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Décision de justice

Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, 7 juillet 2026, n° 23/01678

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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE



1. Le 3 septembre 2019, Mme [F] veuve [H] a signé avec le concours de l'agence Pierres de Bretagne Immobilier une promesse synallagmatique de vente portant d'une part sur une maison à usage mixte d'habitation et de commerce située [Adresse 3], cadastrée section AA n° [Cadastre 1], et, d'autre part, sur la moitié indivise du chemin d'accès cadastré section AA n° [Cadastre 2], le tout au prix de 104.000 € hors frais de vente.



2. Cette promesse a été signée le lendemain 3 octobre 2019 par M. [B] [N] et Mme [M] [T].



3. Le 9 décembre 2019, un avenant a été signé par les parties afin de reporter au 10 février 2020 la date d'obtention du prêt immobilier et du permis de construire.



4. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 novembre 2020, M. [N] et Mme [T] ont informé Mme [F], par l'intermédiaire de leur conseil, de ce que le compromis de vente était nul, faute pour la venderesse d'y avoir été valablement représentée. Ils entendaient en outre exercer leur droit de rétractation sur le fondement de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, estimant que le délai n'avait pas valablement couru en l'absence de notification adressée à Mme [T]. Ils entendaient enfin solliciter la résolution de la vente compte tenu de la dissimulation des informations essentielles concernant l'état du bien et, notamment, l'absence de diagnostic parasitaire du second étage et la présence d'une servitude de tréfonds.



5. Par courrier du 11 janvier 2021, le conseil de Mme [F] répondait que l'acte sous seing privé n'avait pas été signé le 2 septembre mais bien le 2 octobre 2019 par M. [N] et Mme [T] et le 3 octobre 2019 par Mme [F] par le biais de procurations, d'où il résultait que la nullité n'était pas encourue. S'agissant de la notification du compromis aux acquéreurs, il faisait observer qu'elle avait été effectuée le 3 octobre 2019 et qu'à défaut de rétractation exercée dans le délai imparti, la vente était parfaite.



6. Faute d'être parvenue à obtenir la réitération du compromis de vente, Mme [F] a, par acte d'huissier du 11 juin 2021, fait assigner M. [N] et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins de vente parfaite à régulariser sous astreinte, outre leur condamnation à lui payer la clause pénale et une indemnité au titre des frais irrépétibles.



7. Mme [H] a publié le 1er février 2022 une nouvelle offre de vente de l'immeuble au prix de 171.200 €.



8. Par conclusions du 25 février 2022, elle a renoncé à sa demande de vente parfaite mais a maintenu sa demande d'application de la clause pénale.



9. Par jugement du 9 février 2023, le tribunal judiciaire a :

- constaté que le compromis de vente était régulier,

- constaté l'exercice par Mme [T] de son droit de rétractation et l'anéantissement du compromis de vente,

- débouté Mme [F] de ses demandes indemnitaires,

- condamné cette dernière aux dépens,

- débouté les parties des frais irrépétibles et du surplus de leurs demandes.



10. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a considéré que :

- le compromis de vente, daté de façon erronée au 2 septembre 2019, avait bien été signé le 2 octobre 2019 par les bénéficiaires et le 3 octobre 2019 par M. [Q] muni à cette date d'un mandat donné par Mme [F],

- M. [N] ayant signé l'avis de réception de la lettre recommandé destinée à Mme [T] le 4 octobre 2019 alors qu'il n'était pas muni d'un pouvoir à cet effet, le compromis de vente n'a pas été notifié à Mme [T] de manière régulière de sorte que le délai de rétractation prévu par l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru à son égard,

- Mme [T] a régulièrement exercé son droit de rétractation par courrier de son conseil adressé à la venderesse le 18 novembre 2020,

- l'exercice du droit de rétractation ayant entraîné l'anéantissement du compromis, Mme [F] ne peut dès lors exiger l'application de la clause pénale tant à l'égard de Mme [T] qu'à l'égard de M. [N].



11. Mme [F] a interjeté appel du jugement par déclaration du 17 mars 2023 sauf en ce qu'il a constaté que le compromis de vente était régulier.



12. Par acte du 3 avril 2023, Mme [F] a vendu le bien à la SCI Veryo moyennant le prix de 92.000 €.



13. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



14. Mme [F] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 avril 2026 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- réformer le jugement sauf en ce qu'il a constaté que le compromis de vente régularisé par elle le 3 octobre 2019 est régulier,

- y additant,

- débouter M. [N] et Mme [T] de leurs demandes, 

- constater que la vente de la maison était parfaite,

- juger que M. [N] et Mme [T] ont indûment refusé d'honorer leur engagement d'acquisition,

- constater sa renonciation à demander la régularisation forcée de la vente,

- condamner conjointement et solidairement M. [N] et Mme [T] à lui payer les sommes de : 

* 10.400 € contractuellement prévue au titre de l'indemnisation du retard d'exécution, avec intérêts au taux légal depuis l'assignation du 11 juin 2021 et jusqu'à parfait paiement,

* 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel recouvrés par maître Renaudin en application de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel.



15. M. [N] et Mme [T] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 mars 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- condamner Mme [F] à leur verser la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner la même aux entiers dépens.

16. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

Motifs

MOTIVATION DE LA COUR



17. A titre liminaire, il sera rappelé pour mémoire que M. [N] et Mme [T], qui ont conclu à la confirmation pure et simple du jugement, n'ont donc pas interjeté appel incident du chef de la décision ayant constaté la régularité du compromis de vente. Ce point est en conséquence acquis aux débats de manière définitive de sorte qu'il n'y a pas lieu de reprendre dans le présent arrêt les développements de Mme [F] en son point 3) qui ne présentent aucun intérêt au litige tel qu'il a été dévolu à la cour d'appel. 



1) Sur la notification du droit de rétractation



18. Mme [F] soutient que l'agence immobilière a notifié à M. [N] et à Mme [T] chacun leur exemplaire du compromis de vente et de ses annexes le 3 octobre 2019, que M. [N] a bien signé l'accusé de réception de la lettre recommandée adressée à Mme [T], que le délai de rétractation a donc largement couru, qu'aucune rétractation n'a été exercée dans le délai légal qui est largement expiré, que Mme [T] a adressé le 28 novembre 2019 un mail à M. [V] de l'agence immobilière Pierres de Bretagne dans lequel elle reconnaît bien avoir reçu le compromis, tout en indiquant pour les seuls besoins de la procédure qu'il ne lui aurait pas été notifié, qu'enfin, en aucun cas, il n'est prévu que le compromis doit être notifié à l'acquéreur en original contrairement à ce que prétendent M. [N] et Mme [T].



19. M. [N] et Mme [T] soutiennent qu'en l'absence de notification d'un original du compromis, le délai de rétractation n'a pas couru, que l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation fait état de « l'acte » sans possibilité de notifier une « copie » de cet acte, qu'en outre, Mme [T] n'a pas été destinataire du courrier recommandé avec accusé de réception puisque c'est M. [N] qui a signé l'accusé de réception sans mandat pour le faire, que Mme [F] échoue à rapporter la preuve de l'existence d'un mandat de la part de M. [N], que le délai de rétractation n'a donc pas commencé à courir à l'égard de Mme [T] et que l'exercice du droit de rétractation par un cocontractant produit effet à l'égard de tous.



Réponse de la cour



20. Aux termes de l'alinéa 1er et 2ème de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de la promesse synallagmatique de vente, 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.'



21. La Cour de cassation a développé une jurisprudence contraignante sur la forme de la notification du droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation : 

- la notification doit être effectuée par lettres distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, ou par une lettre unique libellée au nom des deux avec signature de l'avis de réception par chacun des époux ou par un époux muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, la cour d'appel a violé le texte susvisé (Civ. 3ème, 11 février 2014, n° 12-35.059),

- l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à l'acquéreur doit mentionner sa signature attestant qu'il a personnellement reçu notification du délai de rétractation prévu au code de la construction et de l'habitation (Civ., 3ème, 7 novembre 2012, n° 11-22.186),

- un mandat donné à un conjoint pour réceptionner la lettre avec accusé réception est valable bien que le droit de rétractation soit un droit personnel (Civ. 3ème, 2 juin 2016, n° 15-17.833),

- si la lettre a été réceptionnée par une personne non expressément mandatée pour le faire, le délai de rétractation ne peut courir (Civ. 3ème, 12 octobre 2017, n° 16- 22.416),

- en application de ce texte, la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception n'est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet (Civ. 3ème, 30 septembre 2021, n° 20-18.303).



22. Pour garantir la réception de l'acte par chacun des destinataires, spécialement des conjoints, certains praticiens proposent d'inclure dans la promesse consentie un mandat donné par chaque bénéficiaire à l'autre en vue de réceptionner l'acte notifié (Civ. 3ème, 2 juin 2016, n° 15-17.833).



23. Dès lors, si la notification est réceptionnée par une autre personne, l'absence de mandat de cette dernière empêchera le décompte du délai de rétractation. 



24. Et la charge de la preuve de la régularité de la réception pèse sur le vendeur qui cherche à écarter l'application du dispositif de protection, le pouvoir de représentation ne se présumant pas en la matière et ne pouvant se déduire de la seule acceptation du courrier (Civ. 3ème, 9 juin 2010 n° 09-14.053, 11 févr. 2014, n° 12-35.059, 10 mars 2016, n° 15-12.735).



25. Lorsque la notification de la promesse de vente n'est pas régulièrement réalisée, le délai de rétractation ne court pas et l'acquéreur peut se rétracter sans devoir la clause pénale contractuellement prévue pour non-réalisation fautive de l'opération préparée.



26. En l'espèce, la promesse de vente a prévu en page 24 que 'L'acte original sera notifié à (aux) acquéreur(s) par lettre recommandée avec avis de réception.'



27. Il est acquis aux débats que c'est bien M. [N] qui a signé l'accusé de réception de la lettre recommandée destinée à Mme [T] portant notification du droit de rétraction et que Mme [T] n'a pas signé cet accusé de réception.



28. Il est tout autant acquis que M. [N] ne disposait pas de mandat pour ce faire.



29. Le courriel invoqué par Mme [F] au soutien de sa thèse d'une régularisation de cette notification défaillante date du 28 novembre 2020 et émane de Mme [T] qui y écrit ceci : « Je me permets de revenir vers vous concernant notre dernier échange téléphonique sur certains délais du compromis.

Après relecture de ce dernier, notre demande de prorogation de la durée de deux clauses suspensives : obtention d'un prêt, et obtention du permis, doivent faire |'objet d'un écrit de notre part, accepté par écrit par le vendeur. »



30. Ce courriel ne mentionne pas la date à laquelle Mme [T] aurait réceptionné le compromis de vente et ne peut donc tenir lieu de régularisation de la notification défaillante du droit de rétractation tel qu'exigé par l'article L. 271-1 ci-dessus rappelé puisqu'en effet, faute de mention d'une quelconque date de réception par Mme [T] en personne, il ne permet pas le décompte du délai de rétractation à son encontre. 



31. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que le compromis de vente n'avait pas été notifié à Mme [T] de manière conforme à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation, que le délai de rétractation n'avait pas couru à son égard et que le droit de rétractation avait été utilement exercé par elle par courrier du 18 novembre 2020, conduisant à l'anéantissement du compromis tout comme faisant obstacle au paiement d'une quelconque clause pénale par les bénéficiaires.



32. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [F] de paiement de la clause pénale, ceci sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens.



2) Sur les dépens et les frais irrépétibles



33. Succombant, Mme [F] supportera les dépens d'appel.



34. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.



35. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de la condamner à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



36. Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de Mme [F] de ce chef seront rejetées.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal judiciaire de Brest,



Y ajoutant, 



Condamne Mme [J] [F] aux dépens d'appel, 



Condamne Mme [J] [F] à payer à M. [B] [N] et Mme [M] [T] la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles,



Rejette le surplus des demandes.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.
Texte intégral
1e chambre civile B 









N° RG 23/01678

N° Portalis 

DBVL-V-B7H-TTJ2



(Réf 1ère instance : 21/01075)









Mme [J] [F] veuve [H]



C/



M. [B] [N]

Mme [M] [T] 















Copie exécutoire délivrée 



le : 08/07/2026



à :



Me [Localité 1]

Me Prigent 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 7 JUILLET 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,





GREFFIER



Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS 



A l'audience publique du 4 mai 2026 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteure, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT 



Contradictoire, prononcé publiquement le 7 juillet 2026 par mise à disposition au greffe





****



APPELANTE



Madame [J] [F] veuve [H]

née le 4 juin 1961 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, plaidant, avocat au barreau de BREST 







INTIMÉS



Monsieur [B] [N]

né le 14 décembre 1975 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [M] [T]

née le 9 octobre 1984 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Tous deux représentés par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, avocat au barreau de BREST

FAITS ET PROCÉDURE



1. Le 3 septembre 2019, Mme [F] veuve [H] a signé avec le concours de l'agence Pierres de Bretagne Immobilier une promesse synallagmatique de vente portant d'une part sur une maison à usage mixte d'habitation et de commerce située [Adresse 3], cadastrée section AA n° [Cadastre 1], et, d'autre part, sur la moitié indivise du chemin d'accès cadastré section AA n° [Cadastre 2], le tout au prix de 104.000 € hors frais de vente.



2. Cette promesse a été signée le lendemain 3 octobre 2019 par M. [B] [N] et Mme [M] [T].



3. Le 9 décembre 2019, un avenant a été signé par les parties afin de reporter au 10 février 2020 la date d'obtention du prêt immobilier et du permis de construire.



4. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 novembre 2020, M. [N] et Mme [T] ont informé Mme [F], par l'intermédiaire de leur conseil, de ce que le compromis de vente était nul, faute pour la venderesse d'y avoir été valablement représentée. Ils entendaient en outre exercer leur droit de rétractation sur le fondement de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, estimant que le délai n'avait pas valablement couru en l'absence de notification adressée à Mme [T]. Ils entendaient enfin solliciter la résolution de la vente compte tenu de la dissimulation des informations essentielles concernant l'état du bien et, notamment, l'absence de diagnostic parasitaire du second étage et la présence d'une servitude de tréfonds.



5. Par courrier du 11 janvier 2021, le conseil de Mme [F] répondait que l'acte sous seing privé n'avait pas été signé le 2 septembre mais bien le 2 octobre 2019 par M. [N] et Mme [T] et le 3 octobre 2019 par Mme [F] par le biais de procurations, d'où il résultait que la nullité n'était pas encourue. S'agissant de la notification du compromis aux acquéreurs, il faisait observer qu'elle avait été effectuée le 3 octobre 2019 et qu'à défaut de rétractation exercée dans le délai imparti, la vente était parfaite.



6. Faute d'être parvenue à obtenir la réitération du compromis de vente, Mme [F] a, par acte d'huissier du 11 juin 2021, fait assigner M. [N] et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins de vente parfaite à régulariser sous astreinte, outre leur condamnation à lui payer la clause pénale et une indemnité au titre des frais irrépétibles.



7. Mme [H] a publié le 1er février 2022 une nouvelle offre de vente de l'immeuble au prix de 171.200 €.



8. Par conclusions du 25 février 2022, elle a renoncé à sa demande de vente parfaite mais a maintenu sa demande d'application de la clause pénale.



9. Par jugement du 9 février 2023, le tribunal judiciaire a :

- constaté que le compromis de vente était régulier,

- constaté l'exercice par Mme [T] de son droit de rétractation et l'anéantissement du compromis de vente,

- débouté Mme [F] de ses demandes indemnitaires,

- condamné cette dernière aux dépens,

- débouté les parties des frais irrépétibles et du surplus de leurs demandes.



10. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a considéré que :

- le compromis de vente, daté de façon erronée au 2 septembre 2019, avait bien été signé le 2 octobre 2019 par les bénéficiaires et le 3 octobre 2019 par M. [Q] muni à cette date d'un mandat donné par Mme [F],

- M. [N] ayant signé l'avis de réception de la lettre recommandé destinée à Mme [T] le 4 octobre 2019 alors qu'il n'était pas muni d'un pouvoir à cet effet, le compromis de vente n'a pas été notifié à Mme [T] de manière régulière de sorte que le délai de rétractation prévu par l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru à son égard,

- Mme [T] a régulièrement exercé son droit de rétractation par courrier de son conseil adressé à la venderesse le 18 novembre 2020,

- l'exercice du droit de rétractation ayant entraîné l'anéantissement du compromis, Mme [F] ne peut dès lors exiger l'application de la clause pénale tant à l'égard de Mme [T] qu'à l'égard de M. [N].



11. Mme [F] a interjeté appel du jugement par déclaration du 17 mars 2023 sauf en ce qu'il a constaté que le compromis de vente était régulier.



12. Par acte du 3 avril 2023, Mme [F] a vendu le bien à la SCI Veryo moyennant le prix de 92.000 €.



13. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



14. Mme [F] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 avril 2026 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- réformer le jugement sauf en ce qu'il a constaté que le compromis de vente régularisé par elle le 3 octobre 2019 est régulier,

- y additant,

- débouter M. [N] et Mme [T] de leurs demandes, 

- constater que la vente de la maison était parfaite,

- juger que M. [N] et Mme [T] ont indûment refusé d'honorer leur engagement d'acquisition,

- constater sa renonciation à demander la régularisation forcée de la vente,

- condamner conjointement et solidairement M. [N] et Mme [T] à lui payer les sommes de : 

* 10.400 € contractuellement prévue au titre de l'indemnisation du retard d'exécution, avec intérêts au taux légal depuis l'assignation du 11 juin 2021 et jusqu'à parfait paiement,

* 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel recouvrés par maître Renaudin en application de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel.



15. M. [N] et Mme [T] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 mars 2026 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

- condamner Mme [F] à leur verser la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner la même aux entiers dépens.

16. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



MOTIVATION DE LA COUR



17. A titre liminaire, il sera rappelé pour mémoire que M. [N] et Mme [T], qui ont conclu à la confirmation pure et simple du jugement, n'ont donc pas interjeté appel incident du chef de la décision ayant constaté la régularité du compromis de vente. Ce point est en conséquence acquis aux débats de manière définitive de sorte qu'il n'y a pas lieu de reprendre dans le présent arrêt les développements de Mme [F] en son point 3) qui ne présentent aucun intérêt au litige tel qu'il a été dévolu à la cour d'appel. 



1) Sur la notification du droit de rétractation



18. Mme [F] soutient que l'agence immobilière a notifié à M. [N] et à Mme [T] chacun leur exemplaire du compromis de vente et de ses annexes le 3 octobre 2019, que M. [N] a bien signé l'accusé de réception de la lettre recommandée adressée à Mme [T], que le délai de rétractation a donc largement couru, qu'aucune rétractation n'a été exercée dans le délai légal qui est largement expiré, que Mme [T] a adressé le 28 novembre 2019 un mail à M. [V] de l'agence immobilière Pierres de Bretagne dans lequel elle reconnaît bien avoir reçu le compromis, tout en indiquant pour les seuls besoins de la procédure qu'il ne lui aurait pas été notifié, qu'enfin, en aucun cas, il n'est prévu que le compromis doit être notifié à l'acquéreur en original contrairement à ce que prétendent M. [N] et Mme [T].



19. M. [N] et Mme [T] soutiennent qu'en l'absence de notification d'un original du compromis, le délai de rétractation n'a pas couru, que l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation fait état de « l'acte » sans possibilité de notifier une « copie » de cet acte, qu'en outre, Mme [T] n'a pas été destinataire du courrier recommandé avec accusé de réception puisque c'est M. [N] qui a signé l'accusé de réception sans mandat pour le faire, que Mme [F] échoue à rapporter la preuve de l'existence d'un mandat de la part de M. [N], que le délai de rétractation n'a donc pas commencé à courir à l'égard de Mme [T] et que l'exercice du droit de rétractation par un cocontractant produit effet à l'égard de tous.



Réponse de la cour



20. Aux termes de l'alinéa 1er et 2ème de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de la promesse synallagmatique de vente, 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.'



21. La Cour de cassation a développé une jurisprudence contraignante sur la forme de la notification du droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation : 

- la notification doit être effectuée par lettres distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, ou par une lettre unique libellée au nom des deux avec signature de l'avis de réception par chacun des époux ou par un époux muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, la cour d'appel a violé le texte susvisé (Civ. 3ème, 11 février 2014, n° 12-35.059),

- l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à l'acquéreur doit mentionner sa signature attestant qu'il a personnellement reçu notification du délai de rétractation prévu au code de la construction et de l'habitation (Civ., 3ème, 7 novembre 2012, n° 11-22.186),

- un mandat donné à un conjoint pour réceptionner la lettre avec accusé réception est valable bien que le droit de rétractation soit un droit personnel (Civ. 3ème, 2 juin 2016, n° 15-17.833),

- si la lettre a été réceptionnée par une personne non expressément mandatée pour le faire, le délai de rétractation ne peut courir (Civ. 3ème, 12 octobre 2017, n° 16- 22.416),

- en application de ce texte, la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception n'est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet (Civ. 3ème, 30 septembre 2021, n° 20-18.303).



22. Pour garantir la réception de l'acte par chacun des destinataires, spécialement des conjoints, certains praticiens proposent d'inclure dans la promesse consentie un mandat donné par chaque bénéficiaire à l'autre en vue de réceptionner l'acte notifié (Civ. 3ème, 2 juin 2016, n° 15-17.833).



23. Dès lors, si la notification est réceptionnée par une autre personne, l'absence de mandat de cette dernière empêchera le décompte du délai de rétractation. 



24. Et la charge de la preuve de la régularité de la réception pèse sur le vendeur qui cherche à écarter l'application du dispositif de protection, le pouvoir de représentation ne se présumant pas en la matière et ne pouvant se déduire de la seule acceptation du courrier (Civ. 3ème, 9 juin 2010 n° 09-14.053, 11 févr. 2014, n° 12-35.059, 10 mars 2016, n° 15-12.735).



25. Lorsque la notification de la promesse de vente n'est pas régulièrement réalisée, le délai de rétractation ne court pas et l'acquéreur peut se rétracter sans devoir la clause pénale contractuellement prévue pour non-réalisation fautive de l'opération préparée.



26. En l'espèce, la promesse de vente a prévu en page 24 que 'L'acte original sera notifié à (aux) acquéreur(s) par lettre recommandée avec avis de réception.'



27. Il est acquis aux débats que c'est bien M. [N] qui a signé l'accusé de réception de la lettre recommandée destinée à Mme [T] portant notification du droit de rétraction et que Mme [T] n'a pas signé cet accusé de réception.



28. Il est tout autant acquis que M. [N] ne disposait pas de mandat pour ce faire.



29. Le courriel invoqué par Mme [F] au soutien de sa thèse d'une régularisation de cette notification défaillante date du 28 novembre 2020 et émane de Mme [T] qui y écrit ceci : « Je me permets de revenir vers vous concernant notre dernier échange téléphonique sur certains délais du compromis.

Après relecture de ce dernier, notre demande de prorogation de la durée de deux clauses suspensives : obtention d'un prêt, et obtention du permis, doivent faire |'objet d'un écrit de notre part, accepté par écrit par le vendeur. »



30. Ce courriel ne mentionne pas la date à laquelle Mme [T] aurait réceptionné le compromis de vente et ne peut donc tenir lieu de régularisation de la notification défaillante du droit de rétractation tel qu'exigé par l'article L. 271-1 ci-dessus rappelé puisqu'en effet, faute de mention d'une quelconque date de réception par Mme [T] en personne, il ne permet pas le décompte du délai de rétractation à son encontre. 



31. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que le compromis de vente n'avait pas été notifié à Mme [T] de manière conforme à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation, que le délai de rétractation n'avait pas couru à son égard et que le droit de rétractation avait été utilement exercé par elle par courrier du 18 novembre 2020, conduisant à l'anéantissement du compromis tout comme faisant obstacle au paiement d'une quelconque clause pénale par les bénéficiaires.



32. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [F] de paiement de la clause pénale, ceci sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens.



2) Sur les dépens et les frais irrépétibles



33. Succombant, Mme [F] supportera les dépens d'appel.



34. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.



35. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de la condamner à payer à M. [N] et Mme [T] la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



36. Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de Mme [F] de ce chef seront rejetées.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal judiciaire de Brest,



Y ajoutant, 



Condamne Mme [J] [F] aux dépens d'appel, 



Condamne Mme [J] [F] à payer à M. [B] [N] et Mme [M] [T] la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles,



Rejette le surplus des demandes.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 















































En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T16:42:24.619Z.