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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 6 juillet 2026, n° 25/06141

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

DEMANDEUR :

S.A.S. [O] ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant
Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant



DÉFENDEUR :

Madame [M] [C], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne









A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :









Par acte sous seing privé du 09 septembre 2020, Monsieur [G] [U] et Madame [E] [I] représenté par l’agence immobilière ORPI [Adresse 3] NORD IMMOBILIER, SARL sise au [Adresse 4] ville [Localité 2] [Adresse 5] a consenti à Madame [M] [C], un bail d’habitation sur les locaux sis au n°24 2ème étage, [Adresse 6], [Adresse 7] [Localité 3] [Adresse 8] [Localité 4] comprenant deux emplacements de parkings en sous-sol aux lots n° 288 et 289, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros outre 20 euros de provision sur charges. 

Il ressort des termes du contrat susvisé qu’il s’agissait d’une reprise du bail souscrit par Monsieur [J], concubin de Madame [M] [C] et locataire toujours en place, le 1er septembre 2017. A cet égard un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 1er septembre 2017. 

Le 18 septembre 2023, Madame [M] [C] a donné son congé au bailleur à effet au 20 octobre 2023 ; date à laquelle un état de lieux de sortie a été contradictoirement établi et signé par le représentant du bailleur ainsi que la défenderesse. 

Par assignation du 04 septembre 2025, la société [O] et CIE a saisi, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il 
Condamne Madame [M] [C] à lui verser la somme de 4361, 66 euros, portant intérêts à compter de la mise en demeure du 03 juillet 2024 et intérêts capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil ; Condamne Madame [M] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ; Condamne Madame [M] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code civil ; Condamne Madame [M] [C] aux entiers dépens comprenant les frais de mise en demeure du 03 juillet 2024, les frais de requête en injonction de payer ; ainsi qu’aux dépens de la présente instance. 
À l'audience du 28 avril 2026, le demandeur a maintenu l'intégralité de ses demandes. 

Madame [M] [C] a contesté le montant de la dette, en rappelant que le logement était neuve lors de l’entrée du couple dans les lieux et que les dégradations constatées doivent être appréciées au regard des six années passées dans le logement. Elle soutient que l’intégralité des réparations nécessaires sont issues d’un simple état d’usure et rappelle ne jamais avoir été destinataire de facture mais uniquement de devis. Elle relève enfin qu’aucune remarque ne lui a été adressée oralement lors de l’état des lieux de sortie et qu’elle n’a pas commis de résistance abusive. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que si le contrat de bail et par conséquent l’assignation introductive de la présente instance ont été libellé au nom de Madame [M] [C] ; force est de que son identité correctement orthographiée est Madame [M] [C]. 

Ainsi l’erreur matérielle de l’acte introductif d’instance ne sera pas reprise et la présente décision prononcée à l’égard de Madame [M] [C].
 



1. Sur les réparations locatives 

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : 

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
La SAS [O] et CIE sollicite la condamnation en paiement de Madame [M] [C] sur le fondement au titre d’une quittance subrogative conventionnelle en application de l’article 1346 du Code civil et l’article L121-12 du Code des assurance. 

Cependant, force est de constater que la société demanderesse ne produit pas la convention la liant à l’agence immobilière ORPI Imhotep Saint [Adresse 9] ORLEANS NORD IMMOBILIER, SARL sise au [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 11], mandataire des bailleurs. 

La quittance subrogative du 25 mars 2024 renvoie expressément au versement par la SAS [O] et CIE d’une somme de 4 361, 66 euros aux bailleurs pris en la personne de leur représentant, en application du « chapitre 1 des conventions spéciales du contrat d’assurance Loyers Impayés LOCATIO souscrit pour le compte du mandant ». Or, cette convention n’est pas produite aux débats empêchant la juridiction de céans outre de s’assurer du fondement contractuel de l’action en paiement, d’apprécier le montant de la dette locative effectivement assuré au titre de la convention. 

Cette carence probatoire commande de débouter la SAS [O] de l’intégralité de ses demandes. 

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS [Y] [Z] et CIE qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS [Y] ET [Z] ET CIE de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SAS [Y] ET [Z] ET CIE aux dépens de l’instance ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]



JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06141 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLQV


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

S.A.S. [O] ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant
Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant



DÉFENDEUR :

Madame [M] [C], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne









A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :









Par acte sous seing privé du 09 septembre 2020, Monsieur [G] [U] et Madame [E] [I] représenté par l’agence immobilière ORPI [Adresse 3] NORD IMMOBILIER, SARL sise au [Adresse 4] ville [Localité 2] [Adresse 5] a consenti à Madame [M] [C], un bail d’habitation sur les locaux sis au n°24 2ème étage, [Adresse 6], [Adresse 7] [Localité 3] [Adresse 8] [Localité 4] comprenant deux emplacements de parkings en sous-sol aux lots n° 288 et 289, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros outre 20 euros de provision sur charges. 

Il ressort des termes du contrat susvisé qu’il s’agissait d’une reprise du bail souscrit par Monsieur [J], concubin de Madame [M] [C] et locataire toujours en place, le 1er septembre 2017. A cet égard un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 1er septembre 2017. 

Le 18 septembre 2023, Madame [M] [C] a donné son congé au bailleur à effet au 20 octobre 2023 ; date à laquelle un état de lieux de sortie a été contradictoirement établi et signé par le représentant du bailleur ainsi que la défenderesse. 

Par assignation du 04 septembre 2025, la société [O] et CIE a saisi, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il 
Condamne Madame [M] [C] à lui verser la somme de 4361, 66 euros, portant intérêts à compter de la mise en demeure du 03 juillet 2024 et intérêts capitalisés en application de l’article 1343-2 du Code civil ; Condamne Madame [M] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ; Condamne Madame [M] [C] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code civil ; Condamne Madame [M] [C] aux entiers dépens comprenant les frais de mise en demeure du 03 juillet 2024, les frais de requête en injonction de payer ; ainsi qu’aux dépens de la présente instance. 
À l'audience du 28 avril 2026, le demandeur a maintenu l'intégralité de ses demandes. 

Madame [M] [C] a contesté le montant de la dette, en rappelant que le logement était neuve lors de l’entrée du couple dans les lieux et que les dégradations constatées doivent être appréciées au regard des six années passées dans le logement. Elle soutient que l’intégralité des réparations nécessaires sont issues d’un simple état d’usure et rappelle ne jamais avoir été destinataire de facture mais uniquement de devis. Elle relève enfin qu’aucune remarque ne lui a été adressée oralement lors de l’état des lieux de sortie et qu’elle n’a pas commis de résistance abusive. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que si le contrat de bail et par conséquent l’assignation introductive de la présente instance ont été libellé au nom de Madame [M] [C] ; force est de que son identité correctement orthographiée est Madame [M] [C]. 

Ainsi l’erreur matérielle de l’acte introductif d’instance ne sera pas reprise et la présente décision prononcée à l’égard de Madame [M] [C].
 



1. Sur les réparations locatives 

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : 

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
La SAS [O] et CIE sollicite la condamnation en paiement de Madame [M] [C] sur le fondement au titre d’une quittance subrogative conventionnelle en application de l’article 1346 du Code civil et l’article L121-12 du Code des assurance. 

Cependant, force est de constater que la société demanderesse ne produit pas la convention la liant à l’agence immobilière ORPI Imhotep Saint [Adresse 9] ORLEANS NORD IMMOBILIER, SARL sise au [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 11], mandataire des bailleurs. 

La quittance subrogative du 25 mars 2024 renvoie expressément au versement par la SAS [O] et CIE d’une somme de 4 361, 66 euros aux bailleurs pris en la personne de leur représentant, en application du « chapitre 1 des conventions spéciales du contrat d’assurance Loyers Impayés LOCATIO souscrit pour le compte du mandant ». Or, cette convention n’est pas produite aux débats empêchant la juridiction de céans outre de s’assurer du fondement contractuel de l’action en paiement, d’apprécier le montant de la dette locative effectivement assuré au titre de la convention. 

Cette carence probatoire commande de débouter la SAS [O] de l’intégralité de ses demandes. 

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SAS [Y] [Z] et CIE qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS [Y] ET [Z] ET CIE de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SAS [Y] ET [Z] ET CIE aux dépens de l’instance ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:16:26.647Z.