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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 7 août 2026, n° 25/01364

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2020, la SA FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [R] [G] un logement situé 11 rue René Hartmann, Appt. 42, 4ème étage, ST ÉTIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 286,74 euros, outre une provision sur charges de 71,64 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 073,28 euros du chef d’un arriéré de loyer et des charges, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, a été signifié au locataire le 2 janvier 2025.

Par saisine reçue le 9 janvier 2025, la SA FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [R] [G].

Par acte du 4 juillet 2025, la SA FOYER STEPHANAIS a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du bail suivant l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit bail et de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et charges ainsi que défaut de production de l’attestation d’assurance conformément aux articles 1728 et 1741 du Code civil ;
-Dire que Monsieur [R] [G] est occupant sans droit ni titre du logement et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dudit logement, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;
-Condamner Monsieur [R] [G] au paiement de la somme de 921,63 euros, selon décompte arrêté au 26 juin 2025 conformément à l’article 7) a) de la loi du 6 juillet 1989, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 janvier 2025 et 88,61 euros au titre des frais de commandement conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer revalorisé augmenté des charges également revalorisées ;
-Condamner Monsieur [R] [G] au paiement d’une indemnité égale à 500 euros conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à venir conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [G] en tous les dépens de l’instance et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprennent notamment le coût de l’assignation, de sa notification auprès de la Préfecture, ainsi que le coût du commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire en date du 2 janvier 2025 ;
-Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à venir conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 juillet 2025.

Appelée à l’audience du 2 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [R] [G] qui a sollicité l’aide juridictionnelle. 

À l’audience du 5 juin 2026, la SA FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, sauf en ce qu’elle s’est désistée de sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance, et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2 363,85 euros au 4 juin 2026. 

Elle précise que le locataire n’a pas justifié de son avis d’imposition et que son dernier paiement était d’un montant de 200 euros en mars 2026. Ainsi, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire. De même, elle s’oppose à la demande formulée par le locataire de lui accorder des délais pour quitter le logement en cas de décision d’expulsion.

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [R] [G], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux et de la protection de :
-A titre principal :
-Débouter la SA FOYER STEPHANAIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-Rejeter la demande de résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;
-Rejeter la demande de résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;
-Accorder des délais de paiement dans les termes suivants : 63 euros par chaque mois en sus du loyer courant pendant 35 mois et de régler le solde à l’issue du 36ème mois ;
-Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire ;
-A titre subsidiaire :
-Accorder les plus larges délais pour quitter les lieux à savoir 12 mois ;
-Accorder des délais de paiement dans les termes suivants : 63 euros par chaque mois en sus du loyer courant pendant 23 mois et de régler le solde à l’issue lors du 24ème mois ;
-En tout état de cause :
-Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-Statuer ce que de droit quant aux dépens ;
-Débouter la SA FOYER STEPHANAIS de ses demandes plus amples ou contraires.

Monsieur [R] [G] a indiqué avoir fourni son assurance habitation à la SA LE FOYER STEPHANAIS et a précisé la verser également aux débats. 

Sur sa situation, celui-ci est affilié à France Travail depuis le 30 avril 2026. Il vit avec sa compagne, placée sous mesure de protection, et leur fils de onze mois. Monsieur [R] [G] reçoit également chez lui un week-end sur deux ses deux autres enfants. 

Il a mentionné avoir effectué de nombreux paiements en 2025, démontrant sa bonne foi.


Il a souligné également avoir sollicité le CMS de sa commune afin que le département lui apporte une aide pour notamment trouver une sollution en date du 20 janvier 2026, en vain.

Motifs

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail 

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance 

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, insérée au bail du 21 août 2020, compte tenu de l’assurance habitation produite aux débats parle locataire. 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande

La SA FOYER STEPHANAIS justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 7 juillet 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 2 février 2026. 

Par ailleurs, la SA FOYER STEPHANAIS justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [R] [G] le 2 janvier 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette d’un montant de 1 073,28 euros. 

Toutefois, il convient de relever que les causes du commandement de payer ont été intégralement apurées dans le délai de deux mois puisque Monsieur [R] [G] a effectué des virements pour un montant total de 1 400 euros :
- le 30 janvier 2025 de 400 euros ; 
- le 11 février 2025 de 600 euros ; 
- le 28 février 2025 de 400 euros. 


Par conséquent, la SA FOYER STEPHANAIS ne peut solliciter l’acquisition de la clause résolutoire malgré le fait que la dette ait pu augmenter postérieurement à l’expiration du délai de deux mois. 

Dès lors, la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges de la SA FOYER STEPHANAIS sera rejetée, ainsi que les demandes y afférents relatives à l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation à une indemnité d’occupation. 

Aucune demande de résolution judiciaire du contrat de location n’étant exprimée à titre subsidiaire, il n’y a pas lieu de se prononcer sur ce point. 

La demande, formée à titre subsidiaire, par Monsieur [R] [G], de délai pour quitter les lieux devient également sans objet. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA FOYER STEPHANAIS verse aux débats un décompte arrêté au 4 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 2 363,85 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comporte des frais de procédure pour un montant total de 238,32 euros, des frais d’occupation du parc social pour un montant total de 167,64 euros, des frais concernant le surloyer pour un montant total de 179,13 euros, ainsi que des frais d’assurance pour un montant total de 38,72 euros.

Sur les frais de procédure

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que ce montant comprend des frais pour un montant total de 238,32 euros correspondant à des frais de procédure.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Sur les frais d’enquête OPS

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 167,64 euros.
L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées, ni d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais de surloyer

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 179,13 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […] A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [R] [G] les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023, ainsi que d’une lettre de mise en demeure datant du 5 décembre 2023, pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre son avis d’imposition. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais d’assurance

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 38,72 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».


En l’espèce, la SA FOYER STEPHANAIS n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l’avoir informé de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit, pour un montant global de 38,72 euros.


Monsieur [R] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 1 740,04 euros, au titre des loyers et charge, arrêtés à la date du 31 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 1 073,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [R] [G] demande également à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. 

Compte tenu du fait que la demande d’acquisition de la clause résolutoire a été rejetée, il ne peut lui être octroyé des délais sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et alors même qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant. 

Toutefois, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard du montant de la dette locative actualisée et revue à la baisse, ainsi que de la bonne foi de Monsieur [R] [G] en effectuant des paiements régulièrement, bien qu’insuffisant à apurer le montant de sa dette jusqu’à présent, et compte tenu de sa situation personnelle, notamment son affiliation récente à France Travail, il convient d’accorder à Monsieur [R] [G] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.
Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [G] à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA FOYER STEPHANAIS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ; 

DÉCLARE la SA FOYER STEPHANAIS recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 août 2020 entre la SA FOYER STEPHANAIS d'une part, et Monsieur [R] [G] d'autre part, concernant les locaux situés 11 rue René Hartmann, Appt. 42, 4ème étage, ST ÉTIENNE DU ROUVRAY (76800)  ; 

REJETTE la demande d’expulsion ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 1 740,04 euros, au titre des loyers et charge, arrêtés à la date du 31 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 1 073,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

AUTORISE Monsieur [R] [G] à s’acquitter de cette somme en 23 versements de 63 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 24ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025, de la signification de l’assignation du 4 juillet 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


LA GREFFIÈRE LA JUGE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/01364 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NHXG


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 AOUT 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS
185 rue des Pré de la Roquette
BP 20
76801 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY CEDEX
Représentée par Mme [K] [H], munie d’un pouvoir spécial


DEFENDEUR :

M. [R] [G]
11 rue René Hartmann
Appt 42 - 4ème étage
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
Représenté par Me Manon BIGOT, avocat au barreau de ROUEN


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 05 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2020, la SA FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [R] [G] un logement situé 11 rue René Hartmann, Appt. 42, 4ème étage, ST ÉTIENNE DU ROUVRAY (76800), moyennant un loyer mensuel initial de 286,74 euros, outre une provision sur charges de 71,64 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 073,28 euros du chef d’un arriéré de loyer et des charges, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, a été signifié au locataire le 2 janvier 2025.

Par saisine reçue le 9 janvier 2025, la SA FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [R] [G].

Par acte du 4 juillet 2025, la SA FOYER STEPHANAIS a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
-Constater la résiliation du bail suivant l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit bail et de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et charges ainsi que défaut de production de l’attestation d’assurance conformément aux articles 1728 et 1741 du Code civil ;
-Dire que Monsieur [R] [G] est occupant sans droit ni titre du logement et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dudit logement, et ce au besoin avec le concours de la force publique ;
-Condamner Monsieur [R] [G] au paiement de la somme de 921,63 euros, selon décompte arrêté au 26 juin 2025 conformément à l’article 7) a) de la loi du 6 juillet 1989, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 janvier 2025 et 88,61 euros au titre des frais de commandement conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer revalorisé augmenté des charges également revalorisées ;
-Condamner Monsieur [R] [G] au paiement d’une indemnité égale à 500 euros conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à venir conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;
-Condamner Monsieur [R] [G] en tous les dépens de l’instance et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprennent notamment le coût de l’assignation, de sa notification auprès de la Préfecture, ainsi que le coût du commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire en date du 2 janvier 2025 ;
-Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à venir conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 juillet 2025.

Appelée à l’audience du 2 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [R] [G] qui a sollicité l’aide juridictionnelle. 

À l’audience du 5 juin 2026, la SA FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, sauf en ce qu’elle s’est désistée de sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance, et a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2 363,85 euros au 4 juin 2026. 

Elle précise que le locataire n’a pas justifié de son avis d’imposition et que son dernier paiement était d’un montant de 200 euros en mars 2026. Ainsi, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire. De même, elle s’oppose à la demande formulée par le locataire de lui accorder des délais pour quitter le logement en cas de décision d’expulsion.

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l’audience, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [R] [G], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux et de la protection de :
-A titre principal :
-Débouter la SA FOYER STEPHANAIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-Rejeter la demande de résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;
-Rejeter la demande de résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;
-Accorder des délais de paiement dans les termes suivants : 63 euros par chaque mois en sus du loyer courant pendant 35 mois et de régler le solde à l’issue du 36ème mois ;
-Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire ;
-A titre subsidiaire :
-Accorder les plus larges délais pour quitter les lieux à savoir 12 mois ;
-Accorder des délais de paiement dans les termes suivants : 63 euros par chaque mois en sus du loyer courant pendant 23 mois et de régler le solde à l’issue lors du 24ème mois ;
-En tout état de cause :
-Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-Statuer ce que de droit quant aux dépens ;
-Débouter la SA FOYER STEPHANAIS de ses demandes plus amples ou contraires.

Monsieur [R] [G] a indiqué avoir fourni son assurance habitation à la SA LE FOYER STEPHANAIS et a précisé la verser également aux débats. 

Sur sa situation, celui-ci est affilié à France Travail depuis le 30 avril 2026. Il vit avec sa compagne, placée sous mesure de protection, et leur fils de onze mois. Monsieur [R] [G] reçoit également chez lui un week-end sur deux ses deux autres enfants. 

Il a mentionné avoir effectué de nombreux paiements en 2025, démontrant sa bonne foi.


Il a souligné également avoir sollicité le CMS de sa commune afin que le département lui apporte une aide pour notamment trouver une sollution en date du 20 janvier 2026, en vain. 

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail 

Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance 

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SA LE FOYER STEPHANAIS de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, insérée au bail du 21 août 2020, compte tenu de l’assurance habitation produite aux débats parle locataire. 

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges 

Sur la recevabilité de la demande

La SA FOYER STEPHANAIS justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 7 juillet 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 2 février 2026. 

Par ailleurs, la SA FOYER STEPHANAIS justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [R] [G] le 2 janvier 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette d’un montant de 1 073,28 euros. 

Toutefois, il convient de relever que les causes du commandement de payer ont été intégralement apurées dans le délai de deux mois puisque Monsieur [R] [G] a effectué des virements pour un montant total de 1 400 euros :
- le 30 janvier 2025 de 400 euros ; 
- le 11 février 2025 de 600 euros ; 
- le 28 février 2025 de 400 euros. 


Par conséquent, la SA FOYER STEPHANAIS ne peut solliciter l’acquisition de la clause résolutoire malgré le fait que la dette ait pu augmenter postérieurement à l’expiration du délai de deux mois. 

Dès lors, la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges de la SA FOYER STEPHANAIS sera rejetée, ainsi que les demandes y afférents relatives à l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation à une indemnité d’occupation. 

Aucune demande de résolution judiciaire du contrat de location n’étant exprimée à titre subsidiaire, il n’y a pas lieu de se prononcer sur ce point. 

La demande, formée à titre subsidiaire, par Monsieur [R] [G], de délai pour quitter les lieux devient également sans objet. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA FOYER STEPHANAIS verse aux débats un décompte arrêté au 4 juin 2026 dont il ressort que la dette est de 2 363,85 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comporte des frais de procédure pour un montant total de 238,32 euros, des frais d’occupation du parc social pour un montant total de 167,64 euros, des frais concernant le surloyer pour un montant total de 179,13 euros, ainsi que des frais d’assurance pour un montant total de 38,72 euros.

Sur les frais de procédure

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que ce montant comprend des frais pour un montant total de 238,32 euros correspondant à des frais de procédure.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Sur les frais d’enquête OPS

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 167,64 euros.
L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées, ni d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais de surloyer

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 179,13 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […] A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [R] [G] les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023, ainsi que d’une lettre de mise en demeure datant du 5 décembre 2023, pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre son avis d’imposition. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Sur les frais d’assurance

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 38,72 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».


En l’espèce, la SA FOYER STEPHANAIS n’argue ni ne démontre avoir adressé de sommation à son locataire de justifier d’une assurance locative qui serait restée vaine, ni de l’avoir informé de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte, ni qu’une assurance groupe serait incluse dans le bail.

Dès lors, les montants prélevés pour l’assurance doivent être déduits du décompte produit, pour un montant global de 38,72 euros.


Monsieur [R] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 1 740,04 euros, au titre des loyers et charge, arrêtés à la date du 31 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 1 073,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [R] [G] demande également à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. 

Compte tenu du fait que la demande d’acquisition de la clause résolutoire a été rejetée, il ne peut lui être octroyé des délais sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et alors même qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant. 

Toutefois, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard du montant de la dette locative actualisée et revue à la baisse, ainsi que de la bonne foi de Monsieur [R] [G] en effectuant des paiements régulièrement, bien qu’insuffisant à apurer le montant de sa dette jusqu’à présent, et compte tenu de sa situation personnelle, notamment son affiliation récente à France Travail, il convient d’accorder à Monsieur [R] [G] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.
Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [G] à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la SA FOYER STEPHANAIS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ; 

DÉCLARE la SA FOYER STEPHANAIS recevable en sa demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 août 2020 entre la SA FOYER STEPHANAIS d'une part, et Monsieur [R] [G] d'autre part, concernant les locaux situés 11 rue René Hartmann, Appt. 42, 4ème étage, ST ÉTIENNE DU ROUVRAY (76800)  ; 

REJETTE la demande d’expulsion ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 1 740,04 euros, au titre des loyers et charge, arrêtés à la date du 31 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 sur la somme de 1 073,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

AUTORISE Monsieur [R] [G] à s’acquitter de cette somme en 23 versements de 63 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 24ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025, de la signification de l’assignation du 4 juillet 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] à payer à la SA FOYER STEPHANAIS la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


LA GREFFIÈRE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-9, code civil 1741, code civil L441-3, code de la construction et de l'habitation L442-5, code des assurances L112-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-07T19:08:45.350Z.