Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR référé, 20 juillet 2026, n° 26/03461

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20/ 01/ 2022 à effet au 28/ 01/ 2022, la SA [Adresse 3] a donné à bail à Mme [L] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 409,04 euros et 187,23 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 3/ 10/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 3289,47 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11/ 03/ 2026, la SA HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Mme [L] [B] aux fins de:

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges à compter du 03/12/2025 
-voir ordonner l'expulsion de Mme [L] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, 

- voir condamner Mme [L] [B] au paiement :

- d'une somme de 8657,36 euros, au titre de l'arriéré dû au 11/ 02/ 2026, janvier 2026 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2025 

- d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux, y compris la remise des clés 

- d'une somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.
 
L'assignation a été dénoncée à M. [E] le 12/ 03/ 2026.

L'assemblée générale du 31/03/2026 a approuvé des fusions absorption dans le groupe ICF et le changement de nom de la SA ICF LA SABLIERE pour la SA ICF HABITAT SOCIAL. 

A l'audience du 18/05/2026, le bailleur maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 8657,36 euros au 11/02/2026 , janvier 2026 inclus et ses autres demandes.
Il précise que la dette est en augmentation, par absence de paiement des loyers courants mais également par application d'un SLS forfaitaire, faute de réception de l'enquête ressource annuelle et des documents à annexer pour justifier des revenus .

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [L] [B] n'a pas comparu et n' a pas été représentée, l'assignation étant déposée en étude de commissaire de justice .

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 06/10/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 3/ 10/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
Le bail est un bail conventionné selon les clauses générales du bail, qui a été reconduit par trimestre, et pour la dernière fois le 28/07/2025. Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l'article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est alors soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction . 

Le délai applicable lors du commandement de payer était donc le délai de six semaines. Il doit donc prendre effet dans les conditions de la législation applicable, le 14/11/2025 à minuit soit à compter du 15/11/2025 .

En tout état de cause, aucun paiement n'est intervenu entre le 15/11/2025 et le 03/12/2025.

Mme [L] [B] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14/ 11/ 2025 à minuit , soit à compter du 15/ 11/ 2025.

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris. Il est appliqué un SLS forfaitaire depuis janvier 2026, après la mise en demeure par LRAR du 12/05/2026 en application de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation. Elle avait pour objet d'enjoindre la locataire de renvoyer l'enquête ressource et les documents justifiant de ses revenus ; or cette mise en demeure est restée sans suite dans les 15 jours de sa présentation, si bien que le forfait est applicable. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. 

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [L] [B] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [L] [B] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [L] [B] reste devoir une somme de 8657,36 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 11/02/2026, janvier 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [L] [B] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2025 sur la somme de 3289,47 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [L] [B] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. 

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, 

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 15/ 11/ 2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 4]

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à la SA HLM HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 8657,36 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 11/02/2026, janvier 2026 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2025 sur la somme de 3289,47 euros et de l'assignation pour le surplus ,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA [Adresse 5] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. [E] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [L] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3/ 10/ 2025.

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à la SA HLM HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [B] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nathalie FEUGNET 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 26/03461 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGVD

N° MINUTE : 
9






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 juillet 2026


DEMANDERESSE
S.A. ICF HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDERESSE
Madame [B] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03461 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGVD

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20/ 01/ 2022 à effet au 28/ 01/ 2022, la SA [Adresse 3] a donné à bail à Mme [L] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 409,04 euros et 187,23 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 3/ 10/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 3289,47 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11/ 03/ 2026, la SA HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Mme [L] [B] aux fins de:

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges à compter du 03/12/2025 
-voir ordonner l'expulsion de Mme [L] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, 

- voir condamner Mme [L] [B] au paiement :

- d'une somme de 8657,36 euros, au titre de l'arriéré dû au 11/ 02/ 2026, janvier 2026 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2025 

- d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux, y compris la remise des clés 

- d'une somme de 480 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.
 
L'assignation a été dénoncée à M. [E] le 12/ 03/ 2026.

L'assemblée générale du 31/03/2026 a approuvé des fusions absorption dans le groupe ICF et le changement de nom de la SA ICF LA SABLIERE pour la SA ICF HABITAT SOCIAL. 

A l'audience du 18/05/2026, le bailleur maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 8657,36 euros au 11/02/2026 , janvier 2026 inclus et ses autres demandes.
Il précise que la dette est en augmentation, par absence de paiement des loyers courants mais également par application d'un SLS forfaitaire, faute de réception de l'enquête ressource annuelle et des documents à annexer pour justifier des revenus .

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [L] [B] n'a pas comparu et n' a pas été représentée, l'assignation étant déposée en étude de commissaire de justice .

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 06/10/2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 3/ 10/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
Le bail est un bail conventionné selon les clauses générales du bail, qui a été reconduit par trimestre, et pour la dernière fois le 28/07/2025. Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l'article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est alors soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction . 

Le délai applicable lors du commandement de payer était donc le délai de six semaines. Il doit donc prendre effet dans les conditions de la législation applicable, le 14/11/2025 à minuit soit à compter du 15/11/2025 .

En tout état de cause, aucun paiement n'est intervenu entre le 15/11/2025 et le 03/12/2025.

Mme [L] [B] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14/ 11/ 2025 à minuit , soit à compter du 15/ 11/ 2025.

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris. Il est appliqué un SLS forfaitaire depuis janvier 2026, après la mise en demeure par LRAR du 12/05/2026 en application de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation. Elle avait pour objet d'enjoindre la locataire de renvoyer l'enquête ressource et les documents justifiant de ses revenus ; or cette mise en demeure est restée sans suite dans les 15 jours de sa présentation, si bien que le forfait est applicable. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. 

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [L] [B] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [L] [B] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [L] [B] reste devoir une somme de 8657,36 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 11/02/2026, janvier 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [L] [B] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2025 sur la somme de 3289,47 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [L] [B] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. 

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.




PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, 

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 15/ 11/ 2025 portant sur les lieux situés au [Adresse 4]

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à la SA HLM HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 8657,36 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 11/02/2026, janvier 2026 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 10/ 2025 sur la somme de 3289,47 euros et de l'assignation pour le surplus ,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA [Adresse 5] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. [E] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [L] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3/ 10/ 2025.

CONDAMNE Mme [L] [B] à payer à la SA HLM HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-9, code civil 1214, code civil 1215, code de la construction et de l'habitation L821-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/02315

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:01:44.450Z.