Tribunal judiciaire de Lille, Référés, 16 juillet 2026, n° 26/00400

Exposé du litige

DÉBATS à l’audience publique du 26 Mai 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 30 juin 2026 puis prorogé au 16 Juillet 2026



LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 1] (Nord) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic la S.A.S. Vacherand Immobilier [Localité 2].

Au sein de cette copropriété, la S.C.I. [A] est propriétaire du lot n°2 correspondant à un appartement.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré le 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires en cause, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la société [A] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation :
- à lui verser 10 643,56 euros avec intérêts à compter du 26 novembre 2025 au titre des charges de copropriété échues et non réglées, premier trimestre 2026 inclus,
- à lui verser 2 620,76 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025 au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues,
- à lui verser 1 032 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025 au titre des frais de recouvrement,
- à lui verser 2 000 euros de dommages et intérêts pour résidence abusive,
- à lui payer 1 417 euros au titre des frais irrépétibles,
- aux dépens.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 26/400.

La défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 mai 2026.

Représenté, le syndicat de copropriétaires soutient les demandes détaillées dans son assignation excepté la demande au titre des charges de copropriété échues dont elle se désiste.

Représentée, conformément à ses conclusions déposées à l’audience, la société [A] demande notamment de :
- prendre acte de son paiement volontaire de l’arriéré au titre des charges de copropriété,
- débouter le demandeur pour le surplus.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 30 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 16 juillet 2026 en raison de la charge du service.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : 
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 10-1 de cette loi précise :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L’article 14-1 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti indique :
« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
Selon l’article 14-2 de la même loi :
« I.-A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.
Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L.126-31 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l'exemption prévue au deuxième alinéa du même article L.126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l'article L.731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :
1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2° Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L.173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre ;
3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
4° Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la présente loi.
II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Au regard des décisions prises par l'assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
III.-Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.
A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic convoque l'assemblée générale, qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan ».
L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».
La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n°65-557 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement :
« 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ;
8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l’article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965.
Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée ».
Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le 26 novembre 2025, un courrier de mise en demeure a été adressé à la société [A] par lettre recommandée avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé, non réclamé ». Ce courrier évoque les difficultés persistantes rencontrées dans le règlement des sommes dues par la défenderesse à la copropriété.

Le règlement lui est alors réclamé de :
- 1 249,29 euros au titre des charges de copropriété au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours depuis le 1er octobre 2025,
- 3 496,29 euros pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel pour l’exercice en cours depuis le 1er octobre 2025,
- 370,18 euros pour provision pour charges au titre du budget prévisionnel pour l’exercice précédent non encore régularisée,
- 4 072,72 euros pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel pour l’exercice précédent non encore régularisées.

La mise en demeure précise les sommes susceptibles de devenir exigibles immédiatement à défaut de règlement des sommes précitées dans le délai de 30 jours :
- au titre de l’article 19-2 susvisé :
* les cotisations échues au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 à savoir, 60,69 euros pour l’exercice actuel et 83,61 euros pour l’exercice précédent non encore régularisé,
* les autres provisions non encore échues et cotisations du fonds travaux non encore échues pour un montant de 4 150,72 euros.

Elle mentionne également :
- 432 euros toutes taxes comprises pour frais de transmission engagés par le syndic,
- 600 euros toutes taxes comprises pour la tentative de conciliation.

Lors des réunions de son assemblée générale des exercices visés, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés. 

La défaillance du défendeur est établie, l’arriéré n’ayant pas été régularisé au cours du délai de 30 jours de la mise en demeure. Pour mémoire, il est justifié par le demandeur de diligences antérieures demeurées vaines.

Les parties conviennent du règlement de 5 000 euros le 10 février 2026 et de 5 643 euros le 12 mars 2026, soit 10 643 euros. 

Dès lors, les sommes réclamées au visa de l’article 19-2 susvisé sont exigibles et la défenderesse sera donc condamnée à les verser au syndicat des copropriétaires comme précisé au dispositif, le point de départ du taux légal courant à l’issue du délai de 30 jours susvisé.

S’agissant des autres frais, il convient de fixer à 600 euros le montant des frais réclamé au titre de la transmission de de la tentative de conciliation.




Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus de sa part dans le non-paiement des charges de copropriété.

Or, le syndicat de copropriétaires allègue sans fournir d’éléments de nature à établir l’existence d’un abus de la part de la société [A].

De sorte que le syndicat de copropriétaires demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, notamment de l’inertie de la défenderesse ayant contraint le demandeur à saisir la justice afin d’assurer le recouvrement des montants dont elle est redevable à l’égard de la copropriété, il convient condamner la société [A] à payer au syndicat demandeur la somme de 1 417 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne la société [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord) pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], 2 620,76 (deux mille six cent vingt euros et soixante-seize centimes) au titre des provisions pour charges de copropriété et cotisations de fonds de travaux devenues exigibles outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2025 au titre de l’exercice débuté le 1er octobre 2025 ;

Condamne la société [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord) pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], 600 euros (six cents euros) au titre des charges de copropriété impayées avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;


Condamne la société [A] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], 1 417 euros (mille quatre cent dix-sept euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [A] aux dépens.


Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Ophélie CLERY Samuel TILLIE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-


Service Référé 
N° RG 26/00400 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2RE4


JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 16 JUILLET 2026



DEMANDERESSE : 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] A [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société VACHERAND IMMOBILIER [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE : 

S.C.I. [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE



PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 26 Mai 2026

JUGEMENT mis en délibéré au 30 juin 2026 puis prorogé au 16 Juillet 2026



LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 1] (Nord) est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic la S.A.S. Vacherand Immobilier [Localité 2].

Au sein de cette copropriété, la S.C.I. [A] est propriétaire du lot n°2 correspondant à un appartement.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré le 11 mars 2026, le syndicat des copropriétaires en cause, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la société [A] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation :
- à lui verser 10 643,56 euros avec intérêts à compter du 26 novembre 2025 au titre des charges de copropriété échues et non réglées, premier trimestre 2026 inclus,
- à lui verser 2 620,76 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025 au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues,
- à lui verser 1 032 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025 au titre des frais de recouvrement,
- à lui verser 2 000 euros de dommages et intérêts pour résidence abusive,
- à lui payer 1 417 euros au titre des frais irrépétibles,
- aux dépens.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 26/400.

La défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 mai 2026.

Représenté, le syndicat de copropriétaires soutient les demandes détaillées dans son assignation excepté la demande au titre des charges de copropriété échues dont elle se désiste.

Représentée, conformément à ses conclusions déposées à l’audience, la société [A] demande notamment de :
- prendre acte de son paiement volontaire de l’arriéré au titre des charges de copropriété,
- débouter le demandeur pour le surplus.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 30 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 16 juillet 2026 en raison de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : 
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 10-1 de cette loi précise :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L’article 14-1 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti indique :
« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
Selon l’article 14-2 de la même loi :
« I.-A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.
Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L.126-31 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l'exemption prévue au deuxième alinéa du même article L.126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l'article L.731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :
1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2° Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L.173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre ;
3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
4° Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la présente loi.
II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Au regard des décisions prises par l'assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
III.-Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.
A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic convoque l'assemblée générale, qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan ».
L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».
La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n°65-557 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement :
« 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ;
8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l’article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965.
Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée ».
Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le 26 novembre 2025, un courrier de mise en demeure a été adressé à la société [A] par lettre recommandée avec accusé de réception revenu avec la mention « pli avisé, non réclamé ». Ce courrier évoque les difficultés persistantes rencontrées dans le règlement des sommes dues par la défenderesse à la copropriété.

Le règlement lui est alors réclamé de :
- 1 249,29 euros au titre des charges de copropriété au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours depuis le 1er octobre 2025,
- 3 496,29 euros pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel pour l’exercice en cours depuis le 1er octobre 2025,
- 370,18 euros pour provision pour charges au titre du budget prévisionnel pour l’exercice précédent non encore régularisée,
- 4 072,72 euros pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel pour l’exercice précédent non encore régularisées.

La mise en demeure précise les sommes susceptibles de devenir exigibles immédiatement à défaut de règlement des sommes précitées dans le délai de 30 jours :
- au titre de l’article 19-2 susvisé :
* les cotisations échues au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 à savoir, 60,69 euros pour l’exercice actuel et 83,61 euros pour l’exercice précédent non encore régularisé,
* les autres provisions non encore échues et cotisations du fonds travaux non encore échues pour un montant de 4 150,72 euros.

Elle mentionne également :
- 432 euros toutes taxes comprises pour frais de transmission engagés par le syndic,
- 600 euros toutes taxes comprises pour la tentative de conciliation.

Lors des réunions de son assemblée générale des exercices visés, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés. 

La défaillance du défendeur est établie, l’arriéré n’ayant pas été régularisé au cours du délai de 30 jours de la mise en demeure. Pour mémoire, il est justifié par le demandeur de diligences antérieures demeurées vaines.

Les parties conviennent du règlement de 5 000 euros le 10 février 2026 et de 5 643 euros le 12 mars 2026, soit 10 643 euros. 

Dès lors, les sommes réclamées au visa de l’article 19-2 susvisé sont exigibles et la défenderesse sera donc condamnée à les verser au syndicat des copropriétaires comme précisé au dispositif, le point de départ du taux légal courant à l’issue du délai de 30 jours susvisé.

S’agissant des autres frais, il convient de fixer à 600 euros le montant des frais réclamé au titre de la transmission de de la tentative de conciliation.




Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La défaillance du débiteur ne suffit pas à caractériser un abus de sa part dans le non-paiement des charges de copropriété.

Or, le syndicat de copropriétaires allègue sans fournir d’éléments de nature à établir l’existence d’un abus de la part de la société [A].

De sorte que le syndicat de copropriétaires demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, notamment de l’inertie de la défenderesse ayant contraint le demandeur à saisir la justice afin d’assurer le recouvrement des montants dont elle est redevable à l’égard de la copropriété, il convient condamner la société [A] à payer au syndicat demandeur la somme de 1 417 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne la société [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord) pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], 2 620,76 (deux mille six cent vingt euros et soixante-seize centimes) au titre des provisions pour charges de copropriété et cotisations de fonds de travaux devenues exigibles outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2025 au titre de l’exercice débuté le 1er octobre 2025 ;

Condamne la société [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord) pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], 600 euros (six cents euros) au titre des charges de copropriété impayées avec intérêt au taux légal à compter du 26 novembre 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;


Condamne la société [A] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] (Nord), pris en la personne de son syndic, la société Vacherand Immobilier [Localité 2], 1 417 euros (mille quatre cent dix-sept euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [A] aux dépens.


Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Ophélie CLERY Samuel TILLIE















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire R311-21, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation L126-31, code de la construction et de l'habitation L731-1, code de l'organisation judiciaire R311-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code de l'organisation judiciaire R311-21, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code de la construction et de l'habitation L126-31, code de la construction et de l'habitation L731-1, code de l'organisation judiciaire R311-17

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Mise à jour de la source le 2026-07-17T18:12:15.398Z.