Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 8 juillet 2026, n° 26/00508

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2015, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un appartement situé Immeuble B - Jules Neveu - Appt 6B - Etage 1 - 7 rue Jules Ferry à BARENTIN (76360), pour un loyer mensuel de 147,49 euros, et 33,38 euros de provisions sur charges.

Par lettre reçue le 2 avril 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [Z] [I]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025 , la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [Z] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 103,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire en application de des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution partielle compte tenu de l'état du logement ; 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50euros par jour de retard, et d'un serrurier et de déménageurs ;
- autoriser la mise en rebus de l'ensemble des déchets et effets à l'état de déchet et/ou souillés et/ou en mauvais état lors des opérations d'expulsion sans faire application des dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
- condamner Monsieur [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 162,95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- la prime d'assurance souscrite pour son compte par l'office requérant sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
- les pénalités OPS sur le fondement de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation ; 
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale, comprenant l'OPS et la prime d'assurance ; 
- la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; 
- la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la sommation et des constats. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 12 mars 2026.
À l'audience du 22 mai 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 629,13 euros selon décompte arrêté au 7 mai 2026.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2025 et sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. 

Elle soutient également avoir été sollicitée à plusieurs reprises par le voisinage de son locataire notamment quant à l'odeur nauséabonde du logement, l'état d'immondice de ce dernier et la dangerosité de l'installation électrique. Elle expose également que de nombreux nuisibles type cafards jonchent les lieux de l'immeuble. Elle fait valoir que ces éléments ont été constatés par procès-verbal de commissaire de justice à deux reprises. Elle mentionne enfin que les voisins ont également reçu des menaces de la part de Monsieur [Z] [I] qui est totalement marginalisé. 

Elle sollicite alors sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil ainsi que les articles 1224 et 1227 du code civil, la résiliation judiciaire du contrat indiquant que les l'inexécution de Monsieur [Z] [I] est suffisamment grave et qu'elle a averti à plusieurs reprises son locataire par des sommations de faire cesser les troubles. 

La SA LOGEAL IMMOBILIERE demande aussi des dommages et intérêts compte tenu de l'état du logement, des réclamations du voisinage et du surcroît d'activité pour le bailleur et des différentes démarches qu'il a été obligé d'engager. 

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [Z] [I], régulièrement cité à à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Z] [I], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. 

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, l'article 7 g) de cette même loi dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ». 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA LOGEAL IMMOBILIERE a souscrit à compter du 31 mai 2024 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Par conséquent, la SA LOGEAL IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA LOGEAL IMMOBILIERE le 2 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juillet 2025 pour un montant en principal de 103,50 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 novembre 2015 à compter du 12 septembre 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail 

La demande en prononcé de la résiliation judiciaire pour manquements aux obligations du locataire devient sans objet dès lors que la clause résolutoire est acquise depuis le 12 septembre 2025 pour défaut de paiement des loyers et des charges. La demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ne sera donc pas examinée. 

Sur la demande d'expulsion 

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 12 août 2025, Monsieur [Z] [I] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [I] à son paiement à compter de 12 août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le bail en date du 6 novembre 2015 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 7 mai 2026, faisant état d'une dette locative de 629,13 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.
L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [Z] [I] les 29 novembre 2023 et 26 novembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre son avis d’impôt sur les revenus. La transmission des procès-verbaux de commissaire de justice n'étant pas suffisante pour établir la preuve de l'envoi des courriers. 

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort aussi de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 57,78 euros.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, la SA LOGEAL IMMOBILEIRE n'argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d'une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l'avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu'une assurance groupe serait incluse dans le bail. 

Dès lors, les montants prélevés pour l'assurance doivent être déduits du décompte produit.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 495,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 7 mai 2026, mois d'avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2025 sur la somme de 103,50 euros, de l’assignation du 11 mars 2026 sur la somme de 162,95 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts 

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE évoque un surcroît d'activité lié au comportement de son locataire, les différentes démarches qu'elle a été obligées à engager ainsi que l'état du logement pour solliciter des dommages et intérêts. 

S'agissant de l'état du logement, ceci pourra être indemnisé dans le cadre d'une demande de réparations locatives et n'entre pas dans l'indemnisation de l'article 1240 du code civil. 

Également, la SA LOGEAL IMMOBILIERE ne justifie pas d'un préjudice distinct lié aux agissements du locataire, son comportement pesant sur ses voisins et non son bailleur.

Dès lors, la SA LOGEAL IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ; 

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges contenue dans le bail conclu le 6 novembre 2015 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d'une part, et Monsieur [Z] [I] d'autre part, concernant les locaux situés Immeuble B - Jules Neveu - Appt 6B - Etage 1 - 7 rue Jules Ferry à BARENTIN (76360), sont réunies à la date du 12 septembre 2025;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [I] à compter du 12 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 495,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 mai 2026 échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 103,50 euros, de l'assignation du 11 mars 2026 sur la somme de 162,95 euros et du présent jugement sur le surplus ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 mai 2026, échéance de mai 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA LOGEAL IMMOBILIERE ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2025 le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ; 

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

DOSSIER N° RG 26/00508 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NVOJ


JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026


_____________________________________________________________________________________________




DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIERE
5 rue Saint-Pierre
76190 YVETOT
Représentant : SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN


DEFENDEUR :

M. [Z] [I]
7 rue Jules Ferry
Immeuble B Jules Neveu - Appt 6B - Etg 1
76360 BARENTIN
non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 22 Mai 2026


JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2015, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un appartement situé Immeuble B - Jules Neveu - Appt 6B - Etage 1 - 7 rue Jules Ferry à BARENTIN (76360), pour un loyer mensuel de 147,49 euros, et 33,38 euros de provisions sur charges.

Par lettre reçue le 2 avril 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [Z] [I]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025 , la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [Z] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 103,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire en application de des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution partielle compte tenu de l'état du logement ; 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50euros par jour de retard, et d'un serrurier et de déménageurs ;
- autoriser la mise en rebus de l'ensemble des déchets et effets à l'état de déchet et/ou souillés et/ou en mauvais état lors des opérations d'expulsion sans faire application des dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
- condamner Monsieur [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 162,95 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- la prime d'assurance souscrite pour son compte par l'office requérant sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
- les pénalités OPS sur le fondement de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation ; 
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale, comprenant l'OPS et la prime d'assurance ; 
- la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; 
- la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la sommation et des constats. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 12 mars 2026.
À l'audience du 22 mai 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 629,13 euros selon décompte arrêté au 7 mai 2026.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2025 et sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu'il n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. 

Elle soutient également avoir été sollicitée à plusieurs reprises par le voisinage de son locataire notamment quant à l'odeur nauséabonde du logement, l'état d'immondice de ce dernier et la dangerosité de l'installation électrique. Elle expose également que de nombreux nuisibles type cafards jonchent les lieux de l'immeuble. Elle fait valoir que ces éléments ont été constatés par procès-verbal de commissaire de justice à deux reprises. Elle mentionne enfin que les voisins ont également reçu des menaces de la part de Monsieur [Z] [I] qui est totalement marginalisé. 

Elle sollicite alors sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil ainsi que les articles 1224 et 1227 du code civil, la résiliation judiciaire du contrat indiquant que les l'inexécution de Monsieur [Z] [I] est suffisamment grave et qu'elle a averti à plusieurs reprises son locataire par des sommations de faire cesser les troubles. 

La SA LOGEAL IMMOBILIERE demande aussi des dommages et intérêts compte tenu de l'état du logement, des réclamations du voisinage et du surcroît d'activité pour le bailleur et des différentes démarches qu'il a été obligé d'engager. 

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [Z] [I], régulièrement cité à à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Z] [I], cité à l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience. 

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, l'article 7 g) de cette même loi dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ». 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, il ressort du décompte versé à la procédure que la SA LOGEAL IMMOBILIERE a souscrit à compter du 31 mai 2024 une assurance pour compte du locataire. Le bailleur a donc renoncé à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Par conséquent, la SA LOGEAL IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA LOGEAL IMMOBILIERE le 2 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 11 juillet 2025 pour un montant en principal de 103,50 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 novembre 2015 à compter du 12 septembre 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail 

La demande en prononcé de la résiliation judiciaire pour manquements aux obligations du locataire devient sans objet dès lors que la clause résolutoire est acquise depuis le 12 septembre 2025 pour défaut de paiement des loyers et des charges. La demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ne sera donc pas examinée. 

Sur la demande d'expulsion 

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 12 août 2025, Monsieur [Z] [I] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [I] à son paiement à compter de 12 août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le bail en date du 6 novembre 2015 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 7 mai 2026, faisant état d'une dette locative de 629,13 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois.
À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.
L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [Z] [I] les 29 novembre 2023 et 26 novembre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre son avis d’impôt sur les revenus. La transmission des procès-verbaux de commissaire de justice n'étant pas suffisante pour établir la preuve de l'envoi des courriers. 

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort aussi de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d'assurance pour un montant total de 57,78 euros.

L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. 
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. 
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ». 

En l'espèce, la SA LOGEAL IMMOBILEIRE n'argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d'une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l'avoir informée de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu'une assurance groupe serait incluse dans le bail. 

Dès lors, les montants prélevés pour l'assurance doivent être déduits du décompte produit.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 495,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 7 mai 2026, mois d'avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2025 sur la somme de 103,50 euros, de l’assignation du 11 mars 2026 sur la somme de 162,95 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts 

L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

En l'espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE évoque un surcroît d'activité lié au comportement de son locataire, les différentes démarches qu'elle a été obligées à engager ainsi que l'état du logement pour solliciter des dommages et intérêts. 

S'agissant de l'état du logement, ceci pourra être indemnisé dans le cadre d'une demande de réparations locatives et n'entre pas dans l'indemnisation de l'article 1240 du code civil. 

Également, la SA LOGEAL IMMOBILIERE ne justifie pas d'un préjudice distinct lié aux agissements du locataire, son comportement pesant sur ses voisins et non son bailleur.

Dès lors, la SA LOGEAL IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ; 

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges contenue dans le bail conclu le 6 novembre 2015 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d'une part, et Monsieur [Z] [I] d'autre part, concernant les locaux situés Immeuble B - Jules Neveu - Appt 6B - Etage 1 - 7 rue Jules Ferry à BARENTIN (76360), sont réunies à la date du 12 septembre 2025;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [I] à compter du 12 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 495,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 mai 2026 échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 103,50 euros, de l'assignation du 11 mars 2026 sur la somme de 162,95 euros et du présent jugement sur le surplus ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 mai 2026, échéance de mai 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; 

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA LOGEAL IMMOBILIERE ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 juillet 2025 le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ; 

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T19:10:43.487Z.