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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 8 juillet 2026, n° 25/02027

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2014, avec prise d’effetau 29 septembre 2014, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [R] [Q] et Madame [J] [A] un logement situé 24 rue Victor Hugo, Esc. 02, Eta. 01, Appt. 001, LE HOULME (76770), moyennant un loyer mensuel initial de 282,28 euros, outre une provision sur charges.

Par acte du 15 mars 2016, l’OPH HABITAT 76 a également donné à bail à Monsieur [R] [Q] un garage situé dans le groupe de HOULME(LE) V. Hugo 2, avec prise d’effet au 18 mars 2016, moyennant un loyer mensuel initial de 42,73 euros, outre des provisions sur charges.

Par courrier reçu le 26 novembre 2024, Madame [J] [A] a délivré congé à son bailleur, qui a pris acte de son départ et de sa renonciation au droit aux baux. 

Par saisine reçue le 24 avril 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [R] [Q].

Un commandement de payer la somme en principal de 816,53 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, a été signifié au locataire le 26 juin 2025.

Par acte du 3 novembre 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [R] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [R] [Q] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et des charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;
-Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Q] de tous biens ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement de la somme de 1 391,73 euros au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 26 août 2025, avec intérêts de droit à compter du 26 juin 2025 date de signification du commandement de payer ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement d’une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement des pénalités OPS ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement de l’assurance facturée d’avril 2025 à août 2025 ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CAF, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 4 novembre 2025.

À l’audience du 22 mai 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4 394,63 euros.

Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise de versement intégral du loyer courant au jour de l’audience et s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [Q], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

Motifs

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [Q], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la demande en résiliation pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, cet article dispose également qu’« à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que l’OPH HABITAT 76 a souscrit à compter du mois d’avril 2025 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Par conséquent, l’OPH HABITAT 76 sera débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 4 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [R] [Q] le 26 juin 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 août 2025.

Compte tenu du fait que le garage est devenu l’accessoire du logement, il sera également résilié à la même date. 
Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [R] [Q] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 18 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 4 394,63 euros, déduction faite des frais de procédure pour un montant de 156,92 euros. Il ressort du décompte que le montant réclamé comprend des frais de pénalité OPS pour un montant total de 22,86 euros, ainsi que des frais d’assurance pour un montant total de 42,24 euros.

Sur les frais de pénalité OPS

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 22,86 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que quatre courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [R] [Q] les 28 septembre et 16 novembre 2023, ainsi que les 30 septembre et 20 novembre 2025, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais d’assurance

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 42,24 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, la lettre simple en date du 18 février 2025 n’étant pas suffisante, ni de l’avoir informé de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit, pour un montant global de 42,24 euros.

Monsieur [R] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4 329,53 euros , au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 816,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’OPH HABITAT 76

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le compte locataire de Monsieur [R] [Q] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, l’OPH HABITAT 76 ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

Il est donc déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [Q], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE l’OPH HABITAT 76 en sa demande en résiliation de bail pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail du 26 septembre 2014 concernant le logement situé 24 rue Victor Hugo, Esc. 02, Eta. 01, Appt. 001, LE HOULME (76770) ainsi que le garage situé dans le groupe de HOULME(LE) V. Hugo 2 par contrat de bail du 15 mars 2016, donné en location à Monsieur [R] [Q] et la résiliation de plein droit desdits baux à la date du 27 août 2025 ;

DIT que Monsieur [R] [Q] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [R] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 24 rue Victor Hugo, Esc. 02, Eta. 01, Appt. 001, LE HOULME (76770) et du garage situé dans le groupe de HOULME(LE) V. Hugo 2 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH HABITAT 76 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4 329,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 816,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE l’OPH HABITAT 76 de sa demande de dommages intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025, de la signification de l’assignation du 3 novembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/02027 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NNUQ


JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026


_____________________________________________________________________________________________




DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [K] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial


DEFENDEUR :

M. [R] [Q]
24 Rue victor hugo
Appt 001, escalier 2, étage 1
76770 LE HOULME
non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 22 Mai 2026


JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2014, avec prise d’effetau 29 septembre 2014, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [R] [Q] et Madame [J] [A] un logement situé 24 rue Victor Hugo, Esc. 02, Eta. 01, Appt. 001, LE HOULME (76770), moyennant un loyer mensuel initial de 282,28 euros, outre une provision sur charges.

Par acte du 15 mars 2016, l’OPH HABITAT 76 a également donné à bail à Monsieur [R] [Q] un garage situé dans le groupe de HOULME(LE) V. Hugo 2, avec prise d’effet au 18 mars 2016, moyennant un loyer mensuel initial de 42,73 euros, outre des provisions sur charges.

Par courrier reçu le 26 novembre 2024, Madame [J] [A] a délivré congé à son bailleur, qui a pris acte de son départ et de sa renonciation au droit aux baux. 

Par saisine reçue le 24 avril 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [R] [Q].

Un commandement de payer la somme en principal de 816,53 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, a été signifié au locataire le 26 juin 2025.

Par acte du 3 novembre 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [R] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [R] [Q] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et des charges et du défaut de présentation de la quittance d’assurance d’habitation ;
-Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Q] de tous biens ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement de la somme de 1 391,73 euros au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 26 août 2025, avec intérêts de droit à compter du 26 juin 2025 date de signification du commandement de payer ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement d’une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement des pénalités OPS ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement de l’assurance facturée d’avril 2025 à août 2025 ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [Q] au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CAF, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 4 novembre 2025.

À l’audience du 22 mai 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4 394,63 euros.

Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise de versement intégral du loyer courant au jour de l’audience et s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [Q], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.


MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [Q], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la demande en résiliation pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, cet article dispose également qu’« à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ».
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que l’OPH HABITAT 76 a souscrit à compter du mois d’avril 2025 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Par conséquent, l’OPH HABITAT 76 sera débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 4 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [R] [Q] le 26 juin 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 août 2025.

Compte tenu du fait que le garage est devenu l’accessoire du logement, il sera également résilié à la même date. 
Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [R] [Q] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 18 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 4 394,63 euros, déduction faite des frais de procédure pour un montant de 156,92 euros. Il ressort du décompte que le montant réclamé comprend des frais de pénalité OPS pour un montant total de 22,86 euros, ainsi que des frais d’assurance pour un montant total de 42,24 euros.

Sur les frais de pénalité OPS

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 22,86 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que quatre courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [R] [Q] les 28 septembre et 16 novembre 2023, ainsi que les 30 septembre et 20 novembre 2025, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais d’assurance

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 42,24 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, la lettre simple en date du 18 février 2025 n’étant pas suffisante, ni de l’avoir informé de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit, pour un montant global de 42,24 euros.

Monsieur [R] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4 329,53 euros , au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 816,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’OPH HABITAT 76

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le compte locataire de Monsieur [R] [Q] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, l’OPH HABITAT 76 ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

Il est donc déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [Q], qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE l’OPH HABITAT 76 en sa demande en résiliation de bail pour défaut d’assurance ;

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail du 26 septembre 2014 concernant le logement situé 24 rue Victor Hugo, Esc. 02, Eta. 01, Appt. 001, LE HOULME (76770) ainsi que le garage situé dans le groupe de HOULME(LE) V. Hugo 2 par contrat de bail du 15 mars 2016, donné en location à Monsieur [R] [Q] et la résiliation de plein droit desdits baux à la date du 27 août 2025 ;

DIT que Monsieur [R] [Q] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [R] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 24 rue Victor Hugo, Esc. 02, Eta. 01, Appt. 001, LE HOULME (76770) et du garage situé dans le groupe de HOULME(LE) V. Hugo 2 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH HABITAT 76 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 4 329,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 816,53 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE l’OPH HABITAT 76 de sa demande de dommages intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025, de la signification de l’assignation du 3 novembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T19:09:20.274Z.