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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Metz, CH4 JCP FOND, 17 juillet 2026, n° 25/00715

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés en date du 26 juillet 2018, Monsieur [X] [Y] a donné à bail à Madame [D] [O] un logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre une cave et un garage sis même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros outre un acompte provisionnel mensuel sur charges de 150 euros. 

Par acte de Commissaire de justice signifié le 5 septembre 2025 à Madame [D] [O] et enregistré au greffe le 23 septembre 2025, Monsieur [X] [Y] a constitué avocat et l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 16 décembre 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 1184, 1719 3°, 1728, 1729 et 1741 du Code civil, 6, 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- DECLARER sa demande recevable et bien fondée ;
- PRONONCER la résiliation de la location consentie par lui à Madame [D] [O] concernant le logement sis [Adresse 3] ;
En conséquence,
- ORDONNER l’évacuation de Madame [D] [O] de l’appartement qu’elle occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls de la défenderesse ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une somme de 1.390 euros au titre du solde des loyers impayés pour les mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2025, outre intérêts légaux à compter de l’assignation ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément au bail ;
- DIRE que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la défenderesse à lui payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- LA CONDAMNER en tous les frais et dépens.

Par conclusions récapitulatives signifiées à Madame [D] [O] le 2 février 2026 et enregistrées au greffe le 22 janvier 2026, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [X] [Y] a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles en particulier 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, 1217, 1224, 1103, 1227, 1709 et 1713 et suivants du Code civil, de :

- DECLARER sa demande recevable et bien fondée ;
- PRONONCER la résiliation de la location consentie par lui à Madame [D] [O] concernant le logement sis [Adresse 3] ;
En conséquence,
- ORDONNER l’évacuation de Madame [D] [O] de l’appartement qu’elle occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls de la défenderesse ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une somme de 4.890,96 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros à compter du 1er février 2026 et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément au bail ;
- DIRE que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la défenderesse à lui payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- LA CONDAMNER en tous les frais et dépens.

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 19 mai 2026 au cours de laquelle le demandeur représenté par son conseil s’en est référé à ses dernières écritures, Madame [D] [O], qui avait comparu à l’audience du 16 décembre 2025 et du 20 janvier 2026 en sollicitant le renvoi de l’affaire pour lui permettre de justifier avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle, n’ayant produit aucun élément à même fin et n’étant ni présente ni représentée, puis mise en délibéré au 19 juin 2026 prorogé en son dernier état au 17 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le demandeur sollicite de voir déclarer ses demandes recevables.

Aucune exception d'irrecevabilité n'étant soulevée et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d'irrecevabilité qu'il lui incomberait de soulever d'office, Monsieur [X] [Y] sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur les demandes en résiliation judiciaire du bail et subséquente en expulsion : 

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En premier lieu sur le moyen tiré du manquement de la défenderesse à son obligation de jouissance paisible :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1724 du Code civil et 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire à l'obligation d'user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui induit notamment l'abstention de tout comportement de nature à troubler la tranquillité et la sécurité des autres résidents et du voisinage.

Selon l'article 1729 du Code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.

En outre, l’article 2.2 de la notice d’information annexée au contrat de bail et paraphée par les parties stipule que le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage.

En l'espèce, Monsieur [X] [Y] poursuit la résiliation judiciaire du contrat de bail le liant à la défenderesse motif pris en premier lieu des troubles de voisinage dont il impute la commission à cette dernière. 

Force est en effet de relever que les éléments produits au dossier par le demandeur sont habiles à démontrer avec suffisance l’existence d’un manquement, grave, répété et persistant de Madame [D] [O] à ses obligations d’user paisiblement des lieux loués et procédant tant de nuisances sonores tant diurnes que particulièrement nocturnes et répétées, d’allées et venues incessantes de visiteurs surtout durant la nuit, de manquement à la sécurité de l’immeuble à raison du blocage de la porte d’entrée en position ouverte de façon régulière et permanente, d’attitude agressive envers les voisins en ce compris du fait de personnes se rendant à son domicile, de dégradations des parties communes, de jets d’objets divers dans les parties communes, ainsi qu’il résulte des pétitions signées par les occupants de l’immeuble les 19 mars 2022, 19 mars 2024, 2 juin 2025, 10 novembre 2025, des courriers du syndic de copropriété des 8 avril 2022, 13 mai 2024, des courrier du 5 août 2025 d’une voisine relatant l’agression dont elle avait été victime de personnes se rendant au domicile de la défenderesse, et du dépôt de plainte du 6 mars 2022 d’un autre voisin pour violence physique, et ce en dépit des courriers du demandeur des 26 avril 2022 et 15 juillet 2024, la mettant notamment en demeure de prendre les dispositions nécessaires pour garantir le respect des règles de vie en copropriété. 
Ainsi, force est de considérer que ces troubles imputables à la locataire, et qui ne sont d’ailleurs pas sérieusement contestés, sont constitutifs de manquements graves et répétés au bail et à l'usage paisible des locaux loués, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la même.

En second lieu sur le manquement de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer :

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Monsieur [X] [Y] se prévaut en outre du manquement de la défenderesse à son obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges au terme convenu au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 26 juillet 2018. 

La qualité de preneur du bien immobilier dont s’agit en vertu d’un contrat de bail à usage d’habitation attachée à la défenderesse en la cause étant établie, il lui incombait au premier chef, en application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, d’exécuter son obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demandeur en la cause.

Or, force est de relever qu’il ressort des décomptes de créance produits au dossier, dont le décompte actualisé au 21 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, qui laisse apparaître que Madame [D] [O] reste redevable à l’égard de son bailleur de la somme de 6.335,96 euros, qu’elle n’exécute plus régulièrement son obligation de paiement du loyer depuis le mois de mars 2025, sans que la défenderesse, qui a comparu, ne produise par hypothèse quelconque élément de nature à contester utilement le principe comme le montant de sa dette locative, partant à contester l’inexécution par elle de son obligation de paiement ni ne se prévale davantage par hypothèse de quelconque manquement du bailleur à l’une quelconque de ses obligations nées du contrat de bail. 

Il s’ensuit que le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement de la défenderesse, locataire, à son obligation contractuelle née du contrat de bail en tout état de cause également de nature à justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs, dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil. 
Dès lors, il convient de prononcer, à effet de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 26 juillet 2018 entre Monsieur [X] [Y] en sa qualité de bailleur et Madame [D] [O] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre une cave et un garage sis même adresse, aux torts exclusifs de Madame [D] [O].

S'agissant de la demande subséquente en expulsion :

Il résulte de ce qui précède que, par l'effet de la résiliation du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Madame [D] [O] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation en étant l'objet, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [O] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [D] [O] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de sorte qu’il n'y a pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport comme leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. 

Monsieur [X] [Y], bailleur, sera donc débouté de sa demande tendant à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement donné à bail à Madame [D] [O].

Sur la demande en paiement des loyers et charges restés impayés :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [X] [Y] sollicite la condamnation de la défenderesse en la cause en paiement de la somme de 6.335,96 euros au titre des loyers et charges échues selon décompte arrêté au 21 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Madame [D] [O], qui a comparu, ne produit ainsi que dit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant l’existence que le quantum de sa dette, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande. 

Dès lors, Madame [D] [O] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 6.335,96 euros au titre des loyers et charges restés impayés selon décompte arrêté à la date du 21 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter ainsi que sollicité du présent jugement et jusqu’à complet paiement. 

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation : 

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Madame [D] [O] emprunte ainsi que dit la qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail de sorte que le bailleur est fondé à le poursuivre en paiement d’une indemnité d’occupation qui a un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire, dans la mesure où elle est destinée à compenser la perte de jouissance du local et à indemniser le propriétaire du trouble subi du fait de l' occupation illicite de son bien, sauf à préciser que telle indemnité est due non à compter du 1er février 2026 ainsi que sollicité mais à compter de la présente décision prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail à raison des manquements tels que constatés de la défenderesse à ses obligations nées du contrat de bail. 
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer et des charges afférents au logement tel qu'il aurait été dû si le bail à usage d’habitation s’était poursuivi, soit à la somme de 800 euros par mois. 

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail. 

Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. 

Contrairement à ce qui est sollicité en demande, telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

En conséquence, il convient d’une part de fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail afférent au logement à usage d’habitation, soit à la somme totale de 800 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 800 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois. 

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Monsieur [X] [Y] sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [D] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. 

Madame [D] [O], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 23 septembre 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [X] [Y] recevable en ses demandes ;

PRONONCE, à effet de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 26 juillet 2018 entre Monsieur [X] [Y] en sa qualité de bailleur et Madame [D] [O] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre une cave et un garage sis même adresse, aux torts exclusifs de Madame [D] [O] ; 

ORDONNE en conséquence l'expulsion de Madame [D] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre de la cave et du garage sis même adresse ; 

ORDONNE à Madame [D] [O] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT en conséquence qu'à défaut pour Madame [D] [O] d'avoir volontairement libéré le logement et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [X] [Y] pourra, à l’expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [X] [Y] de sa demande tendant à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement donné à bail à Madame [D] [O] ; 

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 6.335,96 euros (six mille trois cent trente-cinq euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des loyers et charges restés impayés selon décompte arrêté à la date du 21 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;

FIXE l'indemnité d'occupation due à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail afférent au logement à usage d’habitation, soit à la somme totale de 800 euros (huit cents euros) par mois, outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 800 euros (huit cents euros) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Monsieur [X] [Y] ;

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [O] aux dépens ; 

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 17 JUILLET 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier. 

Le Greffier Le Président
Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]


JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026


N° RG 25/00715 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSXK

Minute JCP n° 



PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) : 

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 de l'association d'avocats CASCIOLA & ZUCK, substitué par Me Laura DERREY, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B 101

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique du 19 mai 2026


Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me ZUCK (case)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me ZUCK (case)











EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés en date du 26 juillet 2018, Monsieur [X] [Y] a donné à bail à Madame [D] [O] un logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre une cave et un garage sis même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros outre un acompte provisionnel mensuel sur charges de 150 euros. 

Par acte de Commissaire de justice signifié le 5 septembre 2025 à Madame [D] [O] et enregistré au greffe le 23 septembre 2025, Monsieur [X] [Y] a constitué avocat et l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 16 décembre 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 1184, 1719 3°, 1728, 1729 et 1741 du Code civil, 6, 6-1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- DECLARER sa demande recevable et bien fondée ;
- PRONONCER la résiliation de la location consentie par lui à Madame [D] [O] concernant le logement sis [Adresse 3] ;
En conséquence,
- ORDONNER l’évacuation de Madame [D] [O] de l’appartement qu’elle occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls de la défenderesse ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une somme de 1.390 euros au titre du solde des loyers impayés pour les mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2025, outre intérêts légaux à compter de l’assignation ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément au bail ;
- DIRE que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la défenderesse à lui payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- LA CONDAMNER en tous les frais et dépens.

Par conclusions récapitulatives signifiées à Madame [D] [O] le 2 février 2026 et enregistrées au greffe le 22 janvier 2026, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [X] [Y] a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles en particulier 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, 1217, 1224, 1103, 1227, 1709 et 1713 et suivants du Code civil, de :

- DECLARER sa demande recevable et bien fondée ;
- PRONONCER la résiliation de la location consentie par lui à Madame [D] [O] concernant le logement sis [Adresse 3] ;
En conséquence,
- ORDONNER l’évacuation de Madame [D] [O] de l’appartement qu’elle occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique ;
- DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls de la défenderesse ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une somme de 4.890,96 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER Madame [D] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros à compter du 1er février 2026 et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;
- DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément au bail ;
- DIRE que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la défenderesse à lui payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- LA CONDAMNER en tous les frais et dépens.

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 19 mai 2026 au cours de laquelle le demandeur représenté par son conseil s’en est référé à ses dernières écritures, Madame [D] [O], qui avait comparu à l’audience du 16 décembre 2025 et du 20 janvier 2026 en sollicitant le renvoi de l’affaire pour lui permettre de justifier avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle, n’ayant produit aucun élément à même fin et n’étant ni présente ni représentée, puis mise en délibéré au 19 juin 2026 prorogé en son dernier état au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le demandeur sollicite de voir déclarer ses demandes recevables.

Aucune exception d'irrecevabilité n'étant soulevée et le Tribunal ne trouvant pour sa part aucun moyen d'irrecevabilité qu'il lui incomberait de soulever d'office, Monsieur [X] [Y] sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur les demandes en résiliation judiciaire du bail et subséquente en expulsion : 

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En premier lieu sur le moyen tiré du manquement de la défenderesse à son obligation de jouissance paisible :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1724 du Code civil et 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire à l'obligation d'user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui induit notamment l'abstention de tout comportement de nature à troubler la tranquillité et la sécurité des autres résidents et du voisinage.

Selon l'article 1729 du Code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances, faire résilier le bail.

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux.

En outre, l’article 2.2 de la notice d’information annexée au contrat de bail et paraphée par les parties stipule que le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage.

En l'espèce, Monsieur [X] [Y] poursuit la résiliation judiciaire du contrat de bail le liant à la défenderesse motif pris en premier lieu des troubles de voisinage dont il impute la commission à cette dernière. 

Force est en effet de relever que les éléments produits au dossier par le demandeur sont habiles à démontrer avec suffisance l’existence d’un manquement, grave, répété et persistant de Madame [D] [O] à ses obligations d’user paisiblement des lieux loués et procédant tant de nuisances sonores tant diurnes que particulièrement nocturnes et répétées, d’allées et venues incessantes de visiteurs surtout durant la nuit, de manquement à la sécurité de l’immeuble à raison du blocage de la porte d’entrée en position ouverte de façon régulière et permanente, d’attitude agressive envers les voisins en ce compris du fait de personnes se rendant à son domicile, de dégradations des parties communes, de jets d’objets divers dans les parties communes, ainsi qu’il résulte des pétitions signées par les occupants de l’immeuble les 19 mars 2022, 19 mars 2024, 2 juin 2025, 10 novembre 2025, des courriers du syndic de copropriété des 8 avril 2022, 13 mai 2024, des courrier du 5 août 2025 d’une voisine relatant l’agression dont elle avait été victime de personnes se rendant au domicile de la défenderesse, et du dépôt de plainte du 6 mars 2022 d’un autre voisin pour violence physique, et ce en dépit des courriers du demandeur des 26 avril 2022 et 15 juillet 2024, la mettant notamment en demeure de prendre les dispositions nécessaires pour garantir le respect des règles de vie en copropriété. 
Ainsi, force est de considérer que ces troubles imputables à la locataire, et qui ne sont d’ailleurs pas sérieusement contestés, sont constitutifs de manquements graves et répétés au bail et à l'usage paisible des locaux loués, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la même.

En second lieu sur le manquement de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer :

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Monsieur [X] [Y] se prévaut en outre du manquement de la défenderesse à son obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges au terme convenu au soutien de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 26 juillet 2018. 

La qualité de preneur du bien immobilier dont s’agit en vertu d’un contrat de bail à usage d’habitation attachée à la défenderesse en la cause étant établie, il lui incombait au premier chef, en application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, d’exécuter son obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demandeur en la cause.

Or, force est de relever qu’il ressort des décomptes de créance produits au dossier, dont le décompte actualisé au 21 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, qui laisse apparaître que Madame [D] [O] reste redevable à l’égard de son bailleur de la somme de 6.335,96 euros, qu’elle n’exécute plus régulièrement son obligation de paiement du loyer depuis le mois de mars 2025, sans que la défenderesse, qui a comparu, ne produise par hypothèse quelconque élément de nature à contester utilement le principe comme le montant de sa dette locative, partant à contester l’inexécution par elle de son obligation de paiement ni ne se prévale davantage par hypothèse de quelconque manquement du bailleur à l’une quelconque de ses obligations nées du contrat de bail. 

Il s’ensuit que le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement de la défenderesse, locataire, à son obligation contractuelle née du contrat de bail en tout état de cause également de nature à justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs, dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil. 
Dès lors, il convient de prononcer, à effet de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 26 juillet 2018 entre Monsieur [X] [Y] en sa qualité de bailleur et Madame [D] [O] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre une cave et un garage sis même adresse, aux torts exclusifs de Madame [D] [O].

S'agissant de la demande subséquente en expulsion :

Il résulte de ce qui précède que, par l'effet de la résiliation du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Madame [D] [O] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation en étant l'objet, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée des lieux dont s’agit, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [O] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [D] [O] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de sorte qu’il n'y a pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport comme leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. 

Monsieur [X] [Y], bailleur, sera donc débouté de sa demande tendant à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement donné à bail à Madame [D] [O].

Sur la demande en paiement des loyers et charges restés impayés :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [X] [Y] sollicite la condamnation de la défenderesse en la cause en paiement de la somme de 6.335,96 euros au titre des loyers et charges échues selon décompte arrêté au 21 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Madame [D] [O], qui a comparu, ne produit ainsi que dit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant l’existence que le quantum de sa dette, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande. 

Dès lors, Madame [D] [O] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 6.335,96 euros au titre des loyers et charges restés impayés selon décompte arrêté à la date du 21 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter ainsi que sollicité du présent jugement et jusqu’à complet paiement. 

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation : 

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail telle que prononcée à effet de la présente décision, Madame [D] [O] emprunte ainsi que dit la qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail de sorte que le bailleur est fondé à le poursuivre en paiement d’une indemnité d’occupation qui a un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire, dans la mesure où elle est destinée à compenser la perte de jouissance du local et à indemniser le propriétaire du trouble subi du fait de l' occupation illicite de son bien, sauf à préciser que telle indemnité est due non à compter du 1er février 2026 ainsi que sollicité mais à compter de la présente décision prononçant la résiliation judiciaire du contrat de bail à raison des manquements tels que constatés de la défenderesse à ses obligations nées du contrat de bail. 
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée ainsi que sollicité au montant du loyer et des charges afférents au logement tel qu'il aurait été dû si le bail à usage d’habitation s’était poursuivi, soit à la somme de 800 euros par mois. 

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail. 

Conformément à l'article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. 

Contrairement à ce qui est sollicité en demande, telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

En conséquence, il convient d’une part de fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail afférent au logement à usage d’habitation, soit à la somme totale de 800 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d’autre part et en conséquence de condamner Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 800 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois. 

Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Monsieur [X] [Y] sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [D] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. 

Madame [D] [O], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 23 septembre 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer. 

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [X] [Y] recevable en ses demandes ;

PRONONCE, à effet de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 26 juillet 2018 entre Monsieur [X] [Y] en sa qualité de bailleur et Madame [D] [O] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre une cave et un garage sis même adresse, aux torts exclusifs de Madame [D] [O] ; 

ORDONNE en conséquence l'expulsion de Madame [D] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] (57) outre de la cave et du garage sis même adresse ; 

ORDONNE à Madame [D] [O] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT en conséquence qu'à défaut pour Madame [D] [O] d'avoir volontairement libéré le logement et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [X] [Y] pourra, à l’expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [X] [Y] de sa demande tendant à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement donné à bail à Madame [D] [O] ; 

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 6.335,96 euros (six mille trois cent trente-cinq euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des loyers et charges restés impayés selon décompte arrêté à la date du 21 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;

FIXE l'indemnité d'occupation due à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail afférent au logement à usage d’habitation, soit à la somme totale de 800 euros (huit cents euros) par mois, outre actualisation conformément au bail ;

CONDAMNE en conséquence Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] à compter de la présente décision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 800 euros (huit cents euros) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation, outre actualisation conformément au bail, chacune de ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux concernés, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée par Monsieur [X] [Y] ;

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [O] aux dépens ; 

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 17 JUILLET 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier. 

Le Greffier Le Président

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Mise à jour de la source le 2026-07-17T20:51:59.054Z.