Tribunal judiciaire de Dijon, 2ème Chambre, 23 juin 2026, n° 24/00978

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 23 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/00978 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-II3E

Jugement Rendu le 23 JUIN 2026

AFFAIRE :

S.C.I. [H]
C/
[R] [D] [W]
[I] [K] [C] [M]


ENTRE :

La SCI [H], immatriculée au RCS de TROYES sous le numéro 832 685 499, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Claire LANCELIN de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, avocats au barreau de DIJON postulant et par Maître Raphaël YERNAUX de la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, Avocat au barreau de l’Aube, plaidant

DEMANDERESSE


ET :

1°) Madame [R] [D] [W]
née le 07 Janvier 1976 à [Localité 2]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Philippine DEBORDES, avocat au barreau de DIJON postulant et par Maître Adrien CHARTRON, Avocat au barreau d’Alberville, plaidant

2°) Monsieur [I] [K] [C] [M]
né le 12 Février 1979 à [Localité 4]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Philippine DEBORDES, avocat au barreau de DIJON postulant et par Maître Adrien CHARTRON, Avocat au barreau d’Alberville plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placé, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;


DEBATS :

Vu l’avis en date du 05 mars 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiriesdau 28 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée ée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 23 Juin 2026 ;


JUGEMENT : 

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT 
- signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le 
à
Me Philippine DEBORDES
Maître Claire LANCELIN de la SELAS LANCELIN & LAMBERT

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DES PRETENTIONS

La SCI [H], en qualité de venderesse, et M. [I] [M] et Mme [R] [W] en qualité d’acquéreurs, ont conclu un compromis de vente le 14 décembre 2022, portant sur un terrain à bâtir situé à Magny-Fouchard (AUBE) [Adresse 4], cadastré section ZP n° [Cadastre 1] Lieudit “[Adresse 4]” pour une surface de 81a 13ca, moyennant le prix principal de 150 000 euros.





Le compromis comporte notamment une condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel à obtenir au plus tard le 14 mars 2023 pour la réalisation sur le terrain de l’opération suivante : division de la parcelle en 4 terrains à bâtir et construction sur chaque parcelle d’une maison d’habitation à étage avec emprise au sol de 150 m².

Le compromis stipule une clause pénale d’un montant de 15 000 euros à la charge des acquéreurs en cas de non réitération de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives.

Le 9 janvier 2023, le Maire de [Localité 5] rendait un certificat d’urbanisme pré-opérationnel favorable pour la réalisation d’une opération de construction consistant en la construction sur chaque terrain d’une maison d’habitation à étage avec une emprise au sol de 150 m².

Le 15 mars 2023, M. [I] [M] et Mme [R] [W] faisaient savoir qu’ils ne pourraient honorer le rendez-vous chez le notaire, en l’absence de financement de leur acquisition.

Le 10 juillet 2023, M. [I] [M] et Mme [R] [W] faisaient savoir au notaire chargé de la vente que le certificat d’urbanisme ne leur permettait pas de construire ainsi qu’ils l’avaient prévu.

Le 21 septembre 2023, le Maire de [Localité 5] rendait un certificat d’urbanisme pré-opérationnel suivant lequel le terrain était partiellement utilisable pour l’opération concernée, la hauteur maximum à l’égout du toit devant être de 6 mètres maximum.

Le 23 octobre 2023, le notaire a dressé un acte comportant prorogation de la date de réitération authentique au 31 mai 2023, eu égard au fait que l’acquéreur ne disposait pas des fonds nécessaires en raison de la difficulté à vendre le bien devant permettre le financement de l’acquisition par M. [I] [M] et Mme [R] [W].

Le 27 décembre 2023, la SCI [H] faisait délivrer sommation de payer la somme de 15 000 euros à M. [I] [M] et Mme [R] [W].

Par assignation du 27 mars 2024, la SCI [H] a saisi le tribunal judiciaire de Dijon de ses demandes dirigées contre M. [I] [M] et Mme [R] [W] et tendant à l’application de la clause pénale.

°°°°° 

Aux termes de ses conclusions du 2 janvier 2025, la SCI [H] demande au tribunal de :

- Déclarer recevable et bien fondée la SCI [H] en ses demandes fins et conclusions 
 
- Condamner solidairement Mme [R] [W] et M. [I] [M] à verser la somme de 15.000 euros en application de la clause pénale ou stipulation de pénalité prévue à l’acte authentique du 14 décembre 2022 contenant compromis de vente 
 
- Condamner solidairement Mme [R] [W] et M. [I] [M] à la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 
 
- Condamner solidairement Mme [R] [W] et M. [I] [M] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des sommations des 30 septembre 2023, 4 septembre 2023, 28 décembre 2023 et 27 décembre 2023 et le coût de délivrance de l’assignation 
 
- Débouter Mme [R] [W] et M. [I] [M] de leurs demandes plus amples ou contraires. 
 
- Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire 

°°°°°

En défense, par conclusions du 16 sept 2024, M. [I] [M] et Mme [R] [W] demandent : 
 
A titre principal, de débouter la société [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
A titre subsidiaire, de modérer la clause pénale stipulée dans l’acte authentique du 14 décembre 2022 en réduisant la pénalité à la somme de 0 euros ; 
et, en conséquence, débouter la société [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
En tout état de cause, condamner la société [H] à payer aux consorts [M] et [W] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
Condamner la société [H] en tous les dépens. 
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

°°°°°

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2026. 

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril 2026 puis mise en délibéré au 23 juin 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS 

Sur la défaillance de la condition suspensive

Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En vertu de l’article 1583 du code civil la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »


Selon l’article 1584 du même code « Elle peut être faite purement et simplement ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire (…) dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions. »

En application de l’article 1304-6 du code civil : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Le compromis du 14 décembre 2022 stipule relativement aux conditions suspensives que « Les présentes sont soumises à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur de l'ACQUEREUR, qui sera seul à pouvoir s'en prévaloir. Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'ACQUEREUR entend donner. » et que « La réalisation des présentes est soumise à l'obtention, par l'ACQUEREUR auprès de l'autorité compétente, d'un certificat d'urbanisme "pré-opérationnel", au plus tard le 14 mars 2023 conformément aux dispositions de l'article L 410-1 deuxième alinéa du Code de l'urbanisme, pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante : Division de la parcelle en quatre terrains à bâtir conformément au plan joint, et construction sur chaque terrain d'une maison d'habitation à étage avec une emprise au sol de 150 m². ».

Le certificat d’urbanisme pré opérationnel autorisant l’opération envisagée au compromis de vente a été délivré le 9 janvier 2023 par le maire de [Localité 5], sans aucune restriction relative à la hauteur des constructions, alors même que le dossier de demande prévoyait la réalisation de 4 maisons “à étage”.

C’est donc à cette date que s’est réalisée la condition suspensive stipulée à l’acte.

Si les parties ont conventionnellement prorogé la date pour la réitération de la vente en forme authentique, ce n’est d’après les échanges écrits produits de part et d’autre et les énonciations de l’avenant, que pour permettre aux acquéreurs de financer leur acquisition.

Ensuite, si les défendeurs produisent un deuxième certificat d’urbanisme suivant lequel l’opération ne serait plus possible en raison de la hauteur des constructions, il convient de relever que les documents produits à l’appui de cette nouvelle demande consistent en la construction de 4 maisons de 150 m² au sol avec étages (soit 9,56 mètres de hauteur) plus construction de 4 garages et piscine.




Cette nouvelle demande comporte donc des différences notables par rapport à la demande initiale, en tous points conforme aux stipulations du compromis et qui expliquent probablement la position favorable mais assortie de conditions de la mairie.

Ces éléments qui interviennent postérieurement à la réalisation de la condition ne peuvent pas avoir eu pour effet de faire défaillir une condition qui s’est antérieurement réalisée.

La condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme est donc réalisée à la date du 9 janvier 2023.

 
Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’articles 1231-5 du code civil «Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

En l’espèce les parties ont prévu une pénalité en ces termes « Stipulation de pénalité : Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUINZE MILLE EUROS (15 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.” 

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. 

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. 

Les défendeurs sollicitent la réduction à 0 euro du montant de la pénalité en expliquant que la Sci ne démontre pas la réalité de son préjudice.




Or, s’agissant d’obtenir l’application favorable de l’article 1231-5 du code civil, il leur appartient de démontrer le caractère excessif de la pénalité, c’est-à-dire la disproportion manifeste entre la peine conventionnellement fixée et le préjudice effectivement subi.

Aucun élément n’est produit en ce sens par les défendeurs qui seront en conséquence déboutés de leur demande de modération de la clause pénale.

M. [I] [M] et Mme [R] [W] seront en conséquence condamnés solidairement à payer la somme de 15 000,00 (quinze mille) euros à la Sci [H] au titre de la clause pénale prévue au compromis du 14 décembre 2022.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696, alinéa 1 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile.

M. [I] [M] et Mme [R] [W] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. 

La Sci [H] est bien fondée à solliciter la condamnation in solidum de M. [I] [M] et Mme [R] [W] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 





Condamne solidairement M. [I] [M] et Mme [R] [W] à payer la somme de 15 000,00 (quinze mille) euros à la Sci [H] au titre de la clause pénale prévue au compromis du 14 décembre 2022

Condamne in solidum M. [I] [M] et Mme [R] [W] à payer la somme de 2 500,00 (deux mille cinq cents) euros à la Sci [H] au titre des frais irrépétibles

Condamne in solidum M. [I] [M] et Mme [R] [W] à supporter les dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.


La Greffière La Présidente




















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier