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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarbes, 1ère Chambre, 3 septembre 2026, n° 25/00130

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 06 septembre 2023 par Me [T] [I], notaire, un compromis de vente a été conclu entre Mme [R] [K] et M. [P] [Z], vendeurs, et M. [S] [Q], acquéreur, portant sur un local à usage d’hôtel restaurant constituant le lot numéro 1 d’un ensemble immobilier en copropriété, situé à [Localité 3], [Adresse 3] au prix de 140.000 euros.

L’acte prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 3.000 euros. 

La réitération de la vente prévue au plus tard le 30 novembre 2023, n’est pas intervenue.

Par acte de commissaire de justice du 03 janvier 2025, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] ont fait assigner M. [S] [Q], devant le tribunal judiciaire de Tarbes sur le fondement des articles 1104 et 1217 du code civil, auquel ils demandent :
-à titre principal, de prononcer l’exécution forcée de la promesse de vente, 
-à titre subsidiaire, condamner M. [S] [Q] au paiement des sommes dues au titre du dépôt de garantie et de l’indemnité relative à la clause pénale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, et signifiées à M. [S] [Q] le 26 janvier 2026 par remise à étude, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] demandent au tribunal de :

- DECLARER Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] bien fondés en l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions ; 

A titre principal : 

- ORDONNER l’exécution forcée de la promesse de vente consentie le 28 août 2023 par Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] à Monsieur [Q] [S] sous astreinte d’un montant de 100 euros à compter de la notification de la décision 
à intervenir ; 

A titre subsidiaire ; 

- CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 3.000,00 euros au titre du dépôt de garantie prévue dans la promesse de vente consentie le 28 août 2023 ; 

-CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 14.000,00 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente consentie le 28 août 2023 ;

-CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 1.340,00 euros au titre des frais de diagnostics et de métrage ;

- CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 30.000,00 euros au titre du remboursement de l’emprunt effectué le 28 mars 2024 ; 

- CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

-DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER le défendeur en tous les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] font valoir que M. [S] [Q] a signé la promesse de vente après avoir renoncé à toute condition suspensive notamment d’obtention d’un prêt au motif qu’il disposait de fonds propres nécessaires à l’acquisition.

Ils expliquent qu’en ne réitérant pas la vente à la date convenue, M. [S] [Q] n’a pas respecté ses engagements.

A titre principal, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] soutiennent au visa notamment des dispositions de l’article 1583 du code civil, que la vente intervenue est parfaite dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et le prix.

Ils ajoutent, au visa des dispositons de l’article 1124 du code civil, que la promesse unilatérale de vente est une vente parfaite dès que le bénéficiaire de la promesse a manifesté sa volonté d’acquérir la chose aux conditions proposées.

Au vu de ces éléments, ils sollicitent l’exécution forcée de la vente sous astreinte.

A titre subsidiaire, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] invoquent les stipulations contractuelles de l’acte qui prévoient, à la charge de l’acquéreur, le paiement d’un dépôt de garantie de 3.000 euros outre une indemnité au titre de la clause pénale en cas de non réitération de l’acte.

Ils font en outre valoir qu’ils ont exposé des frais de diagnostic et de métrage dont ils sollicitent le remboursement.

Par demande additionnelle, M. [P] [Z] expose qu’aux termes d’une reconnaissance de dette du 28 mars 2024, M. [S] [Q] lui est redevable d’une somme de 30.000 euros dont il réclame le remboursement.

M. [S] [Q] n’a pas régularisé la procédure et se trouve dès lors défaillant.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 avril 2026.

L’affaire a été examinée à l’audience du 05 mai 2026 et mise en délibéré au 03 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. 


Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande en exécution forcée de la vente avec astreinte

1/ Sur la demande en exécution forcée de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil :

- “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1104 du code civil énonce que :

-“ Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.”

Le contrat étant la loi des parties, il appartient dès lors au juge de respecter le sens des termes clairs et précis d’une convention.

Par ailleurs, selon l’article 1583 du code civil :

-“Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payés”.

L’article 1589 du même code dispose que :

- “La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix (...).”

En application de ces principes, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, éléments essentiels et suffisants à la formation du contrat.

Toutefois, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent ériger un élément ordinairement secondaire du contrat de vente en élément tenu pour essentiel par l’une ou les deux parties, de telle sorte que la formation de la vente soit retardée à la survenance de cet élément .


Elles peuvent également convenir de la réitération authentique comme condition de la formation du contrat.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1217 du code civil :

-« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
-demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En l’espèce, il est constant que par acte du 06 septembre 2023 (et non du 28 août 2023 qui correspond à la date de la procuration donnée par M. [S] [Q] à l’étude notariale pour signer le compromis), Mme [R] [K] et M. [P] [Z] ont consenti un compromis de vente au profit de M. [S] [Q] dont il convient d’examiner les conditions ayant présidé à sa signature.

A la lecture de cet acte, il apparaît tout d’abord que la clause intitulée “OBJET DU CONTRAT” (page 2 de l’acte) est rédigée ainsi :

-“Le VENDEUR en s’obligeant aux conditions générales qui suivent et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, vend à l’ACQUEREUR qui accepte, les biens désignés ci-dessous, tels qu’ils existent, avec tous droits immobiliers et tous immeubles par destination qui en dépendent, sans aucune exception ni réserve”.

S’agissant du prix, l’acte stipule en page 4 ce qui suit :

-“PRIX
La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de CENT QUARANTE MILLE EUROS (140.000 €).

PAIEMENT DU PRIX
Ce prix sera payable comptant en totalité le jour de la réitération des présentes par acte authentique, au moyen d’un virement bancaire à l’ordre du notaire rédacteur de l’acte (...).

FINANCEMENT DE L’OPERATION
L’ACQUEREUR déclare qu’il paiera le prix de vente en totalité de ses deniers personnels ou assimilés et sans l’aide d’un prêt”.


Pour ce qui est des éventuelles conditions suspensives auxquelles seul l’acquéreur peut renoncer, l’acte prévoit en page 7 que :

-“ABSENCE DE CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DE PRET
L’ACQUEREUR déclare que la présente acquisition n’entre pas dans le champ d’application des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation et qu’il paiera en totalité le prix de la vente de ses deniers personnels sans l’aide d’un emprunt”.

En dehors de ces éléments contractuellement fixés, il est constaté que l’acte ne prévoit pas de circonstances de nature à démontrer que les parties ont fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.

L’acte ne contient pas davantage de clauses soumettant la formation de la vente à la réalisation d’évènements particuliers.

En conséquence, il apparaît que les parties se sont entendues sur la chose et le prix dès la signature de l’avant-contrat ce qui confère à l’acte un caractère synallagmatique.

La vente intervenue dans ces conditions est dès lors parfaite au sens des articles 1583 et 1589 du code civil.

Il ressort des éléments du débat, que postérieurement à la signature du compromis de vente, M. [S] [Q] ne s’est plus manifesté et ne s’est pas présenté à la date convenue pour la régularisation de la vente.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande présentée par Mme [R] [K] et M. [P] [Z] aux fins d’exécution forcée de la vente.

2/ Sur l’astreinte

Selon l'article L131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution :

-«Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.» 

En l'espèce, compte tenu du comportement adopté par M. [S] [Q], il apparaît nécessaire de garantir l'exécution effective de la présente décision.

En conséquence, la condamnation de M. [S] [Q] sera assortie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois, à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de trois mois.




II - Sur la demande additionnelle en remboursement de dette

Selon l’article 1376 du Code civil :

-« L'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. »

Ainsi, pour être valable, la reconnaissance de dette doit comporter tout à la fois la mention écrite de la main de celui qui s’engage de la somme en chiffres et en lettres.

Lorsque les mentions requises font défaut ou lorsqu’elles ne sont pas conformes aux exigences du texte précité, l’acte irrégulier perd sa valeur probante entre les parties et ne peut constituer qu’un commencement de preuve par écrit.

A cet égard, l’article 1362 du code civil énonce que :

-“Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.
Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.
La mention d'un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit.”

Il découle de ces principes qu’en l’absence de preuve écrite parfaite, l’élément de preuve présenté doit rendre vraissemblable le fait allégué ce qui permet de lui conférer la qualité de commencement de preuve par écrit.

Pour permettre à l’acte de bénéficier de l’autorité qui lui est normalement attachée, le commencement de preuve par écrit doit être corroboré par des éléments de preuve complémentaires extrinsèques.

L’appréciation de l’ensemble de ces éléments relève du pouvoir souverain du juge du fond.

Enfin, il est rappelé que selon l’article 9 du code de procédure civile :

-“Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, M. [P] [Z] revendique l’existence d’une reconnaissance de dette établie par M. [S] [Q] à son bénéfice.

A l’appui de cette prétention, il verse aux débats un document manuscrit en date du 28 mars 2024, portant signature de M. [S] [Q], intitulé “Reconnaissance endettement” (pièce 2) indiquant ce qui suit :

-“Je soussigne M. [Q] [S] demeurant au [Adresse 2] declare que je doit 30000€ envers MR [P] [Z] demeurant [Adresse 1].”

A la lecture de ce document, il est relevé que la mention manuscrite obligatoire de la somme due en lettres fait défaut puisque l’auteur de cet écrit n’a indiqué que la somme due en chiffres.

En conséquence, et pour ce seul motif, cet écrit ne respecte pas les conditions posées à l’article 1376 du code civil précité, en sorte qu’il ne peut être qualifié de reconnaissance de dette.

Toutefois, ce document rend vraisemblable le fait allégué par M. [P] [Z].

En effet, cet écrit qui est daté, comporte les identitées du débiteur, M. [S] [Q], et du créancier, M. [P] [Z], la somme due en chiffres ainsi que la signature du débiteur en sorte qu’il peut être qualifié de commencement de preuve par écrit.

Dès lors, afin de prouver la réalité de l’acte juridique, il appartient à M. [P] [Z] de justifier, par des éléments extrinsèques, le prêt des 30.000 euros à M. [S] [Q] dont il revendique le remboursement.

Or, force est de constater que le document versé par M. [P] [Z] n’est corroboré par aucun autre élément de nature à justifier la réalité de ce prêt d’argent, pas même une pièce établissant, à tout le moins, la remise des fonds dont il demande maintenant le remboursement.

Dans ces circonstances, la demande présentée par M. [P] [Z] en remboursement de dette sera rejetée.


III - Sur les demandes accessoires

- Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf, notamment, si le juge estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier une quelconque incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de la décision sera donc rappelée.

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

- Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [R] [K] et M. [P] [Z], M. [S] [Q] sera condamné à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal , statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DIT que la vente par Mme [R] [K] et M. [P] [Z] à M. [S] [Q] du bien immobilier consistant en un local à usage d’hôtel restaurant représentant le lot numéro 1 d’un ensemble immobilier en copropriété, situé à [Localité 3], [Adresse 3] au prix de 140.000 euros, est parfaite ;

CONDAMNE M. [S] [Q] à régulariser avec Mme [R] [K] et M. [P] [Z] l'acte authentique de vente objet du compromis de vente du 6 septembre 2023 portant sur le bien immobilier sis commune de [Localité 3]Hautes-Pyrénées, [Adresse 3], consistant en un local à usage d’hôtel restaurant et formant le lot n°1 de l’ensemble immobilier en copropriété, cadastré section CD n°[Cadastre 1], au ministère de Maître [T] [I], notaire à [Localité 3] (Hautes-PyrénéesHautes-Pyrénées), et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, courant passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ; 

CONDAMNE M. [S] [Q] à payer à Mme [R] [K] et M. [P] [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Mme [R] [K] et M. [P] [Z] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [S] [Q] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.


Jugement signé par ETIEN Elen, Présidente et par la Greffière présente au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 

La Greffière La Présidente

Dispositif

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

 JUGEMENT



Dans l’affaire : 
N° RG 25/00130 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EPWX
NAC : 50G

DEMANDEURS : 

Madame [R] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par la SCP G.ANCELET&B.ELIE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Lola TOULOUZE, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Lola TOULOUZE, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Samira HADJADJ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

 
DEFENDEUR : 

Monsieur [S] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillant



L'affaire a été appelée à l'audience publique collégiale du 05 Mai 2026, où étaient présentes ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et NICOLAS Florence, Juge, assesseurs, assistées de Madame VERENNES Morgane Greffier, 



Le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 03 SEPTEMBRE 2026 ; 

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et NICOLAS Florence, Juge, assesseurs ont délibéré conformément à la loi, et le 03 SEPTEMBRE 2026 le jugement , rédigé par Florence NICOLAS, a été rendu ; 

 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 06 septembre 2023 par Me [T] [I], notaire, un compromis de vente a été conclu entre Mme [R] [K] et M. [P] [Z], vendeurs, et M. [S] [Q], acquéreur, portant sur un local à usage d’hôtel restaurant constituant le lot numéro 1 d’un ensemble immobilier en copropriété, situé à [Localité 3], [Adresse 3] au prix de 140.000 euros.

L’acte prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 3.000 euros. 

La réitération de la vente prévue au plus tard le 30 novembre 2023, n’est pas intervenue.

Par acte de commissaire de justice du 03 janvier 2025, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] ont fait assigner M. [S] [Q], devant le tribunal judiciaire de Tarbes sur le fondement des articles 1104 et 1217 du code civil, auquel ils demandent :
-à titre principal, de prononcer l’exécution forcée de la promesse de vente, 
-à titre subsidiaire, condamner M. [S] [Q] au paiement des sommes dues au titre du dépôt de garantie et de l’indemnité relative à la clause pénale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, et signifiées à M. [S] [Q] le 26 janvier 2026 par remise à étude, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] demandent au tribunal de :

- DECLARER Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] bien fondés en l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions ; 

A titre principal : 

- ORDONNER l’exécution forcée de la promesse de vente consentie le 28 août 2023 par Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] à Monsieur [Q] [S] sous astreinte d’un montant de 100 euros à compter de la notification de la décision 
à intervenir ; 

A titre subsidiaire ; 

- CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 3.000,00 euros au titre du dépôt de garantie prévue dans la promesse de vente consentie le 28 août 2023 ; 

-CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 14.000,00 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente consentie le 28 août 2023 ;

-CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 1.340,00 euros au titre des frais de diagnostics et de métrage ;

- CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 30.000,00 euros au titre du remboursement de l’emprunt effectué le 28 mars 2024 ; 

- CONDAMNER Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [R] [K] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

-DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER le défendeur en tous les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] font valoir que M. [S] [Q] a signé la promesse de vente après avoir renoncé à toute condition suspensive notamment d’obtention d’un prêt au motif qu’il disposait de fonds propres nécessaires à l’acquisition.

Ils expliquent qu’en ne réitérant pas la vente à la date convenue, M. [S] [Q] n’a pas respecté ses engagements.

A titre principal, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] soutiennent au visa notamment des dispositions de l’article 1583 du code civil, que la vente intervenue est parfaite dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et le prix.

Ils ajoutent, au visa des dispositons de l’article 1124 du code civil, que la promesse unilatérale de vente est une vente parfaite dès que le bénéficiaire de la promesse a manifesté sa volonté d’acquérir la chose aux conditions proposées.

Au vu de ces éléments, ils sollicitent l’exécution forcée de la vente sous astreinte.

A titre subsidiaire, Mme [R] [K] et M. [P] [Z] invoquent les stipulations contractuelles de l’acte qui prévoient, à la charge de l’acquéreur, le paiement d’un dépôt de garantie de 3.000 euros outre une indemnité au titre de la clause pénale en cas de non réitération de l’acte.

Ils font en outre valoir qu’ils ont exposé des frais de diagnostic et de métrage dont ils sollicitent le remboursement.

Par demande additionnelle, M. [P] [Z] expose qu’aux termes d’une reconnaissance de dette du 28 mars 2024, M. [S] [Q] lui est redevable d’une somme de 30.000 euros dont il réclame le remboursement.

M. [S] [Q] n’a pas régularisé la procédure et se trouve dès lors défaillant.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 avril 2026.

L’affaire a été examinée à l’audience du 05 mai 2026 et mise en délibéré au 03 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. 


Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande en exécution forcée de la vente avec astreinte

1/ Sur la demande en exécution forcée de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil :

- “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1104 du code civil énonce que :

-“ Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.”

Le contrat étant la loi des parties, il appartient dès lors au juge de respecter le sens des termes clairs et précis d’une convention.

Par ailleurs, selon l’article 1583 du code civil :

-“Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payés”.

L’article 1589 du même code dispose que :

- “La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix (...).”

En application de ces principes, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, éléments essentiels et suffisants à la formation du contrat.

Toutefois, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent ériger un élément ordinairement secondaire du contrat de vente en élément tenu pour essentiel par l’une ou les deux parties, de telle sorte que la formation de la vente soit retardée à la survenance de cet élément .


Elles peuvent également convenir de la réitération authentique comme condition de la formation du contrat.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1217 du code civil :

-« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
-demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En l’espèce, il est constant que par acte du 06 septembre 2023 (et non du 28 août 2023 qui correspond à la date de la procuration donnée par M. [S] [Q] à l’étude notariale pour signer le compromis), Mme [R] [K] et M. [P] [Z] ont consenti un compromis de vente au profit de M. [S] [Q] dont il convient d’examiner les conditions ayant présidé à sa signature.

A la lecture de cet acte, il apparaît tout d’abord que la clause intitulée “OBJET DU CONTRAT” (page 2 de l’acte) est rédigée ainsi :

-“Le VENDEUR en s’obligeant aux conditions générales qui suivent et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, vend à l’ACQUEREUR qui accepte, les biens désignés ci-dessous, tels qu’ils existent, avec tous droits immobiliers et tous immeubles par destination qui en dépendent, sans aucune exception ni réserve”.

S’agissant du prix, l’acte stipule en page 4 ce qui suit :

-“PRIX
La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de CENT QUARANTE MILLE EUROS (140.000 €).

PAIEMENT DU PRIX
Ce prix sera payable comptant en totalité le jour de la réitération des présentes par acte authentique, au moyen d’un virement bancaire à l’ordre du notaire rédacteur de l’acte (...).

FINANCEMENT DE L’OPERATION
L’ACQUEREUR déclare qu’il paiera le prix de vente en totalité de ses deniers personnels ou assimilés et sans l’aide d’un prêt”.


Pour ce qui est des éventuelles conditions suspensives auxquelles seul l’acquéreur peut renoncer, l’acte prévoit en page 7 que :

-“ABSENCE DE CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DE PRET
L’ACQUEREUR déclare que la présente acquisition n’entre pas dans le champ d’application des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation et qu’il paiera en totalité le prix de la vente de ses deniers personnels sans l’aide d’un emprunt”.

En dehors de ces éléments contractuellement fixés, il est constaté que l’acte ne prévoit pas de circonstances de nature à démontrer que les parties ont fait de la réitération du compromis par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.

L’acte ne contient pas davantage de clauses soumettant la formation de la vente à la réalisation d’évènements particuliers.

En conséquence, il apparaît que les parties se sont entendues sur la chose et le prix dès la signature de l’avant-contrat ce qui confère à l’acte un caractère synallagmatique.

La vente intervenue dans ces conditions est dès lors parfaite au sens des articles 1583 et 1589 du code civil.

Il ressort des éléments du débat, que postérieurement à la signature du compromis de vente, M. [S] [Q] ne s’est plus manifesté et ne s’est pas présenté à la date convenue pour la régularisation de la vente.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande présentée par Mme [R] [K] et M. [P] [Z] aux fins d’exécution forcée de la vente.

2/ Sur l’astreinte

Selon l'article L131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution :

-«Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.» 

En l'espèce, compte tenu du comportement adopté par M. [S] [Q], il apparaît nécessaire de garantir l'exécution effective de la présente décision.

En conséquence, la condamnation de M. [S] [Q] sera assortie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois, à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de trois mois.




II - Sur la demande additionnelle en remboursement de dette

Selon l’article 1376 du Code civil :

-« L'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. »

Ainsi, pour être valable, la reconnaissance de dette doit comporter tout à la fois la mention écrite de la main de celui qui s’engage de la somme en chiffres et en lettres.

Lorsque les mentions requises font défaut ou lorsqu’elles ne sont pas conformes aux exigences du texte précité, l’acte irrégulier perd sa valeur probante entre les parties et ne peut constituer qu’un commencement de preuve par écrit.

A cet égard, l’article 1362 du code civil énonce que :

-“Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.
Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.
La mention d'un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit.”

Il découle de ces principes qu’en l’absence de preuve écrite parfaite, l’élément de preuve présenté doit rendre vraissemblable le fait allégué ce qui permet de lui conférer la qualité de commencement de preuve par écrit.

Pour permettre à l’acte de bénéficier de l’autorité qui lui est normalement attachée, le commencement de preuve par écrit doit être corroboré par des éléments de preuve complémentaires extrinsèques.

L’appréciation de l’ensemble de ces éléments relève du pouvoir souverain du juge du fond.

Enfin, il est rappelé que selon l’article 9 du code de procédure civile :

-“Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, M. [P] [Z] revendique l’existence d’une reconnaissance de dette établie par M. [S] [Q] à son bénéfice.

A l’appui de cette prétention, il verse aux débats un document manuscrit en date du 28 mars 2024, portant signature de M. [S] [Q], intitulé “Reconnaissance endettement” (pièce 2) indiquant ce qui suit :

-“Je soussigne M. [Q] [S] demeurant au [Adresse 2] declare que je doit 30000€ envers MR [P] [Z] demeurant [Adresse 1].”

A la lecture de ce document, il est relevé que la mention manuscrite obligatoire de la somme due en lettres fait défaut puisque l’auteur de cet écrit n’a indiqué que la somme due en chiffres.

En conséquence, et pour ce seul motif, cet écrit ne respecte pas les conditions posées à l’article 1376 du code civil précité, en sorte qu’il ne peut être qualifié de reconnaissance de dette.

Toutefois, ce document rend vraisemblable le fait allégué par M. [P] [Z].

En effet, cet écrit qui est daté, comporte les identitées du débiteur, M. [S] [Q], et du créancier, M. [P] [Z], la somme due en chiffres ainsi que la signature du débiteur en sorte qu’il peut être qualifié de commencement de preuve par écrit.

Dès lors, afin de prouver la réalité de l’acte juridique, il appartient à M. [P] [Z] de justifier, par des éléments extrinsèques, le prêt des 30.000 euros à M. [S] [Q] dont il revendique le remboursement.

Or, force est de constater que le document versé par M. [P] [Z] n’est corroboré par aucun autre élément de nature à justifier la réalité de ce prêt d’argent, pas même une pièce établissant, à tout le moins, la remise des fonds dont il demande maintenant le remboursement.

Dans ces circonstances, la demande présentée par M. [P] [Z] en remboursement de dette sera rejetée.


III - Sur les demandes accessoires

- Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf, notamment, si le juge estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier une quelconque incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de la décision sera donc rappelée.

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

- Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Mme [R] [K] et M. [P] [Z], M. [S] [Q] sera condamné à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal , statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DIT que la vente par Mme [R] [K] et M. [P] [Z] à M. [S] [Q] du bien immobilier consistant en un local à usage d’hôtel restaurant représentant le lot numéro 1 d’un ensemble immobilier en copropriété, situé à [Localité 3], [Adresse 3] au prix de 140.000 euros, est parfaite ;

CONDAMNE M. [S] [Q] à régulariser avec Mme [R] [K] et M. [P] [Z] l'acte authentique de vente objet du compromis de vente du 6 septembre 2023 portant sur le bien immobilier sis commune de [Localité 3]Hautes-Pyrénées, [Adresse 3], consistant en un local à usage d’hôtel restaurant et formant le lot n°1 de l’ensemble immobilier en copropriété, cadastré section CD n°[Cadastre 1], au ministère de Maître [T] [I], notaire à [Localité 3] (Hautes-PyrénéesHautes-Pyrénées), et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, courant passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ; 

CONDAMNE M. [S] [Q] à payer à Mme [R] [K] et M. [P] [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Mme [R] [K] et M. [P] [Z] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [S] [Q] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.


Jugement signé par ETIEN Elen, Présidente et par la Greffière présente au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 

La Greffière La Présidente











En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1589, code civil 1376, code civil 1583, code civil 1362, code de la consommation L313-1, code civil 1124). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-03T19:24:52.115Z.