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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 20 juillet 2026, n° 25/10860

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me CHERAL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me CHAUVET LECA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/10860 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNLX

N° MINUTE : 
3






JUGEMENT 
rendu le 20 juillet 2026


DEMANDERESSE
S.C. VICTORIA F-INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [B] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me CHERAL, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620267253 du 02/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10860 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNLX

Par acte du 2/ 08/ 2021 à effet au 3/ 08/ 2021, la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS ayant pour mandataire GESTIM HFR a donné à bail à M. [J] [P] [B] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 715 euros, dont 146,92 euros de complément de loyer, et 75 euros de provision sur charges .

M. [Y] [J] s'est porté caution solidaire par acte séparé.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [J] [P] [B] le 11/ 09/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 2617,07 euros en principal.


Par acte de commissaire de justice du 21/ 11/ 2025, la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS a fait assigner M. [J] [P] [B] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [J] [P] [B] pour absence de paiement des loyers et charges à leurs échéances 
- voir ordonner l'expulsion de M. [J] [P] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier,
- voir autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de M. [J] [P] [B]
 
- voir condamner M. [J] [P] [B] au paiement :

- D'une somme de 4367,27 euros au titre de l'arriéré au mois de novembre 2025 inclus, à parfaire, au jour du jugement à intervenir , avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure du 11/09/2025 sur la somme de 2617.07 euros et de l'assignation pour le surplus
- D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel révisé majoré de 10%, accessoires en sus à compter du 01/12/2025 jusqu'à complète libération des lieux 
- D'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation et de signification de la décision , outre émolument du commissaire de justice au titre de l'article A444-32 du code de commerce .

L'assignation a été dénoncée à M.[S] [Localité 1] le 26/ 11/ 2025.
 

A l'audience du 18/05/2026, la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

- Déclarer la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions
- Débouter M. [J] [P] [B] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- En conséquence : 

- A titre principal : 
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, 
 - A titre subsidiaire :
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [J] [P] [B] pour absence de paiement des loyers et charges à leurs échéances 

- en tout état de cause : 
- voir ordonner l'expulsion sans délai de M. [J] [P] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier,
- voir autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de M. [J] [P] [B]
 
- voir condamner M. [J] [P] [B] au paiement :
o D'une somme de 9617.87 euros au titre de l'arriéré au mois de mai 2026 inclus, ainsi que ceux dus au jour du jugement à intervenir , avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure du 11/09/2025 sur la somme de 2617.07 euros et de l'assignation pour le surplus
o D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel révisé majoré de 10%, accessoires en sus à compter du 01/12/2025 jusqu'à complète libération des lieux 

- A titre subsidiaire en cas d'octroi de délais et/ou suspension des effets de la clause résolutoire :

-Voir limiter à 6 mois les délais accordés à M. [J] [P] [B] pour régler la somme due au titre de l'arriéré locatif 

-Ordonner le paiement de chacune des mensualités ( quelle que soit leur nombre) de manière consécutive et d'un montant égal ( la dernière mensualité majorée du solde restant dû ) , payables chacune avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision , en sus des termes courants à échéance

-Et à défaut de paiement de l'une seule des mensualités à bonne date ou d'un terme courant à échéance :

o Ordonner la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des sommes dues et la reprise d'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [J] [P] [B] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier immédiatement et sans délai 
o Condamner M. [J] [P] [B] à payer à la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel révisé majoré de 10% , accessoires en sus jusqu'à complète libération des lieux 

- Dans tous les cas :

- voir condamner M. [J] [P] [B] au paiement d'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation et de signification de la décision , outre émolument du commissaire de justice au titre de l'article A444-32 du code de commerce .

La SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS précise oralement que si le paiement du 15/05/2026 a apuré partie de la dette, celui-ci s'est imputé sur la dette la plus ancienne, si bien que ce paiement ne vaut pas reprise du loyer courant au sens de l'article 24 V de la loi du 06/07/89.


M. [J] [P] [B] a été assisté . Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

-voir dire nul et de nul effet le commandement de payer du 11/09/2025 pour non respect des mentions obligatoires du délai de 6 semaines et non 2 mois 
- voir rejeter la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire
- voir débouter la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS de ses demandes de résiliation de plein droit du bail et d'expulsion

- A titre subisidiaire :
-voir accorder des délais de paiement sur une durée de 3 ans selon le plan d'apurement de 3742.77 euros sur 36 mois, soit 104 euros par mois, plus le loyer principal
- voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais , sous la condition de respect du plan 
- voir dire que le bail ne sera pas résilié si M. [J] [P] [B] s'acquitte des sommes dans les conditions fixéex 
- si la résiliation du bail et l'expulsion devaient néanmoins être prononcées, accorder à M. [J] [P] [B] un délai de 6 mois pour quitter les lieux 
- voir rejeter la demande de condamation de M. [J] [P] [B] à 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 

M. [J] [P] [B] soutient que le paiement du 15/05/2026 constitue une reprise du versement intégral du loyer courant, et qu'il est bien fondé à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en conséquence.
 
Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 15/09/2025. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L'assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi , si bien qu'il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

 Sur la validité du commandement :

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 


En vertu de l'article 114 du code de procédure civile , aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

M. [J] [P] [B] soutient que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois pour apurer la dette au lieu de 6 semaines et qu'il est donc nul et de nul effet. 
Pour s'y opposer , la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS fait valoir que selon l'avis de la Cour de cassation du 13/06/2024 , le bail reconduit le 03/08/2024 reste le bail en cours et que le délai de deux mois reste applicable. 
Dans tous les cas , elle fait valoir que M. [J] [P] [B] ne rapporte pas de preuve du grief que causerait l'irrégularité invoquée, tel qu'exigé à l'article 114 du code de procédure civile, le délai proposé étant supérieur au délai légal . 

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 03/08/2024 . Lors de la reconduction tacite du bail, il existe un nouveau bail , en application de l'article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est alors soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction . 

Le délai applicable lors du commandement de payer était donc le délai de six semaines. Il doit donc prendre effet dans les conditions de la législation applicable, le 23/ 10/ 2025 à minuit soit à compter du 24/ 10/ 2025.
Or cette irrégularité du délai figurant au commandement de payer entraîne sa nullité seulement en cas de preuve d'un grief. Dans la mesure où aucun paiement n'est intervenu entre le délai de 6 semaines et le délai de 2 mois, il n'est pas rapporté de preuve de grief pour M. [J] [P] [B] de cette erreur de délai.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Le commandement de payer délivré le 11/ 09/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [J] [P] [B] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 23/ 10/ 2025 à minuit soit à compter du 24/ 10/ 2025.

La SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS soutient oralement en sus de ses conclusions écrites que les règles d'imputation des paiements ont pour effet que le paiement du 15/05/2026 ne remplit pas la condition de reprise de versement intégral du loyer courant, alors que M. [J] [P] [B] soutient le contraire.


L'article 24 V de la loi du 06/07/89 dispose :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs les imputations des paiements s'opèrent, à défaut d'indication du débiteur, sur les dettes échues et pour celles-ci, sur celles que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter en vertu de l'article 1342-10 du code civil .

Il en résulte que le paiement du 15/05/2026, sans indication d'imputation, s'impute sur le dernier loyer courant, que M. [J] [P] [B] avait le plus intérêt d'acquitter , eu égard aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 06/07/89, puisque ce versement du loyer courant conditionne la possibilité de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de la dette.

Selon le décompte produit en délibéré, le versement intégral du loyer courant est donc repris depuis le mois de mai 2025.


M. [J] [P] [B] est aidé par sa famille, pour le règlement du loyer , étant étudiant. 
Il ressort du paiement récent du 15/05/2026, que celui-ci dispose donc d'une solvabilité, ce qui a permis une nette diminution de la dette locative.

Compte tenu de l'apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [J] [P] [B], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [J] [P] [B], à défaut de local désigné .
Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [J] [P] [B] reste devoir une somme de 4617,87 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15/05/2026, mai 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] [P] [B] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 09/ 2025 sur la somme de 2617,07 euros et de l'assignation pour le surplus.

La demande de délais de paiement de M. [J] [P] [B] est formée sur 36 mois, tandis que le bailleur demande de voir limiter ces délais à 6 mois, en raison du caractère familial de la SCI et des charges supportées par celle-ci .
La créance est en diminution et il est démontré une solvabilité . La gestion de son budget par M. [J] [P] [B] doit être réalisée par priorisation de sa dépense de loyer. Il est étudiant en dernière année de master et en capacité à moyen terme de trouver un emploi.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 192 euros selon modalités au dispositif, soit sur 24 mois.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 et suivants du code civil, l'indemnité d'occupation a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi, en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail.

Le bailleur demande une indemnité égale au loyer mensuel majoré de 10% outre les charges.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et de condamner M. [J] [P] [B] au paiement de celle-ci, sans majoration en l'absence de préjudice supérieur à la valeur locative.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [J] [P] [B] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision .

Les frais de l'exécution forcée selon les dispositions de l'article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129. 

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir 

DEBOUTE M. [J] [P] [B] de sa demande en nullité du commandement de payer du 11/09/2025

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24/10/2025 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire 

CONDAMNE M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS, la somme de 4617,87 euros au titre des loyers et charges dus au 15/05/2026, mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 09/ 2025 sur la somme de 2617,07 euros et de l'assignation pour le surplus 

AUTORISE M. [J] [P] [B] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 192 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24 ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [J] [P] [B] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [J] [P] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

AUTORISE, en ce cas, la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [J] [P] [B] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE, en ce cas, M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, sans majoration

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [J] [P] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision 

CONDAMNE M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 


CONDAMNE M. [J] [P] [B] au paiement des frais de l'exécution forcée , si elle est engagée, conformément aux dispositions de l'article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 , ceux-ci restant à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me CHERAL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me CHAUVET LECA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/10860 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNLX

N° MINUTE : 
3






JUGEMENT 
rendu le 20 juillet 2026


DEMANDERESSE
S.C. VICTORIA F-INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [B] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me CHERAL, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620267253 du 02/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 20 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10860 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNLX

Par acte du 2/ 08/ 2021 à effet au 3/ 08/ 2021, la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS ayant pour mandataire GESTIM HFR a donné à bail à M. [J] [P] [B] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3], pour un loyer de 715 euros, dont 146,92 euros de complément de loyer, et 75 euros de provision sur charges .

M. [Y] [J] s'est porté caution solidaire par acte séparé.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [J] [P] [B] le 11/ 09/ 2025 pour avoir paiement d'un arriéré de 2617,07 euros en principal.


Par acte de commissaire de justice du 21/ 11/ 2025, la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS a fait assigner M. [J] [P] [B] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [J] [P] [B] pour absence de paiement des loyers et charges à leurs échéances 
- voir ordonner l'expulsion de M. [J] [P] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier,
- voir autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de M. [J] [P] [B]
 
- voir condamner M. [J] [P] [B] au paiement :

- D'une somme de 4367,27 euros au titre de l'arriéré au mois de novembre 2025 inclus, à parfaire, au jour du jugement à intervenir , avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure du 11/09/2025 sur la somme de 2617.07 euros et de l'assignation pour le surplus
- D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel révisé majoré de 10%, accessoires en sus à compter du 01/12/2025 jusqu'à complète libération des lieux 
- D'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation et de signification de la décision , outre émolument du commissaire de justice au titre de l'article A444-32 du code de commerce .

L'assignation a été dénoncée à M.[S] [Localité 1] le 26/ 11/ 2025.
 

A l'audience du 18/05/2026, la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

- Déclarer la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions
- Débouter M. [J] [P] [B] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- En conséquence : 

- A titre principal : 
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, 
 - A titre subsidiaire :
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [J] [P] [B] pour absence de paiement des loyers et charges à leurs échéances 

- en tout état de cause : 
- voir ordonner l'expulsion sans délai de M. [J] [P] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier,
- voir autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de M. [J] [P] [B]
 
- voir condamner M. [J] [P] [B] au paiement :
o D'une somme de 9617.87 euros au titre de l'arriéré au mois de mai 2026 inclus, ainsi que ceux dus au jour du jugement à intervenir , avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure du 11/09/2025 sur la somme de 2617.07 euros et de l'assignation pour le surplus
o D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel révisé majoré de 10%, accessoires en sus à compter du 01/12/2025 jusqu'à complète libération des lieux 

- A titre subsidiaire en cas d'octroi de délais et/ou suspension des effets de la clause résolutoire :

-Voir limiter à 6 mois les délais accordés à M. [J] [P] [B] pour régler la somme due au titre de l'arriéré locatif 

-Ordonner le paiement de chacune des mensualités ( quelle que soit leur nombre) de manière consécutive et d'un montant égal ( la dernière mensualité majorée du solde restant dû ) , payables chacune avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision , en sus des termes courants à échéance

-Et à défaut de paiement de l'une seule des mensualités à bonne date ou d'un terme courant à échéance :

o Ordonner la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des sommes dues et la reprise d'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [J] [P] [B] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier immédiatement et sans délai 
o Condamner M. [J] [P] [B] à payer à la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel révisé majoré de 10% , accessoires en sus jusqu'à complète libération des lieux 

- Dans tous les cas :

- voir condamner M. [J] [P] [B] au paiement d'une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation et de signification de la décision , outre émolument du commissaire de justice au titre de l'article A444-32 du code de commerce .

La SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS précise oralement que si le paiement du 15/05/2026 a apuré partie de la dette, celui-ci s'est imputé sur la dette la plus ancienne, si bien que ce paiement ne vaut pas reprise du loyer courant au sens de l'article 24 V de la loi du 06/07/89.


M. [J] [P] [B] a été assisté . Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

-voir dire nul et de nul effet le commandement de payer du 11/09/2025 pour non respect des mentions obligatoires du délai de 6 semaines et non 2 mois 
- voir rejeter la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire
- voir débouter la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS de ses demandes de résiliation de plein droit du bail et d'expulsion

- A titre subisidiaire :
-voir accorder des délais de paiement sur une durée de 3 ans selon le plan d'apurement de 3742.77 euros sur 36 mois, soit 104 euros par mois, plus le loyer principal
- voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais , sous la condition de respect du plan 
- voir dire que le bail ne sera pas résilié si M. [J] [P] [B] s'acquitte des sommes dans les conditions fixéex 
- si la résiliation du bail et l'expulsion devaient néanmoins être prononcées, accorder à M. [J] [P] [B] un délai de 6 mois pour quitter les lieux 
- voir rejeter la demande de condamation de M. [J] [P] [B] à 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 

M. [J] [P] [B] soutient que le paiement du 15/05/2026 constitue une reprise du versement intégral du loyer courant, et qu'il est bien fondé à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en conséquence.
 
Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe.


 MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 15/09/2025. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L'assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi , si bien qu'il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

 Sur la validité du commandement :

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 


En vertu de l'article 114 du code de procédure civile , aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

M. [J] [P] [B] soutient que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois pour apurer la dette au lieu de 6 semaines et qu'il est donc nul et de nul effet. 
Pour s'y opposer , la SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS fait valoir que selon l'avis de la Cour de cassation du 13/06/2024 , le bail reconduit le 03/08/2024 reste le bail en cours et que le délai de deux mois reste applicable. 
Dans tous les cas , elle fait valoir que M. [J] [P] [B] ne rapporte pas de preuve du grief que causerait l'irrégularité invoquée, tel qu'exigé à l'article 114 du code de procédure civile, le délai proposé étant supérieur au délai légal . 

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 03/08/2024 . Lors de la reconduction tacite du bail, il existe un nouveau bail , en application de l'article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est alors soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction . 

Le délai applicable lors du commandement de payer était donc le délai de six semaines. Il doit donc prendre effet dans les conditions de la législation applicable, le 23/ 10/ 2025 à minuit soit à compter du 24/ 10/ 2025.
Or cette irrégularité du délai figurant au commandement de payer entraîne sa nullité seulement en cas de preuve d'un grief. Dans la mesure où aucun paiement n'est intervenu entre le délai de 6 semaines et le délai de 2 mois, il n'est pas rapporté de preuve de grief pour M. [J] [P] [B] de cette erreur de délai.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Le commandement de payer délivré le 11/ 09/ 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [J] [P] [B] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 23/ 10/ 2025 à minuit soit à compter du 24/ 10/ 2025.

La SC VICTORIA F-INVESTISSEMENTS soutient oralement en sus de ses conclusions écrites que les règles d'imputation des paiements ont pour effet que le paiement du 15/05/2026 ne remplit pas la condition de reprise de versement intégral du loyer courant, alors que M. [J] [P] [B] soutient le contraire.


L'article 24 V de la loi du 06/07/89 dispose :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs les imputations des paiements s'opèrent, à défaut d'indication du débiteur, sur les dettes échues et pour celles-ci, sur celles que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter en vertu de l'article 1342-10 du code civil .

Il en résulte que le paiement du 15/05/2026, sans indication d'imputation, s'impute sur le dernier loyer courant, que M. [J] [P] [B] avait le plus intérêt d'acquitter , eu égard aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 06/07/89, puisque ce versement du loyer courant conditionne la possibilité de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de la dette.

Selon le décompte produit en délibéré, le versement intégral du loyer courant est donc repris depuis le mois de mai 2025.


M. [J] [P] [B] est aidé par sa famille, pour le règlement du loyer , étant étudiant. 
Il ressort du paiement récent du 15/05/2026, que celui-ci dispose donc d'une solvabilité, ce qui a permis une nette diminution de la dette locative.

Compte tenu de l'apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [J] [P] [B], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [J] [P] [B], à défaut de local désigné .
Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [J] [P] [B] reste devoir une somme de 4617,87 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15/05/2026, mai 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] [P] [B] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 09/ 2025 sur la somme de 2617,07 euros et de l'assignation pour le surplus.

La demande de délais de paiement de M. [J] [P] [B] est formée sur 36 mois, tandis que le bailleur demande de voir limiter ces délais à 6 mois, en raison du caractère familial de la SCI et des charges supportées par celle-ci .
La créance est en diminution et il est démontré une solvabilité . La gestion de son budget par M. [J] [P] [B] doit être réalisée par priorisation de sa dépense de loyer. Il est étudiant en dernière année de master et en capacité à moyen terme de trouver un emploi.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 192 euros selon modalités au dispositif, soit sur 24 mois.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l'article 1240 et suivants du code civil, l'indemnité d'occupation a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi, en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail.

Le bailleur demande une indemnité égale au loyer mensuel majoré de 10% outre les charges.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et de condamner M. [J] [P] [B] au paiement de celle-ci, sans majoration en l'absence de préjudice supérieur à la valeur locative.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [J] [P] [B] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision .

Les frais de l'exécution forcée selon les dispositions de l'article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 restent à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129. 

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir 

DEBOUTE M. [J] [P] [B] de sa demande en nullité du commandement de payer du 11/09/2025

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24/10/2025 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire 

CONDAMNE M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS, la somme de 4617,87 euros au titre des loyers et charges dus au 15/05/2026, mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 09/ 2025 sur la somme de 2617,07 euros et de l'assignation pour le surplus 

AUTORISE M. [J] [P] [B] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 192 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24 ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [J] [P] [B] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [J] [P] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

AUTORISE, en ce cas, la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [J] [P] [B] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE, en ce cas, M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, sans majoration

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [J] [P] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision 

CONDAMNE M. [J] [P] [B] à payer à la SCI VICTORIA F-INVESTISSEMENTS la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 


CONDAMNE M. [J] [P] [B] au paiement des frais de l'exécution forcée , si elle est engagée, conformément aux dispositions de l'article A444-31 et A444-32 du code de commerce et son tableau annexe 3-1 , ceux-ci restant à charge du débiteur pour les frais référencé n° 128 et à charge du créancier pour les frais référencés n° 129


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1214, code de commerce A444-32, code civil 1215, code de commerce A444-31). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:07:03.537Z.