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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 1 septembre 2026, n° 25/04838

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2018, M. [X] [A] et Mme [W] [A] ont loué à M. [H] [R] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer révisable de 738 euros, outre des provisions pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, M. [X] [A] et Mme [W] [A] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 172,42 € au titre des loyers et charges échus, échéance de mai 2024 incluse.

Le locataire a restitué les clefs le 26 juillet 2024.

M. [X] [A] a subrogé la compagnie AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL dans ses droits et actions pour la somme de 1 927,73 euros au titre des loyers impayés d’avril 2024 à juillet 2024 après déduction du dépôt de garantie de 738 euros selon quittance en date du 2 septembre 2024.

La société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL a obtenu une ordonnance d’injonction de payer du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, en date du 9 avril 2025, condamnant M.[H] [R] [K] à lui payer la somme de 1 927,73 euros en principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, outre 353, 98 euros de frais accessoires et 13,42 euros correspondant au coût de l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception.
 
Cette ordonnance a été signifiée le 15 mai 2025 à personne.

M.[H] [R] [K] a formé opposition à cette ordonnance le 14 juin 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL représentée par son conseil, sollicite la condamnation de M. [H] [R] [K] à lui payer la somme de 1 927,73 euros en principal, outre 353, 98 euros de frais accessoires et 13,42 euros correspondant au coût de l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception. Il explique que les impayés correspondent à la fois à une régularisation de charge pour l’année 2022 intervenue en février 2024 contestée par le locataire et à des loyers et charges en partie impayés pour les mois d’avril 2024, de mai 2024 et juillet 2024.

Régulièrement convoqué, M. [H] [R] [K], comparaît en personne. Il soutient que les sommes réclamées correspondent uniquement à des charges impayées, puisqu’il a continué à réclamer la somme correspondant au loyer et aux provisions pour charges prévues contractuellement jusqu’à la restitution des clefs en juillet 2024. Il explique avoir cependant refusé de payer la régularisation pour charges pour un montant de 1 710,69 euros intervenue en février 2024 car il a exigé en vain du propriétaire des pièces justificatives pour l’année 2022 mais aussi pour les trois années précédentes afin de comparer l’évolution. Il affirme avoir ensuite continué à payer seulement la provision pour charges de 110 euros pour les mois, refusant de payer la somme de 225 euros au titre de la provisions pour charge en l’absence de justificatif.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’opposition :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou parties les biens du débiteur.
 
En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à la personne de M. [H] [R] [K] le 15 mai 2025. Il a formé opposition le 14 juin 2025, soit dans le délai d’un mois, de sorte que son opposition doit être déclarée recevable.
 
II. Sur la demande en paiement des loyers et charges
 
Conformément à l’article L. 121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »
Il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société AXA FRANCE IARD verse aux débats l'acte de bail, la quittance subrogative, l’état des lieux de sortie en date du 26 juillet 2024 ainsi que le décompte des l’agence immobilière.

La quittance fournie est insuffisamment détaillée quant aux postes indemnisés pour que son montant puisse être vérifié, d’autant que celui-ci diffère du décompte établi par l’agence immobilière (pièce n°8)

La taxe d’ordure ménagère prise en compte dans la quittance fournie n’est justifiée par aucun document, comme un avis de taxe foncière.

S’agissant de la régularisation de charges intervenue en février 2024, la société AXA IARD produit un document, qui, faute d’explication fournie, doit être considéré par le juge comme étant une pièce établie en interne, mentionnant au titre des « dépenses communes » un montant de 3 030,69 euros, qui est également celle de la quote-part correspondant à celle du locataire, sans qu’aucun mode de calcul ne soit précisé ni division faite entre les locataires, puis déduisant le montant payé par le locataire, pour aboutir au montant de 1 710,69 euros correspondant à la somme réclamée au locataire au titre de la régularisation. Il est également précisé dans ce tableur que les prochaines provisions pour charge seront désormais de 225 euros, sans donner aucune indication sur le mode de calcul de la provision appelée. Il n’est par ailleurs produit aucun justificatif concernant les années 2021 et 2020 permettant de comparer les dépenses avec celle de l’année 2022 et comprendre l’augmentation des charges, ni aucune facture des dépenses pour les parties communes de l’année 2022.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les bailleurs ne justifient pas que le montant réclamé au titre des charges correspond effectivement aux obligations locatives, et ce alors que M. [H] [R] [K] conteste redevoir ces sommes.

A l’inverse, l’examen du décompte de l’agence immobilière démontre que le locataire a continué de payer le montant de 913 euros correspondant au montant du loyer courant et de la provision pour charge d’un montant de 110 euros, somme prévue au contrat, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il est redevable de somme au titre des loyers.

Dès lors, la société AXA FRANCE IARD sera déboutée de sa demande.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE l’opposition recevable ;

MET A NÉANT l’ordonnance d’injonction de payer en date du 9 avril 2025 rendue entre les mêmes parties et statuant de nouveau :
DÉBOUTE la société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL de ses prétentions ;

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/04838 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGOQ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 01/09/2026





Société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL


C/

Monsieur [H] [R] [K]


Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL SELARL [C] [S] 
- [H] [R] [K]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 01 SEPTEMBRE 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR à l’injonction de payer
DÉFENDEUR à l’opposition à injonction de payer

Société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE



ET :

DÉFENDERESSE à l’injonction de payer
DEMANDERESSE à l’opposition à injonction de payer

Monsieur [H] [R] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne







Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :






EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2018, M. [X] [A] et Mme [W] [A] ont loué à M. [H] [R] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer révisable de 738 euros, outre des provisions pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, M. [X] [A] et Mme [W] [A] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 172,42 € au titre des loyers et charges échus, échéance de mai 2024 incluse.

Le locataire a restitué les clefs le 26 juillet 2024.

M. [X] [A] a subrogé la compagnie AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL dans ses droits et actions pour la somme de 1 927,73 euros au titre des loyers impayés d’avril 2024 à juillet 2024 après déduction du dépôt de garantie de 738 euros selon quittance en date du 2 septembre 2024.

La société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL a obtenu une ordonnance d’injonction de payer du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, en date du 9 avril 2025, condamnant M.[H] [R] [K] à lui payer la somme de 1 927,73 euros en principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, outre 353, 98 euros de frais accessoires et 13,42 euros correspondant au coût de l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception.
 
Cette ordonnance a été signifiée le 15 mai 2025 à personne.

M.[H] [R] [K] a formé opposition à cette ordonnance le 14 juin 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL représentée par son conseil, sollicite la condamnation de M. [H] [R] [K] à lui payer la somme de 1 927,73 euros en principal, outre 353, 98 euros de frais accessoires et 13,42 euros correspondant au coût de l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception. Il explique que les impayés correspondent à la fois à une régularisation de charge pour l’année 2022 intervenue en février 2024 contestée par le locataire et à des loyers et charges en partie impayés pour les mois d’avril 2024, de mai 2024 et juillet 2024.

Régulièrement convoqué, M. [H] [R] [K], comparaît en personne. Il soutient que les sommes réclamées correspondent uniquement à des charges impayées, puisqu’il a continué à réclamer la somme correspondant au loyer et aux provisions pour charges prévues contractuellement jusqu’à la restitution des clefs en juillet 2024. Il explique avoir cependant refusé de payer la régularisation pour charges pour un montant de 1 710,69 euros intervenue en février 2024 car il a exigé en vain du propriétaire des pièces justificatives pour l’année 2022 mais aussi pour les trois années précédentes afin de comparer l’évolution. Il affirme avoir ensuite continué à payer seulement la provision pour charges de 110 euros pour les mois, refusant de payer la somme de 225 euros au titre de la provisions pour charge en l’absence de justificatif.

L’affaire est mise en délibéré au 1er septembre 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’opposition :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou parties les biens du débiteur.
 
En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à la personne de M. [H] [R] [K] le 15 mai 2025. Il a formé opposition le 14 juin 2025, soit dans le délai d’un mois, de sorte que son opposition doit être déclarée recevable.
 
II. Sur la demande en paiement des loyers et charges
 
Conformément à l’article L. 121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »
Il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société AXA FRANCE IARD verse aux débats l'acte de bail, la quittance subrogative, l’état des lieux de sortie en date du 26 juillet 2024 ainsi que le décompte des l’agence immobilière.

La quittance fournie est insuffisamment détaillée quant aux postes indemnisés pour que son montant puisse être vérifié, d’autant que celui-ci diffère du décompte établi par l’agence immobilière (pièce n°8)

La taxe d’ordure ménagère prise en compte dans la quittance fournie n’est justifiée par aucun document, comme un avis de taxe foncière.

S’agissant de la régularisation de charges intervenue en février 2024, la société AXA IARD produit un document, qui, faute d’explication fournie, doit être considéré par le juge comme étant une pièce établie en interne, mentionnant au titre des « dépenses communes » un montant de 3 030,69 euros, qui est également celle de la quote-part correspondant à celle du locataire, sans qu’aucun mode de calcul ne soit précisé ni division faite entre les locataires, puis déduisant le montant payé par le locataire, pour aboutir au montant de 1 710,69 euros correspondant à la somme réclamée au locataire au titre de la régularisation. Il est également précisé dans ce tableur que les prochaines provisions pour charge seront désormais de 225 euros, sans donner aucune indication sur le mode de calcul de la provision appelée. Il n’est par ailleurs produit aucun justificatif concernant les années 2021 et 2020 permettant de comparer les dépenses avec celle de l’année 2022 et comprendre l’augmentation des charges, ni aucune facture des dépenses pour les parties communes de l’année 2022.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les bailleurs ne justifient pas que le montant réclamé au titre des charges correspond effectivement aux obligations locatives, et ce alors que M. [H] [R] [K] conteste redevoir ces sommes.

A l’inverse, l’examen du décompte de l’agence immobilière démontre que le locataire a continué de payer le montant de 913 euros correspondant au montant du loyer courant et de la provision pour charge d’un montant de 110 euros, somme prévue au contrat, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il est redevable de somme au titre des loyers.

Dès lors, la société AXA FRANCE IARD sera déboutée de sa demande.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE l’opposition recevable ;

MET A NÉANT l’ordonnance d’injonction de payer en date du 9 avril 2025 rendue entre les mêmes parties et statuant de nouveau :
DÉBOUTE la société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL de ses prétentions ;

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.

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Mise à jour de la source le 2026-09-02T16:39:10.014Z.