Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 2 septembre 2026, n° 25/02453

N° RG 25/02453 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KAFS







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 2 SEPTEMBRE 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/02112

Tribunal judiciaire de Rouen du 7 mars 2025





APPELANTES :



Madame [M] [U]

née le 29 décembre 1967 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée et assistée de Me François MUTA de la SELARL DE BÉZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [G] [I]

né le 14 septembre 1963 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4] (Burkina Faso)



représenté et assisté de Me François MUTA de la SELARL DE BÉZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen





INTIMES :



Madame [A] [X] épouse [K]

née le 23 avril 1983 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée et assisté de Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [B] [K]

né le 17 décembre 1983 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représenté et assisté de Me Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de Rouen



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 29 avril 2026 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur. 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT





DEBATS :



A l'audience publique du 29 avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 2 septembre 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *





EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE



Par acte authentique du 31 mars 2022, M. [B] [K] et Mme [A] [X], son épouse, ont consenti à M. [G] [I] et Mme [M] [U] une promesse unilatérale de vente d'une maison d'habitation située [Adresse 4], au prix net vendeur de 245 000 euros et pour une durée expirant le 15 juin 2022 à 18h. Y a été notamment prévue la condition suspensive de l'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'un montant de 242 000 euros.

 

Des refus de financement ont été opposés à M. [I] et Mme [U] qui n'ont pas levé l'option d'achat. 



Par actes de commissaire de justice du 2 mai 2023, M. et Mme [K] ont fait assigner M. [I] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement à titre principal de l'indemnité d'immobilisation de 24 500 euros et, à titre subsidiaire, de la clause pénale de 24 500 euros.



Par jugement contradictoire du 7 mars 2025, le tribunal a :

- condamné solidairement M. [G] [I] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [A] [K] la somme de 24 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente, 

- condamné in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [A] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties, 

- condamné in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] aux entiers dépens,

- dit que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 2 juillet 2025, Mme [U] et M. [I] ont formé un appel contre ce jugement en toutes ses dispositions.





EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2026, Mme [M] [U] et M. [G] [I] demandent de voir :

- infirmer le jugement du 7 mars 2025 en ce qu'il :

. condamne solidairement M. [G] [I] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [A] [K] la somme de 24 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente, 

. condamne in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [A] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

. condamne in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

- débouter M. et Mme [K] de leurs demandes,

- condamner solidairement M. et Mme [K] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Ils exposent que, dès le 18 mars 2022, soit avant la signature de la promesse de vente, ils ont donné à la société Meilleurtaux.com un mandat de recherche de financement d'un montant de 242 999,70 euros sur 20 ans ; que, même si leur demande de prêt avait porté sur 242 000 euros et non pas sur 243 000 euros, le financement leur aurait été refusé ; que la demande de prêt a été faite sur 228 mois et pour un taux de 1,40 % par an hors assurances, soit dans les termes de la promesse qui fixait un maximum. 



Ils ajoutent qu'ils n'ont été rendus destinataires des refus de prêt que le 8 juillet 2022, de sorte qu'ils n'ont pas pu les notifier plu tôt au notaire et aux promettants ; que le tribunal a fait une lecture erronée du courriel du courtier du 8 juillet 2022 ; que ce sont leurs capacités financières et non pas l'augmentation des taux de crédit depuis mars 2022 qui sont à l'origine des refus de prêt ; qu'ils ne sont donc pas fautifs dans la défaillance de la condition suspensive qui ne peut être réputée accomplie.



Ils précisent encore qu'aucune faute ne peut leur être imputée dans l'établissement tardif de l'avenant excluant le mobilier du prix de vente par Me [D], notaire, ce qui a reporté l'examen de leur dossier par la Société marseillaise de crédit (Smc) ; qu'il en est de même de l'attitude de leur courtier qui les a entretenus dans l'espérance d'obtenir le financement mais qui ne l'a pas honorée en définitive ; qu'enfin, ils ont informé les promettants de leurs démarches. 

Ils répondent aux intimés que l'argumentation de ceux-ci sur leur demande de financement aux fins d'investissement locatif est inopérante dès lors que la destination du bien n'était pas entrée dans le champ contractuel ; que le grief sur la durée des financements sollicités ne peut être retenu dès lors que la promesse stipulait une durée maximale du prêt sans fixer de durée minimale ; que les refus pour des demandes de prêt de 243 000 euros ne caractérisent pas une mauvaise foi de leur part ayant fait échec à la condition suspensive ; qu'ils prouvent avoir entrepris toutes les démarches nécessaires à l'obtention d'un emprunt conformément aux caractéristiques stipulées à la promesse ; que les intimés échouent à démontrer que les bénéficiaires de la promesse ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive. 



Sur la demande subsidiaire des intimés de paiement de la clause pénale, ils font valoir que celle-ci ne s'applique pas dès lors qu'eux-mêmes n'ont pas refusé de réitérer l'acte et que la promesse est devenue caduque par l'effet de la non-réalisation de la condition suspensive.



Par dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2025, M. [B] [K] et Mme [A] [X], son épouse, sollicitent de voir :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 7 mars 2025 en ce qu'il :

. condamne solidairement M. [G] [I] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [A] [K] la somme de 24 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente, 

. condamne in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [A] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

. condamne in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] aux entiers dépens,

- y ajoutant, condamner M. [I] et Mme [U] in solidum au paiement d'une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Ils font valoir que la non-réalisation de la vente est imputable à la négligence de M. [I] et Mme [U] à communiquer au notaire instrumentaire les informations relatives à l'absence de prêt ; que ceux-ci ne lui ont jamais notifié avant le 30 mai 2022 l'obtention ou le refus des prêts nécessaires à l'acquisition et qu'ils ne l'ont fait que dans la première quinzaine de juillet 2022 alors que deux refus étaient datés des 20 et 21 mai 2022 ; que seule la demande de prêt auprès de la Caisse d'épargne est datée ; que cette négligence leur a causé un important préjudice. 



Ils ajoutent que M. [I] et Mme [U] n'ont pas respecté les mentions de la promesse de vente en demandant un crédit pour un investissement locatif apprécié plus sévèrement que pour un investissement à usage d'habitation, en mentionnant une durée inférieure d'une à six années aux prévisions et un montant inférieur ce qui nécessitait un apport personnel beaucoup plus important ; que, se plaçant dans une situation plus défavorable que celle prévue dans la promesse, ces derniers se sont exposés à des refus.



Ils en concluent que la condition suspensive est réputée accomplie en application de l'article 1304-3 du code civil et que l'indemnité d'immobilisation de 24 500 euros leur est due.



Ils avancent à titre subsidiaire, si la cour estimait que l'absence de levée d'option n'était pas imputable à la négligence de M. [I] et Mme [U], que la clause pénale s'applique en raison de la faute de ces derniers dans le cadre de leurs obligations contractuelles ; qu'ils ont été contraints d'immobiliser en pure perte leur bien entre le 26 février et le 8 juillet 2022 et que dès lors, la somme de 

24 500 euros leur est due de ce chef. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 avril 2026.



MOTIFS



Sur la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation



L'article 1304-3 alinéa 1er du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l'exécution de cette obligation. 



Il appartient ensuite au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, mais le bénéficiaire peut échapper à l'application de l'article 1304-3 s'il démontre qu'en tout état de cause, même s'il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée. 



En l'espèce, la condition suspensive d'obtention de prêt spécifiée dans la promesse de vente prévoit les caractéristiques suivantes d'une ou plusieurs offres de prêt à solliciter par M. [I] et Mme [U] : 

'Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : tous organismes de son choix.

Montant du prêt : DEUX CENT QUARANTE-DEUX MILLE EUROS (242.000,00 €)

Taux d'intérêt maximum : UN VIRGULE SOIXANTE DIX POUR CENT (1,70%) hors assurances

Durée maximale du prêt : VINGT (20) ANS'.



Il est ensuite précisé que le bénéficiaire 's'oblige à déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double. 

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du Code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 30 mai 2022 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. 

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le BENEFICIAIRE des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.313-24 et suivants du Code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts. 

Il s'oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 30 mai 2022, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. 

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du PROMETTANT et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble. 

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d'octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt. 

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre et toute somme versée par le BENEFICIAIRE lui sera immédiatement restituée sans qu'il puisse prétendre à des intérêts. 



Si le réservataire veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte, dans les formes et délais sus-indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt. 

Il déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du Code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles.'. 



Au soutien de leurs prétentions, M. [I] et Mme [U] produisent les pièces suivantes : 

- un mandat de recherche de financement qu'ils ont confié à l'agence meilleurtaux.com le 18 mars 2022 et qui stipule les caractéristiques suivantes : un besoin de financement de 242 999,70 euros sur 20 ans aux fins d'investissement locatif pour un bien situé à [Localité 7], 

- une attestation de dépôt de dossier de Mme [S] [P], conseillère financière de l'agence meilleurtaux.com datée du 30 mars 2022, confirmant l'enregistrement du dossier avec les critères suivants : un prêt pour l'acquisition d'un bien situé [Adresse 5], résidence locative, d'une durée de 228 mois, d'un montant de 243 000 euros, et à taux fixe, 

- une attestation de refus de crédit de la Caisse d'épargne Languedoc-Roussillon datée du 20 mai 2022 adressée à M. [I] et Mme [U] 'C/O Meilleurtaux', faisant état d'une demande de crédit du 30 mars 2022 pour un montant de 243 000 euros et d'une durée de 228 mois à taux fixe pour l'acquisition d'une résidence locative située [Localité 8], 

- un courrier de refus de la Bnp paribas adressé le 21 mai 2022 à l'agence meilleurtaux d'une demande de financement pour M. [I] et Mme [U] pour l'achat d'une maison résidence locative, d'un montant de 243 000 euros, d'une durée de 228 mois, et au taux fixe de 1,40 % hors assurances, 

- un courrier de refus de la Smc daté du 8 juillet 2022 et adressé à M. [I] et Mme [U] d'une demande de prêt de 217 000 euros et d'une durée de 168 mois, pour l'achat d'un bien locatif situé à [Localité 9], 

- un courriel de Mme [P] du 8 juillet 2022 informant M. [I] et Mme [U] du refus de leurs demandes de prêt car 'la banque ne peux conserver le taux annoncé en mars', 'nous sommes dans une impasse, les taux d'intérêts sont proches du taux d'usure', leur transmettant en pièces jointes les courriers de refus, et leur indiquant qu'elle attendait le courrier de refus de la Smc. 



Il s'en déduit que M. [I] et Mme [U] ont reçu les trois refus de prêt seulement le 8 juillet 2022, leur mandataire la société meilleurtaux.com ayant été visée comme la seule destinataire des refus de la Caisse d'épargne et de la Bnp paribas des 20 et 21 mai 2022. Ils n'ont donc pas pu matériellement les notifier au notaire instrumentaire au plus tard le 30 mai 2022.



Toutefois, ce fait ne les exonérait pas de leur obligation contractuelle de justifier auprès du notaire du dépôt de leurs demandes de prêt avant cette date. Ils ne démontrent pas qu'ils lui ont transmis au minimum une copie de leur mandat de recherche de financement alors qu'il avait été conclu antérieurement à la promesse de vente. 











Ils ne peuvent pas davantage imputer au notaire un retard dans l'établissement d'un avenant pour justifier leur non-réalisation au 30 mai 2022 de la condition suspensive d'obtention d'un prêt conforme aux prévisions contractuelles. En effet, cet avenant conclu les 15 et 16 mai 2022 n'a pas modifié les caractéristiques précitées. De plus, postérieurement à leur courriel du 11 mai 2022 et jusqu'au 30 mai, M. [I] et Mme [U] n'ont pas informé le notaire de l'état d'avancement de leurs démarches financières qu'ils auraient pu solliciter auprès de leur courtier.



Enfin, l'attitude de ce dernier ne les exonère pas de leurs manquements. 



Par ailleurs, les demandes de financement émises ne respectent pas les exigences contractuelles précitées. Elles ont été formalisées pour un montant de 243 000 euros, supérieur à celui prévu de 242 000 euros, auprès de la Caisse d'épargne et de la Bnp paribas et, pour un montant moindre de 217 000 euros auprès de la Smc sans indication des conditions pour pallier la différence de 25 000 euros. M. [I] et Mme [U] ne démontrent pas davantage qu'un taux d'intérêt maximal de 1,70 % a été précisé dans les demandes présentées à la Caisse d'épargne et à la Smc.



En outre, les demandes ont toutes visé l'acquisition d'un immeuble locatif, et non pas celle d'une résidence principale. Certes, comme le soulignent les appelants, la destination du bien n'est pas entrée dans le champ contractuel. Néanmoins, ils ne justifient pas les raisons pour lesquelles elle a été visée dans le cadre de leurs démarches, plutôt que la seconde hypothèse, dès lors que les prêts ont été sollicités en leur nom personnel et non pas au nom d'une Sci, hypothèse invoquée par M. et Mme [K] dans leur courrier du 17 juillet 2022. L'absence de demandes de prêt pour l'achat d'une résidence principale ne permet pas de vérifier par comparaison que les refus produits visant un investissement locatif n'ont pas donné lieu à un traitement plus rigoureux exposant davantage M. [I] et Mme [U] à un risque de refus de financement.



Enfin, ils n'établissent pas leur impossibilité à obtenir un prêt même s'ils avaient présenté une demande conforme. La seule indication de leur courtier, selon laquelle les établissements financiers ont refusé leur dossier en raison d'une augmentation du taux d'endettement et de la diminution de leurs capacités financières, n'est pas corroborée par les réponses des trois banques versées aux débats qui n'en mentionnent pas les causes.



Le document intitulé 'Les taux de prêt immobilier 2022', constituant la pièce 16 des appelants et dont l'auteur n'a pas été précisé, est une donnée informative ne pouvant renseigner sur leur situation appréciée in concreto.



En définitive, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui a défailli par la faute de M. [I] et de Mme [U], est réputée accomplie. Sa décision, aux termes de laquelle ces derniers, qui n'ont pas levé l'option, ont été condamnés solidairement à payer à M. et Mme [K] l'indemnité d'immobilisation de 24 500 euros en application des dispositions de la promesse spécifiées à la page 16, sera confirmée.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.



Parties perdantes, M. [I] et Mme [U] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



Il est équitable de les condamner également à payer in solidum à M. et Mme [K] la somme de 3 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont exposés en cause d'appel. Ils seront déboutés de leur demande présentée à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] à payer à M. [B] [K] et Mme [A] [X], son épouse, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,



Déboute les parties du surplus des demandes,



Condamne in solidum M. [G] [I] et Mme [M] [U] aux dépens d'appel.



Le cadre greffier, La présidente de chambre,