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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 3, 7 juillet 2026, n° 24/00593

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la mise en vente de leur immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ont signé un mandat avec la Société à Responsabilité Limitée (SARL) ORIA IMMOBILLIER le 29 mars 2022

A la suite d’une proposition d’achat de leur bien en date du 12 avril 2022 transmise par la SARL ORIA IMMOBILLIER, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] n’ont pas donné suite à cette offre.
La SARL ORIA IMMOBILLIER a déposé une requête en injonction de payer en date du 22 juin 2022 auprès du Tribunal judiciaire de Nancy pour solliciter à titre principal le paiement de la somme de 12 800 euros au titre du non-respect du mandat exclusif de vente.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 15 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Nancy a enjoint à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] de payer solidairement à la SARL ORIA IMMOBILLIER la somme de 12 800 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et les a condamnés aux dépens.
Cette décision a été signifiée le 13 février 2024 à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H].

En date du 27 février 2024, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ont formé opposition à ladite ordonnance d’injonction de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, la SARL ORIA IMMOBILIER demande au tribunal de :
Dire mal fondée l’opposition formée par Monsieur [H] et Madame [I] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer la somme de 12.800 euros du 15/12/2023 ;Condamner Monsieur [H] et Madame [I] à lui payer la somme de 12.800 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 15/02/2023 ;Condamner Monsieur [H] et Madame [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] et Madame [I] en tous frais et dépens.
La SARL ORIA IMMOBILIER fait valoir que le contrat de mandat d’exclusivité a été effectivement remis à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] de sorte qu’ils connaissaient l’étendue de leurs droits et obligations vis-à-vis de leur mandataire.
Elle indique qu’ils n’ont pas dénoncé le mandat dans le délai et selon les formes prévues au contrat, et que quoi qu’il en soit, aucune dénonciation ne pouvait intervenir dans les trois mois suivant la signature du mandat.

Pour s’opposer à la demande de nullité du mandat formée par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H], la SARL ORIA IMMOBILIER estime que le contrat étant un acte sous seing privé, le paraphe de chacune de ses pages n’était pas une exigence de forme conditionnant sa validité, et que la dernière page fait bien apparaitre la signature des mandataires précédée de la mention « Lu et approuvé. Bon pour mandat ».

La SARL ORIA IMMOBILIER indique que les mandataires étaient informés de leur droit à rétractation dans le délai de 14 jours puisqu’un formulaire d’annulation de commande a été joint au contrat de mandat et figurait en dernière page dudit contrat.
S’agissant des manœuvres reprochées à Monsieur [G], commercial agissant pour le compte de la SARL ORIA IMMOBILIER, et qui caractériseraient un dol, cette dernière fait valoir que la preuve n’en est pas rapportée.
Elle soutient également que Monsieur [G] n’avait pas à être titulaire d’une carte professionnelle en application de l’article 3 de la loi Hoguet du 02/01/1970 car il a agi pour le compte de Monsieur [D], gérant de la SARL ORIA IMMOBILIER, et seul détenteur de la carte professionnelle.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] visant à réduire le montant de l’indemnisation prévue par la clause pénale, la SARL ORIA IMMOBILIER indique que ces derniers ayant manqué à leurs obligations contractuelles, il y a lieu de l’indemniser à hauteur de la rémunération fixée contractuellement par le mandat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2025, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] demandent au tribunal de : 
Dire et juger nul le mandat exclusif de vente dont se prévaut la société ORIA IMMOBILIER en raison du vice du consentement de Monsieur [H] et Madame [I] ; Subsidiairement,
Dire et juger nul le mandat exclusif de vente dont se prévaut la société ORIA IMMOBILIER en raison de l’absence de bordereau de rétractation ; Subsidiairement 
Dire et juger nul le mandat exclusif de vente dont se prévaut la société ORIA IMMOBILIER en raison de l’absence de pouvoir de Monsieur [G] ; Par conséquent, 
Débouter la société ORIA IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ; Subsidiairement, 
Diminuer à de plus justes proportions le montant de la clause pénale ; En toutes hypothèses, 
Condamner la société ORIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile ;Condamner la société ORIA IMMOBILIER aux entiers dépens.
Au visa des articles 1101, 1104, 1128 et 1130 du code civil, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] font valoir que le contrat de mandat signé est nul en raison des manœuvres dolosives commises par Monsieur [G] en tant que représentant de la SARL ORIA IMMOBILIER. En effet, ce dernier aurait profité de relations communes pour les mettre en confiance, leur faire signer uniquement la dernière page du mandat de vente et ainsi leur dissimuler les termes exacts du contrat et notamment le caractère exclusif du mandat.

Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] arguent qu’ils n’ont pas davantage été informés qu’ils pouvaient se rétracter dans un délai de 14 jours après la signature dudit contrat. Si tel avait été le cas, ils indiquent qu’ils auraient pu faire valoir leur droit de rétractation quand la SARL LA SOCIETE ORIA IMMOBILIER leur a présenté une offre d’achat le 12 avril 2022 puisque le délai de 14 jours n’était pas encore expiré.

Au visa de l’article L 221-18 du code de la consommation, ils considèrent que l’absence du bordereau de rétractation dans le contrat de mandat signé est une cause de nullité dudit contrat.
De plus, ils font état que le signataire du contrat de mandat, Monsieur [G], n’est pas titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en matière de transactions immobilières, et qu’il n’avait donc pas le pouvoir de signer un tel contrat.
Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] considèrent qu’en raison de la nullité du contrat de mandat signé, il n’est pas possible que la SARL ORIA IMMOBILIER revendique le bénéfice de l’indemnité prévue par la clause pénale dudit contrat.

Au soutien de leur demande de réduction de la clause pénale fondée sur l’article 1235-1 du code civil, ils font valoir que même si les termes du mandat d’exclusivité avaient été respectés, l’offre d’achat présentée par la SARL ORIA IMMOBILIER ne permettait pas de savoir avec certitude si l’acquéreur aurait eu les capacités financières pour que la transaction aboutisse. Dans la mesure où ils considèrent qu’il y avait un risque sérieux de non réalisation de la vente, la SARL ORIA IMMOBILIER ne peut revendiquer que le bénéfice d’une indemnité au titre de la perte de chance.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2026 et après dépôt des dossiers de plaidoirie, la décision a été mise en délibérée pour être rendue le 7 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS
I/ Sur la validité du contrat de mandat

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application de l’article 1359 du code civil, l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Sur l’existence d’un dol justifiant la nullité du contrat
Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L’article 1381 du code civil indique que la valeur probante des déclarations faites par un tiers dans les conditions du code de procédure civile est laissée à l'appréciation du juge.
Il est, par ailleurs, constant qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation non conforme à l’article 202 du code de procédure civile présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, un écrit est obligatoire pour justifier du mandat donné au professionnel en matière immobilière. En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.
Les dispositions de l’article 1375 du code civil leur sont applicables.

L’article 1375 du code civil prévoit notamment que l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de Madame [C] du 15 février 2024 que l’agent commercial ayant agi pour le compte de la SARL ORIA IMMOBILIER n’a fait signer aucun mandat d’exclusivité à Monsieur [L] [H] et qu’une seule « une feuille blanche volante » comportant ses coordonnées a été signée avec l’indication que ladite feuille serait ensuite insérée au contrat.
Dans son attestation en date du 19 février 2024, Madame [S] [I] indique que l’agent immobilier l’a contacté pour lui faire signer « un papier dans le but de vendre (leur) maison » mais qu’aucun exemplaire de ce qu’elle a signé ne lui a été remis à ce moment-là.

Or, le contrat de mandat en date du 29 mars 2022 fourni par les deux parties à l’instance comporte bien une page 5 sur laquelle apparaissent les signatures des mandants et du mandataire, signatures précédées d’une mention « lu et approuvé, bon pour mandat » s’agissant de Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H], laissant supposer qu’ils ont donné leur consentement sur l’ensemble du document. 
Sur ce contrat, il est également indiqué qu’il a été remis en autant d’exemplaires que de parties.
Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ne démontrent pas davantage qu’ils ont tenté de récupérer un exemplaire du contrat de mandat signé à postériori auprès de l’agent commercial de la SARL ORIA IMMOBILIER afin de prendre connaissance de la nature exacte de leur engagement contractuel.

S’agissant du non-respect du formalisme attaché à la conclusion de ce type de contrat, il ressort du contrat de mandat fourni par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] qu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui comporte bien leur signature à l’emplacement prévu à cet effet. 
S’il est vrai que les autres pages dudit contrat ne sont pas paraphées par les parties, cette exigence n’est pas prévue à peine de nullité par la loi du 2 janvier 1970 ni par l’article 1375 du code civil. 
Enfin, les attestations produites par les défendeurs ne respectant pas les conditions de forme prévues par l’article 202 du code de procédure civile, il convient de nuancer la portée des déclarations qu’elles contiennent.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du contrat de mandat pour dol formée par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H].

Sur l’absence de bordereau de rétractation justifiant la nullité du contrat

Les articles L 221-1 et suivants du code de la consommation s'appliquent à tout professionnel qui conclut ou fait conclure à un consommateur un contrat à distance, c'est-à-dire « sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat », ou un contrat hors établissement, soit principalement un contrat conclu « dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ».

Aux termes de l’article L 221-9 du code de la consommation, le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l'accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l'engagement exprès des parties.
Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l'article L 221-5.
Le contrat mentionne, le cas échéant, l'accord exprès du consommateur pour la fourniture d'un contenu numérique indépendant de tout support matériel avant l'expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l'exercice de son droit de rétractation.
Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l'article L. 221-5.

L’article L 242-1 du code de la consommation prévoit que les dispositions de l’article L 221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

En l’espèce, il ressort des attestations fournies et des termes de l’article 7 du contrat de mandat « faculté de renonciation » que les mandants disposaient d’un délai de 14 jours pour renoncer au mandat dans la mesure où le contrat a été conclu en dehors de l’établissement de la SARL ORIA IMMOBILIER.
Il ressort de l’analyse du contrat produit par la SARL ORIA IMMOBILIER que le contrat comporte effectivement en dernière page un formulaire d’annulation de commande, soit au verso de la page du contrat sur laquelle Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ont apposé leur signature.
Aussi, ils ne rapportent pas la preuve qu’ils n’ont pas été en mesure de faire valoir leur faculté de renonciation alors que le formulaire prévu à cet effet leur a effectivement été remis.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du contrat de mandat formée par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] et fondée sur l’absence de bordereau de rétractation.

Sur le défaut de qualité régulière du signataire justifiant la nullité du contrat
L'article 4 alinéa 1 de la loi du 2 janvier 1970 énonce que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972.

L'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

En l'espèce, il ressort du contrat de mandat exclusif de vente fourni que le contrat a été signé par Monsieur [R] [G], identifié en première page du contrat comme étant agent commercial, agissant pour le compte de la SARL ORIA IMMOBILIER représentée par Monsieur [N] [D] qui en est le gérant. 
Il apparaît que seul ce dernier est titulaire de la carte professionnelle. Ce point n'est d'ailleurs pas contesté par la SARL ORIA IMMOBILIER dans ses écritures.

Or, les pièces produites ne permettent pas de justifier d'une habilitation valable du signataire du mandat de vente par le titulaire de la carte professionnelle lors de la signature du contrat avec Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H].

Ainsi, en déléguant à Monsieur [R] [G] l'exécution du mandat de vente, la SARL ORIA IMMOBILIER en tant que société mandataire partie au contrat s'est mise en infraction avec les dispositions de la loi précitée exigeant la vérification par l'autorité préfectorale des garanties de moralité et de compétence offertes par la personne habilitée en vue d'intervenir dans une opération relevant de son champ d'application.

Par conséquent, le contrat de mandat de vente signé entre la SARL ORIA IMMOBILIER et Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] sera déclaré nul en raison du défaut de qualité du signataire du contrat.




II/ Sur le montant de l’indemnisation prévue par la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Toutefois, il est constant que la nullité du contrat principal entraîne celle de la clause pénale qui s’y trouvait inséré.

En l’espèce, le contrat de mandat de vente conclu entre la société ORIA IMMOBILIER et Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] étant déclaré nul, la clause pénale stipulée à l’article 6 dudit contrat prévoyant le versement d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire, sera déclarée nulle également.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL ORIA IMMOBILIER de sa demande d’indemnisation à hauteur de 12 800 euros en principal, outre les intérêts au taux légal.


III/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL ORIA IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SARL ORIA IMMOBILIER, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. 
Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel :

DIT que l’ordonnance d’injonction de payer en date du 15 décembre 2023 rendue par le Tribunal judiciaire de Nancy est mise à néant et remplacée par le présent jugement ;

PRONONCE la nullité du contrat de mandat de vente du 29 mars 2022 conclu entre d’une part, la SARL ORIA IMMOBILIER et d’autre part, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ;

PRONONCE la nullité de la clause pénale prévue dans le contrat de mandat de vente du 29 mars 2022 conclu entre d’une part, la SARL ORIA IMMOBILIER et d’autre part, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ;

DEBOUTE la SARL ORIA IMMOBILIER de sa demande d’indemnisation à hauteur de 12 800 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de mandat ;

CONDAMNE la SARL ORIA IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SARL ORIA IMMOBILIER à payer à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de la SARL ORIA IMMOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le jour, mois, ans susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

 
Le greffier, La Présidente
Texte intégral
MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00593 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JAAC
AFFAIRE : S.A.R.L. ORIA IMMOBILIER C/ Monsieur [L] [H], Madame [S] [I], S.A.R.L. ORIA IMMOBILIER


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 
JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Élodie VOUAUX,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER lors débats : Madame Bénédicte GENIN
GREFFIER lors du prononcé : Madame Neila BACO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ORIA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice GOSSIN de la SCP FABRICE GOSSIN ET ERIC HORBER, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 39

DEFENDEURS

Monsieur [L] [H]
né le 12 Février 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Christian OLSZOWIAK de la SCP ORIENS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 16

Madame [S] [I], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Christian OLSZOWIAK de la SCP ORIENS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 1

Clôture prononcée le : 13 mai 2025
Débats tenus à l'audience du : 05 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président :07 juillet 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Juillet 2026, 


le

Copie+grosse+retour dossier : Maître [B] [U] 
Copie+retour dossier : Maître Christian OLSZOWIAK + Maître Fabrice GOSSIN 

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la mise en vente de leur immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ont signé un mandat avec la Société à Responsabilité Limitée (SARL) ORIA IMMOBILLIER le 29 mars 2022

A la suite d’une proposition d’achat de leur bien en date du 12 avril 2022 transmise par la SARL ORIA IMMOBILLIER, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] n’ont pas donné suite à cette offre.
La SARL ORIA IMMOBILLIER a déposé une requête en injonction de payer en date du 22 juin 2022 auprès du Tribunal judiciaire de Nancy pour solliciter à titre principal le paiement de la somme de 12 800 euros au titre du non-respect du mandat exclusif de vente.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 15 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Nancy a enjoint à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] de payer solidairement à la SARL ORIA IMMOBILLIER la somme de 12 800 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et les a condamnés aux dépens.
Cette décision a été signifiée le 13 février 2024 à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H].

En date du 27 février 2024, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ont formé opposition à ladite ordonnance d’injonction de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, la SARL ORIA IMMOBILIER demande au tribunal de :
Dire mal fondée l’opposition formée par Monsieur [H] et Madame [I] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer la somme de 12.800 euros du 15/12/2023 ;Condamner Monsieur [H] et Madame [I] à lui payer la somme de 12.800 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 15/02/2023 ;Condamner Monsieur [H] et Madame [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] et Madame [I] en tous frais et dépens.
La SARL ORIA IMMOBILIER fait valoir que le contrat de mandat d’exclusivité a été effectivement remis à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] de sorte qu’ils connaissaient l’étendue de leurs droits et obligations vis-à-vis de leur mandataire.
Elle indique qu’ils n’ont pas dénoncé le mandat dans le délai et selon les formes prévues au contrat, et que quoi qu’il en soit, aucune dénonciation ne pouvait intervenir dans les trois mois suivant la signature du mandat.

Pour s’opposer à la demande de nullité du mandat formée par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H], la SARL ORIA IMMOBILIER estime que le contrat étant un acte sous seing privé, le paraphe de chacune de ses pages n’était pas une exigence de forme conditionnant sa validité, et que la dernière page fait bien apparaitre la signature des mandataires précédée de la mention « Lu et approuvé. Bon pour mandat ».

La SARL ORIA IMMOBILIER indique que les mandataires étaient informés de leur droit à rétractation dans le délai de 14 jours puisqu’un formulaire d’annulation de commande a été joint au contrat de mandat et figurait en dernière page dudit contrat.
S’agissant des manœuvres reprochées à Monsieur [G], commercial agissant pour le compte de la SARL ORIA IMMOBILIER, et qui caractériseraient un dol, cette dernière fait valoir que la preuve n’en est pas rapportée.
Elle soutient également que Monsieur [G] n’avait pas à être titulaire d’une carte professionnelle en application de l’article 3 de la loi Hoguet du 02/01/1970 car il a agi pour le compte de Monsieur [D], gérant de la SARL ORIA IMMOBILIER, et seul détenteur de la carte professionnelle.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] visant à réduire le montant de l’indemnisation prévue par la clause pénale, la SARL ORIA IMMOBILIER indique que ces derniers ayant manqué à leurs obligations contractuelles, il y a lieu de l’indemniser à hauteur de la rémunération fixée contractuellement par le mandat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2025, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] demandent au tribunal de : 
Dire et juger nul le mandat exclusif de vente dont se prévaut la société ORIA IMMOBILIER en raison du vice du consentement de Monsieur [H] et Madame [I] ; Subsidiairement,
Dire et juger nul le mandat exclusif de vente dont se prévaut la société ORIA IMMOBILIER en raison de l’absence de bordereau de rétractation ; Subsidiairement 
Dire et juger nul le mandat exclusif de vente dont se prévaut la société ORIA IMMOBILIER en raison de l’absence de pouvoir de Monsieur [G] ; Par conséquent, 
Débouter la société ORIA IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes ; Subsidiairement, 
Diminuer à de plus justes proportions le montant de la clause pénale ; En toutes hypothèses, 
Condamner la société ORIA IMMOBILIER au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile ;Condamner la société ORIA IMMOBILIER aux entiers dépens.
Au visa des articles 1101, 1104, 1128 et 1130 du code civil, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] font valoir que le contrat de mandat signé est nul en raison des manœuvres dolosives commises par Monsieur [G] en tant que représentant de la SARL ORIA IMMOBILIER. En effet, ce dernier aurait profité de relations communes pour les mettre en confiance, leur faire signer uniquement la dernière page du mandat de vente et ainsi leur dissimuler les termes exacts du contrat et notamment le caractère exclusif du mandat.

Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] arguent qu’ils n’ont pas davantage été informés qu’ils pouvaient se rétracter dans un délai de 14 jours après la signature dudit contrat. Si tel avait été le cas, ils indiquent qu’ils auraient pu faire valoir leur droit de rétractation quand la SARL LA SOCIETE ORIA IMMOBILIER leur a présenté une offre d’achat le 12 avril 2022 puisque le délai de 14 jours n’était pas encore expiré.

Au visa de l’article L 221-18 du code de la consommation, ils considèrent que l’absence du bordereau de rétractation dans le contrat de mandat signé est une cause de nullité dudit contrat.
De plus, ils font état que le signataire du contrat de mandat, Monsieur [G], n’est pas titulaire de la carte professionnelle exigée par l’article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en matière de transactions immobilières, et qu’il n’avait donc pas le pouvoir de signer un tel contrat.
Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] considèrent qu’en raison de la nullité du contrat de mandat signé, il n’est pas possible que la SARL ORIA IMMOBILIER revendique le bénéfice de l’indemnité prévue par la clause pénale dudit contrat.

Au soutien de leur demande de réduction de la clause pénale fondée sur l’article 1235-1 du code civil, ils font valoir que même si les termes du mandat d’exclusivité avaient été respectés, l’offre d’achat présentée par la SARL ORIA IMMOBILIER ne permettait pas de savoir avec certitude si l’acquéreur aurait eu les capacités financières pour que la transaction aboutisse. Dans la mesure où ils considèrent qu’il y avait un risque sérieux de non réalisation de la vente, la SARL ORIA IMMOBILIER ne peut revendiquer que le bénéfice d’une indemnité au titre de la perte de chance.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2026 et après dépôt des dossiers de plaidoirie, la décision a été mise en délibérée pour être rendue le 7 juillet 2026.
MOTIFS
I/ Sur la validité du contrat de mandat

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application de l’article 1359 du code civil, l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Sur l’existence d’un dol justifiant la nullité du contrat
Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L’article 1381 du code civil indique que la valeur probante des déclarations faites par un tiers dans les conditions du code de procédure civile est laissée à l'appréciation du juge.
Il est, par ailleurs, constant qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation non conforme à l’article 202 du code de procédure civile présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, un écrit est obligatoire pour justifier du mandat donné au professionnel en matière immobilière. En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.
Les dispositions de l’article 1375 du code civil leur sont applicables.

L’article 1375 du code civil prévoit notamment que l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de Madame [C] du 15 février 2024 que l’agent commercial ayant agi pour le compte de la SARL ORIA IMMOBILIER n’a fait signer aucun mandat d’exclusivité à Monsieur [L] [H] et qu’une seule « une feuille blanche volante » comportant ses coordonnées a été signée avec l’indication que ladite feuille serait ensuite insérée au contrat.
Dans son attestation en date du 19 février 2024, Madame [S] [I] indique que l’agent immobilier l’a contacté pour lui faire signer « un papier dans le but de vendre (leur) maison » mais qu’aucun exemplaire de ce qu’elle a signé ne lui a été remis à ce moment-là.

Or, le contrat de mandat en date du 29 mars 2022 fourni par les deux parties à l’instance comporte bien une page 5 sur laquelle apparaissent les signatures des mandants et du mandataire, signatures précédées d’une mention « lu et approuvé, bon pour mandat » s’agissant de Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H], laissant supposer qu’ils ont donné leur consentement sur l’ensemble du document. 
Sur ce contrat, il est également indiqué qu’il a été remis en autant d’exemplaires que de parties.
Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ne démontrent pas davantage qu’ils ont tenté de récupérer un exemplaire du contrat de mandat signé à postériori auprès de l’agent commercial de la SARL ORIA IMMOBILIER afin de prendre connaissance de la nature exacte de leur engagement contractuel.

S’agissant du non-respect du formalisme attaché à la conclusion de ce type de contrat, il ressort du contrat de mandat fourni par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] qu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui comporte bien leur signature à l’emplacement prévu à cet effet. 
S’il est vrai que les autres pages dudit contrat ne sont pas paraphées par les parties, cette exigence n’est pas prévue à peine de nullité par la loi du 2 janvier 1970 ni par l’article 1375 du code civil. 
Enfin, les attestations produites par les défendeurs ne respectant pas les conditions de forme prévues par l’article 202 du code de procédure civile, il convient de nuancer la portée des déclarations qu’elles contiennent.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du contrat de mandat pour dol formée par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H].

Sur l’absence de bordereau de rétractation justifiant la nullité du contrat

Les articles L 221-1 et suivants du code de la consommation s'appliquent à tout professionnel qui conclut ou fait conclure à un consommateur un contrat à distance, c'est-à-dire « sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu'à la conclusion du contrat », ou un contrat hors établissement, soit principalement un contrat conclu « dans un lieu qui n'est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ».

Aux termes de l’article L 221-9 du code de la consommation, le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l'accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l'engagement exprès des parties.
Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l'article L 221-5.
Le contrat mentionne, le cas échéant, l'accord exprès du consommateur pour la fourniture d'un contenu numérique indépendant de tout support matériel avant l'expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l'exercice de son droit de rétractation.
Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l'article L. 221-5.

L’article L 242-1 du code de la consommation prévoit que les dispositions de l’article L 221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

En l’espèce, il ressort des attestations fournies et des termes de l’article 7 du contrat de mandat « faculté de renonciation » que les mandants disposaient d’un délai de 14 jours pour renoncer au mandat dans la mesure où le contrat a été conclu en dehors de l’établissement de la SARL ORIA IMMOBILIER.
Il ressort de l’analyse du contrat produit par la SARL ORIA IMMOBILIER que le contrat comporte effectivement en dernière page un formulaire d’annulation de commande, soit au verso de la page du contrat sur laquelle Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ont apposé leur signature.
Aussi, ils ne rapportent pas la preuve qu’ils n’ont pas été en mesure de faire valoir leur faculté de renonciation alors que le formulaire prévu à cet effet leur a effectivement été remis.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du contrat de mandat formée par Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] et fondée sur l’absence de bordereau de rétractation.

Sur le défaut de qualité régulière du signataire justifiant la nullité du contrat
L'article 4 alinéa 1 de la loi du 2 janvier 1970 énonce que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972.

L'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

En l'espèce, il ressort du contrat de mandat exclusif de vente fourni que le contrat a été signé par Monsieur [R] [G], identifié en première page du contrat comme étant agent commercial, agissant pour le compte de la SARL ORIA IMMOBILIER représentée par Monsieur [N] [D] qui en est le gérant. 
Il apparaît que seul ce dernier est titulaire de la carte professionnelle. Ce point n'est d'ailleurs pas contesté par la SARL ORIA IMMOBILIER dans ses écritures.

Or, les pièces produites ne permettent pas de justifier d'une habilitation valable du signataire du mandat de vente par le titulaire de la carte professionnelle lors de la signature du contrat avec Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H].

Ainsi, en déléguant à Monsieur [R] [G] l'exécution du mandat de vente, la SARL ORIA IMMOBILIER en tant que société mandataire partie au contrat s'est mise en infraction avec les dispositions de la loi précitée exigeant la vérification par l'autorité préfectorale des garanties de moralité et de compétence offertes par la personne habilitée en vue d'intervenir dans une opération relevant de son champ d'application.

Par conséquent, le contrat de mandat de vente signé entre la SARL ORIA IMMOBILIER et Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] sera déclaré nul en raison du défaut de qualité du signataire du contrat.




II/ Sur le montant de l’indemnisation prévue par la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Toutefois, il est constant que la nullité du contrat principal entraîne celle de la clause pénale qui s’y trouvait inséré.

En l’espèce, le contrat de mandat de vente conclu entre la société ORIA IMMOBILIER et Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] étant déclaré nul, la clause pénale stipulée à l’article 6 dudit contrat prévoyant le versement d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire, sera déclarée nulle également.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL ORIA IMMOBILIER de sa demande d’indemnisation à hauteur de 12 800 euros en principal, outre les intérêts au taux légal.


III/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SARL ORIA IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SARL ORIA IMMOBILIER, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. 
Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel :

DIT que l’ordonnance d’injonction de payer en date du 15 décembre 2023 rendue par le Tribunal judiciaire de Nancy est mise à néant et remplacée par le présent jugement ;

PRONONCE la nullité du contrat de mandat de vente du 29 mars 2022 conclu entre d’une part, la SARL ORIA IMMOBILIER et d’autre part, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ;

PRONONCE la nullité de la clause pénale prévue dans le contrat de mandat de vente du 29 mars 2022 conclu entre d’une part, la SARL ORIA IMMOBILIER et d’autre part, Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] ;

DEBOUTE la SARL ORIA IMMOBILIER de sa demande d’indemnisation à hauteur de 12 800 euros en principal, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de mandat ;

CONDAMNE la SARL ORIA IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SARL ORIA IMMOBILIER à payer à Madame [S] [I] et Monsieur [L] [H] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de la SARL ORIA IMMOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le jour, mois, ans susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

 
Le greffier, La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1359, code civil 1128, code civil 1235-1, code de la consommation L221-1, code civil 1381, code de procedure civile 816, code de la consommation L242-1, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-9, code civil 1375). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T17:43:13.474Z.