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Décision de justice

Cour d'appel de Basse-Terre, 1ère Chambre, 23 juillet 2026, n° 25/00851

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Exposé du litige

PROCÉDURE 



Se fondant sur une promesse synallagmatique de vente du 6 décembre 2018, par laquelle la SARL [T] [J] s'est engagée à céder à M. [E] [V], un immeuble composant les lots n°3 et n°4 d`un ensemble immobilier sis à Baie-Mahault Morne à Roche, Section AO [Cadastre 1], au prix de 1 214 285 euros, sous conditions suspensives, suivant substitution en qualité d'acquéreur par la SCI [K], et mise en demeure par courrier du 20 mai 2020 de transmettre les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique par le notaire, par acte d'huissier de justice du 13 octobre 2020, la SCI [K] a fait assigner la SARL [T] [J] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir la réitération de la vente de l'immeuble et l'indemnisation de ses préjudices. 



Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2022, ayant notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI [K], dit que l'action de la SCI [K] n'encourait aucune forclusion, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, dit non caduc le contrat signé le 6 décembre 2018 entre M. [V] aux droits duquel s'est substitué la SCI [K] et la SARL [T] [J] , par jugement rendu le 30 mai 2025, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a :

- débouté la SCI [K] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la SCI [K] à payer à la SARL [T] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI [K] au paiement des dépens ; 

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision rendue.





Par déclaration reçue le 7 juillet 2025, la SCI [K] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée au paiement des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par conclusions communiquées le 6 octobre 2025, la SCI [K] a demandé au visa des articles 1583, 1584 et 1589 du code civil de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée au paiement des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

En conséquence, 

A titre principal :

- dire que la promesse synallagmatique de vente conclue entre SARL [T] [J] et M. [E] [V] pour le compte de toute personne physique ou morale qui se substituera à lui le 6 décembre 2018 vaut vente; 

- dire que le présent jugement vaut réitération de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis Morne à Roche (97122) à Baie-Mahault section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares dans les conditions susvisées moyennant le prix de 1 214 258 euros au bénéfice de la SCI [K] ; 

- ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de la SARL [T] [J] , compris les honoraires de l'avocat qui y pourvoira, 

À titre subsidiaire, en l'absence de la déclaration d'intention d'aliéner : 

- ordonner la réitération forcée, en la forme authentique de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis Morne à Roche (97122) à Baie-Mahault section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares dans les conditions susvisées moyennant le prix de 1 214 285 euros au bénéfice de la SCI [K] ; 

- désigner pour ce faire Me [H] [R] notaire, cette dernière ayant notamment pour mission de s'assurer que toutes les diligences préalables nécessaires à la vente immobilière sus désignée (notamment la DIA) ont été effectuées ou seront effectuées, - assortir à l'obligation de réitérer une astreinte de 5 000 euros par jour de retard pour toute demande du notaire, indispensable à la réitération de la vente, à laquelle la SARL [T] [J] ne répondrait pas dans un délai de sept jours. 



Sur le préjudice financier : 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme sauf à parfaire de 940 618,44 euros en réparation de son préjudice financier, 

À titre subsidiaire sur le préjudice financier, 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme à parfaire de 388 000 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte de chance de percevoir des loyers ; 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme à parfaire de 524 399 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte de chance d'obtenir un prêt dont les frais seraient moindres ; 

Sur le préjudice matériel : 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme à parfaire de 1 200 200 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait du non entretien et de la détérioration de l'immeuble entre la conclusion de la promesse et la réalisation de la vente, 

- ordonner la compensation des dettes réciproques existantes entre la SCI [K] et la SARL [T] [J], 

À titre très subsidiaire, vu l'article 1231-5 alinéa 1er du code civil, 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 1 214 285 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente, 

En tout état de cause, 

- débouter la SARL [T] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ; 

- condamner la SARL [T] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Véronique Lapin sur son affirmation de droit. 



Elle a fait valoir pour l'essentiel la conclusion de la vente dès la signature de la promesse de vente, la preuve de la réalisation de la condition suspensive, la possible réitération de la vente, les manquements du vendeur à ses obligations, ses préjudices et leur réparation à la charge du vendeur . 





Par conclusions communiquées le 15 décembre 2025, la SARL [T] [J] a demandé, vu les articles 1103, 1231-1, 1152 et 1224 du Code civil,

À titre principal, 

- débouter la SCI [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [K] de ses demandes, l'a condamnée au paiement des dépens et à payer à la SARL [T] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision; 

À titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour jugeait que la vente était parfaite :

- renvoyer les parties devant le notaire, Me [H] [R], afin que l'acte définitif soit signé après le paiement du prix de vente et des frais par la société [K],

- dire que l'acte de vente devra être signé dans le mois qui suit la signification de l'arrêt à intervenir,

- dire qu'à défaut de signature de l'acte définitif de vente dans ce délai, la vente sera résolue,

- débouter la société [K] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

À titre très subsidiaire si par extraordinaire, la cour jugeait que la vente était parfaite, et que le jugement valait vente :

- conditionner cette vente au règlement du prix de 1 214 285 euros dans le mois de la signification de l'arrêt, par remise par la société [K] à la SELARL [S] [U] [I], d'un chèque de banque d'un montant de 1 214 285 euros à l'ordre de la Carpa, à défaut du respect de ce délai, dire que la vente sera résolue ; 

- débouter la société [K] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour jugeait que la vente était parfaite, que le jugement valait vente, et refusait de conditionner cette vente au paiement du prix, 

- condamner la société [K] à régler à la SARL [T] [J] le prix de vente de 1 214 285 euros,

- condamner la société [K] à régler la somme 1 214 285 euros sous astreinte de 5 000 euros par jour, si elle ne s'exécute pas dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir,

- débouter la société [K] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses :

- condamner la société [K] à régler à la SARL [T] [J] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Elle a fait valoir l'absence de réalisation des conditions de la vente au 30 mars 2020, l'absence de preuve de l'obtention du prêt, le non paiement du prix et des frais, l'absence de justification des demandes de dommages et intérêts. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026. Les parties ayant donné leur accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 18 mai 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que la SCI [K] acquéreur ne justifiait pas avoir rempli la condition suspensive d'obtention du prêt à laquelle elle pouvait renoncer, ni avoir justifié y avoir renoncé, que la défaillance de la condition suspensive avait entraîné la caducité de la promesse de vente. 



Sur la promesse de vente :



Selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. [...]

Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, l'obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.

Selon l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.



La promesse de vente synallagmatique signée sous seing privé le 6 décembre 2018 prévoit à la rubrique protection de l'emprunteur immobilier : l'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 1 214 285 euros, d'une durée d'au moins 15 ans. Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts à ces conditions, d'ici le 30/09/2019 prolongeable de 6 mois et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par l'acceptation par l'acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus et l'agrément par les assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives, liés à ces prêts. L'acquéreur devra notifier, au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt dans un délai d'un mois et à en justifier aussitôt audit notaire en lui en adressant le double. Si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier audit notaire, dans les formes et délais sus-indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt. Cette notification devra contenir la mention manuscrite dans laquelle il reconnaîtra être informé que, s'il recourait néanmoins à un prêt, il ne pourrait pas se prévaloir dudit code.



La SARL [T] [J], promettant, indique explicitement que le délai pour la réalisation des conditions suspensives avait été fixé au plus tard au 30 mars 2020. Or, l'ordonnance du 25 mars 2020 relative à la période d'urgence sanitaire a prorogé par son article 4 le délai pour s'exécuter d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit jusqu'au 24 juin 2020 ( 24 mai 2020 + 1 mois) puisque les règles dérogatoires posées par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 se sont appliquées du 12 mars 2020 jusqu'au 24 juin 2020 et que l'ordonnance 2020-560 du 13 mai 2020 a mis fin à la période juridiquement protégée à cette date. Quoiqu'il en soit le 20 mai 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception, l'acquéreur a avisé le vendeur de ce que la banque avait informé le notaire de la mise à disposition des sommes et l'a mis en demeure de fournir les autres pièces nécessaires. Le 5 juin 2020, le notaire a avisé les parties de ce qu'il avait reçu les informations concernant les emprunts du notaire de la banque et attendait des pièces du vendeur. 



Il résulte de ces éléments que l'acquéreur a, conformément aux prescriptions de la promesse de vente, notifié les offres faites suite à ses demandes de prêt, que le notaire a estimé ces pièces suffisantes. En outre est versé au débats des documents de la banque LCL portant termes et conditions d'un prêt de 1 214 000 euros, remboursable sur une durée de 15 ans, s'agissant d'une proposition qui a été renouvelée depuis le 6 août 2019 en faveur de la SCI [K], document transmis par le notaire du prêteur de deniers Me [B], à Me [H] [R]. 



Si la SARL [T] [J] conteste qu'il s'agisse d'une véritable offre de prêt, force est de relever que le document a été estimé conforme par le notaire, qu'il s'agit d'une proposition de prêt sur support durable qui précise les conditions du prêt et surtout qu'il est établi que la banque, par courrier du 13 juillet 2023 a rappelé à la SCI [K] qu'elle avait accepté le 24 août 2019 sa proposition commerciale relative à une demande de financement pour l'acquisition de l'ensemble immobilier pour 1 214 000 euros, du fait qu'elle attendait toujours la signature du notaire vendeur, qu'elle avait adressé tous les éléments à son notaire pour lever les conditions de libération des fonds. En outre, la condition suspensive est prévue à la rubrique protection de l'emprunteur immobilier et l'acquéreur pouvait y renoncer pour peu qu'il le fasse savoir au notaire et justifie qu'il dispose des sommes nécessaires à payer le prix



Autrement dit, étant relevé que la promesse de vente ne faisait nulle mention des taux de prêt, de l'agrément des assureurs et que la société venderesse n'a jamais sollicité la caducité de la promesse de vente au visa de l'absence de purge du droit de préemption, qui n'incombe pas à l'acquéreur, étant observé, au regard des dispositions de l'article 1583 du code civil que le vendeur ne peut reprocher à la SCI [K] de ne pas avoir réglé le prix dont précisément le financement a été accepté par l'organisme bancaire et dont la remise ne peut être faite que par le biais de la comptabilité du notaire instrumentaire, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI [K] de ses demandes en considérant qu'elle ne justifiait pas de la réalisation de la condition suspensive au 30 mars 2020.



En absence de déclaration d'intention d'aliéner, il y a lieu d'ordonner la réitération forcée, en la forme authentique de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] à [Localité 6] section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares moyennant le prix de 1 214 285 euros et de désigner Me [H] [R] notaire, pour recevoir l'acte et le cas échéant réaliser les formalités qui incombent au notaire nécessaires à cette vente immobilière. Réciproquement le notaire ne peut pas être chargé sauf son acceptation et accord des parties de réaliser les formalités incombant au vendeur ou à l'acquéreur.



Dans l'hypothèse où la commune exercerait son droit de préemption, conformément aux prévisions de la promesse de vente, elle serait caduque et les sommes versées par l'acquéreur seraient restituées par le vendeur. C'est la raison pour laquelle, il n'y a pas lieu, en l'état actuel d'assortir la réitération forcée d'une astreinte, d'autant que les deux parties ont conclu à la réitération de la vente. La cour n'est saisie et ne statue que sur la promesse de vente objet du litige et non sur une autre promesse de vente concernant d'autres lots. 





Sur les dommages et intérêts et les autres demandes 



Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; 

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation; 

- obtenir une réduction du prix; 

- provoquer la résolution du contrat; 

- demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. 

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, la SCI [K] justifie avoir mis en demeure la SARL [T] [J] de fournir les documents réclamés par le notaire pour établir l'acte de vente le 20 mai 2020, le notaire ayant également demandé ces documents le 5 juin 2020 et le 18 juin 2020. Nonobstant les affirmations contraires de l'intimée, le paiement du prix ne pouvait et ne pourrait pas intervenir avant la signature, ainsi en est-t-il des frais d'actes. Elle est déboutée de ses demandes contraires. 



La SCI [K] ne peut pas sur la base d'un simple projet de bail commercial soutenir sa demande au titre d'une perte des loyers, elle ne justifie pas d'un préjudice certain. De plus, le bail commercial produit n'est pas suffisamment probant puisque la société SNR, preneur supposé, est représentée par M. [E] [V], précisément signataire de la promesse de vente à qui s'est substituée la SCI [K]. La production de cette pièce au soutien d'une telle demande, ne peut établir ni une perte des loyers, ni une perte de chance de gagner des loyers de sorte l'appelante échoue à démontrer le préjudice invoqué.



S'agissant du coût du prêt, la SCI [K] n'a pas produit le contrat de prêt du 24 août 2019 mais seulement, comme indiqué la proposition commerciale, qu'elle a acceptée. Ainsi, elle ne permet pas une véritable comparaison des conditions du prêt qu'elle aurait alors accepté avec le prêt qu'elle aurait accepté ultérieurement, d'autant qu'elle ne produit, là encore qu'une proposition de la banque. Elle ne justifie donc pas d'un préjudice financier certain résultant de l'augmentation prétendue du coût de financement du prêt. 



A défaut de justifier de l'état du bien en 2019, qu'elle a visité aux termes de la promesse de vente, dont elle connaissait l'état, la SCI [K] ne prouve pas la dégradation qu'elle allègue de son état. De plus, la promesse de vente prévoyait qu'elle prendrait l'immeuble dans l'état où il se trouverait lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelle que cause que ce soit, notamment, son bon ou mauvais état, vices cachés ou différences de contenance. En outre, l'acquéreur a été avisé de l'occupation de l'immeuble, de la présence de carcasses de véhicules puisqu'il devait faire « son affaire du désenfouissement des véhicules situés dans la parcelle [...] à l'exclusion d'une dépollution». Autrement dit, la SCI [K] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'état du bien à la date de la vente. 



La SCI [K] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts et en conséquence de sa demande de compensation. Ayant obtenu la réalisation de la vente elle est également déboutée de sa demande au titre de la clause pénale. 





Sur les mesures accessoires 



Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL [T] [J] qui succombe est condamnée des dépens de première instance et d'appel avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite au profit de Me Lapin. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, elle est déboutée de sa demande et condamnée à payer à la SCI [K] une somme de 10 000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La cour, 



- infirme le jugement en ses dispositions critiquées ; 



Statuant de nouveau, 



- ordonne la réitération forcée, en la forme authentique de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis [Localité 7] à [Localité 5] à [Localité 6] section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares moyennant le prix de 1 214 285 euros ; 



- désigne Me [H] [R] notaire, pour recevoir l'acte authentique de vente et réaliser l'ensemble des formalités qui incombent au notaire nécessaires à cette vente immobilière ; 



- déboute la SCI [K] du surplus de ses demandes notamment d'astreintes et de dommages et intérêts; 



- déboute la SARL [T] [J] de ses demandes contraires ;



Y ajoutant, 



- condamne la SARL [T] [J] au paiement des dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Lapin, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



- condamne la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le greffier Le président
Texte intégral
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° [Immatriculation 1] JUILLET 2026







N° RG 25/00851 - N° Portalis DBV7-V-B7J-D2HF



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 30 mai 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 20/01792.



APPELANTE :



S.C.I. [K] représentée par son gérant en exercice 

C/° M. [V] - [Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Véronique LAPIN, avocat postulant, au barreau de

Guadeloupe/[Localité 2]/[Localité 3] (Toque 126) et avocat plaidant Me Charles

FRIBOURG, de la Selarl Pôle Avocats, du barreau de Cermont Ferrand.





INTIMÉE :



S.A.R.L. [T] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1] 



Représentée par Me Béatrice FUSENIG, avocat du barreau de Guadeloupe/Saint-

[Localité 4]/[Localité 3] (Toque 48).







COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.





DÉBATS : 



A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 914 et 914-5

du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la

mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 18 mai 2026. Les

parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 23 juillet 2026.





GREFFIER :



Lors du dépôt des dossiers du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffier.



ARRÊT : 



Contradictoire. Signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme

Yolande MODESTE, greffier.





PROCÉDURE 



Se fondant sur une promesse synallagmatique de vente du 6 décembre 2018, par laquelle la SARL [T] [J] s'est engagée à céder à M. [E] [V], un immeuble composant les lots n°3 et n°4 d`un ensemble immobilier sis à Baie-Mahault Morne à Roche, Section AO [Cadastre 1], au prix de 1 214 285 euros, sous conditions suspensives, suivant substitution en qualité d'acquéreur par la SCI [K], et mise en demeure par courrier du 20 mai 2020 de transmettre les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique par le notaire, par acte d'huissier de justice du 13 octobre 2020, la SCI [K] a fait assigner la SARL [T] [J] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour obtenir la réitération de la vente de l'immeuble et l'indemnisation de ses préjudices. 



Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 5 mai 2022, ayant notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la SCI [K], dit que l'action de la SCI [K] n'encourait aucune forclusion, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, dit non caduc le contrat signé le 6 décembre 2018 entre M. [V] aux droits duquel s'est substitué la SCI [K] et la SARL [T] [J] , par jugement rendu le 30 mai 2025, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a :

- débouté la SCI [K] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la SCI [K] à payer à la SARL [T] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI [K] au paiement des dépens ; 

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision rendue.





Par déclaration reçue le 7 juillet 2025, la SCI [K] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée au paiement des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par conclusions communiquées le 6 octobre 2025, la SCI [K] a demandé au visa des articles 1583, 1584 et 1589 du code civil de :

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée au paiement des dépens et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

En conséquence, 

A titre principal :

- dire que la promesse synallagmatique de vente conclue entre SARL [T] [J] et M. [E] [V] pour le compte de toute personne physique ou morale qui se substituera à lui le 6 décembre 2018 vaut vente; 

- dire que le présent jugement vaut réitération de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis Morne à Roche (97122) à Baie-Mahault section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares dans les conditions susvisées moyennant le prix de 1 214 258 euros au bénéfice de la SCI [K] ; 

- ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de la SARL [T] [J] , compris les honoraires de l'avocat qui y pourvoira, 

À titre subsidiaire, en l'absence de la déclaration d'intention d'aliéner : 

- ordonner la réitération forcée, en la forme authentique de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis Morne à Roche (97122) à Baie-Mahault section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares dans les conditions susvisées moyennant le prix de 1 214 285 euros au bénéfice de la SCI [K] ; 

- désigner pour ce faire Me [H] [R] notaire, cette dernière ayant notamment pour mission de s'assurer que toutes les diligences préalables nécessaires à la vente immobilière sus désignée (notamment la DIA) ont été effectuées ou seront effectuées, - assortir à l'obligation de réitérer une astreinte de 5 000 euros par jour de retard pour toute demande du notaire, indispensable à la réitération de la vente, à laquelle la SARL [T] [J] ne répondrait pas dans un délai de sept jours. 



Sur le préjudice financier : 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme sauf à parfaire de 940 618,44 euros en réparation de son préjudice financier, 

À titre subsidiaire sur le préjudice financier, 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme à parfaire de 388 000 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte de chance de percevoir des loyers ; 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme à parfaire de 524 399 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte de chance d'obtenir un prêt dont les frais seraient moindres ; 

Sur le préjudice matériel : 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme à parfaire de 1 200 200 euros en réparation du préjudice matériel subi du fait du non entretien et de la détérioration de l'immeuble entre la conclusion de la promesse et la réalisation de la vente, 

- ordonner la compensation des dettes réciproques existantes entre la SCI [K] et la SARL [T] [J], 

À titre très subsidiaire, vu l'article 1231-5 alinéa 1er du code civil, 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 1 214 285 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente, 

En tout état de cause, 

- débouter la SARL [T] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ; 

- condamner la SARL [T] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Véronique Lapin sur son affirmation de droit. 



Elle a fait valoir pour l'essentiel la conclusion de la vente dès la signature de la promesse de vente, la preuve de la réalisation de la condition suspensive, la possible réitération de la vente, les manquements du vendeur à ses obligations, ses préjudices et leur réparation à la charge du vendeur . 





Par conclusions communiquées le 15 décembre 2025, la SARL [T] [J] a demandé, vu les articles 1103, 1231-1, 1152 et 1224 du Code civil,

À titre principal, 

- débouter la SCI [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [K] de ses demandes, l'a condamnée au paiement des dépens et à payer à la SARL [T] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision; 

À titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour jugeait que la vente était parfaite :

- renvoyer les parties devant le notaire, Me [H] [R], afin que l'acte définitif soit signé après le paiement du prix de vente et des frais par la société [K],

- dire que l'acte de vente devra être signé dans le mois qui suit la signification de l'arrêt à intervenir,

- dire qu'à défaut de signature de l'acte définitif de vente dans ce délai, la vente sera résolue,

- débouter la société [K] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

À titre très subsidiaire si par extraordinaire, la cour jugeait que la vente était parfaite, et que le jugement valait vente :

- conditionner cette vente au règlement du prix de 1 214 285 euros dans le mois de la signification de l'arrêt, par remise par la société [K] à la SELARL [S] [U] [I], d'un chèque de banque d'un montant de 1 214 285 euros à l'ordre de la Carpa, à défaut du respect de ce délai, dire que la vente sera résolue ; 

- débouter la société [K] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour jugeait que la vente était parfaite, que le jugement valait vente, et refusait de conditionner cette vente au paiement du prix, 

- condamner la société [K] à régler à la SARL [T] [J] le prix de vente de 1 214 285 euros,

- condamner la société [K] à régler la somme 1 214 285 euros sous astreinte de 5 000 euros par jour, si elle ne s'exécute pas dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir,

- débouter la société [K] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses :

- condamner la société [K] à régler à la SARL [T] [J] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Elle a fait valoir l'absence de réalisation des conditions de la vente au 30 mars 2020, l'absence de preuve de l'obtention du prêt, le non paiement du prix et des frais, l'absence de justification des demandes de dommages et intérêts. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026. Les parties ayant donné leur accord, le dépôt des dossiers a été autorisé le 18 mai 2026. L'affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2026. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que la SCI [K] acquéreur ne justifiait pas avoir rempli la condition suspensive d'obtention du prêt à laquelle elle pouvait renoncer, ni avoir justifié y avoir renoncé, que la défaillance de la condition suspensive avait entraîné la caducité de la promesse de vente. 



Sur la promesse de vente :



Selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. [...]

Aux termes de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, l'obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.

Selon l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.



La promesse de vente synallagmatique signée sous seing privé le 6 décembre 2018 prévoit à la rubrique protection de l'emprunteur immobilier : l'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 1 214 285 euros, d'une durée d'au moins 15 ans. Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts à ces conditions, d'ici le 30/09/2019 prolongeable de 6 mois et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par l'acceptation par l'acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus et l'agrément par les assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives, liés à ces prêts. L'acquéreur devra notifier, au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt dans un délai d'un mois et à en justifier aussitôt audit notaire en lui en adressant le double. Si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier audit notaire, dans les formes et délais sus-indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt. Cette notification devra contenir la mention manuscrite dans laquelle il reconnaîtra être informé que, s'il recourait néanmoins à un prêt, il ne pourrait pas se prévaloir dudit code.



La SARL [T] [J], promettant, indique explicitement que le délai pour la réalisation des conditions suspensives avait été fixé au plus tard au 30 mars 2020. Or, l'ordonnance du 25 mars 2020 relative à la période d'urgence sanitaire a prorogé par son article 4 le délai pour s'exécuter d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit jusqu'au 24 juin 2020 ( 24 mai 2020 + 1 mois) puisque les règles dérogatoires posées par l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 se sont appliquées du 12 mars 2020 jusqu'au 24 juin 2020 et que l'ordonnance 2020-560 du 13 mai 2020 a mis fin à la période juridiquement protégée à cette date. Quoiqu'il en soit le 20 mai 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception, l'acquéreur a avisé le vendeur de ce que la banque avait informé le notaire de la mise à disposition des sommes et l'a mis en demeure de fournir les autres pièces nécessaires. Le 5 juin 2020, le notaire a avisé les parties de ce qu'il avait reçu les informations concernant les emprunts du notaire de la banque et attendait des pièces du vendeur. 



Il résulte de ces éléments que l'acquéreur a, conformément aux prescriptions de la promesse de vente, notifié les offres faites suite à ses demandes de prêt, que le notaire a estimé ces pièces suffisantes. En outre est versé au débats des documents de la banque LCL portant termes et conditions d'un prêt de 1 214 000 euros, remboursable sur une durée de 15 ans, s'agissant d'une proposition qui a été renouvelée depuis le 6 août 2019 en faveur de la SCI [K], document transmis par le notaire du prêteur de deniers Me [B], à Me [H] [R]. 



Si la SARL [T] [J] conteste qu'il s'agisse d'une véritable offre de prêt, force est de relever que le document a été estimé conforme par le notaire, qu'il s'agit d'une proposition de prêt sur support durable qui précise les conditions du prêt et surtout qu'il est établi que la banque, par courrier du 13 juillet 2023 a rappelé à la SCI [K] qu'elle avait accepté le 24 août 2019 sa proposition commerciale relative à une demande de financement pour l'acquisition de l'ensemble immobilier pour 1 214 000 euros, du fait qu'elle attendait toujours la signature du notaire vendeur, qu'elle avait adressé tous les éléments à son notaire pour lever les conditions de libération des fonds. En outre, la condition suspensive est prévue à la rubrique protection de l'emprunteur immobilier et l'acquéreur pouvait y renoncer pour peu qu'il le fasse savoir au notaire et justifie qu'il dispose des sommes nécessaires à payer le prix



Autrement dit, étant relevé que la promesse de vente ne faisait nulle mention des taux de prêt, de l'agrément des assureurs et que la société venderesse n'a jamais sollicité la caducité de la promesse de vente au visa de l'absence de purge du droit de préemption, qui n'incombe pas à l'acquéreur, étant observé, au regard des dispositions de l'article 1583 du code civil que le vendeur ne peut reprocher à la SCI [K] de ne pas avoir réglé le prix dont précisément le financement a été accepté par l'organisme bancaire et dont la remise ne peut être faite que par le biais de la comptabilité du notaire instrumentaire, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI [K] de ses demandes en considérant qu'elle ne justifiait pas de la réalisation de la condition suspensive au 30 mars 2020.



En absence de déclaration d'intention d'aliéner, il y a lieu d'ordonner la réitération forcée, en la forme authentique de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5] à [Localité 6] section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares moyennant le prix de 1 214 285 euros et de désigner Me [H] [R] notaire, pour recevoir l'acte et le cas échéant réaliser les formalités qui incombent au notaire nécessaires à cette vente immobilière. Réciproquement le notaire ne peut pas être chargé sauf son acceptation et accord des parties de réaliser les formalités incombant au vendeur ou à l'acquéreur.



Dans l'hypothèse où la commune exercerait son droit de préemption, conformément aux prévisions de la promesse de vente, elle serait caduque et les sommes versées par l'acquéreur seraient restituées par le vendeur. C'est la raison pour laquelle, il n'y a pas lieu, en l'état actuel d'assortir la réitération forcée d'une astreinte, d'autant que les deux parties ont conclu à la réitération de la vente. La cour n'est saisie et ne statue que sur la promesse de vente objet du litige et non sur une autre promesse de vente concernant d'autres lots. 





Sur les dommages et intérêts et les autres demandes 



Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : 

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; 

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation; 

- obtenir une réduction du prix; 

- provoquer la résolution du contrat; 

- demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. 

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, la SCI [K] justifie avoir mis en demeure la SARL [T] [J] de fournir les documents réclamés par le notaire pour établir l'acte de vente le 20 mai 2020, le notaire ayant également demandé ces documents le 5 juin 2020 et le 18 juin 2020. Nonobstant les affirmations contraires de l'intimée, le paiement du prix ne pouvait et ne pourrait pas intervenir avant la signature, ainsi en est-t-il des frais d'actes. Elle est déboutée de ses demandes contraires. 



La SCI [K] ne peut pas sur la base d'un simple projet de bail commercial soutenir sa demande au titre d'une perte des loyers, elle ne justifie pas d'un préjudice certain. De plus, le bail commercial produit n'est pas suffisamment probant puisque la société SNR, preneur supposé, est représentée par M. [E] [V], précisément signataire de la promesse de vente à qui s'est substituée la SCI [K]. La production de cette pièce au soutien d'une telle demande, ne peut établir ni une perte des loyers, ni une perte de chance de gagner des loyers de sorte l'appelante échoue à démontrer le préjudice invoqué.



S'agissant du coût du prêt, la SCI [K] n'a pas produit le contrat de prêt du 24 août 2019 mais seulement, comme indiqué la proposition commerciale, qu'elle a acceptée. Ainsi, elle ne permet pas une véritable comparaison des conditions du prêt qu'elle aurait alors accepté avec le prêt qu'elle aurait accepté ultérieurement, d'autant qu'elle ne produit, là encore qu'une proposition de la banque. Elle ne justifie donc pas d'un préjudice financier certain résultant de l'augmentation prétendue du coût de financement du prêt. 



A défaut de justifier de l'état du bien en 2019, qu'elle a visité aux termes de la promesse de vente, dont elle connaissait l'état, la SCI [K] ne prouve pas la dégradation qu'elle allègue de son état. De plus, la promesse de vente prévoyait qu'elle prendrait l'immeuble dans l'état où il se trouverait lors de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelle que cause que ce soit, notamment, son bon ou mauvais état, vices cachés ou différences de contenance. En outre, l'acquéreur a été avisé de l'occupation de l'immeuble, de la présence de carcasses de véhicules puisqu'il devait faire « son affaire du désenfouissement des véhicules situés dans la parcelle [...] à l'exclusion d'une dépollution». Autrement dit, la SCI [K] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'état du bien à la date de la vente. 



La SCI [K] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts et en conséquence de sa demande de compensation. Ayant obtenu la réalisation de la vente elle est également déboutée de sa demande au titre de la clause pénale. 





Sur les mesures accessoires 



Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL [T] [J] qui succombe est condamnée des dépens de première instance et d'appel avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite au profit de Me Lapin. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, elle est déboutée de sa demande et condamnée à payer à la SCI [K] une somme de 10 000 euros. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, 



- infirme le jugement en ses dispositions critiquées ; 



Statuant de nouveau, 



- ordonne la réitération forcée, en la forme authentique de la vente de l'immeuble composant les lots n°3 et 4 d'une copropriété horizontale dans un ensemble immobilier sis [Localité 7] à [Localité 5] à [Localité 6] section AO [Cadastre 1] d'une surface de 62 ares 50 centiares moyennant le prix de 1 214 285 euros ; 



- désigne Me [H] [R] notaire, pour recevoir l'acte authentique de vente et réaliser l'ensemble des formalités qui incombent au notaire nécessaires à cette vente immobilière ; 



- déboute la SCI [K] du surplus de ses demandes notamment d'astreintes et de dommages et intérêts; 



- déboute la SARL [T] [J] de ses demandes contraires ;



Y ajoutant, 



- condamne la SARL [T] [J] au paiement des dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Lapin, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 



- condamne la SARL [T] [J] à payer à la SCI [K] une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le greffier Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code de procedure civile 914-5, code de la consommation L313-1, code civil 1584, code civil 1589, code civil 1304-3, code civil 1583). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-05T17:07:20.831Z.