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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 16 juillet 2026, n° 24/10596

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 24/10596 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5RHC

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
23 Août 2024









JUGEMENT 
rendu le 16 Juillet 2026 
DEMANDEURS

Madame [O] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [Y] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [T] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [C] [K] 
[Adresse 3]
[Localité 2]
Sous curatelle renforcée de Madame [H] [I], domiciliée [Adresse 4] à [Localité 3].

Tous représentés par Me Marine D’ARANDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0404




Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/10596 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5RHC


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BEDROS
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1432



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique.

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 10 janvier 2019, feu [Q] [K] - aux droits duquel sont venus Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] - a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL Bedros, des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5], pour une durée de neuf ans, à compter du 16 janvier 2019 avec échéance au 15 janvier 2028, moyennant un loyer annuel initial de 12 000 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement. 

La destination est la suivante : toutes opérations concernant les chaussures la cordonnerie et tous articles de cuir, à l'exclusion de toute autre utilisation. 

Le gérant de la SARL Bedros est M. [S] [K], également membre de l'indivision successorale du de cujus [Q] [K].

Par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 11 juin 2024, Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] (ci-après dénommés, les « consorts [K] ») ont mis en demeure la SARL Bedros de régler à l'indivision l'ensemble des loyers dus depuis le 1er avril 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 23 août 2024, les consorts [K] ont fait assigner la SARL Bedros devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'obtenir la nullité du bail commercial, de la voir condamner au paiement de la dette locative et d'obtenir son expulsion.

Par conclusions notifiées le 3 septembre 2025, les consorts [K] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

- prononcer la nullité du renouvellement du bail intervenu le 13 janvier 2019 pour défaut de consentement du bailleur ;
- condamner la SARL Bedros au paiement d'une somme de 8.200 euros au titre du solde des loyers échus entre le 1er avril 2022 et le 1er août 2025 inclus, sauf à parfaire en fonction des paiements et échéances exécutées et des nouvelles échéances intervenues; 
- condamner la SARL Bedros à payer une indemnité d'occupation de 1.500 euros à compter du jugement à intervenir et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- prononcer la résiliation du bail faute de règlement de la totalité des loyers ; 
- ordonner l'expulsion de la SARL Bedros ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique assistée si nécessaire d'un serrurier ; 
- condamner la SARL Bedros au paiement de somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral généré par la résistance abusive de la défenderesse ; 
- la condamner au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [K] énoncent :
- que s'agissant de la nullité du bail renouvelé, la signature sur le contrat ne correspond pas à celle de feu [Q] [K] ; que feu [Q] [K] était très malade au mois de janvier 2019 et n'était pas en mesure de s'occuper de ses affaires et de donner un consentement éclairé sur le renouvellement, notamment quant au quantum du loyer ; que rien ne permet d'expliquer le renouvellement prématuré (à l'issue de 6 ans de bail) ; que la mention « lu et approuvé » en particulier n'a pas pu avoir été signée par la même main ; qu'en cas de nullité, le bail est régi par le précédent acte, à savoir l'acte du 15 janvier 2013 (non communiqué) à échéance du 14 janvier 2024 ;
- que s'agissant de la résiliation, malgré mise en demeure le preneur n'a pas honoré le paiement intégral de ses loyers à échéance ; qu'il s'est acquitté tardivement auprès des coindivisaires de 4/5 de la dette locative alors que l'intégralité est due ; 
- qu'en raison de leurs difficultés financières, la résistance abusive du preneur, leur porte préjudice, lequel doit être réparé par l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de 3.000 euros.

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2025, la SARL Bedros demande au tribunal judiciaire de Paris de :

- débouter les consorts [K] de leurs demandes ; 
Subsidiairement, pour le cas où le tribunal dirait nul le renouvellement de bail du 10 janvier 2019, dire que le bail du 15 janvier 2013 s'est prolongé depuis le 15 janvier 2022, 
- dire qu'elle a réglé 36.000 euros au titre des loyers et charges afférents aux locaux pris à bail pour la période courant du 1er avril 2022 au 31 décembre 2025 ; 
- dire qu'elle règle l'intégralité des charges de copropriété afférentes aux locaux pris à bail ; 
- laisser à chacune des parties la charge des dépens exposés par elle. 

Au soutien de ses prétentions, la SARL Bedros énonce : 
- que le bail renouvelé du 10 janvier 2019 n'est pas un faux et a été établi de bonne foi; que l'anticipation du renouvellement tient à la volonté de feu [Q] [K] de protéger les intérêts de son fils, gérant de la société locataire ; 



- que si le bail renouvelé du 10 janvier 2019 n'avait pas été conclu, le bail renouvelé du 15 janvier 2013 se serait prolongé et la situation juridique des parties serait analogue ; 
- que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée alors qu'elle a réglé l'intégralité des loyers pour la période courant du 1er avril 2022 au 30 novembre 2025, et ce au 4/5, les loyers ayant vocation à être partagés par l'indivision dont le gérant fait partie ; qu'il est normal que le gérant se réserve 1/5-ème du montant du loyer, et se le reverse ; 
- que la totalité des charges ne lui est pas imputable, mais elle en a toujours assumé l'intégralité, sans en avoir demandé le remboursement ; que cet élément doit être pris en considération puisqu'elle reverse les 4/5-ème des loyers dus aux consorts [K] sans déduire leur quote-part afférente aux charges imputables au bailleur.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 13 avril 2026. 

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.


Sur la nullité du bail renouvelé du 10 janvier 2019

Sur la nullité du bail tiré du faux

Aux termes de l'article 1373 du code civil, la partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d'une partie peuvent pareillement désavouer l'écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu'ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture.

Il résulte de l'article 287 du code de procédure civile que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Selon l'article 288 du code de procédure civile, il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.


En l'espèce, le rapprochement entre les paraphes et la signature du bail conclu le 29 mars 2004 avec ceux figurant au bail renouvelé du 10 janvier 2019 argué de faux ne permet pas d'exclure que feu [Q] [K] est le signataire du bail renouvelé. En effet, les signatures et paraphes sont analogues et les divergences scripturales très relatives qui ressortent du comparatif de la mention « lu et approuvé » peuvent résulter d'une évolution naturelle de l'écriture manuscrite liée à l'écoulement du temps, puisque quinze années séparent les deux actes. La comparaison de la signature de l'acte litigieux avec celle figurant à la copie du passeport ne permet pas davantage de conclure à l'absence de véracité du bail renouvelé.

En conséquence, il y a lieu de tenir pour véritable l'acte sous seing privé du 10 janvier 2019 conclu entre la SARL Bedros et feu [Q] [K]. Le moyen tiré du faux sera écarté.

Sur la nullité du bail tiré de la dépendance psychologique

Aux termes de l'article 1143 du code civil, il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

Il importe peu que les éléments de preuve ne soient pas concomitants à l'expression du consentement des parties dès lors qu'ils ont pour objet de rapporter la preuve que le vice existait lors de la passation de l'acte.

En l'espèce, les consorts [K] produisent les bulletins de situation émis par un établissement hospitalier qui établissent des hospitalisations récurrentes de feu [Q] [K] à compter du 23 février 2019 et ce jusqu'à son décès à l'hôpital à la date du 15 mai 2019. Si les éléments postérieurs à la signature du bail litigieux peuvent être pris en compte pour établir l'état de dépendance du cocontractant au moment de la signature, ceux-ci doivent néanmoins établir la réalité de l'état de dépendance au moment de la conclusion de l'acte. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce, les consorts [K] ne rapportant la preuve que d'un état de dépendance à compter du 23 février 2019, postérieurement à l'acte. Le moyen tiré de l'état de dépendance doit dès lors être écarté.

En conséquence, la demande des consorts [K] tendant à la nullité du bail renouvelé du 10 janvier 2019 sera rejetée. 


Sur la résiliation judiciaire
 
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 11 juin 2024, les consorts [K] ont mis en demeure la SARL Bedros de régler à l'indivision l'ensemble des loyers dus depuis le 1er avril 2022.

Les consorts [K] reconnaissent qu'au 2 septembre 2025, 33.000 euros ont été payés par la SARL Bedros, paiement au demeurant justifié par un décompte CARPA, correspondant au 4/5-ème de la somme de 41 000 euros réclamée pour la période d'avril 2022 à août 2025. 


Il s'ensuit que le retard de paiement des échéances de loyers 2022 et 2023 est caractérisé, et ce, sans qu'aucun motif ne soit invoqué par la SARL Bedros pour expliquer ce retard de paiement, étant relevé qu'il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale de ladite société, l'existence de bénéfices ayant permis la mise en réserve au cours de la période considérée d’impayés. 

En outre, c'est à tort que la SARL Bedros a entendu se dispenser du paiement d'1/5-ème de la dette locative, en ce qu'elle ne dispose nullement de la qualité de coïndivisaire. La circonstance que son gérant est coïndivisaire n'est en effet pas de nature à lui faire bénéficier d'une telle dispense, la SARL Bedros ayant une personnalité juridique distincte de celui-ci. La persistance d'impayés à hauteur d'1/5-ème des loyers sera donc également constatée, étant précisé que la SARL Bedros ne peut davantage se dispenser du paiement d'une partie des loyers au seul motif qu'elle paierait par ailleurs des charges qui ne lui seraient pas imputables.

Il s'en évince qu’en s’abstenant de payer les loyers à échéance et d’apurer l’intégralité de la dette locative sans motif légitime, la SARL Bedros a commis des manquements à ses obligations contractuelles caractérisant une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail qui sera en conséquence ordonnée à compter du présent du jugement.

La SARL Bedros étant sans droit ni titre à compter de ce jour, son expulsion sera ordonnée selon les modalités édictées au dispositif du présent jugement.


Sur la demande en paiement

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, comme il résulte des développements précédents, la SARL Bedros était redevable de l'intégralité des sommes dues au titre de l'arriéré locatif relatif à la période d'avril 2022 à août 2025. Elle sera dès lors condamnée à verser aux membres de l’indivision [K] le solde de la dette locative qu'elle avait indûment estimé devoir retenir, soit la somme de 8.000 euros, calculée comme suit : 41.000 € – 33.000 € = 8.000 €. 


Sur l'indemnité d'occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. 

Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l'occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, les locaux sont composés d'une boutique de 60,55 m2, d'un atelier de 16,49 m2 et d'un studio de 14,82 m2. Ils sont situés [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5] et leur valeur totale est estimée par des agences immobilières dans une fourchette allant de 865.000 euros à 950.000 euros. Ces éléments sont de nature à justifier la somme réclamée à titre d’indemnité d’occupation par les consorts [K], étant relevé que le montant mensuel du loyer de 1.000 euros avait été convenu par les parties dans le cadre du bail du 15 janvier 2013 (non communiqué), et a été repris par le bail du 10 janvier 2019, et ce, sans jamais faire l’objet d’aucune révision au cours du bail désormais résilié.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [K] de fixer l'indemnité d'occupation à la somme forfaitaire mensuelle de 1.500 euros hors taxes et hors charges à compter du présent jugement et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs. 

La SARL Bedros sera condamnée au paiement de ladite indemnité d'occupation.


Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En outre, il est nécessaire de caractériser l'abus, et non seulement d'évoquer le préjudice subi par les demandeurs. 

En l'espèce, il est relevé que la SARL Bedros, société in boni, a cessé d'honorer les dettes locatives sans aucun motif légitime alors que le loyer paraît très avantageux pour avoir été figé sans révision sur une période significative. Elle n'a pas repris spontanément les paiements malgré une mise en demeure et une assignation. Ce n'est que quelque mois avant la clôture de l'instruction que la SARL Bedros a décidé d'honorer les paiements et ce, seulement à hauteur des 4/5. Ces agissements ont procuré au gérant de ladite société un avantage indu au détriment de ses coïndivisaires, ce qui a porté préjudice aux coïndivisaires lésés.

Il s'ensuit que la résistance abusive est caractérisée au cas présent et la SARL Bedros sera dès lors condamnée à payer à ce titre la somme totale de 2.000 euros à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K]. Ladite somme sera également répartie entre les intéressés. 


Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SARL Bedros ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la SARL Bedros sera condamnée à payer au total la somme de 3.500 à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K]. Ladite somme sera également répartie entre les intéressés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

REJETTE la demande formée par Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] tendant à la nullité du bail du 10 janvier 2019 portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5] et dont est titulaire la SARL Bedros ; 

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail du 10 janvier 2019 portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5] dont est titulaire la SARL Bedros à compter du présent jugement ; 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5], dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, l'expulsion de la SARL Bedros et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNE la SARL Bedros à payer aux coïndivisaires Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K], la somme de 8.000 euros au titre de l'arriéré locatif relatif à la période d'avril 2022 à août 2025 ; 

FIXE l'indemnité d'occupation due par la SARL Bedros aux coïndivisaires Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] à la somme mensuelle de 1.500 euros hors taxes et hors charges à compter du présent jugement, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs; 

CONDAMNE la SARL Bedros à payer aux coïndivisaires Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K], la somme mensuelle de 1.500 euros hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SARL Bedros à payer la somme de 2.000 euros à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

DIT que cette somme sera également répartie entre les intéressés ; 

CONDAMNE la SARL Bedros aux entiers dépens;

CONDAMNE la SARL Bedros à payer à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] la somme de 3.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme sera également répartie entre les intéressés ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 24/10596 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5RHC

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
23 Août 2024









JUGEMENT 
rendu le 16 Juillet 2026 
DEMANDEURS

Madame [O] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [Y] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [T] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [C] [K] 
[Adresse 3]
[Localité 2]
Sous curatelle renforcée de Madame [H] [I], domiciliée [Adresse 4] à [Localité 3].

Tous représentés par Me Marine D’ARANDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0404




Décision du 16 Juillet 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 24/10596 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5RHC


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BEDROS
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1432



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique.

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,


DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 10 janvier 2019, feu [Q] [K] - aux droits duquel sont venus Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] - a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL Bedros, des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5], pour une durée de neuf ans, à compter du 16 janvier 2019 avec échéance au 15 janvier 2028, moyennant un loyer annuel initial de 12 000 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement. 

La destination est la suivante : toutes opérations concernant les chaussures la cordonnerie et tous articles de cuir, à l'exclusion de toute autre utilisation. 

Le gérant de la SARL Bedros est M. [S] [K], également membre de l'indivision successorale du de cujus [Q] [K].

Par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 11 juin 2024, Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] (ci-après dénommés, les « consorts [K] ») ont mis en demeure la SARL Bedros de régler à l'indivision l'ensemble des loyers dus depuis le 1er avril 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 23 août 2024, les consorts [K] ont fait assigner la SARL Bedros devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d'obtenir la nullité du bail commercial, de la voir condamner au paiement de la dette locative et d'obtenir son expulsion.

Par conclusions notifiées le 3 septembre 2025, les consorts [K] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

- prononcer la nullité du renouvellement du bail intervenu le 13 janvier 2019 pour défaut de consentement du bailleur ;
- condamner la SARL Bedros au paiement d'une somme de 8.200 euros au titre du solde des loyers échus entre le 1er avril 2022 et le 1er août 2025 inclus, sauf à parfaire en fonction des paiements et échéances exécutées et des nouvelles échéances intervenues; 
- condamner la SARL Bedros à payer une indemnité d'occupation de 1.500 euros à compter du jugement à intervenir et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- prononcer la résiliation du bail faute de règlement de la totalité des loyers ; 
- ordonner l'expulsion de la SARL Bedros ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique assistée si nécessaire d'un serrurier ; 
- condamner la SARL Bedros au paiement de somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral généré par la résistance abusive de la défenderesse ; 
- la condamner au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [K] énoncent :
- que s'agissant de la nullité du bail renouvelé, la signature sur le contrat ne correspond pas à celle de feu [Q] [K] ; que feu [Q] [K] était très malade au mois de janvier 2019 et n'était pas en mesure de s'occuper de ses affaires et de donner un consentement éclairé sur le renouvellement, notamment quant au quantum du loyer ; que rien ne permet d'expliquer le renouvellement prématuré (à l'issue de 6 ans de bail) ; que la mention « lu et approuvé » en particulier n'a pas pu avoir été signée par la même main ; qu'en cas de nullité, le bail est régi par le précédent acte, à savoir l'acte du 15 janvier 2013 (non communiqué) à échéance du 14 janvier 2024 ;
- que s'agissant de la résiliation, malgré mise en demeure le preneur n'a pas honoré le paiement intégral de ses loyers à échéance ; qu'il s'est acquitté tardivement auprès des coindivisaires de 4/5 de la dette locative alors que l'intégralité est due ; 
- qu'en raison de leurs difficultés financières, la résistance abusive du preneur, leur porte préjudice, lequel doit être réparé par l'allocation de dommages-intérêts à hauteur de 3.000 euros.

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2025, la SARL Bedros demande au tribunal judiciaire de Paris de :

- débouter les consorts [K] de leurs demandes ; 
Subsidiairement, pour le cas où le tribunal dirait nul le renouvellement de bail du 10 janvier 2019, dire que le bail du 15 janvier 2013 s'est prolongé depuis le 15 janvier 2022, 
- dire qu'elle a réglé 36.000 euros au titre des loyers et charges afférents aux locaux pris à bail pour la période courant du 1er avril 2022 au 31 décembre 2025 ; 
- dire qu'elle règle l'intégralité des charges de copropriété afférentes aux locaux pris à bail ; 
- laisser à chacune des parties la charge des dépens exposés par elle. 

Au soutien de ses prétentions, la SARL Bedros énonce : 
- que le bail renouvelé du 10 janvier 2019 n'est pas un faux et a été établi de bonne foi; que l'anticipation du renouvellement tient à la volonté de feu [Q] [K] de protéger les intérêts de son fils, gérant de la société locataire ; 



- que si le bail renouvelé du 10 janvier 2019 n'avait pas été conclu, le bail renouvelé du 15 janvier 2013 se serait prolongé et la situation juridique des parties serait analogue ; 
- que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée alors qu'elle a réglé l'intégralité des loyers pour la période courant du 1er avril 2022 au 30 novembre 2025, et ce au 4/5, les loyers ayant vocation à être partagés par l'indivision dont le gérant fait partie ; qu'il est normal que le gérant se réserve 1/5-ème du montant du loyer, et se le reverse ; 
- que la totalité des charges ne lui est pas imputable, mais elle en a toujours assumé l'intégralité, sans en avoir demandé le remboursement ; que cet élément doit être pris en considération puisqu'elle reverse les 4/5-ème des loyers dus aux consorts [K] sans déduire leur quote-part afférente aux charges imputables au bailleur.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 13 avril 2026. 

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026. 


MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.


Sur la nullité du bail renouvelé du 10 janvier 2019

Sur la nullité du bail tiré du faux

Aux termes de l'article 1373 du code civil, la partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d'une partie peuvent pareillement désavouer l'écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu'ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture.

Il résulte de l'article 287 du code de procédure civile que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Selon l'article 288 du code de procédure civile, il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.


En l'espèce, le rapprochement entre les paraphes et la signature du bail conclu le 29 mars 2004 avec ceux figurant au bail renouvelé du 10 janvier 2019 argué de faux ne permet pas d'exclure que feu [Q] [K] est le signataire du bail renouvelé. En effet, les signatures et paraphes sont analogues et les divergences scripturales très relatives qui ressortent du comparatif de la mention « lu et approuvé » peuvent résulter d'une évolution naturelle de l'écriture manuscrite liée à l'écoulement du temps, puisque quinze années séparent les deux actes. La comparaison de la signature de l'acte litigieux avec celle figurant à la copie du passeport ne permet pas davantage de conclure à l'absence de véracité du bail renouvelé.

En conséquence, il y a lieu de tenir pour véritable l'acte sous seing privé du 10 janvier 2019 conclu entre la SARL Bedros et feu [Q] [K]. Le moyen tiré du faux sera écarté.

Sur la nullité du bail tiré de la dépendance psychologique

Aux termes de l'article 1143 du code civil, il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

Il importe peu que les éléments de preuve ne soient pas concomitants à l'expression du consentement des parties dès lors qu'ils ont pour objet de rapporter la preuve que le vice existait lors de la passation de l'acte.

En l'espèce, les consorts [K] produisent les bulletins de situation émis par un établissement hospitalier qui établissent des hospitalisations récurrentes de feu [Q] [K] à compter du 23 février 2019 et ce jusqu'à son décès à l'hôpital à la date du 15 mai 2019. Si les éléments postérieurs à la signature du bail litigieux peuvent être pris en compte pour établir l'état de dépendance du cocontractant au moment de la signature, ceux-ci doivent néanmoins établir la réalité de l'état de dépendance au moment de la conclusion de l'acte. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce, les consorts [K] ne rapportant la preuve que d'un état de dépendance à compter du 23 février 2019, postérieurement à l'acte. Le moyen tiré de l'état de dépendance doit dès lors être écarté.

En conséquence, la demande des consorts [K] tendant à la nullité du bail renouvelé du 10 janvier 2019 sera rejetée. 


Sur la résiliation judiciaire
 
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 11 juin 2024, les consorts [K] ont mis en demeure la SARL Bedros de régler à l'indivision l'ensemble des loyers dus depuis le 1er avril 2022.

Les consorts [K] reconnaissent qu'au 2 septembre 2025, 33.000 euros ont été payés par la SARL Bedros, paiement au demeurant justifié par un décompte CARPA, correspondant au 4/5-ème de la somme de 41 000 euros réclamée pour la période d'avril 2022 à août 2025. 


Il s'ensuit que le retard de paiement des échéances de loyers 2022 et 2023 est caractérisé, et ce, sans qu'aucun motif ne soit invoqué par la SARL Bedros pour expliquer ce retard de paiement, étant relevé qu'il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale de ladite société, l'existence de bénéfices ayant permis la mise en réserve au cours de la période considérée d’impayés. 

En outre, c'est à tort que la SARL Bedros a entendu se dispenser du paiement d'1/5-ème de la dette locative, en ce qu'elle ne dispose nullement de la qualité de coïndivisaire. La circonstance que son gérant est coïndivisaire n'est en effet pas de nature à lui faire bénéficier d'une telle dispense, la SARL Bedros ayant une personnalité juridique distincte de celui-ci. La persistance d'impayés à hauteur d'1/5-ème des loyers sera donc également constatée, étant précisé que la SARL Bedros ne peut davantage se dispenser du paiement d'une partie des loyers au seul motif qu'elle paierait par ailleurs des charges qui ne lui seraient pas imputables.

Il s'en évince qu’en s’abstenant de payer les loyers à échéance et d’apurer l’intégralité de la dette locative sans motif légitime, la SARL Bedros a commis des manquements à ses obligations contractuelles caractérisant une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail qui sera en conséquence ordonnée à compter du présent du jugement.

La SARL Bedros étant sans droit ni titre à compter de ce jour, son expulsion sera ordonnée selon les modalités édictées au dispositif du présent jugement.


Sur la demande en paiement

Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, comme il résulte des développements précédents, la SARL Bedros était redevable de l'intégralité des sommes dues au titre de l'arriéré locatif relatif à la période d'avril 2022 à août 2025. Elle sera dès lors condamnée à verser aux membres de l’indivision [K] le solde de la dette locative qu'elle avait indûment estimé devoir retenir, soit la somme de 8.000 euros, calculée comme suit : 41.000 € – 33.000 € = 8.000 €. 


Sur l'indemnité d'occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. 

Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l'occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, les locaux sont composés d'une boutique de 60,55 m2, d'un atelier de 16,49 m2 et d'un studio de 14,82 m2. Ils sont situés [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5] et leur valeur totale est estimée par des agences immobilières dans une fourchette allant de 865.000 euros à 950.000 euros. Ces éléments sont de nature à justifier la somme réclamée à titre d’indemnité d’occupation par les consorts [K], étant relevé que le montant mensuel du loyer de 1.000 euros avait été convenu par les parties dans le cadre du bail du 15 janvier 2013 (non communiqué), et a été repris par le bail du 10 janvier 2019, et ce, sans jamais faire l’objet d’aucune révision au cours du bail désormais résilié.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [K] de fixer l'indemnité d'occupation à la somme forfaitaire mensuelle de 1.500 euros hors taxes et hors charges à compter du présent jugement et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs. 

La SARL Bedros sera condamnée au paiement de ladite indemnité d'occupation.


Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En outre, il est nécessaire de caractériser l'abus, et non seulement d'évoquer le préjudice subi par les demandeurs. 

En l'espèce, il est relevé que la SARL Bedros, société in boni, a cessé d'honorer les dettes locatives sans aucun motif légitime alors que le loyer paraît très avantageux pour avoir été figé sans révision sur une période significative. Elle n'a pas repris spontanément les paiements malgré une mise en demeure et une assignation. Ce n'est que quelque mois avant la clôture de l'instruction que la SARL Bedros a décidé d'honorer les paiements et ce, seulement à hauteur des 4/5. Ces agissements ont procuré au gérant de ladite société un avantage indu au détriment de ses coïndivisaires, ce qui a porté préjudice aux coïndivisaires lésés.

Il s'ensuit que la résistance abusive est caractérisée au cas présent et la SARL Bedros sera dès lors condamnée à payer à ce titre la somme totale de 2.000 euros à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K]. Ladite somme sera également répartie entre les intéressés. 


Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SARL Bedros ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la SARL Bedros sera condamnée à payer au total la somme de 3.500 à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K]. Ladite somme sera également répartie entre les intéressés. 







PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

REJETTE la demande formée par Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] tendant à la nullité du bail du 10 janvier 2019 portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5] et dont est titulaire la SARL Bedros ; 

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail du 10 janvier 2019 portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5] dont est titulaire la SARL Bedros à compter du présent jugement ; 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 1] dans le [Localité 5], dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, l'expulsion de la SARL Bedros et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNE la SARL Bedros à payer aux coïndivisaires Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K], la somme de 8.000 euros au titre de l'arriéré locatif relatif à la période d'avril 2022 à août 2025 ; 

FIXE l'indemnité d'occupation due par la SARL Bedros aux coïndivisaires Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] à la somme mensuelle de 1.500 euros hors taxes et hors charges à compter du présent jugement, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs; 

CONDAMNE la SARL Bedros à payer aux coïndivisaires Mme [C] [A] [K] (sous curatelle renforcée), Mme [T] [E] [K], M. [S] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K], la somme mensuelle de 1.500 euros hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation à compter du présent jugement, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SARL Bedros à payer la somme de 2.000 euros à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

DIT que cette somme sera également répartie entre les intéressés ; 

CONDAMNE la SARL Bedros aux entiers dépens;

CONDAMNE la SARL Bedros à payer à Mme [C] [A] [K], Mme [T] [E] [K], M. [Y] [K] et Mme [O] [K] la somme de 3.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme sera également répartie entre les intéressés ; 

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 287, code civil 1373, code civil 1143, code de procedure civile 288). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:34:09.965Z.