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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évreux, Chambre 1, 10 juillet 2026, n° 25/00006

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Jugement en fixation des indemnités du 10 Juillet 2026


Le juge de l’expropriation statuant
par application des dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique


DOSSIER N° RG 25/00006 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IJV5

AFFAIRE : LA COMMUNE DE [Localité 1] C/ [Y] [V]

NAC : Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Nous, Julien Février, vice-président au tribunal judiciaire d’Evreux, désigné en qualité de président titulaire par ordonnance du 10 septembre 2025 de madame la première présidente de la cour d'appel de Rouen, à compter du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions des articles L.211-1 et R. 211-3 du code de l'expropriation, assisté de Audrey Julien, greffier ;

ENTRE

DEMANDERESSE

LA COMMUNE DE [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par madame [N], maire de la commune assistée de Me Sandrine GILLET, avocat au barreau de ROUEN, substituée par Me MOLKHOU

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [V]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
assisté de Me Nathalie TIMOTEI, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me BOBEE

EN PRÉSENCE DE:

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Régionale des Finances Publiques
Pôle d’Evaluation Domaniale
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Madame [P] [F]

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe. 




Vu les articles L. 121-1 à L. 132-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Vu les articles R. 121-1 et R. 221-1 à R. 221-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Vu l'arrêté préfectoral du 13 janvier 2023 déclarant d’utilité publique le projet d’aménagement de voirie et d’espaces verts de l’intersection [Adresse 4] / [Adresse 5] sur la commune de [Localité 1] ;

Vu l’ordonnance d’expropriation du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Evreux du 21 avril 2023 portant sur le bien suivant : [Adresse 6] à [Localité 1], références cadastrales C[Cadastre 1], surface 1452 m2, propriétaire [Y] [V] ;

Vu la saisine de la juridiction de l’expropriation par la commune de [Localité 1] du 26 septembre 2025 aux fins de fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction ;

Vu le dernier mémoire de la commune de [Localité 1] reçu au greffe le 11 février 2026 et visé à l’audience du 2 avril 2026 ;

Vu le dernier mémoire en réponse de M. [Y] [V] daté du 10 novembre 2025 et visé à l’audience du 2 avril 2026 ;

Vu le dernier mémoire du Commissaire du Gouvernement reçu au greffe le 16 mars 2026 ;

Vu l’absence d’accord entre la commune de [Localité 1] et M. [Y] [V] sur le montant de l'indemnité d'éviction ; 

Vu notre ordonnance du 3 février 2023 fixant le transport sur les lieux à la date du 2 avril 2026 et la date de l’audience le même jour ;

Vu le transport sur les lieux le 2 avril 2026 et son procès-verbal, l’audition des parties le même jour, au cours de l’audience qui s’est tenue à la mairie de [Localité 1] et la note d’audience ;

Vu les notes en délibéré autorisées à l’audience et transmises par les parties.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’article L. 322-2 du même code précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. 

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

L’article L 322-7 du même code précise que le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire, et non réalisés au terme prévu par l’arrêté est déduit de l’estimation de la valeur d’un immeuble bâti.

L’article L 322-11 du même code prévoit que les moyens tirés des dispositions des articles L. 322-1 à L. 322-9 doivent être soulevées d’office par le juge dès lors que les faits portés à sa connaissance font apparaître que les conditions requises pour l’application de ces dispositions se trouvent réunies.

En l’espèce, le juge de l’expropriation est saisi de la fixation des indemnités d’expropriation devant revenir à M. [V] dans le cadre du projet d’aménagement de voirie et d’espaces verts de l’intersection [Adresse 4] / [Adresse 5] sur la commune de [Localité 1], dont l’emprise porte notamment sur la parcelle située [Adresse 6] à [Localité 1], références cadastrales C [Cadastre 1], surface 1 452 m2.

Le dernier mémoire de la commune de [Localité 1] valant offre, reçu au greffe le 11 février 2026 et visé à l’audience du 2 avril 2026, demande que les indemnités d’expropriation dues à M. [V] soient fixées comme suit :

Indemnité principale : 25 000 euros ;Indemnités accessoires : 5 000 euros, incluant 2 500 euros d’indemnité de remploi et 2 500 euros d’indemnité de déménagement ;Total : 30 000 euros
Dans son dernier mémoire, daté du 10 novembre 2025 et visé à l’audience du 2 avril 2026, M. [V] sollicite les indemnités suivantes :

Indemnité principale : 58 000 euros ;Indemnité de remploi : 6 000 euros ;Indemnités accessoires : 36 000 euros ;Indemnité de déménagement : 8 400 euros.
Dans son dernier mémoire, reçu au greffe le 16 mars 2026, madame la Commissaire du Gouvernement propose les indemnités suivantes :

Indemnité principale : 27 500 euros ;Indemnité de remploi : 2 750 euros ;Indemnité de déménagement : 2 500 euros ;Total : 32 750 euros.

Sur la demande au titre de l’indemnité principale

Sur ce point, la commune de [Localité 1] fait valoir que :
La présence d’amiante a été constatée dans les conduits de fumée du bureau le 19 janvier 2026 dans le cadre d’un diagnostic amiante ;Le bien est occupé par M. [V] et sert de dépôt et stockage d’objets de nature diverse ;Le bien doit être évalué à la date du jugement de première instance ;L’ordonnance d’expropriation étant intervenue le 21 avril 2023, l’appréciation de la consistance du bien exproprié doit correspondre à cette date ;Le service des domaines a estimé la valeur du bien à 29 040 euros ;Il existe une nécessité de dépollution, d’enlèvement des gravats et de désamiantage du site pour une somme comprise entre 87 550,80 euros et 84 600 euros et dont le montant est justifié par des devis ;La nécessité de procéder à un désamiantage par un professionnel est justifiée malgré les diligences réalisées à ce titre par M. [V] ;La dépollution des sols est nécessaire ;La pollution du terrain est une cause de diminution de la valeur du bien puisqu’il convient de fixer les indemnités d’après la consistance du bien ;Les frais de dépollution et désamiantage doivent être déduits de la valeur vénale du bien ;Le prix d’achat par M. [V] n’est pas pertinent et ne correspond pas à la valeur vénale ;La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison ;Le terrain objet de l’expropriation est grevé d’une servitude d’urbanisme (emplacement réservé) qui a pour effet de geler tout droit à construire et de restreindre l’usage du bien à des fonctions d’attente ou d’agrément ;Les comparaisons de valeur de M. [V] avec des maisons ou terrains à bâtir ne sont pas pertinentes car le terrain n’est pas constructible, mais uniquement à usage de stockage ;L’estimation de l’expert mandaté par M. [V] ne tient pas compte de l’état de pollution des sols et donc de la consistance du bien ;Le rapport du bureau Veritas de 2022 avait déjà été transmis à M. [V].
De son côté, M. [V] fait valoir que :
Il a acquis la parcelle concernée au prix de 35 063,27 euros en 1991 ;Il conteste le rapport de l’entreprise Lhotellier illisible et arbitraire ;Les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance et d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;L’offre de la mairie de [Localité 1] est dérisoire et les valeurs de référence du service des Domaines sont obsolètes et ne tiennent pas compte des qualités du terrain ;L’offre ne tient pas compte des prix du marché ;L’expert M. [R] a estimé l’indemnité principale à 58 000 euros ;La nécessité et le coût des travaux de dépollution ne sont pas rapportés ;Il n’existe pas de preuve de la consistance exacte du terrain à la date de l’ordonnance d’expropriation du 21 avril 2023 puisque le diagnostic pollution est postérieur ;L’estimation des travaux de dépollution a été faite sur la base d’un seul devis et sans déplacement sur site ;Le rapport Lhotellier de 2024 est contesté car il est imprécis ;Il a lui-même fait retirer et évacuer les toitures de ses bâtiments, de sorte qu’il n’y a plus de frais de désamiantage à prévoir ;Le rapport de diagnostic technique du 13 octobre 2022 transmis après l’audience doit être apprécié avec circonspection ;Il a mis en destruction le conduit amianté et un dossier technique amiante actualisé du 15 avril 2026 certifie qu’il n’existe plus d’amiante dans les bâtiments ;La surface bâtie mentionnée par le commissaire du Gouvernement est erronée.
Madame la Commissaire du Gouvernement fait valoir que :
Les bâtiments sont en très mauvais état et le terrain est en nature de décharge ;La parcelle est classée en zone U secteur urbain à dominante d’habitat, emplacement réservé et en zone UB zone constructible ;La notion d’emplacement réservé n’est pas retenue dans l’évaluation car elle n’était pas d’actualité à la date de référence ;L’évaluation en foncier bâti permet de retenir une valeur de 30 400 euros ;L’évaluation en foncier non bâti encombré permet de retenir une valeur de 25 000 euros compte tenu des opérations de désamiantage et de dépollution rendant réellement constructible le terrain ;Une moyenne peut être retenue à 27 500 euros.
*

La date de référence s’entend de celle précédent d’une année l’ouverture de l’enquête précédant la déclaration d’utilité publique, soit la date du 2 novembre 2021. 

A cette date, les parcelles sont classées en zone UB, zone constructible, selon le rapport de madame la Commissaire du Gouvernement.

Il ressort en outre des dernières écritures de madame la Commissaire du Gouvernement que la parcelle concernée par la procédure est d’une contenance de 1 452 m2 et que quelques bâtiments de stockage en parpaing et tôles ondulées pour une surface de 160 m2 sont construits sur cette parcelle. Elle indique que les bâtiments sont en très mauvais état et le terrain est en nature de décharge (épaves de véhicules, bidons, gravats).

Le transport sur les lieux a effectivement permis de constater la réalité de ces éléments, à l’exception de la surface totale des bâtiments qui n’a pas été mesurée et qui a pu être mentionnée alternativement à 220 m2 par le Bureau Veritas en 2022 lors d’une visite réalisée à la demande de la commune de [Localité 1].

Les parties s’accordent sur le fait que M. [V] a toujours utilisé le bien concerné comme un garage et espace de stationnement personnel pour ces véhicules, incluant une zone de réparation des véhicules et des espaces de stockage, le tout bénéficiant de l’électricité et d’un accès à l’eau.

L’acte authentique d’achat du bien par M. [V] en 1991 indique d’ailleurs « ensemble immobilier comprenant : un bâtiment à usage de garage. Terrain en nature de cour ».

Il est donc démontré que l’usage effectif de l’immeuble à prendre en considération pour fixer l’indemnité principale est celui de garage et espace de stationnement personnel, incluant une zone de réparation des véhicules et des espaces de stockage.

Si les bâtiments sont en très mauvais état selon les rapports produits et constats réalisés, il reste tout de même possible de les utiliser comme garage pour effectuer des réparations ou stationner des véhicules.

Il convient donc de retenir une évaluation du bien en foncier bâti qui correspond à l’usage effectif, plutôt qu’une évaluation en foncier non bâti encombré.

Pour son évaluation en foncier bâti, madame la commissaire du Gouvernement propose uniquement cinq termes de comparaison de locaux d’activité sur un secteur élargi. Elle indique que les locaux d’activités en état d’usage s’y négocient entre 428 euros et 490 euros le mètre carré, mais propose de retenir une valeur de référence de 190 euros le mètre carré du fait de l’état des bâtiments.

En retenant une valeur de référence proposée par madame la commissaire du Gouvernement de 190 euros le mètre carré x 160 m2, le bien serait valorisé 30 400 euros.

Néanmoins, le faible nombre de termes de comparaison trouvés par madame la commissaire du Gouvernement met en évidence le fait que ce type de bien (garage avec espace de réparation, espaces de stationnement et de stockage) est assez rare à l’acquisition même sur un secteur élargi jusqu’à [Localité 2]. Si madame la commissaire du Gouvernement propose une estimation moyenne, l’estimation finale ne tient pas assez compte de l’état du marché immobilier.

En effet, M. [V] verse aux débats deux avis de valeur d’agents immobiliers. L’un de l’agence Tipasse’immo propose une estimation de 110 000 euros à 120 000 euros et la seconde de l’agence Aipn Immobilier propose une estimation de 110 000 euros à 115 000 euros.

M. [V] produit également des annonces immobilières pour des locaux professionnels à des prix largement plus élevés que l’estimation de madame la commissaire du Gouvernement

Il peut d’ailleurs être relevé que madame la commissaire du Gouvernement n’a pas trouvé de bien similaire vendu à un tarif proche de 30 000 euros dans le périmètre de recherche.

L’estimation proposée par madame la commissaire du Gouvernement ne correspond donc pas à l’état du marché immobilier.

L’indemnité doit mieux tenir compte de l’état du marché, mais aussi de l’état du bien.

S’agissant de l’amiante, M. [V] indique avoir réalisé le désamiantage des bâtiments et verse aux débats une facture d’un centre de recyclage. Il produit également, en cours de délibéré, un rapport du 15 avril 2026 qui atteste de l’absence d’amiante dans les bâtiments concernés par la procédure. Il n’y a donc plus d’amiante dans les bâtiments et en tout état de cause l’amiante n’impact le prix de ce type de bien que si elle devait impérativement être retirée pour un usage de garage et stationnement, ce qui n’est pas suffisamment démontré.

S’agissant des sols du terrain de M. [V], la mairie de [Localité 1] a fait procéder à dix sondages de sols par la société Lhotellier. Dans son rapport du 17 avril 2024, la société présente un tableau de synthèse des sondages et arrive à la conclusion suivante : « des dépassements des seuils de l’arrêté du 12 décembre 2014 sont observés… il est noté la présence généralisée d’hydrocarbures dans les sols dans et hors de l’atelier… les déblais issus de ces zones ne pourront pas être évacués en filière ISDI (inerte) en cas de travaux de terrassements nécessitant des évacuations… ce qui engendrera des surcoûts ».

Cette expertise amiable n’a pas été réalisée de manière contradictoire et au demeurant elle l’a été par la seule entreprise qui propose de réaliser elle-même les travaux de dépollution.

Pour autant, il est admis par les parties que le terrain concerné abrite depuis de nombreuses années un garage automobile, de sorte que l’existence des polluants identifiés par la société Lhotellier dans les sols est très crédible.

Si la pollution des sols peut être admise, en revanche, il n’est pas suffisamment démontré en quoi la pollution des sols affecte la valeur d’un bien immobilier dont l’usage effectif est celui de garage et aire de stationnement.

En outre, les frais de dépollution invoqués ne sont pas sérieusement justifiés en présence d’une contestation de M. [V] et en l’absence d’expertise judiciaire sur ce point ou a minima d’autres devis concurrents pour confirmer le coût de ces opérations. Ce point a d’ailleurs été souligné par l’expert [R] désigné par M. [V].

S’agissant de l’état des bâtiments, il a été constaté qu’ils sont en très mauvais état, notamment le Bureau Veritas dans son rapport de 2022 a relevé un étaiement de la charpente métallique et de la charpente bois, un risque d’envol et de chute de la structure de toiture en cas de fort vent, la présence de bâches de couverture, un risque d’effondrement partiel d’un pignon en cas de fort vent et de la pourritures sur la charpente. 

Cet état a pu être constaté lors du transport sur les lieux.

Pour autant, rien n’indique que les bâtiments n’auraient pas pu être rénovés.

Dans son rapport, l’expert [R] propose de fixer l’indemnité principale à la somme de 58 000 euros en retenant la méthode par comparaison des ventes récentes de terrains non constructibles tenant compte du fait que la parcelle est un emplacement réservé (sur la PLUi Seine Eure approuvé le 27 février 2025).

Madame la Commissaire du Gouvernement, qui propose une indemnité principale de 27 500 euros relève qu’à la date de référence, la parcelle était en zone UB, zone constructible. Elle ne retient pas la notion d’emplacement réservé par la PLU qui n’était pas d’actualité à la date de référence.

Ces éléments pris dans leur ensemble et notamment l’état du marché immobilier dans le secteur concerné permettent de retenir une indemnité principale partant d’une base moyenne de 450 euros le mètre carré pour un bien à usage de garage automobile et espaces de stationnement et stockage. Il convient ensuite d’y imputer une décote significative au regard de l’état des bâtiments et du terrain.

Dans ces conditions, l’indemnité principale sera fixée à la somme 50 000 euros.


Sur les demandes au titre des autres indemnités

Sur la demande d’indemnité de remploi

M. [V] sollicite une indemnité de 6 000 euros à ce titre sur la base de l’estimation de l’expert [R] désigné par lui. Cet expert indique qu’il est d’usage d’appliquer une indemnité de remploi correspondant à 10 % de l’indemnité principale.

La Commune de [Localité 1] propose une indemnité de 2 500 euros et qui correspond à 10 % de l’indemnité principale proposée.

Madame la Commissaire du Gouvernement propose une indemnité de 2 750 euros et qui correspond à 10 % de l’indemnité principale proposée.

Il est admis par la Commune de [Localité 1] que M. [V] puisse réclamer une indemnité de remploi sur la base de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, selon lequel l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Les parties s’accordant sur l’usage d’une indemnité de remploi de l’ordre de 10 % de l’indemnité principale, elle sera fixée à la somme de 5 000 euros.


Sur la demande d’indemnité de déménagement

M. [V] sollicite une indemnité de 8 400 euros à ce titre sur la base d’un devis de 2023.

La Commune de [Localité 1] propose une indemnité de 2 500 euros à ce titre sans explication particulière.

Il en va de même de Madame la Commissaire du Gouvernement.

M. [V] ne verse aux débats qu’un seul devis pour le déménagement de ses véhicules, machines et pièces, lequel constitue une première base de discussion.

L’évaluation des frais de déménagement à hauteur de 2 500 euros ne repose sur aucune base objective.

Les parties s’accordant sur le principe de l’attribution d’une indemnité de déménagement et sur le fait que M. [V] entrepose sur la parcelle concernée un nombre très important de machines, véhicules et pièces, l’indemnité de déménagement sera plus justement fixée à la somme de 5 000 euros.


Sur la demande d’indemnités accessoires

M. [V] sollicite une indemnité de 36 000 euros à ce titre sur la base d’un devis de 33 750 euros pour l’achat d’un nouveau pont et d’une estimation de 2 500 euros pour les frais de raccordement électrique.

La Commune de [Localité 1] s’oppose à cette demande.

Il en va de même de Madame la Commissaire du Gouvernement.

S’agissant des frais de raccordement électrique, la nécessité de cette dépense (de nombreux bâtiments sont déjà équipés) et son coût ne sont pas suffisamment démontrés.

S’agissant des frais liés à l’acquisition d’un nouveau pont pour la réparation des véhicules, M. [V] ne verse aux débats qu’un simple email d’un vendeur de pont pour tenter de démontrer que son pont actuel n’est pas démontable.

Ce simple email ne peut prouver à lui seul que le pont actuel ne pourra pas être démonté.

En outre, il n’est pas justifié que cet équipement très ancien soit encore en état de marche, ni de sa valeur résiduelle.

Les demande d’indemnités accessoires pour un total de 36 000 euros seront rejetées.

*

Les dépens seront laissés à la charge la commune de [Localité 1], conformément aux dispositions des articles L. 312-1 et R. 221-6 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire en vertu de l’article R. 311–25 du code de l’expropriation.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation,

FIXE les indemnité revenant à M. [Y] [V] au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée C[Cadastre 1] située [Adresse 6] à [Localité 1] (27) de la manière suivante :

Indemnité principale : 50 000 euros ;

Indemnité de remploi : 5 000 euros ;

Indemnité de déménagement : 5 000 euros ;

REJETTE les autres demandes au titre des indemnités accessoires ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 1] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le Greffier
Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Jugement en fixation des indemnités du 10 Juillet 2026


Le juge de l’expropriation statuant
par application des dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique


DOSSIER N° RG 25/00006 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IJV5

AFFAIRE : LA COMMUNE DE [Localité 1] C/ [Y] [V]

NAC : Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Nous, Julien Février, vice-président au tribunal judiciaire d’Evreux, désigné en qualité de président titulaire par ordonnance du 10 septembre 2025 de madame la première présidente de la cour d'appel de Rouen, à compter du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions des articles L.211-1 et R. 211-3 du code de l'expropriation, assisté de Audrey Julien, greffier ;

ENTRE

DEMANDERESSE

LA COMMUNE DE [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par madame [N], maire de la commune assistée de Me Sandrine GILLET, avocat au barreau de ROUEN, substituée par Me MOLKHOU

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [V]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
assisté de Me Nathalie TIMOTEI, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me BOBEE

EN PRÉSENCE DE:

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Régionale des Finances Publiques
Pôle d’Evaluation Domaniale
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Madame [P] [F]

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe. 




Vu les articles L. 121-1 à L. 132-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Vu les articles R. 121-1 et R. 221-1 à R. 221-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Vu l'arrêté préfectoral du 13 janvier 2023 déclarant d’utilité publique le projet d’aménagement de voirie et d’espaces verts de l’intersection [Adresse 4] / [Adresse 5] sur la commune de [Localité 1] ;

Vu l’ordonnance d’expropriation du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’Evreux du 21 avril 2023 portant sur le bien suivant : [Adresse 6] à [Localité 1], références cadastrales C[Cadastre 1], surface 1452 m2, propriétaire [Y] [V] ;

Vu la saisine de la juridiction de l’expropriation par la commune de [Localité 1] du 26 septembre 2025 aux fins de fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction ;

Vu le dernier mémoire de la commune de [Localité 1] reçu au greffe le 11 février 2026 et visé à l’audience du 2 avril 2026 ;

Vu le dernier mémoire en réponse de M. [Y] [V] daté du 10 novembre 2025 et visé à l’audience du 2 avril 2026 ;

Vu le dernier mémoire du Commissaire du Gouvernement reçu au greffe le 16 mars 2026 ;

Vu l’absence d’accord entre la commune de [Localité 1] et M. [Y] [V] sur le montant de l'indemnité d'éviction ; 

Vu notre ordonnance du 3 février 2023 fixant le transport sur les lieux à la date du 2 avril 2026 et la date de l’audience le même jour ;

Vu le transport sur les lieux le 2 avril 2026 et son procès-verbal, l’audition des parties le même jour, au cours de l’audience qui s’est tenue à la mairie de [Localité 1] et la note d’audience ;

Vu les notes en délibéré autorisées à l’audience et transmises par les parties.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’article L. 322-2 du même code précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. 

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

L’article L 322-7 du même code précise que le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire, et non réalisés au terme prévu par l’arrêté est déduit de l’estimation de la valeur d’un immeuble bâti.

L’article L 322-11 du même code prévoit que les moyens tirés des dispositions des articles L. 322-1 à L. 322-9 doivent être soulevées d’office par le juge dès lors que les faits portés à sa connaissance font apparaître que les conditions requises pour l’application de ces dispositions se trouvent réunies.

En l’espèce, le juge de l’expropriation est saisi de la fixation des indemnités d’expropriation devant revenir à M. [V] dans le cadre du projet d’aménagement de voirie et d’espaces verts de l’intersection [Adresse 4] / [Adresse 5] sur la commune de [Localité 1], dont l’emprise porte notamment sur la parcelle située [Adresse 6] à [Localité 1], références cadastrales C [Cadastre 1], surface 1 452 m2.

Le dernier mémoire de la commune de [Localité 1] valant offre, reçu au greffe le 11 février 2026 et visé à l’audience du 2 avril 2026, demande que les indemnités d’expropriation dues à M. [V] soient fixées comme suit :

Indemnité principale : 25 000 euros ;Indemnités accessoires : 5 000 euros, incluant 2 500 euros d’indemnité de remploi et 2 500 euros d’indemnité de déménagement ;Total : 30 000 euros
Dans son dernier mémoire, daté du 10 novembre 2025 et visé à l’audience du 2 avril 2026, M. [V] sollicite les indemnités suivantes :

Indemnité principale : 58 000 euros ;Indemnité de remploi : 6 000 euros ;Indemnités accessoires : 36 000 euros ;Indemnité de déménagement : 8 400 euros.
Dans son dernier mémoire, reçu au greffe le 16 mars 2026, madame la Commissaire du Gouvernement propose les indemnités suivantes :

Indemnité principale : 27 500 euros ;Indemnité de remploi : 2 750 euros ;Indemnité de déménagement : 2 500 euros ;Total : 32 750 euros.

Sur la demande au titre de l’indemnité principale

Sur ce point, la commune de [Localité 1] fait valoir que :
La présence d’amiante a été constatée dans les conduits de fumée du bureau le 19 janvier 2026 dans le cadre d’un diagnostic amiante ;Le bien est occupé par M. [V] et sert de dépôt et stockage d’objets de nature diverse ;Le bien doit être évalué à la date du jugement de première instance ;L’ordonnance d’expropriation étant intervenue le 21 avril 2023, l’appréciation de la consistance du bien exproprié doit correspondre à cette date ;Le service des domaines a estimé la valeur du bien à 29 040 euros ;Il existe une nécessité de dépollution, d’enlèvement des gravats et de désamiantage du site pour une somme comprise entre 87 550,80 euros et 84 600 euros et dont le montant est justifié par des devis ;La nécessité de procéder à un désamiantage par un professionnel est justifiée malgré les diligences réalisées à ce titre par M. [V] ;La dépollution des sols est nécessaire ;La pollution du terrain est une cause de diminution de la valeur du bien puisqu’il convient de fixer les indemnités d’après la consistance du bien ;Les frais de dépollution et désamiantage doivent être déduits de la valeur vénale du bien ;Le prix d’achat par M. [V] n’est pas pertinent et ne correspond pas à la valeur vénale ;La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison ;Le terrain objet de l’expropriation est grevé d’une servitude d’urbanisme (emplacement réservé) qui a pour effet de geler tout droit à construire et de restreindre l’usage du bien à des fonctions d’attente ou d’agrément ;Les comparaisons de valeur de M. [V] avec des maisons ou terrains à bâtir ne sont pas pertinentes car le terrain n’est pas constructible, mais uniquement à usage de stockage ;L’estimation de l’expert mandaté par M. [V] ne tient pas compte de l’état de pollution des sols et donc de la consistance du bien ;Le rapport du bureau Veritas de 2022 avait déjà été transmis à M. [V].
De son côté, M. [V] fait valoir que :
Il a acquis la parcelle concernée au prix de 35 063,27 euros en 1991 ;Il conteste le rapport de l’entreprise Lhotellier illisible et arbitraire ;Les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance et d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;L’offre de la mairie de [Localité 1] est dérisoire et les valeurs de référence du service des Domaines sont obsolètes et ne tiennent pas compte des qualités du terrain ;L’offre ne tient pas compte des prix du marché ;L’expert M. [R] a estimé l’indemnité principale à 58 000 euros ;La nécessité et le coût des travaux de dépollution ne sont pas rapportés ;Il n’existe pas de preuve de la consistance exacte du terrain à la date de l’ordonnance d’expropriation du 21 avril 2023 puisque le diagnostic pollution est postérieur ;L’estimation des travaux de dépollution a été faite sur la base d’un seul devis et sans déplacement sur site ;Le rapport Lhotellier de 2024 est contesté car il est imprécis ;Il a lui-même fait retirer et évacuer les toitures de ses bâtiments, de sorte qu’il n’y a plus de frais de désamiantage à prévoir ;Le rapport de diagnostic technique du 13 octobre 2022 transmis après l’audience doit être apprécié avec circonspection ;Il a mis en destruction le conduit amianté et un dossier technique amiante actualisé du 15 avril 2026 certifie qu’il n’existe plus d’amiante dans les bâtiments ;La surface bâtie mentionnée par le commissaire du Gouvernement est erronée.
Madame la Commissaire du Gouvernement fait valoir que :
Les bâtiments sont en très mauvais état et le terrain est en nature de décharge ;La parcelle est classée en zone U secteur urbain à dominante d’habitat, emplacement réservé et en zone UB zone constructible ;La notion d’emplacement réservé n’est pas retenue dans l’évaluation car elle n’était pas d’actualité à la date de référence ;L’évaluation en foncier bâti permet de retenir une valeur de 30 400 euros ;L’évaluation en foncier non bâti encombré permet de retenir une valeur de 25 000 euros compte tenu des opérations de désamiantage et de dépollution rendant réellement constructible le terrain ;Une moyenne peut être retenue à 27 500 euros.
*

La date de référence s’entend de celle précédent d’une année l’ouverture de l’enquête précédant la déclaration d’utilité publique, soit la date du 2 novembre 2021. 

A cette date, les parcelles sont classées en zone UB, zone constructible, selon le rapport de madame la Commissaire du Gouvernement.

Il ressort en outre des dernières écritures de madame la Commissaire du Gouvernement que la parcelle concernée par la procédure est d’une contenance de 1 452 m2 et que quelques bâtiments de stockage en parpaing et tôles ondulées pour une surface de 160 m2 sont construits sur cette parcelle. Elle indique que les bâtiments sont en très mauvais état et le terrain est en nature de décharge (épaves de véhicules, bidons, gravats).

Le transport sur les lieux a effectivement permis de constater la réalité de ces éléments, à l’exception de la surface totale des bâtiments qui n’a pas été mesurée et qui a pu être mentionnée alternativement à 220 m2 par le Bureau Veritas en 2022 lors d’une visite réalisée à la demande de la commune de [Localité 1].

Les parties s’accordent sur le fait que M. [V] a toujours utilisé le bien concerné comme un garage et espace de stationnement personnel pour ces véhicules, incluant une zone de réparation des véhicules et des espaces de stockage, le tout bénéficiant de l’électricité et d’un accès à l’eau.

L’acte authentique d’achat du bien par M. [V] en 1991 indique d’ailleurs « ensemble immobilier comprenant : un bâtiment à usage de garage. Terrain en nature de cour ».

Il est donc démontré que l’usage effectif de l’immeuble à prendre en considération pour fixer l’indemnité principale est celui de garage et espace de stationnement personnel, incluant une zone de réparation des véhicules et des espaces de stockage.

Si les bâtiments sont en très mauvais état selon les rapports produits et constats réalisés, il reste tout de même possible de les utiliser comme garage pour effectuer des réparations ou stationner des véhicules.

Il convient donc de retenir une évaluation du bien en foncier bâti qui correspond à l’usage effectif, plutôt qu’une évaluation en foncier non bâti encombré.

Pour son évaluation en foncier bâti, madame la commissaire du Gouvernement propose uniquement cinq termes de comparaison de locaux d’activité sur un secteur élargi. Elle indique que les locaux d’activités en état d’usage s’y négocient entre 428 euros et 490 euros le mètre carré, mais propose de retenir une valeur de référence de 190 euros le mètre carré du fait de l’état des bâtiments.

En retenant une valeur de référence proposée par madame la commissaire du Gouvernement de 190 euros le mètre carré x 160 m2, le bien serait valorisé 30 400 euros.

Néanmoins, le faible nombre de termes de comparaison trouvés par madame la commissaire du Gouvernement met en évidence le fait que ce type de bien (garage avec espace de réparation, espaces de stationnement et de stockage) est assez rare à l’acquisition même sur un secteur élargi jusqu’à [Localité 2]. Si madame la commissaire du Gouvernement propose une estimation moyenne, l’estimation finale ne tient pas assez compte de l’état du marché immobilier.

En effet, M. [V] verse aux débats deux avis de valeur d’agents immobiliers. L’un de l’agence Tipasse’immo propose une estimation de 110 000 euros à 120 000 euros et la seconde de l’agence Aipn Immobilier propose une estimation de 110 000 euros à 115 000 euros.

M. [V] produit également des annonces immobilières pour des locaux professionnels à des prix largement plus élevés que l’estimation de madame la commissaire du Gouvernement

Il peut d’ailleurs être relevé que madame la commissaire du Gouvernement n’a pas trouvé de bien similaire vendu à un tarif proche de 30 000 euros dans le périmètre de recherche.

L’estimation proposée par madame la commissaire du Gouvernement ne correspond donc pas à l’état du marché immobilier.

L’indemnité doit mieux tenir compte de l’état du marché, mais aussi de l’état du bien.

S’agissant de l’amiante, M. [V] indique avoir réalisé le désamiantage des bâtiments et verse aux débats une facture d’un centre de recyclage. Il produit également, en cours de délibéré, un rapport du 15 avril 2026 qui atteste de l’absence d’amiante dans les bâtiments concernés par la procédure. Il n’y a donc plus d’amiante dans les bâtiments et en tout état de cause l’amiante n’impact le prix de ce type de bien que si elle devait impérativement être retirée pour un usage de garage et stationnement, ce qui n’est pas suffisamment démontré.

S’agissant des sols du terrain de M. [V], la mairie de [Localité 1] a fait procéder à dix sondages de sols par la société Lhotellier. Dans son rapport du 17 avril 2024, la société présente un tableau de synthèse des sondages et arrive à la conclusion suivante : « des dépassements des seuils de l’arrêté du 12 décembre 2014 sont observés… il est noté la présence généralisée d’hydrocarbures dans les sols dans et hors de l’atelier… les déblais issus de ces zones ne pourront pas être évacués en filière ISDI (inerte) en cas de travaux de terrassements nécessitant des évacuations… ce qui engendrera des surcoûts ».

Cette expertise amiable n’a pas été réalisée de manière contradictoire et au demeurant elle l’a été par la seule entreprise qui propose de réaliser elle-même les travaux de dépollution.

Pour autant, il est admis par les parties que le terrain concerné abrite depuis de nombreuses années un garage automobile, de sorte que l’existence des polluants identifiés par la société Lhotellier dans les sols est très crédible.

Si la pollution des sols peut être admise, en revanche, il n’est pas suffisamment démontré en quoi la pollution des sols affecte la valeur d’un bien immobilier dont l’usage effectif est celui de garage et aire de stationnement.

En outre, les frais de dépollution invoqués ne sont pas sérieusement justifiés en présence d’une contestation de M. [V] et en l’absence d’expertise judiciaire sur ce point ou a minima d’autres devis concurrents pour confirmer le coût de ces opérations. Ce point a d’ailleurs été souligné par l’expert [R] désigné par M. [V].

S’agissant de l’état des bâtiments, il a été constaté qu’ils sont en très mauvais état, notamment le Bureau Veritas dans son rapport de 2022 a relevé un étaiement de la charpente métallique et de la charpente bois, un risque d’envol et de chute de la structure de toiture en cas de fort vent, la présence de bâches de couverture, un risque d’effondrement partiel d’un pignon en cas de fort vent et de la pourritures sur la charpente. 

Cet état a pu être constaté lors du transport sur les lieux.

Pour autant, rien n’indique que les bâtiments n’auraient pas pu être rénovés.

Dans son rapport, l’expert [R] propose de fixer l’indemnité principale à la somme de 58 000 euros en retenant la méthode par comparaison des ventes récentes de terrains non constructibles tenant compte du fait que la parcelle est un emplacement réservé (sur la PLUi Seine Eure approuvé le 27 février 2025).

Madame la Commissaire du Gouvernement, qui propose une indemnité principale de 27 500 euros relève qu’à la date de référence, la parcelle était en zone UB, zone constructible. Elle ne retient pas la notion d’emplacement réservé par la PLU qui n’était pas d’actualité à la date de référence.

Ces éléments pris dans leur ensemble et notamment l’état du marché immobilier dans le secteur concerné permettent de retenir une indemnité principale partant d’une base moyenne de 450 euros le mètre carré pour un bien à usage de garage automobile et espaces de stationnement et stockage. Il convient ensuite d’y imputer une décote significative au regard de l’état des bâtiments et du terrain.

Dans ces conditions, l’indemnité principale sera fixée à la somme 50 000 euros.


Sur les demandes au titre des autres indemnités

Sur la demande d’indemnité de remploi

M. [V] sollicite une indemnité de 6 000 euros à ce titre sur la base de l’estimation de l’expert [R] désigné par lui. Cet expert indique qu’il est d’usage d’appliquer une indemnité de remploi correspondant à 10 % de l’indemnité principale.

La Commune de [Localité 1] propose une indemnité de 2 500 euros et qui correspond à 10 % de l’indemnité principale proposée.

Madame la Commissaire du Gouvernement propose une indemnité de 2 750 euros et qui correspond à 10 % de l’indemnité principale proposée.

Il est admis par la Commune de [Localité 1] que M. [V] puisse réclamer une indemnité de remploi sur la base de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, selon lequel l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Les parties s’accordant sur l’usage d’une indemnité de remploi de l’ordre de 10 % de l’indemnité principale, elle sera fixée à la somme de 5 000 euros.


Sur la demande d’indemnité de déménagement

M. [V] sollicite une indemnité de 8 400 euros à ce titre sur la base d’un devis de 2023.

La Commune de [Localité 1] propose une indemnité de 2 500 euros à ce titre sans explication particulière.

Il en va de même de Madame la Commissaire du Gouvernement.

M. [V] ne verse aux débats qu’un seul devis pour le déménagement de ses véhicules, machines et pièces, lequel constitue une première base de discussion.

L’évaluation des frais de déménagement à hauteur de 2 500 euros ne repose sur aucune base objective.

Les parties s’accordant sur le principe de l’attribution d’une indemnité de déménagement et sur le fait que M. [V] entrepose sur la parcelle concernée un nombre très important de machines, véhicules et pièces, l’indemnité de déménagement sera plus justement fixée à la somme de 5 000 euros.


Sur la demande d’indemnités accessoires

M. [V] sollicite une indemnité de 36 000 euros à ce titre sur la base d’un devis de 33 750 euros pour l’achat d’un nouveau pont et d’une estimation de 2 500 euros pour les frais de raccordement électrique.

La Commune de [Localité 1] s’oppose à cette demande.

Il en va de même de Madame la Commissaire du Gouvernement.

S’agissant des frais de raccordement électrique, la nécessité de cette dépense (de nombreux bâtiments sont déjà équipés) et son coût ne sont pas suffisamment démontrés.

S’agissant des frais liés à l’acquisition d’un nouveau pont pour la réparation des véhicules, M. [V] ne verse aux débats qu’un simple email d’un vendeur de pont pour tenter de démontrer que son pont actuel n’est pas démontable.

Ce simple email ne peut prouver à lui seul que le pont actuel ne pourra pas être démonté.

En outre, il n’est pas justifié que cet équipement très ancien soit encore en état de marche, ni de sa valeur résiduelle.

Les demande d’indemnités accessoires pour un total de 36 000 euros seront rejetées.

*

Les dépens seront laissés à la charge la commune de [Localité 1], conformément aux dispositions des articles L. 312-1 et R. 221-6 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire en vertu de l’article R. 311–25 du code de l’expropriation.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation,

FIXE les indemnité revenant à M. [Y] [V] au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée C[Cadastre 1] située [Adresse 6] à [Localité 1] (27) de la manière suivante :

Indemnité principale : 50 000 euros ;

Indemnité de remploi : 5 000 euros ;

Indemnité de déménagement : 5 000 euros ;

REJETTE les autres demandes au titre des indemnités accessoires ;

LAISSE les dépens à la charge de la commune de [Localité 1] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le Greffier
Le Greffier, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T21:11:55.815Z.