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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP Civil, 23 janvier 2025, n° 24/02101

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 28 mai 2018 à effet au 1er juin 2018, Madame [H] [C] [K] a donné à bail à Monsieur [M] [F] un appartement à usage d'habitation [Adresse 2] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 650€ et 200€ au titre des provisions sur charges.

Par exploit en date du 15 juillet 2022, Madame [H] [C] [K] a fait délivrer à Monsieur [F] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 969,93€ au titre de l'arriéré de charges pour les exercices de 2017/2018 à 2021/2022.

Par exploit de commissaire de justice du 9 août 2024, Madame [H] [C] [K] a attrait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse Monsieur [F] [M], au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
- déclarer Madame [K] régulière, recevable et bien fondée en ses demandes ;
A titre principal
- constater que le contrat de bail consenti à Monsieur [F] [M] en date du 28 mai 2015 portant sur le logement [Adresse 3] à [Localité 9] est résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire signifiée selon exploit d'huissier du 15 juillet 2022 ;
En conséquence, 
- dire et juger que Monsieur [F] [M] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2022 ; 

A titre subsidiaire ;
- prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [F] [M] en date du 28 mai 2015 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour manquements à ses obligations ; 
En conséquence, dire et juger que Monsieur [F] [M] occupe le logement sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement ;

En toutes hypothèses :
- condamner Monsieur [F] [M] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ; 
- ordonner qu'à défaut d'avoir libéré les lieux après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, MONSIEUR [F] [M] sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ; 
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par MONSIEUR [F] [M] à la sommes de 850 euros outre 335 Euros de provision sur charges au paiement de laquelle il sera condamné à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;
- condamner Monsieur [F] [M] au paiement de la sommes de 18 125,65 Euros au titre des impayés arrêtés au 30 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 
- condamner le défendeur au paiement de la sommes de 3 000 Euros en réparation du préjudice financier subi outre une sommes de 1 500 euros en réparation du préjudice moral ; 
- condamner Monsieur [F] [M], outre aux entiers frais et dépens, y compris d'exécution forcée, à verser à Madame [K] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- débouter Monsieur [F] [M] de toutes ses demandes.

Dans ses conclusions d'assignation, Madame [H] [C] [K] expose que, face à l'importance des régularisations de charges annuelles et selon lettre datée du 7 septembre 2021, elle a souhaité procéder à une réévaluation de la provision surcharge à hauteur de 335€ par mois avec effet au 1er octobre 2021 ; que le défendeur ne s'est pas acquitté de ses charges conformément en régularisation qui lui ont été adressées.

Sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 89 elle indique que le commandement de payer a produit son plein effet et précise qu'il n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de 2 mois. Subsidiairement, elle réclame le prononcé au tort exclusif du contrat de bail.

Elle s'estime par ailleurs particulièrement bien fondée à mettre en compte une provision sur charges d'un montant de 335€ à compter du 1er octobre 2021 ; qu'en date du 15 juillet 2022, date de délivrance du commandement de payer, le défendeur était uniquement défaillant dans le règlement des charges récupérables.

En réponse au moyen développé par le défendeur elle indique que les sommes réclamées sont fondées exclusivement sur l'état de répartition de chaque exercice édité par le syndic. 

En réponse au moyen de prescription soulevée par le défendeur elle indique que, concernant l'exercice 2017/2018, à supposer que le montant mis en compte à hauteur de 47,61€ serait prescrit cette situation ne pourrait à elle seule emporter la nullité du commandement qui reste valable au titre des autres sommes mises en compte pour les exercices suivants. S'agissant de l'exercice 2018/2019 elle indique que l'approbation des comptes n'a été effective que lors de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue en date du 8 juillet 2020 et qu'en conséquence ce n'est qu'à compter de cette date qu'elle a eu connaissance du montant des charges de copropriété pour l'exercice. Elle en conclut donc que tant le commandement de payer que l'assignation ont été délivrés antérieurement à l'expiration du délai de prescription triennale visé à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 
S'agissant des préjudices qu'elle dit subir, elle indique devoir faire face tant au remboursement de son emprunt relatif à l'acquisition du bien qu'aux démarches du syndicat des copropriétaires qui sollicitent la mise en œuvre d'actions judiciaires à son encontre en raison des difficultés de paiement qu'elle rencontre ; elle s'estime dès lors fondée à solliciter la condamnation du défendeur à lui réparer son préjudice financier outre son préjudice moral.

Monsieur Monsieur [F] [M], par la voix de son onseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 11 octobre 2024 et sollicité du Juge de :

- débouter Madame [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétention ; 
Subsidiairement ; 
- déclarer ses demandes portant sur les exercices antérieurs à 2019/2020 irrecevables car prescrites ; 
A titre infiniment subsidiaire ; 
- l'autoriser à s'acquitter des sommes mises à sa charge au titre de la régularisation de charges par douzième ; 
- déclarer recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de Monsieur [F] [M] ; 
- ordonner la compensation des 5 364 € avec le solde due des loyers et charges reconnu par Monsieur [F] [M] ; 
- Et lui accorder les plus larges délais de paiement pour le surplus ; 
En tout état de cause ; 
- condamner Madame [K] à lui verser une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il expose que la décision unilatérale de la demanderesse s'agissant d'une augmentation de provisions sur charge de 200 à 335€ lui a été notifiée par lettre recommandée du 27 septembre 2021 pour une application au 1 octobre 2021. Sur le fondement de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il indique que la régularisation annuelle ne peut intervenir qu'à l'issue d'un mois, que le bailleur doit en outre communiquer au locataire le décompte par nature de charge un mois avant cette régularisation. Il estime que la demanderesse n'a pas respecté le délai de prévenance et ne justifie pas des sommes réclamées. Il soutient encore que les textes légaux prévoient que dans les immeubles soumis au statut de copropriété, divers documents doivent être communiqués au locataire un mois avant la régularisation des charges que ces documents, en l'espèce, ne lui ont jamais été communiqués. 

Subsidiairement il soulève la prescription des demandes antérieures à l'exercice 2019/2020 ; il conclut que les sommes n'étant pas dues la clause résolutoire n'a jamais pu être acquise et il n'est pas tenu au règlement des sommes réclamées par Madame [K].

Il estime n'avoir commis aucune faute dans l'exécution du contrat.

Il reconnaît devoir pour la période de janvier 2023 à mars 2024 une somme de 11900€, que doivent être déduits de cette somme les versements CAF à savoir 1365€ et 5364€ ; qu'il lui reste à percevoir une régularisation de l'allocation d'aide au logement à hauteur environ de 4550€ il sollicite donc des délais de paiement pour le reste à charge.

L'affaire a été appelée et évoquée à l'audience du 15 octobre 2024. Chaque partie est représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des faits, moyens et prétentions de parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. 

Compte tenu de la valeur en litige, il sera statué par jugement contradictoire en premier ressort en application de l'article 467 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d'irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée à l'organisme payeur des aides au logement.

En l'espèce, Madame [H] [K] justifie avoir saisi la caisse d'allocations Familiales du Haut-Rhin plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 15 juillet 2022, ainsi que de la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département du Haut-Rhin deux mois au moins avant la première audience, le 12 août 2024. Madame [H] [K] est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire : 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 28 mai 2018 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des charges n'ayant pas été réglées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 15 juillet 2022 à Monsieur [F] [M] pour paiement d'une somme principale de 3 969,93 euros au titre de d'un décompte du 22 juin 2022 pour une régularisation de charges des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022.

Or, une clause résolutoire ne saurait jouer pour non-paiement des charges, dès lors que celles-ci ne sont pas exigibles, faute d'avoir donné lieu, par exemple, à une régularisation annuelle ou faute pour le bailleur d'avoir préalablement communiqué au locataire le modes de répartition des charges et d'avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives (Civ., 3ème, 31 mai 2011, n° 10-18.568). 
Aucun élément autre que le décompte précité n'est joint au commandement de payer de sorte qu'il ne peut produire ses effets et que la clause résolutoire n'est pas acquise. 

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, d'une part, et ainsi qu'il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d'autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1741 du Code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 
 
Il ressort du relevé de compte locatif du 30 juillet 2024 que perdure une situation d'impayés depuis plusieurs mois. La dette locative de Monsieur [F] [M] s'élève alors à la somme 18 125,63 €, échéance de septembre 2024 incluse.

Il est constant que les relations contractuelles sont conflictuelles entre les parties. Monsieur [F] [M], sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires, considère ne pas avoir commis de manquement dans l'accomplissement des obligations lui incombant. Il n'est pas contesté que si Monsieur [F] [M] était à jour des loyers lors de la délivrance du commandement de payer le 15 juillet 2022, la dette locative, nonobstant l'augmentation des charges, a considérablement augmenté puisqu'il reconnaît dans ses écritures devoir la somme de 11 900 euros, surlequel des versements de la CAF s'impute à hauteur de 5 364 euros. Le paiement des loyers, qui avait cessé depuis plusieurs mois, a partiellement repris depuis l'acte introductif d'instance puisque le locataire justifie d'un paiement de 1 400 euros le 10 octobre 2024. 

Ce défaut de paiement réitéré caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs Monsieur [F] [M].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement en application des dispositions de l'article 1229 du code civil.

Sur le paiement de l'arriéré de loyers et de charges : 

L'alinéa 1er de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement."

Les alinéas 3, 4 et 5 suivants prévoient que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale."

Si le bailleur ne justifie pas du caractère récupérable des charges et de leur montant, le locataire peut solliciter le remboursement des provisions qu'il a réglées devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire.

Initialement soumis à une prescription de 5 ans, la loi ALUR du 24 mars 2014 a raccourci le délai de prescription de ce contentieux pour le porter à 3 ans. Cette prescription vaut tant pour le locataire que pour le bailleur. De plus, un bailleur négligeant, lequel ne justifie pas sa demande de provision de charges chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges récupérables dès lors qu'il présente les justificatifs adéquats 

Le point de départ du délai de prescription n'est pas le même pour le bailleur et pour le locataire. Le bailleur ne peut exiger le remboursement d'une charge récupérable que dans les 3 années qui suivent son paiement alors que le locataire peut solliciter le remboursement des provisions payées indûment dans les 3 ans qui suivent la régularisation des charges.

L'absence de régularisation de charges ne dispense pas le locataire de payer les provisions qui lui sont réclamées chaque mois. Elle lui permet cependant de solliciter le remboursement des provisions payées dans la limite de 3 années.

Dans son arrêt du 1er avril 2009, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a précisé que ces justificatifs peuvent être communiqués dans le cadre d'une instance en justice, du moment que la prescription n'est pas acquise. Elle précise également que, au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1134, 1184 et 1289 du Code civil, il appartient au juge du fond de rechercher si le bailleur a mis à la disposition du locataire les pièces justificatives des sommes déjà versées ou réclamées au titre des charges locatives.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

En l'espèce, la demanderesse produit notamment :

- le contrat de bail d'habitation ; 
- les courriers recommandés des 7 septembre 2021, 5 et 28 octobre 2021 et 25 novembre 2021, sans annexes, adressés au défendeur et lui notifiant des augmentations de provision sur charge pour un montant de 335€ ; 
- les répartitions des exercices, dressés par le syndic pour les exercices 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021 ; 2021/2022 ; 
- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 8 juillet 2020 approuvant les comptes pour l'exercice arrêté au 30 septembre 2019 et le budget prévisionnel du 2020/2021 ;
- l'appel complémentaire chaufferie ;
- un décompte arrêté au 30 juillet 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 18 125,63€ en tenant compte d'une augmentation des charges à partir d'octobre 2021 et de 11 206,75€ comprenant la provision sur charge de 850€ ;
- les courriers de mises en demeure et de relance adressées à la demanderesse s'agissant d'un solde de charges de copropriété impayées ;

Il est de principe constant que les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

 Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété. 

Il est à souligner que Madame [H] [K] a attendu une action en justice pour transmettre ces documents au locataire, alors qu'il s'agit d'une obligation légale du bailleur.

En conséquence de ce qui précède, Madame [H] [K] produit les éléments fondant les hausses de régularisations de charge. Il convient de déduire la somme reçue de la CAF de 5 364 euros, outre les demandes antérieures au 9 août 2021 comme étant prescrites soit les sommes de 1 358,76 + 660,75 + 717,81 = 2 737,32 euros. 

Monsieur [F] [M] est condamné à payer la somme de 10 024,31 euros.



Sur les demandes reconventionnelles de suspension de la clause résolutoire et les demandes de délai de paiement :

En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, Monsieur [F] [M] a partiellement repris le paiement du loyer en procédant à un versement de 1 400 euros. Toutefois, il ne peut être considéré que le paiement des loyers a repris de sorte que les conditions juridiques ne sont pas réunies. Ainsi, il n'est pas possible d'accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire. 
Sur l'indemnité d'occupation et l'expulsion 

Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [F] [M], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, une indemnité d'occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 850 euros, outre la somme de 100 euros de charges, et d'autre part, de dire qu'elle sera révisée au conditions du bail c'est à dire indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées avec toutes les pièces nécessaires selon les dispositions légales rappelées précédemment.

Sur l'astreinte : 

L'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

L'article 1231-6 du même code précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Toutefois, la seule carence de la partie défenderesse à respecter ses obligations au paiement ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi et, partant, à justifier l'octroi de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Madame [H] [K] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice effectif. En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant, Monsieur [F] [M] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais des commandements de payer.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
 
L'équité et l'équilibre des parties commandent de laisser chacune des parties supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a eu à sa charge.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à voir constater la résolution du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 entre Monsieur [F] [M] et Madame [H] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9], aux torts exclusifs de Monsieur [F] [M] et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [M] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [F] [M] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser à Madame [H] [K] la somme de 10 024,31 €;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser à Madame [H] [K] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros outre 100 euros de provision de charges cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers ;

DIT que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [H] [K] de sa demande d'astreinte ;

DEBOUTE Madame [H] [K] de ses demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [F] [M] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [H] [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 9]
---------------------------------
[Adresse 11]
[Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 6]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/02101 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I6B5
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE : 

Madame [H] [C] [K]
née le 15 Mai 1976 à [Localité 8] (CAMEROUN), 
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [F] [M]
né le 27 Septembre 1973 à [Localité 10] (SENEGAL), 
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Aurélie JAAFAR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 45



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 15 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier 

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 28 mai 2018 à effet au 1er juin 2018, Madame [H] [C] [K] a donné à bail à Monsieur [M] [F] un appartement à usage d'habitation [Adresse 2] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 650€ et 200€ au titre des provisions sur charges.

Par exploit en date du 15 juillet 2022, Madame [H] [C] [K] a fait délivrer à Monsieur [F] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 969,93€ au titre de l'arriéré de charges pour les exercices de 2017/2018 à 2021/2022.

Par exploit de commissaire de justice du 9 août 2024, Madame [H] [C] [K] a attrait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse Monsieur [F] [M], au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :
- déclarer Madame [K] régulière, recevable et bien fondée en ses demandes ;
A titre principal
- constater que le contrat de bail consenti à Monsieur [F] [M] en date du 28 mai 2015 portant sur le logement [Adresse 3] à [Localité 9] est résilié de plein droit depuis le 15 septembre 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire signifiée selon exploit d'huissier du 15 juillet 2022 ;
En conséquence, 
- dire et juger que Monsieur [F] [M] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2022 ; 

A titre subsidiaire ;
- prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [F] [M] en date du 28 mai 2015 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour manquements à ses obligations ; 
En conséquence, dire et juger que Monsieur [F] [M] occupe le logement sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement ;

En toutes hypothèses :
- condamner Monsieur [F] [M] ainsi que tous les occupants et tous biens de leur chef à libérer le logement sans délai et au besoin sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ; 
- ordonner qu'à défaut d'avoir libéré les lieux après signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, MONSIEUR [F] [M] sera expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ; 
- dire n'y avoir lieu à faire application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par MONSIEUR [F] [M] à la sommes de 850 euros outre 335 Euros de provision sur charges au paiement de laquelle il sera condamné à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;
- condamner Monsieur [F] [M] au paiement de la sommes de 18 125,65 Euros au titre des impayés arrêtés au 30 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ; 
- condamner le défendeur au paiement de la sommes de 3 000 Euros en réparation du préjudice financier subi outre une sommes de 1 500 euros en réparation du préjudice moral ; 
- condamner Monsieur [F] [M], outre aux entiers frais et dépens, y compris d'exécution forcée, à verser à Madame [K] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- débouter Monsieur [F] [M] de toutes ses demandes.

Dans ses conclusions d'assignation, Madame [H] [C] [K] expose que, face à l'importance des régularisations de charges annuelles et selon lettre datée du 7 septembre 2021, elle a souhaité procéder à une réévaluation de la provision surcharge à hauteur de 335€ par mois avec effet au 1er octobre 2021 ; que le défendeur ne s'est pas acquitté de ses charges conformément en régularisation qui lui ont été adressées.

Sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 89 elle indique que le commandement de payer a produit son plein effet et précise qu'il n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de 2 mois. Subsidiairement, elle réclame le prononcé au tort exclusif du contrat de bail.

Elle s'estime par ailleurs particulièrement bien fondée à mettre en compte une provision sur charges d'un montant de 335€ à compter du 1er octobre 2021 ; qu'en date du 15 juillet 2022, date de délivrance du commandement de payer, le défendeur était uniquement défaillant dans le règlement des charges récupérables.

En réponse au moyen développé par le défendeur elle indique que les sommes réclamées sont fondées exclusivement sur l'état de répartition de chaque exercice édité par le syndic. 

En réponse au moyen de prescription soulevée par le défendeur elle indique que, concernant l'exercice 2017/2018, à supposer que le montant mis en compte à hauteur de 47,61€ serait prescrit cette situation ne pourrait à elle seule emporter la nullité du commandement qui reste valable au titre des autres sommes mises en compte pour les exercices suivants. S'agissant de l'exercice 2018/2019 elle indique que l'approbation des comptes n'a été effective que lors de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue en date du 8 juillet 2020 et qu'en conséquence ce n'est qu'à compter de cette date qu'elle a eu connaissance du montant des charges de copropriété pour l'exercice. Elle en conclut donc que tant le commandement de payer que l'assignation ont été délivrés antérieurement à l'expiration du délai de prescription triennale visé à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 
S'agissant des préjudices qu'elle dit subir, elle indique devoir faire face tant au remboursement de son emprunt relatif à l'acquisition du bien qu'aux démarches du syndicat des copropriétaires qui sollicitent la mise en œuvre d'actions judiciaires à son encontre en raison des difficultés de paiement qu'elle rencontre ; elle s'estime dès lors fondée à solliciter la condamnation du défendeur à lui réparer son préjudice financier outre son préjudice moral.

Monsieur Monsieur [F] [M], par la voix de son onseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 11 octobre 2024 et sollicité du Juge de :

- débouter Madame [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétention ; 
Subsidiairement ; 
- déclarer ses demandes portant sur les exercices antérieurs à 2019/2020 irrecevables car prescrites ; 
A titre infiniment subsidiaire ; 
- l'autoriser à s'acquitter des sommes mises à sa charge au titre de la régularisation de charges par douzième ; 
- déclarer recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de Monsieur [F] [M] ; 
- ordonner la compensation des 5 364 € avec le solde due des loyers et charges reconnu par Monsieur [F] [M] ; 
- Et lui accorder les plus larges délais de paiement pour le surplus ; 
En tout état de cause ; 
- condamner Madame [K] à lui verser une somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il expose que la décision unilatérale de la demanderesse s'agissant d'une augmentation de provisions sur charge de 200 à 335€ lui a été notifiée par lettre recommandée du 27 septembre 2021 pour une application au 1 octobre 2021. Sur le fondement de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il indique que la régularisation annuelle ne peut intervenir qu'à l'issue d'un mois, que le bailleur doit en outre communiquer au locataire le décompte par nature de charge un mois avant cette régularisation. Il estime que la demanderesse n'a pas respecté le délai de prévenance et ne justifie pas des sommes réclamées. Il soutient encore que les textes légaux prévoient que dans les immeubles soumis au statut de copropriété, divers documents doivent être communiqués au locataire un mois avant la régularisation des charges que ces documents, en l'espèce, ne lui ont jamais été communiqués. 

Subsidiairement il soulève la prescription des demandes antérieures à l'exercice 2019/2020 ; il conclut que les sommes n'étant pas dues la clause résolutoire n'a jamais pu être acquise et il n'est pas tenu au règlement des sommes réclamées par Madame [K].

Il estime n'avoir commis aucune faute dans l'exécution du contrat.

Il reconnaît devoir pour la période de janvier 2023 à mars 2024 une somme de 11900€, que doivent être déduits de cette somme les versements CAF à savoir 1365€ et 5364€ ; qu'il lui reste à percevoir une régularisation de l'allocation d'aide au logement à hauteur environ de 4550€ il sollicite donc des délais de paiement pour le reste à charge.

L'affaire a été appelée et évoquée à l'audience du 15 octobre 2024. Chaque partie est représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des faits, moyens et prétentions de parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. 

Compte tenu de la valeur en litige, il sera statué par jugement contradictoire en premier ressort en application de l'article 467 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d'irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée à l'organisme payeur des aides au logement.

En l'espèce, Madame [H] [K] justifie avoir saisi la caisse d'allocations Familiales du Haut-Rhin plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 15 juillet 2022, ainsi que de la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département du Haut-Rhin deux mois au moins avant la première audience, le 12 août 2024. Madame [H] [K] est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire : 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 28 mai 2018 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des charges n'ayant pas été réglées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 15 juillet 2022 à Monsieur [F] [M] pour paiement d'une somme principale de 3 969,93 euros au titre de d'un décompte du 22 juin 2022 pour une régularisation de charges des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022.

Or, une clause résolutoire ne saurait jouer pour non-paiement des charges, dès lors que celles-ci ne sont pas exigibles, faute d'avoir donné lieu, par exemple, à une régularisation annuelle ou faute pour le bailleur d'avoir préalablement communiqué au locataire le modes de répartition des charges et d'avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives (Civ., 3ème, 31 mai 2011, n° 10-18.568). 
Aucun élément autre que le décompte précité n'est joint au commandement de payer de sorte qu'il ne peut produire ses effets et que la clause résolutoire n'est pas acquise. 

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, d'une part, et ainsi qu'il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d'autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1741 du Code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 
 
Il ressort du relevé de compte locatif du 30 juillet 2024 que perdure une situation d'impayés depuis plusieurs mois. La dette locative de Monsieur [F] [M] s'élève alors à la somme 18 125,63 €, échéance de septembre 2024 incluse.

Il est constant que les relations contractuelles sont conflictuelles entre les parties. Monsieur [F] [M], sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires, considère ne pas avoir commis de manquement dans l'accomplissement des obligations lui incombant. Il n'est pas contesté que si Monsieur [F] [M] était à jour des loyers lors de la délivrance du commandement de payer le 15 juillet 2022, la dette locative, nonobstant l'augmentation des charges, a considérablement augmenté puisqu'il reconnaît dans ses écritures devoir la somme de 11 900 euros, surlequel des versements de la CAF s'impute à hauteur de 5 364 euros. Le paiement des loyers, qui avait cessé depuis plusieurs mois, a partiellement repris depuis l'acte introductif d'instance puisque le locataire justifie d'un paiement de 1 400 euros le 10 octobre 2024. 

Ce défaut de paiement réitéré caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs Monsieur [F] [M].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement en application des dispositions de l'article 1229 du code civil.

Sur le paiement de l'arriéré de loyers et de charges : 

L'alinéa 1er de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement."

Les alinéas 3, 4 et 5 suivants prévoient que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale."

Si le bailleur ne justifie pas du caractère récupérable des charges et de leur montant, le locataire peut solliciter le remboursement des provisions qu'il a réglées devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire.

Initialement soumis à une prescription de 5 ans, la loi ALUR du 24 mars 2014 a raccourci le délai de prescription de ce contentieux pour le porter à 3 ans. Cette prescription vaut tant pour le locataire que pour le bailleur. De plus, un bailleur négligeant, lequel ne justifie pas sa demande de provision de charges chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges récupérables dès lors qu'il présente les justificatifs adéquats 

Le point de départ du délai de prescription n'est pas le même pour le bailleur et pour le locataire. Le bailleur ne peut exiger le remboursement d'une charge récupérable que dans les 3 années qui suivent son paiement alors que le locataire peut solliciter le remboursement des provisions payées indûment dans les 3 ans qui suivent la régularisation des charges.

L'absence de régularisation de charges ne dispense pas le locataire de payer les provisions qui lui sont réclamées chaque mois. Elle lui permet cependant de solliciter le remboursement des provisions payées dans la limite de 3 années.

Dans son arrêt du 1er avril 2009, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a précisé que ces justificatifs peuvent être communiqués dans le cadre d'une instance en justice, du moment que la prescription n'est pas acquise. Elle précise également que, au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1134, 1184 et 1289 du Code civil, il appartient au juge du fond de rechercher si le bailleur a mis à la disposition du locataire les pièces justificatives des sommes déjà versées ou réclamées au titre des charges locatives.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

En l'espèce, la demanderesse produit notamment :

- le contrat de bail d'habitation ; 
- les courriers recommandés des 7 septembre 2021, 5 et 28 octobre 2021 et 25 novembre 2021, sans annexes, adressés au défendeur et lui notifiant des augmentations de provision sur charge pour un montant de 335€ ; 
- les répartitions des exercices, dressés par le syndic pour les exercices 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021 ; 2021/2022 ; 
- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 8 juillet 2020 approuvant les comptes pour l'exercice arrêté au 30 septembre 2019 et le budget prévisionnel du 2020/2021 ;
- l'appel complémentaire chaufferie ;
- un décompte arrêté au 30 juillet 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 18 125,63€ en tenant compte d'une augmentation des charges à partir d'octobre 2021 et de 11 206,75€ comprenant la provision sur charge de 850€ ;
- les courriers de mises en demeure et de relance adressées à la demanderesse s'agissant d'un solde de charges de copropriété impayées ;

Il est de principe constant que les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

 Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé, et ce même quand l'immeuble est soumis au régime de la copropriété. 

Il est à souligner que Madame [H] [K] a attendu une action en justice pour transmettre ces documents au locataire, alors qu'il s'agit d'une obligation légale du bailleur.

En conséquence de ce qui précède, Madame [H] [K] produit les éléments fondant les hausses de régularisations de charge. Il convient de déduire la somme reçue de la CAF de 5 364 euros, outre les demandes antérieures au 9 août 2021 comme étant prescrites soit les sommes de 1 358,76 + 660,75 + 717,81 = 2 737,32 euros. 

Monsieur [F] [M] est condamné à payer la somme de 10 024,31 euros.



Sur les demandes reconventionnelles de suspension de la clause résolutoire et les demandes de délai de paiement :

En application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l'espèce, Monsieur [F] [M] a partiellement repris le paiement du loyer en procédant à un versement de 1 400 euros. Toutefois, il ne peut être considéré que le paiement des loyers a repris de sorte que les conditions juridiques ne sont pas réunies. Ainsi, il n'est pas possible d'accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire. 
Sur l'indemnité d'occupation et l'expulsion 

Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [F] [M], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, une indemnité d'occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l'occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 850 euros, outre la somme de 100 euros de charges, et d'autre part, de dire qu'elle sera révisée au conditions du bail c'est à dire indexée sur la variation annuelle de l'indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées avec toutes les pièces nécessaires selon les dispositions légales rappelées précédemment.

Sur l'astreinte : 

L'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge, même d'office, peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

L'article 1231-6 du même code précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Toutefois, la seule carence de la partie défenderesse à respecter ses obligations au paiement ne saurait suffire à caractériser sa mauvaise foi et, partant, à justifier l'octroi de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Madame [H] [K] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice effectif. En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant, Monsieur [F] [M] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais des commandements de payer.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
 
L'équité et l'équilibre des parties commandent de laisser chacune des parties supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a eu à sa charge. 


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à voir constater la résolution du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018 entre Monsieur [F] [M] et Madame [H] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9], aux torts exclusifs de Monsieur [F] [M] et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [M] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [F] [M] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser à Madame [H] [K] la somme de 10 024,31 €;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser à Madame [H] [K] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 850 euros outre 100 euros de provision de charges cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l'indice de référence des loyers ;

DIT que cette indemnité d'occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [H] [K] de sa demande d'astreinte ;

DEBOUTE Madame [H] [K] de ses demandes de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [F] [M] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux dépens ;

DEBOUTE Madame [H] [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1289, code civil 1741, code de la construction et de l'habitation L125-2-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-01-27T22:01:00.131Z.