartement du rez-de-chausée, moyennant un loyer dont le montant a varié en fonction des désagréments causés, durant la période de 2009 à 2011.



La mise à disposition gratuite du même logement, en 2011 et 2012, non contraire à l'objet social et sans contestation aucune des associés, dont M. [P], n'est pas davantage constitutive d'une faute de gestion.



La résolution n°8 de l'assemblée générale des associés du 11 août 2014 étant valable, aucune faute de gestion n'est établie au titre de l'occupation gratuite autorisée par l'assemblée des associés pour les exercices 2013, 2014 et 2015.



En revanche, alors que le rapport d'expertise déposé le 12 octobre 2015 constate que le logement est en très bon état et évalue le montant de l'indemnité d'occupation, le défaut de location de ce logement par la gérante sur une période de 15 mois entre janvier 2016 et avril 2017, non justifié par les travaux nécessaires dans les parties communes, ni par l'impossibilité de jouir du jardin alors qu'il a été reloué nonobstant l'absence de réalisation des travaux de ravalement de façade, caractérise une faute de gestion pour une période 12 mois à compter d'avril 2016 au regard du délai raisonnable nécessaire pour trouver un nouveau locataire.



La mise en location de ce logement à compter d'avril 2017 moyennant le loyer proposé par l'expert judiciaire, n'est pas constitutive d'une faute de gestion.



Sur le lien de causalité et le préjudice



Les premiers juges ont retenu que :

- la faute de la gérante au titre du défaut de location du bien durant la période du 1er janvier 2016 au 31 mars 2017, a causé un préjudice à la société, évalué à 12 mois de loyers non perçus,

- l'évaluation de la valeur locative produite par M. [P] en application de la loi ALUR du 24 mars 2014 constitue seulement un loyer de référence qui ne peut se substituer à une évaluation in concreto du bien, à laquelle a procédé l'expert, de sorte que doit être retenu un loyer mensuel de 864 euros prenant en considération l'état des parties communes très dégradé et la configuration de l'appartement constitué d'une seule grande pièce,

- le préjudice de la Sci est donc évalué à la somme de 10 368 euros (12 x 864).



M. [P] et la Sci exposent que le préjudice subi sur cette période doit être calculé selon le loyer de référence en application de la loi ALUR et de l'arrêté préfectoral du 25 juin 2015 fixant les loyers de référence à Paris, soit 1 317,60 euros par mois compte tenu du secteur de l'appartement et de sa superficie, en sorte que le préjudice de la Sci s'élève à 19 764 euros (1 317,60 x 15 mois).



Mmes [T] et [P] contestent la demande indemnitaire à défaut de caractérisation d'une faute.

M. [P] et la Sci ne critiquent pas utilement le montant du loyer fixé par l'expert au regard des caractéristiques du bien, en se fondant sur les barèmes ALUR dont l'expert a relevé en partie la pertinence pour déterminer un loyer de référence mais a retenu un loyer inférieur compte tenu de l'état des parties communes et des caractéristiques du bien, et en objectant qu'il n'est pas tenu compte de la jouissance privative du jardin, alors que le bail conclu en interdisait l'accès compte tenu des travaux de ravalement de façade nécessaires et des chutes de pierre constatées.



Le préjudice subi par la société au titre de l'absence de location du bien durant 12 mois a donc pertinemment été évalué à la somme de 10 368 euros.



2- Sur l'engagement de la responsabilité de la gérante au titre de la vacance du duplex constituant l'ancienne loge de la gardienne



Le tribunal a retenu qu'aucune faute de la gérante n'était démontrée à ce titre, les demandeurs se basant sur des évaluations approximatives non étayées par un professionnel, la capacité de la société à faire face à des travaux de remise en état estimés à 18 000 euros n'étant pas abordée et la décision de faire réaliser ces travaux importants appartenant à la collectivité des associés et non pas à la seule gérante.



M. [P] et la Sci font grief à la gérante d'avoir laissé ce logement vacant depuis 2009, alors qu'elle aurait dû saisir l'assemblée générale des associés de la nécessité de réaliser des travaux de rénovation complète de ce bien, dont la société aurait été en capacité de financer le montant dès 2013 si elle n'avait pas fait l'objet d'un pillage par Mme [I] [T] en même temps que la destruction de sa valeur locative.



Les intimées répondent que ce logement n'était pas en état d'être loué depuis 1998, et que la réalisation des travaux de rénovation nécessaires relevait de l'assemblée générale des associés et non pas de la gérante, M. [P] s'étant systématiquement opposé à de tels travaux quand ils ont été soumis au vote.



Il ressort du rapport de gérance de l'exercice 2011 que l'ancien duplex (loge de la gardienne) sur cour n'est plus louable depuis 1998 et qu'une restructuration complète est indispensable. Une consolidation en 2008 avait été effectuée par l'entreprise [3] à la suite de la demande de la mairie de [Localité 1]. Néanmoins, en 2008, de graves problèmes de stabilité sont survenus, et ont donné lieu à un arrêté de mise en péril, puis à une injonction de ravaler l'immeuble, lesquels travaux ont nécessité une étude de l'immeuble et sont devenus indispensables en l'état du rapport de l'architecte expert auprès du tribunal, des pierres chutant du pignon sur la toiture du pavillon située dans l'entrée de l'immeuble voisin ainsi que dans la cour. La gérante a proposé de prioriser d'abord les travaux obligatoires et nécessaires, relatifs au ravalement et à la toiture ainsi qu'à la réfection du logement du 2e étage et, dans un second temps, de prévoir ceux ayant trait aux autres logements, dont l'ancien duplex, selon les finances disponibles.



Au vu de ces éléments et de la situation de péril de l'immeuble nécessitant des travaux de gros oeuvre, il ne peut être fait grief à Mme [I] [T] de ne pas avoir soumis au vote de l'assemblée générale des associés la réfection totale du duplex tant que ces travaux n'étaient pas réalisés. 



Au demeurant, M. [P] et la Sci, qui ne produisent aucun devis des travaux nécessaires pour la remise en état complète du duplex, ne démontrent aucunement les capacités financières de la Sci à réaliser de tels travaux, qui en outre relèvent de par leur ampleur d'une décision des associés.



Il n'est donc caractérisé aucune faute de gestion de ce chef.



3- Sur le montant figurant en compte d'attente dans les bilans comptables de la société



Les premiers juges ont débouté M. [P] et la Sci de leur demande de restitution du montant du compte d'attente aux motifs que :

- depuis la création de la société en 1996, la Sci n'avait pas fait réaliser ses comptes par un expert-comptable et ce n'est qu'à compter de 2014, dans un contexte de divorce conflictuel entre deux des associés, M. [P] et Mme [T], que la gérante a sollicité d'un expert-comptable qu'il établisse les comptes, lequel a pu les reconstituer rétroactivement mais uniquement à compter de l'exercice 2009, 

- rien n'établit à la lecture des bilans que la somme de 40 346,95 euros mentionnée en 'compte d'attente général', qui plus est au passif de la société, corresponde à des bénéfices de celle-ci, 

- l'expert-comptable atteste que le compte d'attente constitue uniquement une écriture comptable de reconstitution, à défaut d'avoir disposé de l'ensemble des éléments nécessaires pour établir les comptes des années antérieures,

- l'expert-comptable expose également que la reprise du compte d'attente d'un compte de bilan à un autre compte de bilan ne génère aucun résultat, ni perte, ni bénéfice, et que ces écritures n'ont aucune incidence sur la situation financière de la Sci, 

- les demandeurs n'établissent nullement que la gérante se serait approprié la somme dont il est fait état au titre des bénéfices.



M. [P] et la Sci soutiennent que :

- la somme de 40 346,95 euros figurant au poste '47000- compte général d'attente-' au passif du bilan détaillé des comptes d'expertise comptable [4] pour l'exercice clos le 31 décembre 2016, dernier exercice sous la gérance de Mme [T], correspond aux bénéfices réalisés par la société de 2000 à 2009 et figurant pour un montant de 40 986,95 euros dans un compte d'attente du bilan de l'exercice de 2009 reconstitué par l'expert comptable intervenu en 2014 et ne mentionnant pas le résultant de l'exercice antérieur, puis dans tous les bilans annuels depuis lors, lesquels bénéfices ont été détournés par la gérante ainsi qu'en témoigne leur absence dans la trésorerie de la société quels que soient les exercices de 2009 à 2016,

- le compte d'attente ayant été classé au passif de la société par l'expert-comptable, constitue une dette de la société non pas envers elle-même mais envers les associés,

- Mme [T] a toujours refusé de communiquer les pièces qu'elle avait remises à son expert-comptable pour procéder à la reconstitution des années antérieures à 2009.



Mmes [T] et [P] répliquent que le compte d'attente ne correspond pas à des sommes en la possession de la gérante ou à des bénéfices réalisés avant 2009 mais à une écriture comptable destinée à pallier le manque d'éléments permettant de reconstituer la comptabilité en partie double entre la création de la société en 1996 et l'exercice 2009.



La comptabilité d'une Sci constitue normalement une comptabilité de caisse, sauf si elle est soumise à l'impôt sur les sociétés, et le régime d'imposition de la Sci n'est pas connu.



Selon la plaquette d'expertise comptable pour l'exercice 2009 réalisée par le cabinet d'expertise comptable, la somme de 40 986,95 euros inscrite en compte général d'attente, au passif de la société, sous la rubrique 'Dettes sur immobilisations et comptes rattachés' correspond au cumul des écritures à passer à la date de reprise de la comptabilité, faute d'éléments permettant la reconstitution rétroactive des comptes depuis la création de la société.



L'inscription d'une somme en compte courant d'attente, au passif de la société, à défaut d'éléments comptables suffisants permettant de l'affecter définitivement, correspond normalement à des dépenses engagées par la société, constatées par l'expert-comptable, vraisemblablement à l'examen des relevés bancaires de la société comme le fait valoir M. [P], et non justifiées, notamment par des factures. 



Alors que ni les comptes de 2009 à 2012, ni les déclarations fiscales au titre des bilans 2009 à 2014, ayant trait à une comptabilité de recettes, ni les rapports de la gérance des exercices 2011 et 2012, ne mentionnent des dépenses pour un montant de 40 986,95 euros devenu 40 346,95 euros, et que l'inscription d'une somme en compte courant d'attente est temporaire, celle-ci devant être affectée en fin d'exercice comptable, cette somme, retranscrite en compte d'attente dans la plaquette de l'exercice comptable de 2009 par l'expert comptable sollicité en 2014, est reportée dans les exercices ultérieurs jusqu'à 2016 pour un montant de 40 346,95 euros, à défaut de transmission d'éléments comptables nécessaires à la reconstitution complète de la comptabilité, dont atteste l'expert-comptable.



Il ne peut être déduit de ces seuls éléments et de l'absence de report, dans la plaquette de l'exercice 2009, du résultat de 2008, qui est indéterminé au vu des pièces produites, que la somme de 40 346,95 euros correspond aux cumuls des bénéfices de la société antérieurs à l'exercice 2008.



En revanche, Mme [T] ne produit toujours aucun justificatif de cette somme et ne fournit aucune explication à ce titre. Le défaut de justification de dépenses engagées par la Sci pour un montant particulièrement conséquent à compter de 2009, date de la séparation de M. [P] et Mme [I] [T], est volontaire et imputable à la gérante de la société qui en assurait seule la gestion, à plus forte raison s'agissant d'une comptabilité recettes-dépenses qui était tenue et dans le contexte d'un divorce conflictuel entre les époux associés.



La faute de gestion de Mme [T] est donc caractérisée.



La gérante étant incapable de fournir la moindre facture ou explication cohérente sur la nature des dépenses engagées, il convient de retenir que la somme inscrite en compte d'attente a été utilisée à des fins personnelles ou étrangères à l'intérêt social et a donc indûment appauvri la société.



La faute de gestion justifie donc la condamnation de la gérante à restituer la somme litigieuse, dont elle est responsable du détournement de l'actif de la société, peu important qu'il ne soit pas démontré qu'elle se soit personnellement approprié cette somme.



Il convient, en conséquence, de condamner Mme [I] [T] à payer à la Sci la somme de 40 346,95 euros en infirmation de la décision.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



Outre la confirmation des dispositions du jugement, Mme [T] est condamnée aux dépens d'appel et à payer à M. [P] une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour :



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [P] et la Sci [1] de leur demande de restitution du montant du compte d'attente,



statuant de nouveau,



Condamne Mme [I] [T] à restituer à la Sci [1] la somme de 40 346,95 euros inscrite en compte d'attente, au passif du bilan annuel de ladite société à compter de l'exercice 2009 reconstitué et au titre des exercices ultérieurs jusqu'en 2016,



Condamne Mme [I] [T] aux dépens d'appel, 



Condamne Mme [I] [T] à payer à M. [L] [P] une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE