Cour d'appel de Metz, 1ère Chambre, 7 juillet 2026, n° 23/00783

Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





Suivant acte authentique en date du 15 juin 2018, M. [M] [Q] et Mme [J] [K] épouse [Q], ont acquis une maison à usage d'habitation située au [Adresse 3], à [Localité 3], cadastrée Section [Cadastre 1], numéro [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 1] », pour une contenance de 2 a 86 ca.



Le 09 juillet 2018, M. [M] [Q] a déposé auprès de la Mairie de [Localité 4] une déclaration préalable de travaux portant sur la modification de deux fenêtres en portes-fenêtres, le changement de la toiture avec la création de velux, ainsi que la création de quatre places de parking tracées à même le sol de 4m x 2,20m chacune, sur une dalle existante. Le 17 août 2018, le maire de [Localité 4] a autorisé ces travaux.



A l'occasion de ces travaux M. [Q] a fait réaliser un muret entre sa propriété et celle de son voisin.



Exposant qu'il est propriétaire de la maison voisine de celle de M. [Q], et que le muret érigé par celui-ci entre les deux propriétés privait celle de M. [L] de l'accès à la voie publique dont elle bénéficiait jusqu'à présent, M. [B] [L], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [M] [Q], par courrier recommandé du 2 décembre 2019 non réclamé, de procéder, dans un délai de quinze jours, à la démolition du mur édifié. M. [L] se prévalait du fait que sa propriété était enclavée, et que depuis plus de trente ans le passage situé sur la propriété de M. [Q] était utilisé pour permettre l'accès à sa propriété. Il observait en outre que la déclaration de travaux ne mentionnait pas l'édification du muret litigieux. 



La tentative de conciliation engagée entre les parties a donné lieu à un constat d'échec en date du 5 mars 2020.



Par acte d'huissier en date du 24 août 2020, M. [B] [L] a assigné M. [M] [Q] devant le Tribunal judiciaire de Thionville, aux fins de voir :


déclarer l'action de M. [B] [L] recevable et sa demande bien fondée,

dire et juger que la parcelle de M. [B] [L] est enclavée et ne dispose d'aucun autre accès suffisant,

onstater que la servitude de passage est acquise, la famille [L] ayant utilisé ce passage pendant près de 5 décennies,

dire et juger que M. [M] [Q] a l'obligation de laisser le passage libre,

constater que la toiture nouvellement créée par M. [M] [Q] empiète sur la propriété de M. [B] [L].


En conséquence,


condamner M. [M] [Q] à procéder à la destruction du muret litigieux et ce sous astreinte de 150euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner M. [M] [Q] à la démolition du débord de toiture empiétant sur la propriété de M. [B] [L], et ce, sous astreinte de 150euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3500 euros au titre du préjudice de jouissance.


En tout état de cause :


dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,

condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [M] [Q] aux entiers frais et dépens.




Aux termes des dernières conclusions notifiée 18 mars 2022, M. [M] [Q] a demandé au tribunal de :


débouter M. [B] [L] de l'ensemble de ses demandes,

constater l'absence de servitude légale, 

constater l'absence d'empiétement.


En conséquence,


débouter M. [B] [L] de l'ensemble de ses demandes,


Subsidiairement, si le tribunal devait constater l'existence d'une servitude,


condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité de servitude,

condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [B] [L] aux entiers frais et dépens.




Aux termes des dernières conclusions notifiée le 28 avril 2022, M. [B] [L] a maintenu l'ensemble de ses demandes et a précisé qu'il demandait la destruction du muret et de tous ouvrages faisant obstacle à l'utilisation du droit de passage acquis à son fonds.





Par jugement contradictoire du 9 janvier 2023, la chambre civile du tribunal judiciaire de Thionville a :


Constaté que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] est enclavée et bénéfice d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;

Débouté M. [B] [L] de ses demandes au titre de l'empiétement de la toiture ;

Débouté M. [B] [L] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Débouté M. [M] [Q] de sa demande reconventionnelle ;

Rejeté le surplus des demandes ; 

Condamné M. [M] [Q] à verser à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [M] [Q] aux dépens ;

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.




Sur la demande au titre d'une servitude de passage, le tribunal, sur le fondement des articles 682, 685 et 690, a considéré qu'une servitude de passage résultant de l'état d'enclave d'un fonds, pouvait s'acquérir par prescription trentenaire. Il a également constaté, au vu d'une attestation notariée, que M. [L] était bien propriétaire du fonds au profit duquel un droit de passage était revendiqué.

Il a de même constaté au vu des pièces produites, qu'avant l'achat par M. [Q] les deux fonds n'étaient séparés que par un portail qui permettait l'accès au garage de la propriété de M. [L], portail qui avait disparu avec l'édification du mur.

Le tribunal a écarté l'argument de M. [Q], consistant à faire valoir que la propriété était encore accessible depuis la rue, par un escalier partant de la cour pour arriver au niveau de la rue. Il a en effet rappelé que l'état d'enclave s'analyse comme l'absence de tout passage utile, et qu'en l'état le seul escalier ne permettait pas le passage d'un véhicule.

Il a également écarté l'argument selon lequel des travaux seraient possible pour aménager un passage pour un véhicule, en estimant au vu des photographies produites que non seulement ces travaux seraient complexes, mais qu'il n'était pas établi qu'ils permettent l'accès à la porte du garage.

Toujours au vu des photographies antérieures à la construction du muret, le tribunal a constaté que le passage n'était pas dissimulé, que le portillon était visible depuis la voie publique, et que le passage n'était ni dissimulé ni équivoque.



Enfin au vu des nombreuses attestations produites, le tribunal a également retenu que le passage par le fonds actuellement propriété de M. [Q] existait depuis plus de trente ans.



Le tribunal a finalement retenu que le fonds de M. [L] était enclavé, et bénéficiait d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle appartenant à M. [Q], de sorte que ce dernier en construisant un muret et en posant un grillage, avait empêché l'utilisation de ce passage.

Il a donc fait droit à la demande de démolition du muret.



En revanche le tribunal a rejeté la demande visant à condamner M. [Q] à la démolition d'une partie de sa toiture au prétexte d'un empiétement, en estimant que le constat d'huissier produit ne faisait nullement preuve sur ce point.

Il a également rejeté la demande de M. [L] au titre d'un préjudice de jouissance, en observant que celui-ci ne réside pas dans les lieux et ne donne aucune explication sur le chiffrage retenu.



Sur la demande reconventionnelle de M. [Q] au titre de l'indemnité que peut revendiquer le propriétaire du fonds servant, le tribunal a observé que M. [Q] ne justifiait pas de la somme réclamée par rapport à la valeur du terrain, et qu'en outre il avait lui-même mis fin au droit de passage et n'apparaissait donc pas légitime à solliciter une indemnisation.





Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 30 mars 2023, M. [M] [Q] a interjeté appel du jugement, aux fins d'annulation subsidiairement d'infirmation en ce qu'il a :


Constaté que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] est enclavée et bénéfice d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;

Débouté M. [M] [Q] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [B] [L] et du surplus de ses demandes, tendant notamment à voir débouté M. [B] [L] de ses demandes, à voir constater l'absence de servitude légale et l'absence d'empiétement, subsidiairement à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité de servitude et en tout état de cause à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 et aux dépens ;

Condamné M. [M] [Q] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Prononcé l'exécution provisoire.




 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Par ses dernières conclusions récapitulatives du 21 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] [Q] demande à la cour d'appel, de :


« Recevoir l'appel de Monsieur [M] [Q], 

Déclarer l'appel incident de M. [B] [L] irrecevable et subsidiairement infondé,

Prononcer l'annulation du jugement du 09 janvier 2023,

Subsidiairement, infirmer le jugement du 09 Janvier 2023 en toutes ses dispositions et notamment ce qu'il a :


1/ constaté que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] est enclavée et bénéficie d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4],

2/ condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois,

3/ débouté M. [M] [Q] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [B] [L] (sic) et du surplus de ses demandes, tendant notamment à voir débouter M. [B] [L] de ses demandes, à voir constater l'absence de servitude légale et l'absence d'empiétement, subsidiairement à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité de servitude et en tout état de cause à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

4/ condamné M. [M] [Q] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du CPC,

5/ prononcé l'exécution provisoire.



Et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel et subsidiairement par voie d'infirmation :


Déclarer M. [B] [L] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions, et subsidiairement les rejeter.


Subsidiairement, 


Débouter M. [B] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions.


Très subsidiairement et si la Cour faisait droit à la demande de servitude de passage présentée par M. [B] [L], 


Condamner M. [B] [L] à payer à M. [M] [Q] une somme de 20 000 euros au titre du dommage occasionné par la servitude de passage, 


En tout état de cause, 


Déclarer, au besoin d'office, M. [B] [L] irrecevable en son appel en intervention forcée et en ses demandes présentées contre Mme [J] [K] épouse [Q], comme étant dirigées contre une personne non partie en première instance et comme étant nouvelles en cause d'appel (articles 547 et 564 du CPC),

Condamner M. [B] [L] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel, 

Condamner M. [B] [L] à payer à M. [M] [Q] une somme de 1 500 euros par instance au titre de l'Article 700 du CPC. 




Au soutien de son appel, il fait valoir que, selon le titre de propriété produit aux débats, il n'est pas l'unique propriétaire du bien et que son épouse, copropriétaire antérieurement à la saisine de la juridiction, n'a pas été attraite à la procédure. Il soutient que M. [L] aurait pu vérifier l'identité exacte du ou des propriétaires de la parcelle en consultant le livre foncier, registre public librement consultable, dont les inscriptions rendent les transferts de propriété opposables à tous. Il précise que la déclaration préalable de travaux pouvait être réalisée indifféremment par l'un ou l'autre des propriétaires de sorte que cet argument n'est pas pertinent.

Il fait valoir qu'un droit de passage ne peut être opposé à un seul des propriétaires du fonds, de sorte que la demande à son encontre est irrecevable.



Les fins de non-recevoir pouvant être soulevées en tout état de cause, il estime qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.



Quant à l'appel en intervention forcée diligenté par M. [L] à hauteur d'appel, M. [Q] l'estime également irrecevable, dès lors qu'il n'existe aucune évolution du litige.



Sur le fond, il expose qu'il ressort de l'acte authentique d'acquisition produit aux débats, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, qu'aucune servitude n'a été créée ni laissée créer par le vendeur sur l'immeuble vendu, et qu'aucune action n'a été engagée à l'encontre de cet acte. Il ajoute qu'en l'absence de toute mention de servitude, laquelle aurait dû être déclarée par le vendeur si elle avait existé, et faute pour M. [L] d'avoir fait reconnaître ou publier la servitude invoquée, celle-ci ne peut lui être opposable, même en admettant son existence, ce qui n'est pas établi. Il souligne que les attestations produites par M. [L], non circonstanciées et établies pour les besoins de la cause, contredisent les déclarations des anciens propriétaires figurant dans l'acte authentique.



Il indique en outre que contrairement à ce qu'affirme M. [Q], il a obtenu une autorisation administrative pour réaliser les travaux d'aménagement de sa parcelle.



M. [Q] soutient ensuite que la situation d'enclavement revendiquée n'est pas démontrée. Il observe que les articles 682 et suivants du code civil envisagent la possibilité d'une servitude de passage lorsque le fonds concerné n'a aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation, agricole, industrielle ou commerciale, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement.

Il oppose que M. [L] agit en tant que propriétaire d'un fonds qu'il loue en tant que logement à un tiers, de sorte que selon M. [Q] l'exploitation de ce bien ne relève pas des hypothèses précitées.



Il affirme également que M. [L] est parfaitement en mesure d'aménager sa parcelle pour permettre l'accès d'un véhicule depuis la route, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge. Ainsi il se prévaut de photographies aériennes qui démontrent que la parcelle de M. [L] est située le long de la route et que la cour devant la maison a une surface suffisante pour garer une voiture ou permettre une man'uvre, après réalisation d'une rampe d'accès depuis la route, ce qui selon lui est parfaitement réalisable, et à quoi selon lui la commune de [Localité 4] ne s'opposerait pas. Il observe que de nombreuses maisons ont la même configuration que celle de M. [L] par rapport à la route.

Il prétend également que l'accès à la propriété de M. [L] s'est toujours fait depuis cette route au moyen d'un escalier, et affirme que le fait qu'un véhicule ne puisse pas accéder par la voie publique est inexact et indifférent.



Il conteste la valeur probante du constat d'huissier invoqué par M. [L], en faisant valoir que l'huissier reprend les déclarations de ce dernier, lequel affirme être enclavé, et qu'il comporte une appréciation subjective en qualifiant la propriété d'enclavée et mal desservie. Il souligne que ces constatations sont contredites par la réalité des lieux, le premier juge ayant relevé que des travaux d'aménagement seraient possibles, bien que complexes.



Il s'interroge en outre sur la manière dont le locataire entendrait faire passer un véhicule à l'endroit litigieux, alors même qu'un jardinet y a été installé et que des éléments sont entreposés contre le mur qu'il a édifié.



Il conteste l'ensemble des attestations versées aux débats et soutient que M. [L] ne justifie, ni être propriétaire du bien depuis 33 ans, ni d'un usage continu du passage allégué ce d'autant qu'il n'en a pas l'usage et fait valoir que les photos produites démontrent que le locataire a effectué certaines installations dans la cour et notamment que le fil à linge qui s'y trouve est ancien. Il observe que l'attestation de Mme [G] produite en première instance est en contradiction avec les déclarations qu'elle-même et ses co-vendeurs ont faites dans l'acte notarié, lequel fait foi jusqu'à inscription de faux. Il considère que ces divers témoignages, non circonstanciés, ne sont pas de nature à faire preuve de l'existence d'une servitude continue et apparente.

Il observe par ailleurs que l'assiette et la détermination du passage réclamé n'ont pas été précisées par M. [L].



À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ferait droit à la demande, il sollicite une indemnité sur le fondement de l'article 682 du code civil, en exposant que ce droit de passage lui cause un préjudice puisqu'il ne pourra pas aménager son jardin et s'en servir comme il l'entendait, outre le fait que son bien va subir une perte de valeur vénale. Il s'estime donc fondé à réclamer une indemnité de 20 000 euros.



Il soutient encore que l'appel incident de M. [L] est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir puisque celui-ci a obtenu gain de cause sur ses demandes principales devant le premier juge.



Il conclut par ailleurs au débouté de la demande au titre d'un préjudice de jouissance, puisque M. [L] n'occupe pas lui-même le bien litigieux, qu'il a donné en location, et qu'il n'apparaît pas que son locataire veuille utiliser la cour comme lieu de passage d'un véhicule.



De même à propos de la demande relative à l'empiétement allégué, M. [Q] fait valoir que le constat d'huissier est particulièrement vague sur ce point et ne fait pas preuve d'un quelconque empiétement.









Aux termes des dernières conclusions datées du 25 avril 2023, déposées le 28 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [L] demande à la cour d'appel de :


Rejeter l'appel principal de M. [M] [Q] contre le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de Thionville,

Accueillant le seul appel incident de M. [B] [L] et l'appel en intervention forcée de M. [B] [L] formé à l''encontre de Mme [J] [K], épouse [Q],


A titre principal,


Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Condamné M. [M] [Q] à verser à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [M] [Q] aux dépens,

L'infirmant pour le surplus et, 


Statuant à nouveau,


Constater que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] enclavée et bénéfice d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] et de Mme [J] [K], épouse [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4],

Condamner solidairement ou in solidum M. [M] [Q] et Mme [J] [K], épouse [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement entrepris et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois,

Condamner solidairement ou in solidum M. [M] [Q] et Madame [J] [K], épouse [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamner solidairement ou in solidum M. [M] [Q] et Mme [J] [K], épouse [Q] à la démolition du débord de toiture empiétant sur la propriété de M. [B] [L] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

Débouter M. [M] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions,


A titre subsidiaire,


Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté M. [B] [L] de ses demandes au titre du préjudice jouissance et au titre de l'empiétement de la toiture,

L'infirmant sur ces seuls points et,


Statuant à nouveau,


Condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamner M. [M] [Q] à la démolition du débord de toiture empiétant sur la propriété de M. [B] [L] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

Débouter M. [M] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions,


En tant que de besoin,


Déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à Madame [J] [K], épouse [Q],


En toute hypothèse,


Condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel y compris ceux afférant à l'appel en intervention forcée de Mme [J] [K], épouse [Q], devant la Cour,


A titre infiniment subsidiaire,

Pour le cas où par impossible la Cour estimerait devoir faire droit à la demande tendant à voir M. [B] [L] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, 


Condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 123 du CPC,

Débouter M. [M] [Q] de sa demande tendant à la condamnation de M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du dommage occasionné par la servitude de passage.




Au soutien de ses prétentions, M. [L] expose que le moyen soulevé pour la première fois en cause d'appel par M. [Q], au motif que son épouse, Mme [J] [Q], née [K], copropriétaire, n'aurait pas été attraite en première instance, est infondé, dès lors que M. [Q] a procédé seul à la déclaration préalable de travaux le 17 juillet 2018.

Il considère que la révélation à hauteur de cour du caractère commun du bien constitue une évolution du litige au sens de l'article 555 du code civil, et justifie l'appel en intervention forcée de Mme [J] [Q], née [K], afin que les condamnations prononcées à l'encontre de M. [Q] lui soient déclarées communes.



Il rappelle en outre qu'il est de jurisprudence constante que l'action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue étant inopposable aux autres indivisaires non appelés.

À titre subsidiaire, il soutient que si la cour faisait droit à ce moyen tardif, elle devrait constater son intention dilatoire et condamner M. [Q] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur le fond, et devant la contestation relative à sa qualité de propriétaire, il rappelle que la contestation de M. [Q] sur ce point a été rejetée par le tribunal, et se prévaut de l'attestation notariale déjà produite en première instance.

Il rappelle également que la jurisprudence étend depuis longtemps les dispositions de l'article 682 du code civil aux fonds destinés à l'habitation, de sorte que l'argument de M. [Q] visant à conteste l'application en l'espèce de cet article est sans fondement.



M. [L] affirme en outre que sa propriété est enclavée puisqu'elle ne dispose plus d'un accès suffisant à la voie publique, du fait de M. [Q]. Il expose que sa parcelle est située en contrebas de la route, séparée par un mur de soutènement bordé de barrières, la voie publique étant surélevée d'environ 80 centimètres par rapport à son terrain, de sorte que l'accès à sa propriété et notamment à son garage, n'est possible qu'en traversant le fonds voisin. Il fait valoir que l'édification du mur a supprimé le passage emprunté depuis plus de 5 décennies par sa famille, les deux propriétés n'étant auparavant séparées que par un simple portillon et pour prouver ses dires, il verse aux débats un constat d'huissier réalisé le 2 octobre 2019.

Il considère que le fait que la mairie de [Localité 4] ne soit pas opposée à l'enlèvement des grilles de protection situées sur la rue et surplombant sa propriété est sans incidence, dès lors que, ainsi que retenu par le premier juge, il ne serait pas possible d'accéder à la cour et au garage sans effectuer des travaux qui apparaissent complexes et dont il n'est pas certain qu'ils permettraient un accès à la porte de garage, étant rappelé que la situation d'enclave s'apprécie au regard de la destination du bien.

Au surplus, il estime que la contestation relative à l'état d'enclave est sans incidence dès lors que la servitude est acquise.



Quant aux mentions figurant sur l'acte de vente du bien aux époux [Q], M. [L] réplique que ces mentions n'attestent pas de l'absence totale de servitude mais uniquement du fait que le vendeur n'en a pas créé ou laissé créer et qu'il n'en existe pas d'autre que celles pouvant résulter de la configuration des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.



En l'espèce il fait valoir que les servitudes de passage découlent précisément de la loi et qu'une telle servitude est de droit pour le propriétaire d'un fonds enclavé.

Il affirme que la servitude considérée est apparente, puisque parfaitement matérialisée notamment par l'existence d'un portail entre les deux parcelles et qu'elle résulte du fait de l'homme, de sorte qu'en application des articles 685,689 et 690 du code civil, elle n'avait pas à être formalisée dans un acte et pouvait s'acquérir par prescription trentenaire.



Pour preuve de l'ancienneté de la servitude, M. [L] produit des images Google remontant à 2012, ainsi que diverses attestations de témoins et il rappelle que de jurisprudence constante le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui puisse gêner l'utilisation de la servitude de passage, alors que le mur édifié par M. [Q] ne lui permet plus d'user de cette servitude.

Au surplus il observe que selon le plan local d'urbanisme, l'édification d'un mur de clôture est soumise à déclaration préalable, et que la déclaration effectuée par M. [Q] ne fait pas mention d'un tel mur.

Quant à l'assiette de la servitude, M. [L] indique qu'il ne demande pas l'établissement d'une servitude mais le respect par M. [Q] d'une servitude déjà existante. Au surplus il se réfère au jugement dont appel, par lequel le premier juge a fixé l'assiette de la servitude à l'endroit de l'ancien portail.



Enfin s'agissant de l'indemnité revendiquée par M. [Q], M. [L] conclut sur ce point à la confirmation de la décision du premier juge, dans la mesure où la servitude litigieuse a toujours existé et est acquise par usucapion, l'actuelle action ayant pour objet de voir rétablie une servitude de passage que M. [Q] a supprimée, de sorte qu'il ne peut solliciter d'indemnité sur ce point.



Sur son appel incident, il expose que l'impossibilité d'accéder au garage constitue un trouble de jouissance, l'empêchant de jouir pleinement de son bien. Il ajoute que cet obstacle affecte la valeur locative du logement, son locataire ne pouvant plus faire usage du garage attenant à l'habitation louée.



Quant à l'empiétement dont il demande la suppression, M. [L] rappelle que selon une jurisprudence constante fondée sur l'article 544 du code civil, un empiétement, même aérien, constitue une atteinte au droit de propriété autorisant à solliciter sa démolition. En l'espèce il fait valoir que l'empiétement de la toiture de M. [Q] a été constaté par un huissier. Il conclut donc à l'infirmation du jugement dont appel sur ces deux points.



 

Par ordonnance du conseiller de la mise en l'état du 10 octobre 2024, l'instruction du dossier a été clôturée.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION





I-Sur la demande de M. [Q] tendant à voir prononcer la nullité du jugement :





La cour ne peut que constater qu'aucun moyen n'est énoncé dans les conclusions de M. [Q] au soutien de cette demande.



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n'examinera pas cette demande, qui est rejetée.





II-Sur les fins de non-recevoir soulevées





Il convient de distinguer la recevabilité de l'appel en intervention forcée effectué par M. [L], et la recevabilité de sa propre demande à l'encontre de M. [Q], outre l'irrecevabilité alléguée de son appel incident.






Sur la recevabilité de l'appel en intervention forcée formé par M. [L] à l'encontre de Mme [J] [K] épouse [Q]






Il est précisé que, bien que Mme [K] épouse [Q] appelée en intervention forcée, n'ait pas constitué avocat, la possibilité de se prévaloir de l'irrecevabilité de cet appel en intervention est également ouverte à la partie tierce qui y a intérêt.



Il résulte de l'application combinée des articles 554 et 555 du code de procédure civile, que les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance, ou y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.



L'évolution du litige au sens de l'article 555 précité, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

En l'espèce, l'acquisition par M. [M] [Q] et Mme [J] [K] épouse [Q], du bien sur lequel un droit de passage est revendiqué, a été effectuée selon acte authentique du 15 juin 2018, de sorte que la circonstance que Mme [J] [Q] était également propriétaire du bien, est largement antérieure à l'introduction de l'instance par M. [L].



Par ailleurs il n'est pas inhabituel de vérifier les droits de propriété sur un bien lors d'un litige le mettant en cause, et M. [L] pouvait effectuer ces vérifications auprès du livre foncier, étant observé qu'il n'est nullement soutenu, que sur ce point, le livre foncier n'aurait pas été à jour.



La condition d'évolution du litige au sens de l'article 555 précité n'est donc pas remplie, de sorte que l'appel en intervention forcée de Mme [J] [K] épouse [Q], effectué par M. [L], est irrecevable.






Sur la recevabilité de la demande principale formée à l'encontre de M. [M] [Q] seul






Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Le défaut de droit d'agir s'entend notamment, selon l'article 122 du code de procédure civile, comme le défaut de qualité.



En l'espèce, étant rappelé que l'indivision est dépourvue de personnalité juridique, la loi ne subordonne pas la qualité à défendre d'un indivisaire à la présence dans l'instance de la totalité des indivisaires.



Par ailleurs l'intérêt de M. [L] à agir contre M. [Q], propriétaire indivis du bien sur lequel il revendique une servitude de passage, n'est pas contestable.



M. [L] est donc recevable à agir à l'encontre de M. [M] [Q] seul, mais en l'absence en la cause de Mme [J] [K] épouse [Q], l'arrêt à intervenir sera inopposable à celle-ci.



Une fin de non-recevoir étant recevable en tout état de cause, et dès lors qu'il appartenait à M. [L] de se renseigner sur les propriétaires du bien, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts de M. [L] au motif que M. [Q] n'a pas révélé en première instance qu'il était propriétaire indivis avec son épouse.






Sur la recevabilité de l'appel incident de M. [L]






M. [Q] se prévaut du défaut d'intérêt à agir de M. [L] pour défaut de succombance, dès lors qu'il a été fait droit aux demandes principales de celui-ci, ce qui rendrait irrecevables ses demandes en appel visant à voir infirmer les dispositions autres que celles relatives à l'article 700 et aux dépens.



Il est cependant manifeste qu'il n'a pas été fait droit à toutes les demandes de M. [L], puisque celles relatives à la suppression d'un empiétement et à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance ont été rejetées, de sorte qu'il est parfaitement recevable à solliciter l'infirmation du jugement sur ce point.



Quant au fait que M. [L] ait effectivement conclu à l'infirmation de l'ensemble du jugement à l'exception des dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et ait ainsi conclu à l'infirmation du jugement y compris pour ce qui concerne les deux dispositions ayant fait droit à sa demande, ceci ne résulte que du fait qu'il a entendu, à hauteur d'appel, conclure aussi bien à l'encontre de M. [M] [Q] qu'à l'encontre de Mme [J] [K] épouse [Q], de sorte qu'il ne pouvait solliciter la confirmation à l'identique du jugement sur ces deux points.



Il n'existe donc aucune irrecevabilité relativement à son appel incident.





III-Au fond





A titre liminaire, la cour observe que, si en première instance, la qualité de propriétaire de M. [L] a pu être contestée, il n'en est pas de même à hauteur d'appel, seul restant contesté le fait que M. [L] ne prouverait pas être propriétaire du bien depuis trente ans ou plus.



En tout état de cause M. [L] verse aux débats l'attestation de Me. [N], notaire à [Localité 5], de laquelle il résulte que M. [B] [L] est bien seul propriétaire du bien litigieux, cadastré section [Cadastre 1] n° [Cadastre 3], « [Adresse 4] » 2a 19ca sol.






Sur les demandes visant à constater une situation d'enclave et à voir ordonner la démolition du mur litigieux






La cour observe que dans ses conclusions M. [L] entend se prévaloir de l'application aussi bien des dispositions de l'article 685 du code civil, qui concerne la prescription de l'assiette et des modalités de la servitude de passage découlant d'une situation d'enclave, que des dispositions des articles 689 et 690 du même code, à l'instar des premiers juges.



Ainsi que justement relevé par M. [L], le droit de passage à raison d'une situation reconnue d'enclave, est une servitude établie par la loi, évoquée au chapitre II du titre IV du code civil intitulé des servitudes ou services fonciers, ainsi les dispositions des articles 689 et 690 du code civil, relatives aux servitudes établies du fait de l'homme, ne lui sont donc pas applicables, étant rappelé que concernant les servitudes établies du fait de l'homme, une servitude de passage est considérée comme une servitude discontinue ne pouvant s'acquérir par prescription.



Si aux termes de l'article 685 du code civil, l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave, sont déterminés par trente ans d'usage continu, il n'en reste pas moins nécessaire de s'assurer préalablement de ce que le fonds concerné est bien enclavé.



Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.



De jurisprudence à présent constante, toutes les modalités d'utilisation ou d'exploitation d'un fonds peuvent être prises en considération, y compris l'habitation, et le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination.

M. [Q] ne peut donc arguer du fait que la propriété de M. [L] ne serait à usage ni agricole, ni commercial ni industriel, la notion d'utilisation normale d'un fonds à usage d'habitation étant reconnue de longue date.

Actuellement, fait partie de l'utilisation normale d'un fonds destiné à l'habitation, la possibilité d'y accéder en voiture, en particulier lorsque les locaux comportent un garage, l'utilisation d'un véhicule faisant partie des nécessités courantes de la majeure partie de la population.



En l'espèce, l'immeuble de M. [L] possède un garage et l'ensemble est destiné à la location. M. [L] est donc en droit de considérer que l'usage normal de son fonds implique la possibilité de pouvoir y accéder en voiture et de garer celle-ci dans le garage couvert qu'il peut mettre à disposition de son locataire.

A cet égard il importe peu que l'actuel locataire ait prétendument installé ses poubelles, une corde à linge, voire un éventuel potager, dès lors d'une part que les photos produites démontrent que le fil à linge était déjà présent à l'époque où le portail séparant les deux fonds était encore installé, les autres photos étant peu explicites sur la présence d'un jardin ou d'un potager et qu'en tout état de cause les besoins normaux de ce fonds ne se définissent pas par rapport à ce qu'en fait un locataire, qui peut changer, mais par rapport à ce qu'est en droit d'attendre le propriétaire.



Sur ce point il résulte des plans et photographies versés aux débats, que la parcelle n° [Cadastre 2] appartenant à M. [Q], est longée sur son plus grand côté par la [Adresse 5] et la [Adresse 6] forme un angle droit avec la [Adresse 5], et borde la parcelle n° [Cadastre 2] sur l'un de ses deux plus petits côtés, correspondant à une portion non bâtie.

La parcelle n° [Cadastre 3], qui supporte deux bâtiments en L, longe la [Adresse 6], et la cour de ces deux bâtiments se situe dans le prolongement de la partie non bâtie de la parcelle n° [Cadastre 2].



Au vu des photos produites et du constat d'huissier réalisé le 02 octobre 2019, la cour observe que la [Adresse 6] qui longe, notamment, la cour de la propriété de M. [L], est surélevée par rapport à cette cour et qu'il s'agit d'une surélévation relativement importante puisqu'elle correspond à quatre marches d'escalier, lequel permet à un piéton de gagner la rue depuis la cour, et dont la hauteur de 80 centimètres avancée par M. [L] est parfaitement plausible. La présence de barrières de sécurité installées par la commune à la limite entre la rue et la cour, confirme également que la différence de hauteur entre cette cour et la rue n'est pas négligeable.



M. [Q] soutient sans le démontrer qu'il serait possible, depuis la [Adresse 6], de créer une rampe d'accès jusqu'au garage de la propriété de M. [L]. Aucun avis éclairé, émanant d'un professionnel, et étayé par un plan ou autre document, n'est produit pour étayer cette affirmation.



Or l'entrée du garage de M. [L] n'est pas située dans le bâtiment faisant face à la rue, au fond de la cour, mais dans le bâtiment situé sur le côté de la cour, et formant un angle droit avec la rue.

Outre que la cour est de petite dimension et que rien n'établit qu'il soit possible d'y aménager une rampe d'accès formant une pente compatible avec le passage d'une voiture, il est constant au vu de la disposition des lieux, que le garage, situé sur le côté droit de la cour, imposerait à un véhicule descendant par cette hypothétique rampe d'accès, de faire des man'uvres pour rentrer dans le garage, lesquelles n'apparaissent pas possibles compte tenu de la taille de la cour et de la présence d'une rampe d'accès, par hypothèse non horizontale.



En revanche, un passage par la partie non bâtie de la parcelle n° [Cadastre 2] permet sans difficulté, depuis la [Adresse 5], d'accéder à la cour de la parcelle n° [Cadastre 3]. Par ailleurs, au vu des plans produits, et la cour étant entièrement bordée d'immeubles, il n'existe aucune autre possibilité d'accès que le passage traversant la propriété de M. [Q] et rejoignant la [Adresse 5].



Enfin, s'agissant des mentions figurant sur l'acte de vente notarié passé entre les consorts [G] et les époux [Q], il est rappelé que l'acte authentique ne fait foi jusqu'à inscription de faux que pour ce qui concerne les énonciations relatives à des faits que l'officier public a été en mesure de constater par lui-même, ce qui est également indiqué à l'actuel article 1371 du code civil.

Les déclarations faites par le vendeur sous sa seule responsabilité ne valent donc pas jusqu'à inscription de faux, et M. [Q] ne peut les opposer à M. [L].



Celui-ci relève en outre à juste titre que le vendeur a uniquement déclaré « qu'il n'a créé ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme », ce qui ne fait nullement obstacle à ce que M. [L] se prévale d'une servitude découlant de la loi.



C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la situation d'enclave de ce fonds, permettant à M. [L] de revendiquer un droit de passage à travers la propriété de M. [Q].



S'agissant de l'assiette de ce droit de passage, qui seule peut s'acquérir par prescription, une telle prescription suppose qu'il soit rapporté la preuve d'un usage continu durant trente ans.

A cet égard, il n'est pas nécessaire que cet usage continu soit uniquement le fait de M. [L].



En l'espèce, les photographies produites par M. [L] attestent d'une certaine ancienneté dans la disposition des lieux et dans l'assiette du droit de passage, puisqu'il est produit, dans les conclusions et dans les pièces, une photo issue de Google maps prise en juillet 2012, de laquelle il résulte que l'existence d'un passage est visible, en raison des traces de pneus, et que le portail est en place, muni d'un panneau « interdiction de stationner », ce qui implique un usage effectif du portail et du passage. Lors de l'acquisition de son bien, M. [Q] a par ailleurs nécessairement vu le portail.



En outre, M. [L] verse aux débats treize attestations de témoin conforme aux prescriptions des articles 200 à 203 du code de procédure civile, aux termes desquels tous les témoins attestent de ce qu'ils ont toujours vu, et ce depuis plus de trente ans, le passage entre les deux fonds ouvert et utilisé.

Ainsi :


M. [U] [Y], né en 1935, indique que « depuis mon enfance j''ai toujours vu des personnes et des véhicules accéder librement au [Adresse 4] sans restriction. Dans les années 50, les charrettes et les animaux de ferme (chevaux, vaches) traversaient tous les jours cette parcelle. Et par la suite les voitures.

Mme [S] [I] épouse [H], atteste « avoir toujours vu une servitude utilisée par les locataires du [Adresse 4] à [Localité 4] pour accéder avec leur voiture à leur garage depuis plus de quarante ans »

Mme [T] [A] épouse [O], née en 1950, indique « j'habite [Localité 6] depuis 1972. J'ai toujours connu le passage entre le [Adresse 4] et le [Adresse 1]. Quand le Café des amis était encore ouvert les gens stationnaient aussi là. Ce passage n'a jamais été clôturé a toujours été libre d'accès pour les occupants du numéro 10. Par des véhicules ou remorques depuis bien plus de 40 ans ».

M. [X] [D], né en 1959 et locataire du bien de M. [L], atteste de ce que « habitant depuis plus de 33 ans au [Adresse 4] j'ai toujours vu le droit de passage, moi-même habitant à l'adresse indiquée j'ai toujours eu le droit de passage. L'ancien propriétaire M. [G] le connaissait depuis toujours nous a laissé le droit de passage et aussi que certains voisins l'ont vu. Ma femme originaire du village a tout le temps vu le droit de passage.


Un matin ma femme part travailler et à midi le mur était monté, il nous a quand même demandé si la voiture était dans le garage. »


M. [W] [Z] né en 1968 à [Localité 4] dans le quartier de [Localité 6], indique : « aussi longtemps que je me souvienne il y a toujours eu un accès libre entre le [Adresse 7] et le [Adresse 8]... L'accès au garage s'est toujours fait par cet accès sans restriction à ma connaissance. Plusieurs familles y ont vécu et aucune n'a eu privation de cet accès à aucun moment depuis plus de 50 ans au moins ».

Mme [F] [C] épouse [P] née en 1936 expose qu'elle connaît l'immeuble [Adresse 4] depuis 1954, que cet immeuble était habité par sa belle-mère, que celle-ci est toujours passée par le seul chemin qui accédait à sa maison, et que « c'était le seul accès carrossable jusqu'à la route communale, elle y passait avec ses charrettes, cheval, vache (...) ensuite son écurie servait de garage pour voiture ».




Aucun élément produit ne vient contredire ces faits certifiés par ces attestations concordantes en ce qu'elles corroborent l'ancienneté d'un accès au garage, aujourd'hui propriété de M. [L], par un passage sur le fonds constituant la propriété acquise par M. [Q]. Ces témoignages établissent que l'assiette du droit de passage sur le terrain aujourd'hui propriété de M. [Q] est établie depuis plus de trente ans.





Par conséquent, il convient de considérer que le droit de passage dont bénéficie le fonds de M. [L] doit s'exercer sur la parcelle de M. [Q], à raison d'un chemin d'accès allant de la [Adresse 5] en ligne droite jusqu'à l'emplacement de l'ancien portail, qui doit être remis en place.

En revanche rien ne justifie que M. [Q] soit contraint de démolir entièrement son mur, et il suffit qu'il y aménage un passage, permettant de remettre en place l'ancien portail et de permettre le passage d'un véhicule.

La largeur de ce passage, traversant la parcelle de M. [Q], sera identique à la largeur du portail, dont il apparaît sur les photos qu'il a été conservé sur le terrain de M. [L].



A défaut d'une exécution spontanée dans un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, une astreinte de 50 euros par jour de retard courra à l'encontre de M. [Q].





S'agissant de la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité formulée par M. [Q], il est constant que, en application de l'article 682 précité, M. [Q] est en droit de solliciter une indemnité.

Si effectivement celle-ci n'a jamais été sollicitée jusqu'à présent, il n'en est tiré aucun argument juridique, et il n'est pas contestable que M. [Q] subit un préjudice important en raison de ce droit de passage, qui passe pratiquement au milieu de son terrain et en rend l'aménagement beaucoup plus difficile.

Les photos produites établissent que M. [Q] avait commencé à aménager cette portion de terrain, une terrasse étant notamment visible.

Par ailleurs, et s'il est regrettable qu'aucune solution n'ait été trouvée au stade de la médiation, M. [Q] n'a pas nécessairement fait preuve de mauvaise foi en édifiant un mur, sur la foi d'un acte de vente qui effectivement ne mentionnait l'existence d'aucune servitude du fait de l'homme, ce qui a pu l'induire en erreur sur ses droits. 



Cependant M. [Q] se plaint de la dévalorisation de son bien sans donner aucune précision sur ce point, et n'a sollicité aucun avis, par exemple auprès d'un agent immobilier. L'acte de vente mentionne que le bien vendu est une maison à usage d'habitation, sans aucune précision quant à la nature de la parcelle de terrain non construite. Il n'est pas justifié de l'état de la cour lors de l'acquisition du bien par M. et Mme [Q], alors qu'elle apparaît en mauvais état dans la photo prise en 2012, et rien ne permet de penser que l'existence de cette portion de terrain aurait eu une forte influence sur le prix de vente telle qu'invoquée par M. [Q].



Dans ces conditions et pour tenir compte principalement de la gêne que peut occasionner à M. [Q] et à sa famille le passage de véhicule dans un espace extérieur réduit qu'il entendait aménager et utiliser, la cour fixera l'indemnité lui revenant à la somme de 6 000 euros.



Le jugement dont appel doit donc être infirmé en ce sens.





IV-Sur la demande tendant à la suppression d'un empiétement





Les premiers juges ont justement constaté que le constat d'huissier réalisé le 2 octobre 2019 ne contenait aucun élément probant quant à la réalité de l'empiétement dont se plaint M. [L].

L'huissier mandaté n'a fait lui-même aucune constatation sur ce point et s'est contenté de relater que « le requérant m'indique également que son voisin a récemment rénové sa toiture et me fait remarquer que la rive de la partie surélevée empiète sur la toiture de sa propriété ».

L'huissier ne confirme nullement ce fait et se contente de constater « la présence d'une toiture neuve et de 4 velux ».



Le jugement doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande sur ce point.







V-Sur la demande en dommages-intérêts au titre d'un préjudice de jouissance





M. [L], propriétaire de la cour litigieuse, n'occupe pas lui-même le garage ou la maison et il ne justifie d'aucune doléance particulière tenant à la restriction d'usage du garage de l'occupant des lieux de son chef.



Il ne subit donc aucun préjudice de jouissance, et c'est à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande en dommages-intérêts.





VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles





Le jugement de première instance étant confirmé sur le fond dans sa plus grande partie, il le sera également pour ce qui concerne les dépens et frais irrépétibles de première instance.



A hauteur d'appel, M. [L] conservera à sa charge les dépens issus de l'appel en intervention forcé de Mme [J] [K] épouse [Q].



Pour le surplus M. [Q] qui succombe supportera les dépens.



Il est en outre équitable d'allouer à M. [L], en remboursement des frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance, une indemnité de 3 000 euros.





PAR CES MOTIFS





La cour,





Sur les différentes fins de non-recevoir soulevées,





Déclare irrecevable l'appel en intervention forcée effectué par M. [B] [L] à l'encontre de Mme [J] [K] épouse [Q],





Déclare recevable la demande de M. [B] [L] à l'encontre de M. [M] [Q],





Déclare recevable l'appel incident formé par M. [B] [L]





Au fond,





Infirme le jugement déféré en ce qu'il a : 




Rejeté la demande reconventionnelle de M. [M] [Q] en paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 682 du code civil,





Condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;








Statuant à nouveau, 





Condamne M. [B] [L] à verser à M. [M] [Q] une somme de 6 000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 282 du code civil,





Condamne M. [M] [Q] à rétablir, dans le mur qu'il a édifié et sur son fonds, le passage existant entre les deux fonds, sur un tracé allant de la [Adresse 5] en ligne droite jusqu'au portail séparant les deux fonds, d'une largeur identique à celle de l'ancien portail, et à remettre celui-ci en place, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;





Confirme pour le surplus le jugement déféré,





Y ajoutant, 





Déclare le présent arrêt inopposable à Mme [J] [K] épouse [Q],





Condamne M. [M] [Q] aux dépens d'appel, à l'exception de ceux nés de l'appel en intervention forcée de Mme [J] [K] épouse [Q], qui resteront à la charge de M. [L],





Condamne M. [M] [Q] à verser à M. [B] [L] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





La Greffière Le Président de chambre 

































Au nom du peuple français,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/00783 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F6B5





[Q]

 C/

[L], [K]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 09 Janvier 2023, enregistrée sous le n° 22/00239

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 07 JUILLET 2026





APPELANT :



Monsieur [M] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ





INTIMÉS :



Monsieur [B] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ





APPELÉE EN INTERVENTION FORCÉE : 



Madame [J] [K] épouse [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Non représenté





DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Septembre 2025 tenue par Mme Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 07 Juillet 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile. 





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M.BARRE, Conseiller





ARRÊT : Par défaut



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





Suivant acte authentique en date du 15 juin 2018, M. [M] [Q] et Mme [J] [K] épouse [Q], ont acquis une maison à usage d'habitation située au [Adresse 3], à [Localité 3], cadastrée Section [Cadastre 1], numéro [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 1] », pour une contenance de 2 a 86 ca.



Le 09 juillet 2018, M. [M] [Q] a déposé auprès de la Mairie de [Localité 4] une déclaration préalable de travaux portant sur la modification de deux fenêtres en portes-fenêtres, le changement de la toiture avec la création de velux, ainsi que la création de quatre places de parking tracées à même le sol de 4m x 2,20m chacune, sur une dalle existante. Le 17 août 2018, le maire de [Localité 4] a autorisé ces travaux.



A l'occasion de ces travaux M. [Q] a fait réaliser un muret entre sa propriété et celle de son voisin.



Exposant qu'il est propriétaire de la maison voisine de celle de M. [Q], et que le muret érigé par celui-ci entre les deux propriétés privait celle de M. [L] de l'accès à la voie publique dont elle bénéficiait jusqu'à présent, M. [B] [L], par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [M] [Q], par courrier recommandé du 2 décembre 2019 non réclamé, de procéder, dans un délai de quinze jours, à la démolition du mur édifié. M. [L] se prévalait du fait que sa propriété était enclavée, et que depuis plus de trente ans le passage situé sur la propriété de M. [Q] était utilisé pour permettre l'accès à sa propriété. Il observait en outre que la déclaration de travaux ne mentionnait pas l'édification du muret litigieux. 



La tentative de conciliation engagée entre les parties a donné lieu à un constat d'échec en date du 5 mars 2020.



Par acte d'huissier en date du 24 août 2020, M. [B] [L] a assigné M. [M] [Q] devant le Tribunal judiciaire de Thionville, aux fins de voir :


déclarer l'action de M. [B] [L] recevable et sa demande bien fondée,

dire et juger que la parcelle de M. [B] [L] est enclavée et ne dispose d'aucun autre accès suffisant,

onstater que la servitude de passage est acquise, la famille [L] ayant utilisé ce passage pendant près de 5 décennies,

dire et juger que M. [M] [Q] a l'obligation de laisser le passage libre,

constater que la toiture nouvellement créée par M. [M] [Q] empiète sur la propriété de M. [B] [L].


En conséquence,


condamner M. [M] [Q] à procéder à la destruction du muret litigieux et ce sous astreinte de 150euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner M. [M] [Q] à la démolition du débord de toiture empiétant sur la propriété de M. [B] [L], et ce, sous astreinte de 150euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3500 euros au titre du préjudice de jouissance.


En tout état de cause :


dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,

condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [M] [Q] aux entiers frais et dépens.




Aux termes des dernières conclusions notifiée 18 mars 2022, M. [M] [Q] a demandé au tribunal de :


débouter M. [B] [L] de l'ensemble de ses demandes,

constater l'absence de servitude légale, 

constater l'absence d'empiétement.


En conséquence,


débouter M. [B] [L] de l'ensemble de ses demandes,


Subsidiairement, si le tribunal devait constater l'existence d'une servitude,


condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité de servitude,

condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [B] [L] aux entiers frais et dépens.




Aux termes des dernières conclusions notifiée le 28 avril 2022, M. [B] [L] a maintenu l'ensemble de ses demandes et a précisé qu'il demandait la destruction du muret et de tous ouvrages faisant obstacle à l'utilisation du droit de passage acquis à son fonds.





Par jugement contradictoire du 9 janvier 2023, la chambre civile du tribunal judiciaire de Thionville a :


Constaté que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] est enclavée et bénéfice d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;

Débouté M. [B] [L] de ses demandes au titre de l'empiétement de la toiture ;

Débouté M. [B] [L] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Débouté M. [M] [Q] de sa demande reconventionnelle ;

Rejeté le surplus des demandes ; 

Condamné M. [M] [Q] à verser à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [M] [Q] aux dépens ;

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.




Sur la demande au titre d'une servitude de passage, le tribunal, sur le fondement des articles 682, 685 et 690, a considéré qu'une servitude de passage résultant de l'état d'enclave d'un fonds, pouvait s'acquérir par prescription trentenaire. Il a également constaté, au vu d'une attestation notariée, que M. [L] était bien propriétaire du fonds au profit duquel un droit de passage était revendiqué.

Il a de même constaté au vu des pièces produites, qu'avant l'achat par M. [Q] les deux fonds n'étaient séparés que par un portail qui permettait l'accès au garage de la propriété de M. [L], portail qui avait disparu avec l'édification du mur.

Le tribunal a écarté l'argument de M. [Q], consistant à faire valoir que la propriété était encore accessible depuis la rue, par un escalier partant de la cour pour arriver au niveau de la rue. Il a en effet rappelé que l'état d'enclave s'analyse comme l'absence de tout passage utile, et qu'en l'état le seul escalier ne permettait pas le passage d'un véhicule.

Il a également écarté l'argument selon lequel des travaux seraient possible pour aménager un passage pour un véhicule, en estimant au vu des photographies produites que non seulement ces travaux seraient complexes, mais qu'il n'était pas établi qu'ils permettent l'accès à la porte du garage.

Toujours au vu des photographies antérieures à la construction du muret, le tribunal a constaté que le passage n'était pas dissimulé, que le portillon était visible depuis la voie publique, et que le passage n'était ni dissimulé ni équivoque.



Enfin au vu des nombreuses attestations produites, le tribunal a également retenu que le passage par le fonds actuellement propriété de M. [Q] existait depuis plus de trente ans.



Le tribunal a finalement retenu que le fonds de M. [L] était enclavé, et bénéficiait d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle appartenant à M. [Q], de sorte que ce dernier en construisant un muret et en posant un grillage, avait empêché l'utilisation de ce passage.

Il a donc fait droit à la demande de démolition du muret.



En revanche le tribunal a rejeté la demande visant à condamner M. [Q] à la démolition d'une partie de sa toiture au prétexte d'un empiétement, en estimant que le constat d'huissier produit ne faisait nullement preuve sur ce point.

Il a également rejeté la demande de M. [L] au titre d'un préjudice de jouissance, en observant que celui-ci ne réside pas dans les lieux et ne donne aucune explication sur le chiffrage retenu.



Sur la demande reconventionnelle de M. [Q] au titre de l'indemnité que peut revendiquer le propriétaire du fonds servant, le tribunal a observé que M. [Q] ne justifiait pas de la somme réclamée par rapport à la valeur du terrain, et qu'en outre il avait lui-même mis fin au droit de passage et n'apparaissait donc pas légitime à solliciter une indemnisation.





Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 30 mars 2023, M. [M] [Q] a interjeté appel du jugement, aux fins d'annulation subsidiairement d'infirmation en ce qu'il a :


Constaté que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] est enclavée et bénéfice d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;

Débouté M. [M] [Q] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [B] [L] et du surplus de ses demandes, tendant notamment à voir débouté M. [B] [L] de ses demandes, à voir constater l'absence de servitude légale et l'absence d'empiétement, subsidiairement à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité de servitude et en tout état de cause à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 et aux dépens ;

Condamné M. [M] [Q] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Prononcé l'exécution provisoire.




 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Par ses dernières conclusions récapitulatives du 21 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] [Q] demande à la cour d'appel, de :


« Recevoir l'appel de Monsieur [M] [Q], 

Déclarer l'appel incident de M. [B] [L] irrecevable et subsidiairement infondé,

Prononcer l'annulation du jugement du 09 janvier 2023,

Subsidiairement, infirmer le jugement du 09 Janvier 2023 en toutes ses dispositions et notamment ce qu'il a :


1/ constaté que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] est enclavée et bénéficie d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4],

2/ condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois,

3/ débouté M. [M] [Q] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner M. [B] [L] (sic) et du surplus de ses demandes, tendant notamment à voir débouter M. [B] [L] de ses demandes, à voir constater l'absence de servitude légale et l'absence d'empiétement, subsidiairement à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité de servitude et en tout état de cause à voir condamner M. [B] [L] à lui payer la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

4/ condamné M. [M] [Q] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du CPC,

5/ prononcé l'exécution provisoire.



Et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel et subsidiairement par voie d'infirmation :


Déclarer M. [B] [L] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions, moyens et prétentions, et subsidiairement les rejeter.


Subsidiairement, 


Débouter M. [B] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions.


Très subsidiairement et si la Cour faisait droit à la demande de servitude de passage présentée par M. [B] [L], 


Condamner M. [B] [L] à payer à M. [M] [Q] une somme de 20 000 euros au titre du dommage occasionné par la servitude de passage, 


En tout état de cause, 


Déclarer, au besoin d'office, M. [B] [L] irrecevable en son appel en intervention forcée et en ses demandes présentées contre Mme [J] [K] épouse [Q], comme étant dirigées contre une personne non partie en première instance et comme étant nouvelles en cause d'appel (articles 547 et 564 du CPC),

Condamner M. [B] [L] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel, 

Condamner M. [B] [L] à payer à M. [M] [Q] une somme de 1 500 euros par instance au titre de l'Article 700 du CPC. 




Au soutien de son appel, il fait valoir que, selon le titre de propriété produit aux débats, il n'est pas l'unique propriétaire du bien et que son épouse, copropriétaire antérieurement à la saisine de la juridiction, n'a pas été attraite à la procédure. Il soutient que M. [L] aurait pu vérifier l'identité exacte du ou des propriétaires de la parcelle en consultant le livre foncier, registre public librement consultable, dont les inscriptions rendent les transferts de propriété opposables à tous. Il précise que la déclaration préalable de travaux pouvait être réalisée indifféremment par l'un ou l'autre des propriétaires de sorte que cet argument n'est pas pertinent.

Il fait valoir qu'un droit de passage ne peut être opposé à un seul des propriétaires du fonds, de sorte que la demande à son encontre est irrecevable.



Les fins de non-recevoir pouvant être soulevées en tout état de cause, il estime qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.



Quant à l'appel en intervention forcée diligenté par M. [L] à hauteur d'appel, M. [Q] l'estime également irrecevable, dès lors qu'il n'existe aucune évolution du litige.



Sur le fond, il expose qu'il ressort de l'acte authentique d'acquisition produit aux débats, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, qu'aucune servitude n'a été créée ni laissée créer par le vendeur sur l'immeuble vendu, et qu'aucune action n'a été engagée à l'encontre de cet acte. Il ajoute qu'en l'absence de toute mention de servitude, laquelle aurait dû être déclarée par le vendeur si elle avait existé, et faute pour M. [L] d'avoir fait reconnaître ou publier la servitude invoquée, celle-ci ne peut lui être opposable, même en admettant son existence, ce qui n'est pas établi. Il souligne que les attestations produites par M. [L], non circonstanciées et établies pour les besoins de la cause, contredisent les déclarations des anciens propriétaires figurant dans l'acte authentique.



Il indique en outre que contrairement à ce qu'affirme M. [Q], il a obtenu une autorisation administrative pour réaliser les travaux d'aménagement de sa parcelle.



M. [Q] soutient ensuite que la situation d'enclavement revendiquée n'est pas démontrée. Il observe que les articles 682 et suivants du code civil envisagent la possibilité d'une servitude de passage lorsque le fonds concerné n'a aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation, agricole, industrielle ou commerciale, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement.

Il oppose que M. [L] agit en tant que propriétaire d'un fonds qu'il loue en tant que logement à un tiers, de sorte que selon M. [Q] l'exploitation de ce bien ne relève pas des hypothèses précitées.



Il affirme également que M. [L] est parfaitement en mesure d'aménager sa parcelle pour permettre l'accès d'un véhicule depuis la route, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge. Ainsi il se prévaut de photographies aériennes qui démontrent que la parcelle de M. [L] est située le long de la route et que la cour devant la maison a une surface suffisante pour garer une voiture ou permettre une man'uvre, après réalisation d'une rampe d'accès depuis la route, ce qui selon lui est parfaitement réalisable, et à quoi selon lui la commune de [Localité 4] ne s'opposerait pas. Il observe que de nombreuses maisons ont la même configuration que celle de M. [L] par rapport à la route.

Il prétend également que l'accès à la propriété de M. [L] s'est toujours fait depuis cette route au moyen d'un escalier, et affirme que le fait qu'un véhicule ne puisse pas accéder par la voie publique est inexact et indifférent.



Il conteste la valeur probante du constat d'huissier invoqué par M. [L], en faisant valoir que l'huissier reprend les déclarations de ce dernier, lequel affirme être enclavé, et qu'il comporte une appréciation subjective en qualifiant la propriété d'enclavée et mal desservie. Il souligne que ces constatations sont contredites par la réalité des lieux, le premier juge ayant relevé que des travaux d'aménagement seraient possibles, bien que complexes.



Il s'interroge en outre sur la manière dont le locataire entendrait faire passer un véhicule à l'endroit litigieux, alors même qu'un jardinet y a été installé et que des éléments sont entreposés contre le mur qu'il a édifié.



Il conteste l'ensemble des attestations versées aux débats et soutient que M. [L] ne justifie, ni être propriétaire du bien depuis 33 ans, ni d'un usage continu du passage allégué ce d'autant qu'il n'en a pas l'usage et fait valoir que les photos produites démontrent que le locataire a effectué certaines installations dans la cour et notamment que le fil à linge qui s'y trouve est ancien. Il observe que l'attestation de Mme [G] produite en première instance est en contradiction avec les déclarations qu'elle-même et ses co-vendeurs ont faites dans l'acte notarié, lequel fait foi jusqu'à inscription de faux. Il considère que ces divers témoignages, non circonstanciés, ne sont pas de nature à faire preuve de l'existence d'une servitude continue et apparente.

Il observe par ailleurs que l'assiette et la détermination du passage réclamé n'ont pas été précisées par M. [L].



À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ferait droit à la demande, il sollicite une indemnité sur le fondement de l'article 682 du code civil, en exposant que ce droit de passage lui cause un préjudice puisqu'il ne pourra pas aménager son jardin et s'en servir comme il l'entendait, outre le fait que son bien va subir une perte de valeur vénale. Il s'estime donc fondé à réclamer une indemnité de 20 000 euros.



Il soutient encore que l'appel incident de M. [L] est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir puisque celui-ci a obtenu gain de cause sur ses demandes principales devant le premier juge.



Il conclut par ailleurs au débouté de la demande au titre d'un préjudice de jouissance, puisque M. [L] n'occupe pas lui-même le bien litigieux, qu'il a donné en location, et qu'il n'apparaît pas que son locataire veuille utiliser la cour comme lieu de passage d'un véhicule.



De même à propos de la demande relative à l'empiétement allégué, M. [Q] fait valoir que le constat d'huissier est particulièrement vague sur ce point et ne fait pas preuve d'un quelconque empiétement.









Aux termes des dernières conclusions datées du 25 avril 2023, déposées le 28 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [L] demande à la cour d'appel de :


Rejeter l'appel principal de M. [M] [Q] contre le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de Thionville,

Accueillant le seul appel incident de M. [B] [L] et l'appel en intervention forcée de M. [B] [L] formé à l''encontre de Mme [J] [K], épouse [Q],


A titre principal,


Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Condamné M. [M] [Q] à verser à M. [B] [L] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [M] [Q] aux dépens,

L'infirmant pour le surplus et, 


Statuant à nouveau,


Constater que la parcelle de M. [B] [L] située [Adresse 4] à [Localité 4] enclavée et bénéfice d'une servitude de passage acquise par usucapion trentenaire sur la parcelle de M. [M] [Q] et de Mme [J] [K], épouse [Q] située [Adresse 1] à [Localité 4],

Condamner solidairement ou in solidum M. [M] [Q] et Mme [J] [K], épouse [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement entrepris et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois,

Condamner solidairement ou in solidum M. [M] [Q] et Madame [J] [K], épouse [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamner solidairement ou in solidum M. [M] [Q] et Mme [J] [K], épouse [Q] à la démolition du débord de toiture empiétant sur la propriété de M. [B] [L] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

Débouter M. [M] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions,


A titre subsidiaire,


Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté M. [B] [L] de ses demandes au titre du préjudice jouissance et au titre de l'empiétement de la toiture,

L'infirmant sur ces seuls points et,


Statuant à nouveau,


Condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3 500 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamner M. [M] [Q] à la démolition du débord de toiture empiétant sur la propriété de M. [B] [L] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

Débouter M. [M] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions,


En tant que de besoin,


Déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à Madame [J] [K], épouse [Q],


En toute hypothèse,


Condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel y compris ceux afférant à l'appel en intervention forcée de Mme [J] [K], épouse [Q], devant la Cour,


A titre infiniment subsidiaire,

Pour le cas où par impossible la Cour estimerait devoir faire droit à la demande tendant à voir M. [B] [L] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, 


Condamner M. [M] [Q] à payer à M. [B] [L] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 123 du CPC,

Débouter M. [M] [Q] de sa demande tendant à la condamnation de M. [B] [L] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du dommage occasionné par la servitude de passage.




Au soutien de ses prétentions, M. [L] expose que le moyen soulevé pour la première fois en cause d'appel par M. [Q], au motif que son épouse, Mme [J] [Q], née [K], copropriétaire, n'aurait pas été attraite en première instance, est infondé, dès lors que M. [Q] a procédé seul à la déclaration préalable de travaux le 17 juillet 2018.

Il considère que la révélation à hauteur de cour du caractère commun du bien constitue une évolution du litige au sens de l'article 555 du code civil, et justifie l'appel en intervention forcée de Mme [J] [Q], née [K], afin que les condamnations prononcées à l'encontre de M. [Q] lui soient déclarées communes.



Il rappelle en outre qu'il est de jurisprudence constante que l'action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue étant inopposable aux autres indivisaires non appelés.

À titre subsidiaire, il soutient que si la cour faisait droit à ce moyen tardif, elle devrait constater son intention dilatoire et condamner M. [Q] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur le fond, et devant la contestation relative à sa qualité de propriétaire, il rappelle que la contestation de M. [Q] sur ce point a été rejetée par le tribunal, et se prévaut de l'attestation notariale déjà produite en première instance.

Il rappelle également que la jurisprudence étend depuis longtemps les dispositions de l'article 682 du code civil aux fonds destinés à l'habitation, de sorte que l'argument de M. [Q] visant à conteste l'application en l'espèce de cet article est sans fondement.



M. [L] affirme en outre que sa propriété est enclavée puisqu'elle ne dispose plus d'un accès suffisant à la voie publique, du fait de M. [Q]. Il expose que sa parcelle est située en contrebas de la route, séparée par un mur de soutènement bordé de barrières, la voie publique étant surélevée d'environ 80 centimètres par rapport à son terrain, de sorte que l'accès à sa propriété et notamment à son garage, n'est possible qu'en traversant le fonds voisin. Il fait valoir que l'édification du mur a supprimé le passage emprunté depuis plus de 5 décennies par sa famille, les deux propriétés n'étant auparavant séparées que par un simple portillon et pour prouver ses dires, il verse aux débats un constat d'huissier réalisé le 2 octobre 2019.

Il considère que le fait que la mairie de [Localité 4] ne soit pas opposée à l'enlèvement des grilles de protection situées sur la rue et surplombant sa propriété est sans incidence, dès lors que, ainsi que retenu par le premier juge, il ne serait pas possible d'accéder à la cour et au garage sans effectuer des travaux qui apparaissent complexes et dont il n'est pas certain qu'ils permettraient un accès à la porte de garage, étant rappelé que la situation d'enclave s'apprécie au regard de la destination du bien.

Au surplus, il estime que la contestation relative à l'état d'enclave est sans incidence dès lors que la servitude est acquise.



Quant aux mentions figurant sur l'acte de vente du bien aux époux [Q], M. [L] réplique que ces mentions n'attestent pas de l'absence totale de servitude mais uniquement du fait que le vendeur n'en a pas créé ou laissé créer et qu'il n'en existe pas d'autre que celles pouvant résulter de la configuration des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.



En l'espèce il fait valoir que les servitudes de passage découlent précisément de la loi et qu'une telle servitude est de droit pour le propriétaire d'un fonds enclavé.

Il affirme que la servitude considérée est apparente, puisque parfaitement matérialisée notamment par l'existence d'un portail entre les deux parcelles et qu'elle résulte du fait de l'homme, de sorte qu'en application des articles 685,689 et 690 du code civil, elle n'avait pas à être formalisée dans un acte et pouvait s'acquérir par prescription trentenaire.



Pour preuve de l'ancienneté de la servitude, M. [L] produit des images Google remontant à 2012, ainsi que diverses attestations de témoins et il rappelle que de jurisprudence constante le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui puisse gêner l'utilisation de la servitude de passage, alors que le mur édifié par M. [Q] ne lui permet plus d'user de cette servitude.

Au surplus il observe que selon le plan local d'urbanisme, l'édification d'un mur de clôture est soumise à déclaration préalable, et que la déclaration effectuée par M. [Q] ne fait pas mention d'un tel mur.

Quant à l'assiette de la servitude, M. [L] indique qu'il ne demande pas l'établissement d'une servitude mais le respect par M. [Q] d'une servitude déjà existante. Au surplus il se réfère au jugement dont appel, par lequel le premier juge a fixé l'assiette de la servitude à l'endroit de l'ancien portail.



Enfin s'agissant de l'indemnité revendiquée par M. [Q], M. [L] conclut sur ce point à la confirmation de la décision du premier juge, dans la mesure où la servitude litigieuse a toujours existé et est acquise par usucapion, l'actuelle action ayant pour objet de voir rétablie une servitude de passage que M. [Q] a supprimée, de sorte qu'il ne peut solliciter d'indemnité sur ce point.



Sur son appel incident, il expose que l'impossibilité d'accéder au garage constitue un trouble de jouissance, l'empêchant de jouir pleinement de son bien. Il ajoute que cet obstacle affecte la valeur locative du logement, son locataire ne pouvant plus faire usage du garage attenant à l'habitation louée.



Quant à l'empiétement dont il demande la suppression, M. [L] rappelle que selon une jurisprudence constante fondée sur l'article 544 du code civil, un empiétement, même aérien, constitue une atteinte au droit de propriété autorisant à solliciter sa démolition. En l'espèce il fait valoir que l'empiétement de la toiture de M. [Q] a été constaté par un huissier. Il conclut donc à l'infirmation du jugement dont appel sur ces deux points.



 

Par ordonnance du conseiller de la mise en l'état du 10 octobre 2024, l'instruction du dossier a été clôturée.





MOTIFS DE LA DECISION





I-Sur la demande de M. [Q] tendant à voir prononcer la nullité du jugement :





La cour ne peut que constater qu'aucun moyen n'est énoncé dans les conclusions de M. [Q] au soutien de cette demande.



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n'examinera pas cette demande, qui est rejetée.





II-Sur les fins de non-recevoir soulevées





Il convient de distinguer la recevabilité de l'appel en intervention forcée effectué par M. [L], et la recevabilité de sa propre demande à l'encontre de M. [Q], outre l'irrecevabilité alléguée de son appel incident.






Sur la recevabilité de l'appel en intervention forcée formé par M. [L] à l'encontre de Mme [J] [K] épouse [Q]






Il est précisé que, bien que Mme [K] épouse [Q] appelée en intervention forcée, n'ait pas constitué avocat, la possibilité de se prévaloir de l'irrecevabilité de cet appel en intervention est également ouverte à la partie tierce qui y a intérêt.



Il résulte de l'application combinée des articles 554 et 555 du code de procédure civile, que les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance, ou y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.



L'évolution du litige au sens de l'article 555 précité, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

En l'espèce, l'acquisition par M. [M] [Q] et Mme [J] [K] épouse [Q], du bien sur lequel un droit de passage est revendiqué, a été effectuée selon acte authentique du 15 juin 2018, de sorte que la circonstance que Mme [J] [Q] était également propriétaire du bien, est largement antérieure à l'introduction de l'instance par M. [L].



Par ailleurs il n'est pas inhabituel de vérifier les droits de propriété sur un bien lors d'un litige le mettant en cause, et M. [L] pouvait effectuer ces vérifications auprès du livre foncier, étant observé qu'il n'est nullement soutenu, que sur ce point, le livre foncier n'aurait pas été à jour.



La condition d'évolution du litige au sens de l'article 555 précité n'est donc pas remplie, de sorte que l'appel en intervention forcée de Mme [J] [K] épouse [Q], effectué par M. [L], est irrecevable.






Sur la recevabilité de la demande principale formée à l'encontre de M. [M] [Q] seul






Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Le défaut de droit d'agir s'entend notamment, selon l'article 122 du code de procédure civile, comme le défaut de qualité.



En l'espèce, étant rappelé que l'indivision est dépourvue de personnalité juridique, la loi ne subordonne pas la qualité à défendre d'un indivisaire à la présence dans l'instance de la totalité des indivisaires.



Par ailleurs l'intérêt de M. [L] à agir contre M. [Q], propriétaire indivis du bien sur lequel il revendique une servitude de passage, n'est pas contestable.



M. [L] est donc recevable à agir à l'encontre de M. [M] [Q] seul, mais en l'absence en la cause de Mme [J] [K] épouse [Q], l'arrêt à intervenir sera inopposable à celle-ci.



Une fin de non-recevoir étant recevable en tout état de cause, et dès lors qu'il appartenait à M. [L] de se renseigner sur les propriétaires du bien, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts de M. [L] au motif que M. [Q] n'a pas révélé en première instance qu'il était propriétaire indivis avec son épouse.






Sur la recevabilité de l'appel incident de M. [L]






M. [Q] se prévaut du défaut d'intérêt à agir de M. [L] pour défaut de succombance, dès lors qu'il a été fait droit aux demandes principales de celui-ci, ce qui rendrait irrecevables ses demandes en appel visant à voir infirmer les dispositions autres que celles relatives à l'article 700 et aux dépens.



Il est cependant manifeste qu'il n'a pas été fait droit à toutes les demandes de M. [L], puisque celles relatives à la suppression d'un empiétement et à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance ont été rejetées, de sorte qu'il est parfaitement recevable à solliciter l'infirmation du jugement sur ce point.



Quant au fait que M. [L] ait effectivement conclu à l'infirmation de l'ensemble du jugement à l'exception des dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et ait ainsi conclu à l'infirmation du jugement y compris pour ce qui concerne les deux dispositions ayant fait droit à sa demande, ceci ne résulte que du fait qu'il a entendu, à hauteur d'appel, conclure aussi bien à l'encontre de M. [M] [Q] qu'à l'encontre de Mme [J] [K] épouse [Q], de sorte qu'il ne pouvait solliciter la confirmation à l'identique du jugement sur ces deux points.



Il n'existe donc aucune irrecevabilité relativement à son appel incident.





III-Au fond





A titre liminaire, la cour observe que, si en première instance, la qualité de propriétaire de M. [L] a pu être contestée, il n'en est pas de même à hauteur d'appel, seul restant contesté le fait que M. [L] ne prouverait pas être propriétaire du bien depuis trente ans ou plus.



En tout état de cause M. [L] verse aux débats l'attestation de Me. [N], notaire à [Localité 5], de laquelle il résulte que M. [B] [L] est bien seul propriétaire du bien litigieux, cadastré section [Cadastre 1] n° [Cadastre 3], « [Adresse 4] » 2a 19ca sol.






Sur les demandes visant à constater une situation d'enclave et à voir ordonner la démolition du mur litigieux






La cour observe que dans ses conclusions M. [L] entend se prévaloir de l'application aussi bien des dispositions de l'article 685 du code civil, qui concerne la prescription de l'assiette et des modalités de la servitude de passage découlant d'une situation d'enclave, que des dispositions des articles 689 et 690 du même code, à l'instar des premiers juges.



Ainsi que justement relevé par M. [L], le droit de passage à raison d'une situation reconnue d'enclave, est une servitude établie par la loi, évoquée au chapitre II du titre IV du code civil intitulé des servitudes ou services fonciers, ainsi les dispositions des articles 689 et 690 du code civil, relatives aux servitudes établies du fait de l'homme, ne lui sont donc pas applicables, étant rappelé que concernant les servitudes établies du fait de l'homme, une servitude de passage est considérée comme une servitude discontinue ne pouvant s'acquérir par prescription.



Si aux termes de l'article 685 du code civil, l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave, sont déterminés par trente ans d'usage continu, il n'en reste pas moins nécessaire de s'assurer préalablement de ce que le fonds concerné est bien enclavé.



Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.



De jurisprudence à présent constante, toutes les modalités d'utilisation ou d'exploitation d'un fonds peuvent être prises en considération, y compris l'habitation, et le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination.

M. [Q] ne peut donc arguer du fait que la propriété de M. [L] ne serait à usage ni agricole, ni commercial ni industriel, la notion d'utilisation normale d'un fonds à usage d'habitation étant reconnue de longue date.

Actuellement, fait partie de l'utilisation normale d'un fonds destiné à l'habitation, la possibilité d'y accéder en voiture, en particulier lorsque les locaux comportent un garage, l'utilisation d'un véhicule faisant partie des nécessités courantes de la majeure partie de la population.



En l'espèce, l'immeuble de M. [L] possède un garage et l'ensemble est destiné à la location. M. [L] est donc en droit de considérer que l'usage normal de son fonds implique la possibilité de pouvoir y accéder en voiture et de garer celle-ci dans le garage couvert qu'il peut mettre à disposition de son locataire.

A cet égard il importe peu que l'actuel locataire ait prétendument installé ses poubelles, une corde à linge, voire un éventuel potager, dès lors d'une part que les photos produites démontrent que le fil à linge était déjà présent à l'époque où le portail séparant les deux fonds était encore installé, les autres photos étant peu explicites sur la présence d'un jardin ou d'un potager et qu'en tout état de cause les besoins normaux de ce fonds ne se définissent pas par rapport à ce qu'en fait un locataire, qui peut changer, mais par rapport à ce qu'est en droit d'attendre le propriétaire.



Sur ce point il résulte des plans et photographies versés aux débats, que la parcelle n° [Cadastre 2] appartenant à M. [Q], est longée sur son plus grand côté par la [Adresse 5] et la [Adresse 6] forme un angle droit avec la [Adresse 5], et borde la parcelle n° [Cadastre 2] sur l'un de ses deux plus petits côtés, correspondant à une portion non bâtie.

La parcelle n° [Cadastre 3], qui supporte deux bâtiments en L, longe la [Adresse 6], et la cour de ces deux bâtiments se situe dans le prolongement de la partie non bâtie de la parcelle n° [Cadastre 2].



Au vu des photos produites et du constat d'huissier réalisé le 02 octobre 2019, la cour observe que la [Adresse 6] qui longe, notamment, la cour de la propriété de M. [L], est surélevée par rapport à cette cour et qu'il s'agit d'une surélévation relativement importante puisqu'elle correspond à quatre marches d'escalier, lequel permet à un piéton de gagner la rue depuis la cour, et dont la hauteur de 80 centimètres avancée par M. [L] est parfaitement plausible. La présence de barrières de sécurité installées par la commune à la limite entre la rue et la cour, confirme également que la différence de hauteur entre cette cour et la rue n'est pas négligeable.



M. [Q] soutient sans le démontrer qu'il serait possible, depuis la [Adresse 6], de créer une rampe d'accès jusqu'au garage de la propriété de M. [L]. Aucun avis éclairé, émanant d'un professionnel, et étayé par un plan ou autre document, n'est produit pour étayer cette affirmation.



Or l'entrée du garage de M. [L] n'est pas située dans le bâtiment faisant face à la rue, au fond de la cour, mais dans le bâtiment situé sur le côté de la cour, et formant un angle droit avec la rue.

Outre que la cour est de petite dimension et que rien n'établit qu'il soit possible d'y aménager une rampe d'accès formant une pente compatible avec le passage d'une voiture, il est constant au vu de la disposition des lieux, que le garage, situé sur le côté droit de la cour, imposerait à un véhicule descendant par cette hypothétique rampe d'accès, de faire des man'uvres pour rentrer dans le garage, lesquelles n'apparaissent pas possibles compte tenu de la taille de la cour et de la présence d'une rampe d'accès, par hypothèse non horizontale.



En revanche, un passage par la partie non bâtie de la parcelle n° [Cadastre 2] permet sans difficulté, depuis la [Adresse 5], d'accéder à la cour de la parcelle n° [Cadastre 3]. Par ailleurs, au vu des plans produits, et la cour étant entièrement bordée d'immeubles, il n'existe aucune autre possibilité d'accès que le passage traversant la propriété de M. [Q] et rejoignant la [Adresse 5].



Enfin, s'agissant des mentions figurant sur l'acte de vente notarié passé entre les consorts [G] et les époux [Q], il est rappelé que l'acte authentique ne fait foi jusqu'à inscription de faux que pour ce qui concerne les énonciations relatives à des faits que l'officier public a été en mesure de constater par lui-même, ce qui est également indiqué à l'actuel article 1371 du code civil.

Les déclarations faites par le vendeur sous sa seule responsabilité ne valent donc pas jusqu'à inscription de faux, et M. [Q] ne peut les opposer à M. [L].



Celui-ci relève en outre à juste titre que le vendeur a uniquement déclaré « qu'il n'a créé ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme », ce qui ne fait nullement obstacle à ce que M. [L] se prévale d'une servitude découlant de la loi.



C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la situation d'enclave de ce fonds, permettant à M. [L] de revendiquer un droit de passage à travers la propriété de M. [Q].



S'agissant de l'assiette de ce droit de passage, qui seule peut s'acquérir par prescription, une telle prescription suppose qu'il soit rapporté la preuve d'un usage continu durant trente ans.

A cet égard, il n'est pas nécessaire que cet usage continu soit uniquement le fait de M. [L].



En l'espèce, les photographies produites par M. [L] attestent d'une certaine ancienneté dans la disposition des lieux et dans l'assiette du droit de passage, puisqu'il est produit, dans les conclusions et dans les pièces, une photo issue de Google maps prise en juillet 2012, de laquelle il résulte que l'existence d'un passage est visible, en raison des traces de pneus, et que le portail est en place, muni d'un panneau « interdiction de stationner », ce qui implique un usage effectif du portail et du passage. Lors de l'acquisition de son bien, M. [Q] a par ailleurs nécessairement vu le portail.



En outre, M. [L] verse aux débats treize attestations de témoin conforme aux prescriptions des articles 200 à 203 du code de procédure civile, aux termes desquels tous les témoins attestent de ce qu'ils ont toujours vu, et ce depuis plus de trente ans, le passage entre les deux fonds ouvert et utilisé.

Ainsi :


M. [U] [Y], né en 1935, indique que « depuis mon enfance j''ai toujours vu des personnes et des véhicules accéder librement au [Adresse 4] sans restriction. Dans les années 50, les charrettes et les animaux de ferme (chevaux, vaches) traversaient tous les jours cette parcelle. Et par la suite les voitures.

Mme [S] [I] épouse [H], atteste « avoir toujours vu une servitude utilisée par les locataires du [Adresse 4] à [Localité 4] pour accéder avec leur voiture à leur garage depuis plus de quarante ans »

Mme [T] [A] épouse [O], née en 1950, indique « j'habite [Localité 6] depuis 1972. J'ai toujours connu le passage entre le [Adresse 4] et le [Adresse 1]. Quand le Café des amis était encore ouvert les gens stationnaient aussi là. Ce passage n'a jamais été clôturé a toujours été libre d'accès pour les occupants du numéro 10. Par des véhicules ou remorques depuis bien plus de 40 ans ».

M. [X] [D], né en 1959 et locataire du bien de M. [L], atteste de ce que « habitant depuis plus de 33 ans au [Adresse 4] j'ai toujours vu le droit de passage, moi-même habitant à l'adresse indiquée j'ai toujours eu le droit de passage. L'ancien propriétaire M. [G] le connaissait depuis toujours nous a laissé le droit de passage et aussi que certains voisins l'ont vu. Ma femme originaire du village a tout le temps vu le droit de passage.


Un matin ma femme part travailler et à midi le mur était monté, il nous a quand même demandé si la voiture était dans le garage. »


M. [W] [Z] né en 1968 à [Localité 4] dans le quartier de [Localité 6], indique : « aussi longtemps que je me souvienne il y a toujours eu un accès libre entre le [Adresse 7] et le [Adresse 8]... L'accès au garage s'est toujours fait par cet accès sans restriction à ma connaissance. Plusieurs familles y ont vécu et aucune n'a eu privation de cet accès à aucun moment depuis plus de 50 ans au moins ».

Mme [F] [C] épouse [P] née en 1936 expose qu'elle connaît l'immeuble [Adresse 4] depuis 1954, que cet immeuble était habité par sa belle-mère, que celle-ci est toujours passée par le seul chemin qui accédait à sa maison, et que « c'était le seul accès carrossable jusqu'à la route communale, elle y passait avec ses charrettes, cheval, vache (...) ensuite son écurie servait de garage pour voiture ».




Aucun élément produit ne vient contredire ces faits certifiés par ces attestations concordantes en ce qu'elles corroborent l'ancienneté d'un accès au garage, aujourd'hui propriété de M. [L], par un passage sur le fonds constituant la propriété acquise par M. [Q]. Ces témoignages établissent que l'assiette du droit de passage sur le terrain aujourd'hui propriété de M. [Q] est établie depuis plus de trente ans.





Par conséquent, il convient de considérer que le droit de passage dont bénéficie le fonds de M. [L] doit s'exercer sur la parcelle de M. [Q], à raison d'un chemin d'accès allant de la [Adresse 5] en ligne droite jusqu'à l'emplacement de l'ancien portail, qui doit être remis en place.

En revanche rien ne justifie que M. [Q] soit contraint de démolir entièrement son mur, et il suffit qu'il y aménage un passage, permettant de remettre en place l'ancien portail et de permettre le passage d'un véhicule.

La largeur de ce passage, traversant la parcelle de M. [Q], sera identique à la largeur du portail, dont il apparaît sur les photos qu'il a été conservé sur le terrain de M. [L].



A défaut d'une exécution spontanée dans un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, une astreinte de 50 euros par jour de retard courra à l'encontre de M. [Q].





S'agissant de la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité formulée par M. [Q], il est constant que, en application de l'article 682 précité, M. [Q] est en droit de solliciter une indemnité.

Si effectivement celle-ci n'a jamais été sollicitée jusqu'à présent, il n'en est tiré aucun argument juridique, et il n'est pas contestable que M. [Q] subit un préjudice important en raison de ce droit de passage, qui passe pratiquement au milieu de son terrain et en rend l'aménagement beaucoup plus difficile.

Les photos produites établissent que M. [Q] avait commencé à aménager cette portion de terrain, une terrasse étant notamment visible.

Par ailleurs, et s'il est regrettable qu'aucune solution n'ait été trouvée au stade de la médiation, M. [Q] n'a pas nécessairement fait preuve de mauvaise foi en édifiant un mur, sur la foi d'un acte de vente qui effectivement ne mentionnait l'existence d'aucune servitude du fait de l'homme, ce qui a pu l'induire en erreur sur ses droits. 



Cependant M. [Q] se plaint de la dévalorisation de son bien sans donner aucune précision sur ce point, et n'a sollicité aucun avis, par exemple auprès d'un agent immobilier. L'acte de vente mentionne que le bien vendu est une maison à usage d'habitation, sans aucune précision quant à la nature de la parcelle de terrain non construite. Il n'est pas justifié de l'état de la cour lors de l'acquisition du bien par M. et Mme [Q], alors qu'elle apparaît en mauvais état dans la photo prise en 2012, et rien ne permet de penser que l'existence de cette portion de terrain aurait eu une forte influence sur le prix de vente telle qu'invoquée par M. [Q].



Dans ces conditions et pour tenir compte principalement de la gêne que peut occasionner à M. [Q] et à sa famille le passage de véhicule dans un espace extérieur réduit qu'il entendait aménager et utiliser, la cour fixera l'indemnité lui revenant à la somme de 6 000 euros.



Le jugement dont appel doit donc être infirmé en ce sens.





IV-Sur la demande tendant à la suppression d'un empiétement





Les premiers juges ont justement constaté que le constat d'huissier réalisé le 2 octobre 2019 ne contenait aucun élément probant quant à la réalité de l'empiétement dont se plaint M. [L].

L'huissier mandaté n'a fait lui-même aucune constatation sur ce point et s'est contenté de relater que « le requérant m'indique également que son voisin a récemment rénové sa toiture et me fait remarquer que la rive de la partie surélevée empiète sur la toiture de sa propriété ».

L'huissier ne confirme nullement ce fait et se contente de constater « la présence d'une toiture neuve et de 4 velux ».



Le jugement doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande sur ce point.







V-Sur la demande en dommages-intérêts au titre d'un préjudice de jouissance





M. [L], propriétaire de la cour litigieuse, n'occupe pas lui-même le garage ou la maison et il ne justifie d'aucune doléance particulière tenant à la restriction d'usage du garage de l'occupant des lieux de son chef.



Il ne subit donc aucun préjudice de jouissance, et c'est à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande en dommages-intérêts.





VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles





Le jugement de première instance étant confirmé sur le fond dans sa plus grande partie, il le sera également pour ce qui concerne les dépens et frais irrépétibles de première instance.



A hauteur d'appel, M. [L] conservera à sa charge les dépens issus de l'appel en intervention forcé de Mme [J] [K] épouse [Q].



Pour le surplus M. [Q] qui succombe supportera les dépens.



Il est en outre équitable d'allouer à M. [L], en remboursement des frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance, une indemnité de 3 000 euros.





PAR CES MOTIFS





La cour,





Sur les différentes fins de non-recevoir soulevées,





Déclare irrecevable l'appel en intervention forcée effectué par M. [B] [L] à l'encontre de Mme [J] [K] épouse [Q],





Déclare recevable la demande de M. [B] [L] à l'encontre de M. [M] [Q],





Déclare recevable l'appel incident formé par M. [B] [L]





Au fond,





Infirme le jugement déféré en ce qu'il a : 




Rejeté la demande reconventionnelle de M. [M] [Q] en paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 682 du code civil,





Condamné M. [M] [Q] à démolir le muret édifié entre les deux fonds, ainsi que tout ouvrage faisant obstacle au droit de passage et à rétablir le droit de passage à l'endroit de l'ancien portail, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;








Statuant à nouveau, 





Condamne M. [B] [L] à verser à M. [M] [Q] une somme de 6 000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 282 du code civil,





Condamne M. [M] [Q] à rétablir, dans le mur qu'il a édifié et sur son fonds, le passage existant entre les deux fonds, sur un tracé allant de la [Adresse 5] en ligne droite jusqu'au portail séparant les deux fonds, d'une largeur identique à celle de l'ancien portail, et à remettre celui-ci en place, et ce dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 4 mois ;





Confirme pour le surplus le jugement déféré,





Y ajoutant, 





Déclare le présent arrêt inopposable à Mme [J] [K] épouse [Q],





Condamne M. [M] [Q] aux dépens d'appel, à l'exception de ceux nés de l'appel en intervention forcée de Mme [J] [K] épouse [Q], qui resteront à la charge de M. [L],





Condamne M. [M] [Q] à verser à M. [B] [L] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





La Greffière Le Président de chambre 

































Au nom du peuple français, 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T16:56:05.310Z.