Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section B, 7 juillet 2026, n° 25/00382

N° RG 25/00382 - N° Portalis DBVM-V-B7J-MR5S



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AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE CIVILE SECTION B



STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX



ARRET DU MARDI 07 JUILLET 2026





Appel d'une décision (N° RG 24/00055) rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de VIENNE (38) en date du 13 janvier 2025 suivant déclaration d'appel du 29 Janvier 2025





APPELANTE :



Madame [K] [H] [B]

née le 9 octobre 1953 à [Localité 1] 

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Comparante et ayant pour conseil Me Cédric TEIXEIRA de la SELARL CABINET GRABARCZYK, avocat au barreau de VIENNE, non présent lors de l'audience





INTIMEE :



La SARL [Z] [N], dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son gérant légal en exercice domicilé ès qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par monsieur [N] [Z] lors de l'audience, et ayant pour conseil Me Valérie PALLANCA, avocat au barreau de VIENNE, non présent lors de l'audience





INTERVENANT VOLONTAIRE :



M. [N] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Comparant, et ayant pour conseil Me Valérie PALLANCA, avocat au barreau de VIENNE, non présent lors de l'audience





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller



Assistés de M. Mathis Landrieu, Greffier, lors des débats et du prononcé.



DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Avril 2026, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B, et Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait le rapport, assistées de 

M. Mathis Landrieu, Greffier, ont entendu les parties en leurs observations, les parties ayant été régulièrement convoquées.



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



[D] [D] veuve [B], propriétaire de plusieurs parcelles agricoles à [Localité 2], est décédée le 9 avril 2017.

 

Selon acte de liquidation et partage partiel en date du 11 février 2019, Mme [K] [B] est devenue propriétaire des parcelles suivantes situées à [Localité 2] contre paiement d'une soulte à Mme [G] [S] et Mme [H] [J] :

- la parcelle cadastrée [Cadastre 1] d'une superficie de 22 a 33 ca située au lieudit '[Localité 3]', 

- la parcelle [Cadastre 2] d'une superficie de 38 a 11 ca située au lieudit '[Localité 4]', 

- la parcelle [Cadastre 3] d'une superficie de 17 a 20 ca au lieu dit '[Localité 5]', 

- la parcelle [Cadastre 4] d'une superficie de 1 ha 10 a 86 ca au lieudit '[Localité 6]',

- la parcelle [Cadastre 5] d'une superficie de 36 a 78 ca au lieudit '[Localité 7]'.



Par requête du 14 mars 2024, Mme [K] [B] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne afin qu'il soit dit qu'il n'existe pas de bail rural au profit de la SARL [Z] [N] sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4].



Par jugement en date du 13 janvier 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne a :

- dit que la relation entre Mme [K] [B] et la SARL [Z] [N] doit être qualifiée de bail rural verbal concernant les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 4], situées respectivement lieu-dit '[Localité 5]' et '[Localité 6]' à [Localité 2] ;

- rejeté en conséquence l'ensemble des demandes de Mme [K] [B] ;

- rejeté toutes autres demandes ;

- condamné Mme [K] [B] à payer à la SARL [Z] [N] somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [K] [B] aux entiers dépens.



Par déclaration d'appel en date du 29 janvier 2025, Mme [B] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.



EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

- à titre principal :


constater l'absence de bail rural entre la SARL [Z] [N] et elle concernant les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

prononcer la nullité de tout contrat de bail rural qui aurait pu être signé en fraude de ses droits ;

constater que la SARL [Z] [N] n'est titulaire d'aucun contrat de bail rural lui permettant d'exploiter les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

prononcer l'expulsion de la SARL [Z] [N] des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;


- à titre subsidiaire :


prononcer la résiliation du bail entre M. [Z] [N] et elle sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au visa de l'article L.411-37 du code rural ;

prononcer l'expulsion de M. [Z] [N] ou de tout occupant de son chef des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; 


- en tout état de cause : 


condamner la SARL [Z] [N] à lui payer une indemnité d'occupation sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et jusqu'à libération des parcelles ;

condamner la SARL [Z] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 


 

Par conclusions déposées à l'audience, l'intimée demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré ;

- débouter Mme [B] de toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ;

- condamner Mme [K] [B] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [K] [B] aux entiers dépens de l'instance.



A l'audience du 13 octobre 2025, les parties ont soutenu leurs conclusions.



Par arrêt du 16 décembre 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats, invité les parties à mettre en cause M. [N] [Z] en son nom personnel, sursis à statuer sur l'appel interjeté par Mme [K] [B] et renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du lundi 27 avril 2026.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, la SARL [Z] [N] demande à la cour de :

- prendre acte de l'intervention volontaire de M. [N] [Z] ;

- confirmer le jugement déféré ; 

- débouter Mme [B] de toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ;

- condamner Mme [K] [B] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [K] [B] aux entiers dépens de l'instance. 



A l'audience du 27 avril 2026, les parties ont soutenu leurs conclusions.



MOTIFS DE LA DÉCISION



1. Sur l'intervention volontaire de M. [N] [Z]



Il convient de déclarer M. [N] [Z] recevable en son intervention volontaire.



2. Sur l'existence du bail rural



Moyens des parties



Mme [K] [B] soutient que c'est à tort que le tribunal a considéré qu'était rapportée la preuve de l'existence d'un bail verbal entre les parties alors qu'il n'existe aucun justificatif de paiement entre l'année 2014 et l'année 2018 et que les justificatifs produits ne démontrent pas quelles seraient les parcelles concernées par ce paiement, puisqu'elle loue d'autres parcelles à M. [Z].

Mme [B] soutient que le contrat de bail de la SARL [Z] [N] est nul puisqu'elle a été créée à une date à laquelle [D] [B] était décédée. 



M. [N] [Z] et la SARL [Z] [N] répliquent que cette dernière peut justifier de son statut de preneur au titre d'un bail rural verbal par plusieurs éléments de preuve : le paiement régulier des fermages depuis 2004, son inscription à la MSA, l'exploitation des terres. Ils ajoutent que le refus de Mme [B] d'encaisser les chèques n'affecte pas l'existence du bail. Ils soulignent que le bail n'a fait l'objet d'aucune dénonciation dans les formes légales de telle sorte qu'il continue de s'appliquer.



Réponse de la cour



L'article L. 411-1 alinéa 1er code rural définit le bail rural à ferme comme ' toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole . 



L'article L. 411-5 du code rural prévoit que, sous réserve des dispositions de l'article L. 411-3 et sauf s'il s'agit d'une location régie par les articles L. 411-40 à L. 411-45, la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. 



La preuve de l'existence d'un bail verbal, qui peut être rapportée par tout moyen, suppose d'établir l'usage agricole des parcelles et bâtiments concernés, son exploitation par une autre personne que le propriétaire, et le versement d'une contrepartie onéreuse.



Cette preuve incombe à celui qui invoque l'existence d'un bail rural, notamment s'agissant de la preuve du paiement du fermage qui est un fait juridique (3e Civ., 23 novembre 2017, n° 16-17.764).



En l'espèce, la SARL [Z] [N] et M. [Z] produisent les pièces suivantes :

- des relevés d'exploitation MSA pour les années 2008 à 2017 au nom de '[Z] travaux agricoles' où figurent les parcelles litigieuses ;

- un relevé d'exploitation MSA pour les années 2021, 2022 et 2023 au nom de la SARL [Z] [N] où figurent les parcelles litigieuses ;

- un bulletin de mutations de terres en date du 4 octobre 2019 concernant d'autres parcelles ;

- des quittances de fermage pour les années 2013 signée '[D] [B]' ;

- un reçu du notaire au nom de la SARL [Z] [N] pour l'année 2017 ;

- des reçus du notaire au nom de M. [Z] [N] pour l'année 2018 et l'année 2019 ;

- un courrier adressé le 16 décembre 2020 par Mme [K] [B] à M. [N] [Z] par lequel elle demande le paiement des fermages pour les deux parcelles litigieuses pour les années 2017, 2019 et 2020 ;

- un courrier adressé le 27 décembre 2020 par M. [N] [Z] à Mme [K] [B] concernant le paiement de fermages des années 2017 à 2020 ;

- un courrier du 25 novembre 2021 adressé par Mme [K] [B] demande à M. [Z] de ne plus exploiter les parcelles cadastrées [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

- un courrier du 25 décembre 2022 adressé par Mme [K] [B] à M. [Z] concernant le paiement des fermages pour les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

- un courrier adressé le 10 janvier 2023 par la SARL [Z] [N] à Mme [K] [B] concernant le paiement des fermages des années 2020 à 2022 ;

- un extrait RCS du 21 novembre 2024 mentionnant la radiation de la société [Z] [N] ('[Z] travaux agricoles et t.publics') depuis le 25 mai 2020 ;

- les statuts de la SARL [Z] [N], dont seule la première page est lisible.



Quand bien même M. [N] [Z] ne justifie pas du paiement des fermages sur certaines périodes, il ressort du courrier du 25 décembre 2022 que Mme [K] [B] reconnaît l'existence d'un bail rural au profit de M. [N] [Z] sur les parcelles litigieuses depuis le 1er janvier 2017 puisqu'elle réclame le paiement des fermages et non plus le départ de M. [Z].



Il n'est en revanche pas établi l'existence d'un bail rural au profit de la SARL [Z] [N], personne morale distincte de la personne physique.



Il en résulte qu'il ne peut être prononcé la nullité de ce bail.



3. Sur la demande de résiliation du bail



Moyens des parties



Mme [B] demande la résiliation du bail aux motifs que M. [Z] a mis les parcelles à la disposition de la SARL [Z] [N] sans l'en informer et n'a pas répondu à sa mise en demeure du 25 novembre 2021. Elle conteste que le défaut d'information n'ait pas été de nature à l'induire en erreur. Elle mentionne avoir déposé une plainte après avoir découvert qu'un bail aurait été signé avec Mme [S].



M. [Z] et la SARL [Z] [N] répliquent que la mise à disposition des parcelles sur lesquelles M. [Z] est titulaire d'un bail rural n'est ni une sous-location, ni une cession mais une modalité d'exploitation autorisée par la loi. Ils rappellent que l'article L. 411-31 du code rural ne prévoit la résiliation que dans l'hypothèse où la mise à disposition est de nature à porter préjudice au bailleur. Ils estiment que la procédure atteste de la parfaite information des bailleurs quant à la mise à disposition des parcelles louées au profit de la société [Z] [N]. Ils ajoutent que M. [Z] exerce de manière active au sein de la société. 



Réponse de la cour



L'article L. 411-37 du code rural prévoit :

« I.-Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

[...]

III.-En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.»



En l'espèce, il est constant et non contesté que M. [Z] a mis les deux parcelles litigieuses à la disposition de la SARL [Z] [N], société à objet agricole dont il l'est associé unique.



Il devait en conséquence en aviser la bailleresse au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, ce qu'il ne justifie ni n'allègue avoir fait.



Mme [B] indique avoir mis en demeure M. [Z] de communiquer les informations relatives à la mise à disposition des parcelles litigieuses au profit de la SARL [Z] [N] et se prévaut notamment d'un courrier du 24 novembre 2021.



Or aucun des courriers adressés par Mme [B] à M. [Z] ne le somme de communiquer ces informations ni ne lui rappelle le risque pour d'être sanctionné de la résiliation du bail pour ce manquement dans le délai d'un an.



Il en résulte que Mme [B] n'établit pas avoir effectué la mise en demeure préalable à la résiliation du bail conformément à l'article L. 411-37 I précité.



Il convient donc de débouter Mme [B] de sa demande de résiliation.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :



Déclare M. [Z] [N] recevable en son intervention volontaire ;



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [K] [B] à payer à la SARL [Z] [N] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;



Constate l'existence d'un bail rural au profit de M. [N] [Z] depuis le 1er janvier 2017 sur les parcelles suivantes situées à [Localité 2] :

- parcelle cadastrée [Cadastre 3] au lieu dit '[Localité 5]', 

- parcelle cadastrée [Cadastre 4] au lieudit '[Localité 6]' ; 



Constate qu'il n'existe pas de bail rural au profit de la SARL [Z] [N] sur ces mêmes parcelles et dit que la demande de nullité du bail est sans objet ;



Déboute Mme [K] [B] de sa demande de résiliation du bail rural dont bénéficie M. [N] [Z] ;



Condamne Mme [K] [B] à payer à M. [N] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [K] [B] aux dépens de l'instance d'appel.



Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



Signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du prononcé, M.Mathis Landrieu, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier La Présidente de section