Tribunal judiciaire de Montauban, Droit commun, 14 avril 2026, n° 24/00478

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

Objet : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix 
NAC : 50B 
Magistrat rédacteur : Madame LAGARRIGUE

A l’audience du QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, du Tribunal judiciaire de Montauban, tenue au Palais de Justice de ladite ville, en matière civile, le jugement a été prononcé par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de MONTAUBAN en audience publique, par mise en disposition au Greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :


DEMANDERESSES :

Madame [C] [W] veuve [X]
née le 28 Juin 1923 à DAMAZAN (47160)
Rue André Boillot Service Seniors PDOMITYS - Les Vergers d’Ebènes
47000 AGEN

Madame [K] [X] veuve [Y]
née le 07 Décembre 1950 à AGEN (47000)
1008 route de Fals
47390 LAYRAC

et Madame [I] [X]
née le 23 Mars 1965 à AGEN (47000)
4 Place de l’Europe
78860 SAINT-NOM-LA-BRETECHE

représentées par la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE et assistées par Maître Sébastien PINARD, pour le cabinet KLP Avocats AARPI, avocats au barreau de PARIS


DEFENDEURS :

Monsieur [P] [H]
né le 19 Décembre 1978 à VALENCE (82400)
Lieudit Mestrerey
82340 BARDIGUES

et Madame [U] [S] épouse [H]
née le 07 Août 1980 à AGEN (47000)
Lieudit Mestrerey
82340 BARDIGUES

représentés par Maître Quentin GUY-FAVIER de la SCP DEGIOANNI - PONTACQ - GUY-FAVIER, avocats au barreau de TOULOUSE


Monsieur [D] [Q] notaire associé de la SELARL [D] [Q], [E] [J] et [F] [Z]
54 avenue du Maréchal Foch
47600 NERAC

représenté par Maître Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE et assisté par Maître Florence COULANGES pour la Selarl LEX ALLIANCE, avocats au barreau d’AGEN



La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00478 - N° Portalis DB3C-W-B7I-EELI, a été plaidée à l’audience du 13 Janvier 2026 où siégeaient :

- Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente
- Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente
- Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente

assistées de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Virginie LAGARRIGUE a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.



EXPOSE DU LITIGE


Par acte établi le 2 novembre 2023 en l’étude de [D] [Q], notaire à Nérac au sein de la Selarl “[D] [Q], [E] [J] et [F] [Z]”, [V] [W] veuve [X], [K] [X] veuve [Y] et [I] [X] (Mmes [X]) ont promis de vendre à [P] [H] et son épouse, [U] [S], un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation, des dépendances, une piscine, une pool house et un terrain de tennis situés 1008 route de Fals, lieudit As peyres, à Layrac (Lot-et-Garonne) au prix de 600.000 euros avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt au profit des bénéficiaires de la promesse de vente.

L’acte stipule que la promesse est consentie jusqu’au 10 février 2024 à 16 heures.

Il prévoit le versement aux promettants d’une indemnité d’immobilisation de 60.000 euros “acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées”.

M. et Mme [H] ont versé la somme de 30.000 euros entre les mains du notaire.

L’acquisition n’a pas été réalisée, les bénéficiaires de la promesse indiquant que la condition suspensive d’obtention du prêt n’avait pas été remplie.

M. et Mme [H] ont sollicité la restitution de la somme de 30.000 euros, ce qu’ont refusé Mmes [X], qui ont réclamé en outre le versement de la somme de 30.000 euros.

Par actes délivrés le 27 mai 2024 et le 2 juillet 2024, Mmes [X] ont fait assigner Maître [Q] et les époux [H] et devant le tribunal judiciaire de Montauban en vue d’obtenir le paiement de la somme de 60.000 euros.

La procédure a été clôturée au 25 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 22 mai 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du 13 janvier 2026 et la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Mmes [X] sollicitent, au visa des articles 1104, 1231-5, 1304-3 et 1343-2 du code civil :
- le versement aux consorts [X] de la somme de 30.000 euros détenue par Maître [Q] ;
- la condamnation solidaire de M. et Mme [H] à payer à Mmes [X] la somme de 30.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;
- la condamnation de M. et Mme [H] aux intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure du 16 avril 2024 ;
- la condamnation solidaire de M. et Mme [H] à payer à Mmes [X] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- le rejet des demandes de M. et Mme [H] ;
- la condamnation solidaire de M. et Mme [H] aux dépens, ainsi qu’à payer à Mmes [X] la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mmes [X] reprochent aux époux [H] de ne pas avoir recherché de financement conformément aux stipulations de la promesse puisqu’ils ne justifient pas d’avoir déposé simultanément deux demandes de financement auprès de deux établissements bancaires différents. 

Elles font valoir que la demande faite au Crédit agricole le 17 octobre 2023, rejetée le 27 octobre 2023, est antérieure à la promesse de vente ; que la demande faite au CIC du Sud-Ouest d’Agen le 4 novembre 2023, rejetée le 12 janvier 2024, n’est pas conforme à la promesse puisqu’il s’agit d’une demande de prêt immobilier classique sur 240 mois au lieu d’un crédit-relais de 24 mois ; que la demande faite au CIC du Sud-Ouest de Bordeaux le 4 novembre 2023, rejetée le 23 décembre 2023, n’est pas non plus conforme puisqu’elle a trait à un crédit-relais de 12 mois ; que les demandes faites au CIC constituent une seule demande faite à la même personne morale.
Mmes [X] soutiennent que les justificatifs de refus du CIC Sud-ouest produits en cours d’instance ne sont pas crédibles, aux motifs que rien n’explique qu’ils n’aient pas été fournis avant l’instance et que les mentions figurant sur ces documents font douter de leur authenticité (informations obsolètes, absence de pictogrammes téléphone, enveloppe, recyclage et code de l’agence émettrice, présentation non conforme du bloc adresse du destinataire, position centrée du bloc signature agence, “utilisation emphatique et improbable” du nom complet des époux [H] en début de texte et dans les salutations, etc...).
Elles remettent également en cause l’attestation émanant du Crédit agricole, arguant de ce qu’elle n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et que la chronologie de la demande et du rejet est incohérente.

Elles rappellent qu’elles ont sollicité en vain la production des originaux de ces pièces par les époux [H], ce qui témoigne selon elles du manque d’authenticité des copies versées aux débats.

Mmes [X] considèrent en conséquence que la condition suspensive est réputée réalisée et que les époux [H] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal sur le montant de celle-ci à compter du 18 avril 2024 et capitalisation des intérêts.

Elles prétendent que le refus persistant des époux [H] d’honorer leurs engagements et la production de documents fallacieux constituent une résistance abusive à indemniser à hauteur de 10.000 euros.


M. et Mme [H] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article L. 313-41 du code de la consommation, de :
- rejeter les demandes de Mmes [X] ;
- ordonner le versement à M. et Mme [H] de la somme de 30.000 euros détenue par Maître [Q] ;
- condamner solidairement Mmes [X] à payer à M. et Mme [H] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner solidairement Mmes [X] aux dépens, ainsi qu’à payer aux époux [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [H] estiment que leurs demandes de financements sont conformes à la promesse de vente, soutenant que rien n’imposait que la demande de prêt soit postérieure à la promesse, qu’ils ont déposé deux demandes simultanément auprès du CIC d’Agen et du CIC de Bordeaux et qu’ils ont effectué une nouvelle demande auprès du Crédit agricole le 16 novembre 2023.

Ils affirment que les demandes déposées correspondaient à ce que prévoyait la promesse de vente et contestent les allégations de Mmes [X] quant à l’authenticité des pièces produites, exposant que s’ils avaient communiqué les originaux, les demanderesses les auraient égarés, et que “le tribunal détiendra toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du bien-fondé de la position des consorts [H] qui lui seront transmises lors du dépôt du dossier de plaidoirie”.

Ils en déduisent que la non réalisation de la condition suspensive n’est pas fautive et qu’elle entraîne la caducité de la promesse, de sorte qu’ils sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 30.000 euros.

Ils prétendent que le litige n’avait aucun raison d’être et qu’ils sont indûment privés de la somme de 30.000 euros depuis une année.


Maître [Q] déclare s’en remettre à la sagesse du tribunal sur les demandes formulées.
Il demande au tribunal de condamner “solidairement et conjointement” Mmes [X] aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [Q] indique que sa mise en cause était inutile pour la remise des fonds, puisqu’il n’en est que le dépositaire pour un tiers, et que la présente instance l’a contraint à exposer des frais.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1584 du code civil précise que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

L’article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

La promesse de vente du 2 novembre 2023 stipule que les bénéficiaires déclarent avoir l’intention de recourir à un ou plusieurs prêts pour le paiement du prix d’acquisition répondant aux caractéristiques suivantes :
- Organisme prêteur : tout organisme bancaire.
- Montant maximal de la somme empruntée : SIX CENT VINGT MILLE EUROS (620.000,00 euros).
- durée maximale de remboursement : 24 mois (prêt relais) 
- taux nominal d’intérêt maximal : 5 % l’an (hors assurance).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le bénéficiaire à accepter toute offre d’un montant inférieur.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 10 janvier 2024.”

L’acte précise que “le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.”

Ainsi, M. et Mme [H] doivent justifier de deux refus pour des demandes d’un prêt relais d’une durée maximale de deux ans d’un montant maximum de 620.000 euros au taux débiteur maximum de 5 %.

Les époux [H] produisent :

- un courrier daté du 27 octobre 2023 du Crédit agricole mutuel d’Aquitaine attestant que “[H] [P]/[H] [U] nous a sollicités le 17/10/2023 pour l’étude d’un financement concernant (sic). A l’examen des premiers éléments qui nous ont été fournis, nous avons émis un avis défavorable et avons renoncé à constituer un dossier de financement”, signé par [M] [N], directrice d’agence ;

- un courrier daté du 12 janvier 2024 à l’entête du CIC Sud Ouest “CIC Agen” de refus d’une demande du 4 novembre 2023 d’un prêt de 600.000 euros sur 240 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé 1008 route de Fals à Layrac, signé “CIC SUD OUEST D’AGEN 90 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE 47000 AGEN” ;

- un courrier daté du 23 décembre 2023 à l’entête du CIC Sud Ouest “CIC BDX RIVE DROITE ENTREPRISES” de refus d’une demande du 4 novembre 2023 d’un crédit relais de 600.000 euros sur 12 mois, signé “CIC SUD OUEST D’AGEN 90 BOULEVARD DE LA REPUBLIQUE 47000 AGEN”.

Ces trois documents sont joints à un courrier adressé à [I] [X] par les époux [H] le 29 janvier 2024 dans lequel ils évoquent ces trois refus avec leurs dates.

S’agissant du premier document, il ne précise ni le montant, ni la durée, ni le taux du prêt, dont l’objet n’est même pas mentionné.

S’agissant du deuxième document, si le montant du prêt correspond à la clause suspensive, sa durée de vingt ans est très supérieure et cette durée témoigne de ce qu’il s’agit de c’est d’un prêt immobilier “classique”, et non un prêt relais dont la durée maximale habituellement proposée est de deux ans.

S’agissant du troisième document, le montant, la durée et le type de prêt correspondent à la clause suspensive, mais le taux est inconnu.

En cours d’instance, les époux [H] ont produit les pièces suivantes, numérotées 6, 7 et 8 :

- un courrier daté du 29 mai 2024 du Crédit agricole mutuel d’Aquitaine signé de [O] [T], directeur d’agence, attestant que “[H] [P]/[H] [U] nous a sollicités le 16/11/2023 pour l’étude d’un financement concernant avec un prêt relais concernant achat résidence principale Layrac situé sis 1008 route de Fals, lieu dit As Peyres, 47390 Layrac.
Les caractéristiques sont les suivantes :
620.000 euros
Durée 24 mois
Taux 5 %.
A l’examen des premiers éléments qui nous ont été fournis, nous avons émis un avis défavorable et avons renoncé à constituer un dossier de financement” (pièce n° 6) ;

- un courrier daté du 4 janvier 2024 à l’entête du CIC Sud Ouest “CIC Agen” informant M. et Mme [H] du rejet de la demande par laquelle ils ont sollicité la banque “le 04 novembre 2023 pour un crédit relais d’une durée maximale de 24 mois d’un montant de 600.000 euros à un taux nominal maximal de 5 % l’an et destiné à financer l’acquisition d’un bien situé 1008 ROUTE DE FALS 47390 LAYRAC” , signé “CIC BORDEAUX RIVE DROITE ENTREPRISES 45 RUE NUYENS 33 000 BORDEAUX”;

- un courrier daté du 4 janvier 2024 à l’entête du CIC Sud Ouest “CIC BDX RIVE DROITE ENTREPRISES” informant M. et Mme [H] du rejet de la demande par laquelle ils ont sollicité la banque “le 04 novembre 2023 pour un crédit relais d’une durée maximale de 24 mois d’un montant de 600.000 euros à un taux nominal maximal de 5 % l’an et destiné à financer l’acquisition d’un bien situé 1008 ROUTE DE FALS 47390 LAYRAC”, signé “CIC BORDEAUX RIVE DROITE ENTREPRISES 45 RUE NUYENS 33 000 BORDEAUX [R] [B], Chargé d’affaires Entreprises” avec une signature manuscrite au niveau du nom de M. [B].

Chacune des demandes relatées dans ces courriers correspond en tout point aux critères de la clause suspensive, tant au niveau de la simultanéité des demandes, faites les 4 et 11 novembre 2023, qu’au niveau du type de prêt, de son montant, de sa durée et du taux débiteur, étant observé qu’à l’exception de leurs entêtes et de la signature manuscrite, les deux courriers datés du 4 janvier 2024 sont identiques.

Seules des photocopies de ces documents sont produites, en dépit des dernières conclusions des époux [H] dans lesquelles il est mentionné, concernant l’authenticité remise en cause de ces pièces, que le tribunal disposera des pièces nécessaires, ce qui faisait supposer que les originaux figureraient dans le dossier de plaidoirie, ce qui n’est pas le cas.

Le conseil des époux [H] ne s’étant pas présenté à l’audience de plaidoirie, il n’a pas non plus remis au tribunal les originaux dont ils disaient craindre qu’ils soient égarés par les demanderesses s’ils leur étaient communiqués préalablement, le conseil de Mmes [X] ayant précisé lors des débats devant le tribunal qu’il n’avait pas fait de demande procédurale spécifique concernant ces pièces compte tenu de la position de son contradicteur, dont il pensait qu’il produirait les originaux à l’audience.

Le tribunal rejoint les demanderesses dans leurs doutes sur l’authenticité des documents produits en cours d’instance par les époux [H] afin de démontrer que la non réalisation de la condition suspensive n’est pas de leur fait.

En effet, si le courrier censé émaner du Crédit agricole ne comporte pas d’anomalie apparente au vu du précédent émis par la même banque, sauf à relever que le nom du directeur de l’agence diffère par rapport au courrier précédent émis par la même agence, les deux autres courriers présentent des différences quant aux mentions et polices utilisées par rapport aux courriers de refus adressés aux demanderesses avant l’instance, une incohérence entre les entêtes et les signatures ainsi qu’une incohérence entre l’entête et la signature du courrier du 23 décembre 2023.

Force est de constater qu’en dépit des questionnements, fondés, de Mmes [X] quant à la sincérité de ces pièces dont seules des copies sont produites, M. et Mme [H] n’ont pas produit les originaux, ni d’autre élément permettant de vérifier la sincérité des copies fournies, alors qu’avec les outils informatiques actuels dont dispose tout un chacun, il est aisé de créer un nouveau document à partir d’une pièce authentique, a fortiori lorsqu’on n’en communique qu’une photocopie, laquelle peut dissimuler des altérations visibles sur l’original modifié et ne permet pas de vérifier la réalité de la signature manuscrite y figurant.

En conséquence, le tribunal écartera les pièces n° 7 et 8 des époux [H].

Au vu des courriers du 27 octobre 2023 et du 29 mai 2024 du Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, du courrier du 12 janvier 2024 du CIC Sud Ouest “CIC Agen” et du courrier du 23 décembre 2023 du CIC Sud Ouest “CIC BDX RIVE DROITE ENTREPRISES”, M. et Mme [H] ne justifient pas de deux refus pour des demandes simultanées d’un prêt relais d’une durée maximale de deux ans d’un montant maximum de 620.000 euros au taux débiteur maximum de 5 %.

Dès lors, la condition suspensive est réputée accomplie, de sorte que M. et Mme [H] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation de 60.000 euros.

Il sera donc fait droit à la demande de versement à Mmes [X] de la somme de 30.000 euros détenue par Maître [Q] et à la condamnation solidaire de M. et Mme [H] à payer à Mmes [X] la somme de 30.000 euros.

En l’absence de preuve des modalités de réception de la mise en demeure envoyée le 16 avril 2024, la somme due portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation de 2 juillet 2024 au vu de l’article 1231-6 du code civil.


Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Mmes [X] exposent longuement ce qui selon elles constitue de la mauvaise foi de la part de M. et Mme [H], mais ne donnent aucune explication sur le préjudice qui en résulte, dont elles ne précisent même pas la nature.

Faute pour Mmes [X] de justifier d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement de la somme de 60.000 euros, elles seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.


Sur la capitalisation des intérêts

Ainsi que le prévoit l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.


Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive 

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice, de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande de Mmes [X] en paiement de l’indemnité d’immobilisation, leur action ne peut être considérée comme abusive.

M. et Mme [H] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.


Sur les dépens et frais irrépétibles


En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [H] succombant à l’instance, ils seront condamnés solidairement aux dépens.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, M. et Mme [H] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et il est équitable, d’une part, de les condamner solidairement à payer à Mmes [X] la somme de 3.000 euros au titre de ces frais et d’autre part, de laisser à la charge de Maître [Q] les frais exposés non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS :


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Dit que Maître [D] [Q], notaire à Nérac, ou tout autre notaire de la Selarl “[D] [Q], [E] [J] et [F] [Z]” devra verser à [V] [W] veuve [X], [K] [X] veuve [Y] et [I] [X] la somme de 30.000 euros détenue par l’étude notariale pour le compte de [P] [H] et [U] [S] épouse [H] au titre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation ; 

Condamne solidairement [P] [H] et [U] [S] épouse [H] à payer à [V] [W] veuve [X], [K] [X] veuve [Y] et [I] [X] la somme de 30.000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

Dit que la somme de 60.000 euros portera intérêt au taux légal à compter du 2 juillet 2024 ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Déboute [V] [W] veuve [X], [K] [X] veuve [Y] et [I] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute [P] [H] et [U] [S] épouse [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne solidairement [P] [H] et [U] [S] épouse [H] à payer à [V] [W] veuve [X], [K] [X] veuve [Y] et [I] [X] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [P] [H] et [U] [S] épouse [H] aux dépens;

Déboute [P] [H] et [U] [S] épouse [H] et Maître [D] [Q] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



Le greffier La présidente