Tribunal judiciaire d'Arras, Chambre des référés, 16 juillet 2026, n° 26/00050

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS


N° RG 26/00050 - N° Portalis DBZZ-W-B7K-FFKX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUILLET 2026


Débats à l’audience des référés tenue le 25 Juin 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [V], auditrice de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.


DANS L’INSTANCE OPPOSANT


S.C.I. AULTYA [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Cécile VASSEUR, avocat au barreau d’ARRAS, avocat postulant, et Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDEUR


À


S.A. BPCE IARD, prise en la personne de son représentant légal 
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Me Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par Me Laure YAHIAOUI, avocat au barreau d’AMIENS

DEFENDEUR 




Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,








DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l'audience publique du 25 juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 août 2020, la SCI Aultya [Localité 1] a acquis auprès de la SCI de la [Adresse 3] un ensemble immobilier mixte à usage d'habitation et de commerces sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Arras (62000).

La SCI Aultya [Localité 1] a souscrit auprès de la SA Bpce Iard un contrat " Immeuble - Multirisque Vie Privée " n°160100865 W 007. 

Quatre mois après la signature de l'acte de vente, la SCI Aultya [Localité 1] a constaté une infiltration d'eau à l'intérieur du logement numéro 4. Le 20 décembre 2020, elle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de la SA Bpce Iard, en sa qualité d'assureur de l'immeuble. 

Selon un rapport d'expertise amiable du 06 juillet 2021, M. [G] [P], expert au sein du cabinet Bâtiment Expertise, a constaté plusieurs désordres portant principalement sur la charpente, et notamment une forte dégradation des boiseries en raison d'infiltrations d'eau par la toiture, un pourrissement à cœur de la jambe de force en partie basse sur une hauteur de 40 centimètres environ ainsi qu'un pourrissement de l'entrée au niveau de sa jonction avec la jambe de force. 

Suivant un procès-verbal de constat du 22 novembre 2021, le commissaire de justice a relevé des dégradations de la charpente dans plusieurs pièces des appartements numéros 2 et 3, des cloques et auréoles dans le couloir d'accès vers les appartements 6 et 7 de l'immeuble situé [Adresse 4] ainsi que des fissurations des façades extérieures.

Par ordonnance de référé du 15 septembre 2022, la Présidente du tribunal judiciaire d'Arras a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI de la [Adresse 3] et de la SA Bpce Iard, et a désigné, M. [K] [H], expert, pour y procéder.

Par arrêté de mise en sécurité du 09 janvier 2023, le maire de la commune d'Arras a ordonné à la SCI Aultya Arras Théâtre de prendre toutes mesures provisoires afin de garantir la sécurité publique et la mise en sécurité des locataires, et a ordonné l'interdiction temporaire de toute occupation de l'immeuble.

Selon ordonnance du juge chargé du contrôle des expertise du 27 novembre 2024, M. [D] [B] a été désigné en qualité d'expert, en remplacement de M. [K] [H]. 

Par arrêté de mise en sécurité du 20 novembre 2025, le maire de la commune d'Arras a mis en demeure la SCI Aultya Arras Théâtre d'entreprendre la mise en sécurité d'urgence du bâtiment situé [Adresse 4], à savoir la dépose intégrale de la cheminée en héberge ainsi que l'étaiement de la façade pour prévenir un effondrement sur le domaine public. 

La SA Bpce Iard a opposé à la SCI Aultya Arras Théâtre un refus de prise en charge au titre des frais de mises en sécurité exposés.

Par courrier du 19 mars 2026, la SA Bpce Iard a maintenu son refus de prise en charge.



Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2026, la SCI Aultya [Localité 1] a fait assigner la SA Bpce Iard devant le tribunal judiciaire d'Arras statuant en référé aux fins de :
- Dire et juger le tribunal judiciaire d'Arras territorialement compétent pour connaître de la présente demande, le juge des référés étant régulièrement saisi, en raison de la situation de l'immeuble sis [Adresse 4] à Arras et du lieu de réalisation du dommage redouté, 
- Dire et juger que l'obligation de la SA Bpce Iard, en sa qualité d'assureur de responsabilité civile " propriétaire non occupant ", de prendre en charge les frais exposés pour la mise en sécurité de l'immeuble, en exécution des arrêtés municipaux des 9 janvier 2023 et 20 novembre 2025 n'est pas sérieusement contestable, 
- Condamner en conséquence la SA Bpce Iard au paiement à titre de provision sur l'indemnité d'assurance la somme de 150.000 euros, à valoir sur le total des frais de mise en sécurité déjà engagés s'élevant à 158.414,79 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 
- Dire que la SA Bpce Iard sera subrogée, à due concurrence des sommes versées, dans ses droits et actions contre tout tiers responsable, notamment la SCI de la [Adresse 3] et ses assureurs, en application de l'article L. 121-12 du code des assurances, 
- Condamner la SA Bpce Iard au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la SA Bpce Iard aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l'assignation, avec distraction au profit de Maître Cécile Vasseur, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Lors de l'audience du 25 juin 2026, la SCI Aultya [Localité 1], par l'intermédiaire de son conseil, reprend les demandes formulées dans son acte introductif d'instance.

Elle se fonde sur l'article 835 du code de procédure civile. Elle fait valoir en premier lieu que sa demande tendant à voir reconnaitre l'obligation de la SA Bpce Iard, en sa qualité d'assureur responsabilité civile propriétaire non occupant, à prendre en charge les frais de mise en sécurité exposés et sa demande de condamnation au paiement d'une somme provisionnelle, relève de la compétence matérielle et territoriale du juge des référés du tribunal judiciaire d'Arras. 

Elle estime que les moyens de droit qu'elle invoque ne soulèvent aucune difficulté sérieuse d'interprétation des clauses contractuelles ni d'appréciation des faits. 

Elle invoque le caractère non sérieusement contestable de l'obligation de garantie de la SA Bpce Iard au titre des frais de mise en sécurité exposés et du quantum de la somme sollicitée à titre provisionnelle. Elle expose que la police " Immeuble - Multirisque Vie Privée " souscrite comporte une garantie de responsabilité civile " habitation / immeuble " couvrant, de manière générale, les conséquences pécuniaires des responsabilités encourues par l'assuré du fait de la propriété de l'immeuble assuré, pour les dommages causés accidentellement aux tiers. 

Elle soutient que si les désordres matériels (vétusté, infiltrations, champignons, défauts de charpente) sont antérieurs à la vente, le fait générateur de responsabilité à son encontre n'est pas l'apparition progressive desdits désordres mais la situation de péril grave et imminent pour les tiers, c'est-à-dire le risque d'effondrement des planchers intérieurs puis de la façade et de la cheminée, caractérisée en 2023 puis en 2025 par les expertises et les arrêtés municipaux de mise en sécurité pris sur le fondement de la police spéciale des immeubles menaçant ruine. Elle relève que ce fait générateur de responsabilité potentielle à l'égard des tiers (usagers du domaine public, voisins et occupants) est postérieur à la souscription de la police d'assurance et s'est réalisé pendant la période de validité du contrat. Elle estime qu'il appartient à ce titre à la SA Bpce Iard de prendre en charge les conséquences pécuniaires de cette responsabilité, notamment les frais de mesures conservatoires ordonnées pour prévenir la réalisation du dommage aux tiers.





Elle fait valoir qu'en tant que structure patrimoniale non professionnelle de la construction et de la promotion immobilière, elle n'avait, au moment de l'acquisition de l'immeuble et de la souscription du contrat d'assurance, aucune information ni expertise lui révélant un risque d'effondrement imminent des planchers, de la façade ou de la cheminée, de sorte qu'elle ignorait le risque de péril. Elle souligne à ce titre que la gravité des désordres structurels affectant l'immeuble (affaiblissement, vétusté avancée, mérule, risque d'effondrement) n'a été objectivement caractérisé qu'à la suite des investigations techniques, de l'expertise judiciaire et des arrêtés municipaux de 2023 et 2025. Elle ajoute que l'assureur, qui invoque l'absence d'aléa ou l'antériorité des désordres pour opposer un refus de garantie, ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle aurait eu lors de la souscription une connaissance certaine de la réalisation du sinistre ou du caractère inéluctable du péril pour les tiers.

Elle soutient que les mesures conservatoires de mise en sécurité ont été exposées en exécution de mesures de police imposées en raison d'un péril grave et imminent pour les tiers, notamment par des arrêtés municipaux en date des 9 janvier 2023 et 20 novembre 2025. Elle ajoute que ces mesures conservatoires de mise en sécurité ont en outre été préconisées par l'expert judiciaire et le bureau d'études en raison du risque d'effondrement sur les occupants, les voisins et les usagers du domaine public. Elle estime que ces frais constituent les conséquences économiques directes d'une responsabilité potentielle au titre de la responsabilité du fait des bâtiments (article 1244 du code civil) ou, à tout le moins, du fait des choses (article 1242 alinéa 1er du code civil). Elle fait valoir que ces frais de mise en sécurité représentent des frais de prévention et de limitation du sinistre que les garanties de responsabilité civile prennent en charge comme accessoires de la garantie principale responsabilité civile propriétaire non occupant, dès lors qu'ils sont exposés pour éviter la réalisation d'un dommage garanti aux tiers.

Elle estime en outre être recevable à agir directement contre son assureur pour obtenir la prise en charge des frais de mise en sécurité qu'elle a exposés afin de prévenir un dommage aux tiers. Elle précise que son action relève du droit commun de l'exécution du contrat d'assurance, et non de l'action directe du tiers lésé prévue par l'article L. 124-3 du code des assurances.

Enfin, elle indique avoir effectué des démarches amiables auprès de la SA Bpce Iard afin d'obtenir la mobilisation de la garantie responsabilité civile propriétaire non occupant et estime avoir été contrainte d'engager la présente procédure.

Par note en délibéré du 02 juillet 2026, autorisée par le juge des référés, la SCI Aultya Arras Théâtre a fait valoir que l'arrêt de la cour d'appel de Douai dont fait mention la SA Bpce Iard dans ses conclusions ne tranche aucunement la question de la détermination du fait dommageable lorsque la responsabilité de l'assuré est recherchée en raison de sa seule qualité de propriétaire actuel d'un immeuble en ruine alors que la cause matérielle du vice est imputable à un propriétaire antérieur. Elle soutient en effet que les désordres trouvent leur cause dans des travaux d'entretien imputables au précédent propriétaire et antérieurement à l'acquisition de l'immeuble litigieux le 13 août 2020. Elle estime donc que sa responsabilité éventuelle envers les tiers ne peut reposer sur un fait personnel au sens de l'article 1240 du code civil, mais seulement sur sa qualité de propriétaire de l'immeuble au moment de la survenance du dommage résultant de sa ruine ou de sa menace de ruine sur le fondement de l'article 1244 du code civil. Elle ajoute que la situation de péril de l'immeuble, non connue au moment de l'acquisition, s'est précisée et aggravée de façon continue pendant la période de garantie.

***
La SA Bpce Iard, par l'intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de : 
- Juger infondées les prétentions formulées par la SCI Aultya [Localité 1], 
- Débouter la SCI Aultya Arras Théâtre de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
- A tout le moins, se déclarer incompétent et renvoyer la SCI Aultya Arras Théâtre à mieux se pourvoir, 
- Condamner la SCI Aultya Arras Théâtre au paiement d'une somme de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Aultya Arras Théâtre en tous les frais et dépens. 

La SA Bpce Iard fait valoir que les demandes de la SCI Aultya Arras Théâtre se heurtent à de multiples contestations sérieuses. Elle soutient que les garanties de la police d'assurance souscrite ne sont pas mobilisables. 

Elle indique que le contrat souscrit par la SCI Aultya Arras Théâtre comprend une garantie responsabilité civile habitation / immeuble mobilisable en cas de fait dommageable survenu postérieurement à la prise d'effet de la police d'assurance et avant la date de résiliation ou d'expiration de la garantie. Elle considère que les désordres allégués sont antérieurs à la vente. Elle se fonde sur un rapport d'expertise amiable établi par M. [E] [M], expert mandaté par la SCI Aultya Arras Théâtre, qui fait état de désordres majeurs et manifestement fort anciens affectant l'immeuble (attaques par les champignons et microorganismes des bois formant charpente, pieds de ferme rompus avec absence de matière et diminution de sections, phénomène de fissuration résultant d'interventions sur les structures du bâtiment). Elle soutient que le fait générateur du sinistre, à savoir le risque d'effondrement de l'immeuble et la nécessité de mettre en œuvre des mesures conservatoires, résulte de désordres et malfaçons antérieurs à la prise d'effet du contrat d'assurance souscrit par la SCI Aultya Arras Théâtre. 

Elle estime que le sinistre invoqué par la SCI Aultya Arras Théâtre n'entre pas dans le champ des garanties souscrites, puisqu'il n'a nullement pour origine un incendie, un dégât des eaux, un bris de vitre, un événement climatique, une catastrophe naturelle, une catastrophe technologique, un acte de terrorisme et attentat ou des dommages cambriolages. Elle soutient que le sinistre a pour origine d'importants désordres structurels affectant l'immeuble dus à un défaut manifeste d'entretien et à la réalisation de travaux de structure conséquents ne respectant pas les règles de l'art. 

Elle souligne que le sinistre ne présente aucun caractère accidentel. Elle estime que le risque d'effondrement de l'immeuble, nécessitant des mesures conservatoires, ne présente aucun caractère soudain, fortuit ou imprévu et existe depuis de nombreuses années. Elle rappelle en outre que l'application de la police d'assurance souscrite suppose un dommage causé aux tiers. 

Elle ajoute que la SCI Aultya Arras Théâtre a procédé à l'acquisition de l'ensemble immobilier litigieux en s'adjoignant d'un mandataire, la société Masteos, spécialisée en immobilier. Elle soutient en outre que la SCI Aultya Arras Théâtre est un professionnel de l'immobilier. 

Elle estime donc que les demandes formulées par la SCI Aultya Arras Théâtre sont infondées, de sorte qu'il convient de les rejeter. Elle sollicite à tout le moins du juge des référés qu'il se déclare incompétent en raison de l'existence de contestation sérieuses et que la demanderesse soit renvoyée à mieux se pourvoir. 

Enfin, elle estime qu'il sera inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles. Elle indique avoir, par courrier du 19 mars 2026, exposé explicitement à la SCI Aultya Arras Théâtre les motifs de son refus de garantie. 


MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes du second article de l'article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à Arras (62000) acquis par la SCI Aultya Arras Théâtre auprès de la SCI de la [Adresse 3], est affecté d'importants désordres portant principalement sur les bois de la charpente.

Cependant, il persiste, à ce stade de la procédure, un doute quant aux garanties mobilisables au titre des mesures conservatoires de mise en sécurité de l'immeuble imposées à la SCI Aultya Arras Théâtre par arrêtés municipaux des 09 janvier 2023 et 20 novembre 2025. Il apparaît que l'origine ainsi que la date d'apparition des désordres sont débattues et que l'expertise judiciaire ordonnée le 15 septembre 2022 est toujours en cours.

Il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de trancher cette question de fond, seul le juge du fond étant compétent pour déterminer la nature des responsabilités encourues ainsi que les garanties mobilisables.

Par ailleurs, le débat sur l'interprétation des clauses du contrat d'assurance relève d'un débat au fond, qui excède la compétence du juge des référés.

Il apparaît dès lors que l'obligation de prendre en charge les frais de mise en sécurité de l'immeuble exposés par la SCI Aultya Arras Théâtre pesant sur la SA Bpce Iard se heurte à plusieurs contestations sérieuses.

En conséquence, la demande de provision à ce titre se heurte à des contestations sérieuses, de sorte qu'elle doit être rejetée.


Sur les autres demandes 

En application de l'article L. 121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

La SCI Aultya [Localité 1] demande qu'il soit dit que la SA Bpce Iard sera subrogée, à due concurrence des sommes versées, dans ses droits et actions contre tout tiers responsable, notamment la SCI de la [Adresse 3] et ses assureurs, en application de l'article L. 121-12 du code des assurances.

En l'espèce, dès lors que les responsabilités et les garanties mobilisables n'ont pas été établies, à ce stade de la procédure, il ne saurait y avoir lieu à recours subrogatoire au sens des dispositions précitées.

En conséquence, la demande formulée à ce titre par la SCI Aultya [Localité 1] sera rejetée.


Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI Aultya Arras Théâtre, succombant, sera condamnée aux dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Nous, présidente statuant en matière de référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions du second alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais, dès à présent,

DEBOUTONS la SCI Aultya Arras Théâtre de sa demande de provision de 150.000 euros ; 

DEBOUTONS la SCI Aultya Arras Théâtre de sa demande au titre du recours subrogatoire ; 

DÉBOUTONS la SCI Aultya Arras Théâtre de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SA Bpce Iard de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI Aultya Arras Théâtre aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE, 













EN CONSÉQUENCE 

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce 
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs 
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et 
Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.