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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 16 juillet 2026, n° 26/00336

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrats divers
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet au 26 août 2018, la SCI BAPTHALIE a donné à bail à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], rez-de-chaussée et [Adresse 5] LUNEL, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 978 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 205 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 978 euros.

Par acte notarié en date du 29 juin 2023, la SCI BAPTHALIE a vendu le bien situé [Adresse 6] à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F]. 

Par actes de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, annulant et remplaçant les actes signifiés le 03 janvier 2025, la SCI BAPTHALIE a fait signifier à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] une sommation d’avoir à payer la somme principale de 2 680,73 euros au titre de la régularisation des charges d’eau et d’électricité pour la période de location.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de Montpellier a enjoint à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] de payer solidairement à la SCI BAPTHALIE la somme principale de 2 600 euros au titre des charges d’eau et d’électricité, outre 22,93 euros au titre des frais accessoires, 135,06 euros au titre des frais de sommation à payer et 51,60 euros au titre du coût de la requête. 

Ladite ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 13 janvier 2026. 

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par courriers reçu au greffe en date du 09 février 2026. 

Les parties ont été convoquées par le greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 01 juin 2026. 

A l’audience du 01 juin 2026, la Juge a mis dans le débat la recevabilité de l’opposition à injonction de payer et la prescription de la régularisation des charges.

A cette audience, la SCI BAPTHALIE a été valablement représentée par Madame [H] [W], cogérante. Elle a indiqué demander confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer et maintenir sa demande en paiement, tout en précisant avoir abandonné les demandes antérieures à deux ans et ne demander ainsi que la régularisation des charges pour 2022 et 2023, objet de l’ordonnance d’injonction de payer. Elle a expliqué avoir supporté environ 400 euros de frais depuis 2018, que le logement n’avait pas de compteur individuel, et que la mise en demeure a été envoyé avec un délai d’un an et demi en raison de son divorce. En réponse aux demandes reconventionnelles adverses, elle a indiqué accepter de rembourser le dépôt de garantie une fois que les charges seront payées.


En défense, Monsieur [U] [Q] a comparu et Madame [X] [F] a été valablement représentée par Monsieur [U] [Q], concubin. Monsieur [U] [Q] a contesté être redevable des sommes dont le paiement est sollicité. Il a soutenu que la SCI n’a fait aucune régularisation de charges pendant cinq ans alors qu’elle aurait dû le faire chaque année. Il a exposé être propriétaires du logement depuis le 29 juin 2023, que l’acte sous seing privé en date du 29 avril ne fait nullement référence aux charges dues et que la bailleresse les a contactés le 31 mai afin de leur réclamer le paiement d’environ 3900 euros de charges, et a en outre précisé n’avoir eu aucune vision sur un compteur. Il a enfin souligné que l’acte de vente mentionne que le dépôt de garantie doit être restitué à hauteur de 978 euros, et a ainsi demandé la restitution. 

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

Selon les dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l'opposition à ordonnance portant injonction de payer est formée dans le délai d'un mois qui suit la signification de l'ordonnance. 
Toutefois si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 11 décembre 2025 par le Tribunal judiciaire de Montpellier a été signifiée à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] par actes de commissaire de justice en date 13 janvier 2026, délivrés à étude. 

La SCI BAPTHILIE ne justifie d’aucun acte signifié à personne ou de mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens des débiteurs.

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F], défendeurs, ont formé opposition par courrier reçu au greffe en date du 09 février 2026. L'opposition a ainsi été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable.

Sur la régularisation des charges

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est en outre assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. 

En vertu de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ de la prescription est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il est constant qu’une requête en injonction de payer n’est pas une demande en justice au sens de l’article 2244 du code civil mais que seule la signification de l’ordonnance portant injonction de payer constitue une citation en justice et vient interrompre le délai de prescription.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI BAPTHALIE sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] au paiement de la somme de 2 600,40 euros au titre de la régularisation des charges pour 2022 et 2023. 

Sur la prescription de la régularisation des charges pour l’année 2022

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] soutiennent que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation annuelle des charges locatives entre 2019 et 2022 et que la première régularisation n’est intervenue qu’en date du 31 mai 2023 soit quelques semaines avant la signature définitive de l’acte de vente en date du 29 juin 2023. 

La régularisation de charges se calculant par année civile, il convient de considérer que le bailleur est en mesure d’en connaître le montant à l’issue de chaque année civile, soit au 31 décembre de l’année en cours.

Le point de départ pour la régularisation des charges de l’année 2022 doit ainsi être fixé au 31 décembre 2022, et la SCI BAPTHALIE avait donc jusqu’au 31 décembre 2025 pour exercer à l’encontre des locataires une action aux fins d’agir en recouvrement de la régularisation de charges de l’année 2022. 

L’ordonnance en injonction de payer rendue par le Tribunal d’instance de Montpellier en date du 11 décembre 2025 ayant été signifiée en date du 13 janvier 2026, les demandes portant sur des régularisations de charges antérieures au 13 janvier 2023, sont donc prescrites. 

Il convient par conséquent de déclarer prescrite la demande de la SCI BAPTHALIE au titre de la régularisation des charges pour 2022. 

Sur le montant de la régularisation des charges pour l’année 2023

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] soutiennent qu’ils se sont toujours acquittés des provisions sur charges locatives prévues au sein du contrat de bail à hauteur de 205 euros par mois, et que, en l’absence de compteur divisionnaire d’eau et d’électricité la SCI BAPTHALIE n’établit aucunement leur consommation exacte et ne peut leur imputer 82 % de la consommation. 

S’agissant des charges pour l’année 2023, la SCI BAPTHALIE verse aux débats les factures VEOLIA en date des 15 février et 03 juillet 2023, pour un montant total de 492,57 euros, ainsi que la facture EDF en date du 28 mai 2023 pour un montant de 3 070 euros.

Il convient toutefois de déduire du montant total des factures VEOLIA les sommes de 53,67 euros au titre de la consommation pour la période du 13 octobre au 31 octobre 2022, correspondant à une période prescrite, et 18 euros au titre des pénalités de retard, celui-ci ne pouvant être imputé aux locataires. 

La facture EDF portant par ailleurs sur la période du 26 mai 2022 au 25 mai 2026, il convient de ne retenir que la somme de 1 279,17 euros, correspondant au prorata sur la période de janvier à mai 2023 (3 070 euros / 12 mois x 5 mois), les demandes relatives à la période de mai à décembre 2022 étant prescrite et aucune facture n’étant produite pour le mois de juin 2023.

Il n’est pas contesté que lesdites factures correspondent à la consommation de l’intégralité de la maison située [Adresse 6], comprenant deux logements, à savoir un de 150 m² et un de 32 m², et que le logement loué puis acquis par Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] correspond à 82 % de la surface totale du bien. 

La SCI BAPTHALIE explique avoir ainsi imputé aux défendeurs 82 % de la consommation d’eau et d’électricité puisque ce pourcentage correspond à la surface du logement objet du contrat de bail en comparaison avec la surface totale de la maison située [Adresse 4] 34400 LUNEL. 

En défense, les locataires soutiennent que la bailleresse ne peut leur imputer 82 % du coût de la consommation d’eau et d’électricité à défaut de compteur divisionnaire permettant de déterminer leur consommation précise.

Le contrat de bail signé entre les parties contient cependant une clause stipulant : « Modalités de la répartition de la consommation de chauffage : tantième puis, dès l’installation de connexions électriques dédiées, compteurs EDF individuels » et « Modalités de la répartition de la consommation d’eau chaude : tantième puis, dès l’installation de connexions électriques dédiées, compteurs EDF individuels »

Au regard des modalités de répartitions prévues entre les parties et acceptées par les locataires, les charges d’eau et d’électricité doivent ainsi effectivement être réparties au prorata des surfaces louées à défaut de compteur divisionnaire.


Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] sont donc redevables des sommes de 345,13 euros (420,9 euros x 82 %) au titre de la consommation d’eau pour 2023 au prorata et 1 048,92 euros (1 279,17 euros x 82 %) au titre de la consommation d’électricité pour 2023 au prorata, soit un total de charges à hauteur de 1 394,05 euros. 

Il convient toutefois de déduire de ce montant les provisions sur charges versées par les locataires à hauteur de 205 euros par mois sur la période de janvier à juin 2023, soit 1 230 euros. 

Il convient en outre de noter que, si la page 11 du contrat de bail, versée aux débats par l’ensemble des parties et paraphée, indique que la provision sur charges due, d’un montant de 205 euros et non 250 euros tel que mentionné en page n°5 dudit contrat, correspond en réalité à une provision de 40 euros pour les petits travaux concernant les parties collectives (y compris la gestion du forage et de l’arrosage automatique et la taille des espèces ligneuses), une provision de 150 euros au titre de la consommation d’électricité et une provision de 15 euros au titre de la consommation d’eau, la bailleresse ne produit aucun document justifiant des charges exposées s’agissant des petits travaux et la somme provisionnée à ce titre sera donc déduite des charges dues au titre de la consommation d’eau et d’électricité. 

Après déduction des provisions sur charges versées, Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SCI BAPTHALIE la somme de 164,05 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023 au prorata. 

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. […]
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] sollicitent la condamnation de la SCI BAPTHALIE à lui restituer le dépôt de garantie vers lors de leur entrée dans les lieux à hauteur de 978 euros et conservé par la bailleresse après leur départ. 

Il n’est pas contesté que les locataires ont versé la somme de 978 euros lors de leur entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et que la bailleresse a conservé l’intégralité de la somme après son départ. 

L’acte de vente en date du 29 juin 2023 contient en outre une clause relative au contrat de location, laquelle stipule que « Les parties sont averties qu’il incombe au bailleur en titre au jour de la fin du bail de rembourser le dépôt de garantie, et ce en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, le vendeur remboursera la somme de 978 euros à l’acquéreur au titre du dépôt de garantie versé par le locataire ». 

Lors de l’audience du 01 juin 2026, la SCI BAPTHALIE n’a pas contesté être redevable de la somme de 978 euros au titre du dépôt de garantie, mais a simplement précisé qu’elle paierait ladite somme uniquement une fois la somme due par les locataires au titre de la régularisation des charges acquittée. 

Dans ces conditions et à défaut de contestation de la part de la bailleresse, la SCI BAPTHALIE sera condamnée à payer à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] de la somme de 978 euros au titre du dépôt de garantie non restitué. 

Il convient en outre de noter que, d’une part, les parties ne forment aucune demande de compensation des créances et que, d’autre part, si Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] évoquent au sein de leur courriel en date du 06 juillet 2023 des travaux effectués à leur frais incombant à la bailleresse, ils ne forment aucune demande à ce titre au sein de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI BAPTHALIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendue en dernier ressort et par mise à disposition des parties par le greffe : 

DECLARE recevable l’opposition à injonction de payer rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 décembre 2025 ;

DECLARE prescrite la demande formée par la SCI BAPTHALIE au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] à payer à la SCI BAPTHALIE la somme de 164,05 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023 au prorata, après déduction des provisions sur charges versées ; 

CONDAMNE la SCI BAPTHALIE à payer à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] de la somme de 978 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;

CONDAMNE la SCI BAPTHALIE aux dépens ;




DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;


La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
N° RG 26/00336 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QKBP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026


DEMANDEUR A L'INJONCTION DE PAYER:
DEFENDEUR A L'OPPOSITION:

S.C.I. BAPTHALIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Mme [H] [W], co-gérante



DEFENDEUR A L'INJONCTION DE PAYER:
DEMANDEUR A L'OPPOSITION:

Monsieur [U] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [U] [Q], concubin, muni d'un pouvoir écrit





COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 01 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juillet 2026 

JUGEMENT :

rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juillet 2026 par
 Caroline PRIEUR, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier


Copie exécutoire délivrée à : S.C.I. BAPTHALI, M. [U] [Q], Mme [X] [F]


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet au 26 août 2018, la SCI BAPTHALIE a donné à bail à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], rez-de-chaussée et [Adresse 5] LUNEL, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 978 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 205 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 978 euros.

Par acte notarié en date du 29 juin 2023, la SCI BAPTHALIE a vendu le bien situé [Adresse 6] à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F]. 

Par actes de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, annulant et remplaçant les actes signifiés le 03 janvier 2025, la SCI BAPTHALIE a fait signifier à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] une sommation d’avoir à payer la somme principale de 2 680,73 euros au titre de la régularisation des charges d’eau et d’électricité pour la période de location.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de Montpellier a enjoint à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] de payer solidairement à la SCI BAPTHALIE la somme principale de 2 600 euros au titre des charges d’eau et d’électricité, outre 22,93 euros au titre des frais accessoires, 135,06 euros au titre des frais de sommation à payer et 51,60 euros au titre du coût de la requête. 

Ladite ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 13 janvier 2026. 

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer par courriers reçu au greffe en date du 09 février 2026. 

Les parties ont été convoquées par le greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 01 juin 2026. 

A l’audience du 01 juin 2026, la Juge a mis dans le débat la recevabilité de l’opposition à injonction de payer et la prescription de la régularisation des charges.

A cette audience, la SCI BAPTHALIE a été valablement représentée par Madame [H] [W], cogérante. Elle a indiqué demander confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer et maintenir sa demande en paiement, tout en précisant avoir abandonné les demandes antérieures à deux ans et ne demander ainsi que la régularisation des charges pour 2022 et 2023, objet de l’ordonnance d’injonction de payer. Elle a expliqué avoir supporté environ 400 euros de frais depuis 2018, que le logement n’avait pas de compteur individuel, et que la mise en demeure a été envoyé avec un délai d’un an et demi en raison de son divorce. En réponse aux demandes reconventionnelles adverses, elle a indiqué accepter de rembourser le dépôt de garantie une fois que les charges seront payées.


En défense, Monsieur [U] [Q] a comparu et Madame [X] [F] a été valablement représentée par Monsieur [U] [Q], concubin. Monsieur [U] [Q] a contesté être redevable des sommes dont le paiement est sollicité. Il a soutenu que la SCI n’a fait aucune régularisation de charges pendant cinq ans alors qu’elle aurait dû le faire chaque année. Il a exposé être propriétaires du logement depuis le 29 juin 2023, que l’acte sous seing privé en date du 29 avril ne fait nullement référence aux charges dues et que la bailleresse les a contactés le 31 mai afin de leur réclamer le paiement d’environ 3900 euros de charges, et a en outre précisé n’avoir eu aucune vision sur un compteur. Il a enfin souligné que l’acte de vente mentionne que le dépôt de garantie doit être restitué à hauteur de 978 euros, et a ainsi demandé la restitution. 

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

Selon les dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l'opposition à ordonnance portant injonction de payer est formée dans le délai d'un mois qui suit la signification de l'ordonnance. 
Toutefois si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 11 décembre 2025 par le Tribunal judiciaire de Montpellier a été signifiée à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] par actes de commissaire de justice en date 13 janvier 2026, délivrés à étude. 

La SCI BAPTHILIE ne justifie d’aucun acte signifié à personne ou de mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens des débiteurs.

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F], défendeurs, ont formé opposition par courrier reçu au greffe en date du 09 février 2026. L'opposition a ainsi été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable.

Sur la régularisation des charges

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est en outre assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. 

En vertu de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ de la prescription est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il est constant qu’une requête en injonction de payer n’est pas une demande en justice au sens de l’article 2244 du code civil mais que seule la signification de l’ordonnance portant injonction de payer constitue une citation en justice et vient interrompre le délai de prescription.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI BAPTHALIE sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] au paiement de la somme de 2 600,40 euros au titre de la régularisation des charges pour 2022 et 2023. 

Sur la prescription de la régularisation des charges pour l’année 2022

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] soutiennent que la bailleresse n’a procédé à aucune régularisation annuelle des charges locatives entre 2019 et 2022 et que la première régularisation n’est intervenue qu’en date du 31 mai 2023 soit quelques semaines avant la signature définitive de l’acte de vente en date du 29 juin 2023. 

La régularisation de charges se calculant par année civile, il convient de considérer que le bailleur est en mesure d’en connaître le montant à l’issue de chaque année civile, soit au 31 décembre de l’année en cours.

Le point de départ pour la régularisation des charges de l’année 2022 doit ainsi être fixé au 31 décembre 2022, et la SCI BAPTHALIE avait donc jusqu’au 31 décembre 2025 pour exercer à l’encontre des locataires une action aux fins d’agir en recouvrement de la régularisation de charges de l’année 2022. 

L’ordonnance en injonction de payer rendue par le Tribunal d’instance de Montpellier en date du 11 décembre 2025 ayant été signifiée en date du 13 janvier 2026, les demandes portant sur des régularisations de charges antérieures au 13 janvier 2023, sont donc prescrites. 

Il convient par conséquent de déclarer prescrite la demande de la SCI BAPTHALIE au titre de la régularisation des charges pour 2022. 

Sur le montant de la régularisation des charges pour l’année 2023

Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] soutiennent qu’ils se sont toujours acquittés des provisions sur charges locatives prévues au sein du contrat de bail à hauteur de 205 euros par mois, et que, en l’absence de compteur divisionnaire d’eau et d’électricité la SCI BAPTHALIE n’établit aucunement leur consommation exacte et ne peut leur imputer 82 % de la consommation. 

S’agissant des charges pour l’année 2023, la SCI BAPTHALIE verse aux débats les factures VEOLIA en date des 15 février et 03 juillet 2023, pour un montant total de 492,57 euros, ainsi que la facture EDF en date du 28 mai 2023 pour un montant de 3 070 euros.

Il convient toutefois de déduire du montant total des factures VEOLIA les sommes de 53,67 euros au titre de la consommation pour la période du 13 octobre au 31 octobre 2022, correspondant à une période prescrite, et 18 euros au titre des pénalités de retard, celui-ci ne pouvant être imputé aux locataires. 

La facture EDF portant par ailleurs sur la période du 26 mai 2022 au 25 mai 2026, il convient de ne retenir que la somme de 1 279,17 euros, correspondant au prorata sur la période de janvier à mai 2023 (3 070 euros / 12 mois x 5 mois), les demandes relatives à la période de mai à décembre 2022 étant prescrite et aucune facture n’étant produite pour le mois de juin 2023.

Il n’est pas contesté que lesdites factures correspondent à la consommation de l’intégralité de la maison située [Adresse 6], comprenant deux logements, à savoir un de 150 m² et un de 32 m², et que le logement loué puis acquis par Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] correspond à 82 % de la surface totale du bien. 

La SCI BAPTHALIE explique avoir ainsi imputé aux défendeurs 82 % de la consommation d’eau et d’électricité puisque ce pourcentage correspond à la surface du logement objet du contrat de bail en comparaison avec la surface totale de la maison située [Adresse 4] 34400 LUNEL. 

En défense, les locataires soutiennent que la bailleresse ne peut leur imputer 82 % du coût de la consommation d’eau et d’électricité à défaut de compteur divisionnaire permettant de déterminer leur consommation précise.

Le contrat de bail signé entre les parties contient cependant une clause stipulant : « Modalités de la répartition de la consommation de chauffage : tantième puis, dès l’installation de connexions électriques dédiées, compteurs EDF individuels » et « Modalités de la répartition de la consommation d’eau chaude : tantième puis, dès l’installation de connexions électriques dédiées, compteurs EDF individuels »

Au regard des modalités de répartitions prévues entre les parties et acceptées par les locataires, les charges d’eau et d’électricité doivent ainsi effectivement être réparties au prorata des surfaces louées à défaut de compteur divisionnaire.


Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] sont donc redevables des sommes de 345,13 euros (420,9 euros x 82 %) au titre de la consommation d’eau pour 2023 au prorata et 1 048,92 euros (1 279,17 euros x 82 %) au titre de la consommation d’électricité pour 2023 au prorata, soit un total de charges à hauteur de 1 394,05 euros. 

Il convient toutefois de déduire de ce montant les provisions sur charges versées par les locataires à hauteur de 205 euros par mois sur la période de janvier à juin 2023, soit 1 230 euros. 

Il convient en outre de noter que, si la page 11 du contrat de bail, versée aux débats par l’ensemble des parties et paraphée, indique que la provision sur charges due, d’un montant de 205 euros et non 250 euros tel que mentionné en page n°5 dudit contrat, correspond en réalité à une provision de 40 euros pour les petits travaux concernant les parties collectives (y compris la gestion du forage et de l’arrosage automatique et la taille des espèces ligneuses), une provision de 150 euros au titre de la consommation d’électricité et une provision de 15 euros au titre de la consommation d’eau, la bailleresse ne produit aucun document justifiant des charges exposées s’agissant des petits travaux et la somme provisionnée à ce titre sera donc déduite des charges dues au titre de la consommation d’eau et d’électricité. 

Après déduction des provisions sur charges versées, Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SCI BAPTHALIE la somme de 164,05 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023 au prorata. 

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. […]
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] sollicitent la condamnation de la SCI BAPTHALIE à lui restituer le dépôt de garantie vers lors de leur entrée dans les lieux à hauteur de 978 euros et conservé par la bailleresse après leur départ. 

Il n’est pas contesté que les locataires ont versé la somme de 978 euros lors de leur entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et que la bailleresse a conservé l’intégralité de la somme après son départ. 

L’acte de vente en date du 29 juin 2023 contient en outre une clause relative au contrat de location, laquelle stipule que « Les parties sont averties qu’il incombe au bailleur en titre au jour de la fin du bail de rembourser le dépôt de garantie, et ce en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, le vendeur remboursera la somme de 978 euros à l’acquéreur au titre du dépôt de garantie versé par le locataire ». 

Lors de l’audience du 01 juin 2026, la SCI BAPTHALIE n’a pas contesté être redevable de la somme de 978 euros au titre du dépôt de garantie, mais a simplement précisé qu’elle paierait ladite somme uniquement une fois la somme due par les locataires au titre de la régularisation des charges acquittée. 

Dans ces conditions et à défaut de contestation de la part de la bailleresse, la SCI BAPTHALIE sera condamnée à payer à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] de la somme de 978 euros au titre du dépôt de garantie non restitué. 

Il convient en outre de noter que, d’une part, les parties ne forment aucune demande de compensation des créances et que, d’autre part, si Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] évoquent au sein de leur courriel en date du 06 juillet 2023 des travaux effectués à leur frais incombant à la bailleresse, ils ne forment aucune demande à ce titre au sein de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI BAPTHALIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendue en dernier ressort et par mise à disposition des parties par le greffe : 

DECLARE recevable l’opposition à injonction de payer rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 11 décembre 2025 ;

DECLARE prescrite la demande formée par la SCI BAPTHALIE au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] à payer à la SCI BAPTHALIE la somme de 164,05 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2023 au prorata, après déduction des provisions sur charges versées ; 

CONDAMNE la SCI BAPTHALIE à payer à Monsieur [U] [Q] et Madame [X] [F] de la somme de 978 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;

CONDAMNE la SCI BAPTHALIE aux dépens ;




DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;


La Greffière La Juge des contentieux de la protection









 En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code de procedure civile 1416, code civil 2244). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T20:58:51.536Z.