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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 8 juillet 2026, n° 25/02068

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2023, avec prise d’effet au 16 juin 2023, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] un logement situé 9, rue Madeleine Vernet, escalier 1, étage 00, appartement 002, (76360) BARENTIN, moyennant un loyer mensuel initial de 352,33 euros, outre une provision sur charges.

Par lettre du 25 mars 2024 reçue le 10 avril 2024 l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 894,69 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges ainsi que de justifier de l’attestation d’assurance habitation a été signifié aux locataires le 26 juin 2025.

Par acte du 7 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] par acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers et charges ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de la somme principale de 4 187,49 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de signification du commandement de payer ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de l’assurance facturée de décembre 2024 à juillet 2025 ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1 231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture ;
- De ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 10 novembre 2025.

À l’audience du 22 mai 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, se rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 523,53 euros. Le bailleur indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A], comparant en personne, reconnaissent la dette. 

Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus de loyer ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

 Sur leur situation perosnnelle, ils précisent que Monsieur [A] perçoit le RSA tandis que Madame [P] bénéficie d’une pension de retraite pour 768 euros. Ils mentionnent que leurs droits APL sont en cours.

Motifs

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] le 26 juin 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. 

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 18 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 5 523,53 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 225,97 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 1 460,60 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.Il n’est pas justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires permettant de faire courir le délai. Le constat du commissaire de justice versé aux débats n’est pas non plus suffisant pour justifier de l’envoi du courrier aux locataires. 

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il conviendra également de déduire de la dette la somme de 40,24 concernant les frais d’enquête « OPS » et ainsi que la somme de 43,68 euros concernant l’assurance habitation car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par les locataires et à sanctionner, de ce fait, leur absence de réponse.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 3 979,01 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires sont tenus solidairement de cette dette. 

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 3 979,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2 894,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. 

Aux termes de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] ont repris le paiement du loyer courant et ce, depuis septembre 2025. 

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. 

De plus, il convient de souligner l’accord de leur bailleur à l’octroi de tels délais de paiement. 

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 27 août 2025 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 juin 2023 concernant le logement situé 9, rue Madeleine Vernet, escalier 1, étage 00, appartement 002, (76360) BARENTIN, donné en location à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 27 août 2025 ;

DIT que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 3 979,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2 894,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 100 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
-que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
-que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,
-qu'à défaut pour Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OPH HABITAT 76 pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] soient condamnés solidairement à verser à l'OPH HABITAT 76 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 27 août 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025, de la dénonciation à la caisse d’allocation familiale, de la signification de l’assignation du 7 novembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;
CONDAMNE solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 25/02068 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NN66


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026


_____________________________________________________________________________________________




DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76
112 BOULEVARD D’ORLEANS
CS 72042
76040 ROUEN CEDEX 1
Représentant : Mme [U] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial


DEFENDEURS :

M. [L] [A] et Mme [N] [P]
9 Rue Madeleine Vernet
Appt 2
76360 BARENTIN
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 22 Mai 2026


JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2023, avec prise d’effet au 16 juin 2023, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] un logement situé 9, rue Madeleine Vernet, escalier 1, étage 00, appartement 002, (76360) BARENTIN, moyennant un loyer mensuel initial de 352,33 euros, outre une provision sur charges.

Par lettre du 25 mars 2024 reçue le 10 avril 2024 l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 894,69 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges ainsi que de justifier de l’attestation d’assurance habitation a été signifié aux locataires le 26 juin 2025.

Par acte du 7 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
-Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] par acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers et charges ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ;
-Ordonner que faute pour Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de la somme principale de 4 187,49 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de signification du commandement de payer ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de l’assurance facturée de décembre 2024 à juillet 2025 ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1 231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;
-Condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture ;
- De ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 10 novembre 2025.

À l’audience du 22 mai 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, se rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 523,53 euros. Le bailleur indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A], comparant en personne, reconnaissent la dette. 

Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus de loyer ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

 Sur leur situation perosnnelle, ils précisent que Monsieur [A] perçoit le RSA tandis que Madame [P] bénéficie d’une pension de retraite pour 768 euros. Ils mentionnent que leurs droits APL sont en cours. 


MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] le 26 juin 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. 

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 18 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 5 523,53 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 225,97 euros. 

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 1 460,60 euros.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.Il n’est pas justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé aux locataires permettant de faire courir le délai. Le constat du commissaire de justice versé aux débats n’est pas non plus suffisant pour justifier de l’envoi du courrier aux locataires. 

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il conviendra également de déduire de la dette la somme de 40,24 concernant les frais d’enquête « OPS » et ainsi que la somme de 43,68 euros concernant l’assurance habitation car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par les locataires et à sanctionner, de ce fait, leur absence de réponse.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 3 979,01 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires sont tenus solidairement de cette dette. 

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 3 979,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2 894,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. 

Aux termes de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] ont repris le paiement du loyer courant et ce, depuis septembre 2025. 

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. 

De plus, il convient de souligner l’accord de leur bailleur à l’octroi de tels délais de paiement. 

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 27 août 2025 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 juin 2023 concernant le logement situé 9, rue Madeleine Vernet, escalier 1, étage 00, appartement 002, (76360) BARENTIN, donné en location à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 27 août 2025 ;

DIT que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 3 979,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 18 mai 2026, mois d’avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 2 894,69 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 100 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
-que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
-que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,
-qu'à défaut pour Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OPH HABITAT 76 pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] soient condamnés solidairement à verser à l'OPH HABITAT 76 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 27 août 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 juin 2025, de la dénonciation à la caisse d’allocation familiale, de la signification de l’assignation du 7 novembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;
CONDAMNE solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [L] [A] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T19:09:29.118Z.