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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Orléans, JCP-Baux d'habitation, 16 juillet 2026, n° 25/02375

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 02 septembre 2022 entre Mme [O] [B] épouse [W], et Mme [Q] [D] et M. [C] [H], en qualité de locataires, pour un logement situé [Adresse 4]. Le loyer a été fixé à 795,00 euros, charges comprises.

Une attestation immobilière après le décès de Mme [O] [B] a été délivré par Maître [Y] [R] notaire à [Localité 2] en date du 6 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] ont fait signifier à Mme [Q] [D] et M. [C] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2465,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Il lui a également fait signifier, le même jour, un commandement de justifier de l'assurance du logement. 
M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] ont saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 12 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2024, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] ont fait assigner en référé Mme [Q] [D] et M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [Q] [D] et M. [C] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et les condamner solidairement à leur payer :
la somme de 4281,90 euros au titre de la dette locativeune indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 24 avril 2024.
L’affaire a été appelée le 10 septembre 2024. 
Par ordonnance de référé en date du 08 avril 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a renvoyé les parties au fond à l’audience du 10 juin 2025 et réserve les dépens. 
Après des renvois, l’affaire a été plaidée le 09 juin 2026. 
À l'audience du 9 juin 2026, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W], représentés, déposent et soutiennent à l’audience leurs dernières écritures en sollicitant, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, et l'article 834 et 835 du Code de procédure civile, de : 
Juger Monsieur [J] [B] et Madame [P] [B] épouse [W] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes.En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [J] [B] et Madame [P] [B] épouse [W], ès qualités d'héritiers de Madame [O] [B], à Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] en date du 02 septembre 2022, à effet au 15 octobre 2022.Page 

Condamner solidairement Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter sans délai la maison qu'ils occupent sis à [Adresse 5] à [Localité 3] Monsieur [J] [B] et Madame [P] [B] épouse [W], à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier.Juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.Condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D], à leur verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 15.526,97 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 26 mai 2025, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code Civil.Condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D], à leur verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, outre à avec application de l'indice contractuellement prévu au bail sur les indemnités d'occupation au titre de l'indexation des loyers et charges mensuels, jusqu'à la parfaite libération des lieux.Débouter Madame [D] et Monsieur [H] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires et de toutes autres demandes plus amples ou contraires.Condamner in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D] au paiement d'une indemnité de 2.500€, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l'exploit introductif d'instance.
Ils indiquent que les locataires ont quitté les lieux le 14 avril 2025, rendant sans objet la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Ils précisent que les locataires se plaignant d’une surconsommation d’électricité, ces derniers ont refusé que les entreprises mandatées interviennent. 
Mme [Q] [D] et M. [C] [H], représentés, déposent et soutiennent à l’audience leurs dernières écritures en sollicitant de : 
Déclarer Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes,Condamner l'indivision [B] à verser à Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] les sommes de:12.000,00 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance1.200,00 € d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civileDonner acte aux Consorts [D] qu'ils reconnaissent être redevables de 823,62 € à titre de loyer du mois d'octobre 2023Débouter l'indivision [B] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,Juger n'y avoir lieu à expulsion,Condamner l'indivision [B] aux entiers dépens.Ils soutiennent que le logement est insalubre et qu’il y a une surconsommation énergétique. 
En l’absence de contact avec les locataires et d’éléments d’informations sur leur situation, le diagnostic social et financier n’a pas pu apporter d’informations utiles à verser aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré le 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A TITRE LIMINAIRE, il est établi que Mme [Q] [D] et M. [C] [H] ont quitté les lieux loués le 14 avril 2025 et que M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] venant aux droits de Mme [O] [B], se désistent de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire. 

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] produisent notamment, à l’appui de leurs prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 28 mai 2026. Ils considèrent que cette dette locative s’élève à cette date à 15 526,97 euros. 

La dette n’est pas contestée par Mme [Q] [D] et M. [C] [H], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.
Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à des pénalités ou à l’application d’une clause pénale. 

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « FRAS CDT DE PAYER + NOTIF » et « FRAIS ASSIGNATION EXPULSION », non justifiés. 
Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 14 542,54 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner solidairement Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 14542,54 euros, au titre des sommes dues au 28 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS

Selon l’article L1331-22 du code de la santé publique, « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.
La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre ».

Aux termes de l’article L1331-23 du même code, « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ».

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Q] [D] et M. [C] [H] soutiennent que le logement était insalubre en raison d’une surconsommation électrique, d’une porte d’entrée ne se verrouillant pas correctement et en raison d’un taux d’humidité anormalement élevé. 

Mme [Q] [D] et M. [C] [H], ayant la charge de la preuve, produisent aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de bail signé le 02 septembre 2022 par les parties dans lequel il est indiqué que des annexes sont jointes audit contrat de location à savoir un dossier de diagnostic techniques comprenant un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’éavler les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans les zones de sismicité, mais également une annexe « entretien VMC » ;Un courrier de TOTALENERGIES en date du 16 octobre 2023 sur l’état des créances des locataires soit pour la période du 11 février 2023 au 11 décembre 2023 pour un montant de 7 453 euros ; Des échanges de courriel entre les locataires et l’agence ORPI, mandaté par les bailleurs, en date du 24 juillet 2023 au 24 octobre 2023 dans lesquels les locataires signalent que la maison n’est pas aux normes de sécurité, qu’il y a de « gros problème d’isolation et d’humidité », avec la présence de « champignons » au niveau de la douche, devant porter des « anorak même en mettant un peu de chauffage » en hiver ; que « le tableau électrique n’est plus aux normes et depuis bien longtemps » ; « des soucis de santé, nos affaires sont pourries d’humidité » et en raison de la situation, le « souhait de bloquer les loyer » ; Des photographies légèrement trouble en noir et blanc sans aucune date et légende qui ne permettent pas de déterminer de manière certaine qu’elles ont été prises dans le logement, objet du présent litige ; et des photographies en couleur plus précises mais sans aucunes précisions. Il ne peut donc leur être conféré une force probante ; Un courrier de mise en demeure des locataires en date du 26 septembre 2023 sans preuve d’envoi ni du nom du destinataire. A la lecture dudit courrier, il semble être adressé à l’agence ORPI, mandatée par les bailleurs, concernant le taux d’humidité dans le bien loué ; Une estimation de consommation d’électricité du bien loué de ENGIE sans aucune date ou période d’indiquée, présentant uniquement des chiffres de consommation électriques ne permettant pas de caractériser une surconsommation, le document n’étant pas assez précis ; Une attestation de la SAS PL ELEC en date du 19 septembre 2023 adressée à la locataire dans laquelle il est indiqué que « les tableaux électriques installés chez Madame [D] ne respectent pas les prescriptions et les normes électriques C15-100. De plus la valeur de la terre mesurée est de 224 Ohms. Cependant la valeur maximum doit être de 100 Ohms. Suite à ces constatations il existe un réel danger pour les occupants de la maison et de la maison en elle-même » ; Un échange SMS du 19 décembre sans précision sur l’année sans indication du destinataire. En revanche, le message provient de l’ancienne locataire du bien loué qui indique qu’elle avait quitté le logement en raison principale « les factures d’électricité » ; Un article intitulé « Des poissons d’argent chez vous ? Découvrez pourquoi ils apparaissent et comment les éliminer définitivement » en date du 16 décembre 2024 provenant d’un site internet ; Des échanges de courriels en date du 26 mars 2025 et du 19 octobre 2021 entre l’agence ORPI, les défendeurs et les anciens locataires du bien loué, mais n’apportant aucun nouvel élément ; Une facture n°20220491806 du 15 avril 2022 au nom des anciens locataires du bien loué concernant la consommation d’électricité sur la période du 1er avril 2021 au 11 avril 2022 pour un montant de 4 547,30 euros TTC ; Un procès-verbal de constat de commissaire de justice d’[Localité 1], Me [U] [F], en date du 27 mars 2025 dans lequel il est constaté les éléments suivants : « dans la grange, je constate que sur le mur orienté du côté est, il y a des traces de moisissure et d’humidité en partie basse » ; « je constate que celle-ci [casquette appartenant au fils de Mme [D]] est mouchetée par une quantité importante de taches d’humidité et de moisissure » ; Concernant la porte d’entrée « je note que celle-ci ne s’ouvre qu’à environ 45 degrés, car l’escalier est situé juste derrière cette porte et empêche toute ouverture d’une amplitude supérieure. Aussi je note que la porte ne ferme pas correctement. (…) De plus, je note qu’il est impossible de fermer à clé la porte d’entrée » ;« Sur le mur orienté ouest du salon, je relève en partie basse un taux d’humidité de 25%. Il s’agit d’un taux d’humidité élevé » ;« Dans la salle de bains, je note que sur les pourtours du velux et de l’encadrement du velux, il y a une quantité importante de taches d’humidité et de moisissure. L’ensemble est moucheté » ;A l’aide d’un humidimètre, « au niveau de l’encadrement de la cheminée située dans cette chambre parentale, je relève un taux d’humidité de 22,4%. Il s’agit d’un taux d’humidité très élevé. Il y a une quantité importante de salpêtre situé sur la partie basse du renforcement de la cheminée. En passant simplement mon doigt sur ce mur, il m’est possible de récolter une quantité importante de salpêtre » ; « Dans la cuisine, je retrouve une quantité importante de salpêtre sur les pourtours de la niche de la cheminée » ; « Il y a aussi sur les contours du velux, la présence de taches d’humidité et de moisissures. (…) Je relève un taux d’humidité de 13% sur le mur orienté ouest. (…) Il s’agit d’un taux d’humidité moyennement élevé » ; la même chose, sur le second velux, et la partie basse des menuiseries ; Au niveau de la chambre située côté est à l’étage : « des taches d’infiltrations d’eau sous le velux » côté nord et des « moisissures sur la paroi vitrée, ainsi que sur les pourtours du velux » ; Dans la chambre située côté ouest : « présence de taches de condensation sur les parois vitrées, mais il n’y a pas d’humidité ou de moisissure importante » ;Une notice sur le salpêtre provenant d’un site internet le 07 avril 2025. 
Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement et celle d’insalubrité ne se confondent pas. L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que la décence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. 

Ainsi, l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

En outre, l’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d'insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l’État dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité.

Il est rappelé que l’article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
 
Mme [Q] [D] et M. [C] [H] fondent leur action sur les articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique pour soulever l’insalubrité du logement, sans aucune référence aux articles 1719 et suivants du code civil et sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui permettent de fonder l’action sur la délivrance non conforme et l’indécence du logement. 

Il résulte des pièces versées aux débats que les locataires ne produisent aucun élément caractérisant l’état d’insalubrité du logement qui ne peut être caractérisé que par le préfet par la signature d’un arrêté d’insalubrité. On retiendra seulement que la caractérisation d’un risque pour la santé représente un critère sine qua non de l’intervention préfectorale. Il n’appartient par ailleurs pas au juge d’apprécier cette notion.

En ces conditions, en l’état des éléments transmis à la procédure, Mme [Q] [D] et M. [C] [H] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’insalubrité du logement et les demandes subséquentes de dommages et intérêts, et du non-paiement des loyers. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Q] [D] et M. [C] [H] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, et de l’assignation. 

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il convient de condamner Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 14542,54 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 
Page 

DEBOUTE Mme [Q] [D] et M. [C] [H] de l’ensemble de leurs demandes ; 

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [D] et M. [C] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais du coût du commandement de payer du 11 décembre 2023, et le coût de l'assignation,

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le « 16 juillet 2026 », les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]



JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/02375 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HEB4


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEURS :

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [P] [B] épouse [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Madame [Q] [D], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Quentin ROUSSEL, avocat au barreau d'ORLEANS

Monsieur [C] [H], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Quentin ROUSSEL, avocat au barreau d'ORLEANS




A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.





Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :

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EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 02 septembre 2022 entre Mme [O] [B] épouse [W], et Mme [Q] [D] et M. [C] [H], en qualité de locataires, pour un logement situé [Adresse 4]. Le loyer a été fixé à 795,00 euros, charges comprises.

Une attestation immobilière après le décès de Mme [O] [B] a été délivré par Maître [Y] [R] notaire à [Localité 2] en date du 6 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] ont fait signifier à Mme [Q] [D] et M. [C] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2465,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Il lui a également fait signifier, le même jour, un commandement de justifier de l'assurance du logement. 
M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] ont saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 12 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2024, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] ont fait assigner en référé Mme [Q] [D] et M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [Q] [D] et M. [C] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et les condamner solidairement à leur payer :
la somme de 4281,90 euros au titre de la dette locativeune indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 24 avril 2024.
L’affaire a été appelée le 10 septembre 2024. 
Par ordonnance de référé en date du 08 avril 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a renvoyé les parties au fond à l’audience du 10 juin 2025 et réserve les dépens. 
Après des renvois, l’affaire a été plaidée le 09 juin 2026. 
À l'audience du 9 juin 2026, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W], représentés, déposent et soutiennent à l’audience leurs dernières écritures en sollicitant, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, et l'article 834 et 835 du Code de procédure civile, de : 
Juger Monsieur [J] [B] et Madame [P] [B] épouse [W] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes.En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [J] [B] et Madame [P] [B] épouse [W], ès qualités d'héritiers de Madame [O] [B], à Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] en date du 02 septembre 2022, à effet au 15 octobre 2022.Page 

Condamner solidairement Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter sans délai la maison qu'ils occupent sis à [Adresse 5] à [Localité 3] Monsieur [J] [B] et Madame [P] [B] épouse [W], à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier.Juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.Condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D], à leur verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 15.526,97 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 26 mai 2025, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code Civil.Condamner solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D], à leur verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, outre à avec application de l'indice contractuellement prévu au bail sur les indemnités d'occupation au titre de l'indexation des loyers et charges mensuels, jusqu'à la parfaite libération des lieux.Débouter Madame [D] et Monsieur [H] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires et de toutes autres demandes plus amples ou contraires.Condamner in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D] au paiement d'une indemnité de 2.500€, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [Q] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l'exploit introductif d'instance.
Ils indiquent que les locataires ont quitté les lieux le 14 avril 2025, rendant sans objet la demande d’acquisition de la clause résolutoire. Ils précisent que les locataires se plaignant d’une surconsommation d’électricité, ces derniers ont refusé que les entreprises mandatées interviennent. 
Mme [Q] [D] et M. [C] [H], représentés, déposent et soutiennent à l’audience leurs dernières écritures en sollicitant de : 
Déclarer Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes,Condamner l'indivision [B] à verser à Madame [Q] [D] et Monsieur [C] [H] les sommes de:12.000,00 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance1.200,00 € d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civileDonner acte aux Consorts [D] qu'ils reconnaissent être redevables de 823,62 € à titre de loyer du mois d'octobre 2023Débouter l'indivision [B] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,Juger n'y avoir lieu à expulsion,Condamner l'indivision [B] aux entiers dépens.Ils soutiennent que le logement est insalubre et qu’il y a une surconsommation énergétique. 
En l’absence de contact avec les locataires et d’éléments d’informations sur leur situation, le diagnostic social et financier n’a pas pu apporter d’informations utiles à verser aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré le 16 juillet 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION

A TITRE LIMINAIRE, il est établi que Mme [Q] [D] et M. [C] [H] ont quitté les lieux loués le 14 avril 2025 et que M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] venant aux droits de Mme [O] [B], se désistent de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire. 

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] produisent notamment, à l’appui de leurs prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 28 mai 2026. Ils considèrent que cette dette locative s’élève à cette date à 15 526,97 euros. 

La dette n’est pas contestée par Mme [Q] [D] et M. [C] [H], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.
Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à des pénalités ou à l’application d’une clause pénale. 

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « FRAS CDT DE PAYER + NOTIF » et « FRAIS ASSIGNATION EXPULSION », non justifiés. 
Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 14 542,54 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner solidairement Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 14542,54 euros, au titre des sommes dues au 28 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS

Selon l’article L1331-22 du code de la santé publique, « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.
La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre ».

Aux termes de l’article L1331-23 du même code, « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ».

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Q] [D] et M. [C] [H] soutiennent que le logement était insalubre en raison d’une surconsommation électrique, d’une porte d’entrée ne se verrouillant pas correctement et en raison d’un taux d’humidité anormalement élevé. 

Mme [Q] [D] et M. [C] [H], ayant la charge de la preuve, produisent aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de bail signé le 02 septembre 2022 par les parties dans lequel il est indiqué que des annexes sont jointes audit contrat de location à savoir un dossier de diagnostic techniques comprenant un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’éavler les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans les zones de sismicité, mais également une annexe « entretien VMC » ;Un courrier de TOTALENERGIES en date du 16 octobre 2023 sur l’état des créances des locataires soit pour la période du 11 février 2023 au 11 décembre 2023 pour un montant de 7 453 euros ; Des échanges de courriel entre les locataires et l’agence ORPI, mandaté par les bailleurs, en date du 24 juillet 2023 au 24 octobre 2023 dans lesquels les locataires signalent que la maison n’est pas aux normes de sécurité, qu’il y a de « gros problème d’isolation et d’humidité », avec la présence de « champignons » au niveau de la douche, devant porter des « anorak même en mettant un peu de chauffage » en hiver ; que « le tableau électrique n’est plus aux normes et depuis bien longtemps » ; « des soucis de santé, nos affaires sont pourries d’humidité » et en raison de la situation, le « souhait de bloquer les loyer » ; Des photographies légèrement trouble en noir et blanc sans aucune date et légende qui ne permettent pas de déterminer de manière certaine qu’elles ont été prises dans le logement, objet du présent litige ; et des photographies en couleur plus précises mais sans aucunes précisions. Il ne peut donc leur être conféré une force probante ; Un courrier de mise en demeure des locataires en date du 26 septembre 2023 sans preuve d’envoi ni du nom du destinataire. A la lecture dudit courrier, il semble être adressé à l’agence ORPI, mandatée par les bailleurs, concernant le taux d’humidité dans le bien loué ; Une estimation de consommation d’électricité du bien loué de ENGIE sans aucune date ou période d’indiquée, présentant uniquement des chiffres de consommation électriques ne permettant pas de caractériser une surconsommation, le document n’étant pas assez précis ; Une attestation de la SAS PL ELEC en date du 19 septembre 2023 adressée à la locataire dans laquelle il est indiqué que « les tableaux électriques installés chez Madame [D] ne respectent pas les prescriptions et les normes électriques C15-100. De plus la valeur de la terre mesurée est de 224 Ohms. Cependant la valeur maximum doit être de 100 Ohms. Suite à ces constatations il existe un réel danger pour les occupants de la maison et de la maison en elle-même » ; Un échange SMS du 19 décembre sans précision sur l’année sans indication du destinataire. En revanche, le message provient de l’ancienne locataire du bien loué qui indique qu’elle avait quitté le logement en raison principale « les factures d’électricité » ; Un article intitulé « Des poissons d’argent chez vous ? Découvrez pourquoi ils apparaissent et comment les éliminer définitivement » en date du 16 décembre 2024 provenant d’un site internet ; Des échanges de courriels en date du 26 mars 2025 et du 19 octobre 2021 entre l’agence ORPI, les défendeurs et les anciens locataires du bien loué, mais n’apportant aucun nouvel élément ; Une facture n°20220491806 du 15 avril 2022 au nom des anciens locataires du bien loué concernant la consommation d’électricité sur la période du 1er avril 2021 au 11 avril 2022 pour un montant de 4 547,30 euros TTC ; Un procès-verbal de constat de commissaire de justice d’[Localité 1], Me [U] [F], en date du 27 mars 2025 dans lequel il est constaté les éléments suivants : « dans la grange, je constate que sur le mur orienté du côté est, il y a des traces de moisissure et d’humidité en partie basse » ; « je constate que celle-ci [casquette appartenant au fils de Mme [D]] est mouchetée par une quantité importante de taches d’humidité et de moisissure » ; Concernant la porte d’entrée « je note que celle-ci ne s’ouvre qu’à environ 45 degrés, car l’escalier est situé juste derrière cette porte et empêche toute ouverture d’une amplitude supérieure. Aussi je note que la porte ne ferme pas correctement. (…) De plus, je note qu’il est impossible de fermer à clé la porte d’entrée » ;« Sur le mur orienté ouest du salon, je relève en partie basse un taux d’humidité de 25%. Il s’agit d’un taux d’humidité élevé » ;« Dans la salle de bains, je note que sur les pourtours du velux et de l’encadrement du velux, il y a une quantité importante de taches d’humidité et de moisissure. L’ensemble est moucheté » ;A l’aide d’un humidimètre, « au niveau de l’encadrement de la cheminée située dans cette chambre parentale, je relève un taux d’humidité de 22,4%. Il s’agit d’un taux d’humidité très élevé. Il y a une quantité importante de salpêtre situé sur la partie basse du renforcement de la cheminée. En passant simplement mon doigt sur ce mur, il m’est possible de récolter une quantité importante de salpêtre » ; « Dans la cuisine, je retrouve une quantité importante de salpêtre sur les pourtours de la niche de la cheminée » ; « Il y a aussi sur les contours du velux, la présence de taches d’humidité et de moisissures. (…) Je relève un taux d’humidité de 13% sur le mur orienté ouest. (…) Il s’agit d’un taux d’humidité moyennement élevé » ; la même chose, sur le second velux, et la partie basse des menuiseries ; Au niveau de la chambre située côté est à l’étage : « des taches d’infiltrations d’eau sous le velux » côté nord et des « moisissures sur la paroi vitrée, ainsi que sur les pourtours du velux » ; Dans la chambre située côté ouest : « présence de taches de condensation sur les parois vitrées, mais il n’y a pas d’humidité ou de moisissure importante » ;Une notice sur le salpêtre provenant d’un site internet le 07 avril 2025. 
Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement et celle d’insalubrité ne se confondent pas. L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que la décence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. 

Ainsi, l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise qu’un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

En outre, l’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d'insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l’État dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité.

Il est rappelé que l’article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
 
Mme [Q] [D] et M. [C] [H] fondent leur action sur les articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique pour soulever l’insalubrité du logement, sans aucune référence aux articles 1719 et suivants du code civil et sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui permettent de fonder l’action sur la délivrance non conforme et l’indécence du logement. 

Il résulte des pièces versées aux débats que les locataires ne produisent aucun élément caractérisant l’état d’insalubrité du logement qui ne peut être caractérisé que par le préfet par la signature d’un arrêté d’insalubrité. On retiendra seulement que la caractérisation d’un risque pour la santé représente un critère sine qua non de l’intervention préfectorale. Il n’appartient par ailleurs pas au juge d’apprécier cette notion.

En ces conditions, en l’état des éléments transmis à la procédure, Mme [Q] [D] et M. [C] [H] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’insalubrité du logement et les demandes subséquentes de dommages et intérêts, et du non-paiement des loyers. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Q] [D] et M. [C] [H] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, et de l’assignation. 

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il convient de condamner Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 14542,54 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 
Page 

DEBOUTE Mme [Q] [D] et M. [C] [H] de l’ensemble de leurs demandes ; 

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [D] et M. [C] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais du coût du commandement de payer du 11 décembre 2023, et le coût de l'assignation,

CONDAMNE in solidum Mme [Q] [D] et M. [C] [H] à payer à M. [J] [B] et Mme [P] [B] épouse [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le « 16 juillet 2026 », les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-16T21:19:43.293Z.