Tribunal judiciaire d'Évry, 1ère Chambre A, 17 juillet 2026, n° 23/06580

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 17 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 23/06580 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PROV

NAC : 50G

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Louis DUCELLIER
Me Sophia SIMONET 

Jugement Rendu le 17 Juillet 2026



ENTRE :

Monsieur [S] [R], né le 13 Mai 1966 à [Localité 2], Profession : Pharmacien, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Louis DUCELLIER, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [E] [B] [G], née le 26 Mars 1966 à [Localité 3], Profession : Pharmacienne, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Louis DUCELLIER, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [P] [O], né le 14 Février 1980 à 
[Localité 4], de nationalité SRILANKAISE, Profession : Gérant, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophia SIMONET de la SELAS SMS & CO, avocats au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Carole ABOUT de l’ASSOCIATION AD & L, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [M] [F], née le 16 Juillet 1983 à [Localité 4], de nationalité Française, Profession : Caissière, demeurant [Adresse 2] 




représentée par Maître Sophia SIMONET de la SELAS SMS & CO, avocats au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Carole ABOUT de l’ASSOCIATION AD & L, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

[L] [Q], Notaire associé, dont le siège social est situé [Adresse 3]

non comparant

PARTIE INTERVENANTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 juin 2026 et prorogé au 17 Juillet 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par un acte sous seing privé du 22 septembre 2022, M. [S] [R] et Mme [E] [G] épouse [R], d’une part, et Mme [M] [F] épouse [O] et M. [P] [O], d’autre part, ont conclu un compromis de vente, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4], pour un prix de 740 000 euros.

Une condition suspensive d’obtention de financement avant le 15 décembre 2022 était prévue à l’acte.

La réitération de la vente devait intervenir avant le 15 janvier 2023.

Le compromis prévoyait le versement d’un acompte qui avait vocation à s’imputer sur le prix de vente en cas de réitération de celle-ci, à être restitué aux acquéreurs en cas de défaillance des conditions suspensives sans faute de leur part et à être conservé par les vendeurs dans le cas contraire. 

M. et Mme [O] ont versé entre les mains du notaire une somme de 20.000 euros à ce titre.

L’acte stipulait également le versement d’une indemnité forfaitaire de 74 000 euros si les conditions suspensives étaient toutes réalisées et que l'une des parties ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer la vente malgré mise en demeure.



Par plusieurs avenants successifs, les parties sont convenues de la renonciation par les acquéreurs au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de financement et de la prorogation de la date de réitération de la vente, outre une indemnisation de 3 500 euros à la charge des acquéreurs en compensation du préjudice subi par les vendeurs du fait du retard.
La vente n’ayant pas été réitérée, par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, M. et Mme [R] ont assigné M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire d’Evry.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 4 décembre 2025, ils demandent au tribunal de : 
« - DIRE et JUGER que les époux [P] [O] et [A] ont valablement renoncé à la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée initialement au compromis de vente, par l’avenant du 12 décembre 2022 ; 
- DIRE et JUGER qu’à compter de cette date, ils étaient tenus de financer l’acquisition par leurs fonds personnels et de réitérer l’acte authentique au plus tard le 31 mars 2023; 
- DIRE et JUGER que la non-réitération de la vente est exclusivement imputable aux défendeurs ; 
- DIRE et JUGER que l’indemnité d’immobilisation de 20 000 € séquestrée entre les mains de la SELARL [L] [Q] reste acquise aux époux [R] ; 
- ORDONNER à la SELARL [L] [Q] de libérer ladite somme au profit des époux [R] ; 
- CONDAMNER in solidum les époux [P] [O] et [A] à payer aux époux [R] la somme de 74 000 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis ; 
- DIRE que la somme de 3 500 € convenue dans le procès-verbal de transaction du 21 janvier 2023 reste due aux époux [R] ; 
- REJETER l’intégralité des demandes reconventionnelles et fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs ; 
- CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer aux époux [R] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Louis DUCELLIER conformément à l’article 699 du code de procédure civile. » 
Aux termes de leurs dernières conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 9 décembre 2025, M. et Mme [O] demandent au tribunal de :
« A titre principal, 
- DIRE que la condition suspensive relative à l’obtention de prêt(s) figurant dans le compromis de vente du 22 septembre 2022 est défaillie ; 
Par conséquent, 
- ORDONNER à la SELARL [L] [Q] – notaire associé, en sa qualité de séquestre de l’indemnité d’immobilisation, de bien vouloir libérer la somme de 20 000 euros au profit des défendeurs ; 
- CONSTATER l’accord des défendeurs pour verser aux consorts [R] la somme de 3 500 Euros qui pourra être prélevée sur les fonds séquestrés ; 
A titre subsidiaire, 
- DIRE que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente s’analyse en une clause pénale ; 
- CONDAMNER les défendeurs à payer aux demandeurs une indemnité réduite de 7 000 euros ; 
En tout état de cause, 
- DEBOUTER les consorts [R] de l’intégralité de leurs demandes et notamment de leurs demandes relatives aux condamnation financières des défendeurs ; 
- REJETER la pièce adverse n°13, pour non-respect du principe du contradictoire ; 
- CONDAMNER les consorts [R] à verser aux défendeurs la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »
Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 11 décembre 2025.
L’affaire a été appelée à l'audience du 13 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026, délibéré prorogé au 17 juillet suivant.
Par note en délibéré dont le principe avait été autorisé à l’audience, les parties ont indiqué qu’il convenait de lire Maître [C] et non [Q] dans le dispositif de leurs conclusions.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande tendant à voir écarter la pièce n°13 
Les défendeurs soutiennent que la pièce n°13, présentée comme étant un échange entre notaires dans le bordereau, ne leur a pas été communiquée, seule une pièce sans rapport avec cette dénomination leur ayant été transmise.
Les demandeurs n’apportent aucune explication sur la communication effective de la pièce litigieuse de sorte que celle-ci sera écartée des débats.
Sur le sort de l’acompte
Aux termes des articles 1102 et 1103 du code civil, les parties sont libres de déterminer le contenu et les effets de leurs engagements, les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En application de l'article 1304-4 du code civil, la partie dans l'intérêt exclusif de laquelle une condition suspensive est stipulée peut y renoncer, à la condition que cette renonciation soit certaine et non équivoque.
Au cas présent, le compromis de vente prévoit une condition suspensive d’obtention, avant le 15 décembre 2022, d’un financement un montant maximum de 511 600 euros, au taux de 2,30 %, sur une durée de 20 ans, le surplus étant financé au moyen d’un apport personnel. 
L’acte stipule que les acquéreurs peuvent renoncer au bénéfice de cette condition en notifiant aux vendeurs qu’ils disposent des fonds nécessaires au financement de l’opération, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de huit jours suivant la mise en demeure délivrée par ces derniers. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au domicile des vendeurs et comporter la mention manuscrite prévue par l’article L. 313-42 du code de la consommation qui dispose que, lorsque l'acte indique que le prix sera payé sans recours à un prêt, il doit comporter une mention manuscrite de l’acquéreur reconnaissant avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions protectrices attachées à la condition suspensive. 
Or, en l'espèce, l’avenant du 12 décembre 2022 ne respecte pas les modalités de renonciation ainsi prévues, dès lors qu'il n'a été précédé d'aucune notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et ne comporte pas la mention manuscrite exigée par les stipulations contractuelles. 
Ainsi, comme l’affirment les défendeurs, la renonciation au bénéfice de la condition suspensive ne peut être regardée comme ayant été régulièrement exercée.
Cependant, contrairement à ce qu’ils soutiennent, en l’absence de renonciation à la condition suspensive, celle-ci demeure applicable et continue de produire ses effets selon les stipulations contractuelles, faute de démonstration d’une volonté commune d’en modifier les modalités d’exercice, le simple fait pour les vendeurs d’accepter de décaler la date de réitération de la vente ne pouvant s’interpréter comme manifestant leur accord sur un report de la date d’obtention du financement alors qu’ils considéraient que les acquéreurs avaient renoncé à cette condition et qu’une telle prorogation devait, en tout état de cause, respecter le formalisme prévu au compromis qui prévoyait une demande expresse de l’acquéreur et une acceptation écrite du vendeur.
Or, aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. 
Il appartient à l’acquéreur de justifier de l’accomplissement des diligences requises pour l’obtention d’un financement, la charge de la preuve lui incombant. 
En l’espèce, le compromis du 22 septembre 2022 imposait aux acquéreurs de procéder aux démarches aux fins d’obtention d’un financement dans les plus brefs délais et, en tout état de cause, de recevoir les offres avant le 15 décembre 2022 ce qui supposait nécessairement des démarches antérieures. 
Or, les acquéreurs n’offrent pas de prouver de telles démarches mais se contentent d’invoquer des tentatives postérieures.
Dès lors, la condition suspensive est réputée accomplie du fait des acquéreurs. 
Il est prévu dans le compromis que l’acquéreur ne peut obtenir la restitution de l’acompte qu’à la condition de justifier que la défaillance de la condition ne lui est pas imputable et qu’à défaut, l’acompte demeure acquis au vendeur.
En conséquence, le principe de l’octroi du bénéfice de l’acompte aux vendeurs est acquis.
Cet acompte est le prix de l’avantage conféré aux acquéreurs du fait de l’immobilisation du bien et ne vient pas sanctionner un fait fautif de sorte que, contrairement à ce qui est soutenu en défense, la clause en prévoyant le principe ne s’analyse pas en clause pénale et que son montant ne saurait être réduit en application de l’article 1231-5 du code civil.
Il convient dès lors de rejeter les demandes en ce sens, étant ajouté que l’accord transactionnel ne fait pas obstacle au paiement de l’acompte alors qu’il ne prévoit aucune stipulation en ce sens et que la somme de 3 500 euros dont le paiement était convenu dans ce cadre ne venait pas compenser l’absence définitive de réalisation de la vente après immobilisation du bien mais un simple retard de celle-ci.
Cependant, le paiement de l’acompte, qui vient indemniser de manière forfaitaire la totalité du préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien, ne saurait se cumuler avec le paiement à titre transactionnel de cette somme de 3 500 euros qui compense une partie du même préjudice.
Dès lors, celle-ci ne saurait être due par les acquéreurs si elle n’a pas été payée et ne saurait davantage être conservée par les vendeurs si elle l’a déjà été.
Par ailleurs, dans la mesure où le compromis prévoit que, en cas de différend sur la responsabilité de la défaillance, les parties donnent au séquestre l'autorisation de conserver les fonds jusqu'au prononcé d'une décision de justice définitive ou de l'obtention d'un accord amiable constaté dans un écrit, il convient d’ordonner la libération au profit du vendeur de la somme séquestrée entre les mains du notaire, sous la réserve de la preuve du caractère définitif de la présente décision sauf meilleur accord des parties.
S’il est établi par les défendeurs qu’ils ont déjà payé la somme de 3 500 euros, le notaire sera autorisé à libérer la somme de 16 500 euros au profit des vendeurs et à restituer celle de 3 500 euros aux acquéreurs.
Si cette preuve n’est pas apportée, le notaire sera autorisé à libérer la totalité de la somme séquestrée au profit des demandeurs.
Sur la clause pénale
L’article 1231-5 du code civil dispose que : 
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »
En l’espèce, le compromis de vente prévoit le versement d’une indemnité forfaitaire d’un montant de 74 000 euros en cas de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives et de non-réitération de la vente dans les délais convenus après mise en demeure.
Cette indemnité s’analyse en clause pénale susceptible de réduction. Or, au regard du montant de l’acompte qui reste acquis aux vendeurs et de l’absence de preuve d’un préjudice justifiant une indemnisation supérieure, cette pénalité est manifestement excessive.
Surtout, aucune mise en demeure de réitérer la vente n’a été adressée aux futurs acquéreurs, le courrier du 27 mai 2023 valant uniquement sommation de justifier de la défaillance ou de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de financement.
Dès lors, le contrat subordonnant le paiement de l’indemnité à une mise en demeure préalable de réitérer la vente, la demande de paiement de cette indemnité sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Parties perdantes, M. et Mme [O] seront condamnés in solidum aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Louis Ducellier conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Ils seront également condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées :
-Ecarte des débats la pièce n°13 ;
- Dit que l’acompte restera dû à M. [S] [R] et Mme [E] [G] épouse [R], déduction faite de l’indemnité transactionnelle de 3 500 euros ;
- Autorise, en l’absence de preuve par Mme [M] [F] épouse [O] et M. [P] [O] du paiement antérieur de la somme de 3 500 euros à M. [S] [R] et Mme [E] [G] épouse [R], Maître [C], notaire à [Localité 5], à libérer la somme de 20 000 euros séquestrée entre ses mains au profit de ces derniers sur justification du caractère définitif de la présente décision sauf meilleur accord des parties ;

- Autorise, sur preuve par Mme [M] [F] épouse [O] et M. [P] [O] du paiement antérieur de la somme de 3 500 euros à M. [S] [R] et Mme [E] [G] épouse [R], Maître [C], notaire à [Localité 5], dans les mêmes conditions, à libérer seulement la somme de 16 500 euros au profit de ces derniers et celle de 3 500 euros au profit de Mme [M] [F] épouse [O] et M. [P] [O] ;
- Rejette le surplus des demandes ;
- Condamne in solidum Mme [M] [F] épouse [O] et M. [P] [O] à payer à M. [S] [R] et Mme [E] [G] épouse [R], la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum Mme [M] [F] épouse [O] et M. [P] [O] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Louis Ducellier ;
- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,