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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 29 juin 2026, n° 25/01136

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant bail verbal conclu en décembre 2014, Mme [V] [B] épouse [T] (la locataire) a pris à bail un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], appartenant à M. [A] [U] (le bailleur), moyennant un loyer mensuel de 300,00 euros.

Le loyer a ensuite fait l’objet de diverses régularisations à l’initiative du bailleur.

Par courrier du 6 mars 2023, M. [A] [U] a informé Mme [V] [B] épouse [T] de la réalisation prochaine de travaux d’isolation thermique au sein du logement loué, sollicitant de l’intéressée qu’elle rende les lieux disponibles en déplaçant ses meubles pour l’exécution des travaux.

Considérant qu’elle ne pouvait continuer à jouir du logement le temps des travaux, la locataire a quitté temporairement les lieux à compter du mois d’août 2023.

Se prévalant d’une impossible rétintégration des lieux du fait de l’absence de réalisation des travaux, la locataire a, par courrier recommandé du 12 août 2024 reçu le 16 août 2024 et par la voie de son conseil, sollicité du bailleur le remboursement des loyers versés depuis qu’elle a quitté le logement.

Par courrier en date du 9 septembre 2024, le bailleur a indiqué à la locataire qu’il ne lui a nullement été fait obligation de quitter le logement; il a par ailleurs fait valoir un défaut d’entretien de la chaudière, outre un défaut de justification d’assurance contre les risques locatifs.

En réponse, Mme [V] [B] épouse [T] a, par courrier du 15 octobre 2024 reçu le 24 octobre 2024 et par la voie de son conseil, rappelé au bailleur ses obligations, contesté toute charge réclamée au titre du chauffage, justifié de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs pour 2024 et de l’attestation d’entretien de la chaudière, et mis en demeure M. [A] [U] d’avoir à lui régler la somme de 4.450,00 euros au titre des loyers indûment perçus par ce dernier du fait de son départ des lieux.

Les travaux n’ont pas été réalisés et Mme [V] [B] épouse [T] a réintégré les lieux le 1er janvier 2025.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties quant aux loyers versés au titre de la période d’inoccupation du logement, Mme [V] [B] épouse [T] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, fait assigner M. [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de voir ce dernier condamné à lui payer la somme de 6.230,00 euros au titre des loyers et charges indûment versés entre septembre 2023 et décembre 2024, au paiement d’une somme de 3.000,00 euros en réparation de son préjudice moral, à justifier des charges locatives depuis 2015, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à lui payer une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 20 octobre 2025 à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à une audience ultérieure.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions en réponse du 17 février 2026 déposées à l’audience du 23 mars 2026 et auxquelles il convient de se référer, Mme [V] [B] épouse [T] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes ;
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du défendeur ;
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 6.230,00 euros au titre des loyers et charges payés entre septembre 2023 et décembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 4.005,00 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
- condamner le bailleur à communiquer le décompte des charges locatives et les pièces justificatives depuis 2015 et ce, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir sinon condamner le bailleur à lui payer la somme de 7.800,00 euros au titre de la restitution des charges indument payées depuis 2014 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;
- condamner le bailleur à lui payer une indemnité de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le bailleur aux entiers dépens ;
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La requérante s’estime parfaitement fondée à solliciter le remboursement des loyers et charges payés au titre de la période allant de septembre 2023 à décembre 2024, soit la période durant laquelle elle a quitté le logement loué. Selon elle, elle a été contrainte de quitter les lieux au motif qu’elle ne pouvait plus en jouir, et ce alors qu’il incombe au bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement au locataire. Elle indique que les travaux d’isolation justifiant selon elle l’origine de son départ des lieux n’ont en fait jamais eu lieu et précise que le bailleur ne l’a jamais informée ni de l’avancée éventuelle de ces travaux, ni de la nature exacte de ceux-ci ; qu’en l’absence de réalisation des travaux elle a décidé de réintégrer le logement. Elle précise avoir parfaitement coopéré en vue de l’exécution de ces travaux dans la mesure où elle avait bien déplacé ses meubles comme demandé initialement ; que leur retrait a été exigé par le bailleur, ce pourquoi elle a quitté les lieux.

La requérante s’estime en outre bien-fondée à solliciter le remboursement des loyers indument versés selon elle au titre de l’augmentation annuelle. Elle expose que le bailleur a procédé à des augmentations du loyer et ce en l’absence de tout contrat de bail signé entre les parties alors que la révision du loyer ne peut selon elle avoir lieu que si elle est prévue aux termes d’un contrat écrit.

La requérante sollicite par ailleurs qu’il soit enjoint au bailleur de communiquer le décompte des charges locatives depuis 2015 outre les justificatifs de charges afin de lui permettre de connaître le montant définitif de celles-ci, et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. Elle précise qu’elle entend se réserver le droit de réclamer la restitution des charges indûment versées depuis le début du bail. Elle souligne que le bailleur ne fournit aucun décompte précis ni régularisation, contrairement à ses obligations. 
Elle relève également que conformément à la jurisprudence, le délai de prescription de l’action en restitution des charges n’a pas couru en l’absence de toute régularisation et de tout décompte transmis.

Subsidiairement, elle réclame le paiement de la somme de 7.800,00 euros au titre des charges indûment réglées depuis son entrée dans les lieux, dès lors que le bailleur mentionne l’absence des factures depuis 2014.

La requérante invoque enfin un préjudice moral résultant de l’attitude du bailleur qui l’a contrainte à partir du logement sans l’informer ni des délais, ni de la durée des travaux initialement prévus ; elle indique avoir ainsi été contrainte de se loger chez des amis durant 14 mois ce qui l’avait empêchée d’être totalement indépendante et lui avait fait perdre l’ensemble de ses habitudes, alors que les travaux n’ont jamais été réalisés.

Par conclusions déposées à l’audience du 23 mars 2026 et auxquelles il convient de se référer, M. [A] [U] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de:
- le recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer fondé ;
- débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la requérante au paiement d’une somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la requérante aux dépens ;
- ordonner qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le défendeur considère n’avoir commis aucun manquement à son obligation d’assurer à la locataire la jouissance paisible des lieux, ce dont il déduit que la demande en remboursement formulée par la locataire au titre des loyers versés pour la période allant de septembre 2023 à décembre 2024 est infondée. Il explique avoir informé l’intéressé de la nécessité de réaliser des travaux d’isolation thermique, soulignant qu’en cas de travaux urgents devant être entrepris, le locataire a selon lui l’obligation de les supporter y compris si cela entraîne une gêne temporaire. Il poursuit en exposant qu’il n’a jamais contraint la requérante de quitter le logement, mais lui a seulement demandé de rendre les lieux disponibles, c’est-à-dire de déplacer certains meubles. Il estime que l’intéressée n’a jamais coopéré et a empêché la réalisation des travaux, qu’elle a quitté le logement de son propre chef.

Le bailleur indique par ailleurs qu’il justifie des charges locatives correspondant aux charges liées à l’eau et précise que la locataire n’a jamais formulé la moindre contestation pendant près de dix années d’occupation du logement à ce sujet. Il considère que la demande formulée par la requérante en vue de la communication des décomptes de charges locatives et de l’intégralité des pièces jutificatives depuis 2015 sous astreinte est infondée dès lors que le bailleur n’est tenu en vertu des dispositions légales applicables en la matière à conserver les pièces afférentes que pendant une période de six années. Il ajoute ne pas être en mesure, ni matériellement ni humainement, de conserver des archives locatives remontant à près d’une décennie en l’absence d’obligation légale l’y contraignant.

Le bailleur soutient par ailleurs que le préjudice moral invoqué par la requérante n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant dès lors que l’intéressée n’a jamais été contrainte de quitter le logement.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026, les parties étant informées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur la demande de restitution des loyers et charges
 L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit : “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce Mme [B] [V] épouse [T] indique être locataire du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] depuis décembre 2014 au terme d’un contrat de bail verbal pour un loyer initialement fixé à 300.00 euros régulièrement revalorisé pour s’établir actuellement à 395.00 euros outre 50.00 euros de provision sur charges.
 
Aux termes des dispositions de l’article 17-1 de la Loi du 6 juillet 1989 applicable au bail en cours, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année de contrat.

 En l’espèce aucun contrat de bail n’a été produit au dossier et si le bailleur allégue dans ses courriers, en avoir adressé un à la signature de la locataire il n’en justifie pas et ne produit pas l’exemplaire qu’il aurait lui même signé.

En conséquence le bailleur n’est pas recevable à se prévaloir d’une indexation du loyer étant entendu en outre que l’indexation dont il se prévaut ne se fonde pas sur l’évolution d’un indice défini mais semble naitre de sa seule evaluation .

La locataire est recevable à réclamer le remboursement du trop payé des loyers depuis le mois de mai 2022 soit dans la limite du délai de prescription de 3 ans avant la date de l’assignation.

Elle sollicite à ce titre la restitution d’une somme détaillée de 4.005,00 euros selon décompte produit en pièce 14.
M. [U] [A] n’a pas fait valoir de moyen opposant et n’a pas contesté le décompte produit.

M. [U] [A] sera en conséquence condamné au paiement de ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

S’agissant de la provision sur charge versées par Mme [B] [V] épouse [T] 

Au terme de l’article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit. 

L’action en répétition des charges indument perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu les faits lui permettant d’exercer son action, ce jour ne pouvant être que celui de la régularisation des charges par le bailleur laquelle permet seule au locataire de déterminer l’existence d’un indû .

Le bailleur n’a pas contesté dans ses écritures que la locataire versait une provision sur charges de 50.00 euros par mois; il se prévaut de l’absence de toute contestation de la locataire depuis son entrée dans les lieux et de toute réclamation de sa part; il indique justifier des charges locatives correspondant aux factures d’eau et reconnait que la locataire assure la charge du fuel pour le chauffage .

Dans le cadre du présent litige le bailleur n’est donc pas en mesure de justifier de la réalité des charges pour lesquelles il sollicite une provision mensuelle .

Le bailleur n’allègue pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges qui lui incombe en application des dispositions d’ordre public susvisées de la Loi du 6 juillet 1989 ni d’avoir tenu ces pièces à la disposition de la locataire en l’en informant chaque année comme il le devait .

En conséquence l’action en répétition de l’indu par la locataire n’est pas prescrite.



M. [U] [A] reconnait dans ses écritures ne pas avoir conservé les éventuels justificatifs des charges; il n’y a donc pas lieu de lui enjoindre sous astreinte de les communiquer mais il sera tiré toute conséquence légale de cette impossibilité d’en justifier.

Les seules charges justifiées étant les charges de la consommation d’eau qu’il convient d’établir à 100.00 euros par an au regard des pièces produites le bailleur sera condamné à restituer à Mme [B] [V] épouse [T] la somme de 500 euros par an de janvier 2015 à fin décembre 2025 ( soit 11 ans seulement et non 13) outre la somme de 50.00 euros par mois de janvier 2026 à fin juin 2026 SOIT 5.500,00 +300.00 euros = 5.800,00 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

S’agissant de la demande de restitution des loyers et provisions sur charges entre le 1er septembre 2023 et le 31 décembre 2024:

En application de l’article 7 e, de la Loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu : 
“De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;”

La locataire produit uniquement à l’appui de sa demande la copie d’un courrier de son bailleur en date du 6 mars 2023, faisant état de travaux d’isolation thermique dans l’appartement à compter de septembre 2023, en précisant “ vous voudrez bien à cette période rendre les lieux disponibles pour l’execution des travaux dans de bonnes conditions”.

La locataire allégue avoir quitté les lieux pendant toute la période susvisée du 1er septembre 2023 au 31 décembre 2024, sans en justifier .
Par ailleurs elle ne démontre pas que les travaux prévus mais finalement non exécutés auraient rendu le logement partiellement ou totalement inhabitable sur cette période.

Le courrier du bailleur adressé en septembre 2024 à l’avocate de la requérante indique que les travaux n’ont pas pu être exécutés car le logement n’avait pas été libéré des meubles par la locataire. 

La locataire ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle aurait libéré le logement de sa personne et de ses meubles pendant toute cette période; elle ne produit aucune pièce pour établir son nouveau lieu de vie sur cette période, la date de son départ et la date réelle de son retour .

Mme [B] [V] épouse [T] sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.





II. Sur la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

Il résulte des éléments du dossier que le bailleur a à de multiples reprises fait pression sur la locataire pour obtenir une revalorisation indue du loyer et a manifestement tenté d’obtenir son départ des lieux sous prétexte de la réalisation de travaux pour lesquels il ne produit aucune pièce, afin de pouvoir relouer les lieux à de meilleures conditions.

La locataire a subi un préjudice moral à raison du déroulement du bail depuis l’année 2023 qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500.00 euros.

Sur la capitalisation des intérêts: 

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière , produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce la requérante a sollicité la capitalisation des intérêts et aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette disposition qui sera dès lors appliquée . 
 

III. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.


IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à Mme [B] [V] épouse [T] une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. M. [U] [A] sera donc condamné au paiement de cette somme .

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de M. [U] [A] .

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONDAMNE M. [U] [A] à payer à Mme [B] [V] épouse [T] :

- une somme de 4.005,00 euros au titre du remboursement de l’indexation indue des loyers assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 
- une somme de 5.800,00 euros en remboursement des provisions sur charges indument perçues jusqu’à fin juin 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation .
- une somme de 500.00 euros au titre du préjudice moral subi. 
- une somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et impayés selon les modalités de l’article 1343-2 du Code Civil .

DEBOUTE Mme [B] [V] épouse [T] du surplus de ses demandes .

CONDAMNE M. [U] [A] aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Le Greffier Le Président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/01136 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H7Y7


JUGEMENT du
29 Juin 2026


Minute n° 707




[V] [B] épouse [T]

C/

[A] [U]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me RANGE

Copie conforme
Me ORHAN



Copie dossier









JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 29 Juin 2026

après débats à l'audience du 23 mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :


DEMANDEUR

Madame [V] [B] épouse [T]
née le 07 Février 1955 à [Localité 2]
demeurant : [Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS substituée par Maître Sophie BEUCHER, avocat au barreau de SENLIS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [U]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas ORHAN de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau de SAUMUR substituée par Maître Florent DELORI, avocat au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant bail verbal conclu en décembre 2014, Mme [V] [B] épouse [T] (la locataire) a pris à bail un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5], appartenant à M. [A] [U] (le bailleur), moyennant un loyer mensuel de 300,00 euros.

Le loyer a ensuite fait l’objet de diverses régularisations à l’initiative du bailleur.

Par courrier du 6 mars 2023, M. [A] [U] a informé Mme [V] [B] épouse [T] de la réalisation prochaine de travaux d’isolation thermique au sein du logement loué, sollicitant de l’intéressée qu’elle rende les lieux disponibles en déplaçant ses meubles pour l’exécution des travaux.

Considérant qu’elle ne pouvait continuer à jouir du logement le temps des travaux, la locataire a quitté temporairement les lieux à compter du mois d’août 2023.

Se prévalant d’une impossible rétintégration des lieux du fait de l’absence de réalisation des travaux, la locataire a, par courrier recommandé du 12 août 2024 reçu le 16 août 2024 et par la voie de son conseil, sollicité du bailleur le remboursement des loyers versés depuis qu’elle a quitté le logement.

Par courrier en date du 9 septembre 2024, le bailleur a indiqué à la locataire qu’il ne lui a nullement été fait obligation de quitter le logement; il a par ailleurs fait valoir un défaut d’entretien de la chaudière, outre un défaut de justification d’assurance contre les risques locatifs.

En réponse, Mme [V] [B] épouse [T] a, par courrier du 15 octobre 2024 reçu le 24 octobre 2024 et par la voie de son conseil, rappelé au bailleur ses obligations, contesté toute charge réclamée au titre du chauffage, justifié de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs pour 2024 et de l’attestation d’entretien de la chaudière, et mis en demeure M. [A] [U] d’avoir à lui régler la somme de 4.450,00 euros au titre des loyers indûment perçus par ce dernier du fait de son départ des lieux.

Les travaux n’ont pas été réalisés et Mme [V] [B] épouse [T] a réintégré les lieux le 1er janvier 2025.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties quant aux loyers versés au titre de la période d’inoccupation du logement, Mme [V] [B] épouse [T] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, fait assigner M. [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de voir ce dernier condamné à lui payer la somme de 6.230,00 euros au titre des loyers et charges indûment versés entre septembre 2023 et décembre 2024, au paiement d’une somme de 3.000,00 euros en réparation de son préjudice moral, à justifier des charges locatives depuis 2015, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à lui payer une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 20 octobre 2025 à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à une audience ultérieure.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions en réponse du 17 février 2026 déposées à l’audience du 23 mars 2026 et auxquelles il convient de se référer, Mme [V] [B] épouse [T] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes ;
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du défendeur ;
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 6.230,00 euros au titre des loyers et charges payés entre septembre 2023 et décembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 4.005,00 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
- condamner le bailleur à communiquer le décompte des charges locatives et les pièces justificatives depuis 2015 et ce, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir sinon condamner le bailleur à lui payer la somme de 7.800,00 euros au titre de la restitution des charges indument payées depuis 2014 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;
- condamner le bailleur à lui payer une indemnité de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le bailleur aux entiers dépens ;
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La requérante s’estime parfaitement fondée à solliciter le remboursement des loyers et charges payés au titre de la période allant de septembre 2023 à décembre 2024, soit la période durant laquelle elle a quitté le logement loué. Selon elle, elle a été contrainte de quitter les lieux au motif qu’elle ne pouvait plus en jouir, et ce alors qu’il incombe au bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement au locataire. Elle indique que les travaux d’isolation justifiant selon elle l’origine de son départ des lieux n’ont en fait jamais eu lieu et précise que le bailleur ne l’a jamais informée ni de l’avancée éventuelle de ces travaux, ni de la nature exacte de ceux-ci ; qu’en l’absence de réalisation des travaux elle a décidé de réintégrer le logement. Elle précise avoir parfaitement coopéré en vue de l’exécution de ces travaux dans la mesure où elle avait bien déplacé ses meubles comme demandé initialement ; que leur retrait a été exigé par le bailleur, ce pourquoi elle a quitté les lieux.

La requérante s’estime en outre bien-fondée à solliciter le remboursement des loyers indument versés selon elle au titre de l’augmentation annuelle. Elle expose que le bailleur a procédé à des augmentations du loyer et ce en l’absence de tout contrat de bail signé entre les parties alors que la révision du loyer ne peut selon elle avoir lieu que si elle est prévue aux termes d’un contrat écrit.

La requérante sollicite par ailleurs qu’il soit enjoint au bailleur de communiquer le décompte des charges locatives depuis 2015 outre les justificatifs de charges afin de lui permettre de connaître le montant définitif de celles-ci, et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. Elle précise qu’elle entend se réserver le droit de réclamer la restitution des charges indûment versées depuis le début du bail. Elle souligne que le bailleur ne fournit aucun décompte précis ni régularisation, contrairement à ses obligations. 
Elle relève également que conformément à la jurisprudence, le délai de prescription de l’action en restitution des charges n’a pas couru en l’absence de toute régularisation et de tout décompte transmis.

Subsidiairement, elle réclame le paiement de la somme de 7.800,00 euros au titre des charges indûment réglées depuis son entrée dans les lieux, dès lors que le bailleur mentionne l’absence des factures depuis 2014.

La requérante invoque enfin un préjudice moral résultant de l’attitude du bailleur qui l’a contrainte à partir du logement sans l’informer ni des délais, ni de la durée des travaux initialement prévus ; elle indique avoir ainsi été contrainte de se loger chez des amis durant 14 mois ce qui l’avait empêchée d’être totalement indépendante et lui avait fait perdre l’ensemble de ses habitudes, alors que les travaux n’ont jamais été réalisés.

Par conclusions déposées à l’audience du 23 mars 2026 et auxquelles il convient de se référer, M. [A] [U] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de:
- le recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer fondé ;
- débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la requérante au paiement d’une somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la requérante aux dépens ;
- ordonner qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le défendeur considère n’avoir commis aucun manquement à son obligation d’assurer à la locataire la jouissance paisible des lieux, ce dont il déduit que la demande en remboursement formulée par la locataire au titre des loyers versés pour la période allant de septembre 2023 à décembre 2024 est infondée. Il explique avoir informé l’intéressé de la nécessité de réaliser des travaux d’isolation thermique, soulignant qu’en cas de travaux urgents devant être entrepris, le locataire a selon lui l’obligation de les supporter y compris si cela entraîne une gêne temporaire. Il poursuit en exposant qu’il n’a jamais contraint la requérante de quitter le logement, mais lui a seulement demandé de rendre les lieux disponibles, c’est-à-dire de déplacer certains meubles. Il estime que l’intéressée n’a jamais coopéré et a empêché la réalisation des travaux, qu’elle a quitté le logement de son propre chef.

Le bailleur indique par ailleurs qu’il justifie des charges locatives correspondant aux charges liées à l’eau et précise que la locataire n’a jamais formulé la moindre contestation pendant près de dix années d’occupation du logement à ce sujet. Il considère que la demande formulée par la requérante en vue de la communication des décomptes de charges locatives et de l’intégralité des pièces jutificatives depuis 2015 sous astreinte est infondée dès lors que le bailleur n’est tenu en vertu des dispositions légales applicables en la matière à conserver les pièces afférentes que pendant une période de six années. Il ajoute ne pas être en mesure, ni matériellement ni humainement, de conserver des archives locatives remontant à près d’une décennie en l’absence d’obligation légale l’y contraignant.

Le bailleur soutient par ailleurs que le préjudice moral invoqué par la requérante n’est justifiée ni dans son principe ni dans son montant dès lors que l’intéressée n’a jamais été contrainte de quitter le logement.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026, les parties étant informées.



MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur la demande de restitution des loyers et charges
 L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit : “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

En l’espèce Mme [B] [V] épouse [T] indique être locataire du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] depuis décembre 2014 au terme d’un contrat de bail verbal pour un loyer initialement fixé à 300.00 euros régulièrement revalorisé pour s’établir actuellement à 395.00 euros outre 50.00 euros de provision sur charges.
 
Aux termes des dispositions de l’article 17-1 de la Loi du 6 juillet 1989 applicable au bail en cours, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année de contrat.

 En l’espèce aucun contrat de bail n’a été produit au dossier et si le bailleur allégue dans ses courriers, en avoir adressé un à la signature de la locataire il n’en justifie pas et ne produit pas l’exemplaire qu’il aurait lui même signé.

En conséquence le bailleur n’est pas recevable à se prévaloir d’une indexation du loyer étant entendu en outre que l’indexation dont il se prévaut ne se fonde pas sur l’évolution d’un indice défini mais semble naitre de sa seule evaluation .

La locataire est recevable à réclamer le remboursement du trop payé des loyers depuis le mois de mai 2022 soit dans la limite du délai de prescription de 3 ans avant la date de l’assignation.

Elle sollicite à ce titre la restitution d’une somme détaillée de 4.005,00 euros selon décompte produit en pièce 14.
M. [U] [A] n’a pas fait valoir de moyen opposant et n’a pas contesté le décompte produit.

M. [U] [A] sera en conséquence condamné au paiement de ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

S’agissant de la provision sur charge versées par Mme [B] [V] épouse [T] 

Au terme de l’article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit. 

L’action en répétition des charges indument perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu les faits lui permettant d’exercer son action, ce jour ne pouvant être que celui de la régularisation des charges par le bailleur laquelle permet seule au locataire de déterminer l’existence d’un indû .

Le bailleur n’a pas contesté dans ses écritures que la locataire versait une provision sur charges de 50.00 euros par mois; il se prévaut de l’absence de toute contestation de la locataire depuis son entrée dans les lieux et de toute réclamation de sa part; il indique justifier des charges locatives correspondant aux factures d’eau et reconnait que la locataire assure la charge du fuel pour le chauffage .

Dans le cadre du présent litige le bailleur n’est donc pas en mesure de justifier de la réalité des charges pour lesquelles il sollicite une provision mensuelle .

Le bailleur n’allègue pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges qui lui incombe en application des dispositions d’ordre public susvisées de la Loi du 6 juillet 1989 ni d’avoir tenu ces pièces à la disposition de la locataire en l’en informant chaque année comme il le devait .

En conséquence l’action en répétition de l’indu par la locataire n’est pas prescrite.



M. [U] [A] reconnait dans ses écritures ne pas avoir conservé les éventuels justificatifs des charges; il n’y a donc pas lieu de lui enjoindre sous astreinte de les communiquer mais il sera tiré toute conséquence légale de cette impossibilité d’en justifier.

Les seules charges justifiées étant les charges de la consommation d’eau qu’il convient d’établir à 100.00 euros par an au regard des pièces produites le bailleur sera condamné à restituer à Mme [B] [V] épouse [T] la somme de 500 euros par an de janvier 2015 à fin décembre 2025 ( soit 11 ans seulement et non 13) outre la somme de 50.00 euros par mois de janvier 2026 à fin juin 2026 SOIT 5.500,00 +300.00 euros = 5.800,00 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

S’agissant de la demande de restitution des loyers et provisions sur charges entre le 1er septembre 2023 et le 31 décembre 2024:

En application de l’article 7 e, de la Loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu : 
“De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;”

La locataire produit uniquement à l’appui de sa demande la copie d’un courrier de son bailleur en date du 6 mars 2023, faisant état de travaux d’isolation thermique dans l’appartement à compter de septembre 2023, en précisant “ vous voudrez bien à cette période rendre les lieux disponibles pour l’execution des travaux dans de bonnes conditions”.

La locataire allégue avoir quitté les lieux pendant toute la période susvisée du 1er septembre 2023 au 31 décembre 2024, sans en justifier .
Par ailleurs elle ne démontre pas que les travaux prévus mais finalement non exécutés auraient rendu le logement partiellement ou totalement inhabitable sur cette période.

Le courrier du bailleur adressé en septembre 2024 à l’avocate de la requérante indique que les travaux n’ont pas pu être exécutés car le logement n’avait pas été libéré des meubles par la locataire. 

La locataire ne produit aucune pièce de nature à démontrer qu’elle aurait libéré le logement de sa personne et de ses meubles pendant toute cette période; elle ne produit aucune pièce pour établir son nouveau lieu de vie sur cette période, la date de son départ et la date réelle de son retour .

Mme [B] [V] épouse [T] sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.





II. Sur la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

Il résulte des éléments du dossier que le bailleur a à de multiples reprises fait pression sur la locataire pour obtenir une revalorisation indue du loyer et a manifestement tenté d’obtenir son départ des lieux sous prétexte de la réalisation de travaux pour lesquels il ne produit aucune pièce, afin de pouvoir relouer les lieux à de meilleures conditions.

La locataire a subi un préjudice moral à raison du déroulement du bail depuis l’année 2023 qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500.00 euros.

Sur la capitalisation des intérêts: 

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière , produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce la requérante a sollicité la capitalisation des intérêts et aucun élément du dossier ne justifie d’écarter cette disposition qui sera dès lors appliquée . 
 

III. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.


IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à Mme [B] [V] épouse [T] une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. M. [U] [A] sera donc condamné au paiement de cette somme .

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de M. [U] [A] .





PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONDAMNE M. [U] [A] à payer à Mme [B] [V] épouse [T] :

- une somme de 4.005,00 euros au titre du remboursement de l’indexation indue des loyers assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 
- une somme de 5.800,00 euros en remboursement des provisions sur charges indument perçues jusqu’à fin juin 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation .
- une somme de 500.00 euros au titre du préjudice moral subi. 
- une somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et impayés selon les modalités de l’article 1343-2 du Code Civil .

DEBOUTE Mme [B] [V] épouse [T] du surplus de ses demandes .

CONDAMNE M. [U] [A] aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Le Greffier Le Président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1724, code de la construction et de l'habitation L125-2-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T17:06:55.354Z.