notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 G, 28 juillet 2026, n° 22/09471

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 28 juin 2021, Monsieur [Z] [M] DIT [V] consentait au bénéfice de la société R&L IMMO avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 1 075 000 euros. Le terme de la promesse était fixé au 28 octobre 2021.
Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 107 500 euros (10% du prix) était prévue. La société R&L IMMO usait de sa faculté de substitution le 26 et 30 aout 2021 au profit de Monsieur [U] [D] et Madame [R] de sorte qu’un acte de résiliation amiable de la promesse de vente était régularisé les 26 et 28 octobre 2021. 

Par acte authentique du 30 novembre 2021, Monsieur [Z] [M] [I] [V] consentait au bénéfice de Monsieur [U] [D], une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 1075000 euros. Le terme de la promesse était fixé au 31 mars 2022. 

Selon courrier en date du 1er septembre 2022, en l’absence de levée d’option de Monsieur [G] [D] dans les délais et conditions convenues, et le rendez-vous de signature n’ayant pas été honoré, Monsieur [Z] [M] DIT [V] mettait en demeure ce dernier de lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.


Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2022, Monsieur [Z] [M] DIT [V] a fait assigner Monsieur [G] [D] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner celui-ci au versement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Monsieur [Z] [M] DIT [V] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- CONDAMNER Monsieur [G] [D] à verser à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 107.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 30 novembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022, date de la mise en demeure ; 
- REJETER toutes demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] [D] ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] [D] à verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] [D] aux entiers dépens de l’instance ; 
- CONFIRMER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. 

Il fait valoir qu’en l’absence de levée d’option par Monsieur [D] avant le 31 mars 2022, et les conditions suspensives prévues au contrat ayant été purgées, l’indemnité d’immobilisation est acquise.

En réponse à Monsieur [D], il souligne qu’aucune stipulation de la promesse de vente ne fait mention d’une obligation de l’informer de la levée des conditions suspensives et que la jurisprudence n’exige que la preuve de leur réalisation, rappelant que celui-ci connaissait particulièrement bien le bien pour être le fils des anciens candidats. Il ajoute que le bien n’a été cédé à Monsieur [X] que le 25 août 2022 selon une promesse de vente conclue 2 mois après le terme de la levée d’option consenti à Monsieur [D]. Il affirme, qu’ainsi, il n’a pas manqué à son obligation d’assurer le respect de l’exclusivité du bien à Monsieur [D] qui s’éteignait le 31 mars 2022. Il rappelle que les conditions suspensives sont visées en page 10 et 11 de la promesse et qu’aucun droit de préemption n’a été exercé ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, précisant que son notaire avait bien informé la mairie de la vente projetée selon courrier recommandé en date du 29 juin 2021 dans le but de purger le droit de préemption. Il ajoute que les autres conditions suspensives telles la nécessité de démontrer une origine de propriété antérieure à 30 ans, nécessité que les renseignements d’urbanisme et pièces produites par la commune ou cabinet d’urbanisme ne revèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier significativement la valeur du bien , nécessité que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d’un montant inférieur au prix de vente de sorte que ces conditons ont été levées n’ont posé aucune difficulté et ont été purgées, précisant qu’aucune difficulté à ce titre n’a été soulevée au moment de la mise en demeure. 

Pour s’opposer à l’octroi de délais de paiement, il fait valoir que Monsieur [D] ne justifie pas de sa situation économique, que la société dont il est le dirigeant fait simplement l’objet d’un plan de sauvegarde, qu’il n’a pas versé l’indemnité du malgré la mise en demeure et que la durée de la procédure équivaut, dans les faits, à un délai de paiement.


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique en date du 19 juin 2025, Monsieur [G] [D] demande au tribunal, de débouter Monsieur [Z] [A] [I] [V] de ses prétentions et de :

A titre subsidiaire
- ACCORDER à Monsieur [G] [D] des délais de paiement afin de procéder au paiement de la somme de 107 400€ en 24 règlements de 4 475 euros les 30 du mois, en tout état de cause ;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [A] [I] [V] à payer à Monsieur [G] [D] une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

D’une part, il fait valoir que Monsieur [M] [I] [V] ne justifie ni de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat, ni l’avoir informé en temps utile de leur réalisation. Il ajoute que Monsieur [A] [I] [V] n’a pas respecté la clause d’immobilisation, contrepartie nécessaire de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, puisqu’il a rapidement cédé le bien à un tiers le 25 août 2022 suivant compromis de vente du 1er juin 2022 pour un prix inférieur de 25 000 euros au prix de vente initial.

D’autre part, et à titre subsidiaire, il informe le tribunal qu’en cas de condamnation, il ne dispose pas des liquidités nécessaires pour régler en un trait de temps le versement de l’indemnité d’immobilisation, la société dont il est le dirigeant étant en procédure de redressement judiciaire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2025 . L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 28 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS 

Sur la demande de de paiement de l'indemnité d'immobilisation


Aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi. 

Aux termes des dispositions de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Il ressort des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. 

Les articles 1304-3 La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Enfin, il ressort des dispositions de l’article 1304-6 alinéa 1 du code civil que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplisement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’éxécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

Il ressort de la combinaison de ces différents articles susvisés que dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve des démarches effectuées auprès des divers établissements de crédit en vue de l’obtention d’un prêt et plus encore, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse. Faute par le bénéficiaire de la promesse d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil.

Il ressort du paragraphe relatif aux conditions suspensives qpage 10, que: 
 “Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives ci-aprés pour lesquelles il est convenu que :
- Une condition sera réputée accomplie dans les trois hypotheses alternatives suivantes:
- En cas de sun/enance de l'événement,
- Le cas échéant, en cas de renonciation par la partie (ou les PARTIES) dans l’intérét exclusif de laquelle (desquelles) elle a été stipulée,
- Lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empéché l'accomplissement conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du Code civil”.

Aux termes du paragraphe intitulé “ 2°) conditions suspensives stipulées au profit du BENEFICIAIRE” page 11 :
“La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble.

A défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l‘autre des conditions suspensives ci-aprés dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d‘obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après.
- Origine de propriété:
Qu’il soit établi une origine de propriété réguliére remontant a un titre translatif de plus de trente ans. 
- Urbanisme :
Que les renseignements d‘urbanisme et les pieces produites par la commune ou un cabinet d‘urbanisme ne révélent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du BIEN ou à nuire à l’affectation sus- indiquée à laquelle le BENEFICIAIRE le déstine.
Le BENEFICIAIRE déclare étre informé de l’alignement grevant la propriété vendue ainsi qu’il résulte du plan annexé, lequel ne constituera pas une condition suspensive.
- Situation hypothécaire 
Que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d‘un montant inférieur au prix de la vente payable comptant ou que le PROMETTANT produise l'accord des creanciers permettant d'apurer ce passif amiablement.
- Emprunt (...) 
ll est ici indiqué que le prix de la vente sera payé a l‘aide d‘un ou de plusieurs préts, qui ne sont pas encore obtenus par le BENEFICIAIRE.
En conséquence, la présente promesse de vente se trouve soumise a la condition suspensive de l'obtention d’un pret bancaire.
Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu, savoir :
a) Qu'elle sera réalisée par l'obtention d‘un ou plusieurs préts aux conditions suivantes:
Organisme préteur : Tous établissements bancaires
Montant maximum : UN MILLION SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS
(1 075 000,00 EUR)
Durée : 15 ans
Conditions financieres : 1,20% hors assurance
Le BENEFICIAIRE s’oblige e déposer les demandes de préts dans les meilleurs délais et a en justifier au PROMETTANT dans un délai de un (1) mois à compter des présentes.
Le BENEFICIAIRE déclare e ce sujet qu'a sa connaissance :
. ll n'existe pas d‘empeche[nent e l'octroi de ces préts qui seront sollicités.
. ll n'existe pas d‘obstacle a la mise en place de l'assurance déces invalidité surla tete des acquereurs ou des cautions éventuelles.
. Les garanties demandées par l‘établissement preteur pourront sauf imprévu, étre mises en place.
b) Que ces préts seront considérés comme "obtenus“ quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été reçues par le BENEFICIAIRE.
c) Que “l'obtention" des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive instaurée, intervenir au plus tard le 28 septelbre 2021. 
Les présentes seront caduques de plein droit huit (8) jours apres une mise en demeure restée vaine adressée par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier de l‘obtention du ou des prêts, ou de la renonciation à la condition dans les termes prévus ci-apres au d). Pour la bonne compréhension des présentes, le délai de huit (8) jours courra à compter de la premiere présentation de la lettre recommandée.
d) “L'obtention" ou la non "obtention" du ou des préts demandes devra étre notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT par télécopie, courrier ou courrier électronique au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.
e) Renonciation a la condition suspensive.
La condition suspensive sus visée, constitue pour le BENEFICIAIRE un droit acquis dont il se trouve investi du fait des présentes et c'est dans son intérêt que ce droit a été créé.
En conséquence, le BENEFICIAIRE pourra, s'il le juge à propos, renoncer au bénéfice de la condition suspensive, dès lors que cette renonciation interviendrait avant l'expiration du délai fixe au paragraphe ‘ c)’ qui précède à l'issue duquel la condition serait réputée accomplie”.

Il est rappelé qu’aucune stipulation de la promesse de vente ne fait mention d’une obligation, pour le promettant, d’informer le bénéficiaire de la levée des conditions suspensives. 

S'agissant de l'absence de droit de préemption, il est rappelé qu’aux termes articles L. 211-5, al. 1er et 4, et L. 213-2, al. 4 du code de l’urbanisme, à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de 2 mois pour rendre et notifier sa décision puisque son silence pendant ce délai vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption.

En l’espèce, la promesse prévoit qu'elle est " consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption [...] ni de préférence ne puisse être exercé [...]. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le promettant s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge. L'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption ".

Monsieur [Z] [A] [I] [V] justifie d’une déclaration d’intention d’aliéner mentionnant un envoi par LRAR le 29 juin 2021 à la mairie d’[Localité 5]. En l’absence de réponse dans les deux mois, la commune d’[Localité 5] est considérée comme ayant renoncé à son droit de préemption et la condition suspensive est ainsi réalisée. 

S'agissant des conditions suspensives tenant à la justification de l'origine de propriété sur trente ans, à l'urbanisme et à la situation hypothécaire, il est relevé que ces trois clauses figurent dans un même paragraphe qui débute par la mention suivante : " à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d'obtention de prêt". Ces trois clauses ne prévoient pas de délai spécifique et Monsieur [G] [D] ne démontre ni même n'allègue s'être prévalu de la défaillance de ces conditions avant l'expiration du délai qui lui était offert pour lever l'option de sorte qu'il est réputé y avoir renoncé. En outre, aucune difficulté à ce titre n’a été soulevée au moment de la mise en demeure. Enfin, il n’est aucunement justifié par Monsieur [D], ni de la date à laquelle le ou les prêts auraient été demandés ni des caractéristiques du prêt de sorte qu’il est réputé avoir également renoncée à cette condition suspensive. 

Au vu de ce qui précède, les conditions suspensives assortissant la promesse litigieuse sont réputées s'être réalisées dans le délai. 

Il est patent que Monsieur [G] [D] n’a pas levé l’option. Il est dès lors réputé défaillant. 

Il ne saurait enfin, et à titre surabondant, être reproché à Monsieur [A] DIT [V] d’avoir mis son bien en vente à l’expiration de la promesse. En effet, il ressort de l’article 3°) intitulé “ Renonciation à la vente par le bénéficiaire”, page 7 de l’acte que “au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas levé l'option dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, le BENEFICIAIRE sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d‘une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ulterieures de la volonté d’acquerir qu’auraient exprimees le BENEFICIAIRE. (...)

Il ressort de l’ensemble de ces constations que Monsieur [G] [D] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 107 500 euros au titre de l'indemnitéd'immobilisation.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022, date de la mise en demeure.

 En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [Z] [A] [I] [V] relatives au paiement de l'indemnité d'immobilisation.




Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, au regard de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Monsieur [D] ne justifie d’aucun élément permettant d’apprécier sa situation économique personnelle, étant précisé que le fait que la société dont il est le dirigeant fasse l’objet d’un plan de sauvegarde et que les sociétés dont cette dernière est la dirigeante soient en redressement ne pouvant suffire à justifier de situation économique pour l’obtention de délais de paiement. Il sera en conséquence débouté de cette demande.



Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Partie perdante, Monsieur [G] [D] sera condamné aux dépens de l'instance.

Les circonstances de l'espèce conduisent à faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Monsieur [Z] [A] DIT [V] à hauteur de 1800 euros.



Sur l'exécution provisoire 

Enfin, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

La présente décision est par conséquent assortie de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS



Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l'avis donné à l'issue de l'audience des plaidoiries :

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 107 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022; 

DEBOUTE Monsieur [G] [D] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe,

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 G

N° RG 22/09471 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XKBP

Jugement du 28 Juillet 2026



Affaire : 

M. [Z] [A] [I] [V]
C/
M. [G] [D]













Notifié à :

Me Nicolas BES de la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, vestiaire : 623

Me Jessica BRON de la SELARL C&S AVOCATS, vestiaire : 1246










REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 28 Juillet 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Novembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Mai 2026 devant :

Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Monsieur [Z] [A] [I] [V]
né le 05 Juin 1977 à [Localité 2] (69), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nicolas BES de la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, avocats au barreau de LYON



DEFENDEUR

Monsieur [G] [D]
né le 01 Décembre 1965 à [Localité 3] (69), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jessica BRON de la SELARL C&S AVOCATS, avocats au barreau de LYON












EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 28 juin 2021, Monsieur [Z] [M] DIT [V] consentait au bénéfice de la société R&L IMMO avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 1 075 000 euros. Le terme de la promesse était fixé au 28 octobre 2021.
Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 107 500 euros (10% du prix) était prévue. La société R&L IMMO usait de sa faculté de substitution le 26 et 30 aout 2021 au profit de Monsieur [U] [D] et Madame [R] de sorte qu’un acte de résiliation amiable de la promesse de vente était régularisé les 26 et 28 octobre 2021. 

Par acte authentique du 30 novembre 2021, Monsieur [Z] [M] [I] [V] consentait au bénéfice de Monsieur [U] [D], une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 1075000 euros. Le terme de la promesse était fixé au 31 mars 2022. 

Selon courrier en date du 1er septembre 2022, en l’absence de levée d’option de Monsieur [G] [D] dans les délais et conditions convenues, et le rendez-vous de signature n’ayant pas été honoré, Monsieur [Z] [M] DIT [V] mettait en demeure ce dernier de lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.


Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2022, Monsieur [Z] [M] DIT [V] a fait assigner Monsieur [G] [D] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner celui-ci au versement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, Monsieur [Z] [M] DIT [V] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- CONDAMNER Monsieur [G] [D] à verser à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 107.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 30 novembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022, date de la mise en demeure ; 
- REJETER toutes demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] [D] ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] [D] à verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] [D] aux entiers dépens de l’instance ; 
- CONFIRMER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. 

Il fait valoir qu’en l’absence de levée d’option par Monsieur [D] avant le 31 mars 2022, et les conditions suspensives prévues au contrat ayant été purgées, l’indemnité d’immobilisation est acquise.

En réponse à Monsieur [D], il souligne qu’aucune stipulation de la promesse de vente ne fait mention d’une obligation de l’informer de la levée des conditions suspensives et que la jurisprudence n’exige que la preuve de leur réalisation, rappelant que celui-ci connaissait particulièrement bien le bien pour être le fils des anciens candidats. Il ajoute que le bien n’a été cédé à Monsieur [X] que le 25 août 2022 selon une promesse de vente conclue 2 mois après le terme de la levée d’option consenti à Monsieur [D]. Il affirme, qu’ainsi, il n’a pas manqué à son obligation d’assurer le respect de l’exclusivité du bien à Monsieur [D] qui s’éteignait le 31 mars 2022. Il rappelle que les conditions suspensives sont visées en page 10 et 11 de la promesse et qu’aucun droit de préemption n’a été exercé ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, précisant que son notaire avait bien informé la mairie de la vente projetée selon courrier recommandé en date du 29 juin 2021 dans le but de purger le droit de préemption. Il ajoute que les autres conditions suspensives telles la nécessité de démontrer une origine de propriété antérieure à 30 ans, nécessité que les renseignements d’urbanisme et pièces produites par la commune ou cabinet d’urbanisme ne revèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier significativement la valeur du bien , nécessité que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d’un montant inférieur au prix de vente de sorte que ces conditons ont été levées n’ont posé aucune difficulté et ont été purgées, précisant qu’aucune difficulté à ce titre n’a été soulevée au moment de la mise en demeure. 

Pour s’opposer à l’octroi de délais de paiement, il fait valoir que Monsieur [D] ne justifie pas de sa situation économique, que la société dont il est le dirigeant fait simplement l’objet d’un plan de sauvegarde, qu’il n’a pas versé l’indemnité du malgré la mise en demeure et que la durée de la procédure équivaut, dans les faits, à un délai de paiement.


Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique en date du 19 juin 2025, Monsieur [G] [D] demande au tribunal, de débouter Monsieur [Z] [A] [I] [V] de ses prétentions et de :

A titre subsidiaire
- ACCORDER à Monsieur [G] [D] des délais de paiement afin de procéder au paiement de la somme de 107 400€ en 24 règlements de 4 475 euros les 30 du mois, en tout état de cause ;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [A] [I] [V] à payer à Monsieur [G] [D] une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

D’une part, il fait valoir que Monsieur [M] [I] [V] ne justifie ni de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat, ni l’avoir informé en temps utile de leur réalisation. Il ajoute que Monsieur [A] [I] [V] n’a pas respecté la clause d’immobilisation, contrepartie nécessaire de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, puisqu’il a rapidement cédé le bien à un tiers le 25 août 2022 suivant compromis de vente du 1er juin 2022 pour un prix inférieur de 25 000 euros au prix de vente initial.

D’autre part, et à titre subsidiaire, il informe le tribunal qu’en cas de condamnation, il ne dispose pas des liquidités nécessaires pour régler en un trait de temps le versement de l’indemnité d’immobilisation, la société dont il est le dirigeant étant en procédure de redressement judiciaire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2025 . L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 28 juillet 2026.


MOTIFS 

Sur la demande de de paiement de l'indemnité d'immobilisation


Aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi. 

Aux termes des dispositions de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Il ressort des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. 

Les articles 1304-3 La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Enfin, il ressort des dispositions de l’article 1304-6 alinéa 1 du code civil que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplisement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’éxécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

Il ressort de la combinaison de ces différents articles susvisés que dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve des démarches effectuées auprès des divers établissements de crédit en vue de l’obtention d’un prêt et plus encore, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse. Faute par le bénéficiaire de la promesse d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil.

Il ressort du paragraphe relatif aux conditions suspensives qpage 10, que: 
 “Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives ci-aprés pour lesquelles il est convenu que :
- Une condition sera réputée accomplie dans les trois hypotheses alternatives suivantes:
- En cas de sun/enance de l'événement,
- Le cas échéant, en cas de renonciation par la partie (ou les PARTIES) dans l’intérét exclusif de laquelle (desquelles) elle a été stipulée,
- Lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empéché l'accomplissement conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du Code civil”.

Aux termes du paragraphe intitulé “ 2°) conditions suspensives stipulées au profit du BENEFICIAIRE” page 11 :
“La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble.

A défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l‘autre des conditions suspensives ci-aprés dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d‘obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après.
- Origine de propriété:
Qu’il soit établi une origine de propriété réguliére remontant a un titre translatif de plus de trente ans. 
- Urbanisme :
Que les renseignements d‘urbanisme et les pieces produites par la commune ou un cabinet d‘urbanisme ne révélent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du BIEN ou à nuire à l’affectation sus- indiquée à laquelle le BENEFICIAIRE le déstine.
Le BENEFICIAIRE déclare étre informé de l’alignement grevant la propriété vendue ainsi qu’il résulte du plan annexé, lequel ne constituera pas une condition suspensive.
- Situation hypothécaire 
Que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d‘un montant inférieur au prix de la vente payable comptant ou que le PROMETTANT produise l'accord des creanciers permettant d'apurer ce passif amiablement.
- Emprunt (...) 
ll est ici indiqué que le prix de la vente sera payé a l‘aide d‘un ou de plusieurs préts, qui ne sont pas encore obtenus par le BENEFICIAIRE.
En conséquence, la présente promesse de vente se trouve soumise a la condition suspensive de l'obtention d’un pret bancaire.
Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu, savoir :
a) Qu'elle sera réalisée par l'obtention d‘un ou plusieurs préts aux conditions suivantes:
Organisme préteur : Tous établissements bancaires
Montant maximum : UN MILLION SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS
(1 075 000,00 EUR)
Durée : 15 ans
Conditions financieres : 1,20% hors assurance
Le BENEFICIAIRE s’oblige e déposer les demandes de préts dans les meilleurs délais et a en justifier au PROMETTANT dans un délai de un (1) mois à compter des présentes.
Le BENEFICIAIRE déclare e ce sujet qu'a sa connaissance :
. ll n'existe pas d‘empeche[nent e l'octroi de ces préts qui seront sollicités.
. ll n'existe pas d‘obstacle a la mise en place de l'assurance déces invalidité surla tete des acquereurs ou des cautions éventuelles.
. Les garanties demandées par l‘établissement preteur pourront sauf imprévu, étre mises en place.
b) Que ces préts seront considérés comme "obtenus“ quand une ou plusieurs offres couvrant le financement prévu auront été reçues par le BENEFICIAIRE.
c) Que “l'obtention" des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive instaurée, intervenir au plus tard le 28 septelbre 2021. 
Les présentes seront caduques de plein droit huit (8) jours apres une mise en demeure restée vaine adressée par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier de l‘obtention du ou des prêts, ou de la renonciation à la condition dans les termes prévus ci-apres au d). Pour la bonne compréhension des présentes, le délai de huit (8) jours courra à compter de la premiere présentation de la lettre recommandée.
d) “L'obtention" ou la non "obtention" du ou des préts demandes devra étre notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT par télécopie, courrier ou courrier électronique au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.
e) Renonciation a la condition suspensive.
La condition suspensive sus visée, constitue pour le BENEFICIAIRE un droit acquis dont il se trouve investi du fait des présentes et c'est dans son intérêt que ce droit a été créé.
En conséquence, le BENEFICIAIRE pourra, s'il le juge à propos, renoncer au bénéfice de la condition suspensive, dès lors que cette renonciation interviendrait avant l'expiration du délai fixe au paragraphe ‘ c)’ qui précède à l'issue duquel la condition serait réputée accomplie”.

Il est rappelé qu’aucune stipulation de la promesse de vente ne fait mention d’une obligation, pour le promettant, d’informer le bénéficiaire de la levée des conditions suspensives. 

S'agissant de l'absence de droit de préemption, il est rappelé qu’aux termes articles L. 211-5, al. 1er et 4, et L. 213-2, al. 4 du code de l’urbanisme, à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de 2 mois pour rendre et notifier sa décision puisque son silence pendant ce délai vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption.

En l’espèce, la promesse prévoit qu'elle est " consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption [...] ni de préférence ne puisse être exercé [...]. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le promettant s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge. L'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption ".

Monsieur [Z] [A] [I] [V] justifie d’une déclaration d’intention d’aliéner mentionnant un envoi par LRAR le 29 juin 2021 à la mairie d’[Localité 5]. En l’absence de réponse dans les deux mois, la commune d’[Localité 5] est considérée comme ayant renoncé à son droit de préemption et la condition suspensive est ainsi réalisée. 

S'agissant des conditions suspensives tenant à la justification de l'origine de propriété sur trente ans, à l'urbanisme et à la situation hypothécaire, il est relevé que ces trois clauses figurent dans un même paragraphe qui débute par la mention suivante : " à défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d'obtention de prêt". Ces trois clauses ne prévoient pas de délai spécifique et Monsieur [G] [D] ne démontre ni même n'allègue s'être prévalu de la défaillance de ces conditions avant l'expiration du délai qui lui était offert pour lever l'option de sorte qu'il est réputé y avoir renoncé. En outre, aucune difficulté à ce titre n’a été soulevée au moment de la mise en demeure. Enfin, il n’est aucunement justifié par Monsieur [D], ni de la date à laquelle le ou les prêts auraient été demandés ni des caractéristiques du prêt de sorte qu’il est réputé avoir également renoncée à cette condition suspensive. 

Au vu de ce qui précède, les conditions suspensives assortissant la promesse litigieuse sont réputées s'être réalisées dans le délai. 

Il est patent que Monsieur [G] [D] n’a pas levé l’option. Il est dès lors réputé défaillant. 

Il ne saurait enfin, et à titre surabondant, être reproché à Monsieur [A] DIT [V] d’avoir mis son bien en vente à l’expiration de la promesse. En effet, il ressort de l’article 3°) intitulé “ Renonciation à la vente par le bénéficiaire”, page 7 de l’acte que “au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas levé l'option dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, le BENEFICIAIRE sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d‘une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ulterieures de la volonté d’acquerir qu’auraient exprimees le BENEFICIAIRE. (...)

Il ressort de l’ensemble de ces constations que Monsieur [G] [D] sera en conséquence condamné à verser à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 107 500 euros au titre de l'indemnitéd'immobilisation.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022, date de la mise en demeure.

 En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [Z] [A] [I] [V] relatives au paiement de l'indemnité d'immobilisation.




Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, au regard de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Monsieur [D] ne justifie d’aucun élément permettant d’apprécier sa situation économique personnelle, étant précisé que le fait que la société dont il est le dirigeant fasse l’objet d’un plan de sauvegarde et que les sociétés dont cette dernière est la dirigeante soient en redressement ne pouvant suffire à justifier de situation économique pour l’obtention de délais de paiement. Il sera en conséquence débouté de cette demande.



Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Partie perdante, Monsieur [G] [D] sera condamné aux dépens de l'instance.

Les circonstances de l'espèce conduisent à faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Monsieur [Z] [A] DIT [V] à hauteur de 1800 euros.



Sur l'exécution provisoire 

Enfin, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

La présente décision est par conséquent assortie de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS



Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l'avis donné à l'issue de l'audience des plaidoiries :

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 107 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation outre intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022; 

DEBOUTE Monsieur [G] [D] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à payer à Monsieur [Z] [A] [I] [V] la somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe,

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE




















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-2, code civil 1178, code civil 1304, code de l'urbanisme 4, code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-12T18:27:50.803Z.