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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 D, 7 juillet 2026, n° 19/02379

ExpertiseBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

 N° RG 19/02379 - N° Portalis DB2H-W-B7D-TYJC

Jugement du 07 Juillet 2026
























Notifié à :
Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES - 1748
Me Olivier MAZOYER - 963
Maître Jean-christophe GIRAUD de la SARL SELARL LYRIS - 239

Expert






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 Juillet 2026 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 24 Mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Mai 2026 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,
Sophie NOEL, Vice-présidente,
Adrien MALIVEL, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,

Assisté(e)s de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REGIE OUEST LYONNAIS, domicilié : chez REGIE OUEST LYONNAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représenté par Maître Jean-christophe GIRAUD de la SARL SELARL LYRIS, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

Monsieur [J] [N]
né le 05 Février 1950 à [Localité 1] (ISRAËL), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


Madame [P] [R] épouse [N]
née le 24 Avril 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


Madame [M] [W], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]

représentée par Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON







Par courrier recommandé du 9 septembre 2015, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] a sollicité Monsieur [J] [N] et son épouse [P] [R], propriétaires d’un appartement au dernier étage depuis le 19 septembre 2012, en vue de la dépose d’un groupe de climatisation et de deux baies vitrées réalisés sans autorisation en toiture commune de l’immeuble.

Par courriers des 26 et 28 octobre 2015, les époux [N] ont manifesté leur refus de procéder à la dépose en contestant l’irrégularité des réalisations. 

Par ordonnance du 25 juillet 2016, rectifiée le 30 août, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 mai 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance, saisi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a condamné les époux [N] à la dépose du bloc de climatisation et Madame [M] [W], leur vendeur, à les garantir sur le fondement de l’obligation de délivrance, mais a rejeté la demande de dépose des baies vitrées en raison d’une incertitude sur l’état du toit avant travaux.

La climatisation a été déposée, mais les époux [N] ont opéré de nouveaux travaux en modifiant une sortie en toiture. 

Par exploit du 1er mars 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a donné assignation aux époux [N] en vue de la remise en état globale du toit de l’immeuble.

Par exploit du 5 avril 2022, les époux [N] ont appelé en cause Madame [W] et, par ordonnance du 9 mai 2022, la deuxième procédure a été jointe à la première.

Par ordonnance du 24 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 janvier 2026.


Par conclusions notifiées le 20 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande qu’il plaise au tribunal :
Vu l'article 15 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 25 b de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 544 et suivants, et 2227 du Code civil, 
Déclarer recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Ordonner la restitution des parties communes illégitimement appropriées par les constructions opérées par les époux [N] ou leur auteur au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à procéder, à leurs frais, à la dépose des baies vitrées et à la repose du velux de 1100mmx950mm à son emplacement originel – à 2400 mm du mur du [Adresse 4] et à 500 mm du faîtage -, ainsi qu’à la reprise de la toiture ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à procéder à la destruction de la cheminée exhaussée, outre solin, à proximité immédiate des verrières, et à rétablir la cheminée d’origine ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à supprimer le branchement de l’évacuation des condensats de leur chaudière dans les ouvrages d’évacuation des eaux de pluie de la copropriété ; 
Assortir ces condamnations d’une astreinte de 1 000 euros chacune par jour de retard, passé le délai de quatre mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
Dire que les travaux seront exécutés sous la supervision d’un bureau d’études techniques, dont l’identité sera validée par le syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] ; 
Dire que la réception interviendra en présence de ce bureau d’études techniques et du syndic ; 
Condamner les époux [N] à supporter les honoraires dudit bureau d’études ; 
Débouter Monsieur et Madame [N] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ; 
Débouter Madame [W] de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la somme de 2 460, 35 euros, à titre indemnitaire ; 
Condamner, in solidum, Monsieur et Madame [N] et Madame [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la somme de 12 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
Condamner, in solidum, Monsieur et Madame [N] et Madame [W] en tous les dépens de l'instance. 

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES fait valoir :
- que l’action en destruction de verrières irrégulièrement construites en 2009 et constituant une appropriation de la structure du toit, partie commune, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire par l’article 2227 du code civil qui n’est pas acquise
- que le devis de remplacement de velux par d’autres velux en date du 15 septembre 2006, produit par Madame [W], ne concerne pas la construction des verrières par ses soins, mais une prestation antérieurement réalisée par son propre auteur
- que la déclaration préalable déposée par les époux [N] en 2018 aux fins de régularisation tendant à démontrer l’existence d’une modification et non d’une création d’ouverture montre qu’il y a eu un agrandissement
- que, s’agirait-il d’une action personnelle, la prescription décennale applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 25 novembre 2018 a été interrompue par l’assignation du 1er mars 2019, sauf à démontrer, ce que les époux [N] ne font pas, que les travaux ont été terminés avant le 1er mars 2009 alors que la facture n’est datée que du 3
- qu’il résulte du constat d’huissier du 2 février 2021 une augmentation de hauteur de la cheminée et une modification de la base, réalisées sans autorisation et expressément refusées par assemblée générale du 31 mai 2021, ce qui suffit à justifier une démolition
- qu’il apparaît en outre une déformation de la toiture générée par le poids des verrières et que l’installation d’une chaudière à condensation à l’origine des travaux de cheminée s’est aussi accompagnée d’un branchement de l’évacuation des déchets de condensats dans les descentes d’eaux pluviales, exposées ainsi à la corrosion
- que le remplacement de velux par deux verrières plus grandes, situées à un tout autre endroit résulte de la facture du 3 mars 2009, de multiples témoignages, d’une correspondance entre un copropriétaire et le syndic et des images satellites
- que les deux photographies produites par les époux [N] sont les mêmes, la date du 1er janvier 2001 de la première étant une falsification de la date du 11 septembre 2018 de la seconde
- que les époux [N] ne peuvent nier dans leurs conclusions la modification de la cheminée qu’ils ont reconnue dans un courrier envoyé au syndic en mai 2021
- qu’aucune assemblée générale n’a ratifié expressément les travaux de verrière dans les mêmes conditions juridiques qu’une autorisation préalable. 
 
Par conclusions notifiées le 14 novembre 2023, les époux [N] demandent qu’il plaise :
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Vu les articles 9, 1353 et 2224 du Code civil ; 
Vu les articles 122 et 16 du Code de procédure civile ; 
Vu les articles 1626 et suivants du Code civil ; 
Vu les articles 263 et suivants du Code de Procédure civile ; 
Vu les articles 482 et suivants du Code de Procédure civile 
JUGER que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] est prescrite ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ne rapporte pas la preuve de la matérialité des faits allégués ; 
En conséquence, 
JUGER irrecevable et infondée l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ; 
JUGER irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]
[Adresse 5] à [Localité 4] par exploit d’huissier en date du 1 er mars 2019 ; 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [J] [T] et [P] [T] ; 
En toute hypothèse 
CONDAMNER Madame [M] [W] à relever et garantir Monsieur et Madame [N] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages intérêts frais de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre eux ; 
CONDAMNER Madame [M] [W] pour les travaux de reprise et la perte de valeur vénale du bien si Monsieur [J] [T] et [P] [T] étaient condamnés à remettre en état leur appartement ; 
Avant dire droit, 
ORDONNER une expertise judiciaire pour évaluer les travaux de reprise et la perte de valeur vénale du bien si Monsieur [J] [T] et [P] [T] étaient condamnés à 
remettre en état leur appartement ; 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] in solidum avec Madame [W] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Lyon 3 ème in solidum avec Madame [W] au paiement des entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laurent BURGY, avocat au Barreau de Lyon, sur son affirmation de droit. 

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N] font valoir :
- qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat disposait d’un délai de 5 ans à compter des travaux réalisés publiquement au plus tard le 3 mars 2009 pour engager une action personnelle contre leur auteur et que l’assignation en référé du 3 mars 2015 tout autant que l’assignation du fond du 1er mars 2019 sont donc prescrites
- que l’action engagée se fondant sur le non-respect du règlement de copropriété ou d’une autorisation d’assemblée générale, il s’agit d’une action personnelle
- que les travaux ont nécessairement commencé un certain temps avant l’émission de la facture du 3 mars 2009 et que le délai décennal de la prescription contractuelle était donc acquis le 1er mars 2019
- qu’ils n’ont jamais reconnu un agrandissement de verrière qui n’est pas démontré par les demandeurs
- qu’il demeure une incertitude sur la réalité des travaux effectués, le syndicat ayant, dans un courrier du 7 septembre 2015, évoqué lui-même deux velux au lieu de verrières ou de baies vitrées, avec lesquelles la distinction n’est donc pas si claire
- que les attestations d’entrepreneurs produites par le syndic ont été établies de manière non contradictoire et qu’une troisième ne peut être prise en compte, faute de précisions techniques, et ne démontrent pas l’existence d’un seul velux, ni l’aménagement de deux ouvertures par eux-mêmes ou Madame [W] plutôt que par un propriétaire antérieur
- que les photographies produites par le demandeur sont floues tandis qu’ils produisent deux photographies montrant un état identique en 2001 et 2018
- que n’est pas rapportée la preuve de leur imputabilité s’agissant de l’exhaussement des cheminées ou du branchement sur les eaux pluviales
- que Madame [W] leur doit, en raison d’un fait qui lui est personnel, la garantie d’éviction qui est d’ordre public
- qu’une condamnation à la remise en état doit être accompagnée d’une expertise ordonnée avant-dire droit pour évaluer la valeur des travaux et la perte de valeur vénale du bien.
 
 
Par conclusions notifiées le 18 mars 2025, Madame [W] demande qu’il plaise :
Sur l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] 
Juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires s’agissant de la remise en état de la toiture 
à raison de la création de deux velux ou deux baies vitrées, 
Subsidiairement, 
Juger que le syndicat des copropriétaires a ratifié en 2011 l’état de la toiture de l’immeuble, 
Plus subsidiairement encore, 
Juger que le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité de rapporter la preuve de l’état existant de la toiture avant les travaux effectués par madame [W], 
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, 
Sur l’action des consorts [N] 
Vu l’article 1627 du Code civil, 
Déclarer l’appel en garantie des consorts [N] non fondé à raison de l’exclusion de 
garantie stipulée dans l’acte de vente du 20 septembre 2012, 
Déclarer l’appel en garantie des consorts [N] non fondé à raison de l’absence de trouble 
au jour de la vente, 
Déclarer en tous cas l’appel en garantie des consorts [N] non fondé s’agissant de la cheminée et du condensat, 
Débouter les consorts [N] de l’intégralité de leurs demandes, 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], ou les consorts [N] aux dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 1 500 Euros francs au titre des frais non compris dans les dépens. 

Au soutien de ses conclusions, Madame [W] fait valoir :
- qu’il existait deux velux lors de son acquisition du 17 janvier 2008 selon devis du 15 septembre 2005 de changement des deux velux et qu’elle les a fait remplacer par une verrière en février 2009 sans que la preuve soit rapportée qu’elle en ait changé les dimensions
- que les actions tendant à la suppression d’ouvrages affectant l’aspect extérieur de l’immeuble sont des actions personnelles
- que la modification de velux existants ne saurait constituer une atteinte à la structure donnant lieu à action réelle
- que la prescription décennale de la contestation de la création de deux velux courrait à compter de la transmission au syndic de copropriété du devis du 15 septembre 2006, à compter d’une date en tout cas antérieure au 17 janvier 2008, son vendeur donnant des dimensions de velux supérieures à celles des velux existants figurant audit devis
- que le syndicat a ratifié ces travaux quand il a entrepris, en 2011, des travaux de reprise d’un dégât des eaux en toiture et que les comptes de l’exercice 2010-2011 ont été ratifiés par assemblée générale du 29 février 2012
- que le syndicat ne démontre pas l’existence antérieure du velux dont il demande la remise en état
- que les attestations évoquant l’existence d’un seul velux sont mensongères
- que les attestations des entrepreneurs sont orientées et émanent de non-spécialistes
- que l’acte de vente aux époux [N] comporte une clause exclusive de garantie selon les prévisions de l’article 1627 du code civil
- qu’en l’absence de g arantie de trouble de droit existant au moment de la vente, la garantie d’éviction n’est pas due
- qu’elle n’est pas concernée par les travaux de cheminée, ni par le branchement de l’évacuation du condensat.

Motifs

MOTIFS

Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. 

Sur la prescription

Les travaux litigieux concernant les ouvertures sur toiture résultent de la facture de la société Ets Battin du 3 mars 2009 (pièce n°12 du demandeur) établie à l’attention de Madame [W] portant notamment sur « le démontage de 2 velux existants… la fourniture et la pose de chevrons volige pour bouchage chevêtre…la confection de 2 chevêtres 170 x 200 y compris démontage… la fourniture et la pose d’un châssis gamme acier sur mesure ». 

Il n’est pas contesté que la toiture soit une partie commune. Or la seule installation de nouveaux chevêtres entraîne le percement du toit avec retrait des tuiles et retrait de chevrons de nature à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble et à nécessiter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires par application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965. La mise à la charge de Madame [W], le 27 avril 2011, de travaux de toiture faisant suite à un dégât des eaux susceptible de trouver son origine dans les verrières, alors que les comptes de l’exercice correspondant ont été validés par l’assemblée générale du 29 février 2012, ne saurait tenir lieu d’une telle autorisation.

En l’absence d’autorisation, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES est fondé à exercer une action aux fins de remise en état dans un délai de 10 ans à compter de la réalisation de ces travaux non dissimulés, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en 2009 dont les effets ont été maintenus par la modification introduite par la loi du 1er août 2008. L’assignation délivrée à cette fin le 1er mars 2019 ne saurait être considérée comme prescrite dès lors que les époux [N], qui soulèvent une fin de non-recevoir en ce sens, ne prouvent pas que les travaux n’ont pu avoir lieu qu’antérieurement au 1er mars 2009 alors qu’ils ont parfaitement pu s’effectuer entre le 1er et le 3 mars 2009 au regard de la facture présentée. 

Sur la remise en état des fenêtres de toit

Pour demander la repose d’un velux de 1,1 m x 0.95 m à 2,4 m du mur du [Adresse 4] et à 500 mètres du faîtage, le syndicat se fonde sur le compte-rendu de visite sur site de la SARL Jerlau TP 42 en pièce n°32. Sans préciser son objet social, cette société écrit en page 2 : « compte-rendu de visite de site [Adresse 1] réalisé le 10 décembre 2018 : vérification de l’ancien emplacement du velux de (1100 mmx950mm) : il était positionné à 2400mm du côté mur du [Adresse 4] et à 500mm du faîtage ». 

Le procès-verbal d’huissier en date du 10 octobre 2016 faisant l’objet de la pièce n°41 porte notamment sur l’examen d’un cliché satellite en date du 6 avril 2008 faisant état, à la place des deux grandes ouvertures constatées sur une photographie du 12 février 2016, d’une seule ouverture plus petite et plus reculée. Madame [X] [I], dont Madame [W] tient l’appartement, atteste lui avoir vendu un bien muni d’un seul velux de 1,2 x 0,9 m (pièces n°18 et 28) le 17 janvier 2008. Ces pièces tendant à conforter le demandeur dans une remise à l’état d’un seul velux, quoique les attestations produites en pièces 14 à 17 témoignent de l’existence d’un « petit velux » susceptible d’être de taille plus réduite que celle indiquée par la société Jerlau TP42 qui correspond à la taille de l’emplacement et non du velux lui-même.

Cependant une facture établie le 15 septembre 2006 par un certain [F] [H], titulaire d’un numéro Siret, et adressée à la fois à Madame [I] et à M. et Mme [Q], portant le timbre du syndic en date du 11 janvier 2016, fait état du remplacement à l’identique de deux velux de 78 x 98 cm (pièce n°23). Dans un courrier adressé le 7 septembre 2015 aux époux [N], la société Foncia Bouteille fait état de deux petits velux d’origine de 70 x 50 cm environ (pièce n°3). Le 15 septembre 2015, une entreprise BERGER S relatant une intervention sur le toit atteste le remplacement passé de « deux petits velux » par « deux immenses baies vitrées » (pièce n°2). Ces pièces tendent à confirmer la transformation d’un velux en deux velux paraissant plus petits sur un même chevêtre par Madame [I] ou Madame [W], tel que le suggère la facture du 3 mars 2019.

Il en résulte la possibilité que l’état antérieur à celui des deux verrières corresponde à deux velux, dont il n’est pas démontré, ni même soutenu qu’ils ont été créés sans autorisation du syndicat. Quand bien même les probables travaux de remplacement d’un velux par deux velux, si tant est que ces travaux soient illégaux, ne seraient pas atteints de prescription, la remise à l’état d’un velux de taille 1,1 x 0,95 m ne peut être ordonnée.

Un huissier de justice intervenu le 22 octobre 2018 sur demande du syndicat a constaté un fléchissement de la toiture sur le côté gauche de l’une des verrières et sur le côté droit de la seconde (pièce n°31). Monsieur [S] [V], maçon doté d’un numéro siret, confirme, le 22 mars 2017, l’existence d’un affaissement de 5 ou 6 cm, résultant selon lui d’un manquement aux règles de l’art (pièce n°24). La société Jerlau TP 42 fait état également d’un léger affaissement au niveau des baies vitrées. Si ces éléments ne sont pas suffisants pour établir un risque d’effondrement de la toiture, ils tendent à démontrer, associés à l’absence d’autorisation du syndicat pour créer ces verrières, que les travaux n’ont pas fait l’objet du suivi qui s’imposait de la part d’un maître d’oeuvre et menacent la stabilité du toit. Sera donc ordonnée le remplacement de deux verrières actuelles, sous le contrôle d’un maître d’oeuvre, par deux verrières aptes à être supportées par la toiture.

Sur les autres remises en état

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES déplore également le remplacement sans autorisation d’une sortie en toiture en terre cuite par élément en PVC muni d’un solin d’étanchéité adapté à la nouvelle chaudière des époux [N] et l’endommagement de la descente d’eaux pluviales par les condensats acides évacués de cette chaudière. Il se fonde sur leur courriel du 3 mai 2021 sollicitant du syndicat une autorisation a posteriori et un courriel d’une entreprise Accescordes69 en date du 12 juillet 2021 faisant état d’une gouttière « abîmée due aux eaux de condensats ». Les époux [N] en contestent la valeur probatoire. 

Le premier courriel porte la mention suivante : « nous avons récemment fait installer une chaudière à gaz nécessitant la mise en place d’un solin sur le toit ». Le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2021 tenue en présence des époux [N] leur refuse l’installation du solin et de la cheminée et décide d’une recherche de fuite sur le rejet des eaux acides dans le réseau. Une facture du 23 septembre 2021 adressée par une entreprise I-Pack aux époux [N] se réfère à une « pose de filtre à condensat » et un « raccord divers en PVC ». Il s’ensuit que l’installation sans autorisation du solin et de la cheminée par les époux [N] est démontrée par les pièces produites, à l’inverse du rejet des consensats dans le réseau dont l’imputabilité aux époux [N] n’est pas établie. Ils seront donc condamnés à la remise en état de la cheminée et au retrait du solin, mais non de l’évacuation. 

Sur la garantie de Madame [W] 

Les époux [N] demandent indemnisation des frais de remise en état à Madame [W] sur le fondement de l’article 1626 du code civil qui dispose que le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente, et de l’article 1628 du même code qui dispose que le vendeur, nonobstant clause contraire, reste tenu de la garantie résultant de son fait personnel. 

Madame [W] allègue la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente du 19 ou du 20 septembre 2012 – non produit – selon laquelle « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie du vendeur pour raison soit de l’état des constructions… soit de l’état de l’immeuble ». Si tant est qu’une telle clause est restrictive de la garantie d’éviction, ce que les époux [N] ne contestent pas expressément, les troubles survenus après la vente, soit l’émission, le 15 septembre 2015, du rapport de l’entreprise BERGER S intervenue pour une fuite due au groupe de climatisation et recommandant un contrôle des baies vitrées, et, l’assignation, le 1er mars 2019, des époux [N] par le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES, proviennent du fait personnel de Madame [W] en raison des travaux qu’elle a fait réaliser avant la vente. Il en résulte que Madame [W] est tenue de garantir les époux [N] de l’éviction de leurs verrières par le syndicat. 

Ceux-ci demandent l’indemnisation de la perte de valeur du bien et du coût des travaux dont Madame [W] ne conteste pas le principe. En application de l’article 1624 du code civil, le vendeur est tenu de rembourser à l’acquéreur toutes les réparations qu’il aura faites au fonds ; en application de l’article 1637 du même code, la valeur de la partie du fonds dont l’acquéreur est évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction. Il sera fait droit à la demande d’expertise avant-dire droit des époux [N], en vue d’obtenir une estimation contradictoire de ces remboursements afin que cette estimation puisse être opposée à Madame [W].

Sur les autres demandes

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES est fondé à demander le paiement des frais de constats d’huissier des 12 février et 10 octobre 2016, 2 octobre 2018 et 2 février 2021 qui se rapportent aux ouvertures de toit. La somme de 1273,35 € TTC lui sera accordée à ce titre.

Il ne sera pas fait droit à la demande de paiement d’une somme de 935€ pour remplacer une section du conduit d’évacuation des eaux de pluie et une jambette en zinc, dès lors qu’il n’est pas démontré que le branchement en cause est le fait des époux [N].

Ceux-ci seront condamnés à payer au syndicat la somme de 252 € TTC représentant le coût d’intervention de la société Jerlau 42 TP pour retrouver l’emplacement de l’ancien velux.

Il convient de réserver la définition des modalités et le chiffrage des travaux de reprise dans l’attente de la réalisation du rapport d’expertise, et de même pour la demande d’astreintes et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure et les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement mixte, contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNE la restitution des parties communes illégitimement appropriées par les constructions opérées par les époux [J] [N] et [P] [R] et par Madame [M] [W] auteur au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ; 

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] à procéder, à leurs frais, au remplacement des verrières actuelles par deux verrières aptes à être supportées par la toiture, ainsi qu’à la reprise de la toiture, 

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] à procéder à la destruction de la cheminée exhaussée, outre solin, à proximité immédiate des verrières, et à rétablir la cheminée d’origine, 

DIT que les travaux seront exécutés sous la supervision d’un bureau d’études techniques, dont l’identité sera validée par le syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] ; 

DIT que la réception interviendra en présence de ce bureau d’études techniques et du syndic ; 

CONDAMNE les époux [N] à supporter les honoraires dudit bureau d’études ; 

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] à verser au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice les sommes de 1273,35 € et 252 TTC euros, à titre indemnitaire ; 

CONDAMNE Madame [M] [W] à garantir Monsieur et Madame [N] du coût des travaux de reprise, de la perte de valeur vénale du bien après reprise, et de toute autre condamnation prononcée plus haut,

AVANT-DIRE DROIT sur le coût et les modalités d’exécution sous astreinte des travaux de reprise,

ORDONNE une expertise confiée à Monsieur [E] [Y], expert près la cour d’appel de Lyon, avec la mission suivante :

 1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

 2 se rendre sur les lieux, [Adresse 1] à [Localité 4] , après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

 3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

 4 décrire les travaux destinés à remplacer les deux verrières en toiture de l’appartement des époux [N] par des velux de taille égale ou inférieure aptes à être supportés par la toiture et à retirer le solin et la cheminée en PVC de toiture, en chiffrer le coût, y compris les frais de bureau d’études, après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

 5 indiquer tout élément paraissant utile à l'appréciation des préjudices de toute nature allégués par les époux [N], directs ou indirects, matériels ou immatériels, notamment la moins-value de l’appartement à la date des travaux en raison de ceux-ci, et en donner une évaluation chiffrée ;

 6 s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

 7 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXE à 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que les époux [N] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, au plus tard le 1er septembre 2026 ;

DIT que la provision peut être consignée par virement sur le compte : 

Titulaire du compte : TJ de Lyon - REGIE D’AVANCES ET RECETTES
BIC : [XXXXXXXXXX01]
IBAN : [XXXXXXXXXX02]

avec l'indication des références du dossier dans le libellé de l'opération : n° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ET le nom des parties ET la date et la nature de la décision ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DIT que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDE à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;

RAPPELLE que l'expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l'ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l'expert à passer outre ou à déposer son rapport en l'état ;

DIT que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELLE qu'il appartient à l'expert d'adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état, cabinet D, audience du 25 janvier 2027 pour le suivi des opérations d’expertise, Les messages et conclusions sont attendues au plus tard le 20 janvier 2027.

RESERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

 N° RG 19/02379 - N° Portalis DB2H-W-B7D-TYJC

Jugement du 07 Juillet 2026
























Notifié à :
Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES - 1748
Me Olivier MAZOYER - 963
Maître Jean-christophe GIRAUD de la SARL SELARL LYRIS - 239

Expert






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 Juillet 2026 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 24 Mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Mai 2026 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,
Sophie NOEL, Vice-présidente,
Adrien MALIVEL, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,

Assisté(e)s de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REGIE OUEST LYONNAIS, domicilié : chez REGIE OUEST LYONNAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représenté par Maître Jean-christophe GIRAUD de la SARL SELARL LYRIS, avocats au barreau de LYON



DEFENDEURS

Monsieur [J] [N]
né le 05 Février 1950 à [Localité 1] (ISRAËL), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


Madame [P] [R] épouse [N]
née le 24 Avril 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


Madame [M] [W], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]

représentée par Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON







Par courrier recommandé du 9 septembre 2015, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] a sollicité Monsieur [J] [N] et son épouse [P] [R], propriétaires d’un appartement au dernier étage depuis le 19 septembre 2012, en vue de la dépose d’un groupe de climatisation et de deux baies vitrées réalisés sans autorisation en toiture commune de l’immeuble.

Par courriers des 26 et 28 octobre 2015, les époux [N] ont manifesté leur refus de procéder à la dépose en contestant l’irrégularité des réalisations. 

Par ordonnance du 25 juillet 2016, rectifiée le 30 août, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Lyon du 30 mai 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance, saisi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a condamné les époux [N] à la dépose du bloc de climatisation et Madame [M] [W], leur vendeur, à les garantir sur le fondement de l’obligation de délivrance, mais a rejeté la demande de dépose des baies vitrées en raison d’une incertitude sur l’état du toit avant travaux.

La climatisation a été déposée, mais les époux [N] ont opéré de nouveaux travaux en modifiant une sortie en toiture. 

Par exploit du 1er mars 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a donné assignation aux époux [N] en vue de la remise en état globale du toit de l’immeuble.

Par exploit du 5 avril 2022, les époux [N] ont appelé en cause Madame [W] et, par ordonnance du 9 mai 2022, la deuxième procédure a été jointe à la première.

Par ordonnance du 24 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 janvier 2026.


Par conclusions notifiées le 20 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande qu’il plaise au tribunal :
Vu l'article 15 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 25 b de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 544 et suivants, et 2227 du Code civil, 
Déclarer recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Ordonner la restitution des parties communes illégitimement appropriées par les constructions opérées par les époux [N] ou leur auteur au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à procéder, à leurs frais, à la dépose des baies vitrées et à la repose du velux de 1100mmx950mm à son emplacement originel – à 2400 mm du mur du [Adresse 4] et à 500 mm du faîtage -, ainsi qu’à la reprise de la toiture ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à procéder à la destruction de la cheminée exhaussée, outre solin, à proximité immédiate des verrières, et à rétablir la cheminée d’origine ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à supprimer le branchement de l’évacuation des condensats de leur chaudière dans les ouvrages d’évacuation des eaux de pluie de la copropriété ; 
Assortir ces condamnations d’une astreinte de 1 000 euros chacune par jour de retard, passé le délai de quatre mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
Dire que les travaux seront exécutés sous la supervision d’un bureau d’études techniques, dont l’identité sera validée par le syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] ; 
Dire que la réception interviendra en présence de ce bureau d’études techniques et du syndic ; 
Condamner les époux [N] à supporter les honoraires dudit bureau d’études ; 
Débouter Monsieur et Madame [N] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ; 
Débouter Madame [W] de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ; 
Condamner Monsieur et Madame [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la somme de 2 460, 35 euros, à titre indemnitaire ; 
Condamner, in solidum, Monsieur et Madame [N] et Madame [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la somme de 12 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
Condamner, in solidum, Monsieur et Madame [N] et Madame [W] en tous les dépens de l'instance. 

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES fait valoir :
- que l’action en destruction de verrières irrégulièrement construites en 2009 et constituant une appropriation de la structure du toit, partie commune, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire par l’article 2227 du code civil qui n’est pas acquise
- que le devis de remplacement de velux par d’autres velux en date du 15 septembre 2006, produit par Madame [W], ne concerne pas la construction des verrières par ses soins, mais une prestation antérieurement réalisée par son propre auteur
- que la déclaration préalable déposée par les époux [N] en 2018 aux fins de régularisation tendant à démontrer l’existence d’une modification et non d’une création d’ouverture montre qu’il y a eu un agrandissement
- que, s’agirait-il d’une action personnelle, la prescription décennale applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 25 novembre 2018 a été interrompue par l’assignation du 1er mars 2019, sauf à démontrer, ce que les époux [N] ne font pas, que les travaux ont été terminés avant le 1er mars 2009 alors que la facture n’est datée que du 3
- qu’il résulte du constat d’huissier du 2 février 2021 une augmentation de hauteur de la cheminée et une modification de la base, réalisées sans autorisation et expressément refusées par assemblée générale du 31 mai 2021, ce qui suffit à justifier une démolition
- qu’il apparaît en outre une déformation de la toiture générée par le poids des verrières et que l’installation d’une chaudière à condensation à l’origine des travaux de cheminée s’est aussi accompagnée d’un branchement de l’évacuation des déchets de condensats dans les descentes d’eaux pluviales, exposées ainsi à la corrosion
- que le remplacement de velux par deux verrières plus grandes, situées à un tout autre endroit résulte de la facture du 3 mars 2009, de multiples témoignages, d’une correspondance entre un copropriétaire et le syndic et des images satellites
- que les deux photographies produites par les époux [N] sont les mêmes, la date du 1er janvier 2001 de la première étant une falsification de la date du 11 septembre 2018 de la seconde
- que les époux [N] ne peuvent nier dans leurs conclusions la modification de la cheminée qu’ils ont reconnue dans un courrier envoyé au syndic en mai 2021
- qu’aucune assemblée générale n’a ratifié expressément les travaux de verrière dans les mêmes conditions juridiques qu’une autorisation préalable. 
 
Par conclusions notifiées le 14 novembre 2023, les époux [N] demandent qu’il plaise :
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Vu les articles 9, 1353 et 2224 du Code civil ; 
Vu les articles 122 et 16 du Code de procédure civile ; 
Vu les articles 1626 et suivants du Code civil ; 
Vu les articles 263 et suivants du Code de Procédure civile ; 
Vu les articles 482 et suivants du Code de Procédure civile 
JUGER que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] est prescrite ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ne rapporte pas la preuve de la matérialité des faits allégués ; 
En conséquence, 
JUGER irrecevable et infondée l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ; 
JUGER irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]
[Adresse 5] à [Localité 4] par exploit d’huissier en date du 1 er mars 2019 ; 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [J] [T] et [P] [T] ; 
En toute hypothèse 
CONDAMNER Madame [M] [W] à relever et garantir Monsieur et Madame [N] de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages intérêts frais de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre eux ; 
CONDAMNER Madame [M] [W] pour les travaux de reprise et la perte de valeur vénale du bien si Monsieur [J] [T] et [P] [T] étaient condamnés à remettre en état leur appartement ; 
Avant dire droit, 
ORDONNER une expertise judiciaire pour évaluer les travaux de reprise et la perte de valeur vénale du bien si Monsieur [J] [T] et [P] [T] étaient condamnés à 
remettre en état leur appartement ; 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] in solidum avec Madame [W] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Lyon 3 ème in solidum avec Madame [W] au paiement des entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laurent BURGY, avocat au Barreau de Lyon, sur son affirmation de droit. 

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N] font valoir :
- qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat disposait d’un délai de 5 ans à compter des travaux réalisés publiquement au plus tard le 3 mars 2009 pour engager une action personnelle contre leur auteur et que l’assignation en référé du 3 mars 2015 tout autant que l’assignation du fond du 1er mars 2019 sont donc prescrites
- que l’action engagée se fondant sur le non-respect du règlement de copropriété ou d’une autorisation d’assemblée générale, il s’agit d’une action personnelle
- que les travaux ont nécessairement commencé un certain temps avant l’émission de la facture du 3 mars 2009 et que le délai décennal de la prescription contractuelle était donc acquis le 1er mars 2019
- qu’ils n’ont jamais reconnu un agrandissement de verrière qui n’est pas démontré par les demandeurs
- qu’il demeure une incertitude sur la réalité des travaux effectués, le syndicat ayant, dans un courrier du 7 septembre 2015, évoqué lui-même deux velux au lieu de verrières ou de baies vitrées, avec lesquelles la distinction n’est donc pas si claire
- que les attestations d’entrepreneurs produites par le syndic ont été établies de manière non contradictoire et qu’une troisième ne peut être prise en compte, faute de précisions techniques, et ne démontrent pas l’existence d’un seul velux, ni l’aménagement de deux ouvertures par eux-mêmes ou Madame [W] plutôt que par un propriétaire antérieur
- que les photographies produites par le demandeur sont floues tandis qu’ils produisent deux photographies montrant un état identique en 2001 et 2018
- que n’est pas rapportée la preuve de leur imputabilité s’agissant de l’exhaussement des cheminées ou du branchement sur les eaux pluviales
- que Madame [W] leur doit, en raison d’un fait qui lui est personnel, la garantie d’éviction qui est d’ordre public
- qu’une condamnation à la remise en état doit être accompagnée d’une expertise ordonnée avant-dire droit pour évaluer la valeur des travaux et la perte de valeur vénale du bien.
 
 
Par conclusions notifiées le 18 mars 2025, Madame [W] demande qu’il plaise :
Sur l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] 
Juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires s’agissant de la remise en état de la toiture 
à raison de la création de deux velux ou deux baies vitrées, 
Subsidiairement, 
Juger que le syndicat des copropriétaires a ratifié en 2011 l’état de la toiture de l’immeuble, 
Plus subsidiairement encore, 
Juger que le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité de rapporter la preuve de l’état existant de la toiture avant les travaux effectués par madame [W], 
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, 
Sur l’action des consorts [N] 
Vu l’article 1627 du Code civil, 
Déclarer l’appel en garantie des consorts [N] non fondé à raison de l’exclusion de 
garantie stipulée dans l’acte de vente du 20 septembre 2012, 
Déclarer l’appel en garantie des consorts [N] non fondé à raison de l’absence de trouble 
au jour de la vente, 
Déclarer en tous cas l’appel en garantie des consorts [N] non fondé s’agissant de la cheminée et du condensat, 
Débouter les consorts [N] de l’intégralité de leurs demandes, 
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], ou les consorts [N] aux dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 1 500 Euros francs au titre des frais non compris dans les dépens. 

Au soutien de ses conclusions, Madame [W] fait valoir :
- qu’il existait deux velux lors de son acquisition du 17 janvier 2008 selon devis du 15 septembre 2005 de changement des deux velux et qu’elle les a fait remplacer par une verrière en février 2009 sans que la preuve soit rapportée qu’elle en ait changé les dimensions
- que les actions tendant à la suppression d’ouvrages affectant l’aspect extérieur de l’immeuble sont des actions personnelles
- que la modification de velux existants ne saurait constituer une atteinte à la structure donnant lieu à action réelle
- que la prescription décennale de la contestation de la création de deux velux courrait à compter de la transmission au syndic de copropriété du devis du 15 septembre 2006, à compter d’une date en tout cas antérieure au 17 janvier 2008, son vendeur donnant des dimensions de velux supérieures à celles des velux existants figurant audit devis
- que le syndicat a ratifié ces travaux quand il a entrepris, en 2011, des travaux de reprise d’un dégât des eaux en toiture et que les comptes de l’exercice 2010-2011 ont été ratifiés par assemblée générale du 29 février 2012
- que le syndicat ne démontre pas l’existence antérieure du velux dont il demande la remise en état
- que les attestations évoquant l’existence d’un seul velux sont mensongères
- que les attestations des entrepreneurs sont orientées et émanent de non-spécialistes
- que l’acte de vente aux époux [N] comporte une clause exclusive de garantie selon les prévisions de l’article 1627 du code civil
- qu’en l’absence de g arantie de trouble de droit existant au moment de la vente, la garantie d’éviction n’est pas due
- qu’elle n’est pas concernée par les travaux de cheminée, ni par le branchement de l’évacuation du condensat.


MOTIFS

Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. 

Sur la prescription

Les travaux litigieux concernant les ouvertures sur toiture résultent de la facture de la société Ets Battin du 3 mars 2009 (pièce n°12 du demandeur) établie à l’attention de Madame [W] portant notamment sur « le démontage de 2 velux existants… la fourniture et la pose de chevrons volige pour bouchage chevêtre…la confection de 2 chevêtres 170 x 200 y compris démontage… la fourniture et la pose d’un châssis gamme acier sur mesure ». 

Il n’est pas contesté que la toiture soit une partie commune. Or la seule installation de nouveaux chevêtres entraîne le percement du toit avec retrait des tuiles et retrait de chevrons de nature à modifier l’aspect extérieur de l’immeuble et à nécessiter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires par application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965. La mise à la charge de Madame [W], le 27 avril 2011, de travaux de toiture faisant suite à un dégât des eaux susceptible de trouver son origine dans les verrières, alors que les comptes de l’exercice correspondant ont été validés par l’assemblée générale du 29 février 2012, ne saurait tenir lieu d’une telle autorisation.

En l’absence d’autorisation, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES est fondé à exercer une action aux fins de remise en état dans un délai de 10 ans à compter de la réalisation de ces travaux non dissimulés, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en 2009 dont les effets ont été maintenus par la modification introduite par la loi du 1er août 2008. L’assignation délivrée à cette fin le 1er mars 2019 ne saurait être considérée comme prescrite dès lors que les époux [N], qui soulèvent une fin de non-recevoir en ce sens, ne prouvent pas que les travaux n’ont pu avoir lieu qu’antérieurement au 1er mars 2009 alors qu’ils ont parfaitement pu s’effectuer entre le 1er et le 3 mars 2009 au regard de la facture présentée. 

Sur la remise en état des fenêtres de toit

Pour demander la repose d’un velux de 1,1 m x 0.95 m à 2,4 m du mur du [Adresse 4] et à 500 mètres du faîtage, le syndicat se fonde sur le compte-rendu de visite sur site de la SARL Jerlau TP 42 en pièce n°32. Sans préciser son objet social, cette société écrit en page 2 : « compte-rendu de visite de site [Adresse 1] réalisé le 10 décembre 2018 : vérification de l’ancien emplacement du velux de (1100 mmx950mm) : il était positionné à 2400mm du côté mur du [Adresse 4] et à 500mm du faîtage ». 

Le procès-verbal d’huissier en date du 10 octobre 2016 faisant l’objet de la pièce n°41 porte notamment sur l’examen d’un cliché satellite en date du 6 avril 2008 faisant état, à la place des deux grandes ouvertures constatées sur une photographie du 12 février 2016, d’une seule ouverture plus petite et plus reculée. Madame [X] [I], dont Madame [W] tient l’appartement, atteste lui avoir vendu un bien muni d’un seul velux de 1,2 x 0,9 m (pièces n°18 et 28) le 17 janvier 2008. Ces pièces tendant à conforter le demandeur dans une remise à l’état d’un seul velux, quoique les attestations produites en pièces 14 à 17 témoignent de l’existence d’un « petit velux » susceptible d’être de taille plus réduite que celle indiquée par la société Jerlau TP42 qui correspond à la taille de l’emplacement et non du velux lui-même.

Cependant une facture établie le 15 septembre 2006 par un certain [F] [H], titulaire d’un numéro Siret, et adressée à la fois à Madame [I] et à M. et Mme [Q], portant le timbre du syndic en date du 11 janvier 2016, fait état du remplacement à l’identique de deux velux de 78 x 98 cm (pièce n°23). Dans un courrier adressé le 7 septembre 2015 aux époux [N], la société Foncia Bouteille fait état de deux petits velux d’origine de 70 x 50 cm environ (pièce n°3). Le 15 septembre 2015, une entreprise BERGER S relatant une intervention sur le toit atteste le remplacement passé de « deux petits velux » par « deux immenses baies vitrées » (pièce n°2). Ces pièces tendent à confirmer la transformation d’un velux en deux velux paraissant plus petits sur un même chevêtre par Madame [I] ou Madame [W], tel que le suggère la facture du 3 mars 2019.

Il en résulte la possibilité que l’état antérieur à celui des deux verrières corresponde à deux velux, dont il n’est pas démontré, ni même soutenu qu’ils ont été créés sans autorisation du syndicat. Quand bien même les probables travaux de remplacement d’un velux par deux velux, si tant est que ces travaux soient illégaux, ne seraient pas atteints de prescription, la remise à l’état d’un velux de taille 1,1 x 0,95 m ne peut être ordonnée.

Un huissier de justice intervenu le 22 octobre 2018 sur demande du syndicat a constaté un fléchissement de la toiture sur le côté gauche de l’une des verrières et sur le côté droit de la seconde (pièce n°31). Monsieur [S] [V], maçon doté d’un numéro siret, confirme, le 22 mars 2017, l’existence d’un affaissement de 5 ou 6 cm, résultant selon lui d’un manquement aux règles de l’art (pièce n°24). La société Jerlau TP 42 fait état également d’un léger affaissement au niveau des baies vitrées. Si ces éléments ne sont pas suffisants pour établir un risque d’effondrement de la toiture, ils tendent à démontrer, associés à l’absence d’autorisation du syndicat pour créer ces verrières, que les travaux n’ont pas fait l’objet du suivi qui s’imposait de la part d’un maître d’oeuvre et menacent la stabilité du toit. Sera donc ordonnée le remplacement de deux verrières actuelles, sous le contrôle d’un maître d’oeuvre, par deux verrières aptes à être supportées par la toiture.

Sur les autres remises en état

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES déplore également le remplacement sans autorisation d’une sortie en toiture en terre cuite par élément en PVC muni d’un solin d’étanchéité adapté à la nouvelle chaudière des époux [N] et l’endommagement de la descente d’eaux pluviales par les condensats acides évacués de cette chaudière. Il se fonde sur leur courriel du 3 mai 2021 sollicitant du syndicat une autorisation a posteriori et un courriel d’une entreprise Accescordes69 en date du 12 juillet 2021 faisant état d’une gouttière « abîmée due aux eaux de condensats ». Les époux [N] en contestent la valeur probatoire. 

Le premier courriel porte la mention suivante : « nous avons récemment fait installer une chaudière à gaz nécessitant la mise en place d’un solin sur le toit ». Le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2021 tenue en présence des époux [N] leur refuse l’installation du solin et de la cheminée et décide d’une recherche de fuite sur le rejet des eaux acides dans le réseau. Une facture du 23 septembre 2021 adressée par une entreprise I-Pack aux époux [N] se réfère à une « pose de filtre à condensat » et un « raccord divers en PVC ». Il s’ensuit que l’installation sans autorisation du solin et de la cheminée par les époux [N] est démontrée par les pièces produites, à l’inverse du rejet des consensats dans le réseau dont l’imputabilité aux époux [N] n’est pas établie. Ils seront donc condamnés à la remise en état de la cheminée et au retrait du solin, mais non de l’évacuation. 

Sur la garantie de Madame [W] 

Les époux [N] demandent indemnisation des frais de remise en état à Madame [W] sur le fondement de l’article 1626 du code civil qui dispose que le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente, et de l’article 1628 du même code qui dispose que le vendeur, nonobstant clause contraire, reste tenu de la garantie résultant de son fait personnel. 

Madame [W] allègue la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente du 19 ou du 20 septembre 2012 – non produit – selon laquelle « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie du vendeur pour raison soit de l’état des constructions… soit de l’état de l’immeuble ». Si tant est qu’une telle clause est restrictive de la garantie d’éviction, ce que les époux [N] ne contestent pas expressément, les troubles survenus après la vente, soit l’émission, le 15 septembre 2015, du rapport de l’entreprise BERGER S intervenue pour une fuite due au groupe de climatisation et recommandant un contrôle des baies vitrées, et, l’assignation, le 1er mars 2019, des époux [N] par le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES, proviennent du fait personnel de Madame [W] en raison des travaux qu’elle a fait réaliser avant la vente. Il en résulte que Madame [W] est tenue de garantir les époux [N] de l’éviction de leurs verrières par le syndicat. 

Ceux-ci demandent l’indemnisation de la perte de valeur du bien et du coût des travaux dont Madame [W] ne conteste pas le principe. En application de l’article 1624 du code civil, le vendeur est tenu de rembourser à l’acquéreur toutes les réparations qu’il aura faites au fonds ; en application de l’article 1637 du même code, la valeur de la partie du fonds dont l’acquéreur est évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction. Il sera fait droit à la demande d’expertise avant-dire droit des époux [N], en vue d’obtenir une estimation contradictoire de ces remboursements afin que cette estimation puisse être opposée à Madame [W].

Sur les autres demandes

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES est fondé à demander le paiement des frais de constats d’huissier des 12 février et 10 octobre 2016, 2 octobre 2018 et 2 février 2021 qui se rapportent aux ouvertures de toit. La somme de 1273,35 € TTC lui sera accordée à ce titre.

Il ne sera pas fait droit à la demande de paiement d’une somme de 935€ pour remplacer une section du conduit d’évacuation des eaux de pluie et une jambette en zinc, dès lors qu’il n’est pas démontré que le branchement en cause est le fait des époux [N].

Ceux-ci seront condamnés à payer au syndicat la somme de 252 € TTC représentant le coût d’intervention de la société Jerlau 42 TP pour retrouver l’emplacement de l’ancien velux.

Il convient de réserver la définition des modalités et le chiffrage des travaux de reprise dans l’attente de la réalisation du rapport d’expertise, et de même pour la demande d’astreintes et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure et les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement mixte, contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNE la restitution des parties communes illégitimement appropriées par les constructions opérées par les époux [J] [N] et [P] [R] et par Madame [M] [W] auteur au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] ; 

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] à procéder, à leurs frais, au remplacement des verrières actuelles par deux verrières aptes à être supportées par la toiture, ainsi qu’à la reprise de la toiture, 

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] à procéder à la destruction de la cheminée exhaussée, outre solin, à proximité immédiate des verrières, et à rétablir la cheminée d’origine, 

DIT que les travaux seront exécutés sous la supervision d’un bureau d’études techniques, dont l’identité sera validée par le syndic de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 4] ; 

DIT que la réception interviendra en présence de ce bureau d’études techniques et du syndic ; 

CONDAMNE les époux [N] à supporter les honoraires dudit bureau d’études ; 

CONDAMNE Monsieur et Madame [N] à verser au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice les sommes de 1273,35 € et 252 TTC euros, à titre indemnitaire ; 

CONDAMNE Madame [M] [W] à garantir Monsieur et Madame [N] du coût des travaux de reprise, de la perte de valeur vénale du bien après reprise, et de toute autre condamnation prononcée plus haut,

AVANT-DIRE DROIT sur le coût et les modalités d’exécution sous astreinte des travaux de reprise,

ORDONNE une expertise confiée à Monsieur [E] [Y], expert près la cour d’appel de Lyon, avec la mission suivante :

 1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

 2 se rendre sur les lieux, [Adresse 1] à [Localité 4] , après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

 3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

 4 décrire les travaux destinés à remplacer les deux verrières en toiture de l’appartement des époux [N] par des velux de taille égale ou inférieure aptes à être supportés par la toiture et à retirer le solin et la cheminée en PVC de toiture, en chiffrer le coût, y compris les frais de bureau d’études, après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

 5 indiquer tout élément paraissant utile à l'appréciation des préjudices de toute nature allégués par les époux [N], directs ou indirects, matériels ou immatériels, notamment la moins-value de l’appartement à la date des travaux en raison de ceux-ci, et en donner une évaluation chiffrée ;

 6 s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

 7 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXE à 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que les époux [N] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, au plus tard le 1er septembre 2026 ;

DIT que la provision peut être consignée par virement sur le compte : 

Titulaire du compte : TJ de Lyon - REGIE D’AVANCES ET RECETTES
BIC : [XXXXXXXXXX01]
IBAN : [XXXXXXXXXX02]

avec l'indication des références du dossier dans le libellé de l'opération : n° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ET le nom des parties ET la date et la nature de la décision ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DIT que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDE à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;

RAPPELLE que l'expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l'ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l'expert à passer outre ou à déposer son rapport en l'état ;

DIT que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELLE qu'il appartient à l'expert d'adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l'expert et au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état, cabinet D, audience du 25 janvier 2027 pour le suivi des opérations d’expertise, Les messages et conclusions sont attendues au plus tard le 20 janvier 2027.

RESERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

































En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1637, code civil 1624, code civil 1628, code civil 9, code civil 2227, code civil 1627, code civil 1626, code de procedure civile 482). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:26:33.747Z.