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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 3 juillet 2026, n° 26/00300

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 août 2019, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [W] un appartement situé 14 rue du Commandant Charcot - Bâtiment Charcot - Immeuble D - Appartement 25 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 435,94 euros, outre une avance sur charges de 74,69 euros et des divers à hauteur de 3 euros. 

Un dépôt de garantie d'un montant de 435,94 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux. 

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 26 août 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a fait commandement, visant la clause résolutoire, à Monsieur [N] [W] de payer la somme en principal de 2.955,55 euros dans un délai de deux mois. 

Par lettre recommandée du 19 février 2025 reçue le 24 février 2025, Monsieur [N] [W] a donné congé à son bailleur pour une date au 7 avril 2025, date qui a été acceptée par courrier de l'OPH ROUEN HABITAT le 27 février 2025. 

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 9 avril 2025. 

Par assignation en date du 20 avril 2026, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
- condamne Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 5.279,06 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;
- condamne Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 1.095,23 euros au titre des réparations locatives ;
- condamne Monsieur [N] [W] au paiement d’une somme de 533 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- condamne Monsieur [N] [W] aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l'article 1153 du code civil ; 
- prononce l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l'OPH ROUEN HABITAT fait valoir que Monsieur [N] [W] a quitté les lieux sans s'acquitter de l'intégralité des loyers et charges, dont il est bien fondé à solliciter le paiement. Il ajoute que Monsieur [N] [W] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

A l’audience du 18 mai 2026, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son acte introductif d'instance. Il précise qu'il n'est pas au courant que Monsieur [N] [W] ait rencontré un médiateur et qu'il ait été décidé de ne pas lui réclamer une partie des loyers et charges impayés. 

À cette audience, Monsieur [N] [W], comparant en personne, ne conteste pas le montant des réparations locatives. 


Il conteste toutefois le montant de la dette locative expliquant d'une part qu'il a vu un médiateur de l'OPH ROUEN HABITAT et qu'il a été convenu avec lui, oralement, que compte tenu des désagréments subis durant la location (vols de ses vélos et menaces d'un voisin), il ne serait pas redevable de l'intégralité des sommes réclamées. D'autre part, il conteste le montant du surloyer appliqué. 

S'agissant des dépens, Monsieur [W] ajoute qu'ils ne sont pas justifiés dès lors que l'assignation a été délivrée à une mauvaise adresse par le commissaire de justice. 

Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois jusqu'en décembre 2026, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette. Il expose, en effet, qu'il est couvreur, percevant environ 2.000 euros, et qu'il reçoit, en décembre, son 13ème mois. 

Sur sa situation personnelle, il indique être divorcé et avoir deux enfants pour lesquels il paie une pension alimentaire.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 18 mai 2025, Monsieur [N] [W] demeure redevable de la somme de 5.279,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais pour un montant total de 152,05 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 4.079,51 euros dont 50 euros de frais de dossiers. 

Selon les articles L.441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [N] [W] les 14 mars 2024 et le 14 février 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022 et son avis d'impôt 2024 sur les revenus 2023. Il est également notifié qu'à défaut pour lui d'avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité lui serait facturé à compter de mars 2024 puis de février 2025. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire. 

S'il convient de constater que sur l'année 2024, le SLS a été annulé pour un montant de 8.510,88 euros, il est toutefois toujours sollicité les frais de dossier de 25 euros, alors même que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle. 

De même, sur l'année 2025, le bailleur ne respecte pas les mêmes dispositions et ne peut donc prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

D'autant plus, qu'à l'audience, Monsieur [N] [W] a contesté de telles sommes. 

Par conséquent, il convient de retirer la somme de 4.079,51 euros de la dette locative. 

Monsieur [N] [W] expose avoir enfin eu un accord avec son bailleur, via le médiateur, pour lui soustraire une partie de la dette locative. Il indique que cet accord a été pris oralement mais ne produit aucun élément confortant ses dires. Cet accord étant contesté par l'OPH ROUEN HABITAT et à défaut de justificatif de la part du locataire, rien ne permet au tribunal de déduire des sommes au titre de la dette locative. 

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1.047,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives 

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. 

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. 

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502). 

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, l'OPH ROUEN HABITAT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 26 août 2019, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 9 avril 2025. 

L'OPH ROUEN HABITAT sollicite, d'une part, la somme de 1.330,85 euros au titre du forfait peinture pour l'entrée, séjour, cuisine, salle de bain, WC et dans les deux chambres, ayant appliqué une abattement de 10% compte-tenu de la vétusté inhérente à l'occupation du logement. 
Dans l'entrée, il convient de constater que les murs ont été donnés en bon état mais qu'à la sortie, il présentait des défauts, justifiant leur réfection. Les mêmes constatations sont faites aussi dans le séjour et dans la cuisine. 
Dans la salle de bain, les murs ont été donnés en bon état mais sur l'état des lieux de sortie, il y a lieu de noter que les murs présentaient des défauts, justifiant leur réfection. Il en est de même pour les WC. 
Dans la chambre 1, les murs ont également été donnés en bon état mais il est indiqué que sur l'état des lieux de sortie, ils présentent des défauts, justifiant aussi leur réfection. 
Dans la chambre 2, il n'est rien indiqué sur l'état des lieux d'entrée concernant le plafond de la chambre, supposant qu'il a été donné en bon état. Or, sur l'état des lieux de sortie, il est indiqué que le plafond présent des défauts et qu'il est à repeindre, justifiant sa réfection. 

D'autre part, le bailleur demande le remplacement du joint silicone de la cuisine et de la salle de bain pour un montant de 45,52 euros, dont il convient de constater sur l'état des lieux de sortie qu'ils présentent en effet des défauts, alors même que ceci est à la charge du locataire. 

Enfin, l'OPH ROUEN HABITAT réclame le remplacement d'un carreau de faïence pour un montant total de 154,80 euros. Cependant, l'analyse de l'état des lieux de sortie ne permet pas de caractériser quel carreau de faïence devrait être remplacé. Ainsi, il n'est pas justifié de cette réparation. 
L'OPH ROUEN HABITAT ne produit aucun devis, ni facture d'achat de matériel et d'intervention d'artisans pour la remise en état des lieux. Cependant, Monsieur [N] [W] reconnaît le montant des réparations locatives. 

Compte tenu de ces éléments, la demande d'indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Monsieur [N] [W] sera donc condamné à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 940,43 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 435,94 euros.

Sur la demande de délais de paiement 

En vertu de l'article 1343-54 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [N] [W] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois jusqu'en décembre 2026. 

Eu égard à sa situation personnelle et à sa bonne foi, il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision. 

Sur les mesures accessoires

Monsieur [N] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens. Cependant, il ne sera pas mis à sa charge le paiement du commandement de payer d'un montant de 152,05 euros en date du 25 novembre 2024, dès lors que cet acte n'était pas nécessaire à la procédure. 

S'agissant des frais de l'assignation d'un montant de 133,04 euros, Monsieur [W] considère qu'ils ne sont pas justifiés dès lors qu'elle n'a pas été délivrée à sa bonne adresse, que son bailleur connaissait. Il y a lieu de relever, en effet, sur l'état des lieux de sortie que Monsieur [W] a donné comme future adresse à son bailleur : 20 C rue de Stalingrad au PETIT QUEVILLY (76140). Si en effet, il peut être surprenant que le commissaire de justice ait décidé d'assigner le locataire à son ancienne adresse alors même que le bailleur lui communiquait la nouvelle adresse, au motif que sur place il n'existe aucune confirmation, il ne peut peser sur le bailleur, qui a respecté la procédure, les frais de l'assignation et Monsieur [N] [W] sera bien condamné à son paiement pour un montant de 133,04 euros. 

Condamné aux dépens, Monsieur [N] [W] sera condamné à verser à l'OPH ROUEN HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 1.047,50  euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 940,43 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 435,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [W] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 6 mois, par le biais de virements mensuels de 50 euros devant intervenir le 10 de chaque mois, et pour le premier versement le 10 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, le solde dû sera immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation du 20 avril 2026 ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 26/00300 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NTW6


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDEUR :

OPH ROUEN HABITAT
5 Place du Général de Gaulle
BP 16
76001 ROUEN CEDEX 1
Représenté par Mme [K], munie d’un mandat spécial


DEFENDEUR :

M. [N] [W]
20 C rue de Stalingrad
76140 LE PETIT-QUEVILLY
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 18 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 août 2019, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [W] un appartement situé 14 rue du Commandant Charcot - Bâtiment Charcot - Immeuble D - Appartement 25 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 435,94 euros, outre une avance sur charges de 74,69 euros et des divers à hauteur de 3 euros. 

Un dépôt de garantie d'un montant de 435,94 euros a été versé lors de l'entrée dans les lieux. 

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 26 août 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a fait commandement, visant la clause résolutoire, à Monsieur [N] [W] de payer la somme en principal de 2.955,55 euros dans un délai de deux mois. 

Par lettre recommandée du 19 février 2025 reçue le 24 février 2025, Monsieur [N] [W] a donné congé à son bailleur pour une date au 7 avril 2025, date qui a été acceptée par courrier de l'OPH ROUEN HABITAT le 27 février 2025. 

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 9 avril 2025. 

Par assignation en date du 20 avril 2026, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu'il :
- condamne Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 5.279,06 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;
- condamne Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 1.095,23 euros au titre des réparations locatives ;
- condamne Monsieur [N] [W] au paiement d’une somme de 533 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
- condamne Monsieur [N] [W] aux intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l'article 1153 du code civil ; 
- prononce l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l'OPH ROUEN HABITAT fait valoir que Monsieur [N] [W] a quitté les lieux sans s'acquitter de l'intégralité des loyers et charges, dont il est bien fondé à solliciter le paiement. Il ajoute que Monsieur [N] [W] a causé des dégradations locatives dont il doit répondre.

A l’audience du 18 mai 2026, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son acte introductif d'instance. Il précise qu'il n'est pas au courant que Monsieur [N] [W] ait rencontré un médiateur et qu'il ait été décidé de ne pas lui réclamer une partie des loyers et charges impayés. 

À cette audience, Monsieur [N] [W], comparant en personne, ne conteste pas le montant des réparations locatives. 


Il conteste toutefois le montant de la dette locative expliquant d'une part qu'il a vu un médiateur de l'OPH ROUEN HABITAT et qu'il a été convenu avec lui, oralement, que compte tenu des désagréments subis durant la location (vols de ses vélos et menaces d'un voisin), il ne serait pas redevable de l'intégralité des sommes réclamées. D'autre part, il conteste le montant du surloyer appliqué. 

S'agissant des dépens, Monsieur [W] ajoute qu'ils ne sont pas justifiés dès lors que l'assignation a été délivrée à une mauvaise adresse par le commissaire de justice. 

Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois jusqu'en décembre 2026, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette. Il expose, en effet, qu'il est couvreur, percevant environ 2.000 euros, et qu'il reçoit, en décembre, son 13ème mois. 

Sur sa situation personnelle, il indique être divorcé et avoir deux enfants pour lesquels il paie une pension alimentaire. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 18 mai 2025, Monsieur [N] [W] demeure redevable de la somme de 5.279,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais pour un montant total de 152,05 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 4.079,51 euros dont 50 euros de frais de dossiers. 

Selon les articles L.441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L.441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l'espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [N] [W] les 14 mars 2024 et le 14 février 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022 et son avis d'impôt 2024 sur les revenus 2023. Il est également notifié qu'à défaut pour lui d'avoir fourni les éléments nécessaires à l’enquête sur ses ressources, un supplément de loyer de solidarité lui serait facturé à compter de mars 2024 puis de février 2025. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire. 

S'il convient de constater que sur l'année 2024, le SLS a été annulé pour un montant de 8.510,88 euros, il est toutefois toujours sollicité les frais de dossier de 25 euros, alors même que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle. 

De même, sur l'année 2025, le bailleur ne respecte pas les mêmes dispositions et ne peut donc prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

D'autant plus, qu'à l'audience, Monsieur [N] [W] a contesté de telles sommes. 

Par conséquent, il convient de retirer la somme de 4.079,51 euros de la dette locative. 

Monsieur [N] [W] expose avoir enfin eu un accord avec son bailleur, via le médiateur, pour lui soustraire une partie de la dette locative. Il indique que cet accord a été pris oralement mais ne produit aucun élément confortant ses dires. Cet accord étant contesté par l'OPH ROUEN HABITAT et à défaut de justificatif de la part du locataire, rien ne permet au tribunal de déduire des sommes au titre de la dette locative. 

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1.047,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives 

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle. 

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. 

S'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l'inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502). 

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Par ailleurs, cet article indique que l'état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d'huissier que s'il démontre qu'il n'a pas été possible d'établir l'état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l'état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Faute d'état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du même code précise qu'il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

En l’espèce, l'OPH ROUEN HABITAT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 26 août 2019, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 9 avril 2025. 

L'OPH ROUEN HABITAT sollicite, d'une part, la somme de 1.330,85 euros au titre du forfait peinture pour l'entrée, séjour, cuisine, salle de bain, WC et dans les deux chambres, ayant appliqué une abattement de 10% compte-tenu de la vétusté inhérente à l'occupation du logement. 
Dans l'entrée, il convient de constater que les murs ont été donnés en bon état mais qu'à la sortie, il présentait des défauts, justifiant leur réfection. Les mêmes constatations sont faites aussi dans le séjour et dans la cuisine. 
Dans la salle de bain, les murs ont été donnés en bon état mais sur l'état des lieux de sortie, il y a lieu de noter que les murs présentaient des défauts, justifiant leur réfection. Il en est de même pour les WC. 
Dans la chambre 1, les murs ont également été donnés en bon état mais il est indiqué que sur l'état des lieux de sortie, ils présentent des défauts, justifiant aussi leur réfection. 
Dans la chambre 2, il n'est rien indiqué sur l'état des lieux d'entrée concernant le plafond de la chambre, supposant qu'il a été donné en bon état. Or, sur l'état des lieux de sortie, il est indiqué que le plafond présent des défauts et qu'il est à repeindre, justifiant sa réfection. 

D'autre part, le bailleur demande le remplacement du joint silicone de la cuisine et de la salle de bain pour un montant de 45,52 euros, dont il convient de constater sur l'état des lieux de sortie qu'ils présentent en effet des défauts, alors même que ceci est à la charge du locataire. 

Enfin, l'OPH ROUEN HABITAT réclame le remplacement d'un carreau de faïence pour un montant total de 154,80 euros. Cependant, l'analyse de l'état des lieux de sortie ne permet pas de caractériser quel carreau de faïence devrait être remplacé. Ainsi, il n'est pas justifié de cette réparation. 
L'OPH ROUEN HABITAT ne produit aucun devis, ni facture d'achat de matériel et d'intervention d'artisans pour la remise en état des lieux. Cependant, Monsieur [N] [W] reconnaît le montant des réparations locatives. 

Compte tenu de ces éléments, la demande d'indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Monsieur [N] [W] sera donc condamné à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 940,43 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 435,94 euros.

Sur la demande de délais de paiement 

En vertu de l'article 1343-54 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [N] [W] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois jusqu'en décembre 2026. 

Eu égard à sa situation personnelle et à sa bonne foi, il y a lieu de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision. 

Sur les mesures accessoires

Monsieur [N] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens. Cependant, il ne sera pas mis à sa charge le paiement du commandement de payer d'un montant de 152,05 euros en date du 25 novembre 2024, dès lors que cet acte n'était pas nécessaire à la procédure. 

S'agissant des frais de l'assignation d'un montant de 133,04 euros, Monsieur [W] considère qu'ils ne sont pas justifiés dès lors qu'elle n'a pas été délivrée à sa bonne adresse, que son bailleur connaissait. Il y a lieu de relever, en effet, sur l'état des lieux de sortie que Monsieur [W] a donné comme future adresse à son bailleur : 20 C rue de Stalingrad au PETIT QUEVILLY (76140). Si en effet, il peut être surprenant que le commissaire de justice ait décidé d'assigner le locataire à son ancienne adresse alors même que le bailleur lui communiquait la nouvelle adresse, au motif que sur place il n'existe aucune confirmation, il ne peut peser sur le bailleur, qui a respecté la procédure, les frais de l'assignation et Monsieur [N] [W] sera bien condamné à son paiement pour un montant de 133,04 euros. 

Condamné aux dépens, Monsieur [N] [W] sera condamné à verser à l'OPH ROUEN HABITAT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 1.047,50  euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 940,43 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 435,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [W] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 6 mois, par le biais de virements mensuels de 50 euros devant intervenir le 10 de chaque mois, et pour le premier versement le 10 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, le solde dû sera immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation du 20 avril 2026 ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-9, code civil 1731, code civil 1343-54, code civil L441-3, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T19:13:10.831Z.