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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 12 septembre 2025, n° 24/06674

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Parties (entreprises)

au capital social de 143800 €

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 novembre 2024, la SCI LA COLLEGIALE a fait assigner la SCI LA TELLERIE devant la présente juridiction aux fins de voir :

Vu les articles 1113, 1583 et 1589 du code civil
 
Et tous autres fondements qu'il appartient au Tribunal d'appliquer en vertu des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile,
 
DIRE que la vente conclue entre La SCI LA TELLERIE et la SCI LA COLLEGIALE et portant sur les biens et droits immobiliers situés à [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ci-après décrits est parfaite
 
I)
Divers biens et droits immobiliers dépendant d'une partie d'immeuble situe à [Adresse 1], cadastre dite commune, section [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1] pour une contenance de vingt-sept centiares
 
Lot numéro deux (2) au rez de chaussée une cuisine, Et les 400/1000èmes de la copropriété du sol
 
Lot numéro quatre (3) au premier étage: deux chambres Et les 400/1000èmes de la copropriété du sol
 
Lot numéro quatre (4) un grenier Et les 80/1000èmes de la copropriété du sol
 
Ainsi qu'il résulte d'un état descriptif de division dressé par Me [B], notaire à [Localité 1] le 8 septembre 1994 publié au bureau des hypothèques de [Localité 1] le 18 octobre 1994 volume 1994P numéro 4102 et attestation rectificative du 14 novembre 1994 volume 1994P numéro 4415
 
II)
LE SURPLUS un immeuble situé à [Adresse 1] élevé sur cave
 
d'un rez de chaussée divisé en deux salles de café, une arrière-salle et une petite salle, office,
 
d'un premier étage divisé en deux chambres sur la [Adresse 3], cinq chambres sur cour, salle de bains.
 
d'un deuxième étage divisé en une chambre.
 
Dans la cour: buanderie, water closet et hangar,
 
Le tout d'un seul ensemble cadastre dite commune, section [Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] pour une contenance de deux ares quatre-vingt dix-huit centiares
 DROIT INDIVIS à la jouissance de la cour commune, cadastrée section [Cadastre 1] lieudit "[Adresse 1]" pour une contenance de un are six centiares (fa 06ca).
 
DIRE que la vente portera sur les biens ci-avant désignés en l'état du projet établi par Me [Y] [O], notaire à [Localité 2] ci-après reprise :
 
Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3].
 
Dans l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 27 са
 
Volume numéro DEUX (2)
Volume de forme irrégulière et le droit d'y réaliser fonde construction et aménagement, constitué des parties figurant sur le plan sous les numéros 28 ef d'une surface de base de 27 m³
 
Ce volume est délimité:
-Horizontalement
 Sur la surface portée en rose sur le pian 
- Verticalement
*Niveau bas d'une manière générale le niveau haut du lot n°1 soit à la cote NGF et 35.34 mètres environ 
*Niveau haut sans limitation de hauteur
 
2B: NIVEAU RDC, R+1, R+2, COMBLES ET ELEVATION
2A1: Dessus cave,
D'une surface de base de vingt et un mètre carré (21m²) S'exerçant de la cote de 37.80 mètres (dessous salle rez-de-chaussée) Sans limite de hauteur
 
2A2: Dessus escalier
D'une surface de base de six mètres carrés environs (6m²) S'exerçant au-dessus de la sous-face de l'escalier d'accès au sous-sol situé entre 35.34m et 36.58m Sans limite de hauteur.
 
L'ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division volumétrique établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
Avec l'affectation cadastrale suivante:
Section N Lieudit Surface
Section [Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 02 a 98 ca 
Section [Cadastre 4] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 03 ca
Section [Cadastre 5] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 14 ca
 
Et à titre de passage commun, la moitié indivise de la parcelle cadastrée: Section [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 60 ca
 
Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s):
Lot numéro un (1)
Au rez-de-chaussée, sous-sol et à l'extérieur du bâtiment unique, accés indépendant par [Adresse 3] puis par accés commun sur la parcelle [Cadastre 6], comprenant un commerce avec :
 Au rez-de-chaussée salle de restauration, frigo, deux dégagements, rangement. deux wc, vestiaire, trois débarras ;
Au sous-sol: une cave;
A l'extérieur terrasse privative.
Et les trois cent soixante-six millièmes (366 /1000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cinq (5)
Au premier et deuxième étage du bâtiment unique, accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6] puis parties communes spéciales A. porte au Fonds du couloir comprenant un appartement de type quatre pièces en duplex avec :
Au premier étage séjour, cuisine, dégagement et escalier d'accès au deuxième étage ;
Au deuxième étage dégagement, trois chambres, salle d'eau et wc.
Et les cent cinquante-quatre millièmes (154/1000kmex) des parties communes générales.
 
Lot numéro huit (8) 
Au sous-sol du bâtiment unique, accès indépendant, par la [Adresse 3] comprenant :
au rez-de-chaussée dégagement et escalier d'accès au sous-sol ;
au sous-sol cave voûtée en deux parties reliées par un escalier.
Et les vingt et un millèmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
 
Lot numéro onze (11)
Accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6], au fond à gauche comprenant une aire de stationnement.
Et les trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales.
 
Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
 
ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION-REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
 
L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
ENJOINDRE à SCI LA TELLERIE à réitérer en la forme authentique au profit de la SCI LA COLLEGIALE la vente des biens et droits immobiliers situés à [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
 
ORDONNER qu'à défaut pour la SCI LA TELLERIE d'avoir réitéré la vente dans ce délai, le présent jugement vaudra acte authentique de vente des biens ci-dessous désignés et sera publié au service de la publicité foncière de Versailles 2 à l'initiative de la SCI LA COLLEGIALE en l'état du projet établi par Me [Y] [O], notaire à LIMAY ci-après repris :
Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3].
 
Dans l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 27 са
 
Volume numéro DEUX (2)
Volume de forme irrégulière et le droit d'y réaliser fonde construction et aménagement, constitué des parties figurant sur le plan sous les numéros 28 ef d'une surface de base de 27 m³
 
Ce volume est délimité:
-Horizontalement
 Sur la surface portée en rose sur le pian 
- Verticalement
*Niveau bas d'une manière générale le niveau haut du lot n°1 soit à la cote NGF et 35.34 mètres environ 
*Niveau haut sans limitation de hauteur
 
2B: NIVEAU RDC, R+1, R+2, COMBLES ET ELEVATION
2A1: Dessus cave,
D'une surface de base de vingt et un mètre carré (21m²) S'exerçant de la cote de 37.80 mètres (dessous salle rez-de-chaussée) Sans limite de hauteur
 
2A2: Dessus escalier
D'une surface de base de six mètres carrés environs (6m²) S'exerçant au-dessus de la sous-face de l'escalier d'accès au sous-sol situé entre 35.34m et 36.58m Sans limite de hauteur.
 
L'ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division volumétrique établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
Avec l'affectation cadastrale suivante:
Section N Lieudit Surface
Section [Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 02 a 98 ca 
Section [Cadastre 4] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 03 ca
Section [Cadastre 5] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 14 ca
 
Et à titre de passage commun, la moitié indivise de la parcelle cadastrée: Section [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 60 ca
 
Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s):
 
Lot numéro un (1)
Au rez-de-chaussée, sous-sol et à l'extérieur du bâtiment unique, accés indépendant par [Adresse 3] puis par accés commun sur la parcelle [Cadastre 6], comprenant un commerce avec :

 Au rez-de-chaussée salle de restauration, frigo, deux dégagements, rangement. deux wc, vestiaire, trois débarras ;
Au sous-sol: une cave;
A l'extérieur terrasse privative.
Et les trois cent soixante-six millièmes (366 /1000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cinq (5)
Au premier et deuxième étage du bâtiment unique, accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6] puis parties communes spéciales A. porte au Fonds du couloir comprenant un appartement de type quatre pièces en duplex avec :
Au premier étage séjour, cuisine, dégagement et escalier d'accès au deuxième étage ;
Au deuxième étage dégagement, trois chambres, salle d'eau et wc.
Et les cent cinquante-quatre millièmes (154/1000kmex) des parties communes générales.
 
Lot numéro huit (8) 
Au sous-sol du bâtiment unique, accès indépendant, par la [Adresse 3] comprenant :
au rez-de-chaussée dégagement et escalier d'accès au sous-sol ;
au sous-sol cave voûtée en deux parties reliées par un escalier.
Et les vingt et un millèmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
 
Lot numéro onze (11)
Accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6], au fond à gauche comprenant une aire de stationnement.
Et les trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales.
 
Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
 
ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION-REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
 
L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
CONDAMNER la SCI LA TELLERIE à payer à la SCI LA COLLEGIALE la somme de 20.500 euros pour le préjudice tiré de l'absence de réitération de la promesse de vente ;
 
CONDAMNER la SCI LA TELLERIE à payer à la SCI LA COLLEGIALE la somme de 14.502,75 euros pour le préjudice tiré de l'absence de perception des loyers par la SCI LA COLLEGIALE ;
 
CONDAMNER la SCI LA TELLERIE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



 

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA COLLEGIALE affirme que la SCI LA TELLERIE, propriétaire d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 1] et [Cadastre 3], a consenti à Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [Z] une promesse synallagmatique de vente, signée entre les parties le 18 septembre 2023, pour le prix de 205 000 € net vendeur ; que suivant avenant du 2 janvier 2024, les parties ont fait usage de la faculté de substitution des acquéreurs prévu dans compromis , désigné comme nouveaux acquéreurs Madame [Z] [I] et Monsieur [Z] [E] et prorogé le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt au 1er mars 2024.
 
Elle précise que les parties étaient, encore, convenues que la signature de l'acte authentique aurait lieu le 28 juin 2024 à 14h00 en l'étude de Maître [O], notaire à [Localité 2].
 
Elle explique que la SCI LA TELLERIE ne s'est jamais présentée à la signature, de telle sorte qu'une sommation de comparaître devant notaire pour la signature de l'acte a été signifiée le 12 juillet 2024 et remise à Madame [G], gérante de la SCI LA TELLERIE ; que la SCI LA TELLERIE ne s'est pas présentée au rendez-vous et un procès-verbal de carence a été établi par le notaire en charge de la vente.

C'est dans ces conditions que la SCI LA COLLEGIALE a fait assigner la SCI LA TELLERIE devant la présente juridiction.
 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse, constituant ses uniques écritures, quant à l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens. 

La SCI LA TELLERIE, bien que régulièrement assignée par dépôt de l'acte à l'étude, n'a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025. L'affaire a été plaidée le 2 juin 2025 et a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.








Sur la promesse de vente :

La SCI LA COLLEGIALE invoque les dispositions de l'article 1583 du Code civil et fait valoir que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix suivant compromis de vente signé le 18 septembre 2023 ; qu'en effet, il était convenu entre la SCI LA TELLERIE et les acquéreurs de procéder à la mutation de propriété du bien sis à [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 2] au prix de 205.000 euros et qu'en janvier 2024, la SCI LA TELLERIE a consenti à signer un avenant au compromis de vente prorogeant la condition suspensive afférente au prêt bancaire, notamment du fait de la substitution des acquéreurs.
 
Elle reproche à la SCI LA TELLERIE de ne pas avoir honoré le rendez-vous de signature fixé entre les parties le 28 juin 2024 et ne s'être plus par la suite manifestée auprès du notaire et des acquéreurs matérialisant ainsi son refus de signer l'acte authentique de réitération de la vente.
 
Elle affirme qu'il apparaît ainsi, que la SCI LA TELLERIE a souhaité se rétracter de la vente au stade de la réitération de la promesse par acte authentique alors que la jurisprudence bien établie rend inefficace toute rétractation du vendeur après le compromis de vente dès lors qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu, les parties n’ayant pas fait de la reiteratien par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.
 
Elle soutient qu'en l'espèce, les parties n'ont pas fait de la réitération par acte authentique un élément déterminant de leur consentement puisque le compromis signé entre elles mentionne « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent les présentes lient les PARTIES définitivement » ; qu'elles n'ont pas davantage prévu d'éléments constituant un point de négociation au stade de la signature de la promesse.
 
Elle considère que dès lors, la SCI LA TELLERIE ne pouvait se dédire de son engagement en ajoutant de nouvelles conditions à la vente, lesquelles n'avaient fait l'objet d'aucune discussion entre les parties préalablement à la signature du compromis, de telle sorte que la réalisation effective des conditions suspensives a définitivement et irrévocablement engagé la SCI LA TELLERIE qui ne pouvait se dédire.

***

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En vertu de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1124 du code civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».


La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d'une option : la faculté de contracter ou non. Le consentement du promettant est irrévocable.

La promesse réciproque de vente et d'achat est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur. 

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.

S'agissant d'une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d'obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, à moins que les parties n'aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n'était qu'indicatif.

En l'espèce, Le compromis de vente signé le 18 décembre 2023 stipule notamment, au paragraphe « REITERATION AUTHENTIQUE » : 
« sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15/01/2024 Maître [O], Notaire à que les PARTIES choisissent à cet effet d'un commun accord [Localité 2].
(...)
La date ci-dessus mentionnée N'EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l'une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
 
A défaut de s'être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre:
 
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt mille cinq cents euros (20500 €),

- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus. Dans les deux cas, l'AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d'un montant correspondant à ses honoraires prévu à l'article Honoraires de l'AGENCE.
 
Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les PARTIES reprendront chacune leur entière liberté. Si un compte a été verse par l'ACQUEREUR il lui sera alors restitué, le VENDEUR autorisant d'ores et déjà le séquestre à sen dessaisie sans autre autorisation
 
Les PARTIES pourront aussi si elles l'entendent, conclure un avenant de prorogation.
(...) ».

Au paragraphe « Faculté de substitution », les parties avaient « expressément convenu que la réitération des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l'ACQUEREUR, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais que cette cession partielle ou totale des présentes :
- ne pourra avoir lieu qu'à titre gratuit,
- que l'ACQUEREUR, devenu cédant, sera tenu solidairement à l'exécution du contrat par le cessionnaire,
- et que si les dispositions de l'article L. 271 1 du Code de la construction et de l'habitation sont applicables à la vent conclue avec le cessionnaire, la cession ne vaudra que si ce dernier n'exerce pas son droit de rétractation. Dans le cas contraire, l'ACQUÉREUR demeurera tenu par l'engagement d'achat.

Il est également convenu que la cession ne pourra intervenir qu'au profit d'un cessionnaire qui ne sollicitera pas d'emprunt. Dès lors, si le cessionnaire est un consommateur, il devra porter dans l'acte de cession lui-même ou dans un acte séparé auquel l'acte de cession fera renvoi la mention manuscrite prévue par l'article L. 313-42 du Code de la consommation.
La cession fera l'objet d'un acte qui sera régulièrement notifié au VENDEUR. (...) ».

Par ailleurs, aux termes d'un avenant au compromis de vente en date du 2 janvier 2024, les parties se sont accordées pour que Madame [I] [Z] et Monsieur [E] [Z] [E] substituent les acquéreurs mentionnés dans le compromis initial.

Cet avenant précise, encore qu'«initialement les PARTIES ont conclu, le 15/09/2023, un contrat préparatoire à la vente au terme duquel le VENDEUR a consenti la vente à l'ACQUEREUR, sous conditions suspensives d'un bien désigné comme suit :
« Aux termes dudit contrat, les PARTIES ont convenu d'une condition suspensive d'obtention de prêt(s) dont la date limite de réalisation a été fixée au 15 janvier 2024.
Les PARTIES se sont rapprochées aux présentes par l'intermédiaire de l'Agence en vue de proroger ce délai.
Pour rappel, ladite condition sera réputée accomplie et chaque prêt réputé obtenu au sens des articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation par la remise par la banque à l'ACQUEREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales énoncées au compromis de vente et dans le délai de réalisation mentionné aux présentes et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque.
En conséquence de ce qui précède, la réception de cette offre de prêt devra intervenir au plus tard le 1 mars 2024 en lieu et place du 15 janvier 2024, date initialement convenue au compromis de vente. L'obtention ou la non obtention de prêt devra être notifié par l'ACQUEREUR au VENDEUR ainsi qu'au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné. 
Toutes les autres clauses et conditions du compromis restent inchangées. 
(…) ».

A la lecture du procès-verbal de carence établi le 18 juillet 2024 par Maître [O], il apparaît que « Monsieur [E] [Z] et Madame [I] [Z] se sont substitués à la SCI LA COLLEGIALE, comparante aux présentes » et que « La SCI LA COLLEGIALE a justifié de l'obtention d'un contrat de prêt d'un montant de deux-cent cinq mille euros (205.000,00 eur) en date du 8 mars 2024 ».

Pour autant, il convient de souligner que contrairement à ce qu'affirme l'avenant du 2 janvier 2024, la promesse synallagmatique de vente, signée entre les parties le 18 septembre 2023 n'avait pas érigé en condition suspensive l'obtention par l'acquéreur d'un prêt destiné à l'acquisition projetée.

Se pose également la question de la validité de la substitution de la SCI LA COLLEGIALE à Monsieur [E] [Z] et Madame [I] [Z], alors que la promesse de vente n’évoque pas la possibilité de subsitutions successives.
D’ailleurs, la SCI LA COLLEGIALE ne justifie pas que la cession du compromis à son profit a fait l'objet d'un acte régulièrement notifié à la SCI LA TELLERIE, tel que stipulé dans ledit compromis.
 
En outre et en tout état de cause, il apparaît à la lecture du procès-verbal de carence, que la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 1er mars 2024 et être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné.

Or, force est de constater qu'au 1er mars 2024, la SCI LA COLLEGIALE n'était pas en capacité de notifier une offre de prêt, qu'elle n'a, semble-t-il, obtenu qu'une semaine plus tard.

En conséquence, à la date butoir du 1er mars 2024, la condition suspensive tenant à l'obtention d'une offre de prêt n'était pas accomplie. 

Or, aucun élément versé par la demanderesse ne démontre la volonté des parties de proroger le délai par tacite reconduction.

Si l'article 1304-4 du code civil dispose en effet qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, ce texte exige que la condition ne soit pas accomplie ou surtout comme dans la présente affaire défaillie.

En conséquence, doit être constatée la caducité du compromis de vente litigieux à la date du 2 mars 2014, au lendemain du délai dont disposait l'acquéreur pour justifier avoir satisfait à son obligation.

En l'absence d'accord express des parties pour conclure un nouveau contrat de vente, aucune vente parfaite de l'ensemble immeuble dont s'agit ne peut être constatée.

Dès lors, la SCI LA COLLEGIALE sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions


Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner la SCI LA COLLEGIALE, qui succombe, aux dépens et de rejeter sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LA COLLEGIALE de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LA COLLEGIALE aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SCI LA COLLEGIALE de sa demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06674 - N° Portalis DB22-W-B7I-SOBJ

DEMANDERESSE :

SCI LA COLLEGIALE, Société Civile Immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES (78000) sous le numéro 984 533 588, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant


DEFENDERESSE :

La Société LA TELLERIE , SCI au capital social de 143800 € , dont le siège social est situé [Adresse 2] , immatriculée au RCS DE VERSAILLES , sous le numéro 448 222 075 , représentée par Madame [R] [G],
défaillant


ACTE INITIAL du 29 Novembre 2024 reçu au greffe le 06 Décembre 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Juin 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2025.











EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 novembre 2024, la SCI LA COLLEGIALE a fait assigner la SCI LA TELLERIE devant la présente juridiction aux fins de voir :

Vu les articles 1113, 1583 et 1589 du code civil
 
Et tous autres fondements qu'il appartient au Tribunal d'appliquer en vertu des dispositions de l'article 12 du code de procédure civile,
 
DIRE que la vente conclue entre La SCI LA TELLERIE et la SCI LA COLLEGIALE et portant sur les biens et droits immobiliers situés à [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ci-après décrits est parfaite
 
I)
Divers biens et droits immobiliers dépendant d'une partie d'immeuble situe à [Adresse 1], cadastre dite commune, section [Cadastre 2] lieudit [Adresse 1] pour une contenance de vingt-sept centiares
 
Lot numéro deux (2) au rez de chaussée une cuisine, Et les 400/1000èmes de la copropriété du sol
 
Lot numéro quatre (3) au premier étage: deux chambres Et les 400/1000èmes de la copropriété du sol
 
Lot numéro quatre (4) un grenier Et les 80/1000èmes de la copropriété du sol
 
Ainsi qu'il résulte d'un état descriptif de division dressé par Me [B], notaire à [Localité 1] le 8 septembre 1994 publié au bureau des hypothèques de [Localité 1] le 18 octobre 1994 volume 1994P numéro 4102 et attestation rectificative du 14 novembre 1994 volume 1994P numéro 4415
 
II)
LE SURPLUS un immeuble situé à [Adresse 1] élevé sur cave
 
d'un rez de chaussée divisé en deux salles de café, une arrière-salle et une petite salle, office,
 
d'un premier étage divisé en deux chambres sur la [Adresse 3], cinq chambres sur cour, salle de bains.
 
d'un deuxième étage divisé en une chambre.
 
Dans la cour: buanderie, water closet et hangar,
 
Le tout d'un seul ensemble cadastre dite commune, section [Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] pour une contenance de deux ares quatre-vingt dix-huit centiares
 DROIT INDIVIS à la jouissance de la cour commune, cadastrée section [Cadastre 1] lieudit "[Adresse 1]" pour une contenance de un are six centiares (fa 06ca).
 
DIRE que la vente portera sur les biens ci-avant désignés en l'état du projet établi par Me [Y] [O], notaire à [Localité 2] ci-après reprise :
 
Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3].
 
Dans l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 27 са
 
Volume numéro DEUX (2)
Volume de forme irrégulière et le droit d'y réaliser fonde construction et aménagement, constitué des parties figurant sur le plan sous les numéros 28 ef d'une surface de base de 27 m³
 
Ce volume est délimité:
-Horizontalement
 Sur la surface portée en rose sur le pian 
- Verticalement
*Niveau bas d'une manière générale le niveau haut du lot n°1 soit à la cote NGF et 35.34 mètres environ 
*Niveau haut sans limitation de hauteur
 
2B: NIVEAU RDC, R+1, R+2, COMBLES ET ELEVATION
2A1: Dessus cave,
D'une surface de base de vingt et un mètre carré (21m²) S'exerçant de la cote de 37.80 mètres (dessous salle rez-de-chaussée) Sans limite de hauteur
 
2A2: Dessus escalier
D'une surface de base de six mètres carrés environs (6m²) S'exerçant au-dessus de la sous-face de l'escalier d'accès au sous-sol situé entre 35.34m et 36.58m Sans limite de hauteur.
 
L'ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division volumétrique établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
Avec l'affectation cadastrale suivante:
Section N Lieudit Surface
Section [Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 02 a 98 ca 
Section [Cadastre 4] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 03 ca
Section [Cadastre 5] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 14 ca
 
Et à titre de passage commun, la moitié indivise de la parcelle cadastrée: Section [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 60 ca
 
Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s):
Lot numéro un (1)
Au rez-de-chaussée, sous-sol et à l'extérieur du bâtiment unique, accés indépendant par [Adresse 3] puis par accés commun sur la parcelle [Cadastre 6], comprenant un commerce avec :
 Au rez-de-chaussée salle de restauration, frigo, deux dégagements, rangement. deux wc, vestiaire, trois débarras ;
Au sous-sol: une cave;
A l'extérieur terrasse privative.
Et les trois cent soixante-six millièmes (366 /1000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cinq (5)
Au premier et deuxième étage du bâtiment unique, accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6] puis parties communes spéciales A. porte au Fonds du couloir comprenant un appartement de type quatre pièces en duplex avec :
Au premier étage séjour, cuisine, dégagement et escalier d'accès au deuxième étage ;
Au deuxième étage dégagement, trois chambres, salle d'eau et wc.
Et les cent cinquante-quatre millièmes (154/1000kmex) des parties communes générales.
 
Lot numéro huit (8) 
Au sous-sol du bâtiment unique, accès indépendant, par la [Adresse 3] comprenant :
au rez-de-chaussée dégagement et escalier d'accès au sous-sol ;
au sous-sol cave voûtée en deux parties reliées par un escalier.
Et les vingt et un millèmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
 
Lot numéro onze (11)
Accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6], au fond à gauche comprenant une aire de stationnement.
Et les trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales.
 
Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
 
ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION-REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
 
L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
ENJOINDRE à SCI LA TELLERIE à réitérer en la forme authentique au profit de la SCI LA COLLEGIALE la vente des biens et droits immobiliers situés à [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
 
ORDONNER qu'à défaut pour la SCI LA TELLERIE d'avoir réitéré la vente dans ce délai, le présent jugement vaudra acte authentique de vente des biens ci-dessous désignés et sera publié au service de la publicité foncière de Versailles 2 à l'initiative de la SCI LA COLLEGIALE en l'état du projet établi par Me [Y] [O], notaire à LIMAY ci-après repris :
Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3].
 
Dans l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 2] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 27 са
 
Volume numéro DEUX (2)
Volume de forme irrégulière et le droit d'y réaliser fonde construction et aménagement, constitué des parties figurant sur le plan sous les numéros 28 ef d'une surface de base de 27 m³
 
Ce volume est délimité:
-Horizontalement
 Sur la surface portée en rose sur le pian 
- Verticalement
*Niveau bas d'une manière générale le niveau haut du lot n°1 soit à la cote NGF et 35.34 mètres environ 
*Niveau haut sans limitation de hauteur
 
2B: NIVEAU RDC, R+1, R+2, COMBLES ET ELEVATION
2A1: Dessus cave,
D'une surface de base de vingt et un mètre carré (21m²) S'exerçant de la cote de 37.80 mètres (dessous salle rez-de-chaussée) Sans limite de hauteur
 
2A2: Dessus escalier
D'une surface de base de six mètres carrés environs (6m²) S'exerçant au-dessus de la sous-face de l'escalier d'accès au sous-sol situé entre 35.34m et 36.58m Sans limite de hauteur.
 
L'ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division volumétrique établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
Avec l'affectation cadastrale suivante:
Section N Lieudit Surface
Section [Cadastre 3] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 02 a 98 ca 
Section [Cadastre 4] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 03 ca
Section [Cadastre 5] lieudit [Adresse 1] surface: 00 ha 00 a 14 ca
 
Et à titre de passage commun, la moitié indivise de la parcelle cadastrée: Section [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 1] Surface 00 ha 00 a 60 ca
 
Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s):
 
Lot numéro un (1)
Au rez-de-chaussée, sous-sol et à l'extérieur du bâtiment unique, accés indépendant par [Adresse 3] puis par accés commun sur la parcelle [Cadastre 6], comprenant un commerce avec :

 Au rez-de-chaussée salle de restauration, frigo, deux dégagements, rangement. deux wc, vestiaire, trois débarras ;
Au sous-sol: une cave;
A l'extérieur terrasse privative.
Et les trois cent soixante-six millièmes (366 /1000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cinq (5)
Au premier et deuxième étage du bâtiment unique, accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6] puis parties communes spéciales A. porte au Fonds du couloir comprenant un appartement de type quatre pièces en duplex avec :
Au premier étage séjour, cuisine, dégagement et escalier d'accès au deuxième étage ;
Au deuxième étage dégagement, trois chambres, salle d'eau et wc.
Et les cent cinquante-quatre millièmes (154/1000kmex) des parties communes générales.
 
Lot numéro huit (8) 
Au sous-sol du bâtiment unique, accès indépendant, par la [Adresse 3] comprenant :
au rez-de-chaussée dégagement et escalier d'accès au sous-sol ;
au sous-sol cave voûtée en deux parties reliées par un escalier.
Et les vingt et un millèmes (21/1000èmes) des parties communes générales.
 
Lot numéro onze (11)
Accès par [Adresse 3] puis par accès commun sur le parcelle [Cadastre 6], au fond à gauche comprenant une aire de stationnement.
Et les trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales.
 
Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
 
ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION-REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
 
L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 2], le 28 juin 2024, en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.
 
CONDAMNER la SCI LA TELLERIE à payer à la SCI LA COLLEGIALE la somme de 20.500 euros pour le préjudice tiré de l'absence de réitération de la promesse de vente ;
 
CONDAMNER la SCI LA TELLERIE à payer à la SCI LA COLLEGIALE la somme de 14.502,75 euros pour le préjudice tiré de l'absence de perception des loyers par la SCI LA COLLEGIALE ;
 
CONDAMNER la SCI LA TELLERIE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



 

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA COLLEGIALE affirme que la SCI LA TELLERIE, propriétaire d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 1] et [Cadastre 3], a consenti à Monsieur [W] [L] et Monsieur [A] [Z] une promesse synallagmatique de vente, signée entre les parties le 18 septembre 2023, pour le prix de 205 000 € net vendeur ; que suivant avenant du 2 janvier 2024, les parties ont fait usage de la faculté de substitution des acquéreurs prévu dans compromis , désigné comme nouveaux acquéreurs Madame [Z] [I] et Monsieur [Z] [E] et prorogé le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt au 1er mars 2024.
 
Elle précise que les parties étaient, encore, convenues que la signature de l'acte authentique aurait lieu le 28 juin 2024 à 14h00 en l'étude de Maître [O], notaire à [Localité 2].
 
Elle explique que la SCI LA TELLERIE ne s'est jamais présentée à la signature, de telle sorte qu'une sommation de comparaître devant notaire pour la signature de l'acte a été signifiée le 12 juillet 2024 et remise à Madame [G], gérante de la SCI LA TELLERIE ; que la SCI LA TELLERIE ne s'est pas présentée au rendez-vous et un procès-verbal de carence a été établi par le notaire en charge de la vente.

C'est dans ces conditions que la SCI LA COLLEGIALE a fait assigner la SCI LA TELLERIE devant la présente juridiction.
 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse, constituant ses uniques écritures, quant à l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens. 

La SCI LA TELLERIE, bien que régulièrement assignée par dépôt de l'acte à l'étude, n'a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025. L'affaire a été plaidée le 2 juin 2025 et a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.








Sur la promesse de vente :

La SCI LA COLLEGIALE invoque les dispositions de l'article 1583 du Code civil et fait valoir que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix suivant compromis de vente signé le 18 septembre 2023 ; qu'en effet, il était convenu entre la SCI LA TELLERIE et les acquéreurs de procéder à la mutation de propriété du bien sis à [Adresse 3] cadastré section [Cadastre 2] au prix de 205.000 euros et qu'en janvier 2024, la SCI LA TELLERIE a consenti à signer un avenant au compromis de vente prorogeant la condition suspensive afférente au prêt bancaire, notamment du fait de la substitution des acquéreurs.
 
Elle reproche à la SCI LA TELLERIE de ne pas avoir honoré le rendez-vous de signature fixé entre les parties le 28 juin 2024 et ne s'être plus par la suite manifestée auprès du notaire et des acquéreurs matérialisant ainsi son refus de signer l'acte authentique de réitération de la vente.
 
Elle affirme qu'il apparaît ainsi, que la SCI LA TELLERIE a souhaité se rétracter de la vente au stade de la réitération de la promesse par acte authentique alors que la jurisprudence bien établie rend inefficace toute rétractation du vendeur après le compromis de vente dès lors qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu, les parties n’ayant pas fait de la reiteratien par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.
 
Elle soutient qu'en l'espèce, les parties n'ont pas fait de la réitération par acte authentique un élément déterminant de leur consentement puisque le compromis signé entre elles mentionne « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent les présentes lient les PARTIES définitivement » ; qu'elles n'ont pas davantage prévu d'éléments constituant un point de négociation au stade de la signature de la promesse.
 
Elle considère que dès lors, la SCI LA TELLERIE ne pouvait se dédire de son engagement en ajoutant de nouvelles conditions à la vente, lesquelles n'avaient fait l'objet d'aucune discussion entre les parties préalablement à la signature du compromis, de telle sorte que la réalisation effective des conditions suspensives a définitivement et irrévocablement engagé la SCI LA TELLERIE qui ne pouvait se dédire.

***

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En vertu de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1124 du code civil « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».


La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant donne son consentement à la vente tandis que le bénéficiaire dispose d'une option : la faculté de contracter ou non. Le consentement du promettant est irrévocable.

La promesse réciproque de vente et d'achat est fréquemment assortie d'un terme ou d'une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge de l’acquéreur. 

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la convention est caduque.

S'agissant d'une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d'obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, à moins que les parties n'aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n'était qu'indicatif.

En l'espèce, Le compromis de vente signé le 18 décembre 2023 stipule notamment, au paragraphe « REITERATION AUTHENTIQUE » : 
« sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15/01/2024 Maître [O], Notaire à que les PARTIES choisissent à cet effet d'un commun accord [Localité 2].
(...)
La date ci-dessus mentionnée N'EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l'une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
 
A défaut de s'être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre:
 
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt mille cinq cents euros (20500 €),

- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus. Dans les deux cas, l'AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d'un montant correspondant à ses honoraires prévu à l'article Honoraires de l'AGENCE.
 
Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les PARTIES reprendront chacune leur entière liberté. Si un compte a été verse par l'ACQUEREUR il lui sera alors restitué, le VENDEUR autorisant d'ores et déjà le séquestre à sen dessaisie sans autre autorisation
 
Les PARTIES pourront aussi si elles l'entendent, conclure un avenant de prorogation.
(...) ».

Au paragraphe « Faculté de substitution », les parties avaient « expressément convenu que la réitération des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l'ACQUEREUR, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais que cette cession partielle ou totale des présentes :
- ne pourra avoir lieu qu'à titre gratuit,
- que l'ACQUEREUR, devenu cédant, sera tenu solidairement à l'exécution du contrat par le cessionnaire,
- et que si les dispositions de l'article L. 271 1 du Code de la construction et de l'habitation sont applicables à la vent conclue avec le cessionnaire, la cession ne vaudra que si ce dernier n'exerce pas son droit de rétractation. Dans le cas contraire, l'ACQUÉREUR demeurera tenu par l'engagement d'achat.

Il est également convenu que la cession ne pourra intervenir qu'au profit d'un cessionnaire qui ne sollicitera pas d'emprunt. Dès lors, si le cessionnaire est un consommateur, il devra porter dans l'acte de cession lui-même ou dans un acte séparé auquel l'acte de cession fera renvoi la mention manuscrite prévue par l'article L. 313-42 du Code de la consommation.
La cession fera l'objet d'un acte qui sera régulièrement notifié au VENDEUR. (...) ».

Par ailleurs, aux termes d'un avenant au compromis de vente en date du 2 janvier 2024, les parties se sont accordées pour que Madame [I] [Z] et Monsieur [E] [Z] [E] substituent les acquéreurs mentionnés dans le compromis initial.

Cet avenant précise, encore qu'«initialement les PARTIES ont conclu, le 15/09/2023, un contrat préparatoire à la vente au terme duquel le VENDEUR a consenti la vente à l'ACQUEREUR, sous conditions suspensives d'un bien désigné comme suit :
« Aux termes dudit contrat, les PARTIES ont convenu d'une condition suspensive d'obtention de prêt(s) dont la date limite de réalisation a été fixée au 15 janvier 2024.
Les PARTIES se sont rapprochées aux présentes par l'intermédiaire de l'Agence en vue de proroger ce délai.
Pour rappel, ladite condition sera réputée accomplie et chaque prêt réputé obtenu au sens des articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation par la remise par la banque à l'ACQUEREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales énoncées au compromis de vente et dans le délai de réalisation mentionné aux présentes et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque.
En conséquence de ce qui précède, la réception de cette offre de prêt devra intervenir au plus tard le 1 mars 2024 en lieu et place du 15 janvier 2024, date initialement convenue au compromis de vente. L'obtention ou la non obtention de prêt devra être notifié par l'ACQUEREUR au VENDEUR ainsi qu'au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné. 
Toutes les autres clauses et conditions du compromis restent inchangées. 
(…) ».

A la lecture du procès-verbal de carence établi le 18 juillet 2024 par Maître [O], il apparaît que « Monsieur [E] [Z] et Madame [I] [Z] se sont substitués à la SCI LA COLLEGIALE, comparante aux présentes » et que « La SCI LA COLLEGIALE a justifié de l'obtention d'un contrat de prêt d'un montant de deux-cent cinq mille euros (205.000,00 eur) en date du 8 mars 2024 ».

Pour autant, il convient de souligner que contrairement à ce qu'affirme l'avenant du 2 janvier 2024, la promesse synallagmatique de vente, signée entre les parties le 18 septembre 2023 n'avait pas érigé en condition suspensive l'obtention par l'acquéreur d'un prêt destiné à l'acquisition projetée.

Se pose également la question de la validité de la substitution de la SCI LA COLLEGIALE à Monsieur [E] [Z] et Madame [I] [Z], alors que la promesse de vente n’évoque pas la possibilité de subsitutions successives.
D’ailleurs, la SCI LA COLLEGIALE ne justifie pas que la cession du compromis à son profit a fait l'objet d'un acte régulièrement notifié à la SCI LA TELLERIE, tel que stipulé dans ledit compromis.
 
En outre et en tout état de cause, il apparaît à la lecture du procès-verbal de carence, que la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 1er mars 2024 et être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au plus tard le lendemain du délai susmentionné.

Or, force est de constater qu'au 1er mars 2024, la SCI LA COLLEGIALE n'était pas en capacité de notifier une offre de prêt, qu'elle n'a, semble-t-il, obtenu qu'une semaine plus tard.

En conséquence, à la date butoir du 1er mars 2024, la condition suspensive tenant à l'obtention d'une offre de prêt n'était pas accomplie. 

Or, aucun élément versé par la demanderesse ne démontre la volonté des parties de proroger le délai par tacite reconduction.

Si l'article 1304-4 du code civil dispose en effet qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, ce texte exige que la condition ne soit pas accomplie ou surtout comme dans la présente affaire défaillie.

En conséquence, doit être constatée la caducité du compromis de vente litigieux à la date du 2 mars 2014, au lendemain du délai dont disposait l'acquéreur pour justifier avoir satisfait à son obligation.

En l'absence d'accord express des parties pour conclure un nouveau contrat de vente, aucune vente parfaite de l'ensemble immeuble dont s'agit ne peut être constatée.

Dès lors, la SCI LA COLLEGIALE sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions


Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner la SCI LA COLLEGIALE, qui succombe, aux dépens et de rejeter sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI LA COLLEGIALE de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LA COLLEGIALE aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SCI LA COLLEGIALE de sa demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L313-1, code civil 1124, code civil 1583, code civil 1589, code de la consommation L313-24, code civil 1304-4, code civil 1113, code de la consommation L313-42). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-09-18T18:46:01.893Z.