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Décision de justice

Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 1, 27 août 2026, n° 23/05667

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Exposé du litige

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 août 2026 après prorogation du délibéré en date du 2 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2926 



****



Par acte sous seing privé du 11 septembre 2019, M. [W] [K] et son épouse, Mme [R] [U] (les époux [K]) se sont engagés à vendre à M. [L] [T] et son épouse, Mme [Z] [M] (les époux [T]), qui se sont engagés à l'acquérir, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] (Pas-de-[Localité 8]), moyennant le prix principal de 392 000 euros, outre 29 000 euros correspondant aux frais d'acte, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs, pour le 12 novembre 2019, d'un ou plusieurs prêts d'un montant global de +/- 425 000 euros, amortissables sur une durée maximale de vingt ans et productifs d'intérêts au taux, hors assurance, de 1,80 % l'an au maximum.



A défaut d'avoir obtenu leur financement, les acquéreurs n'ont pas levé l'option et le contrat initial est devenu caduc.



Estimant que la non-réalisation de la condition suspensive leur était imputable, les époux [K] ont, par acte du 1er juin 2021, assigné les époux [T] en paiement de la somme de 39 200 euros correspondant au montant de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, outre divers frais.



Par jugement contradictoire du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Béthune a débouté les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes, les a condamnés aux entiers dépens et à payer aux époux [T] une somme de 1 200 euros au titre de leurs frais irrépétibles, rappelant que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.



Les époux [K] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 18 mars 2024, demandent à la cour, au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil, de l'infirmer et, statuant à nouveau, de :

- condamner solidairement les époux [T] à leur payer la somme de 39 200 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale, avec intérêts à compter de l'assignation,

- débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par leurs dernières écritures remises le 28 juin 2024, les époux [T] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires et de les condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement de la clause pénale



En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. 



Aux termes de l'article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. L'article 1589 de ce code ajoute que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.



L'article 1584 du même code prévoit par ailleurs que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire ; (...) que dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.



A cet égard, l'article 1304-3 de ce code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'article 1304-4 précise qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. En vertu de l'article 1304-5, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation. L'article 1304-6 prévoit en outre que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive ; (...) qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



Il est constant qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition, lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse (8 décembre 1999, pourvoi n°98-10.766, publié ; 1er juin 2017, pourvoi n°16-16.953) ; qu'il incombe aux vendeurs de démontrer que les acquéreurs, qui justifient avoir déposé au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse, ont empêché l'accomplissement de la condition (3ème civ., 6 octobre 2010, pourvoi n°09-69.914 ; que les dispositions d'ordre public de l'article L.312-16 (devenu L.131-41) du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, une telle obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte (3ème civ., 12 février 2014, pourvoi n°12-27.182, publié).



L'article 1217 du même code prévoit par ailleurs que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.











L'article 1231-5 précise enfin que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



***



En l'espèce, le contrat de vente immobilière conclu entre les parties le 11 septembre 2019 stipule, au profit des acquéreurs, la condition suspensive suivante :



'L'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

. Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : tous établissements bancaires

. Montant du prêt : +/- 425 000 euros

. Taux d'intérêt maximum : 1,80 % hors assurance

. Durée maximale du prêt : 20 ans.



L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double.

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 12 novembre 2019 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l'acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 313-24 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts.

Il s'oblige également à notifier audit notaire, dans les dix jours de leur édition, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée comme non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu'il puisse prétendre à des intérêts.

Si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte, dans les formes et délais sus-indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix dans l'aide d'un prêt.

L'acquéreur déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles.

Ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'obtention du ou des prêts dont il vient d'être parlé est une condition suspensive du présent contrat.

Si, dans le délai convenu, ce financement n'est pas obtenu sans qu'il y ait faute de l'acquéreur, les présentes seront caduques et toutes les sommes versées par ce dernier à titre d'acompte devront lui être restituées aussitôt qu'il aura justifié du refus qui lui aura été notifié par le ou les organismes financiers.



Si, au contraire, ce financement n'est pas obtenu dans le déali imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages et intérêts.' (Passages en gras dans le texte)



Le contrat prévoit par ailleurs la clause pénale suivante :



' Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra payer à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil, une somme de 39 200 euros.

Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre.'



Il y a lieu tout d'abord de souligner que le contrat ne fixe pas à la charge des acquéreurs un nombre minimum d'établissements bancaires à solliciter et que le montant total du prêt à solliciter peut être supérieur ou inférieur à la somme de 425 000 euros, de sorte qu'il ne saurait leur être fait grief d'avoir sollicité un prêt d'un montant inférieur, compte tenu d'un apport de 30 000 euros qu'ils avaient réussi à réunir.



De même, il ne peut leur être reproché d'avoir sollicité un emprunt à un taux inférieur à 1,80% hors assurance, le contrat prévoyant que ce taux est un maximum.



Les époux [T] allèguent avoir déposé, dans le délai imparti pour l'obtention du prêt destiné au financement du bien objet de la vente, trois demandes de prêt auprès de trois établissements bancaires différents, à savoir les banques Fortuneo banque, Bforbank et Boursorama banque, et que l'absence de concrétisation de ces demandes dans le délai imparti ne résulte ni d'un comportement fautif, ni d'un manque de diligence de leur part.



Aussi, il convient d'examiner successivement ces trois demandes.





* Sur la demande de prêt effectuée auprès de Fortuneo banque



Il résulte de la proposition de financement émise par la société Fortuneo banque à l'attention des époux [T] le 3 octobre 2019 que celle-ci a été contactée par les acquéreurs, nécessairement avant cette date, pour l'étude d'une demande de financement de leur projet immobilier, présentant les caractéristiques suivantes :

* Coût du projet : 425 094 euros, incluant : 380 000 euros au titre du montant du projet, 4 094 euros au titre des frais de garantie estimés, 41 000 euros au titre des frais de notaire, de négociation et autre ;

* Plan de financement : 46 000 euros d'apport personnel, 379 094 euros financés par un prêt, amortissable sur une durée de 300 mois (25 ans), au taux débiteur annuel de 1,07  % et au taux annuel effectif global (TAEG) de 2,33 %.



Par courriel du 8 octobre 2019, la société Fortuneo banque leur a indiqué les modalités de constitution de leur dossier en leur communiquant un lien destiné à leur permettre de lui transférer les pièces justificatives devant servir à l'étude de leur demande.



A cette date, leur dossier n'était donc pas encore complet.



S'il n'apparaît pas contestable que les pièces demandées par la banque lui ont bien été communiquées dès lors que par courrier du 26 décembre 2019, celle-ci a finalement indiqué aux acquéreurs, qu'après étude de leur dossier, elle n'était pas en mesure de les accompagner dans le financement de leur projet immobilier, il n'est pas justifié de la date de cette communication, de sorte que les acquéreurs n'établissent pas avoir accompli les démarches nécessaires dans un délai permettant à la banque de leur apporter une réponse utile dans le temps qui leur était imparti par la promesse pour l'obtention de leur prêt.



En tout état de cause, les caractéristiques du prêt sollicité ne correspondent pas à celles stipulées dans la promesse de vente dès lors que, si le taux d'intérêt demandé est bien inférieur à 1,80 % hors assurance comme prévu au contrat, il est fait état d'un apport personnel des acquéreurs d'un montant de 46 000 euros, le prêt demandé portant sur 379 094 euros au lieu des +/- 425 094 euros prévus, sans qu'il soit justifié que les époux [T] disposaient effectivement de la somme correspondant à cet apport et que, par ailleurs, l'amortissement demandé par les époux [T] s'étalait sur 25 années et non 20 années.



Le prêt sollicité auprès de la société Fortuneo banque ne peut donc être considéré comme conforme aux stipulations contractuelles.





* Sur la demande de prêt effectuée auprès de Boursorama banque



Par courriel du 4 octobre 2019, la société Boursorama banque a indiqué aux époux [T] qu'elle était en mesure, compte tenu des éléments qu'ils lui avaient communiqués, de financer leur projet, tout en précisant que sa décision finale était subordonnée à l'étude de leur dossier de financement et de leurs pièces justificatives.



Il résulte des éléments récapitulatifs de la demande formulée par les époux [T] qu'elle portait sur un prêt principal de 422 576 euros, amortissable sur une durée de 20 ans, au taux fixe hors assurance de 0,94 % et au TAEG de 2,27 %, soit conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.



Par courriel du 7 octobre suivant, la société Boursorama banque a indiqué aux époux [T] que les documents constituant leur demande de financement avaient été correctement signés et leur a demandé de lui transmettre leurs pièces justificatives par l'intermédiaire de leur espace personnel en ligne.



Par courriel du 14 octobre suivant, la banque a accusé réception du dossier des acquéreurs puis, par courriel du 21 octobre suivant, faisant suite à la demande de rajout d'un document (relevé de compte) par les époux [T], leur a indiqué que leur dossier avait été transmis pour étude au service compétent dont il convenait d'attendre le retour pour d'éventuelles pièces complémentaires à transmettre. Le 25 octobre suivant, la banque les a informés que le délai de traitement du dossier, plus long que prévu, serait de trois semaines environ à réception des documents.



Enfin, par courriel du 5 novembre 2019, la société Boursorama banque a informé les époux [T] de ce qu'après analyse de leur dossier, l'étude des relevés de compte transmis ne lui permettait pas de donner une suite favorable à leur demande de financement de 421 000 euros sur 240 mois pour l'achat de leur bien immobilier sis à [Localité 7].



Il résulte de ces éléments que les époux [T] justifient avoir saisi la société Boursorama banque d'une demande de prêt correspondant aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente dans un délai utile pour l'obtention d'une réponse avant le terme convenu.



Or il n'est pas établi que le refus de financement de la banque soit lié à un défaut de diligence des époux [T] dans la production des documents justificatifs demandés ni à une faute de leur part.



* Sur la demande de prêt effectuée auprès de la société Bforbank



Il résulte du courriel adressé par la société Bforbank aux époux [T] le 16 octobre 2019 que celle-ci a enregistré leur demande de crédit immobilier et leur a demandé de constituer leur dossier et de le lui envoyer par courriel. 



Les éléments récapitulatifs de la demande de financement font état d'un prix d'achat du bien de 392 000 euros, de frais de notaires de 28 819 euros, à financer par un apport personnel de 30 000 euros et un prêt de 390 819 euros, amortissable sur 20 ans, au taux nominal de 0,89%, soit conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.



Par courriel du 31 octobre 2019, la banque a demandé aux époux [T] de lui communiquer leurs pièces justificatives, et ceux-ci se sont exécutés par courriel du 3 novembre suivant.



Puis, par courriel du 18 novembre suivant, soit postérieurement au délai convenu pour la réalisation de la condition suspensive, la banque leur a demandé un certain nombre de nouvelles pièces justificatives, dont celle de la prorogation des conditions suspensives du compromis.



Par courriel du 18 décembre suivant, elle leur a demandé de nouvelles pièces complémentaires, incluant la prorogation des conditions suspensives, que les époux [T] n'ont pas été en mesure de lui transmettre, les vendeurs ayant refusé une telle prorogation.



Enfin, si la banque leur a indiqué le 30 décembre suivant que leur dossier était complet, elle ne leur a pas communiqué de courrier de refus ou d'accord de prêt.



Il résulte cependant des éléments produits que les époux [T] ont bien formulé auprès de cette banque une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente en joignant les documents demandés avec diligence sans qu'il puisse leur être reproché le fait que cette banque leur ait demandé, postérieurement au délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, des documents complémentaires.



**



Il résulte de ce qui précède que les époux [T] justifient avoir sollicité au moins deux prêts correspondant aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente et que l'échec de leurs démarches n'est pas imputable à un défaut de diligences ou une faute de leur part.



Enfin, les époux [T] justifient avoir informé le notaire chargé de la vente, par courriels des 11, 13 et 14 novembre 2019, des difficultés rencontrées avec les banques contactées, allant jusqu'à solliciter une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive, ce que les époux [K] ont refusé.



Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande en paiement du montant de la clause pénale contractuelle.





Sur les demandes accessoires



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.





Les époux [K], qui succombent en leur appel, seront tenus aux entiers dépens de celui-ci et condamnés à payer aux époux [T] la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.



Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande formée au même titre.





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision entreprise,



Y ajoutant,



Condamne M. [W] [K] et son épouse, Mme [R] [U], aux entiers dépens d'appel,



Condamne les mêmes à payer à M. [L] [T] et son épouse, Mme [Z] [M], la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,



Déboute les mêmes de leur demande au même titre.











Le greffier













Le président

Dispositif

EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.
Texte intégral
République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 27/08/2026





****





Minute électronique 

N° RG 23/05667 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VIEO



Jugement (N° 21/02038)

rendu le 28 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béthune







APPELANTS



Monsieur [W] [K]

né le 11 février 1971 à [Localité 1]

Madame [R] [U] épouse [K]

née le 1er octobre 1972 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Ludovic Hemmerling, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [L] [T]

né le 5 décembre 1964 à [Localité 4]

Madame [Z] [M] épouse [T]

née le 1er juin 1965 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 4 mai 2026 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe











COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 août 2026 après prorogation du délibéré en date du 2 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2926 



****



Par acte sous seing privé du 11 septembre 2019, M. [W] [K] et son épouse, Mme [R] [U] (les époux [K]) se sont engagés à vendre à M. [L] [T] et son épouse, Mme [Z] [M] (les époux [T]), qui se sont engagés à l'acquérir, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] (Pas-de-[Localité 8]), moyennant le prix principal de 392 000 euros, outre 29 000 euros correspondant aux frais d'acte, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs, pour le 12 novembre 2019, d'un ou plusieurs prêts d'un montant global de +/- 425 000 euros, amortissables sur une durée maximale de vingt ans et productifs d'intérêts au taux, hors assurance, de 1,80 % l'an au maximum.



A défaut d'avoir obtenu leur financement, les acquéreurs n'ont pas levé l'option et le contrat initial est devenu caduc.



Estimant que la non-réalisation de la condition suspensive leur était imputable, les époux [K] ont, par acte du 1er juin 2021, assigné les époux [T] en paiement de la somme de 39 200 euros correspondant au montant de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, outre divers frais.



Par jugement contradictoire du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Béthune a débouté les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes, les a condamnés aux entiers dépens et à payer aux époux [T] une somme de 1 200 euros au titre de leurs frais irrépétibles, rappelant que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.



Les époux [K] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 18 mars 2024, demandent à la cour, au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du code civil, de l'infirmer et, statuant à nouveau, de :

- condamner solidairement les époux [T] à leur payer la somme de 39 200 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale, avec intérêts à compter de l'assignation,

- débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par leurs dernières écritures remises le 28 juin 2024, les époux [T] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires et de les condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement de la clause pénale



En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. 



Aux termes de l'article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. L'article 1589 de ce code ajoute que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.



L'article 1584 du même code prévoit par ailleurs que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire ; (...) que dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.



A cet égard, l'article 1304-3 de ce code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'article 1304-4 précise qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. En vertu de l'article 1304-5, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation. L'article 1304-6 prévoit en outre que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive ; (...) qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.



Il est constant qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition, lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse (8 décembre 1999, pourvoi n°98-10.766, publié ; 1er juin 2017, pourvoi n°16-16.953) ; qu'il incombe aux vendeurs de démontrer que les acquéreurs, qui justifient avoir déposé au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse, ont empêché l'accomplissement de la condition (3ème civ., 6 octobre 2010, pourvoi n°09-69.914 ; que les dispositions d'ordre public de l'article L.312-16 (devenu L.131-41) du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, une telle obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte (3ème civ., 12 février 2014, pourvoi n°12-27.182, publié).



L'article 1217 du même code prévoit par ailleurs que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.











L'article 1231-5 précise enfin que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



***



En l'espèce, le contrat de vente immobilière conclu entre les parties le 11 septembre 2019 stipule, au profit des acquéreurs, la condition suspensive suivante :



'L'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

. Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : tous établissements bancaires

. Montant du prêt : +/- 425 000 euros

. Taux d'intérêt maximum : 1,80 % hors assurance

. Durée maximale du prêt : 20 ans.



L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double.

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 12 novembre 2019 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l'acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 313-24 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts.

Il s'oblige également à notifier audit notaire, dans les dix jours de leur édition, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée comme non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu'il puisse prétendre à des intérêts.

Si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte, dans les formes et délais sus-indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix dans l'aide d'un prêt.

L'acquéreur déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles.

Ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'obtention du ou des prêts dont il vient d'être parlé est une condition suspensive du présent contrat.

Si, dans le délai convenu, ce financement n'est pas obtenu sans qu'il y ait faute de l'acquéreur, les présentes seront caduques et toutes les sommes versées par ce dernier à titre d'acompte devront lui être restituées aussitôt qu'il aura justifié du refus qui lui aura été notifié par le ou les organismes financiers.



Si, au contraire, ce financement n'est pas obtenu dans le déali imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages et intérêts.' (Passages en gras dans le texte)



Le contrat prévoit par ailleurs la clause pénale suivante :



' Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra payer à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil, une somme de 39 200 euros.

Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre.'



Il y a lieu tout d'abord de souligner que le contrat ne fixe pas à la charge des acquéreurs un nombre minimum d'établissements bancaires à solliciter et que le montant total du prêt à solliciter peut être supérieur ou inférieur à la somme de 425 000 euros, de sorte qu'il ne saurait leur être fait grief d'avoir sollicité un prêt d'un montant inférieur, compte tenu d'un apport de 30 000 euros qu'ils avaient réussi à réunir.



De même, il ne peut leur être reproché d'avoir sollicité un emprunt à un taux inférieur à 1,80% hors assurance, le contrat prévoyant que ce taux est un maximum.



Les époux [T] allèguent avoir déposé, dans le délai imparti pour l'obtention du prêt destiné au financement du bien objet de la vente, trois demandes de prêt auprès de trois établissements bancaires différents, à savoir les banques Fortuneo banque, Bforbank et Boursorama banque, et que l'absence de concrétisation de ces demandes dans le délai imparti ne résulte ni d'un comportement fautif, ni d'un manque de diligence de leur part.



Aussi, il convient d'examiner successivement ces trois demandes.





* Sur la demande de prêt effectuée auprès de Fortuneo banque



Il résulte de la proposition de financement émise par la société Fortuneo banque à l'attention des époux [T] le 3 octobre 2019 que celle-ci a été contactée par les acquéreurs, nécessairement avant cette date, pour l'étude d'une demande de financement de leur projet immobilier, présentant les caractéristiques suivantes :

* Coût du projet : 425 094 euros, incluant : 380 000 euros au titre du montant du projet, 4 094 euros au titre des frais de garantie estimés, 41 000 euros au titre des frais de notaire, de négociation et autre ;

* Plan de financement : 46 000 euros d'apport personnel, 379 094 euros financés par un prêt, amortissable sur une durée de 300 mois (25 ans), au taux débiteur annuel de 1,07  % et au taux annuel effectif global (TAEG) de 2,33 %.



Par courriel du 8 octobre 2019, la société Fortuneo banque leur a indiqué les modalités de constitution de leur dossier en leur communiquant un lien destiné à leur permettre de lui transférer les pièces justificatives devant servir à l'étude de leur demande.



A cette date, leur dossier n'était donc pas encore complet.



S'il n'apparaît pas contestable que les pièces demandées par la banque lui ont bien été communiquées dès lors que par courrier du 26 décembre 2019, celle-ci a finalement indiqué aux acquéreurs, qu'après étude de leur dossier, elle n'était pas en mesure de les accompagner dans le financement de leur projet immobilier, il n'est pas justifié de la date de cette communication, de sorte que les acquéreurs n'établissent pas avoir accompli les démarches nécessaires dans un délai permettant à la banque de leur apporter une réponse utile dans le temps qui leur était imparti par la promesse pour l'obtention de leur prêt.



En tout état de cause, les caractéristiques du prêt sollicité ne correspondent pas à celles stipulées dans la promesse de vente dès lors que, si le taux d'intérêt demandé est bien inférieur à 1,80 % hors assurance comme prévu au contrat, il est fait état d'un apport personnel des acquéreurs d'un montant de 46 000 euros, le prêt demandé portant sur 379 094 euros au lieu des +/- 425 094 euros prévus, sans qu'il soit justifié que les époux [T] disposaient effectivement de la somme correspondant à cet apport et que, par ailleurs, l'amortissement demandé par les époux [T] s'étalait sur 25 années et non 20 années.



Le prêt sollicité auprès de la société Fortuneo banque ne peut donc être considéré comme conforme aux stipulations contractuelles.





* Sur la demande de prêt effectuée auprès de Boursorama banque



Par courriel du 4 octobre 2019, la société Boursorama banque a indiqué aux époux [T] qu'elle était en mesure, compte tenu des éléments qu'ils lui avaient communiqués, de financer leur projet, tout en précisant que sa décision finale était subordonnée à l'étude de leur dossier de financement et de leurs pièces justificatives.



Il résulte des éléments récapitulatifs de la demande formulée par les époux [T] qu'elle portait sur un prêt principal de 422 576 euros, amortissable sur une durée de 20 ans, au taux fixe hors assurance de 0,94 % et au TAEG de 2,27 %, soit conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.



Par courriel du 7 octobre suivant, la société Boursorama banque a indiqué aux époux [T] que les documents constituant leur demande de financement avaient été correctement signés et leur a demandé de lui transmettre leurs pièces justificatives par l'intermédiaire de leur espace personnel en ligne.



Par courriel du 14 octobre suivant, la banque a accusé réception du dossier des acquéreurs puis, par courriel du 21 octobre suivant, faisant suite à la demande de rajout d'un document (relevé de compte) par les époux [T], leur a indiqué que leur dossier avait été transmis pour étude au service compétent dont il convenait d'attendre le retour pour d'éventuelles pièces complémentaires à transmettre. Le 25 octobre suivant, la banque les a informés que le délai de traitement du dossier, plus long que prévu, serait de trois semaines environ à réception des documents.



Enfin, par courriel du 5 novembre 2019, la société Boursorama banque a informé les époux [T] de ce qu'après analyse de leur dossier, l'étude des relevés de compte transmis ne lui permettait pas de donner une suite favorable à leur demande de financement de 421 000 euros sur 240 mois pour l'achat de leur bien immobilier sis à [Localité 7].



Il résulte de ces éléments que les époux [T] justifient avoir saisi la société Boursorama banque d'une demande de prêt correspondant aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente dans un délai utile pour l'obtention d'une réponse avant le terme convenu.



Or il n'est pas établi que le refus de financement de la banque soit lié à un défaut de diligence des époux [T] dans la production des documents justificatifs demandés ni à une faute de leur part.



* Sur la demande de prêt effectuée auprès de la société Bforbank



Il résulte du courriel adressé par la société Bforbank aux époux [T] le 16 octobre 2019 que celle-ci a enregistré leur demande de crédit immobilier et leur a demandé de constituer leur dossier et de le lui envoyer par courriel. 



Les éléments récapitulatifs de la demande de financement font état d'un prix d'achat du bien de 392 000 euros, de frais de notaires de 28 819 euros, à financer par un apport personnel de 30 000 euros et un prêt de 390 819 euros, amortissable sur 20 ans, au taux nominal de 0,89%, soit conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.



Par courriel du 31 octobre 2019, la banque a demandé aux époux [T] de lui communiquer leurs pièces justificatives, et ceux-ci se sont exécutés par courriel du 3 novembre suivant.



Puis, par courriel du 18 novembre suivant, soit postérieurement au délai convenu pour la réalisation de la condition suspensive, la banque leur a demandé un certain nombre de nouvelles pièces justificatives, dont celle de la prorogation des conditions suspensives du compromis.



Par courriel du 18 décembre suivant, elle leur a demandé de nouvelles pièces complémentaires, incluant la prorogation des conditions suspensives, que les époux [T] n'ont pas été en mesure de lui transmettre, les vendeurs ayant refusé une telle prorogation.



Enfin, si la banque leur a indiqué le 30 décembre suivant que leur dossier était complet, elle ne leur a pas communiqué de courrier de refus ou d'accord de prêt.



Il résulte cependant des éléments produits que les époux [T] ont bien formulé auprès de cette banque une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente en joignant les documents demandés avec diligence sans qu'il puisse leur être reproché le fait que cette banque leur ait demandé, postérieurement au délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, des documents complémentaires.



**



Il résulte de ce qui précède que les époux [T] justifient avoir sollicité au moins deux prêts correspondant aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente et que l'échec de leurs démarches n'est pas imputable à un défaut de diligences ou une faute de leur part.



Enfin, les époux [T] justifient avoir informé le notaire chargé de la vente, par courriels des 11, 13 et 14 novembre 2019, des difficultés rencontrées avec les banques contactées, allant jusqu'à solliciter une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive, ce que les époux [K] ont refusé.



Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande en paiement du montant de la clause pénale contractuelle.





Sur les demandes accessoires



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.





Les époux [K], qui succombent en leur appel, seront tenus aux entiers dépens de celui-ci et condamnés à payer aux époux [T] la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.



Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande formée au même titre.





PAR CES MOTIFS



Confirme la décision entreprise,



Y ajoutant,



Condamne M. [W] [K] et son épouse, Mme [R] [U], aux entiers dépens d'appel,



Condamne les mêmes à payer à M. [L] [T] et son épouse, Mme [Z] [M], la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,



Déboute les mêmes de leur demande au même titre.











Le greffier













Le président



































EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1583, code civil 1584, code de la consommation L313-24, code de la consommation L313-1, code civil 1589, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-05T16:42:16.277Z.