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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP référé, 9 juillet 2026, n° 26/02652

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2015, [Localité 1] HABITAT OPH, a donné à bail à Mme [D] [N] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 4], 5 e étage, pour une durée de trois ans pour un loyer de 668,26 € y compris la partie CAF.
Mme [D] [N] étant décédée le 8 juillet 2020, le bail a été transféré à Mme [C] [N] par avenant du 28 janvier 2021.

En février 2023, Mme [C] [N] a subi un dégât des eaux dans sa salle de bains et sa chambre en provenance du logement du dessus. Elle a fait les travaux réparatoires mais les désordres sont réapparus.
Mme [C] [N] a déclaré le sinistre le 8 octobre 2023 à son assurance MAIF.
Après une réunion d'expertise en date du 04/01/2025, La MAIF a écrit à plusieurs reprises à [Localité 1] HABITAT OPH de diligenter un plombier. 
Une réunion d'expertise en date des 7 et 15 avril 2025 a établi que la fuite était toujours active .
Le 9 avril 2025, [Localité 1] HABITAT OPH signalait que les travaux chez le voisin du dessus étaient en cours.
Un inspecteur de la salubrité du STH est intervenu le 24 avril 2025 et demandé à [Localité 1] HABITAT OPH de faire le nécessaire. Le 17 juin 2025, cette dernière lui a indiqué par courriel que les travaux chez les voisins étaient terminés et a déclaré que l'assurance de la locataire prendrait les travaux de réfection à sa charge. 
LA MAIF a par suite repris l'indemnité et renvoyé le règlement à l'assurance de [Localité 1] HABITAT OPH.
Par procès-verbal du 14 novembre 2025, un constat des désordres a été accompli, constatant des désordres d'infiltration dans la salle de douche, au plafond du placard, dans la cuisine et dans la chambre.
Le 23 décembre 2025, une entreprise mandatée par [Localité 1] HABITAT OPH est venu faire un devis chez Mme [C] [N].
Le 31 octobre 2025, Mme [C] [N] a déclaré de nouveaux dégâts apparus sous son bac à douche.
Par LRAR du 21 janvier 2026, Mme [C] [N] a mis vainement en demeure [Localité 1] HABITAT OPH d'accomplir les travaux de réfection.

Par acte d’huissier en date du 6 février 2026, Mme [C] [N] a fait assigner en référé, au visa des articles 1719 et 1729 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, PARIS HABITAT OPH, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS. 
Dans ses conclusions, elle demande de :
- condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard [Localité 1] HABITAT OPH aux travaux de réfection du plafond et des murs de la chambre parentale, du plafond et de tous les murs de la salle de bains (en ce compris le rebouchage du trou et l'intégralité du carrelage de la douche), du plafond et des murs de la cuisine, 
-condamner à titre provisionnel [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 12.425 euros en indemnisation de son trouble de jouissance selon décompte arrêté au mois de juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à parfaire jusqu'à complète exécution des travaux réparatoires dont justification par remise d'un PV de réception,
-condamner à titre provisionnel [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 3000 euros au titre de sa résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 
-condamner [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 1400 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Mme [C] [N] estime que la non communication du rapport d'expertise par la MAIF et l'application de la convention IRSI ne peuvent être argués pour ainsi reporter les travaux pour remédier à l'insalubrité de son logis, le bailleur étant tenu de maintenir le logement en état.
Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02652 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6MY

Elle expose avoir décelé une nouvelle fuite le 16/04/2026 en provenance des colonnes de chauffage ayant pour effet d'effriter le carrelage, avec un nouveau constat de commissaire de justice en date du 28/04/2026, problème finalement jugulé le 28 mai 2026.
Elle évoque les moisissures toxiques sur les revêtements muraux des trois pièces, relatés dans les deux procès-verbaux précités.

Elle évalue son trouble à 60% du montant du loyer mensuel outre les charges (668 €) pendant une période de 31 mois.
Elle rappelle les nombreuses démarches effectuées depuis lors pour n'aboutir à des actions concrètes de [Localité 1] HABITAT OPH que 2 ans après l'apparition des désordres, générant pour elle et sa famille une ambiance de stress, d'insécurité et des troubles du sommeil.

Dans ses conclusions en défense n° 2, [Localité 1] HABITAT OPH demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, de :
- débouter Mme [C] [N] de ses demandes,
- condamner [A] SA à garantir [Localité 1] HABITAT OPH de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée,
reconventionnellement,
- autoriser [Localité 1] HABITAT OPH et les entreprises mandétes par ses soins,notamment GENCOP et ENGIE, à pénétrer dans la logement de Mme [C] [N] autant de fois qu'il le sera nécessaire pour procéder, avec l'assistance d'un serrurier et en présence d'un commissaire de justice, de deux témoins et de la force publique s'il échet, aux travaux de remplacement de la colonne de chauffage impliquant la dépose du receveur de douche, le remplacement de ladite colonne par le logement du dessous et la repose du receveur. 
- condamner Mme [C] [N] au paiement de la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code procédure civile, 
- condamner un solidum tout succombant aux dépens.

PARIS HABITAT OPH rappelle qu'elle était en attente du rapport d'expertise commun EUREXO, seulement parvenu le 23/10/2025, pour pourvoir aux travaux de réfection et qu'en application de la convention IRSI, la MAIF, doit prendre à sa charge la reprise des embellissements puis se retourner contre l'assureur de la partie responsable.
PARIS HABITAT OPH justifie des interventions chez les voisins du dessus de juillet 2024 à avril 2025 pour juguler la fuite.

PARIS HABITAT OPH affirme que Mme [C] [N] s'est opposée , malgré mise en demeure du 08/04/2026, aux travaux de remplacement au sein de son logement de la colonne de chauffage sans contrepartie, lesquels ont à nouveau engendré une fuite chez la demanderesse le 16 avril 2026 du fait d'un siphon mal resserré dans l'appartement du dessus mais ajusté dans la journée.

PARIS HABITAT OPH assure que plus aucune fuite active ne subsiste, ne restant que les embellissements locatifs ;

Elle conteste devoir la reprise de ces travaux, lesquels ont été pris en charge par la MAIF d'ores et déjà, via l'indemnisation de Mme [O] qui n'a pas fait les travaux, même si cette dernière a réclamé le remboursement de l'indemnité en avril 2026 à Mme [C] [N] , si bien que [Localité 1] HABITAT OPH , forte de la convention IRSI, n'a manqué à aucune diligence dans l'intervalle et coupe court à tout reproche de résistance abusive.

PARIS HABITAT OPH nie que le logement ait jamais été insalubre, mais seulement affecté de désordres esthétiques, et n'étant pas prouvé que le trouble de jouissance remonte à octobre 2023, seul le PV de constat du 14/11/2025 faisant foi. Elle rappelle par ailleurs que, compte tenu des versements APL, seule la part locataire de 220,85 € ourrait être impacté par le trouble de jouissance allégué, et enfin que l'expertise EUREXO ne relève aucun préjudice de jouissance.
Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02652 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6MY

PARIS HABITAT OPH allègue de son contrat multirisque patrimoine conclu avec [A], qui doit lui valoir garantie de toutes condamnations, en ce compris les préjudices immatériels tel celui de jouissance  ou moral.

Jonction a été faite à l'audience du 4 juin 2026 avec le RG 26/5194 par lequel [Localité 1] HABITAT OPH assignait l'assurance SMLA en intervention forcée.

Mme [C] [N] , assistée par son avocat, maintient ses demandes et ne se dit pas opposée à la demande reconventionnelle de [Localité 1] HABITAT OPH sous garantie que le trou soit rebouché et l'appartement revenu à la normale.

PARIS HABITAT OPH a indiqué que les causes de la fuite avaient été supprimées, seul les travaux d'embellissement étant à reprendre. Elle expose avoir remédié à la nouvelle fuite de 2026 dans la journée.

La société [A] SA n'a pas comparu ni ne s'est faite représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande des travaux de réfection sous astreinte

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d'usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement.et de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, il ressort des débats qu 'en février 2023, Mme [C] [N] ayant subi un dégât des eaux en provenance du logement du dessus dans sa salle de bains, notamment au niveau de la cabine de douche, elle a déclaré le sinistre le 8 octobre 2023 à son assurance MAIF.
Un rapport de l'expert mandaté par la MAIF en date du 17/09/2024 a préconisé des investigations chez le voisin du dessus.
Après une réunion d'expertise en date du 04/01/2025, la MAIF a demandé à [Localité 1] HABITAT OPH de diligenter un plombier à plusieurs reprises. 
Une réunion d'expertise en date des 7 et 15 avril 2025 a établi que la fuite était toujours active et affectait les murs et les plafonds, avec une forte humidité présente.
Un procès-verbal du 14 novembre 2025 est venu constater des désordres d'infiltration dans la salle de douche, au plafond du placard, dans la cuisine et dans la chambre.
Par LRAR du 21 janvier 2026, Mme [C] [N] a mis en demeure [Localité 1] HABITAT OPH d'accomplir les travaux de réfection.

Les parties s'accordent sur le fait que l'origine de la fuite a été traité, en ce compris la fuite survenue le 16 avril 2026, qui est venu ajouter aux désordres existants.

Il ne reste donc que les travaux de réfection de l'appartement litigieux, pour lesquels Mme [C] [N] demande une injonction sous astreinte à son bailleur.

PARIS HABITAT OPH oppose une contestation à cette injonction.
En effet, la convention inter-assurances IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeubles) stipule , en vu de simplifier l'indemnisation des dégâts des eaux , que l'assureur gestionnaire désigné, en l'espèce la MAIF, doit prendre à sa charge la reprise des embellissements puis se retourner contre l'assureur de la partie responsable.
Dans cette logique, la MAIF a procédé dans un premier temps à l'indemnisation de Mme [C] [N], à charge pour elle de mener les travaux, avant, selon courriel du 15 avril 2026 transféré au bailleur, de lui réclamer le remboursement de la somme au motif que l'assureur du bailleur avait décidé d'intervenir.
PARIS HABITAT OPH suppose donc que les travaux ont pu être menés par Mme [C] [N] avec cette indemnité, ou qu'elle l'a conservée sans l'employer aux travaux, ce qui dans les deux cas ferait échec à l'injonction.

Cependant, une lettre du STH de la ville de [Localité 1], postèrieure en date du 22 avril 2026 fait état d'une visite de la veille au domicile de Mme [C] [N] faisant état « d'une infiltration active affectant les murs et plafonds du logement, notamment dans la salle de bains et la chambre. »
d'autre part, un procès-verbal du 28 avril 2026 constate en surplomb du bac de douche une peinture cloquée avec des traces maronnasses ainsi que sur les panneaux muraux alentours , tandis que dans la cuisine mitoyenne, la peinture au plafond cloque et est marquée. La chambre à coucher, également mitoyenne de la salle de bains, est décrite en son panneau gauche marquée et auréolée sur toute la moitié avec le mur à nu en plusieurs endroits et des cloquages visibles.

La contestation émise par [Localité 1] HABITAT OPH n'a donc rien de sérieuse : les travaux bel et bien n'ont pas été effectués, en violation de son obligation de maintenir le bien en état de servir à son usage paisible. Dès lors, peu importe de savoir si Mme [N] a restitué ou non son indemnité à la MAIF, l'authenticité du mail lui réclament cette somme n'étant pas discuté.

Il sera donc enjoint à [Localité 1] HABITAT OPH de procéder aux travaux de réfection du plafond et des murs de la chambre parentale, du plafond et de tous les murs de la salle de bains (en ce compris le rebouchage du trou et l'intégralité du carrelage de la douche), du plafond et des murs de la cuisine, 

Compte tenu de la mauvaise volonté visible de [Localité 1] HABITAT OPH de s'emparer de la problématique, jusque dans son repli derrière la convention IRSI alors qu'il est tenu envers sa locataire sans que celle-ci ait à pâtir de ce mode de règlement entre assurances, cette injonction s'accompagnera d'une astreinte de 75 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, qu'il lui sera loisible d'éviter en procédant aux travaux dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance.
II. Sur la demande de provision de dommages et intérêts

pour le trouble de jouissance

Mme [C] [N] évalue son trouble à 60% du montant du loyer mensuel outre les charges (668 €) pendant une période de 31 mois.

En l'espèce, il apparait que dans une période qu'il convient de considérer du 20/09/2023 ( date à laquelle [Localité 1] HABITAT OPH a été avisé du sinistre) au 17 juin 2025 (date de neutralisation de la fuite), et encore jusqu'à ce jour, l'appartement de Mme [C] [N] a subi malgré dues démarches la présence persistante d'une humidité ambiante, de plafonds et murs abîmés, décollement de carrelages, lesquels désordres, s'il n'empêchaient pas la locataire et de ses enfants d'user du bien, a eu pour effet de diminuer cet usage ou de le vivre avec une sensation d'inconfort et d'insécurité contraire au principe même des avantages de bien-être attendus d'un domicile.

L'obligation de délivrance du bailleur est une obligation de résultat que seule peut contrecarrer la preuve par le bailleur de ce que ses diligences se sont heurtés à une cause étrangère (force majeure, fait d'un tiers, faute du locataire). Tel n'est pas le cas de la mise en œuvre de la convention IRSI, laquelle ne saurait constituer une excuse à l'inertie du bailleur dès lors que ce dernier est mis en demeure. 

Ainsi, [Localité 1] HABITAT OPH était informé dès 20/09/2023 et la MAIF dès le 8 octobre 2023. le premier rapport de fuite n'a été établi que le 20/09/2024, un an plus tard.
PARIS HABITAT OPH a diligenté certains travaux de receveur de douche chez les voisins du dessus le 4 novembre 2024, manifestement sans résultat, la MAIF ayant demandé à plusieurs reprises à PARIS HABITAT OPH à compter du 04/01/2025 de diligenter un plombier pour remédier à la fuite identifiée comme toujours active. Les travaux pour éliminer la cause fuitarde se sont ensuite étendus de mars 2025 au 17 juin 2025. 
PARIS HABITAT OPH a ensuite attendu le rapport d'expertise commun EUREXO, seulement parvenu le 23/10/2025, pour mandater une entreprise que le 23 décembre 2025 chez Mme [C] [N] en vue d'un devis. Les travaux n'étaient toujours pas réalisés à la date de l'audience.

S'il est réaliste d'imposer au locataire, pour le voir restauré dans ses droits de jouissance paisible, un délai d'attente minimal qui peut aller jusqu'à plusieurs mois en fonction des circonstances et de l'urgence, un délai de 31 mois n'est pas acceptable, spécialement quand ce délai ne vise qu'à voir le bailleur assurer la sécurisation de sa gestion locative.

PARIS HABITAT OPH sera donc condamnée, sur la base payée par la locataire de 228 €, à indemniser la période de 31 mois pendant laquelle la locataire a été privée de jouir pleinement de son bien. Compte tenu des rapports et procès verbaux versés aux débats, le trouble sera évalué à 35 % du montant du loyer. 
Soit 220,85 € x 31 x 35% = 2396, 22 € selon décompte arrêté au mois de juin 2026.

PARIS HABITAT OPH sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à parfaire jusqu'à complète exécution des travaux réparatoires.

pour le préjudice moral

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
Mme [C] [N] a effectué de nombreuses démarches administratives, de médiation et de justice pendant lesquels les désordres ont perduré et ont été ponctuellement relancés. 
Outre le fait d'être privé qualitativement d'une partie du bien loué, ce étant indemnisé par le préjudice de jouissance, il ne fait pas de doute que la situation a généré dans son foyer un certain nombre de tracasseries, d'organisations de vie et de désordres mentaux qui n'auraient pas existé si le désordre avait été réglé plus tôt.

PARIS HABITAT OPH sera condamné à régler une somme de 1000 € au titre du préjudice moral occasionné par sa résistance abusive.

III. Sur l'appel en garantie de la société [A] SA

Il ressort de la pièce n° 1,8 et 9 (RG 26 5194) que [Localité 1] HABITAT OPH a souscrit un contrat « multirisques patrimoine » pour son patrimoine immobilier avec le groupe SATEC/ [A].
Il apparaît que ce contrat couvre les dommages causés aux biens des assurés par des dégâts des eaux et autres liquides (page 9).
L'article 6 couvre en outre l'indemnisation des dommages immatèriels subis par les lésés, tel que privation de jouissance, perte de loyers, perte d'exploitation (…)
le trouble de jouissance des locataires est envisagé çà l'article 3. 
les préjudices peuvent être le fait notamment de tout bien meuble ou immeuble (…) et de tous les biens assurés.

Le préjudice moral d'un locataire ne paraît pas en revanche être l'objet d'une garantie.

Dans son courriel précité, la MAIF indiquait que l'assureur du bailleur souhaitait prendre à son compte le sinistre.

La garantie n'apparaissant ainsi pas sèrieusement contestable, et la société [A] SA n'ayant pas souhaité s'y opposer par un débat sur l'application du contrat , notamment en invoquant une exclusion de garantie, il convient de faire droit à la demande de garantie pour l'indemnisation du trouble de jouissance.

La société [A] SA sera condamnée à relever indemne [Localité 1] HABITAT OPH de sa condamantion au titre du préjudice de jouissance dans les limites de ses garanties contractuelles.

IV. Sur la demande reconventionnelle de travaux chez Mme [C] [N]

Aux termes de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

PARIS HABITAT OPH affirme que Mme [C] [N] s'est opposée , malgré mise en demeure du 08/04/2026, aux travaux de remplacement au sein de son logement de la colonne de chauffage , ayant subordonné l'accès de son appartement au règlement de ses demandes de réfection.

D' où cette demande reconventionnelle du bailleur, à laquelle Mme [C] [N] ne s'est pas opposée lors de l'audience.

Il convient donc d'autoriser [Localité 1] HABITAT OPH et les entreprises mandatées par ses soins à pénétrer dans le logement de Mme [C] [N] autant de fois qu'il le sera nécessaire pour procéder aux travaux de remplacement de la colonne de chauffage impliquant la dépose du receveur de douche, le remplacement de ladite colonne par le logement du dessous et la repose du receveur. 

V. Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [Localité 1] HABITAT OPH, partie qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de l’instance. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Selon l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifiée, 
Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif (donc saisie immo essentiellmeme,t) peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat.
Si, à l'issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l'avocat n'a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l'Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.
En l'espèce, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [N] la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH de procéder aux travaux de réfection du plafond et des murs de la chambre parentale, du plafond et de tous les murs de la salle de bains (en ce compris le rebouchage du trou et l'intégralité du carrelage de la douche), du plafond et des murs de la cuisine, de l'appartement sis [Adresse 4], 5e étage loué à Mme [C] [N], et ce sous astreinte de 75 euros par jour de retard suivant l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant une durée de trois mois, durée à l'issue de laquelle il pourra être de nouveau statué de ce chef après liquidation,

SE RESERVE la liquidation de l'astreinte,

AUTORISE [Localité 1] HABITAT OPH et toute entreprise mandatée par ses soins, notamment GENCOP et ENGIE, à pénétrer dans le logement de Mme [C] [N] autant de fois qu'il le sera nécessaire pour procéder aux travaux de remplacement de la colonne de chauffage impliquant la dépose du receveur de douche, le remplacement de ladite colonne par le logement du dessous et la repose du receveur, après que Mme [C] [N] aie été prévenue 48 heures à l'avance, en main propre ou par lettre recommandée, de la teneur et des modalités des travaux ainsi que de la date de début et de la période d'intervention, 

DIT qu'en cas de refus, d'absence ou d'obstruction de [C] [N] aux dates ainsi communiquées, [Localité 1] HABITAT OPH pourra se faire accompagner d'un serrurier, d'un commissaire de justice, de deux témoins et de la force publique pour pénétrer dans l'appartement, à charge pour elle d'en assurer le clos après la réalisation des travaux,

RAPPELLE qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire, 

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH au paiement, à titre provisionnel, en deniers et quittance à [C] [N] de la somme de 2396, 22 € au titre du trouble de jouissance, selon décompte arrêté au mois de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à parfaire jusqu'à complète exécution des travaux réparatoires. dont justification sera faite par remise d'un PV de réception,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH au paiement, à titre provisionnel, à Mme [C] [N] de la somme totale de 1.000 euros au titre du préjudice moral, 

CONDAMNE la société [A] SA à relever indemne [Localité 1] HABITAT OPH de sa condamnation au titre du préjudice de jouissance, dans les limite de ses garanties contractuelles,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH au paiement à [C] [N] de la somme de 1400 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire,

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 juillet 2026

La Greffière, Le Juge,
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 09/07/2026
à : Maître LEPARMENTIER Emmanuel


Copie exécutoire délivrée 
le : 09/07/2026
à : Maître [X] [R]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 26/02652 
N° Portalis 352J-W-B7K-DB6MY

N° MINUTE : 3/2026




ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [C] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0545


DÉFENDERESSES
Société [A], dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juin 2026


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2015, [Localité 1] HABITAT OPH, a donné à bail à Mme [D] [N] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 4], 5 e étage, pour une durée de trois ans pour un loyer de 668,26 € y compris la partie CAF.
Mme [D] [N] étant décédée le 8 juillet 2020, le bail a été transféré à Mme [C] [N] par avenant du 28 janvier 2021.

En février 2023, Mme [C] [N] a subi un dégât des eaux dans sa salle de bains et sa chambre en provenance du logement du dessus. Elle a fait les travaux réparatoires mais les désordres sont réapparus.
Mme [C] [N] a déclaré le sinistre le 8 octobre 2023 à son assurance MAIF.
Après une réunion d'expertise en date du 04/01/2025, La MAIF a écrit à plusieurs reprises à [Localité 1] HABITAT OPH de diligenter un plombier. 
Une réunion d'expertise en date des 7 et 15 avril 2025 a établi que la fuite était toujours active .
Le 9 avril 2025, [Localité 1] HABITAT OPH signalait que les travaux chez le voisin du dessus étaient en cours.
Un inspecteur de la salubrité du STH est intervenu le 24 avril 2025 et demandé à [Localité 1] HABITAT OPH de faire le nécessaire. Le 17 juin 2025, cette dernière lui a indiqué par courriel que les travaux chez les voisins étaient terminés et a déclaré que l'assurance de la locataire prendrait les travaux de réfection à sa charge. 
LA MAIF a par suite repris l'indemnité et renvoyé le règlement à l'assurance de [Localité 1] HABITAT OPH.
Par procès-verbal du 14 novembre 2025, un constat des désordres a été accompli, constatant des désordres d'infiltration dans la salle de douche, au plafond du placard, dans la cuisine et dans la chambre.
Le 23 décembre 2025, une entreprise mandatée par [Localité 1] HABITAT OPH est venu faire un devis chez Mme [C] [N].
Le 31 octobre 2025, Mme [C] [N] a déclaré de nouveaux dégâts apparus sous son bac à douche.
Par LRAR du 21 janvier 2026, Mme [C] [N] a mis vainement en demeure [Localité 1] HABITAT OPH d'accomplir les travaux de réfection.

Par acte d’huissier en date du 6 février 2026, Mme [C] [N] a fait assigner en référé, au visa des articles 1719 et 1729 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989, PARIS HABITAT OPH, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS. 
Dans ses conclusions, elle demande de :
- condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard [Localité 1] HABITAT OPH aux travaux de réfection du plafond et des murs de la chambre parentale, du plafond et de tous les murs de la salle de bains (en ce compris le rebouchage du trou et l'intégralité du carrelage de la douche), du plafond et des murs de la cuisine, 
-condamner à titre provisionnel [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 12.425 euros en indemnisation de son trouble de jouissance selon décompte arrêté au mois de juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à parfaire jusqu'à complète exécution des travaux réparatoires dont justification par remise d'un PV de réception,
-condamner à titre provisionnel [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 3000 euros au titre de sa résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 
-condamner [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 1400 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Mme [C] [N] estime que la non communication du rapport d'expertise par la MAIF et l'application de la convention IRSI ne peuvent être argués pour ainsi reporter les travaux pour remédier à l'insalubrité de son logis, le bailleur étant tenu de maintenir le logement en état.
Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02652 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6MY

Elle expose avoir décelé une nouvelle fuite le 16/04/2026 en provenance des colonnes de chauffage ayant pour effet d'effriter le carrelage, avec un nouveau constat de commissaire de justice en date du 28/04/2026, problème finalement jugulé le 28 mai 2026.
Elle évoque les moisissures toxiques sur les revêtements muraux des trois pièces, relatés dans les deux procès-verbaux précités.

Elle évalue son trouble à 60% du montant du loyer mensuel outre les charges (668 €) pendant une période de 31 mois.
Elle rappelle les nombreuses démarches effectuées depuis lors pour n'aboutir à des actions concrètes de [Localité 1] HABITAT OPH que 2 ans après l'apparition des désordres, générant pour elle et sa famille une ambiance de stress, d'insécurité et des troubles du sommeil.

Dans ses conclusions en défense n° 2, [Localité 1] HABITAT OPH demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, de :
- débouter Mme [C] [N] de ses demandes,
- condamner [A] SA à garantir [Localité 1] HABITAT OPH de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée,
reconventionnellement,
- autoriser [Localité 1] HABITAT OPH et les entreprises mandétes par ses soins,notamment GENCOP et ENGIE, à pénétrer dans la logement de Mme [C] [N] autant de fois qu'il le sera nécessaire pour procéder, avec l'assistance d'un serrurier et en présence d'un commissaire de justice, de deux témoins et de la force publique s'il échet, aux travaux de remplacement de la colonne de chauffage impliquant la dépose du receveur de douche, le remplacement de ladite colonne par le logement du dessous et la repose du receveur. 
- condamner Mme [C] [N] au paiement de la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code procédure civile, 
- condamner un solidum tout succombant aux dépens.

PARIS HABITAT OPH rappelle qu'elle était en attente du rapport d'expertise commun EUREXO, seulement parvenu le 23/10/2025, pour pourvoir aux travaux de réfection et qu'en application de la convention IRSI, la MAIF, doit prendre à sa charge la reprise des embellissements puis se retourner contre l'assureur de la partie responsable.
PARIS HABITAT OPH justifie des interventions chez les voisins du dessus de juillet 2024 à avril 2025 pour juguler la fuite.

PARIS HABITAT OPH affirme que Mme [C] [N] s'est opposée , malgré mise en demeure du 08/04/2026, aux travaux de remplacement au sein de son logement de la colonne de chauffage sans contrepartie, lesquels ont à nouveau engendré une fuite chez la demanderesse le 16 avril 2026 du fait d'un siphon mal resserré dans l'appartement du dessus mais ajusté dans la journée.

PARIS HABITAT OPH assure que plus aucune fuite active ne subsiste, ne restant que les embellissements locatifs ;

Elle conteste devoir la reprise de ces travaux, lesquels ont été pris en charge par la MAIF d'ores et déjà, via l'indemnisation de Mme [O] qui n'a pas fait les travaux, même si cette dernière a réclamé le remboursement de l'indemnité en avril 2026 à Mme [C] [N] , si bien que [Localité 1] HABITAT OPH , forte de la convention IRSI, n'a manqué à aucune diligence dans l'intervalle et coupe court à tout reproche de résistance abusive.

PARIS HABITAT OPH nie que le logement ait jamais été insalubre, mais seulement affecté de désordres esthétiques, et n'étant pas prouvé que le trouble de jouissance remonte à octobre 2023, seul le PV de constat du 14/11/2025 faisant foi. Elle rappelle par ailleurs que, compte tenu des versements APL, seule la part locataire de 220,85 € ourrait être impacté par le trouble de jouissance allégué, et enfin que l'expertise EUREXO ne relève aucun préjudice de jouissance.
Décision du 09 juillet 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02652 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6MY

PARIS HABITAT OPH allègue de son contrat multirisque patrimoine conclu avec [A], qui doit lui valoir garantie de toutes condamnations, en ce compris les préjudices immatériels tel celui de jouissance  ou moral.

Jonction a été faite à l'audience du 4 juin 2026 avec le RG 26/5194 par lequel [Localité 1] HABITAT OPH assignait l'assurance SMLA en intervention forcée.

Mme [C] [N] , assistée par son avocat, maintient ses demandes et ne se dit pas opposée à la demande reconventionnelle de [Localité 1] HABITAT OPH sous garantie que le trou soit rebouché et l'appartement revenu à la normale.

PARIS HABITAT OPH a indiqué que les causes de la fuite avaient été supprimées, seul les travaux d'embellissement étant à reprendre. Elle expose avoir remédié à la nouvelle fuite de 2026 dans la journée.

La société [A] SA n'a pas comparu ni ne s'est faite représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.».

Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande des travaux de réfection sous astreinte

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d'usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement.et de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, il ressort des débats qu 'en février 2023, Mme [C] [N] ayant subi un dégât des eaux en provenance du logement du dessus dans sa salle de bains, notamment au niveau de la cabine de douche, elle a déclaré le sinistre le 8 octobre 2023 à son assurance MAIF.
Un rapport de l'expert mandaté par la MAIF en date du 17/09/2024 a préconisé des investigations chez le voisin du dessus.
Après une réunion d'expertise en date du 04/01/2025, la MAIF a demandé à [Localité 1] HABITAT OPH de diligenter un plombier à plusieurs reprises. 
Une réunion d'expertise en date des 7 et 15 avril 2025 a établi que la fuite était toujours active et affectait les murs et les plafonds, avec une forte humidité présente.
Un procès-verbal du 14 novembre 2025 est venu constater des désordres d'infiltration dans la salle de douche, au plafond du placard, dans la cuisine et dans la chambre.
Par LRAR du 21 janvier 2026, Mme [C] [N] a mis en demeure [Localité 1] HABITAT OPH d'accomplir les travaux de réfection.

Les parties s'accordent sur le fait que l'origine de la fuite a été traité, en ce compris la fuite survenue le 16 avril 2026, qui est venu ajouter aux désordres existants.

Il ne reste donc que les travaux de réfection de l'appartement litigieux, pour lesquels Mme [C] [N] demande une injonction sous astreinte à son bailleur.

PARIS HABITAT OPH oppose une contestation à cette injonction.
En effet, la convention inter-assurances IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeubles) stipule , en vu de simplifier l'indemnisation des dégâts des eaux , que l'assureur gestionnaire désigné, en l'espèce la MAIF, doit prendre à sa charge la reprise des embellissements puis se retourner contre l'assureur de la partie responsable.
Dans cette logique, la MAIF a procédé dans un premier temps à l'indemnisation de Mme [C] [N], à charge pour elle de mener les travaux, avant, selon courriel du 15 avril 2026 transféré au bailleur, de lui réclamer le remboursement de la somme au motif que l'assureur du bailleur avait décidé d'intervenir.
PARIS HABITAT OPH suppose donc que les travaux ont pu être menés par Mme [C] [N] avec cette indemnité, ou qu'elle l'a conservée sans l'employer aux travaux, ce qui dans les deux cas ferait échec à l'injonction.

Cependant, une lettre du STH de la ville de [Localité 1], postèrieure en date du 22 avril 2026 fait état d'une visite de la veille au domicile de Mme [C] [N] faisant état « d'une infiltration active affectant les murs et plafonds du logement, notamment dans la salle de bains et la chambre. »
d'autre part, un procès-verbal du 28 avril 2026 constate en surplomb du bac de douche une peinture cloquée avec des traces maronnasses ainsi que sur les panneaux muraux alentours , tandis que dans la cuisine mitoyenne, la peinture au plafond cloque et est marquée. La chambre à coucher, également mitoyenne de la salle de bains, est décrite en son panneau gauche marquée et auréolée sur toute la moitié avec le mur à nu en plusieurs endroits et des cloquages visibles.

La contestation émise par [Localité 1] HABITAT OPH n'a donc rien de sérieuse : les travaux bel et bien n'ont pas été effectués, en violation de son obligation de maintenir le bien en état de servir à son usage paisible. Dès lors, peu importe de savoir si Mme [N] a restitué ou non son indemnité à la MAIF, l'authenticité du mail lui réclament cette somme n'étant pas discuté.

Il sera donc enjoint à [Localité 1] HABITAT OPH de procéder aux travaux de réfection du plafond et des murs de la chambre parentale, du plafond et de tous les murs de la salle de bains (en ce compris le rebouchage du trou et l'intégralité du carrelage de la douche), du plafond et des murs de la cuisine, 

Compte tenu de la mauvaise volonté visible de [Localité 1] HABITAT OPH de s'emparer de la problématique, jusque dans son repli derrière la convention IRSI alors qu'il est tenu envers sa locataire sans que celle-ci ait à pâtir de ce mode de règlement entre assurances, cette injonction s'accompagnera d'une astreinte de 75 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, qu'il lui sera loisible d'éviter en procédant aux travaux dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance.
II. Sur la demande de provision de dommages et intérêts

pour le trouble de jouissance

Mme [C] [N] évalue son trouble à 60% du montant du loyer mensuel outre les charges (668 €) pendant une période de 31 mois.

En l'espèce, il apparait que dans une période qu'il convient de considérer du 20/09/2023 ( date à laquelle [Localité 1] HABITAT OPH a été avisé du sinistre) au 17 juin 2025 (date de neutralisation de la fuite), et encore jusqu'à ce jour, l'appartement de Mme [C] [N] a subi malgré dues démarches la présence persistante d'une humidité ambiante, de plafonds et murs abîmés, décollement de carrelages, lesquels désordres, s'il n'empêchaient pas la locataire et de ses enfants d'user du bien, a eu pour effet de diminuer cet usage ou de le vivre avec une sensation d'inconfort et d'insécurité contraire au principe même des avantages de bien-être attendus d'un domicile.

L'obligation de délivrance du bailleur est une obligation de résultat que seule peut contrecarrer la preuve par le bailleur de ce que ses diligences se sont heurtés à une cause étrangère (force majeure, fait d'un tiers, faute du locataire). Tel n'est pas le cas de la mise en œuvre de la convention IRSI, laquelle ne saurait constituer une excuse à l'inertie du bailleur dès lors que ce dernier est mis en demeure. 

Ainsi, [Localité 1] HABITAT OPH était informé dès 20/09/2023 et la MAIF dès le 8 octobre 2023. le premier rapport de fuite n'a été établi que le 20/09/2024, un an plus tard.
PARIS HABITAT OPH a diligenté certains travaux de receveur de douche chez les voisins du dessus le 4 novembre 2024, manifestement sans résultat, la MAIF ayant demandé à plusieurs reprises à PARIS HABITAT OPH à compter du 04/01/2025 de diligenter un plombier pour remédier à la fuite identifiée comme toujours active. Les travaux pour éliminer la cause fuitarde se sont ensuite étendus de mars 2025 au 17 juin 2025. 
PARIS HABITAT OPH a ensuite attendu le rapport d'expertise commun EUREXO, seulement parvenu le 23/10/2025, pour mandater une entreprise que le 23 décembre 2025 chez Mme [C] [N] en vue d'un devis. Les travaux n'étaient toujours pas réalisés à la date de l'audience.

S'il est réaliste d'imposer au locataire, pour le voir restauré dans ses droits de jouissance paisible, un délai d'attente minimal qui peut aller jusqu'à plusieurs mois en fonction des circonstances et de l'urgence, un délai de 31 mois n'est pas acceptable, spécialement quand ce délai ne vise qu'à voir le bailleur assurer la sécurisation de sa gestion locative.

PARIS HABITAT OPH sera donc condamnée, sur la base payée par la locataire de 228 €, à indemniser la période de 31 mois pendant laquelle la locataire a été privée de jouir pleinement de son bien. Compte tenu des rapports et procès verbaux versés aux débats, le trouble sera évalué à 35 % du montant du loyer. 
Soit 220,85 € x 31 x 35% = 2396, 22 € selon décompte arrêté au mois de juin 2026.

PARIS HABITAT OPH sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à parfaire jusqu'à complète exécution des travaux réparatoires.

pour le préjudice moral

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
Mme [C] [N] a effectué de nombreuses démarches administratives, de médiation et de justice pendant lesquels les désordres ont perduré et ont été ponctuellement relancés. 
Outre le fait d'être privé qualitativement d'une partie du bien loué, ce étant indemnisé par le préjudice de jouissance, il ne fait pas de doute que la situation a généré dans son foyer un certain nombre de tracasseries, d'organisations de vie et de désordres mentaux qui n'auraient pas existé si le désordre avait été réglé plus tôt.

PARIS HABITAT OPH sera condamné à régler une somme de 1000 € au titre du préjudice moral occasionné par sa résistance abusive.

III. Sur l'appel en garantie de la société [A] SA

Il ressort de la pièce n° 1,8 et 9 (RG 26 5194) que [Localité 1] HABITAT OPH a souscrit un contrat « multirisques patrimoine » pour son patrimoine immobilier avec le groupe SATEC/ [A].
Il apparaît que ce contrat couvre les dommages causés aux biens des assurés par des dégâts des eaux et autres liquides (page 9).
L'article 6 couvre en outre l'indemnisation des dommages immatèriels subis par les lésés, tel que privation de jouissance, perte de loyers, perte d'exploitation (…)
le trouble de jouissance des locataires est envisagé çà l'article 3. 
les préjudices peuvent être le fait notamment de tout bien meuble ou immeuble (…) et de tous les biens assurés.

Le préjudice moral d'un locataire ne paraît pas en revanche être l'objet d'une garantie.

Dans son courriel précité, la MAIF indiquait que l'assureur du bailleur souhaitait prendre à son compte le sinistre.

La garantie n'apparaissant ainsi pas sèrieusement contestable, et la société [A] SA n'ayant pas souhaité s'y opposer par un débat sur l'application du contrat , notamment en invoquant une exclusion de garantie, il convient de faire droit à la demande de garantie pour l'indemnisation du trouble de jouissance.

La société [A] SA sera condamnée à relever indemne [Localité 1] HABITAT OPH de sa condamantion au titre du préjudice de jouissance dans les limites de ses garanties contractuelles.

IV. Sur la demande reconventionnelle de travaux chez Mme [C] [N]

Aux termes de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

PARIS HABITAT OPH affirme que Mme [C] [N] s'est opposée , malgré mise en demeure du 08/04/2026, aux travaux de remplacement au sein de son logement de la colonne de chauffage , ayant subordonné l'accès de son appartement au règlement de ses demandes de réfection.

D' où cette demande reconventionnelle du bailleur, à laquelle Mme [C] [N] ne s'est pas opposée lors de l'audience.

Il convient donc d'autoriser [Localité 1] HABITAT OPH et les entreprises mandatées par ses soins à pénétrer dans le logement de Mme [C] [N] autant de fois qu'il le sera nécessaire pour procéder aux travaux de remplacement de la colonne de chauffage impliquant la dépose du receveur de douche, le remplacement de ladite colonne par le logement du dessous et la repose du receveur. 

V. Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [Localité 1] HABITAT OPH, partie qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de l’instance. 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Selon l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifiée, 
Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif (donc saisie immo essentiellmeme,t) peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l'aide juridictionnelle, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat.
Si, à l'issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l'avocat n'a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l'Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.
En l'espèce, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [C] [N] la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH de procéder aux travaux de réfection du plafond et des murs de la chambre parentale, du plafond et de tous les murs de la salle de bains (en ce compris le rebouchage du trou et l'intégralité du carrelage de la douche), du plafond et des murs de la cuisine, de l'appartement sis [Adresse 4], 5e étage loué à Mme [C] [N], et ce sous astreinte de 75 euros par jour de retard suivant l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant une durée de trois mois, durée à l'issue de laquelle il pourra être de nouveau statué de ce chef après liquidation,

SE RESERVE la liquidation de l'astreinte,

AUTORISE [Localité 1] HABITAT OPH et toute entreprise mandatée par ses soins, notamment GENCOP et ENGIE, à pénétrer dans le logement de Mme [C] [N] autant de fois qu'il le sera nécessaire pour procéder aux travaux de remplacement de la colonne de chauffage impliquant la dépose du receveur de douche, le remplacement de ladite colonne par le logement du dessous et la repose du receveur, après que Mme [C] [N] aie été prévenue 48 heures à l'avance, en main propre ou par lettre recommandée, de la teneur et des modalités des travaux ainsi que de la date de début et de la période d'intervention, 

DIT qu'en cas de refus, d'absence ou d'obstruction de [C] [N] aux dates ainsi communiquées, [Localité 1] HABITAT OPH pourra se faire accompagner d'un serrurier, d'un commissaire de justice, de deux témoins et de la force publique pour pénétrer dans l'appartement, à charge pour elle d'en assurer le clos après la réalisation des travaux,

RAPPELLE qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire, 

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH au paiement, à titre provisionnel, en deniers et quittance à [C] [N] de la somme de 2396, 22 € au titre du trouble de jouissance, selon décompte arrêté au mois de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à parfaire jusqu'à complète exécution des travaux réparatoires. dont justification sera faite par remise d'un PV de réception,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH au paiement, à titre provisionnel, à Mme [C] [N] de la somme totale de 1.000 euros au titre du préjudice moral, 

CONDAMNE la société [A] SA à relever indemne [Localité 1] HABITAT OPH de sa condamnation au titre du préjudice de jouissance, dans les limite de ses garanties contractuelles,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH au paiement à [C] [N] de la somme de 1400 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire,

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 juillet 2026

La Greffière, Le Juge,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1729, code civil 1724, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T14:51:15.590Z.