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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 6 juillet 2026, n° 24/01391

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrats divers
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

La société MARTEL BEL EPOK et Monsieur [J] [D] ont signé un contrat préliminaire de réservation en date du 28 février 2023, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement d’un bien situé section 17 rue Maréchal Foch à Audun-le-Tiche, pour un montant de 220.000 euros, prévoyant que l’acquisition doit être financée par un prêt bancaire de 220.000 euros, sur une durée de 20 ans, au taux maximum de 3% hors assurance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2024, la société MARTEL BEL EPOK a assigné Monsieur [J] [D] devant le tribubal judiciaire de Thionville, auquel elle demande, dans le dernier état de ses conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtiel des Avocats le 29 août 2025, au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, 1231-5 du code civil et L312-16 du code de la consommation, de :
- la dire et juger recevable en son action et ses demandes ;
- dire et juger que Monsieur [J] [D] a manqué à ses obligations contractuelles dès lors qu’il n’a pas justifié, dans le délai de trente jours à compter de la signature de l’acte de réservation en date du 28 février 2023 d’une part, des démarches accomplies auprès du CMC CIC aux fins d’obtention d’un prêt d’un montant de 220 000 € sur 20 ans auprès du CCM-CIC au taux de 3% et, d’autre part, de l’obtention d’un accord de principe de financement ou de son refus de financement opposé par la banque ;
en conséquence,
- constater, à défaut, prononcer la caducité de l’acte de réservation en date du 28 février 2023 ;
- condamner Monsieur [J] [D] à payer à la SCCV MARTEL BEL EPOK la somme de 11 000 € au titre de la clause pénale stipulée au contrat de réservation en date du 28 février 2023, somme augmentée des intérêts courant à compter de la mise en demeure en date du 10 juillet 2023, date de la première mise en demeure ;
- condamner Monsieur [J] [D] à payer à la SCCV MARTEL BEL EPOK la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, oure aux entiers dépens de l’instance ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’il appartenait au défendeur de lui notifier dans un délai de 30 jours à compter de la signature du contrat de réservation, d’une part les démarches opérées auprès de l’organisme bancaire aux fins d’obtention d’un prêt, et d’autre part, d’une offre écrite de l’établissement bancaire ou son refus. 

Elle soutient que le défendeur n’a pas respecté son obligation et fait ainsi état de la réalisation de la condition suspensive à l’issue de ce délai de 30 jours, soit au 28 mars 2023, minuit. Elle sollicite ainsi la caducité du contrat et la condamnation du défendeur au paiement de la clause pénale stipulée dans l’acte de réservation.

En réponse à l’argumentation adverse, elle expose que le délai prévu contractuellement est conforme aux dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation, faisant état par ailleurs de l’absence d’ambiguïté contractuelle dans la rédaction des clauses du contrat, qu’elle estime communes à toute vente conditionnée à l’obtention d’un financement et régulière. Elle ajoute que la clause contenant condition suspensive de réalisation du prêt est une clause classique, qui n’est ni abusive, ni génératrice d’un déséquilibre contractuel.

Dans ses dernières conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 6 mai 2025, Monsieur [J] [D] demande du tribunal judiciaire de Thionville, au visa des articles 1171, 1178 et 1190 du code civil, 1229, 1231-5 du code civil, 1304-6 du code civil et L131-41 du code de la consommation, de :
- débouter la société MARTEL BEL EPOK de l’ensemble de ses demandes, particulièrement la demande tendant à l’application de la clause pénale stipulée au contrat de réservation en date du 28 février 2023 ;
- dire et juger que la clause pénale stipulée au contrat de réservation en date du 28 février 2023 n’ a pas lieu à s’appliquer dans la mesure où il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles ;
- dire et juger non écrite la clause de condition ssuspensive en ce qu’elle est abusive,
En conséquence,
- condamner la société MARTEL BEL EPOK à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société MARTEL BEL EPOK aux déoens ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles, ajoutant que, selon lui, la condition suspensive est abusive et ne saurait être acquise en l’espèce.
Il fait valoir que la rédaction du contrat de réservation porte à confusion en ce qu’elle vise deux délais distincts pour la réalisation des conditions suspensives. Il se fonde sur les dispositions de l’article 1190, indiquant que cette ambiguïté contractuelle doit être interprétée en faveur du consommateur. Il explique qu’il pensait légitimement qu’il devait présenter des demandes de financement auprès des établissements de crédit dans un délai de 30 jours, ce qu’il indique avoir effectué, à charge pour lui de présenter tout refus ou acceptation de financement à la demanderesse avant le 28 mai 2023. Il soutient que la défenderesse n’a d’ailleurs fait mention que ce ce dernier délai, dans les échanges verbaux et électroniques.

Il soulève par ailleurs le caractère abusif de la clause contenant condition suspensive, considérant qu’elle créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, à son détriment, en lui imposant un délai manifestement trop court, ne lui étant ainsi pas bénéfique. Il explique qu’il a été confronté à des délais d’instruction bancaire très longs, indiquant qu’il n’était pas en mesure, à la date du 28 mars 2023, de communiquer les documents sollicités. Il ajoute que la demanderesse, en sa qualité de professionnelle, accoutumée aux demandes de financement, aurait dû prévoir un délai raisonnable pour lui permettre de réaliser les démarches en temps utile.

Il soutient que la demanderesse, invoquant la caducité du contrat, a renoncé à se prévaloir de l’application de la clause pénale. Il fait état de l’absence de négligence ou de faute commise à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive. 

Il sollicite à titre subsidiaire, de modérer le montant de la clause pénale, l’estimant excessif.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2026.

Fixée à l'audience de plaidoirie du 4 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les demandes de « dire et juger », « constater », « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile dès lors qu'elles ne sont pas susceptibles de conférer des droits à la partie qui les formule. Il n'y a donc pas lieu de statuer à leur sujet.



Sur la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et l’application de la clause pénale

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’alinéa 1er de l’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est constant qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que si tel n’est pas le cas, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Aux termes de l’article L313-41 du Code de la consommation, “Lorsque l’acte mentionné à l’article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.”

Il convient de rappeler que le caractère d’ordre public de ces dispositions susvisées interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroître les exigences du texte. La réalisation, comme la défaillance, de la condition suspensive doit intervenir dans le délai stipulé par le contrat ou par la loi.

Il convient de rappeler que sont illicites les clauses imposant à l’acquéreur de déposer ses demandes de prêts dans des délais précis ou consistant à lui imposer de lui notifier le refus du prêt demandé dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive. Ces obligations contreviennent aux dispositions protectrices d’ordre public de l’article L131-41 susvisées en ce qu’elles sont de nature à étendre les obligations imposées à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive légale d’obtention d’un prêt.

Lorsque le délai prévu pour la réalisation de la condition est écoulé, la caducité opère de plein droit sauf stipulation contraire.
La caducité joue également lorsque les conditions ne sont réalisées que partiellement, ou lorsqu’elles ne sont pas réalisées selon les modalités prévues par le contrat, dans le délai imparti.

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée accomplie si le bénéficiaire en a empêché l’accomplissement ou provoqué sa défaillance, telle une absence totale de démarche aux fins d’obtention du prêt.

Par ailleurs, l’article 1190 du code civil dispose que “Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé”.

En l’espèce, le contrat préliminaire signé via la voie électronique le 28 février 2023 stipule notamment “(...) Clause Pénale Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 5% du prix de vente à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.
Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.”

Il est également prévu que “Le RESERVATAIRE déclare avoir été informé, des dispositions desdits articles et avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts (...) et répondant aux caractéristiques suivantes :
Etablissement prêteur : CCM-CIC
Montant maximum : 220.000,00 EUR
Durée maximale : 20 ans
Taux maximum (hors assurance) : 3%
En conséquence, le contrat de réservation est soumis, en faveur du RESERVATAIRE et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus énoncées.
Le RESERVATAIRE s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement ou d’un refus de financement de la banque susvisée dans les 30 jours des présentes.
A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le RESERVATAIRE sera réputé avoir rempli la condition suspensive d’obtention de son prêt.
Le RESERVATAIRE devra informer, sans retard le RESERVANT de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
La condition suspensive sera réputée réalisée dès la fin du délai de 30 jours sans remise par le Réservataire d’un refus de financement aux conditions susvisées ou dès la remise par la banque au RESERVATAIRE de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L312-1 à L312-36 sus-visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les trois (3) mois des présentes, soit le 28/05/2023.
L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par le RESERVATAIRE au RESERVANT dans le délai ci-dessus.
Les parties déclarent expressément que la condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt du RESERVATAIRE, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au RESERVANT qu’il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l’opération.
Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue aux articles L312-1 à L312-36 sus-visés.

Dans le cas où le RESERVATAIRE opposerait un refus de prêt au-delà des 30 jours susvisés ou si, ayant obtenu son financement, il ne souhaitait plus acquérir le bien objet des présentes, le RESERVANT aura la faculté, de prononcer la caducité des présentes et de demander au RESERVATAIRE le paiement de la clause pénale susvisée.”

Par ailleurs, il est versé aux débats :
- un courriel envoyé au défendeur le 6 avril 2023 par Madame [K] [M], chargée de clientèle CIC Est, aux termes duquel il lui est adressé une étude de financement comme suit “coût total de financement incluant les frais : 229 182 € Apport de 30 182 € Financement de 199 000 € sur une durée de 17 ans dont deux ans de franchise partielle (...)” ;
- un courriel adressé au défendeur par Monsieur [A] [L] , chargé de clientèle, le 22 février 2023 répertoriant la liste des documents à fournir pour l’étude de son projet de financement, faisant état d’un échange téléphonique ;
- un courriel adressé par le défendeur le 5 mars 2023 à Monsieur [L], lui adressant des “documents complétés en pièces jointes”, faisant état de sa disponibilité pour un échange dans la semaine ;
- un courriel adressé au défendeur le 9 mars 2023 par Monsieur [B] [Z], l’informant de ce qu’il a analysé l’ensemble des documents transmis et sollicitant des documents supplémentaires ;
- un courriel adressé le 13 mars 2023 par le défendeur à Monsieur [B] [Z], l’informant qu’il vient de lui transmettre les documents demandés ;
- un courriel adressé par le défendeur le 26 mars 2023 à Monsieur [B] [Z], lui demandant s’il a “pu avancer pour nous proposer une offre indicative de financement” ;
-un courriel adressé par le défendeur le 3 avril 2023 à Monsieur [B] [Z], l’informant ne pas avoir eu de retour s’agissant de sa demande de financement.

Il est également produit une étude de financement réalisée par la banque CIC EST pour l’achat d’un appartement en état futur d’achèvement d’une surface de 50 m2 comprenant 2 pièces à titre de résidence principale d’un locataire, avec un coût de l’opération estimé à 229 182 €, un apport personnel de 30 182 €, une durée maximum de 204 mois avec un taux moyen calculé de 3,150 %.
Est versé également aux débats un courrier daté du 23 mai 2023 adressé au défendeur par la Banque Populaire ALC, l’informant de la “Banque n’a pas donné une suite favorable à votre demande de prêt immobilier destiné à l’acquisition d’un bien sis 17 rue Maréchal Foch 57390 Audun Le Tiche.”

Par courrier daté du 28 juin 2023, la socité MARTEL BEL EPOK a sollicité de Monsieur [J] [D] le règlement de la somme de 11 000 € sous huitaine, lui indiquant qu’il n’a pas transmis d’offre ou de refus de prêt dans le délai prévu contractuellement soit avant le 28 mai 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les parties, ont notamment convenu contractuellement, une obligation pour Monsieur [J] [D] de procéder à toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, et à justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement ou d’un refus de financement de la banque dans les 30 jours et qu’à défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le RESERVATAIRE sera réputé avoir rempli la condition suspensive d’obtention de son prêt.

Dès lors, à leur lecture, ces stipulations contractuelles apparaissent dépourvues d’ambiguïté, ne nécessitant aucune interprétation afin de déterminer les obligations imputables à chacune des parties, et ainsi leur commune intention, la clause prévoyant expressément une obligation de “justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement ou d’un refus de financement de la banque dans les 30 jours”, délai respectant les dispositions de l’article L313-41 susvisé.

Par ailleurs, il ne saurait être considéré que ces dispositions contractuelles sont de nature à étendre les obligations imposées à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive légale d’obtention d’un prêt,
l’article L313-41 du Code de la consommation visé supra, faisant état d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, la clause litigieuse imposant au défendeur de justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement dans le délai de 30 jours, conformément à ces dispositions.

Toutefois, s’agissant de la défaillance de la condition suspensive, il convient de relever qu’il ressort de l’ensemble des justificatifs produits, que le défendeur n’est pas resté inactif dans le cadre de l’instruction de sa demande de prêt ainsi que le démontrent les échanges de courriels versés aux débats, ce dernier justifiant avoir effectué des démarches dès le début du mois de mars 2023 et avoir relancé les professionnels au moins à deux reprises, notamment les 26 mars 2023 et 3 avril 2023.

Dans ces circonstances, dès lors que Monsieur [J] [D] ne saurait être responsable des délais d’instruction de la banque, aucune inertie ne pouvant lui être reprochée, il ne saurait être retenu que ce dernier a commis une faute de nature à entraîner la réalisation de la condition suspensive.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la condition suspensive a défailli, sans que la défaillance ne soit imputable à l’une ou l’autre des parties de sorte que la promesse de vente est caduque.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer la clause pénale, et la société MARTEL BEL EPOK sera déboutée de ses demandes de condamnation en paiement du défendeur de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société MARTEL BEL EPOK, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner la société MARTEL BEL EPOK à verser à Monsieur [J] [D] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la société MARTEL BEL EPOK de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société MARTEL BEL EPOK à verser à Monsieur [J] [D] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société MARTEL BEL EPOK aux dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision. 

Ainsi fait, statué et prononcé par mise à disposition au greffe le six Juillet deux mil vingt six par Marie-Astrid MEVEL, Juge placée, assisté de Sévrine SANCHES, greffier.


Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE




n° I N° RG 24/01391 - N° Portalis DBZL-W-B7I-DZQS 
Minute N° : 2026/396


JUGEMENT DU 06 Juillet 2026





DEMANDERESSE :

Société SCCV MARTEL BEL EPOK, 
demeurant 51 Rue Clémenceau - 57360 AMNEVILLE, 
représentée par Me Laure KERN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [D], 
demeurant 8 RUE GUSTAVE KAHNT - L1815 LUXEMBOURG (LUXEMBOURG), représenté par Me Stéphane RIPOLL, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Elisheva BENAÏS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 05 Janvier 2026
renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 04 Mai 2026 
Débats : à l’audience publique du 04 Mai 2026 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Marie-Astrid MEVEL (Juge placée)
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 06 Juillet 2026
Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE : 
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE
Président : Marie-Astrid MEVEL (Juge placée)
Greffier : Sévrine SANCHES








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EXPOSE DU LITIGE

La société MARTEL BEL EPOK et Monsieur [J] [D] ont signé un contrat préliminaire de réservation en date du 28 février 2023, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement d’un bien situé section 17 rue Maréchal Foch à Audun-le-Tiche, pour un montant de 220.000 euros, prévoyant que l’acquisition doit être financée par un prêt bancaire de 220.000 euros, sur une durée de 20 ans, au taux maximum de 3% hors assurance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2024, la société MARTEL BEL EPOK a assigné Monsieur [J] [D] devant le tribubal judiciaire de Thionville, auquel elle demande, dans le dernier état de ses conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtiel des Avocats le 29 août 2025, au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, 1231-5 du code civil et L312-16 du code de la consommation, de :
- la dire et juger recevable en son action et ses demandes ;
- dire et juger que Monsieur [J] [D] a manqué à ses obligations contractuelles dès lors qu’il n’a pas justifié, dans le délai de trente jours à compter de la signature de l’acte de réservation en date du 28 février 2023 d’une part, des démarches accomplies auprès du CMC CIC aux fins d’obtention d’un prêt d’un montant de 220 000 € sur 20 ans auprès du CCM-CIC au taux de 3% et, d’autre part, de l’obtention d’un accord de principe de financement ou de son refus de financement opposé par la banque ;
en conséquence,
- constater, à défaut, prononcer la caducité de l’acte de réservation en date du 28 février 2023 ;
- condamner Monsieur [J] [D] à payer à la SCCV MARTEL BEL EPOK la somme de 11 000 € au titre de la clause pénale stipulée au contrat de réservation en date du 28 février 2023, somme augmentée des intérêts courant à compter de la mise en demeure en date du 10 juillet 2023, date de la première mise en demeure ;
- condamner Monsieur [J] [D] à payer à la SCCV MARTEL BEL EPOK la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, oure aux entiers dépens de l’instance ;
- rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’il appartenait au défendeur de lui notifier dans un délai de 30 jours à compter de la signature du contrat de réservation, d’une part les démarches opérées auprès de l’organisme bancaire aux fins d’obtention d’un prêt, et d’autre part, d’une offre écrite de l’établissement bancaire ou son refus. 

Elle soutient que le défendeur n’a pas respecté son obligation et fait ainsi état de la réalisation de la condition suspensive à l’issue de ce délai de 30 jours, soit au 28 mars 2023, minuit. Elle sollicite ainsi la caducité du contrat et la condamnation du défendeur au paiement de la clause pénale stipulée dans l’acte de réservation.

En réponse à l’argumentation adverse, elle expose que le délai prévu contractuellement est conforme aux dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation, faisant état par ailleurs de l’absence d’ambiguïté contractuelle dans la rédaction des clauses du contrat, qu’elle estime communes à toute vente conditionnée à l’obtention d’un financement et régulière. Elle ajoute que la clause contenant condition suspensive de réalisation du prêt est une clause classique, qui n’est ni abusive, ni génératrice d’un déséquilibre contractuel.

Dans ses dernières conclusions notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 6 mai 2025, Monsieur [J] [D] demande du tribunal judiciaire de Thionville, au visa des articles 1171, 1178 et 1190 du code civil, 1229, 1231-5 du code civil, 1304-6 du code civil et L131-41 du code de la consommation, de :
- débouter la société MARTEL BEL EPOK de l’ensemble de ses demandes, particulièrement la demande tendant à l’application de la clause pénale stipulée au contrat de réservation en date du 28 février 2023 ;
- dire et juger que la clause pénale stipulée au contrat de réservation en date du 28 février 2023 n’ a pas lieu à s’appliquer dans la mesure où il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles ;
- dire et juger non écrite la clause de condition ssuspensive en ce qu’elle est abusive,
En conséquence,
- condamner la société MARTEL BEL EPOK à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société MARTEL BEL EPOK aux déoens ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles, ajoutant que, selon lui, la condition suspensive est abusive et ne saurait être acquise en l’espèce.
Il fait valoir que la rédaction du contrat de réservation porte à confusion en ce qu’elle vise deux délais distincts pour la réalisation des conditions suspensives. Il se fonde sur les dispositions de l’article 1190, indiquant que cette ambiguïté contractuelle doit être interprétée en faveur du consommateur. Il explique qu’il pensait légitimement qu’il devait présenter des demandes de financement auprès des établissements de crédit dans un délai de 30 jours, ce qu’il indique avoir effectué, à charge pour lui de présenter tout refus ou acceptation de financement à la demanderesse avant le 28 mai 2023. Il soutient que la défenderesse n’a d’ailleurs fait mention que ce ce dernier délai, dans les échanges verbaux et électroniques.

Il soulève par ailleurs le caractère abusif de la clause contenant condition suspensive, considérant qu’elle créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, à son détriment, en lui imposant un délai manifestement trop court, ne lui étant ainsi pas bénéfique. Il explique qu’il a été confronté à des délais d’instruction bancaire très longs, indiquant qu’il n’était pas en mesure, à la date du 28 mars 2023, de communiquer les documents sollicités. Il ajoute que la demanderesse, en sa qualité de professionnelle, accoutumée aux demandes de financement, aurait dû prévoir un délai raisonnable pour lui permettre de réaliser les démarches en temps utile.

Il soutient que la demanderesse, invoquant la caducité du contrat, a renoncé à se prévaloir de l’application de la clause pénale. Il fait état de l’absence de négligence ou de faute commise à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive. 

Il sollicite à titre subsidiaire, de modérer le montant de la clause pénale, l’estimant excessif.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2026.

Fixée à l'audience de plaidoirie du 4 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les demandes de « dire et juger », « constater », « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile dès lors qu'elles ne sont pas susceptibles de conférer des droits à la partie qui les formule. Il n'y a donc pas lieu de statuer à leur sujet.



Sur la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et l’application de la clause pénale

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’alinéa 1er de l’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est constant qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que si tel n’est pas le cas, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Aux termes de l’article L313-41 du Code de la consommation, “Lorsque l’acte mentionné à l’article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.”

Il convient de rappeler que le caractère d’ordre public de ces dispositions susvisées interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroître les exigences du texte. La réalisation, comme la défaillance, de la condition suspensive doit intervenir dans le délai stipulé par le contrat ou par la loi.

Il convient de rappeler que sont illicites les clauses imposant à l’acquéreur de déposer ses demandes de prêts dans des délais précis ou consistant à lui imposer de lui notifier le refus du prêt demandé dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive. Ces obligations contreviennent aux dispositions protectrices d’ordre public de l’article L131-41 susvisées en ce qu’elles sont de nature à étendre les obligations imposées à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive légale d’obtention d’un prêt.

Lorsque le délai prévu pour la réalisation de la condition est écoulé, la caducité opère de plein droit sauf stipulation contraire.
La caducité joue également lorsque les conditions ne sont réalisées que partiellement, ou lorsqu’elles ne sont pas réalisées selon les modalités prévues par le contrat, dans le délai imparti.

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée accomplie si le bénéficiaire en a empêché l’accomplissement ou provoqué sa défaillance, telle une absence totale de démarche aux fins d’obtention du prêt.

Par ailleurs, l’article 1190 du code civil dispose que “Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé”.

En l’espèce, le contrat préliminaire signé via la voie électronique le 28 février 2023 stipule notamment “(...) Clause Pénale Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 5% du prix de vente à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.
Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.”

Il est également prévu que “Le RESERVATAIRE déclare avoir été informé, des dispositions desdits articles et avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts (...) et répondant aux caractéristiques suivantes :
Etablissement prêteur : CCM-CIC
Montant maximum : 220.000,00 EUR
Durée maximale : 20 ans
Taux maximum (hors assurance) : 3%
En conséquence, le contrat de réservation est soumis, en faveur du RESERVATAIRE et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus énoncées.
Le RESERVATAIRE s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement ou d’un refus de financement de la banque susvisée dans les 30 jours des présentes.
A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le RESERVATAIRE sera réputé avoir rempli la condition suspensive d’obtention de son prêt.
Le RESERVATAIRE devra informer, sans retard le RESERVANT de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.
La condition suspensive sera réputée réalisée dès la fin du délai de 30 jours sans remise par le Réservataire d’un refus de financement aux conditions susvisées ou dès la remise par la banque au RESERVATAIRE de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L312-1 à L312-36 sus-visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les trois (3) mois des présentes, soit le 28/05/2023.
L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par le RESERVATAIRE au RESERVANT dans le délai ci-dessus.
Les parties déclarent expressément que la condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt du RESERVATAIRE, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au RESERVANT qu’il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l’opération.
Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue aux articles L312-1 à L312-36 sus-visés.

Dans le cas où le RESERVATAIRE opposerait un refus de prêt au-delà des 30 jours susvisés ou si, ayant obtenu son financement, il ne souhaitait plus acquérir le bien objet des présentes, le RESERVANT aura la faculté, de prononcer la caducité des présentes et de demander au RESERVATAIRE le paiement de la clause pénale susvisée.”

Par ailleurs, il est versé aux débats :
- un courriel envoyé au défendeur le 6 avril 2023 par Madame [K] [M], chargée de clientèle CIC Est, aux termes duquel il lui est adressé une étude de financement comme suit “coût total de financement incluant les frais : 229 182 € Apport de 30 182 € Financement de 199 000 € sur une durée de 17 ans dont deux ans de franchise partielle (...)” ;
- un courriel adressé au défendeur par Monsieur [A] [L] , chargé de clientèle, le 22 février 2023 répertoriant la liste des documents à fournir pour l’étude de son projet de financement, faisant état d’un échange téléphonique ;
- un courriel adressé par le défendeur le 5 mars 2023 à Monsieur [L], lui adressant des “documents complétés en pièces jointes”, faisant état de sa disponibilité pour un échange dans la semaine ;
- un courriel adressé au défendeur le 9 mars 2023 par Monsieur [B] [Z], l’informant de ce qu’il a analysé l’ensemble des documents transmis et sollicitant des documents supplémentaires ;
- un courriel adressé le 13 mars 2023 par le défendeur à Monsieur [B] [Z], l’informant qu’il vient de lui transmettre les documents demandés ;
- un courriel adressé par le défendeur le 26 mars 2023 à Monsieur [B] [Z], lui demandant s’il a “pu avancer pour nous proposer une offre indicative de financement” ;
-un courriel adressé par le défendeur le 3 avril 2023 à Monsieur [B] [Z], l’informant ne pas avoir eu de retour s’agissant de sa demande de financement.

Il est également produit une étude de financement réalisée par la banque CIC EST pour l’achat d’un appartement en état futur d’achèvement d’une surface de 50 m2 comprenant 2 pièces à titre de résidence principale d’un locataire, avec un coût de l’opération estimé à 229 182 €, un apport personnel de 30 182 €, une durée maximum de 204 mois avec un taux moyen calculé de 3,150 %.
Est versé également aux débats un courrier daté du 23 mai 2023 adressé au défendeur par la Banque Populaire ALC, l’informant de la “Banque n’a pas donné une suite favorable à votre demande de prêt immobilier destiné à l’acquisition d’un bien sis 17 rue Maréchal Foch 57390 Audun Le Tiche.”

Par courrier daté du 28 juin 2023, la socité MARTEL BEL EPOK a sollicité de Monsieur [J] [D] le règlement de la somme de 11 000 € sous huitaine, lui indiquant qu’il n’a pas transmis d’offre ou de refus de prêt dans le délai prévu contractuellement soit avant le 28 mai 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les parties, ont notamment convenu contractuellement, une obligation pour Monsieur [J] [D] de procéder à toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, et à justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement ou d’un refus de financement de la banque dans les 30 jours et qu’à défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le RESERVATAIRE sera réputé avoir rempli la condition suspensive d’obtention de son prêt.

Dès lors, à leur lecture, ces stipulations contractuelles apparaissent dépourvues d’ambiguïté, ne nécessitant aucune interprétation afin de déterminer les obligations imputables à chacune des parties, et ainsi leur commune intention, la clause prévoyant expressément une obligation de “justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement ou d’un refus de financement de la banque dans les 30 jours”, délai respectant les dispositions de l’article L313-41 susvisé.

Par ailleurs, il ne saurait être considéré que ces dispositions contractuelles sont de nature à étendre les obligations imposées à l’acquéreur bénéficiaire de la condition suspensive légale d’obtention d’un prêt,
l’article L313-41 du Code de la consommation visé supra, faisant état d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, la clause litigieuse imposant au défendeur de justifier de l’obtention d’un accord de principe de financement dans le délai de 30 jours, conformément à ces dispositions.

Toutefois, s’agissant de la défaillance de la condition suspensive, il convient de relever qu’il ressort de l’ensemble des justificatifs produits, que le défendeur n’est pas resté inactif dans le cadre de l’instruction de sa demande de prêt ainsi que le démontrent les échanges de courriels versés aux débats, ce dernier justifiant avoir effectué des démarches dès le début du mois de mars 2023 et avoir relancé les professionnels au moins à deux reprises, notamment les 26 mars 2023 et 3 avril 2023.

Dans ces circonstances, dès lors que Monsieur [J] [D] ne saurait être responsable des délais d’instruction de la banque, aucune inertie ne pouvant lui être reprochée, il ne saurait être retenu que ce dernier a commis une faute de nature à entraîner la réalisation de la condition suspensive.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la condition suspensive a défailli, sans que la défaillance ne soit imputable à l’une ou l’autre des parties de sorte que la promesse de vente est caduque.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer la clause pénale, et la société MARTEL BEL EPOK sera déboutée de ses demandes de condamnation en paiement du défendeur de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société MARTEL BEL EPOK, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner la société MARTEL BEL EPOK à verser à Monsieur [J] [D] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire qui sera ainsi constatée.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la société MARTEL BEL EPOK de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société MARTEL BEL EPOK à verser à Monsieur [J] [D] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société MARTEL BEL EPOK aux dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision. 

Ainsi fait, statué et prononcé par mise à disposition au greffe le six Juillet deux mil vingt six par Marie-Astrid MEVEL, Juge placée, assisté de Sévrine SANCHES, greffier.


Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code civil 1171, code civil 1190, code civil 1304-6, code civil 1226). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T20:25:52.194Z.