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Décision de justice

Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 10 juillet 2026, n° 25/01586

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Exposé du litige

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 * *



EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE



Par acte notarié du 6 janvier 2022 dressé par Me [S] [G], notaire à Notre-Dame-de-Bondeville, la Sci [M] a consenti à M. [J] [U] une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir, situé [Adresse 3], et cadastré section AE n°[Cadastre 1], au prix net vendeur de 175 000 euros, et pour une durée expirant le 15 octobre 2022 à 16 heures. Y a été notamment prévue la condition suspensive d'obtention au plus tard le 15 juillet 2022 d'un ou de plusieurs prêts d'un montant maximum de 1 600 000 euros remboursable sur 15 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 1,3 % l'an (hors assurances). 



Par courriel du 2 novembre 2022, la notaire de M. [U] a informé l'étude de Me [G] du refus des prêts demandés par son client. Le 9 novembre 2022, elle lui a demandé la restitution de la somme séquestrée de 8 750 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation versée par son client.



Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, M. [U] a fait assigner la Sci [M] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de cette somme de 

8 750 euros et de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement contradictoire du 7 mars 2025, le tribunal a :

- condamné M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 17 500 euros dont à déduire la somme de 8 750 euros déjà versée et placée sous séquestre auprès de Me [S] [G], notaire à Notre-Dame-de-Bondeville,

- débouté M. [J] [U] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la Sci [M],

- condamné M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [J] [U] aux entiers dépens de l'instance,

- dit que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 29 avril 2025, M. [U] a formé un appel contre ce jugement.





EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 24 mars 2026, M. [J] [U] demande de voir en application des articles 1304, 1304-3, et 1304-6 du code civil :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judicaire de Rouen du 7 mars 2025,

statuer à nouveau,

- prononcer la caducité de la promesse de vente du 6 janvier 2022 ou à défaut sa nullité,

- débouter la Sci [M] de ses demandes,

- condamner la Sci [M] à lui régler les somme suivantes : 

. 17 500 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 750 euros à compter du 25 mai 2023, date de présentation de la mise en demeure du 24 mai 2023,

. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice lié à l'immobilisation des fonds,

. 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Il expose qu'il justifie avoir été diligent dans la recherche de son financement bancaire, mais qu'il s'est vu opposer deux refus les 11 février et 8 juillet 2022, soit avant le terme du délai contractuel du 15 juillet 2022 ; que ne peut lui être imputée l'imprécision des banques dans la rédaction des attestations de ces deux refus ; que dès lors, la défaillance de la condition suspensive ne peut lui être reprochée. 



Il indique par ailleurs que la Sci [M] n'a pas justifié au 15 octobre 2022, terme de la promesse, de la purge du droit de préemption urbain et d'une origine régulière de propriété trentenaire, autres conditions suspensives qui ont également défailli.



Il déduit du défaut d'accomplissement de ces trois conditions suspensives dans les délais fixés par la promesse que celle-ci est devenue caduque, ce qui emporte la restitution à son profit de l'indemnité d'immobilisation de 17 500 euros.



Il précise ensuite que l'échec du projet d'acquisition de parcelles de Mme [Z], autre condition suspensive, ne peut lui être imputé puisqu'il a obtenu un permis de construire mais que celui-ci a ensuite fait l'objet d'un retrait par le maire le 17 octobre 2023 à la suite d'un recours gracieux par des tiers ; que ce fait est indépendant de sa volonté et n'est pas fautif ; que la promesse de vente conclue avec Mme [Z] le 29 décembre 2021 prévoyait dans l'hypothèse d'un tel recours contre le permis de construire qu'elle serait caduque et qu'il serait libéré de son engagement ; qu'en définitive, à défaut d'être caduque, la promesse de vente du 6 janvier 2022 est nulle et non avenue, ce qui emporte la restitution de l'indemnité d'immobilisation. 



Il soutient qu'il pouvait user de la faculté de substitution prévue dans la promesse jusqu'à sa réitération, à défaut de sanction prévue. 



Il réclame le versement de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive de la Sci [M] qui a toujours refusé la restitution des fonds séquestrés depuis janvier 2022 et du fait du préjudice consécutif à leur immobilisation. 

 

Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2026, la Sci [M] sollicite de voir en vertu des articles 1103, 1304-3 et suivants du code civil :

- débouter M. [J] [U] de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- y ajoutant, condamner M. [J] [U] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Elle fait valoir que M. [U] n'a jamais accompli les diligences nécessaires en vue de l'obtention d'un concours bancaire de telle sorte que la défaillance de la condition suspensive afférente est totalement imputable à celui-ci et qu'elle est en droit de prétendre à l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat ; que M. [U] n'a pas agi de bonne foi puisqu'il a dissimulé pendant plusieurs mois deux refus de prêt des 11 février et 8 juillet 2022, allant même jusqu'à tenter d'obtenir de nouveaux délais jusqu'à fin 2022, et n'a fait état de ces refus en novembre 2022 que lorsqu'elle a exigé une indemnisation pour un second délai supplémentaire ; qu'il s'est abstenu de répondre aux demandes de renseignements qui lui ont été faites sur le financement de l'opération. 



Elle ajoute que ces refus de prêts ne permettent pas de vérifier qu'il a accompli les diligences dans les conditions fixées au contrat puisqu'ils ne précisent pas la nature exacte, la durée, et le taux des prêts sollicités, non pas par M. [U], mais par une Sci Lsd immo en cours de constitution ; qu'il ne l'a pas informée de l'exercice de la faculté contractuelle de substitution.



Elle précise s'agissant de trois autres conditions suspensives et comme l'a retenu le tribunal, que M. [U] ne rapporte pas la preuve d'une défaillance imputable à celle-ci et, concernant l'acquisition des parcelles de Mme [Z], il ne justifie pas des raisons qui y ont fait obstacle ; qu'en effet, il ne produit pas la demande gracieuse ayant donné lieu au retrait du permis de construire ; qu'il est malvenu d'invoquer le compromis de vente signé avec Mme [Z] laquelle atteste du même comportement déloyal de M. [U] à son égard et de son attitude désinvolte à l'égard de ses cocontractants. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 mars 2026.

Motifs

MOTIFS



Sur la demande de caducité de la promesse de vente du 6 janvier 2022



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

 

L'article 1124 alinéa 1er du même code définit la promesse de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.



L'article 1304-3 alinéa 1er du même code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



L'article 1304-6 dernier alinéa du même code précise qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. 





1) Sur la condition suspensive d'obtention d'un ou de plusieurs prêts



Il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l'exécution de cette obligation. 





Il appartient ensuite au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de cette condition suspensive. 



En l'espèce, la condition suspensive d'obtention de prêt spécifiée dans la promesse de vente à la page 14 prévoit les caractéristiques suivantes d'un ou de plusieurs prêts à solliciter par M. [U] : 

''' Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier.

 '' Montant maximal de la somme empruntée : [...] 1 600 000,00 EUR.

 '' Durée maximale de remboursement : 15 ans.

 '' Taux nominal d'intérêt maximal : 1,30 % l'an (hors assurances).



Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. 



La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 juillet 2022.

[...]

' [Le BENEFICIAIRE] déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que : 

'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'



L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.'. 



Au soutien de ses prétentions, M. [U] produit les refus d'offres de prêt suivants :

- un courrier de la Sa Société générale du 11 février 2022 attestant 'avoir refusé un prêt d'1,6 million d'euros à la SCI LSD IMMO composée directement ou indirectement de M. [J] [U], de M. [B] [N] et de [X] [L].',



- un courrier de la société Bnp paribas du 8 juillet 2022 adressé à la Sci Lsdf immo en cours de constitution, faisant état de sa demande de financement d'un montant de 1 600 000 euros portant sur l'acquisition d'un terrain situé [Adresse 4] à La Vaupalière et la construction d'un bâtiment professionnel et de son refus d'y donner une suite. 



Seul le montant du prêt envisagé y est précisé, à l'exclusion des autres caractéristiques requises. Ces deux refus de financement ne répondent donc pas aux exigences contractuelles précitées.



De plus, M. [U] a notifié ces deux refus le 2 novembre 2022, soit après la date butoir de validité de la promesse du 15 octobre 2022, alors que, d'une part, il avait été relancé par l'étude de Me [G] à plusieurs reprises en septembre 2022 et en dernier lieu le 11 octobre 2022 pour justifier de l'obtention du financement et, d'autre part, il avait pris expressément connaissance de la portée des dispositions de l'article 1304-3 du code civil. 



Enfin, si le 'BENEFICIAIRE', débiteur de la réalisation de cette condition, était désigné comme étant M. [U] à la page 1 de la promesse, mais pouvait exercer sa faculté de se substituer toute personne morale comme cet acte le lui permettait à la page 26, il devait à cet effet en informer la Sci [M], ce qu'il n'a pas fait.



Si ce manquement n'est pas sanctionné par cette disposition du contrat, il confirme la volonté de M. [U] de s'y soustraire. 





C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui a défailli par le fait de M. [U], est réputée accomplie.





2) Sur les conditions suspensives d'acquisition des parcelles situées [Adresse 5] et appartenant à Mme [Z] et d'obtention d'un permis de construire



La promesse de vente stipule à la page 11, au titre des 'Conditions suspensives particulières', que : 'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE d'un permis de construire avant le 16 août 2022 pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante : construction d'une halle de marché pour une surface de 920m² environ de surface de plancher



Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l'opération envisagée et ce avant le 15 avril 2022, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. 

Toute modification de l'opération envisagée devra recueillir l'accord du PROMETTANT.'. 

 

La promesse prévoit aussi aux pages 13 et 14 que : 'Les présentes sont soumises à la condition suspensive que Monsieur [U], ou toute personne physique ou morale qu'il se substituera, acquiert les parcelles actuellement cadastrées AE [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées dites commune de [Localité 5] pour une contenance totale de 3000 M². Etant ici précisé que cette parcelle, d'environ 3000 M², sera détachée de celles cadastrées section AE numéro [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au moyen d'un document d'arpentage.

Il est ici précisé qu'une promesse de vente a été régularisée suivant acte reçu par Maître [W] [Q], notaire à [Localité 6] en date du 29 décembre 2021 et dont une copie est demeurée ci-annexée après mention.

La date de réalisation de cet avant-contrat sera concomitante à celle des présentes. 

[...] Il est ici convenu entre les parties que l'acquisition du présent bien par le bénéficiaire est indivisible de l'acquisition par ce dernier des parcelles ci-dessus référencées, sises même commune. 

Par conséquent, si l'acquistion du bien par Monsieur [U], n'est pas conclue dans le délai sus indiqué, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, et l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée par le bénéficiaire lui sera rendue immédiatement, sauf application de l'article 1304-3 du code civil, si la non réalisation de ladite acquisition du bien par Monsieur [U], ou toute autre personne substituée, a eu lieu par suite d'un fait imputable au BENEFICIAIRE.'.



Il ressort de l'arrêté de retrait d'un permis de construire valant autorisation de travaux délivré par le maire le 17 octobre 2023, produit par M. [U], que : 

- le dossier a été déposé le 25 janvier 2022 et complété le 7 mars 2022, 

- il a été autorisé le 22 juillet 2023, 

- la demande de permis de construire valant autorisation de travaux de construction d'un centre commercial de 8 lots sur les parcelles AE n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], et [Cadastre 3] a été retirée 'Vu la demande gracieuse reçue en mairie le 01/10/2023 tendant au retrait de ladite demande'. 



M. [U] verse également aux débats un courriel du 9 septembre 2024 de la notaire l'assistant lors de l'établissement de la promesse de vente du 29 décembre 2021 y confirmant que cette vente n'a jamais été régularisée.



Toutefois, d'une part, M. [U] n'a pas obtenu un permis de construire avant le 16 août 2022. 





D'autre part, comme l'a justement relevé le tribunal, les éléments qu'il produits sont insuffisants à démontrer qu'il s'est conformé à l'exécution de son obligation. En effet, l'auteur de la demande gracieuse n'est pas identifié et les raisons de l'absence de réitération de la vente envisagée restent également inconnues. L'hypothèse avancée par M. [U] d'un recours de tiers formé contre la demande de permis de construire valant autorisation de travaux du 22 juillet 2023 n'est corroborée par aucun élément.



Dès lors, M. [U] ne démontre pas avoir exécuté ses obligations. Ces deux conditions suspensives doivent être réputées accomplies en application de l'article 1304-3 alinéa 1er. 





3) Sur la condition suspensive d'une origine de propriété régulière trentenaire 



La promesse de vente précise à la page 11, au titre des 'Conditions suspensives de droit commun' que : 'Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.'.



Il est indiqué à la page 4 que le terrain à bâtir avait été acquis 'suivant acte reçu par Maître [A] [P], notaire à [Localité 6] le 27 juillet 2007 publié au service de la publicité foncière de [Localité 3] 2, le 12 septembre 2007 volume 2007P, numéro 4722.'.



' la page 15, il est mentionné dans le paragraphe relatif aux servitudes que : ' ' la connaissance du PROMETTANT, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l'urbanisme, il n'en existe pas d'autres que celles stipulées aux termes de l'acte reçu par Maître [A] [P] le 27 juillet 2007 contenant vente par Monsieur et Madame [E] [R] au profit de la S.C.I. [M] du BIEN objet des présentes et dont la teneur est ci-après littéralement rapportée : 

'RAPPEL DE SERVITUDES 

Dans l'acte reçu en l'office notarial le 28 janvier 2002 contenant la vente par les consorts [H]/[F] à Monsieur et Madame [R], il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté'.



Enfin, à la page 28, le paragraphe 'COMMUNICATION DES PIECES ET DOCUMENTS' prévoit que : 'Le BENEFICIAIRE pourra prendre connaissance de toutes les pièces et documents ci-dessus mentionnés directement en l'office notarial dénommé en tête des présentes, sans que ce dernier ait l'obligation de les lui adresser à mesure de leur réception, sauf avis contraire écrit de sa part ou nécessité de l'informer de sujétions particulières révélées par ces pièces et documents.'.



M. [U] ne démontre pas l'existence d'interrogations émises de sa part sur l'origine de propriété entre le jour de la signature de la promesse de vente le 6 janvier 2022 et la date prévue d'échéance de celle-ci le 15 octobre 2022, et susceptibles d'expliquer le défaut de régularisation de la vente.



Le moyen qu'il invoque pour échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation sera écarté.









4) Sur la purge du droit de préemption urbain



La clause relative au droit de préemption à la page 10 de la promesse n'a pas été érigée en condition suspensive, mais en réserve comme le mentionne le paragraphe afférent 'Réserve du droit de préemption'.



M. [U] ne peut donc se retrancher derrière son absence de réalisation pour se considérer comme libéré des termes de la promesse.



* * * 

En définitive, la promesse de vente du 6 janvier 2022 est devenue caduque du seul fait de M. [U]. La décision du tribunal ayant condamné celui-ci à payer à la Sci [M] l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 17 500 euros, dont à déduire la somme de 8 750 euros déjà versée et placée sous séquestre de Me [G], sera confirmée. 



Sur la demande de dommages et intérêts



Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

En l'espèce, l'exercice de son droit de se défendre par la Sci [M], dont les prétentions ont été intégralement accueillies, n'a pas été fautif.



En définitive, M. [U] sera débouté de sa demande indemnitaire. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.



Partie perdante, M. [U] sera condamné aux dépens d'appel.



Il est équitable de le condamner également à payer à la Sci [M] la somme de 

3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel, conformément à sa demande. 



M. [U] sera débouté de sa demande présentée à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,



Déboute M. [J] [U] du surplus de ses demandes,



Condamne M. [J] [U] aux dépens d'appel.



Le cadre greffier, La présidente de chambre,
Texte intégral
N° RG 25/01586 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J6QR







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 10 JUILLET 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/04168

Tribunal judiciaire de Rouen du 7 mars 2025





APPELANT :



Monsieur [J] [U]

né le 15 octobre 1971 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté et assisté de Me Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen







INTIMEE :



SCI [M]

RCS de [Localité 3] 442 820 080

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Patrick ALBERT de la SCP ALBERT PATRICK, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 25 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme WITTRANT, présidente de chambre

Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme DEGUETTE, conseillère









GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 25 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 10 juillet 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 10 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.



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EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE



Par acte notarié du 6 janvier 2022 dressé par Me [S] [G], notaire à Notre-Dame-de-Bondeville, la Sci [M] a consenti à M. [J] [U] une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir, situé [Adresse 3], et cadastré section AE n°[Cadastre 1], au prix net vendeur de 175 000 euros, et pour une durée expirant le 15 octobre 2022 à 16 heures. Y a été notamment prévue la condition suspensive d'obtention au plus tard le 15 juillet 2022 d'un ou de plusieurs prêts d'un montant maximum de 1 600 000 euros remboursable sur 15 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 1,3 % l'an (hors assurances). 



Par courriel du 2 novembre 2022, la notaire de M. [U] a informé l'étude de Me [G] du refus des prêts demandés par son client. Le 9 novembre 2022, elle lui a demandé la restitution de la somme séquestrée de 8 750 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation versée par son client.



Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, M. [U] a fait assigner la Sci [M] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de cette somme de 

8 750 euros et de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement contradictoire du 7 mars 2025, le tribunal a :

- condamné M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 17 500 euros dont à déduire la somme de 8 750 euros déjà versée et placée sous séquestre auprès de Me [S] [G], notaire à Notre-Dame-de-Bondeville,

- débouté M. [J] [U] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la Sci [M],

- condamné M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [J] [U] aux entiers dépens de l'instance,

- dit que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 29 avril 2025, M. [U] a formé un appel contre ce jugement.





EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 24 mars 2026, M. [J] [U] demande de voir en application des articles 1304, 1304-3, et 1304-6 du code civil :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judicaire de Rouen du 7 mars 2025,

statuer à nouveau,

- prononcer la caducité de la promesse de vente du 6 janvier 2022 ou à défaut sa nullité,

- débouter la Sci [M] de ses demandes,

- condamner la Sci [M] à lui régler les somme suivantes : 

. 17 500 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 750 euros à compter du 25 mai 2023, date de présentation de la mise en demeure du 24 mai 2023,

. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice lié à l'immobilisation des fonds,

. 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Il expose qu'il justifie avoir été diligent dans la recherche de son financement bancaire, mais qu'il s'est vu opposer deux refus les 11 février et 8 juillet 2022, soit avant le terme du délai contractuel du 15 juillet 2022 ; que ne peut lui être imputée l'imprécision des banques dans la rédaction des attestations de ces deux refus ; que dès lors, la défaillance de la condition suspensive ne peut lui être reprochée. 



Il indique par ailleurs que la Sci [M] n'a pas justifié au 15 octobre 2022, terme de la promesse, de la purge du droit de préemption urbain et d'une origine régulière de propriété trentenaire, autres conditions suspensives qui ont également défailli.



Il déduit du défaut d'accomplissement de ces trois conditions suspensives dans les délais fixés par la promesse que celle-ci est devenue caduque, ce qui emporte la restitution à son profit de l'indemnité d'immobilisation de 17 500 euros.



Il précise ensuite que l'échec du projet d'acquisition de parcelles de Mme [Z], autre condition suspensive, ne peut lui être imputé puisqu'il a obtenu un permis de construire mais que celui-ci a ensuite fait l'objet d'un retrait par le maire le 17 octobre 2023 à la suite d'un recours gracieux par des tiers ; que ce fait est indépendant de sa volonté et n'est pas fautif ; que la promesse de vente conclue avec Mme [Z] le 29 décembre 2021 prévoyait dans l'hypothèse d'un tel recours contre le permis de construire qu'elle serait caduque et qu'il serait libéré de son engagement ; qu'en définitive, à défaut d'être caduque, la promesse de vente du 6 janvier 2022 est nulle et non avenue, ce qui emporte la restitution de l'indemnité d'immobilisation. 



Il soutient qu'il pouvait user de la faculté de substitution prévue dans la promesse jusqu'à sa réitération, à défaut de sanction prévue. 



Il réclame le versement de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive de la Sci [M] qui a toujours refusé la restitution des fonds séquestrés depuis janvier 2022 et du fait du préjudice consécutif à leur immobilisation. 

 

Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2026, la Sci [M] sollicite de voir en vertu des articles 1103, 1304-3 et suivants du code civil :

- débouter M. [J] [U] de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- y ajoutant, condamner M. [J] [U] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Elle fait valoir que M. [U] n'a jamais accompli les diligences nécessaires en vue de l'obtention d'un concours bancaire de telle sorte que la défaillance de la condition suspensive afférente est totalement imputable à celui-ci et qu'elle est en droit de prétendre à l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat ; que M. [U] n'a pas agi de bonne foi puisqu'il a dissimulé pendant plusieurs mois deux refus de prêt des 11 février et 8 juillet 2022, allant même jusqu'à tenter d'obtenir de nouveaux délais jusqu'à fin 2022, et n'a fait état de ces refus en novembre 2022 que lorsqu'elle a exigé une indemnisation pour un second délai supplémentaire ; qu'il s'est abstenu de répondre aux demandes de renseignements qui lui ont été faites sur le financement de l'opération. 



Elle ajoute que ces refus de prêts ne permettent pas de vérifier qu'il a accompli les diligences dans les conditions fixées au contrat puisqu'ils ne précisent pas la nature exacte, la durée, et le taux des prêts sollicités, non pas par M. [U], mais par une Sci Lsd immo en cours de constitution ; qu'il ne l'a pas informée de l'exercice de la faculté contractuelle de substitution.



Elle précise s'agissant de trois autres conditions suspensives et comme l'a retenu le tribunal, que M. [U] ne rapporte pas la preuve d'une défaillance imputable à celle-ci et, concernant l'acquisition des parcelles de Mme [Z], il ne justifie pas des raisons qui y ont fait obstacle ; qu'en effet, il ne produit pas la demande gracieuse ayant donné lieu au retrait du permis de construire ; qu'il est malvenu d'invoquer le compromis de vente signé avec Mme [Z] laquelle atteste du même comportement déloyal de M. [U] à son égard et de son attitude désinvolte à l'égard de ses cocontractants. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 mars 2026.





MOTIFS



Sur la demande de caducité de la promesse de vente du 6 janvier 2022



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

 

L'article 1124 alinéa 1er du même code définit la promesse de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.



L'article 1304-3 alinéa 1er du même code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



L'article 1304-6 dernier alinéa du même code précise qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. 





1) Sur la condition suspensive d'obtention d'un ou de plusieurs prêts



Il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l'exécution de cette obligation. 





Il appartient ensuite au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de cette condition suspensive. 



En l'espèce, la condition suspensive d'obtention de prêt spécifiée dans la promesse de vente à la page 14 prévoit les caractéristiques suivantes d'un ou de plusieurs prêts à solliciter par M. [U] : 

''' Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier.

 '' Montant maximal de la somme empruntée : [...] 1 600 000,00 EUR.

 '' Durée maximale de remboursement : 15 ans.

 '' Taux nominal d'intérêt maximal : 1,30 % l'an (hors assurances).



Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. 



La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 juillet 2022.

[...]

' [Le BENEFICIAIRE] déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil qui dispose que : 

'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'



L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.'. 



Au soutien de ses prétentions, M. [U] produit les refus d'offres de prêt suivants :

- un courrier de la Sa Société générale du 11 février 2022 attestant 'avoir refusé un prêt d'1,6 million d'euros à la SCI LSD IMMO composée directement ou indirectement de M. [J] [U], de M. [B] [N] et de [X] [L].',



- un courrier de la société Bnp paribas du 8 juillet 2022 adressé à la Sci Lsdf immo en cours de constitution, faisant état de sa demande de financement d'un montant de 1 600 000 euros portant sur l'acquisition d'un terrain situé [Adresse 4] à La Vaupalière et la construction d'un bâtiment professionnel et de son refus d'y donner une suite. 



Seul le montant du prêt envisagé y est précisé, à l'exclusion des autres caractéristiques requises. Ces deux refus de financement ne répondent donc pas aux exigences contractuelles précitées.



De plus, M. [U] a notifié ces deux refus le 2 novembre 2022, soit après la date butoir de validité de la promesse du 15 octobre 2022, alors que, d'une part, il avait été relancé par l'étude de Me [G] à plusieurs reprises en septembre 2022 et en dernier lieu le 11 octobre 2022 pour justifier de l'obtention du financement et, d'autre part, il avait pris expressément connaissance de la portée des dispositions de l'article 1304-3 du code civil. 



Enfin, si le 'BENEFICIAIRE', débiteur de la réalisation de cette condition, était désigné comme étant M. [U] à la page 1 de la promesse, mais pouvait exercer sa faculté de se substituer toute personne morale comme cet acte le lui permettait à la page 26, il devait à cet effet en informer la Sci [M], ce qu'il n'a pas fait.



Si ce manquement n'est pas sanctionné par cette disposition du contrat, il confirme la volonté de M. [U] de s'y soustraire. 





C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui a défailli par le fait de M. [U], est réputée accomplie.





2) Sur les conditions suspensives d'acquisition des parcelles situées [Adresse 5] et appartenant à Mme [Z] et d'obtention d'un permis de construire



La promesse de vente stipule à la page 11, au titre des 'Conditions suspensives particulières', que : 'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE d'un permis de construire avant le 16 août 2022 pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante : construction d'une halle de marché pour une surface de 920m² environ de surface de plancher



Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l'opération envisagée et ce avant le 15 avril 2022, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. 

Toute modification de l'opération envisagée devra recueillir l'accord du PROMETTANT.'. 

 

La promesse prévoit aussi aux pages 13 et 14 que : 'Les présentes sont soumises à la condition suspensive que Monsieur [U], ou toute personne physique ou morale qu'il se substituera, acquiert les parcelles actuellement cadastrées AE [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées dites commune de [Localité 5] pour une contenance totale de 3000 M². Etant ici précisé que cette parcelle, d'environ 3000 M², sera détachée de celles cadastrées section AE numéro [Cadastre 2] et [Cadastre 3] au moyen d'un document d'arpentage.

Il est ici précisé qu'une promesse de vente a été régularisée suivant acte reçu par Maître [W] [Q], notaire à [Localité 6] en date du 29 décembre 2021 et dont une copie est demeurée ci-annexée après mention.

La date de réalisation de cet avant-contrat sera concomitante à celle des présentes. 

[...] Il est ici convenu entre les parties que l'acquisition du présent bien par le bénéficiaire est indivisible de l'acquisition par ce dernier des parcelles ci-dessus référencées, sises même commune. 

Par conséquent, si l'acquistion du bien par Monsieur [U], n'est pas conclue dans le délai sus indiqué, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue, et l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée par le bénéficiaire lui sera rendue immédiatement, sauf application de l'article 1304-3 du code civil, si la non réalisation de ladite acquisition du bien par Monsieur [U], ou toute autre personne substituée, a eu lieu par suite d'un fait imputable au BENEFICIAIRE.'.



Il ressort de l'arrêté de retrait d'un permis de construire valant autorisation de travaux délivré par le maire le 17 octobre 2023, produit par M. [U], que : 

- le dossier a été déposé le 25 janvier 2022 et complété le 7 mars 2022, 

- il a été autorisé le 22 juillet 2023, 

- la demande de permis de construire valant autorisation de travaux de construction d'un centre commercial de 8 lots sur les parcelles AE n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], et [Cadastre 3] a été retirée 'Vu la demande gracieuse reçue en mairie le 01/10/2023 tendant au retrait de ladite demande'. 



M. [U] verse également aux débats un courriel du 9 septembre 2024 de la notaire l'assistant lors de l'établissement de la promesse de vente du 29 décembre 2021 y confirmant que cette vente n'a jamais été régularisée.



Toutefois, d'une part, M. [U] n'a pas obtenu un permis de construire avant le 16 août 2022. 





D'autre part, comme l'a justement relevé le tribunal, les éléments qu'il produits sont insuffisants à démontrer qu'il s'est conformé à l'exécution de son obligation. En effet, l'auteur de la demande gracieuse n'est pas identifié et les raisons de l'absence de réitération de la vente envisagée restent également inconnues. L'hypothèse avancée par M. [U] d'un recours de tiers formé contre la demande de permis de construire valant autorisation de travaux du 22 juillet 2023 n'est corroborée par aucun élément.



Dès lors, M. [U] ne démontre pas avoir exécuté ses obligations. Ces deux conditions suspensives doivent être réputées accomplies en application de l'article 1304-3 alinéa 1er. 





3) Sur la condition suspensive d'une origine de propriété régulière trentenaire 



La promesse de vente précise à la page 11, au titre des 'Conditions suspensives de droit commun' que : 'Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.'.



Il est indiqué à la page 4 que le terrain à bâtir avait été acquis 'suivant acte reçu par Maître [A] [P], notaire à [Localité 6] le 27 juillet 2007 publié au service de la publicité foncière de [Localité 3] 2, le 12 septembre 2007 volume 2007P, numéro 4722.'.



' la page 15, il est mentionné dans le paragraphe relatif aux servitudes que : ' ' la connaissance du PROMETTANT, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l'urbanisme, il n'en existe pas d'autres que celles stipulées aux termes de l'acte reçu par Maître [A] [P] le 27 juillet 2007 contenant vente par Monsieur et Madame [E] [R] au profit de la S.C.I. [M] du BIEN objet des présentes et dont la teneur est ci-après littéralement rapportée : 

'RAPPEL DE SERVITUDES 

Dans l'acte reçu en l'office notarial le 28 janvier 2002 contenant la vente par les consorts [H]/[F] à Monsieur et Madame [R], il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté'.



Enfin, à la page 28, le paragraphe 'COMMUNICATION DES PIECES ET DOCUMENTS' prévoit que : 'Le BENEFICIAIRE pourra prendre connaissance de toutes les pièces et documents ci-dessus mentionnés directement en l'office notarial dénommé en tête des présentes, sans que ce dernier ait l'obligation de les lui adresser à mesure de leur réception, sauf avis contraire écrit de sa part ou nécessité de l'informer de sujétions particulières révélées par ces pièces et documents.'.



M. [U] ne démontre pas l'existence d'interrogations émises de sa part sur l'origine de propriété entre le jour de la signature de la promesse de vente le 6 janvier 2022 et la date prévue d'échéance de celle-ci le 15 octobre 2022, et susceptibles d'expliquer le défaut de régularisation de la vente.



Le moyen qu'il invoque pour échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation sera écarté.









4) Sur la purge du droit de préemption urbain



La clause relative au droit de préemption à la page 10 de la promesse n'a pas été érigée en condition suspensive, mais en réserve comme le mentionne le paragraphe afférent 'Réserve du droit de préemption'.



M. [U] ne peut donc se retrancher derrière son absence de réalisation pour se considérer comme libéré des termes de la promesse.



* * * 

En définitive, la promesse de vente du 6 janvier 2022 est devenue caduque du seul fait de M. [U]. La décision du tribunal ayant condamné celui-ci à payer à la Sci [M] l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 17 500 euros, dont à déduire la somme de 8 750 euros déjà versée et placée sous séquestre de Me [G], sera confirmée. 



Sur la demande de dommages et intérêts



Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

En l'espèce, l'exercice de son droit de se défendre par la Sci [M], dont les prétentions ont été intégralement accueillies, n'a pas été fautif.



En définitive, M. [U] sera débouté de sa demande indemnitaire. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.



Partie perdante, M. [U] sera condamné aux dépens d'appel.



Il est équitable de le condamner également à payer à la Sci [M] la somme de 

3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel, conformément à sa demande. 



M. [U] sera débouté de sa demande présentée à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [J] [U] à payer à la Sci [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,



Déboute M. [J] [U] du surplus de ses demandes,



Condamne M. [J] [U] aux dépens d'appel.



Le cadre greffier, La présidente de chambre,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code civil 1124, code civil 1304-3, code civil 1304-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-24T16:35:19.072Z.